N. R.G. 11275/2021
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 11275/2021
tra
Parte_1
Parte_2
RICORRENTI
e
IN PERSONA DEL MINISTRO Controparte_1 CP_2
, IN PERSONA CP_3 Controparte_4
DEL LEGALE RAPPRESENTANTE P.T.
RESISTENTI

Oggi 10 giugno 2025 ad ore 10.15 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per e per l'avv. VENNIRO DARIO Parte_1 Parte_2 Per IN PERSONA DEL MINISTRO P.T. e per Controparte_1 [...]
, IN PERSONA DEL LEGALE Controparte_5 RAPPRESENTANTE P.T. l'AVVOCATURA DELLO STATO CATANIA in persona dell'Avv. Maria Pizzolante
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da atti e note depositate.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
pagina 1 di 8 IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 11275/2021 promossa da:
(cf , nato a [...], il [...], e Parte_1 C.F._1
(cf. ), nata a [...] il [...],elett. dom. in Parte_2 C.F._2
, Via M. R. Imbriani n. 59, rappr. e dif. dall'Avv. VENNIRO DARIO CP_4
(cf ) giusta procura in atti C.F._3
RICORRENTI
Contro
IN PERSONA DEL MINISTRO P.T., Controparte_1 [...]
(cf ), elett. dom. in VIA VECCHIA Controparte_5 P.IVA_1
OGNINA 149 , rappr. e dif. dall'AVVOCATURA DELLO STATO DI CATANIA CP_4
pagina 2 di 8 (cf.ADS80014130878) giusta procura in atti
RESISTENTI
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
e premettevano di essere proprietari del fabbricato sito in Parte_1 Parte_2
Caltagirone, Via Porta del Vento nn. 34-36-38 e Via Circonvallazione, avente una superficie di circa

1.500 Mq., identificato al N.C.E.U. del Comune di Caltagirone al Foglio 87, Particella 5142, sub 1-8, composto da due corpi attigui, uno prospicente la Via Porta del Vento e l'altro la Via Circonvallazione.
Con contratti di locazione stipulati, presso la Prefettura di , in data 13/01/1988 e 30/03/1988, CP_4
registrati in ai nn. 6344/3 e 7133/3 - 1988, l'immobile in questione veniva concesso in CP_4 locazione al che ivi stabiliva la nuova sede della Caserma e del Commissariato Controparte_1
di Polizia di Stato di Caltagirone. In data 30/04/2019, la Prefettura di inviava ai proprietari CP_4
comunicazione, ricevuta dai Sigg.ri in data 03/05/2019, di preavviso di rilascio degli immobili, Pt_1
ove si dichiarava che tra i mesi di maggio e giugno 2019 sarebbero stati riconsegnati gli immobili adibiti sia a Commissariato che a Caserma di P.S.; con PEC del 06/05/2019, gli attori rispondevano alla e facevano rilevare di non aver ricevuto formale comunicazione di recesso dai contratti di CP_3
locazione in questione. In data 30/05/2019 veniva effettuato un altro sopralluogo congiunto degli immobili locati, finalizzato alla verifica dello stato dei luoghi, ove si ribadivano le medesime richieste e si prendeva atto dello stato degli immobili. Quindi, in data 14/06/2019, le parti si riunivano nuovamente, e l'amministrazione, avendo la stessa impellente necessità di rilasciare l'immobile e non volendo personalmente effettuare il ripristino dello stato dei luoghi, dichiarava, “di esercitare la facoltà contrattualmente prevista”, all'art. 5 dei contratti di locazione allegati, “del ristoro dei danni mediante la corresponsione dell'equivalente pecuniario” ai proprietari. Si stabiliva, altresì, che “a tale scopo la proprietà si riserva di presentare proprie perizie e computi metrici estimativi dei lavori da eseguire per la messa in pristino dei locali”. Con PEC del 29/07/2019, i proprietari facevano rilevare che sulla base della relazione inviata sarebbero occorsi complessivi € 122.000,00 per effettuare i necessari interventi di manutenzione volti al ripristino dei locali adibiti per più di trent'anni a sede del Commissariato e della Caserma di P.S. di Caltagirone sottolineando, altresì, che al predetto importo occorreva aggiungere anche la somma dei canoni di locazione scaduti, che non venivano pagati ai locatori dal mese di agosto del 2018. Si evidenziava, inoltre, che anche considerando la missiva prot. 0052144 del
30/04/2019, quale formale comunicazione di disdetta, da notificarsi ai locatori almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrebbe dovuto avere esecuzione, erano ancora dovuti i canoni di locazione pagina 3 di 8 che andavano dal 01/09/2018 al 30/10/2019 (data questa di sei mesi successiva alla comunicazione del
30/04/2019). La rispondeva alla succitata comunicazione con PEC del Controparte_5
04/09/2019, in cui comunicava di aver inviato copia del computo metrico e della relazione di stima
“all'Organo di consulenza tecnica per la valutazione delle singole voci elencate in perizia e la definizione della congruità dell'importo da riconoscere a titolo di risarcimento danni” e che “tale importo, una volta approvato dai competenti Uffici Ministeriali, sarà proposto per l'accettazione agli interessati con specifica offerta di ristoro”; nella detta missiva si evidenziava, inoltre, che erano stati disposti, in favore dei proprietari, i pagamenti dei canoni di locazione scaduti, sia per il Commissariato che per la Caserma, sino alla data del 14/06/2019, data di riconsegna dei locali. Si succedevano, quindi, pec di sollecito e proposte transattive in relazione ai costi per il ripristino dei locali non andate a buon fine, così come la procedura di mediazione ritualmente attivata. Pertanto, chiedevano: ritenere e dichiarare la responsabilità dei danni arrecati al fabbricato di proprietà dei Sigg.ri e Pt_1 esclusivamente ascrivibile alla condotta dei convenuti e per l'effetto condannare gli stessi, al Pt_2 risarcimento di tutti i danni subiti dagli attori, quantificabili prudenzialmente in € 198.978,62 - €
122.000,00 (quale danno emergente di cui al computo metrico estimativo allegato in atti) + €
76.978,62 (quale lucro cessante cagionato dalla perdurante impossibilità di utilizzare l'immobile) - o nella somma maggiore o minore che verrà stabilita dall'Ill.mo Tribunale adito, anche sulla scorta di
CTU tecnica di approfondimento, che sin d'ora si chiede, oltre a interessi e rivalutazioni monetaria, con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge;
Condannare in ogni caso parti convenute alla refusione di tutte le spese, competenze ed onorari del presente giudizio che si chiede distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che dichiara di averle anticipate ex art. 93 c.p.c.
Si costituiva il , tramite l'Avvocatura Distrettuale dello Stato di , la quale Controparte_1 CP_4
contestava la domanda avanzata, rilevando di non aver mai negato la debenza di una somma volta al ripristino dell'immobile oggetto della controversia, ma contestava l'ammontare richiesto dalla controparte, pari ad euro 122.000,00 del tutto difforme da quanto calcolato dall'ufficio del Servizio tecnico e Patrimoniale del , che ha stimato come congruo il risarcimento di euro Controparte_1
24.100,00. Inoltre, contestava la debenza di mesi sei di preavviso, essendo già stata comunicata la volontà di recedere dal contratto in oggetto alla data del 21.11.2016, nonché il lucro cessante, non avendo dato prova del danno. Sicchè, chiedeva: accogliere la domanda della controparte limitatamente al quantum necessario per l'effettuazione de i lavori di messa in pristino dell'immobile in oggetto, equivalente a euro 24.100 così come calcolata dall' ufficio del Servizio tecnico e Patrimoniale del
o alla somma che verrà stabilita da un consulente tecnico d'ufficio, alla cui Controparte_1
richiesta di nomina ci si associa;
rigettare la richiesta di risarcimento del lucro cessante e di ogni alta
pagina 4 di 8 somma a qualunque titolo dovuta.
La causa, istruita con la produzione documentale e con la espletata c.t.u., viene decisa all'odierna udienza a seguito di discussione orale.
Innanzitutto, deve osservarsi, che diversamente da quanto rilevato dall'Avvocatura Distrettuale convenuta, ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, in quanto in base a tali norme, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto, anche alle scadenze successive alla prima, non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà - successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente - ma deriva direttamente dalla legge;
ne consegue che il contratto dovrà intendersi automaticamente rinnovato in mancanza di tempestiva disdetta (Cass. Civ., n.34010/23; conforme, Cass. Civ., n.9759/23, secondo cui, ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, ai sensi dell'art. 42 l. n. 392 del 1978, trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda, previsto dall'art. 28 l. n. 392 del 1978, atteso che l'operatività di tale meccanismo non è incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della
P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l'obbligo di tale forma, assolto "ab origine" con la stipulazione del contratto, validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore, ovvero di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza, o ancora di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive). Sicchè, per l'eventuale rinnovo del contratto di locazione non è necessaria la forma scritta ad substantiam.
Tuttavia, la convenuta ha depositato la disdetta dei predetti contratti di locazione relativi all'immobile in oggetto con raccomandata ricevuta il 02.12.2016, ove si informava, diversamente da quanto rilevato dagli attori, che avrebbero provveduto al rilascio dell'immobile nel corso del primo semestre del prossimo anno, riservandosi di comunicare, con congruo anticipo il giorno e l'ora in cui saranno espletate le procedure di riconsegna, con redazione di apposito verbale alla presenza di un funzionario delegato.
Sotto tale profilo e con riguardo alla richiesta attorea di pagamento di mesi sei di preavviso a far data dalla pec del 30.04.2019, deve osservarsi, in punto di diritto, che qualora sia stata manifestata con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un pagina 5 di 8 comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. civ. 14/05/2014, n. 10542). Inoltre, occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ. 06/05/2010, n. 10963). Sicchè, affinché il rapporto - alla scadenza - si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in diritto, occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale, la quale può manifestarsi o attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto. In diritto, invero, la Suprema Corte ha affermato in un caso analogo che, anche se l'immobile è stato detenuto per un considerevole lasso di tempo - nella specie oltre quattro anni – dalla comunicazione della disdetta, ed il locatore non ha agito in giudizio per il rilascio, continuando a percepire i canoni di locazione, non perciò il contratto si è rinnovato (art. 1597, ultimo comma, cod. civ.), mancando una volontà contraria a quella manifestata, sì che la permanenza del conduttore costituisce occupazione di fatto (Cass. Civ., n.269/1998).
Nel caso che occupa, il convenuto ha ritualmente manifestato la volontà di recedere dal CP_1
contratto di locazione con disdetta del 21.11.2016, comunicata il 02.12.2016, indicando una presumibile data di rilascio e riservandosi di comunicare la data di riconsegna dei locali. A nulla rileva, quindi, il lungo lasso di tempo intercorso, rispetto alla raccomandata del 30.04.2019, ove si preavvisava il rilascio dei locali nei successivi mesi di maggio e giugno, la quale si richiamava, infatti, alla precedente disdetta prot. n.93900 del 21.11.2016, in quanto, né l'inerzia, né l'avvenuto pagamento dei canoni può essere interpretata quale volontà contraria a quella manifestata con la predetta raccomandata. D'altronde, gli attori nemmeno hanno provato la manifestazione di una volontà comune ad entrambe le parti di rinnovare il contratto di locazione;
sicchè, non può ritenersi che la raccomandata del 30.04.2019 debba intendersi quale prima comunicazione di volere recedere dai predetti contratti di locazione, da cui far decorrere i mesi sei di preavviso. Pertanto, non essendo contestato che parte convenuta abbia pagato per l'occupazione di fatto fino alla data di riconsegna dei locali in oggetto, come da verbale del 14.06.2019, nulla deve corrispondere il convenuto a tale titolo. CP_1
Con riguardo al risarcimento dei danni dovuto per il ripristino dei locali, parte convenuta contesta esclusivamente il quantum richiesto, sicchè, occorre fare riferimento alla espletata c.t.u.
Il c.t.u. ha accertato lo stato di ammaloramento e deterioramento dei locali a seguito dei lavori effettuati pagina 6 di 8 dal convenuto ed ha quantificato i costi necessari per il ripristino dello stato dei luoghi, sulla CP_1
scorta delle osservazioni effettuate da parte attrice, quantificati complessivamente in € 96.818,64, di cui lavori edili € 87.818,64 e competenze tecniche € 9.000,00, pari a € 108.019,70 I.V.A. compresa. Tali conclusioni appaiono pienamente condivisibili, in quanto esenti da contraddizioni logiche evidenti ed avendo risposto esaurientemente alle osservazioni di parte ricorrente, mentre, parte resistente non ha presentato osservazioni.
Sicchè, il convenuto deve essere condannato al pagamento della complessiva somma di euro CP_1
€ 108.019,70 I.V.A. compresa, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Con riguardo al lucro cessante, deve osservarsi, in punto di diritto, che l'obbligo di risarcire il maggior danno, posto dall'art. 1591 cod. civ., a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore, tenuto a dimostrare l'esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione. Il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire, poiché, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto non adempie all'obbligazione di "dare il corrispettivo nei termini convenuti" (ai sensi dell'art. 1587, n. 2, cod. civ.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo ad un'obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale. Ne consegue che, vertendosi in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l'importo dovuto dall'occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione
(Cass. Civ., n.2525/2006).
Nella specie, parte ricorrente nulla ha provato, ovvero ha chiesto di provare, in termini di perdita di occasioni di riutilizzare economicamente l'immobile, ovvero, l'impossibilità di locare, nemmeno parzialmente, i predetti locali a causa dell'inadempimento di parte convenuta dell'obbligo di ripristino.
Sicchè, il mero protrarsi del tempo in assenza della prova concreta di occasioni perdute di mancato guadagno non appare sufficiente per ritenere la sussistenza di un danno subito sotto il profilo del lucro cessante dalla data di riconsegna dei locali da parte del . Pertanto, sotto tale profilo la CP_1
domanda va rigettata.
Stante la parziale soccombenza, parte resistente deve essere condannata al pagamento delle spese processuali sostenute da parte ricorrente, nella misura di due terzi, che si liquidano, tenuto conto del valore effettivo della controversia e dell'attività processuale espletata, D.M. 55/14, tabella n.2 quinto pagina 7 di 8 scaglione, nella complessiva somma di euro 8.930,00 per compensi, oltre euro 786,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarre in favore del procuratore anticipatario.
Pone definitivamente a carico di parte resistente il compenso del c.t.u. nominato, come da separato decreto.

P. Q. M.

Definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accoglie parzialmente le domande avanzate da e e, per Parte_1 Parte_2
l'effetto:
Condanna il , in persona del Controparte_6
pro tempore, al pagamento della complessiva somma di euro € 108.019,70, I.V.A. compresa, CP_7
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

Rigetta per il resto;

Condanna il , in persona del Controparte_6
pro tempore, al pagamento delle spese processuali sostenute dai ricorrenti, che si liquidano CP_7
nella complessiva somma di euro 8.930,00 per compensi, oltre euro 786,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarre in favore del procuratore anticipatario;

Pone definitivamente a carico di parte resistente il compenso del c.t.u. nominato, come da separato decreto.
Verbale chiuso alle ore 10.20
Il Giudice
Dott.ssa Cristiana Gaia Cosentino

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