N. R.G. 5009/2024
Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
(sentenza all'esito dell'udienza trattata ex art. 127 ter c.p.c.)
Il tribunale di Monza, in persona del giudice dott.ssa Maddalena
Ciccone, atteso che l'udienza odierna è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c., in esito al provvedimento emesso in data 27/03/2025; rilevato che entrambe le parti si sono avvalse della facoltà di depositare delle note di trattazione, entro il termine precedentemente assegnato;
ritenuto di dover provvedere ai sensi dell'art. 429 c.p.c., come preannunciato nel provvedimento di aggiornamento del processo all'odierna udienza;
visto l'art. 429 c.p.c., pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
Maddalena Ciccone

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il tribunale di Monza, in persona del giudice dott.ssa Maddalena
Ciccone, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5009/2024 del r.g.a.c., pendente tra
(C.F. e P.IVA Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Milano, Corso Indipendenza n. 1, presso lo studio degli avv.ti Marco Dieni e Valerio Bianchini, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, giusta procura allegata al ricorso in riassunzione ricorrente e
Controparte_1
(C.F. ), in persona del legale
[...] P.IVA_2
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Monza, via Vittorio
Emanuele n. 20, presso lo studio dell'avv. Fabio Quadri, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce alla memoria di costituzione in riassunzione convenuta
Motivi della decisione ha convenuto in giudizio davanti al Parte_1 Tribunale di Milano la Controparte_1
hiedendo di accertare e dichiarare che “… per tutto quanto esposto in
[...]
narrativa l'avvenuto accordo relativo ai canoni 2019/2020 e pertanto … che nulla è dovuto d n relazione a tali annualità; … la responsabilità Pt_1
contrattuale di Controparte_2
n relazione allo stato manutentivo dell'immobile ed ai
[...]
danni diretti ed indiretti provocati dalle infiltrazioni del 2023 e per gli effetti
CONDANNARE parte resistente al risarcimento del danno emergente e lucro cessante per l'importo complessivo di € 37.218,80, o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa, oltre interessi giudiziali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo,
CONDANNARE, altresì, parte resistente a rifondere / rimborsare €500,00,
o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa, oltre interessi giudiziali dalla domanda al saldo, quale costo dell'energia elettrica utilizzata nel corso dei lavori di sistemazione del tetto. IN SUBORDINE
Nella denegata ipotesi in cui non si riconosca valido l'accordo intercorso tra le parti relativo ai canoni 2019 / 2020, ACCERTARE e DICHIARARE il diritto di alla riduzione del canone 2020, per le ragioni di cui in Pt_1
narrativa, e conseguentemente DICHIARARE non dovuto il pagamento a favore di per Controparte_2
l'importo di € 6.075,88 o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa e conseguentemente operare le dovute compensazioni nei rapporti tra le parti. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA Nella denegata ipotesi in cui non si riconosca valido l'accordo intercorso tra le parti, né il diritto d lla restituzione di quanto pagato per i canoni Pt_1
2020, operare in ogni caso le dovute compensazioni nei rapporti tra le parti a fronte della richiesta di condanna relativa ai danni da infiltrazioni. Con vittoria di spese e competenze professionali”.
In particolare parte ricorrente contestava alla convenuta, nella veste di conduttrice del capannone industriale sito in Brugherio, via Talete n. 49, concessole in locazione da 1) l'inadempimento dell'accordo – CP_1
“stipulato dalle parti verbalmente e…. confermato da corrispondenza
Whatsapp” - con cui le parti convenivano che non avrebbe richiesto Pt_1
le riduzioni del canone e, in cambio, non avrebbe più dovuto corrispondere gli arretrati relativi al 2019, pari ad € 6,272,82, e non si sarebbe applicata la rivalutazione ISTAT al canone di locazione”; 2) la responsabilità della locatrice, ex artt. 1575 e 2051 c.c., per i danni occorsi ai beni strumentali di a causa delle infiltrazioni verificatesi “nelle notti precedenti la Parte_1
fine del mese di luglio 2023, e poi successivamente a partire dal giorno 4 del mese di luglio 2023, per circa una settimana”; 3) la responsabilità della locatrice, ex artt. 1575 e 1576 c.c., perché “in fase di esecuzione dei lavori per il rifacimento del tetto (cfr. doc. 10), l'impresa incaricata da CP_1
attingeva alle utenze elettriche dell senza che a quest'ultima venisse Pt_1
riconosciuto il corrispettivo economico dell'utilizzo”; 4) il diritto alla riduzione/rinegoziazione del canone di locazione in forza dell'art. 216, D.L.
19 maggio 2020, n. 34, c.d. “Decreto Rilancio” nella misura del 50% per il periodo di chiusura forzata delle attività commerciali.
Si costituiva in giudizio davanti al Tribunale di Milano la resistente eccependo in via preliminare l'incompetenza per territorio del Tribunale di
Milano, indicando quale giudice competente il Tribunale di Monza, e domandando, sempre in via preliminare, di essere autorizzata a chiamare in causa C.S.D. nonchè Reale Mutua Controparte_3
Assicurazioni. Nel merito, domandava il rigetto della domanda attorea o, in subordine, che le terze chiamate venissero condannate a tenerla indenne da ogni condanna.
Alla prima udienza di comparizione parte ricorrente concordava con l'indicazione del Tribunale di Monza quale giudice competente (art. 38 comma 2 c.p.c. “fuori dei casi previsti dall'articolo 28, quando le parti costituite aderiscono all'indicazione del giudice competente per territorio, la competenza del giudice indicato rimane ferma se la causa è riassunta entro tre mesi dalla cancellazione della stessa dal ruolo”).
Con ordinanza in data 28 giugno 2024, il Tribunale di Milano dichiarava la propria incompetenza per territorio, indicando quale giudice competente il Tribunale di Monza e fissando il termine di tre mesi per la riassunzione del giudizio.
Con ricorso in riassunzione notificata in data 5 agosto 2024
[...]
ha riassunto la causa avanti il Tribunale di Monza Parte_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ACCERTARE per tutto quanto esposto in narrativa l'avvenuto accordo relativo ai canoni 2019
/ 2020 e pertanto DICHIARARE che nulla è dovuto d n relazione Pt_1
a tali annualità; ACCERTARE e DICHIARARE, per tutto quanto esposto in narrativa, la responsabilità contrattuale di
[...]
n relazione allo stato manutentivo Controparte_2
dell'immobile ed ai danni diretti ed indiretti provocati dalle infiltrazioni del
2023 e per gli effetti CONDANNARE parte resistente al risarcimento del danno emergente e lucro cessante per l'importo complessivo di € 37.218,80,
o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa, oltre interessi giudiziali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo,
CONDANNARE, altresì, parte resistente a rifondere / rimborsare €500,00,
o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa, oltre interessi giudiziali dalla domanda al saldo, quale costo dell'energia elettrica utilizzata nel corso dei lavori di sistemazione del tetto. IN SUBORDINE
Nella denegata ipotesi in cui non si riconosca valido l'accordo intercorso tra le parti relativo ai canoni 2019 / 2020, ACCERTARE e DICHIARARE il diritto di alla riduzione del canone 2020, per le ragioni di cui in Pt_1
narrativa, e conseguentemente DICHIARARE non dovuto il pagamento a favore di per Controparte_2
l'importo di € 6.075,88 o la diversa maggiore o minore ritenuta e/o provata in corso di causa e conseguentemente operare le dovute compensazioni nei rapporti tra le parti. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA Nella denegata ipotesi in cui non si riconosca valido l'accordo intercorso tra le parti, né il diritto d lla restituzione di quanto pagato per i canoni Pt_1
2020, operare in ogni caso le dovute compensazioni nei rapporti tra le parti a fronte della richiesta di condanna relativa ai danni da infiltrazioni”.
La resistente, Controparte_1
si è costituita nel giudizio riassunto, richiamando integralmente il proprio atto introduttivo davanti al Tribunale di Milano e riproponendo le istanze di chiamata in causa dei terzi.
Rigettate le istanze di chiamata in causa dei terzi, nonché le istanze di prova articolate dalle parti, la causa veniva rinviata all'udienza di discussione del 27/03/202; all'esito, veniva rimessa sul ruolo per la ricerca/deposito di copia del fascicolo d'ufficio del processo riassunto.
All'udienza del 30/04/2025, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno precisato le conclusioni come da note di udienza depositate in atti e la causa
è stata decisa con la presente sentenza.
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In via preliminare, occorre rilevare – per circoscrivere l'oggetto della pronuncia di merito – che le domande riconvenzionali e le istanze di chiamata in causa dei terzi articolate in sede di costituzione della resistente sono processualmente inammissibili.
La formulazione di tali istanze non è stata accompagnata dalla rituale richiesta di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (cfr. Cass., sez. lav., 18125/2016).
Invero, l'art. 418 c.p.c., laddove stabilisce che “Il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”, riporta sostanzialmente il contenuto dell'art. 269, co. 2, c.p.c. e, pertanto, analogamente a quanto avviene nel rito ordinario, il resistente deve, a pena di decadenza, dichiarare nella memoria di costituzione la sua intenzione di chiamare in causa il terzo e chiedere al giudice lo spostamento dell'udienza.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che merita di essere condiviso, in forza del combinato disposto dell'art. 167 comma 3
c.p.c. e dell'art. 269 comma 2 c.p.c. “… Il convenuto deve nella comparsa formulare la domanda di chiamata del terzo in causa, la quale, all'evidenza, deve individuare i termini soggettivi ed oggettivi della chiamata. Ma deve, altresì, in aggiunta a tale attività assertiva, proporre nella comparsa, in conseguenza di essa, un'istanza rivolta al giudice istruttore di spostamento dell'udienza al fine di garantire al terzo, una volta che abbia luogo la sua citazione, i termini a comparire. Ciò, evidentemente, nella supposizione da parte del legislatore che essi, tenuto conto del termine per la costituzione che ha il convenuto a norma dell'art. 167 c.p.c., potrebbero, in relazione al momento del deposito della comparsa di risposta, non risultare più osservabili. In relazione alla previsione deve, pertanto, ritenersi che, ai fini dell'evitare la decadenza dal potere di chiamata del terzo occorra sia la formulazione della chiamata sia l'istanza di spostamento della prima udienza e che, pertanto, un convenuto che nella comparsa formuli solo la prima e non la seconda incorra nella decadenza. … ”;
Anche nella giurisprudenza di merito si è evidenziato che qualora la chiamata non sia stata chiesta in termini univoci e non si sia fatta contestuale istanza di differimento della prima udienza, il convenuto decade dalla facoltà di chiamare il terzo ex art. 269 c.p.c. (Trib. Milano 19.12.1995).
Nel presente giudizio di riassunzione la resistente si è tempestivamente costituita in giudizio formulando domanda riconvenzionale nei confronti del ricorrente e chiedendo di essere autorizzato alla chiamata in causa del terzo,
“salvi i diritti di prima udienza e differimento della stessa”. Ebbene, non avendo la resistente formulato la chiamata e la domanda riconvenzionale con entrambi i contenuti richiesti dal combinato disposto normativo sopra ricordato, ella è certamente incorsa nella decadenza dal potere di dar corso alla chiamata e alla domanda riconvenzionale.
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Va peraltro segnalato che, nel presente giudizio, parte resistente ha chiesto, in via principale, il rigetto di “tutte le domande avverse perché infondate in fatto ed in diritto, con riserva d'agire in separata sede per il recupero dei canoni di locazione non corrisposti. …”; nonché, in via riconvenzionale, ha chiesto di dichiarare “la conduttric
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debitrice nei confronti della odierna esponente Parte_1
Controparte_1
dell'importo di Euro 15.393,82 a seguito del mancato saldo dei canoni di locazione relativi agli anni 2019 e 2020 così come descritto in premesse e, conseguentemente, condannarsi la ricorrente al pagamento dell'importo di cui sopra, oltre a rivalutazione monetaria e interessi moratori, o al pagamento del diverso importo che verrà accertato a fronte della morosità nel pagamento dei canoni di locazione”.
Dalle conclusioni formulate – e mai modificate nel corso del processo
– si evince chiaramente come la resistente abbia dapprima formulato istanza di rigetto della domanda con riserva di azione separata per i canoni non pagati e, in via riconvenzionale, abbia prospettato l'inadempimento di controparte al pagamento dei canoni quale presupposto logico-giuridico della condanna all'adempimento della prestazione residua.
Si tratta di due richieste incompatibili già sul piano logico, essendo cumulate all'interno del medesimo processo, entrambe in principalità, e non potendo il giudice effettuare una scelta che compete esclusivamente al creditore.
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Nel merito, le domande di parte ricorrente sono inammissibili e devono, pertanto, essere respinte.
Invero, la ricorrente non ha fornito elementi a sostegno delle sue argomentazioni, non avendo prodotto il fascicolo di parte con i documenti depositati nel corso del giudizio riassunto. Tantomeno ha ritenuto di depositare tale documentazione nel presente giudizio, né di trascrivere, nell'atto di riassunzione, il contenuto di tale prova documentale, che viene semplicemente citata nel corpo dell'atto.
Non è dato sapere, dunque, il contenuto della “corrispondenza
Whatsapp … (cfr. doc. 21)”, che avrebbe dovuto dimostrare il contenuto dell'accordo, concluso in forma verbale, per il quale “l non avrebbe Pt_1
richiesto le riduzioni del canone e, in cambio, non avrebbe più dovuto corrispondere gli arretrati relativi al 2019, pari ad € 6,272,82, e non si sarebbe applicata la rivalutazione ISTAT al canone di locazione”.
Tantomeno si conosce il contenuto della documentazione volta a dimostrare i pretesi danni occorsi a causa delle infiltrazioni verificatesi “nelle notti precedenti la fine del mese di luglio 2023, e poi successivamente a partire dal giorno 4 del mese di luglio 2023”; danni peraltro non più verificabili, avendo parte ricorrente, provveduto alle riparazioni di cui, in questa sede, chiede ristoro.
Si rammenta, al riguardo, che è “onere della parte – ai sensi degli artt.72
e 74 delle disp. att. al C.P.C. – depositare in giudizio il proprio fascicolo con gli atti e i documenti di causa che pretende siano utilizzati come fonte di prova, ne consegue che, in caso di mancato deposito del fascicolo stesso, il
Giudice non può rimettere la causa sul ruolo, per il relativo adempimento, ma deve pronunciare nel merito sulla base delle già acquisite risultanze istruttorie e degli atti riscontrabili nel fascicolo dell'altra parte e in quello d'ufficio” (Cass. 24/01/1986, n°459; cfr. anche Cass. 28/01/1987, n°791).
Il tribunale pertanto, richiamato il principio della disponibilità delle prove – di cui all'art 115 c.p.c. – ritiene che l'atteggiamento della parte che omette il deposito della documentazione, precedentemente ritirata, palesa esclusivamente la scelta strategica di non servirsi più di essi ai fini della difesa. Il codice di rito, inoltre, non prevede alcuna norma che autorizzerebbe e o comunque legittimerebbe il Giudice ad obbligare una parte a ridepositare la documentazione prodotta in precedenza e poi ritirata.
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Analoga sorte merita la domanda subordinata di riduzione del canone di locazione.
Invero, l'obbligato, per slegarsi dalla responsabilità, non può limitarsi ad allegare assiomaticamente che l'inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio, dovendo, per converso, in linea con la previsione dell'art. 1218 c.c., offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia.
La resistente non si è peritata di documentare alcunché in ordine all'impossibilità non imputabile del pagamento del canone di locazione.
L'opposizione non può dirsi fondata nemmeno a motivo dell'inutilizzabilità della res locata e, dunque, della richiesta riduzione del canone pattuito inter partes, a causa della riduzione dell'attività durante il periodo pandemico.
Non è stato allegato, né provato, il rapporto eziologico tra le restrizioni adottate a livello governativo per il COVID-19 con la tipologia di attività svolta nell'immobile e, quindi, in che misura le restrizioni possano avere inciso anche nel periodo successivo al lockdown totale, ovvero dal mese di giugno 2020 in poi nel quale, è fatto noto, l'utilizzo del locale per la sua destinazione contrattuale sarebbe stata possibile sia pure con eventuali – ma non allegate – limitazioni di orario.
La morosità dedotta in giudizio è iniziata nel 2019 e, quindi, ben prima il noto lockdown generalizzato di marzo 2020 ed è proseguita sino ad oggi senza che sia stato saldato il corrispettivo della locazione.
Non è pertanto invocabile la discriminante inerente alle possibili limitazioni legali all'esercizio dell'attività esercitata che, infatti, la società resistente non ha dimostrato di avere interrotto, pur omettendo di pagare il corrispettivo per l'utilizzo dell'immobile.
La tesi, pure suggestiva e da qualcuno adombrata, secondo cui l'impossibilità sopravvenuta si avrebbe non solo quando sia divenuta impossibile la prestazione del debitore ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, essendo venuta meno nella sostanza la causa del contratto (vedasi a tal proposito
Cass. 18047/2018; Cass. 20811/2014; Cass. 16315/2007 e la pronuncia su caso analogo della giurisprudenza di merito: Trib. Venezia, ord. 14/04/2020)
e secondo la quale, nelle locazioni commerciali in generale, sarebbe divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione (immobile) per la finalità per la quale l'immobile era stato locato, appare del tutto non invocabile nello specifico caso che ci occupa.
In generale la causa del contratto di locazione, anche per le locazioni commerciali, non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi. La dichiarazione, resa nel contratto, dello specifico uso che il conduttore intende fare dell'immobile locato non impone al locatore la garanzia della effettiva possibilità di tale uso. Tale dichiarazione in contratto rileva per il conduttore stesso in relazione all'obbligo di cui all'art. 80 della L. n.392/78 di non modificare né alterare la destinazione dell'immobile. Per il locatore, invece, essa rileva nei limiti di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., secondo il quale il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto. Infatti, tale obbligo gravante sul locatore viene declinato dall'art. 1576 c.c. secondo il quale il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie al mantenimento della cosa in relazione all'uso pattuito. Parimenti l'art. 1578
c.c. prescrive che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo”. La stessa giurisprudenza della Suprema Corte chiarisce che i vizi afferiscono alla dimensione materiale dell'immobile e, in particolare, alla sua struttura intrinseca. Sul punto si legge: “In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art.1578 c.c., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo” (Cass.
23447/2014).
Pertanto, nella locazione rileva la sola dimensione materiale e non giuridica o produttiva dell'immobile. Il locatore è tenuto a garantire solamente che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. La Suprema
Corte ha, infatti, enunciato che “In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative;
ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità” (Cass. 11971/2010) e ancor più chiaramente nel senso che
“la destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso”
(Cass. 14731/2018, parte motiva).
D'altra parte, la circostanza che nella locazione il bene non sia considerato nella sua dimensione produttiva trova ulteriore conferma nella distinzione tra locazione e contratto di affitto. Solo quest'ultimo ha per oggetto un bene considerato nella sua dimensione produttiva. L'art. 1615 c.c. espressamente chiarisce che “quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”.
Dunque, il discrimen tra locazione e affitto starebbe proprio nella produttività della cosa concessa in godimento. Sul punto la Suprema Corte chiarisce che “Il contratto che ha per oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, che è un bene produttivo, deve essere inquadrato nello schema dell'affitto e non nella diversa figura contrattuale della locazione;
pertanto, ad esso non sono applicabili le leggi di proroga delle locazioni urbane né la legge n. 392 del 1978, nella parte concernente la disciplina delle locazioni non abitative, né, in ragione della tassatività della previsione dell'art. 657 cod. proc. civ., lo speciale procedimento per convalida di licenza o sfratto” (Cass. 250/2008).
Pertanto, non può mai dirsi che la garanzia del locatore si estenda alla produttività del bene concesso in godimento.
La profonda differenza tra le due tipologie contrattuali si palesa, altresì, nella lettura dell'art. 1623 c.c. secondo il quale “Se, in conseguenza di una disposizione di legge, di una norma corporativa o di un provvedimento dell'autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Sono salve le diverse disposizioni della legge, della norma corporativa o del provvedimento dell'autorità”. Tale norma è dettata solo in materia di affitto e non anche di locazione a riconferma del fatto che solo nel primo tipo contrattuale il bene è considerato nella sua dimensione produttiva.
Le prefate riflessioni generali sul contratto di locazione appaiono più che mai applicabili alla fattispecie in esame in cui l'immobile era locato per un uso che non ha subito le più stringenti limitazioni per effetto della normativa emergenziale.
Non appare contestabile, infatti, che è rimasta invariata la piena possibilità per il conduttore di utilizzare la prestazione (ovvero l'immobile).
Deve per completezza aggiungersi che, anche facendo una applicazione, se vogliamo, “coraggiosa” o “estensiva“ dell'art. 1464 c.c., ritenendo che, per le locazioni ad uso diverso, rispetto alle quali al conduttore sia stato precluso il godimento in forza dei noti provvedimenti restrittivi, il corrispettivo relativo al periodo di forzata sospensione dell'attività svolta nell'immobile non sia dovuto, in tutto o in parte, aderendo, quindi, alla tesi di operare una riduzione del canone, occorrerebbe procedere ad una valutazione rigorosa di tutte le variabili allegate dalle parti nella fattispecie concreta.
Non si può trascurare che l'individuazione della misura corretta di riduzione è frutto di una valutazione complessiva del rapporto contrattuale interessato: la stessa non si deve esaurire, dunque, nella dedotta e non circostanziata impossibilità, per il conduttore, di utilizzare l'immobile per la destinazione imprenditoriale che era stata convenuta, ma deve tener conto delle altre prestazioni dovute dal locatore e del rispetto che costui vi abbia dato (Es: se il conduttore utilizza comunque l'immobile per ricovero macchinari, per attrezzature o per svolgere attività complementari a quella principale).
Non viene meno, in virtù dei principi noti in tema di riparto dell'onere probatorio, l'obbligo per il conduttore di documentare i provvedimenti restrittivi ratione temporis vigenti, allegare e provare il parziale inutilizzo dell'immobile e la diligenza adoperata per utilizzare – nei limiti massimi che le norme emergenziali consentivano – il locale concesso in godimento.
In definitiva non si può prescindere dalle allegazioni delle parti, che devono fornire al giudice elementi per esprimere una valutazione rigorosa, che “non sfoci nell'arbitrio”. Ciò anche ammesso che possa utilmente invocarsi, per i contratti di locazione di beni immobili in cui si svolgevano una delle attività colpite dalle restrizioni emergenziali, l'art. 1464 c.c. Non mancano i Tribunali di merito che lo hanno escluso (cfr. Trib. Roma, ord.
25/02/2021; Trib. Roma nn. 3109 e 3114 del 19/02/2021; Trib. Roma
13/11/2020; Trib. Pordenone 08/07/2020; Trib. Pordenone 03/07/2020; Trib.
Pisa 30/06/2020). Nel caso che ci occupa, in ogni caso, non è stata fornita la prova che solo ed esclusivamente a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 la parte conduttrice sia risultata inadempiente non potendo sfruttare in concreto i locali oggetto di locazione secondo la loro destinazione. Nel caso in esame non può ritenersi sufficiente dimostrato che sono state le misure ad aver bloccato o trattenuto la prestazione – esemplificativamente in quanto hanno vietato o ritardato l'esercizio dell'attività, per smarcare il debitore dall'area della responsabilità
– consentendogli di porre il rapporto contrattuale in una situazione di peculiare quiescenza.
Per le motivazioni sin qui espresse consegue che le domande formulate in via subordinata da parte ricorrente vanno rigettate.
L'esito della lite, conclusasi con la reciproca soccombenza delle parti, giustifica la compensazione integrale delle spese del grado.


P.Q.M.


Il tribunale di Monza, definitivamente pronunciando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione e richiesta, disattesa e respinta, così provvede:
- rigetta tutte le domande avanzate da Parte_1 Parte_1
[...]
- dichiara inammissibili le domande riconvenzionali avanzate da
Controparte_1
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Monza, 30/04/2025
Il Giudice
Maddalena Ciccone