R.G. 1561 /2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile
Il Tribunale di Prato, nella persona del giudice dott.ssa Paola Compagna, ha emesso la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 1561 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 20 febbraio 2024, introdotta da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'Avv. Cristian Ventisette ed Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata presso il suo Studio;

PARTE ATTRICE contro
(c.f. , (c.f. Controparte_1 C.F._2 CP_2 C.F._3
), (c.f. ), con il patrocinio dell'Avv. Simone
[...] CP_3 CodiceFiscale_4
Calzolai, elettivamente domiciliati presso il suo Studio;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Conclusioni
Per parte attrice: come in atto di citazione, ossia: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Prato, contrariis reiectis, per le causali di cui in narrativa, accertato e dichiarato il grave inadempimento contrattuale perpetrato dalla promittente venditrice, A) intesi, trasferire, in luogo del contratto di vendita non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la piena proprietà dell'immobile descritto al punto 1 della premessa del presente atto in favore dell'attrice o di persona e/o società da nominare, ovvero in ipotesi trasferire, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in luogo del contratto di vendita non concluso, la quota di proprietà e la quota di usufrutto dell'immobile descritto al punto 1 della premessa del presente atto di cui la promittente venditrice risulterà titolare all'esito della espletanda istruttoria, in favore dell'attrice o di persona e/o società da nominare, in ogni caso, fissando condizioni e modalità di versamento del residuo prezzo idonee ad assicurare
l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale evizione. B) nella ulteriore denegata e contestata ipotesi di sussistenza, per qualsiasi ragione, di causa ostativa alla emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 19.07.2019, tra le parti in causa, condannando i convenuti, in
solido tra loro, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto, alla restituzione
1 del doppio della caparra confirmatoria versata dall'esponente e pari a complessive € 60.000,00, oltre il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi nella misura che sarà ritenuta di giustizia dovuta a seguito della espletanda istruttoria, giudicando all'occorrenza anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge. Con vittoria di spese ed onorari di lite e distrazione delle stesse in favore del procuratore antistatario che dichiara di averle anticipate”, precisando che il trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c. avvenga in favore dell'attrice e che il versamento del residuo prezzo sia condizionato alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole a garanzia del rischio di evizione;

Per parte convenuta: come in comparsa di costituzione e risposta, ossia: Voglia L'ill.mo Giudice adito, previa emissione del provvedimento di anticipazione della prima udienza di trattazione, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta: - NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: respingere tutte le domande proposte nei confronti dei convenuti, perché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa;
- SEMPRE NEL MERITO IN VIA
RICONVENZIONALE: accertare e dichiarare la RISOLUZIONE DI DIRITTO ai sensi dell'art. 1454 c.c. del contratto preliminare stipulato in data 19.07.2019, registrato all in data 02.08.2019 al n. 10261 ed in pari data Organizzazione_1 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Prato ai nn. 10113 Reg. Gen. 6727 Reg. Part e per l'effetto:

1. accertare e dichiarare il diritto della convenuta a di € 30.000,00 Controparte_1 Controparte_4
(trentamila) versata da parte attrice ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.; 2. CONDANNARE la sig.ra alla Parte_1 restituzione dell'immobile oggetto del preliminare posto in Prato, via Lario n. 17; - IN OGNI CASO con vittoria di spese e competenze professionali e con condanna di parte attrice a pagamento di una somma equitativamente determinata, ex art. 96, comma 3 cpc.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, premettendo che con contratto preliminare Parte_1
del 19 luglio 2019 le aveva promesso in vendita l'immobile posto in Prato, tra la Controparte_1
Via Lario e la Via Verbano, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, al foglio 41, particella
712, sub. 2, obbligandosi ad effettuare, a propria cura e spese, entro la data di stipula del contratto definitivo, gli allineamenti catastali e ipotecari eventualmente necessari, ha convenuto in giudizio e i comproprietari dell'immobile, e chiedendo Controparte_1 CP_3 CP_2 all'intestato Tribunale di disporne il trasferimento ex art. 2932 c.c. o, in subordine, la risoluzione del contratto in forza dell'esercizio del recesso, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento dei danni.
A fondamento della domanda ha allegato che: la promittente venditrice era proprietaria del 50% dell'immobile, avendolo acquistato con atto notarile del 4 novembre 2004, e titolare dell'usufrutto vitalizio della restante quota del 50%, in forza di legato disposto in suo favore con il testamento pubblico del marito deceduto il 24 marzo 2017, ed accettato con atto notarile del 15 Persona_1
novembre 2017; pertanto, la parte promittente aveva assunto l'ulteriore obbligo di acquistare la restante quota di nuda proprietà o di far intervenire all'atto i rispettivi titolari;
il prezzo della compravendita era stato fissato in 110.000,00 euro, di cui 30.000,00 euro erano stati a corrisposti mediante assegno circolare a titolo di caparra confirmatoria da imputare in conto prezzo, con rilascio di quietanza da parte della promittente venditrice, e i restanti 80.000,00 sarebbero stati versati al 2 momento della firma del definitivo con rogito notarile;
la stipula del definitivo doveva avvenire entro il 30 giugno 2021, termine pattuito nell'interesse del venditore;
il 6 agosto 2021, l'attrice aveva contestato il grave inadempimento della controparte che non si era ancora resa disponibile alla firma del rogito;
il difensore dell' aveva replicato di aver conferito da molto tempo mandato al CP_1 notaio al fine di predisporre gli atti e i documenti necessari al rogito;
quest'ultimo, Per_2
tuttavia, con comunicazione dell'8 settembre 2021, aveva rappresentato che l'incarico gli era stato affidato nel mese di febbraio 2021, ma gli ultimi documenti gli erano stati inviati solo il 2 settembre e che non era stata ancora effettuata la voltura catastale;
il 25 marzo 2022, lo studio Per_2
aveva comunicato ai contraenti che in data 24 marzo 2022 era stata depositata domanda di voltura della successione, dalla quale i proprietari del bene risultavano essere, oltre a , Controparte_1
per la quota di ¼ della nuda proprietà e per la restante quota di ¼ della CP_2 CP_3
nuda proprietà; con mail del 5 maggio 2022, lo Studio del Notaio aveva poi comunicato, Per_2 allegando la relativa documentazione, che sull'immobile oggetto del preliminare era stata trascritta domanda di riduzione nei confronti della promittente venditrice e degli altri comproprietari;
con raccomandata dell'11 maggio 2022, l'attrice aveva perciò contestato nuovamente il grave inadempimento della controparte, rilevando, altresì, l'insistenza sul bene promesso in vendita di una trascrizione pregiudizievole ed osservando che tale formalità avrebbe di fatto impedito l'iscrizione ipoteca sull'immobile e, dunque, la concessione di un mutuo, rendendo altresì incerta l'identificazione dei soggetti chiamati a partecipare al rogito come venditori;
aveva, perciò, diffidato ex art. 1454 c.c. la controparte ad addivenire al rogito per il trasferimento del bene libero da vincoli, pesi, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli entro il termine di 15 giorni;
il difensore dell' CP_1
aveva replicato, facendo presente che la trascrizione non poteva considerarsi pregiudizievole in quanto successiva alla trascrizione del preliminare;
la promissaria acquirente aveva, in risposta, reiterato la diffida ex art. 1454 c.c., contestando le irregolarità negli atti di successione, risultando intestatario catastale del bene il quale aveva prima accettato e poi rinunciato CP_3 all'eredità, e non risultando, invece, anch'essa accettante e rinunciataria dell'eredità; ha CP_5 aggiunto che l'azione di riduzione intrapresa rendeva incerta l'individuazione degli eredi di Per_1
e i proprietari dell'immobile; ha, infine, concluso che i futuri acquirenti del bene non
[...]
avrebbero potuto liberamente disporne in presenza della trascrizione della domanda di riduzione;
l'11 giugno 2022, la controparte, a propria volta, aveva inoltrato all'attrice diffida ex art. 1454 c.c. invitandola a presentarsi avanti al Notaio il 27 giugno 2022 per la stipula del rogito, senza, tuttavia, aver ottenuto la cancellazione della trascrizione e la regolarizzazione degli atti di successione;
con pec del 13 giugno 2022, il Notaio , confermando l'appuntamento del 27 giugno 2022, Per_2 aveva osservato che allo stato la proprietà dell'immobile promesso era quella risultante dalle
3 dichiarazioni di successione, non potendo escludere che, a fronte dell'accoglimento dell'azione di riduzione, si configurasse una ricostruzione differente della vicenda ereditaria.
Si sono costituiti , e chiedendo, in via principale, il Controparte_1 CP_2 CP_3
rigetto delle domande rivolte nei propri riguardi e, in via riconvenzionale, di dichiarare la risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente, con diritto di a trattenere le somme versate a titolo di caparra e condanna di Controparte_1 Parte_1
a restituire l'immobile. In ogni caso, hanno domandato la condanna della controparte per lite temeraria ex art. 96, co. 3, c.p.c.
A sostegno della difesa, hanno dedotto che ai sensi della clausola 3 del preliminare, il termine convenuto per la stipula del definitivo non solo non era essenziale, ma era stato espressamente previsto nell'interesse della promittente venditrice;
inoltre, in forza della medesima disposizione contrattuale, quest'ultima non si era obbligata alla volturazione catastale, ma soltanto al compimento dell'attività prodromica. Ha, poi, rivendicato che alcun pregiudizio poteva derivare dalla trascrizione della domanda giudiziale ed ha censurato l'efficacia delle diffide ex art. 1454 c.c., trasmesse al difensore privo di procura speciale e prive della manifestazione di volontà risolutiva. Infine, ha sottolineato che all'esito della diffida dell'11 giugno 2022 la controparte non si era presentata per la stipulazione del contratto definitivo.
Disposto lo scambio delle memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c., il Giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione e all'udienza del 20 febbraio 2024 le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni come in epigrafe.
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1. Sulla domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Parte attrice ha chiesto il trasferimento ex art. 2932 dell'immobile sito nel Comune di Prato (PO), tra la Via Lario e la Via Verbano, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, al foglio 41, particella 712, sub. 2, in adempimento del contratto preliminare del 19 luglio 2019.
La norma consente infatti al promissario acquirente di ottenere, in caso di inadempimento della controparte, di conseguire una sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto non concluso, sempre che ciò non sia stato escluso dal titolo e che l'attore abbia eseguito la propria controprestazione o si sia offerto di eseguirla.
Tuttavia, la norma dispone che la sentenza può essere emessa solo “qualora sia possibile”.
Nel caso di specie, è doveroso tenere conto del fatto che il bene promesso in vendita non è di proprietà esclusiva della promittente venditrice, ma risulta appartenere anche ad ulteriori soggetti.
A tal proposito, si osserva che il contratto preliminare di vendita di un bene in comunione deve essere considerato, laddove privo o mancante del consenso di tutti i comproprietari, inesistente o nullo per
4 mancata o non corretta formazione del consenso delle parti, con conseguente impossibilità di procedere al trasferimento ex art. 2932 c.c. (cfr. Cass., Sez. 6 - 2, Decreto n. 1866 del 02/02/2015;
Rv. 635010 – 01: “In tema di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, qualora uno dei promittenti venditori sia stato dichiarato fallito anteriormente alla stipula del preliminare (nella specie, di compravendita immobiliare) la relativa dichiarazione di volontà è invalida, sicché va escluso che l'accordo si sia concluso, ovvero che il promissario acquirente possa agire ex art. 2932 cod. civ. nei confronti dei restanti promittenti, in quanto, in mancanza di prova contraria, le singole manifestazioni di volontà dei contraenti non hanno specifica autonomia perché destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale sul presupposto che il bene costituisca un
"unicum" inscindibile”; vedi anche Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4227 del 23/02/2007, Rv. 596224 –
01).
Nell'ipotesi oggetto di causa, tuttavia, va considerato che la promittente venditrice si era impegnata ad ottenere l'intera proprietà del bene o comunque l'intervento di tutti i comproprietari alla stipula del definitivo.
La fattispecie, dunque, deve essere qualificata come preliminare di cosa altrui piuttosto che come preliminare di bene in comunione, avendo assunto l'obbligazione di far Controparte_1
acquistare il bene al promissario acquirente.
Tanto premesso, il contratto preliminare di vendita di cosa altrui rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra il promittente venditore e il promissario acquirente, senza che ne derivi alcun obbligo a carico degli altri comproprietari che tale preliminare non abbiano sottoscritto, i quali non possono essere da questi convenuti nel giudizio promosso ex art. 2932 c.c., risultando il promittente venditore l'unico obbligato (arg. da Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 24313 del 05/08/2022, Rv. 665559 – 01:
“Nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita di un bene in comunione "pro indiviso", stipulato da alcuni soltanto dei comproprietari e avente ad oggetto le quote di pertinenza di questi ultimi, nel processo ex art. 2932 c.c. non rivestono la qualità di litisconsorti necessari gli altri comproprietari, dal momento che essi, non avendo sottoscritto il preliminare, non sono destinatari in via diretta degli effetti del contratto definitivo”).
Né, tantomeno, risulta possibile limitare il trasferimento alla sola quota di spettanza della promittente venditrice.
Segnatamente la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e produce effetti corrispondenti al programma negoziale definito dalle parti nel contratto preliminare. Ne consegue che l'esecuzione del contratto è possibile soltanto se sono stati determinati dalle parti gli elementi essenziali e se tali elementi siano rimasti invariati (salva la possibilità di ottenere una parziale modifica delle condizioni contrattuali a causa di vizi o difformità che incidano sul valore del bene o su secondarie modalità di
5 godimento, ipotesi in cui il promissario acquirente può chiedere contestualmente all'esecuzione in forma specifica del contratto, anche la riduzione del prezzo pattuito, cfr. Cass. civ. Sez. II Ord.,
27/05/2020, n. 9953, rv. 657754-01; Cass. civ. Sez. I Sent., 15/04/2016, n. 7584, rv. 639308; Cass. civ. Sez. II, 14/01/2010, n. 477, rv. 612378).
A tal proposito, secondo la giurisprudenza di legittimità, la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce un elemento indispensabile di collegamento tra preliminare e definitivo. Ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (cfr. Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 2824 del 25/02/2003, Rv. 560698 - 01).
Nello specifico, laddove il preliminare abbia previsto l'alienazione della piena proprietà di un bene immobile, il provvedimento ex art. 2932 c.c. non può disporre il trasferimento di una sola quota dello stesso (cfr. Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 21938 del 10/09/2018, Rv. 650079 - 01: “In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c., solo "qualora sia possibile"”; v. anche Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n.
21286 del 08/10/2014, Rv. 632332 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 6308 del 10/03/2008, Rv. 602526 - 01).
Ne discende che la domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. del bene oggetto del preliminare di compravendita del 19 luglio 2019 o di una sua quota deve essere respinta.


2. Sulla risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore.
In subordine, parte attrice ha chiesto di dichiarare risolto il contratto di compravendita e, in forza della dichiarazione di recesso manifestata mediante l'atto introduttivo del presente giudizio, la condanna della controparte a restituire il doppio della caparra versata, per un importo pari ad euro
60.000,00.
Va subito premesso che parte attrice, sin dall'introduzione del giudizio, ha specificato di essere interessata innanzitutto ad ottenere il trasferimento del bene oggetto del preliminare, e non al suo scioglimento, che ha domandato solo in via subordinata, avuto riguardo all'ipotesi di impossibilità di disporre il trasferimento richiesto.
Pertanto, la domanda di scioglimento del contratto qui in esame non risulta fondata sulle diffide ad adempiere in atti (nelle quali, infatti, non è stata enunciata alcuna volontà risolutiva), ma, piuttosto,
6 sull'inadempimento della controparte, che viene invocato quale presupposto del diritto di recedere dal contratto e di ottenere il versamento del doppio della caparra.
Al riguardo si osserva che l'art. 4 del contratto preliminare ha previsto espressamente il pagamento di una caparra confirmatoria dando atto del relativo versamento (cfr. doc. 1:“Il prezzo della vendita
Ë fissato in Euro 110.000,00 (centodiecimila virgola zero centesimi) e viene regolato come segue: - quanto ad Euro 30.000,00 (trentamila virgola zero centesimi) sono stati prima d'ora pagati, a titolo di caparra confirmatoria e da imputarsi in conto prezzo al momento del rogito definitivo, alla parte promittente venditrice, la quale ne rilascia quietanza”).
A tal proposito, giova rammentare che l'art. 1385, co. 2, c.c. dispone che, se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
La norma prevede dunque un recesso di natura legale che trova il suo presupposto nell'inadempienza della controparte;
si tratta, peraltro, del medesimo inadempimento che dà luogo alla risoluzione del contratto, con la conseguenza che la gravità richiesta è quella generale prescritta dall'art. 1455 c.c.
(“La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”, cfr. Cass. civ. Sez. II Ord., 08/08/2019, n. 21209, rv. 655200-01; analogamente anche Corte cost. Ord., 24/10/2013, n. 248: “E' manifestamente inammissibile, per difetto di motivazione sulla rilevanza e sulla non manifesta infondatezza, la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ., impugnato, in riferimento all'art. 3, secondo comma, Cost., nella parte in cui, nel disciplinare la caparra confirmatoria, non prevede che in caso di inadempimento il giudice possa ridurre equamente la somma da ritenere o il doppio da restituire, in ipotesi di manifesta sproporzione o qualora sussistano giustificati motivi. Il rimettente omette di considerare che, come evidenziato dalle Sezioni unite della Corte di cassazione, nel recesso disciplinato dall'art. 1385 cod. civ. a venire in rilievo è comunque un inadempimento gravemente colpevole, cioè imputabile (ex artt. 1218 e 1256 cod. civ.) e di non scarsa importanza (ex art. 1456 cod. civ.)”).
Il recesso ex art. 1385, co. 2 c.c. presuppone, dunque, sul piano oggettivo un inadempimento di non scarsa importanza e, su quello soggettivo, gravemente colpevole.
Nel caso di specie, l'inadempimento contestato è rappresentato dal ritardo nel trasferimento del bene.
Le altre condotte indicate da parte attrice, ossia il ritardo nella predisposizione della documentazione relativa alla presentazione della denuncia di successione, la mancata volturazione catastale dei cespiti
7 oggetto della stessa successione e la mancata cancellazione della trascrizione della domanda di riduzione sull'immobile oggetto di causa, hanno valore meramente strumentale all'interesse finale della promissaria acquirente (rappresentato dal tempestivo trasferimento del bene, privo di pesi pregiudizievoli) e, in quanto tali, non appaiono direttamente lesive dello stesso.


2.1 Sul presupposto oggettivo dell'inadempimento.
Sotto l'aspetto oggettivo, l'obbligazione assunta dalla promittente venditrice, in base alla quale deve essere valutata la sussistenza dell'inadempimento, oltre che la sua importanza, consistente nel procurare alla promissaria acquirente la proprietà del bene oggetto di causa. Pertanto, vale il principio, sancito in materia di preliminare di cosa altrui, per cui il promittente venditore, fino al momento convenuto per la stipulazione del definitivo, può adempiere all'obbligazione di far acquistare la proprietà del bene al promissario acquirente o acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 11624 del 18/05/2006, Rv.
588777 – 01; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 4164 del 02/03/2015, Rv. 634464 – 01).
Sul punto, si osserva che il termine finale stabilito nel contratto preliminare era stato espressamente pattuito a vantaggio della promittente venditrice (cfr. doc. 1, art. 3: “Le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di vendita a mezzo di rogito notarile entro il giorno 30 giugno 2021.
Tale termine è apposto nell'interesse della parte promittente la vendita che avrà facoltà di anticiparlo, con un preavviso di mesi quattro da dare alla promittente acquirente”).
A norma dell'art. 1185 c.c. ciò significa, esclusivamente, che il creditore non può pretendere prima di tale termine l'adempimento della prestazione;
tuttavia, scaduto il termine, la prestazione diventa esigibile, con la conseguenza che il mancato adempimento costituisce ritardo nell'esecuzione della prestazione.
Segnatamente, il ritardo rappresenta una particolare forma di inesattezza dell'inadempimento (sub specie di non conformità ai termini temporali dell'obbligazione) che si caratterizza per il fatto che non entra in gioco l'interesse alla prestazione – che di norma non è vanificato – ma l'interesse a non subire un danno in dipendenza del ritardo.
Per tale ragione, non è sufficiente il semplice superamento del termine contrattualmente previsto per ravvisare una giusta causa di recesso, dovendo configurarsi un inadempimento rilevante ex art. 1455
c.c.
Al riguardo, secondo la Corte di Cassazione “l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il relativo accertamento costituisce
8 apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4314 del 04/03/2016, Rv. 639412 - 01). Sotto quest'ultimo profilo, è stato specificato che: “il giudice deve accertare se il creditore abbia ancora interesse alla prestazione dopo un certo tempo, ovvero se egli sia danneggiato in modo irreparabile
o rilevante dal ritardo della controparte, parzialmente o totalmente inadempiente” (cfr. Sez. 2,
Sentenza n. 4314 del 04/03/2016, Rv. 639412 - 01).
Nel caso di specie è evidente che, al momento della notifica della citazione (il 17 giugno 2022), atto con cui è stato esercitato il recesso oggetto di esame, il ritardo di parte convenuta fosse suscettibile di provocare un danno alla parte attrice, essendo, a tale data, imminente la scadenza degli effetti della trascrizione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c. (trascritto il 2 agosto 2019), così prospettandosi un pregiudizio intollerabile per l'attrice.
Al riguardo, non rileva che , con diffida dell'11 giugno 2022, abbia invitato Controparte_1
l'attrice ad addivenire alla stipula del contratto definitivo per la data del 27 giugno 2022, risultando legittimo il rifiuto della promissaria acquirente a stipulare il contratto di compravendita.
Va, infatti, considerato che in data 17 giugno 2021 sul bene promesso in vendita era stata trascritta domanda di riduzione da parte della
[...]
Controparte_6
nei confronti di e degli altri soggetti indicati come intestatari del bene
[...] Controparte_1
(doc. 11 e 12 parte attrice).
Al riguardo, l'art. 2652 n. 8, c.c., prevede la trascrizione delle domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima e stabilisce che, se la trascrizione della domanda è effettuata dopo dieci anni dall'apertura della successione, la sentenza che la accoglie non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
Ne discende che, laddove la trascrizione della domanda di riduzione avvenga prima del decennio dall'apertura della successione, la sentenza di accoglimento travolgerà l'acquisto del terzo ancorché effettuato in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione dell'azione di riduzione. La trascrizione della domanda di riduzione eseguita entro il termine di dieci anni dall'apertura della successione produce, cioè, l'effetto di impedire che la trascrizione dell'atto di acquisto assicuri le ragioni del terzo acquirente.
9 La trascrizione dell'azione di riduzione sul bene oggetto del preliminare, seppure successiva alla trascrizione di quest'ultimo, comporta un concreto pericolo di evizione, legittimando il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla vendita.
Più in particolare, la trascrizione di tale domanda porta con sé il rischio dell'evizione risolutiva, in quanto la sentenza di accoglimento mette in discussione, in tutto o in parte, il titulus alienandi del venditore, con conseguente effetto restitutorio nei confronti dell'acquirente, ex art. 561 c.c.
Tale ipotesi, nell'ambito del contratto definitivo di compravendita, si inquadra nell'art. 1481 c.c., che consente al compratore di sospendere il pagamento del prezzo, laddove ravvisi il pericolo che una cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi.
Presidio del sinallagma funzionale della vendita, la disposizione si applica per analogia al preliminare di vendita, sicché il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso (Cass. Cass. civ. Sez. II, Sent., ud. 19/09/2019, 29-11-2019, n.
31314, rv 655846-01; Cass. civ. Sez. II Sent., 18/11/2011, n. 24340 rv. 619708).
Il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale, ed in tal senso la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire l'inefficacia del titolo di acquisto di quest'ultimo e a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita (seppure a beneficio della massa dei creditori) determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non può essere considerato contrario a buona fede.
Va aggiunto che, essendo posta a tutela del sinallagma e, in particolare, ad assicurare che l'acquirente consegua la controprestazione, la garanzia dell'art. 1481 c.c. opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, a prescindere dalla colpa del venditore (cfr. Cass. civ. Sez. II Sent., 21/05/2012,
n. 8002, rv. 622428).
Ne consegue la legittimità della condotta della parte promissaria acquirente, la quale ha rifiutato di concludere il contratto definitivo sollevando il concreto pericolo dell'evizione, a fronte di una trascrizione pregiudizievole suscettibile di travolgere ex art. 2652, n. 8, c.c. il proprio acquisto;
e ciò indipendentemente dalla colpa del venditore.


2.2. Sull'elemento soggettivo dell'inadempimento.
Tuttavia, l'assenza di colpa del venditore esclude che nella fattispecie si possa ravvisare un inadempimento imputabile legittimante il recesso della promissaria acquirente.
Non ricorrono, infatti, allo stato, i presupposti affinché la promittente venditrice possa offrire alla controparte il trasferimento di un bene conforme al contratto in assenza del rischio di evizione, determinato dalla trascrizione dell'azione di riduzione. Né tale circostanza può ritenersi imputabile a
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10 Al riguardo, si osserva che la sussistenza dei presupposti per l'esercizio dell'azione di riduzione nei confronti dei coeredi non è imputabile ad essi, bensì alle disposizioni lesive adottate dal testatore.
Né, d'altro canto, il soggetto nei cui confronti è proposta l'azione di riduzione ha la disponibilità della relativa trascrizione, occorrendo, per la cancellazione della formalità pregiudizievole, il consenso della controparte attrice o l'ordine emesso dal giudice innanzi al quale la domanda è stata radicata, in ipotesi di rigetto della stessa o di estinzione del giudizio (art. 2668, co. 1 e 2, c.c.).
Ne consegue che il mancato trasferimento del bene nel termine convenuto o comunque entro un termine tale che la promissaria acquirente conservi l'interesse al trasferimento del bene libero da pesi e iscrizioni pregiudizievoli non è imputabile alla debitrice.
Il carattere assorbente di tale considerazione priva di rilevanza le ulteriori mancanze addebitate dall'attrice alla convenuta, ossia il ritardo nella predisposizione della documentazione relativa alla denuncia di successione e l'omessa volturazione del bene promesso in vendita.
Peraltro, quanto al primo aspetto, si osserva che al momento dell'esercizio del recesso (con la notificazione della citazione del 17 giugno 2022), la mancanza era stata superata, come si evince anche dalle dichiarazioni in atti del notaio (cfr. doc. 6 parte convenuta), mentre l'omessa volturazione catastale dell'unità immobiliare oggetto di causa non è ostativa alla vendita, trattandosi di formalità di esclusivo rilievo fiscale (come si evince dal tenore dell'art. 29, co. 1-bis e 1-ter, l. 27 febbraio
1985, n. 52, che non prevedono alcuna invalidità contrattuale per l'ipotesi di mancata verifica della corrispondenza tra gli intestatari catastali e le altre risultanze dei registri immobiliari, a differenza di quanto accade in ipotesi di difformità tra lo stato di fatto e i dati e le planimetrie catastali).
Non ricorrono pertanto i presupposti per l'accoglimento della domanda di recesso e delle pretese accessorie connesse, dirette ad ottenere il risarcimento del danno e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
Quanto a tale ultimo aspetto, non è escluso che la promissaria acquirente possa ottenere la restituzione della caparra versata, riconosciuta la risoluzione del preliminare sulla base del combinato disposto degli artt. 1256, co. 2, c.c. e 1463 c.c., non avendo più interesse ad ottenere la controprestazione, ovvero una volta attivato un diverso rimedio caducatorio, quale quello fondato sulla c.d. presupposizione. Tali aspetti, tuttavia, non sono stati introdotti nel presente giudizio e, pertanto, non sono, in questa sede, oggetto di cognizione.


3. Sulla risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente.
Parimenti, le considerazioni che precedono conducono al rigetto della domanda di accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare avanzata da parte convenuta, la quale ravvisa nel rifiuto di di addivenire al rogito del 27 giugno 2022 un inadempimento Parte_1
imputabile.
11 L'art. 1454 c.c. attribuisce al contraente non inadempiente uno strumento per provocare la risoluzione del contratto come effetto di una diffida ad adempiere in un determinato lasso temporale e la contestuale dichiarazione di risoluzione, senza necessità di ricorrere all'autorità giudiziaria. Si tratta di un diritto potestativo assegnato ex lege al creditore, il quale ha la possibilità di realizzare immediatamente e unilateralmente una modifica del rapporto, introducendo un termine di adempimento in aggiunta a quello originariamente previsto contrattualmente.
Il ricorso alla diffida ad adempiere non esclude la necessaria valutazione dell'inadempimento sotto il profilo della non scarsa importanza ex art. 1455, c.c., secondo un'interpretazione imposta dalla stessa collocazione della norma nella sistematica del codice civile e dalla necessità di evitare che il contraente non inadempiente si possa liberare del contratto in circostanze in cui non avrebbe potuto farlo giudizialmente (cfr. Cass. civ. Sez. III Sent., 29/11/2012, n. 21237, rv. 624166).
Per i motivi indicati, infatti, il rifiuto della promissaria acquirente di concludere il definitivo deve considerarsi lecito e perciò incapace di legittimare la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c.
Il mancato accoglimento della domanda di risoluzione porta con sé anche il rigetto delle pretese accessorie dirette all'accertamento del diritto a trattenere la caparra e ad ottenere la restituzione dell'immobile, entrambe fondate sulla caducazione del contratto per effetto della risoluzione invocata.


4. Conclusioni e regime delle spese.
Devono, dunque, essere rigettate tanto le domande introdotte dall'attrice quanto quelle poste in via riconvenzionale dai convenuti.
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese tra le parti ex art. 92
c.p.c.


5. Sulla responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
Non ricorrono, infine, i presupposti per il riconoscimento di una responsabilità aggravata a carico dell'attrice.
Va premesso che l'art. 96 c.p.c. punisce un contegno processuale illecito tenuto dalla parte soccombente con dolo o colpa grave.
Pertanto, la mera infondatezza dell'azione non costituisce circostanza da sola sufficiente ai fini dell'adozione di una pronuncia ex art. 96, connessa ad ipotesi di abuso del diritto ad agire: agire in giudizio per far valere una pretesa che si rivela infondata non è, infatti, condotta in sé automaticamente rimproverabile.
In particolare, il riconoscimento della responsabilità aggravata esige sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo
12 di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate.
Nell'odierno procedimento, si ritiene che il comportamento dell'attrice sia stato contenuto nei limiti di quello che è il legittimo diritto di azione in giudizio, non ravvisandosi elementi riconducibili a mala fede o colpa grave.
Peraltro, l'integrale compensazione delle spese tra le parti esclude che a carico di una di esse possa essere emessa una pronuncia di condanna per responsabilità processuale aggravata, la quale richiede un duplice presupposto: quello positivo della soccombenza totale della parte e quello negativo della non compensazione, seppure parziale delle spese di lite. Pertanto, deve escludersi la possibilità di condanna nei confronti della parte che risulti totalmente o parzialmente vittoriosa ovvero, nel caso di soccombenza totale, quando vi sia stata compensazione totale o parziale delle spese di lite (cfr. Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord., 09/12/2019, n. 32090).


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti sul procedimento di cui in epigrafe, ogni diversa domanda o eccezione disattesa, così provvede:


1. RIGETTA le domande di parte attrice;



2. RIGETTA le domande di parte convenuta;



3. DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Prato, 23/05/2024
IL GIUDICE
Dott.ssa Paola Compagna

Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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