REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Sezione civile in persona del giudice unico dott.ssa SI EL ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 20 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi dell'anno 2023 e vertente
TRA

(C.F. , in Parte_1 P.IVA_1 persona del Presidente pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.to Gianadrea
De Matteis, giusta procura speciale in atti;

PARTE RICORRENTE
E
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Steri CP_1 P.IVA_2
Alessandro, giusta procura speciale in atti;

PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI
All'udienza del 6 novembre 2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 27 dicembre 2022, ritualmente e tempestivamente notificato, l' (d'ora in poi – Parte_1 Parte_2 in qualità di conduttrice del contratto di locazione avente ad oggetto l'appezzamento di terreno sito in Santa Severa (RM), della superficie di ha 2.84.10, iscritto al foglio
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catastale n. 22 del Comune di S. Marinella- ha chiesto all'intestato Tribunale di voler provvedere in merito alle seguenti domande giudiziali: “ accertare e dichiarare l'esistenza del contratto di locazione sottoscritto tra l' ed il Parte_1 CP_2 di Roma in data 19 giugno 1971, contratto di locazione avente Parte_3 ad oggetto “l'appezzamento di terreno sito in tenuta S. Severa, della superficie di ha 2.84.10, iscritto al foglio catastale n. 22 del Comune di S. Marinella, confinante a nord-ovest con il centro abitato a sud-est con la Colonia Marina del Pio…..” , contratto registrato al II° Ufficio Atti
Privati di Roma al n. 1805 in data 22 giugno 1971;
- accertare, alla data della presente azione, la vigenza del contratto di locazione tra la
[...]
ed il (ora Parte_1 Parte_4
sottoscritto il 19 giugno 1971, con naturale scadenza al 29 luglio 2025; CP_1
- condannare la - previa se del caso dichiarazione di assoluta carenza di potere del CP_1 provvedimento dello stesso Ente Regionale che ha disposto la “liberazione - all'immediato rilascio del compendio illecitamente occupato, così da riconoscere alla ricorrente il risarcimento Parte_1 del danno subito, come risulterà in corso di lite ed anche con liquidazione equitativa in un importo, comunque, non inferiore ad euro 50.000,00, con interessi e rivalutazione monetaria dal giorno dell'illecito, anche in relazione alla ripristinabilità od irripristinabilità delle detenzione qualificata.
Con vittoria di spese di giudizio.”
L'odierna ricorrente, a sostegno della domanda, deduceva che in data 19 giugno
1971 sottoscriveva con il Parte_4
(d'ora in poi ) un contratto di locazione del bene in premessa;
il predetto CP_2 contratto veniva registrato in data 22 giugno 1971 presso il II Ufficio Atti Privati di
Roma al n. 1805 e, pertanto, le parti stabilivano il canone di locazione in 450mila lire mensili nonché la durata di anni cinque a decorrere dal giorno 1° febbraio 1971 sino al 31 gennaio 1976.
Nel contratto di locazione, segnatamente all'art 2, le parti prevedevano che l'appezzamento veniva concesso in locazione per l'installazione di impianti sportivi, pertanto, nel corso del tempo l' rappresentava di aver provveduto Parte_2 alla costruzione di:
- n.1 locale destinato a bar;

- n. 3 campi da tennis;

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- n. 1 campo da calcetto;

- n. 1 campo da beach volley;

- manufatto destinato al ricovero di cavalli.
L'esecuzione del contratto, pertanto, proseguiva con un primo rinnovo tacito per un periodo di anni cinque in virtù dell'art. 67 lettera “b” della Legge 392/1978, segnatamente, dal 1° febbraio 1976 al 31 gennaio 1981; successivamente, seguivano ulteriori proroghe che sono state anche oggetto di vari decreti legge nonché leggi pubblicate nel corso del tempo. Il rapporto locatizio intercorrente tra l Parte_2
Co ed il trovava, successivamente, disciplina nella Legge 392 del 1978,
[...] CP_2 che ai sensi dell'art 67 lettera “b” consentiva la proroga di ulteriori cinque anni decorrenti, quindi, dal 30 luglio 1978, atteso che la non provvedeva a CP_2 comunicare il recesso;
pertanto, in virtù dei rinnovi automatici il contratto proseguiva dal 30 luglio 1983 al 29 luglio 2025, con rinnovi di sei anni più sei anni.
La , in data 27 maggio 2011, comunicava all'odierna attrice il CP_1 trasferimento della proprietà in suo favore di tutti beni del Pio Istituto a decorrere da mese di marzo 2011, invitando l'Associazione a corrispondere alla medesima i canoni locatizi;
pertanto, l'attrice prendeva atto della comunicazione e provvedeva in merito.
In data 10 maggio 2022, tuttavia, l'odierna convenuta invitava l' a Parte_2 liberare l'appezzamento, sicché, quest'ultima manifestava la propria legittimazione all'occupazione dello stesso sino alla scadenza del contratto prevista per il luglio
2025; la , quindi, contestava la perduranza del contratto sino alla CP_1 predetta data.
Alla luce delle predette circostanze l'odierna attrice chiedeva l'accoglimento delle conclusioni rassegnate.
Si costituiva in giudizio la la quale chiedeva, in via preliminare, CP_1 dichiarare la sopravvenuta inammissibilità del proposto ricorso per violazione del principio del ne bis in idem, essendo le pretese della ricorrente associazione già coperte dal giudicato esterno, costituito dalla sentenza del TAR Lazio n. 10767 del
28/05/2025, che ha rigettato la domanda di annullamento dell'ordinanza di sgombero dei terreni per cui è causa;
in via principale e nel merito, dichiarare

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inammissibili ed infondate tutte le domande avanzate dalla ricorrente e, per l'effetto, rigettarle.
La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali -pervenuta al sottoscritto
Giudice in via definitiva- all'udienza del 6 novembre 2025, trattata in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c. era decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c..
In ordine all'eccezione preliminare formulata da parte convenuta circa la sopravvenuta inammissibilità del presente giudizio per violazione del principio del ne bis in idem, atteso l'intervenuto giudicato esterno a seguito dell'emissione dalla sentenza del TAR Lazio n. 10767 del 28/05/2025, con cui veniva rigettata la domanda di annullamento dell'ordinanza di sgombero dei terreni per cui è causa
PROT. 1221801/2022, adottata dalla , si osserva quanto di seguito. CP_1 CP_1
Il principio in esame, come noto, ai sensi degli artt. 2929 c.c. e 324 c.p.c., ai fini della sua applicabilità presuppone che il giudicato del Giudice Amministrativo si sia formato sul merito della questione e che il giudizio proposto dinanzi al Giudice
Civile sia soggettivamente ed oggettivamente sovrapponibile al primo, in modo che tra le due vicende sussista una ontologica e strutturale concordanza degli elementi sui quali deve essere espresso il secondo giudizio rispetto agli elementi distintivi della decisione emessa per prima;
nel caso sottoposto alla cognizione dell'intestato
Tribunale, tuttavia, la concordanza degli elementi richiesta tra l'odierno giudizio e il giudizio definito dal Giudice Amministrativo, ai fini dell'operabilità della preclusione, non risulta sussistente almeno sul piano oggettivo, atteso che l' con ricorso iscritto al n.r.g. 3327/2023 Parte_1 chiedeva al Tar l'annullamento dell'ordinanza di sgombero emessa nei suoi CP_1 confronti dalla e nell'odierno giudice, invece, si chiede di accertarsi e CP_1 dichiararsi la sussistenza del contratto di locazione tra le parti.
Si aggiunga che, ai fini della rilevanza del giudicato e conseguente applicazione del principio in esame, non è sufficiente produrre la sentenza che ha definito il giudizio, ma come affermato dalla Corte di Cassazione (cfr. Ordinanza n. 20974/2018) “La parte che eccepisce il giudicato esterno ha l'onere di provare il passaggio in giudicato della sentenza resa in altro giudizio, non soltanto producendola, ma anche corredandola dell'idonea certificazione

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ex art. 124 disp. att. c.p.c., dalla quale risulti che la pronuncia non è soggetta ad impugnazione, non potendosi ritenere che la mancata contestazione di controparte sull'affermato passaggio in giudicato significhi ammissione della circostanza, né che sia onere della controparte medesima dimostrare l'impugnabilità”.
Alla luce delle predette motivazioni, pertanto, l'eccezione preliminare formulata da parte convenuta deve essere rigettata.
In ordine alle domande formulate da parte attrice volte all'accertamento nonché alla dichiarazione dell'esistenza del contratto di locazione sottoscritto tra l'
[...]
ed il Parte_1 Parte_4 nonché la vigenza del contratto alla data di introduzione del giudizio de quo, si osserva quanto di seguito.
Con riferimento al primo profilo, l'esistenza del contratto di locazione sussistente tra l'odierna ricorrente e la non Parte_5
è oggetto di contestazione tra le odierne ed è depositato in atti per cui detta circostanza può ritenersi pacifica e provata.
Nondimeno detto contratto prevedeva la naturale scadenza nel termine di 5 anni, al
31.1.1976 (cfr. art. 3), non contemplando alcuna possibilità di proroga.
Pertanto non può ritenersi applicabile, come peraltro osservato anche dal Tar Lazio con la sentenza sopra citata, al caso di specie la disciplina introdotta dalla legge
392/1978.
A ulteriore conferma del mancato subentro deve evidenziarsi che in data 27 maggio
2011 la comunicava, in ottemperanza alla Legge Regionale n. 14 del CP_1
2008, che la medesima era divenuta proprietaria di tutti i beni precedentemente di titolarità delle Aziende sanitarie locali tra cui il Pio Istituto di Santo Spirito ed
Ospedali Riuniti di Roma, quale locatario dell'immobile oggetto di causa e invitava l'odierna ricorrente a corrispondere alla stessa eventuali oneri. Nella predetta missiva
(cfr. all. 2 ricorso) l'odierna resistente dava atto che la comunicazione “non è idonea a costituire alcun diritto di locazione, concessione, prelazione o di altra natura a favore dell'intestatario in indirizzo sul bene occupato, né costituisce riconoscimento alcuno delle situazione di fatto esistenti”, pertanto, dal tenore letterale è di tutta evidenza che da parte della

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non ci fosse la volontà di costituire alcun rapporto locatizio che CP_1 neppure poteva ritenersi ancora esistente.
Alle predette conclusioni si aggiunga, inoltre, che come correttamente rilevato da parte resistente, a seguito degli interventi operati dal Legislatore, segnatamente con
D.L n. 264 del 1974 convertito con la Legge 386/1974 nonché con la Legge 833/
1878, il bene oggetto di causa doveva già ritenersi sottotratto al patrimonio disponibile e, per l'effetto, non poteva essere oggetto di atti aventi natura privatistica, sul punto, la Corte di Cassazione (cfr. Cassazione civile sez. un.,
25/03/2016, n.6019) ha chiarito che “affinché un bene non appartenente al demanio necessario possa rivestire il carattere pubblico proprio dei beni patrimoniali indisponibili, in quanto destinati a un pubblico servizio ai sensi dell'art. 826, comma 3, c.c., deve sussistere il doppio requisito (soggettivo e oggettivo) della manifestazione di volontà dell'ente titolare del diritto reale pubblico (e, perciò, un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell'ente di destinare quel determinato bene a un pubblico servizio) e dell'effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio;
in difetto di tali condizioni e della conseguente ascrivibilità del bene al patrimonio indisponibile, la cessione in godimento del bene medesimo in favore di privati non può essere ricondotta a un rapporto di concessione amministrativa, ma, inerendo a un bene facente parte del patrimonio disponibile, al di là del "nomen iuris" che le parti contraenti abbiano inteso dare al rapporto, essa viene a inquadrarsi nello schema privatistico della locazione, con la conseguente devoluzione della cognizione delle relative controversie alla giurisdizione del giudice ordinario.”
Peraltro, sul punto, lo stesso Tribunale Regionale del Lazio, nel pronunciarsi sull'annullamento dell'ordinanza di sgombero nei confronti dell'odierna ricorrente, ha rilevato che “A prescindere dalla naturale scadenza del contratto di locazione nonché della corrispondenza fra Amministrazione e ricorrente, non essendo intervenuto contratto di concessione in seguito ad acquisizione del bene nel patrimonio indisponibile, il contratto di locazione concluso Co nel 1971 con il Istituto Santo Spirito deve essere ritenuto nullo. Sono, infatti, nulli i contratti di diritto civile stipulati dalla pubblica amministrazione in relazione a beni patrimoniali indisponibili, per i quali lo strumento giuridico utilizzabile per la cessione in godimento è rappresentato dalla concessione amministrativa;
solo se il bene appartiene al patrimonio disponibile la cessione in godimento è riconducibile allo schema della locazione privatistica;
infatti, se per i beni facenti parte del patrimonio disponibile si deve procedere necessariamente tramite gli istituti di

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diritto privato, i beni demaniali o del patrimonio indisponibile sono invece oggetto di gestione autoritativa e quindi devono essere affidati tramite concessione amministrativa, tipicamente con la forma della concessione-contratto “, conclusioni ampiamente condivise anche dall'intestato
Tribunale.
A seguito dell'acquisizione del bene al patrimonio indisponibile, la cui natura è confermata dagli atti di causa ( cfr. all. n. 16 della memoria difensiva), non è stata posta in essere da parte della alcuna concessione amministrativa in CP_1 favore dell'odierne ricorrente, la richiesta formulata da quest'ultima in merito alla vigenza del contratto alla data di introduzione del presente giudizio deve essere rigettata.
Il rigetto della domanda principale determina il rigetto anche della domanda risarcitoria, considerata la legittimità del provvedimento di sgombero adottato dallaconvenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. 147/2022 relativi allo scaglione del valore indeterminabile-complessità media, limitatamente all'attività effettivamente espletata.



P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 20/2023 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
1) Rigetta le domande attoree;

2) condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore della resistente che liquida in € 7.122 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Così deciso in Civitavecchia, 6 novembre 2025
Il Giudice
SI EL

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