N. 7023/2023 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
PRIMA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 9.6.25
E' presente l'avv. Stefania Noto, per delega dell'avv. Addonisio, la quale fa pre- sente che l'avv. Addonisio si è costituito in sostituzione dell'avv. Dominico Nic- chio e pertanto si riporta alla comparsa di costituzione in sostituzione, di cui chie- de accoglimento. Chiede decidersi la causa.
E' altresì presente l'avv. Dominico Nicchio, il quale conferma di aver rinunciato all'incarico, come da atto depositato nel fascicolo telematico.
E' infine presente l'avv. Italia Senese, per delega dell'avv. Massara, la quale si ri- porta agli atti di parte e chiede la decisione.
Il giudice si ritira in camera di conSIlio per la decisione.
Il giudice, all'esito della camera di conSIlio ed in assenza delle parti, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c. (lettura del dispositivo e delle ragioni delle decisione), che si deposita telematicamente.
Il Giudice
Maria Del Prete

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – I Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Maria Del Prete, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
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SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 7023/2023, avente ad oggetto: locazione e comodato di immobile urbano – affitto di azienda - risoluzione, vertente tra
(P.IVA ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore Unico SI. domiciliato per la carica Controparte_1
presso la sede sociale in Portici (NA) alla Via Colombo n. 22, rappresentata e di- fesa, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Filippo Massara (Cod. Fisc.
) e RL NI Massara (Cod. Fisc. C.F._1
) e presso il loro studio elettivamente domiciliata in Napo- C.F._2
li alla Via Crispi n. 62, in virtù di procura in atti
Attrice
e
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_2
p.t. dott.ssa , con sede legale alla S.S. Appia- Strada del Conte Controparte_3
26, Z.I. ASI Pignataro Maggiore (CE), rappresentata e difesa dall'avv.to Addoni- sio Loredana (Cod. Fisc. ) presso il cui studio è elettiva- C.F._3
mente domiciliata in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla Via Salzillo n. 2, in vir- tù di procura allegata in atti
Convenuta
CONCLUSIONI
Per la società attrice: come da atto introduttivo, successivi scritti difensivi e ver- bale odierno.
Per la società convenuta: come da comparsa di costituzione, successivi scritti di- fensivi e verbale odierno.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Premessa
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Con atto di citazione per convalida di intimazione di sfratto per morosità e decreto ingiuntivo ritualmente notificato, l'attrice ha adito Parte_1
l'intestato Tribunale onde sentir accogliere le seguenti conclusioni “convalidare
l'intimato sfratto per morosità con vittoria di spese ed onorari ed emettersi, con
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separato provvedimento, ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva per la somma di € 60.000,00 per i canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo, oltre oneri accessori e le spese legali del procedimento, ai sensi degli artt. 658 e 664 c.p.c..(….) In caso di opposizione emettersi ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., ed in via definitiva dichiarare risolto il contratto di locazione de quo, per morosità e quindi per fatto e colpa dell'intimata, ordinare il rilascio dell'immobile locato libero e vuoto da persone e da cose in danno dell'intimata, (…) Condannare la convenuta al pagamento dei canoni scaduti e da scadere oltre interessi legali dalla scadenza al soddisfo. Con vittoria di spese
e sentenza munita di clausola (…)”.
La società attrice ha, difatti, premesso di aver concesso in locazione, con regolare contratto sottoscritto in data 30.04.2019, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, alla convenuta l'immobile sito in Pignataro Maggiore (CE) al- Controparte_2
la Strada Statale Appia – Strada del Conte, nella Zona Industriale A.S.I. n. 26, composto da opificio censito al foglio 16 (part. 5066) e da zona di terreno censita al foglio 16 (part. 5037) per il canone di locazione mensile di € 2.000,00 da corri- spondersi anticipatamente il giorno 5 di ogni mese. Senonché, a dire dell'attrice, la convenuta società conduttrice non ha più corrisposto i canoni di locazione a de- correre dal mese di gennaio 2021, nella misura di € 2.000,00 ciascuno e, dunque, la complessiva morosità alla data di notifica dell'atto introduttivo del giudizio
(giugno 2023) ammontava a complessivi € 60.000,00.
Parte attrice ha dedotto che, nonostante i ripetuti solleciti, la convenuta conduttri- ce restava inadempiente per cui ha adito l'intestato Tribunale per sentir convalida- re l'intimato sfratto per morosità, con vittoria di spese ed onorari.
Si è costituita in giudizio la società convenuta la quale ha Controparte_2
contestato integralmente la narrativa attorea.
In particolare, la società convenuta ha premesso che con verbale di assemblea del
16.10.2017, redatto dinanzi al Notaio Dott. la società “ Persona_1 [...]
veniva incorporata per fusione dall'attrice “ CP_4 Parte_1
e che al punto 3) del richiamato verbale era stato previsto, in virtù della
[...] dedotta fusione, il subentro dell'attrice in tutto il patrimonio attivo e passivo della
“ con conseguente “onere di provvedere alla estinzione Controparte_5 di tutte indistintamente le passività, alle convenute scadenze e condizioni”.
La convenuta ha, così, precisato di aver stipulato in data 17.06.2015, con scrittura
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privata, un preliminare di compravendita immobiliare con la società
[...]
- poi incorporata per fusione nella - per CP_4 Parte_1
l'acquisto di appartamento piano terra, già censito al N.C.E.U. del Comune di
Andora al Foglio 49, Mapp. 1148, nonché autorimessa, già censita al N.C.E.U. del Comune di Andora al Foglio 49, Mapp. 1148, manifestando la propria dispo- nibilità all'acquisto per il prezzo di € 550.000,00 da corrispondersi con le seguenti modalità: € 276.818,53 versati alla sottoscrizione del preliminare (a mezzo asse- gno circolare Banca Carige) e ulteriori € 276.268,53 da versare con assegni e/o bonifico bancario alla stipula del contratto definitivo. La convenuta ha, poi, pre- cisato che la somma di € 276.818,53 già incassata dalla venditrice alla sottoscri- zione del preliminare (sottoscrizione a valersi come quietanza liberatoria salvo il buon fine dei titoli) era da intendersi versata in acconto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria;
in aggiunta, che il possesso materiale e legale degli immobili og- getto del preliminare sarebbe avvenuto a favore dell'acquirente (odierna convenu- ta) alla sottoscrizione del definitivo da rogarsi innanzi al notaio di Persona_1
Napoli entro il termine del 31.12.2018, con garanzia da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Dunque, a dire della convenuta promissaria acquirente, nonostante avesse versato la somma pari ad € 276.818,53 prevista in acconto come caparra confirmatoria, la promittente venditrice (già Parte_1 Controparte_5
non avrebbe adempiuto agli obblighi di cui al richiamato preliminare, ragion per cui la medesima società attrice era divenuta debitrice della Controparte_2
della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata alla sottoscrizione del preliminare di compravendita immobiliare nonché di ulteriori versamenti ef- fettuati sia in favore della società (oggi Controparte_5 CP_6
per € 42.000,00 che direttamente alla medesima attrice (€ 20.022,75)
[...]
onde consentire alla stessa società di poter concorrere all'asta immobiliare per l'aggiudicazione dell'immobile oggetto dello sfratto per morosità.
La convenuta, così, in ragione del trasferimento delle obbligazioni assunte nei propri confronti dalla società in capo alla società attrice Controparte_5
(in virtù della dedotta fusione) ha asserito di essere creditrice della New Line Im- mobiliare s.r.l. di somme ben maggiori dei canoni di locazione richiesti da quest'ultima per cui ha contestato le pretese attoree opponendo l'inesistenza dei crediti richiesti per effetto di compensazione legale tra le somme reciprocamente dovute tra le parti per cui ha chiesto apposita declaratoria.
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In aggiunta, la società convenuta in virtù dell'inadempimento della società
[...]
(incorporata per fusione nella di cui Controparte_5 Parte_1
al preliminare di compravendita sottoscritto 17.06.2015, ha dedotto di essere cre- ditrice nei confronti dell'attrice dell'ulteriore importo pari ad € 555.659,81, quale somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre € 42.000,00 non- ché € 20.022,75 versati a titolo di prestito in favore dell'attrice, somme di cui ha chiesto la restituzione in via riconvenzionale.
Dunque, ritenuta l'opposizione della convenuta non fondata su prova scritta, que- sto giudice con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
12.10.2023 ha ordinato alla medesima il rilascio dell'immobile di cui all'atto in- troduttivo in favore della e ha disposto, altresì, il mu- Parte_1
tamento del rito ex art. 667 c.p.c.
Di poi, con ordinanza resa all'esito dell'udienza cartolare del 11.07.2024 questo giudice ritenuta la causa matura per la decisione ha aggiornato l'udienza al
09.06.2025 per la discussione e la decisione ex art. 429 c.p.c.
Nelle more del rinvio per la discussione e la decisione ex art. 429 c.p.c. si costi- tuiva, altresì, per la società convenuta l'avv. Addonisio Loredana a seguito di ri- nuncia al mandato difensivo depositato dall'avv. Nicchio in data 19.05.2025.
Il merito
In primo luogo, va dato atto dell'intervenuta cessazione della materia del conten- dere tra le parti in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile de quo in ragione della statuizione di cui all'ordinanza cron. 14425/2023 del 15/10/2023 con cui questo giudice, in accoglimento della predetta istanza, ha ordinato alla convenuta di rilasciare, libero da persone e cose, in favore dell'attrice Controparte_2
l'immobile sito in Pignataro Maggiore, cui risulta da- Parte_1
ta regolare esecuzione dalla convenuta come dichiarato dai rispettivi procuratori nel verbale dell'udienza del 19.05.2025 celebrata in presenza.
Permane, dunque, allo scrutinio di questo giudice la domanda di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati avanzata da parte attrice nei confronti della convenuta la quale, a sua volta, ha eccepito la compensazione legale in virtù di crediti asseritamente vantati sia a titolo di pagamento del doppio della caparra confirmatoria (per denunciato inadempimento contrattuale di preliminare di com- pravendita immobiliare) che pagamento in restituzione di somme prestate a vario titolo.
Orbene, preliminarmente, deve rilevarsi che nell'intimazione di sfratto la parte lo-
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catrice ha allegato l'inadempimento del conduttore sin dalla mensilità di gennaio
2021; la convenuta parte conduttrice, nel costituirsi in giudizio, dal suo canto, non ha provato il pagamento dei canoni di locazione scaduti di cui l'attrice ha chiesto il pagamento bensì, si ripete, ha opposto la compensazione legale in virtù di di- versi crediti vantati a suo dire dalla stessa a vario titolo nei confronti della società attrice (ovvero pagamento del doppio di caparra confirmatoria per inadempimento di un preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto il 17.06.2015 nonché pagamento per restituzione di somme prestate gravanti in capo alla società
[...]
incorporata per fusione dalla con ver- Controparte_5 Parte_1
bale di assemblea del 20.10.2017).
Ciò posto, per i canoni di locazione a far data dal gennaio 2021, deve considerarsi quanto segue.
Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni con- trattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione
(art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte.
Difatti, la Suprema Corte con pronuncia solare ha affermato che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve sol- tanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cas- sazione Civile n°15659.2011 conforme ex multis Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
La società attrice ha, nel caso di specie, assolto agli oneri di prova che su di essa incombevano ex art. 2697 c.c. producendo in giudizio il contratto di locazione ad uso non abitativo del 30.04.2019, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle
Entrate il 17.05.2019, quale fonte dei rispettivi obblighi contrattuali;
il conduttore, invece, non ha fornito prova documentale dell'avvenuto pagamento.
Invero, quanto ai canoni scaduti e non pagati, la convenuta Controparte_2
(parte conduttrice) ha eccepito essenzialmente la compensazione con altri crediti
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ad essa asseritamente dovuti.
Orbene, sul punto della compensazione dei canoni di locazione scaduti con altre partite di credito, però, non può essere trascurato il dato restituito dall'art. 4 del
Contratto di Locazione de quo, rubricato “Corrispettivo”, ovvero che “Il canone annuo della locazione è convenuto ed accettato in euro 24.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 2.000,00, a mani e domicilio del locatore, scadenti il 5 di ogni mese. Il conduttore non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute. Per nessun motivo il ca- none potrà essere ridotto oppure compensato nemmeno parzialmente (…)”.
Dunque, da un lato emerge una chiara volontà delle parti – che sottoscrivono en- trambe tale previsione contrattuale art.

4 - di escludere la compensazione (e/o la riduzione) dei crediti corrispondenti ai canoni di locazione.
Né può essere trascurato, per altro verso, l'orientamento giurisprudenziale per cui la Suprema Corte è costante nell'affermare che al conduttore “non è mai consenti- ta l'autoriduzione del canone di locazione”, nemmeno se questi vanta dei

contro

- crediti nei confronti del locatore, in quanto tale condotta altera l'equilibrio delle prestazioni previste nel contratto di locazione (cfr. ex multis Cassazione Civile sentenza n. 12103 del 22/06/2020).
Ne deriva che, non potendo procedersi alla compensazione legale dei crediti nel caso de quo (crediti peraltro asseritamente vantati giacché ancora ed eventualmen- te da riconoscersi alla società convenuta con apposita declaratoria da pronunciarsi all'esito di ogni opportuna valutazione degli elementi prodotti), la convenuta va condannata al pagamento in favore della società istante della somma pari ad €
78.000,00 quali canoni di locazione scaduti e non pagati per tutto il periodo da gennaio 2021 al marzo 2024, oltre ai canoni di locazione a scadere fino alla data del rilascio avvenuta il 09.05.2024 come attestato nel verbale di rilascio dall'U.G. intervenuto.
Avuto riguardo la domanda di risoluzione del contratto di locazione, acclarato l'inadempimento dedotto dalla società locatrice, non risultano addotte dalla con- venuta ragioni giustificative di rilievo dell'inadempimento (fermo restando che, in ogni caso, l'unica ipotesi in cui è riconosciuta al conduttore la facoltà di sospen- dere l'adempimento della principale obbligazione posta a suo carico è quella in cui la principale prestazione del locatore venga a mancare del tutto, ciò che non si
è verificato nel caso di specie).
Deve valutarsi perciò, se alla luce di tutti gli elementi evidenziati sussistono i pre-
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supposti per dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del paga- mento dei canoni. Tale inadempimento deve essere “di non scarsa importanza”.
L'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve però essere necessariamente unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dal- la durata della mora, dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa o da compor- tamenti precedenti, con la conseguenza che anche un inadempimento – iniziale o di per sé solo considerato – di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata, per la persistenza e per la rilevanza del comporta- mento complessivo dell'inadempiente.
Ciò chiarito, oggetto della controversia è un contratto di locazione ad uso diverso da abitativo, pertanto la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per ina- dempimento del conduttore è quella generale di cui all'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ora, nel caso di specie,
l'inadempimento della società conduttrice dedotto in giudizio non sarebbe certo di scarsa importanza, avuto conto dell'interesse dell'altra parte e della causa del con- tratto. Difatti, come emerso in giudizio, sono numerosi i canoni inevasi con reite- razione nel tempo (circa tre anni) della condotta di inadempimento per una som- ma rilevante, tant'è che è già stato ordinato alla convenuta il rilascio dell'immobile. In relazione al rapporto oggetto del presente giudizio, dunque,
l'inadempimento protratto e grave comporta un disequilibrio nelle prestazioni e una alterazione costante del rapporto tra le parti che disorienta il sinallagma del contratto di locazione.
La domanda di risoluzione riproposta dalla società istante nella memoria di mu- tamento del rito va, perciò, accolta.
Passando, poi, all'esame delle domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta va osservato quanto segue. Controparte_2
Anzitutto, prima di procedere alla valutazione circa l'inadempimento contrattuale al preliminare di compravendita del 17.06.2015 denunciato dalla convenuta a ca- rico della (onde ottenere il doppio della somma ver- Parte_1
sata titolo di caparra confirmatoria), contratto bensì SIlato tra la convenuta
[...]
e la prodromicamente va evidenziato che la CP_2 Controparte_5 convenuta ha allegato la circostanza del “subentro” dell'istante CP_6
in tutto il patrimonio attivo e passivo della
[...] Controparte_5
(incorporata per fusione) producendo in atti il verbale di assemblea del
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16.10.2017 per Notar Persona_1
In particolare, la Delibera di cui al richiamato verbale di assemblea al punto 3) contiene espressa previsione “di stabilire che in dipendenza della fusione la socie- tà incorporante ( subentrerà di pieno diritto in tutto il Parte_1
patrimonio attivo e passivo della presente società ( , cosic- Controparte_5
ché la società incorporante andrà ad assumere rispettivamente a proprio vantag- gio tutte le attività, diritti, ragioni ed azioni della presente società, ed a proprio carico a norma di legge le passività, obblighi e impegni, nulla escluso ed eccet- tuato, assumendo anche l'onere di provvedere all'estinzione di tutte indistinta- mente le passività, alle convenute scadenze e condizioni” sicché proprio il richia- mato dato letterale conferma in maniera solare, come conseguenza dell'intervenuta fusione per incorporazione, il subentro della società istante anche nelle passività e obblighi assunti della Controparte_5
Ciò chiarito, la convenuta pone a supporto della domanda riconvenzionale di re- stituzione del doppio dell'importo asseritamente versato a titolo di caparra con- firmatoria, la scrittura privata denominata “Contratto Preliminare di Compraven- dita” del 17.06.2015. Tuttavia, in relazione alla predetta scrittura privata, allegata dalla società convenuta, non può essere trascurata la circostanza per cui l'istante ha disconosciuto ai sensi e per gli effetti dell'art. 214 Parte_1
c.p.c. il predetto “Contratto Preliminare di Compravendita” sia con riferimento al suo contenuto che alla conformità della copia prodotta al suo originale ai sensi e per gli effetti dell'art. 2719 c.c., contestando oltretutto come palesemente apocrifa la firma della legale rapp.te SI.ra . Controparte_2 Controparte_3
Dunque, a supporto della propria pretesa, la convenuta ha al- Controparte_2
legato la richiamata scrittura preliminare – si ripete disconosciuta dall'istante - e una scheda contabile che restituisce essenzialmente un elenco di operazioni con- tabili intervenute con la Controparte_5
Oltre alla suddetta scrittura che, come noto, è stata espressamente disconosciuta dall'istante, la convenuta a supporto della domanda spiegata in riconvenzionale non ha prodotto altro.
In tal senso, nulla in aggiunta ai documenti già specificamente disconosciuti è sta- to prodotto. Part Invero, la nella memoria di mutamento del rito non Parte_1
ha solo disconosciuto la copia fotostatica del Contratto Preliminare di Compra- vendita, bensì ha disconosciuto il contenuto del documento e contestato
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l'apocrifia della firma della SI.ra . CP_3
Per tale motivo, la società istante avendo contestato la predetta scrittura privata, ne ha eccepito l'inutilizzabilità ai fini probatori.
Per contro, disciplina l'art. 216 c.p.c., la parte - in tal caso la convenuta
[...]
- che voglia avvalersi della scrittura disconosciuta “deve procedere a CP_2
chiederne la verificazione proponendo i mezzi di prova che ritiene utili e produ- cendo o indicando le scritture che possono servire di comparazione”. Dunque, non può esservi dubbio sul fatto che, una volta operato il disconoscimento di una scrittura, proprio sulla parte che si voglia avvalere di tale documento disconosciu- to come prova legale grava, come preciso onere, l'istanza di verificazione. Solo con la verificazione, infatti, potrebbe derivare al documento, la cui sottoscrizione si è formalmente disconosciuta, una nuova e rinnovata efficacia di prova legale ai sensi e per gli effetti dell'art. 2702 c.c.
Orbene, questo giudice non può tralasciare che a fronte dell'eccepita inutilizzabi- lità della scrittura priva denominata Contratto Preliminare di Compravendita, la convenuta non ha formulato una specifica istanza di verificazione volta a ricono- scere ai documenti contestati l'efficacia probatoria di cui vorrebbe, in ogni caso e a prescindere dalla dedotta inutilizzabilità, giovarsi per sostenere le proprie ragio- ni.
Era, dunque, preciso onere della formulare istanza di verifica- Controparte_2
zione del contenuto e firme della scrittura privata disconosciuta tempestivamente dalla Parte_1
Ciò posto, va osservato che la giurisprudenza di legittimità con diverse pronunce ha costantemente affermato che “La mancata proposizione dell'istanza di verifi- cazione, al pari della successiva rinuncia alla stessa, privando il documento di- sconosciuto di ogni inferenza probatoria, ne preclude al giudice la valutazione ai fini della formazione del proprio convincimento, senza che gli sia consentito ma- turare altrimenti il giudizio sulla sua autenticità in base ad elementi estrinseci al- la scrittura o ad argomenti logici, divenendo perciò il documento irrilevante, e non utilizzabile, nei riguardi non solo della parte che lo disconosce, ma anche, e segnatamente, della parte che lo ha prodotto”. (Cfr ex multis Cass. civ., SS.UU., sentenza n. 3086/2022).
Ne deriva, pertanto, l'inutilizzabilità della scrittura privata denominata Contratto
Preliminare di Compravendita” del 17.06.2015 quale valido supporto documenta- le della pretesa azionata in riconvenzionale dalla convenuta Controparte_2
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con conseguente rigetto della relativa domanda di accertamento di inadempimento contrattuale al preliminare de quo.
L'inutilizzabilità della predetta scrittura privata comporta anche l'inefficacia della medesima a valere quale valida quietanza dell'asserito pagamento di € 276.818,53
a titolo di acconto e caparra confirmatoria con la conseguenza che la domanda spiegata in riconvenzionale onde ottenere il pagamento dell'importo pari ad €
555.659,81, quale somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata, deve essere rigettata in quanto non supportata da alcun elemento probatorio.
Del pari non possono trovare accoglimento le ulteriori domande spiegate in ricon- venzionale dalla convenuta nei confronti dell'istante di restituzione delle somme pari ad € 42.000,00 nonché € 20.022,75 in quanto non supportate da alcun valido elemento probatorio: difatti le sole schede contabili allegate, che restituiscono una serie di movimenti dare/avere intrattenuti essenzialmente con la Controparte_5
antecedentemente alla fusione per incorporazione deliberata con il verbale di
[...] assemblea del 16.10.2017, e l'assegno circolare di € 20.022,75 del 30.01.2018 emesso in relazione alla procedura esecutiva immobiliare n. 54/2012 del Tribuna- le di Santa Maria Capua Vetere, in assenza di ulteriore idonea documentazione a supporto, non assurgono a valida prova documentale di versamenti eseguiti in fa- vore della società attrice anche a titolo di semplice prestito.
Pertanto, le domande riconvenzionali spiegate dalla convenuta vanno integral- mente rigettate.
Le spese
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, te- nendo conto della natura della controversia, delle questioni trattate e dell'attività effettivamente espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria ed istanza disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati avanzata dalla e, per l'effetto, condanna la Parte_1 [...]
al pagamento, in favore della società istante, della somma pari ad € CP_2
78.000,00, quali canoni di locazione scaduti e non pagati per tutto il periodo da gennaio 2021 al marzo 2024, oltre ai canoni di locazione a scadere fino alla data del rilascio avvenuta il 09.05.2024, oltre interessi ex art. 1284, IV comma, c.c.;
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- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo del
30.04.2019, registrato presso l'A.E. il 17.05.2019, per il grave inadempimento della Controparte_2
- rigetta integralmente le domande riconvenzionali spiegate dalla convenuta;

- condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite, in fa- Controparte_2 vore dell'attrice, che liquida in € 6.301,00 per compensi, oltre rimborso spese for- fettarie nella misura del 15 % sui compensi, IVA e CPA come per legge, con at- tribuzione agli avv.ti Filippo Massara e RL NI Massara dichiaratisi an- tistatari.
Santa Maria Capua Vetere, 09.06.2025
Il Giudice dott.ssa Maria Del Prete
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