N. R.G. 2053/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice onorario presso il Tribunale civile di Parma, dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 27 giugno 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2053/2024 promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Pederzani, presso il cui Parte_1
Studio in Parma è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- ricorrente
CONTRO rappresentata e difesa dall'Avv. Manuela Magno, presso il cui Studio in Parma è CP_1
elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- convenuta avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione.
Conclusioni: per la ricorrente, come da note scritte depositate telematicamente il 26.6.2025; per la convenuta: come da note scritte depositate telematicamente il 25.6.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato telematicamente l'1.7.2024, la sig.ra Parte_1
chiedeva, previo accertamento della validità della risoluzione del 31.10.2022 relativa al
[...]
contratto di locazione stipulato il 15.5.2022 con di dichiarare la risoluzione del predetto CP_1
contratto, condannando la convenuta al rilascio dell'immobile sito in Parma, via Montanara n. 35; in subordine, la ricorrente chiedeva di dichiarare la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento agli obblighi contrattuali, segnatamente di pagamento del canone e degli oneri accessori da parte della conduttrice, con condanna al rilascio.
La ricorrente allegava e documentava di aver concesso a in locazione ad uso abitativo, ai CP_1
sensi dell'art. 2 comma 1 L. 431/1998, l'unità immobiliare sita in via Montanara n. 35 a Parma, con pagina 1 di 6 contratto stipulato il 15.5.2022; allegava che la società conduttrice si rendeva immediatamente morosa e che, vivendo in Inghilterra, la gestione del rapporto era stata affidata a tale rientrata Persona_1
in Italia a inizio 2024, revocato l'incarico al dott. ella apprendeva che quest'ultimo, in data Per_1
31.10.2022, per ragioni alla medesima sconosciute, aveva comunicato la risoluzione del contratto all'Agenzia delle Entrate. Da siffatta comunicazione, la ricorrente riteneva di dover “presupporre che il contratto sia stato consensualmente risolto tra le parti” (pag. 2 ricorso), sebbene il conduttore continuasse ad occupare l'immobile; la domanda di liberazione dell'immobile veniva altresì ricondotta al mancato pagamento dei canoni dalla stipula.
Con comparsa depositata telematicamente il 6.12.2024 si costituiva la società convenuta, la quale eccepiva che la notifica dell'atto di citazione (in realtà, ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) non sarebbe avvenuta “a regola d'arte” presso la sede della società, e che ciò si dedurrebbe dalla mancanza della relata fra gli allegati del ricorso.
lamentava inoltre di non aver ricevuto regolare convocazione per l'incontro di mediazione, con CP_1
conseguente improcedibilità della causa.
Nel merito, la convenuta osservava che la sig.ra non aveva verificato la risoluzione Parte_1
consensuale, invero mai avvenuta e, quanto alla morosità, obiettava di non aver ricevuto alcuna messa in mora, da cui deriverebbero l'indeterminatezza del quantum e la sostanziale rinuncia della ricorrente.
All'udienza del 17.12.2024 le parti ribadivano le rispettive posizioni e parte convenuta contestava la morosità. A scioglimento della riserva, ritenute sulla base degli atti la regolarità della notifica del ricorso (non dell'atto di citazione, essendo la causa stata introdotta con ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) e la regolarità della convocazione in mediazione, sulla scorta di quanto prodotto dalla ricorrente, veniva fissata udienza di discussione, da svolgersi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c..
All'esito dell'acquisizione delle note depositate dalle parti, veniva emessa la presente decisione.
§§§
Parte convenuta ha reiterato l'eccezione di improcedibilità per mancato tentativo di mediazione.
L'eccezione è infondata: a tal proposito, si richiama l'ordinanza del 18.12.2024 con riferimento alla regolarità della convocazione di innanzi all'organismo adito dalla ricorrente e, peraltro, CP_1
essendosi svolta la mediazione, come documentato dal verbale del 17.7.2024 in ordine alla locazione dell'immobile oggetto di causa, nessuna improcedibilità può essere dichiarata.
Può procedersi all'esame della domanda di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione previo accertamento della validità della risoluzione del 31.10.2022, ricondotta ad ipotesi di mutuo consenso.
La domanda è infondata e dev'essere respinta.
pagina 2 di 6 Ciò da cui la ricorrente pretende di desumere l'avvenuta risoluzione non è altro che una ricevuta del
Servizio telematico Entratel, datata 29.11.2022, nella quale è menzionata una comunicazione di risoluzione di un contratto di locazione in data 31.10.2022.
La semplice produzione di tale documento non è sufficiente per affermare che vi è stata una risoluzione consensuale, come sostenuto nel ricorso in via del tutto ipotetica.
E dunque la ricorrente non ha dimostrato la sussistenza dell'accordo per la risoluzione consensuale del rapporto di locazione.
Nel ricorso, la sig.ra ha asserito di aver affidato “l'intera gestione del contratto di locazione” Parte_1
al dott. e di aver appreso al suo rientro in Italia nel 2024 che la risoluzione era stata Persona_1
comunicata all'Agenzia delle Entrate. Dalla sua laconica versione dei fatti non emerge da chi e quando sia stata manifestata la volontà di far cessare il rapporto.
Se la pretesa risolutoria viene fatta derivare dalla volontà concordemente espressa dalle parti è indispensabile fornire una dimostrazione puntuale del relativo accordo;
nell'odierna fattispecie, la tesi della ricorrente, che pretende di desumere uno scioglimento consensuale dal documento datato
29.11.2022, è priva di fondamento.
In altri termini, la produzione della ricevuta dell'Agenzia delle Entrate non esimeva la ricorrente dalla puntuale dimostrazione del fatto generatore della risoluzione ivi menzionata, né a diversa conclusione può pervenirsi all'esito delle modifiche ricostruttivo-fattuali di cui alle note finali di parte ricorrente.
Peraltro, ha prontamente negato la sussistenza della risoluzione consensuale ed ha rilevato CP_1 trattarsi di una ipotesi della ricorrente, formulata “in via puramente deduttiva o dubitativa” (pag. 4 comparsa), cogliendo pienamente nel segno.
In sostanza, la domanda principale della ricorrente è carente sia sotto il profilo dell'allegazione che della prova e, di conseguenza, la stessa dev'essere respinta.
§§§
Resta da esaminare la domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali di pagamento (canoni ed oneri accessori) da parte della conduttrice.
Il punto 2) del contratto inter partes quantifica il canone di locazione annuo in € 5.400,00, da corrispondere in rate mensili anticipate di € 450,00 ciascuna entro e non oltre il 15° giorno successivo al mese di scadenza, tramite bonifico bancario.
Il punto 7) stabilisce che: “Nel canone di affitto non sono comprese le spese condominiali tutte
(riscaldamento, acqua calda, ascensore, ecc.) e i consumi delle utenze di gas, luce, internet, acqua e tassa sui rifiuti solidi urbani, i contratti delle utenze verranno intestati al locatore o persona diversa, per i quali verrà versata a forfait la somma di € 450,00 (Quattrocentocinquanta/00) mensilmente
pagina 3 di 6 assieme al canone di locazione che vanno accorpati al bonifico per totali euro 900,00 (Novecento/00)”.
Tali oneri venivano dunque stabiliti in una somma fissa mensile, da versare unitamente al canone.
La sig.ra ha allegato il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione;
dal canto suo, Parte_1
– che ha negato la sussistenza di accordo risolutorio – non ha allegato, né documentato fatti CP_1
estintivi, modificativi o impeditivi. Del tutto irrilevanti la mancata messa in mora e la mancata indicazione del quantum nel ricorso: l'allegazione è ben chiara, laddove la ricorrente precisa che nessun canone è stato versato. Nelle conclusioni, la sig.ra ha richiamato anche Parte_1
l'inadempimento dell'obbligo di versamento degli oneri accessori.
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis, sez. unite n. 13533/2001).
La ricorrente ha assolto al proprio onere probatorio, con la produzione del contratto debitamente sottoscritto e registrato e l'allegazione dell'altrui inadempimento.
Contrariamente a quanto sostenuto da , la mancanta proposizione in questa sede di domanda di CP_1
condanna non implica rinuncia ai canoni, non essendo prescritto che risoluzione e condanna al pagamento debbano essere azionate nello medesimo giudizio.
Il pagamento del corrispettivo pattuito costituisce il principale obbligo per il conduttore e l'inadempimento costituisce causa di risoluzione del contratto, sicchè il locatore può agire in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione e la conseguente condanna al rilascio.
L'inadempimento della è grave, sulla base di quanto stabilito dall'art. 5 L. 392/1978, CP_1 norma che predetermina la gravità dell'inadempimento nelle locazioni abitative, senza margine di valutazione per il giudicante.
In virtù di tale norma, costituisce motivo di risoluzione ex art. 1455 c.c. il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone nel termine previsto. Come detto, la norma pone una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, sottraendo alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento. Secondo quanto affermato dalla
Cassazione, "in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista,
pagina 4 di 6 costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori" (Cass. n. 8628/2006).
Tenuto conto che la morosità allegata risale alla stipula del contratto e perdurando l'inadempimento come affermato dalla ricorrente, è ampiamente superato il limite fissato dalla norma dianzi richiamata.
Per tali motivi, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter partes stipulato il 15.5.2022, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in via Montanara n. 35 a Parma, meglio descritta nel predetto contratto, per grave inadempimento della società conduttrice. Quest'ultima deve essere altresì condannata al rilascio del predetto immobile, libero e vuoto da persone e cose, a favore della ricorrente.
Dato che la morosità è piuttosto risalente, comparante le esigenze delle parti e la necessità della conduttrice di reperire altra sistemazione, per l'inizio dell'esecuzione viene fissato il giorno 2 settembre
2025.
Stante la soccombenza della ricorrente riguardo alla domanda principale, appare equo disporre la compensazione delle spese di lite nella misura del 50% e condannare la convenuta alla rifusione della restante metà a favore della ricorrente.
La liquidazione viene fatta come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al DM 55/2014 e s.m.i., per le cause di valore indeterminabile e complessità bassa, escludendo la fase istruttoria, data la natura documentale della causa ed abbattendo la fase decisionale del 50%, in quanto l'attività difensiva è consistita nel solo scambio delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c..


P.Q.M.


Il giudice, così definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione,
- rigetta la domanda di risoluzione in forza della comunicazione del 31.10.2022, richiamata nel doc. 2 di parte ricorrente, del contratto di locazione ad uso abitativo inter partes, stipulato il 15.5.2022 ed avente ad oggetto l'immobile sito in via Montanara n. 35 a Parma;

- accoglie la domanda subordinata di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato inter partes il 15.5.2022 ed avente ad oggetto l'immobile sito in via Montanara n. 35 per grave inadempimento della società conduttrice;

- per l'effetto, condanna la società convenuta al rilascio del predetto immobile, libero e vuoto da persone e cose, nella piena disponibilità della ricorrente. Fissa per l'inizio dell'esecuzione il giorno 2 settembre 2025;
- compensa le spese di lite per la metà e condanna la società convenuta alla rifusione della restante metà in favore della ricorrente, che liquida - al netto della disposta compensazione - in € 2.179,00 per pagina 5 di 6 compensi ed € 132,00 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e cpa come per legge.
Così deciso il 30 giugno 2025
Il giudice onorario dott.ssa Federica Marconi
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