N. 18465/2020 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli 11 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa A. Maria Cappiello, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.18465 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2020, avente ad oggetto: vendita di cose immobili;
vertente
TRA
, (C.F.: ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
25-01-1982, residente in [...], elettivamente in
Frattamaggiore (NA), al Corso F. Durante n. 142, presso lo studio degli avv.ti
Domenico Fimmanò e Simeone Russo, che lo rappresentano e difendono in virtù di procura rilasciata su supporto cartaceo, versata in atti in copia informatica, allegata all'atto introduttivo;

ATTORE
E
: (CF ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1 CP_2 pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli presso la quale ope legis domicilia alla Via A. Diaz, n.11;
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbali di causa

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 31-08-2020, il sig.
conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale, il Parte_1
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“a) previo accertamento delle circostanze indicate in premessa, voglia l'adito
Tribunale di Napoli dichiarare la risoluzione del contratto per notaio
[...]
del 25.06.2018 rep. n. 4023 per grave inadempimento ex art. 1453 Per_1
c.c. e comunque perché nullo e per l'effetto condannare il CP_1
convenuto al rimborso della somma versata per il pagamento del prezzo e le spese notarili oltre interessi;

b) condannare l'amministrazione convenuta al risarcimento dei danni ivi compreso quello per l'erogazione del mutuo da determinarsi in corso di causa
o, comunque, equitativamente, per le ragioni esposte”.
A fondamento della domanda esponeva che:
- l'istante, quale dipendente del aveva Controparte_1 partecipato alla gara, indetta dal predetto ai sensi dell'art. CP_1
404, comma 8 del D.P.R. del 15 marzo 2010 n. 90, con bando del 18-
12-2017 n.19 per l'alienazione di immobili residenziali del demanio dello Stato qualificati di particolare pregio;

- le unità immobiliari site in Caserta, in particolare, erano comprese nel sito Antichi Mulini Reali Barducci ubicato in località S. Benedetto;

l'impianto realizzato in epoca successiva al 1770 da Persona_2
dopo aver subito diverse destinazioni, era stato adibito a calzaturificio militare;

- l'asta era stata curata dal Notaio il quale aveva Persona_1
redatto anche l'atto di trasferimento dei beni in data 25-06-2018 rep. n.
4023
- il sig. risultava aggiudicatario del cespite sito in Caserta alla Pt_1 via Ferrarecce n. 160 e precisamente dell'appartamento distinto al
NCEU al foglio 52, part 5511, sub.6 cat catastale A/2, piano primo
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nonché del box in catasto al foglio 52, part. 5511, sub.7, cat. catastale
C/6;c) deposito in catasto al foglio 52, part. 5511, sub.8, cat.catastale
C/2;
- il predetto cespite era parte di un immobile costituito da diverse unità abitative;

- il prezzo di aggiudicazione era stato di € 215.502,00. Tuttavia,
l'importo era stato ridotto, sulla scorta dei parametri applicabili per effetto della posizione lavorativa dell'offerente, e quindi determinato in € 172.401,60;
- in data 27-03-2018, il sig. versava, mediante unico bonifico Pt_1 la somma di € 17.972,38 pari alla cauzione (€ 9.352,30) ed alla caparra confirmatoria (€ 8.620,08);
- corrispondeva al Notaio la somma di € 7.000,00, per Persona_1
spese ed onorari (relativi alla redazione del verbale e per il rogito);
- fin dalla stipula del rogito l'esponente subiva danni dai vizi nella modalità di espletamento della procedura, avendo il CP_1
convenuto omesso di effettuare la notifica al per CP_3
l'eventuale esercizio della prelazione, prevista per i trasferimenti dei beni dichiarati di particolare interesse storico artistico;

- l'attore, quindi, subiva ingiuste conseguenze avendo dovuto provvedere egli stesso alla suddetta notifica dopo la redazione del rogito, con allungamento dei termini a 180 giorni invece dei 60 per l'eventuale esercizio della prelazione (art. 60 d.lgs. 42/2004);
- inoltre, pur avendo effettuato il pagamento contestuale (come obbligato dal bando), non veniva immesso nel possesso immediato del bene;

- in detto periodo si verificavano crolli di calcinacci e crollo parziale del tetto di copertura, con conseguente messa in sicurezza dell'immobile da parte dei Vigili del Fuoco;

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- per l'effetto non era stato possibile effettuare alcun tipo di intervento edilizio, neppure conservativo;

- non otteneva l'erogazione del mutuo per l'acquisto della prima casa per il mancato decorso del termine per l'esercizio della prelazione;

- l'istante, invitava, il a valutare il reciproco interesse ad una CP_1
definizione amichevole;

- l'Amministrazione riscontrava con nota del 27-02-2019 senza, tuttavia,
adoperarsi in concreto.
L'istante, inoltre, esponeva che dovendo procedere alla necessaria ristrutturazione del cespite per renderlo abitabile, conferiva incarico all'architetto di curare tutta l'attività propedeutica presso gli Tes_1 uffici competenti. Quest'ultimo, pertanto, redigeva una relazione articolata che evidenziava una serie di elementi in contrasto con il valore storico e artistico dell'unità immobiliare originari e, nel contempo, descriveva gli interventi necessari per riportare l'immobile allo stato di conservazione originario, al fine di conformare l'unità edilizia ai dettami imposti dal regime vincolistico, rimuovendo e/o sostituendo tutte quelle opere presenti, non autorizzate dalla Soprintendenza.
Il sintesi l'attore assumeva che quanto acquistato non era sostanzialmente ristrutturabile e quindi sanabile se non attraverso la rimozione di tutti gli abusi
“da cielo a terra” che, aldilà degli improponibili costi superiori a quelli dell'acquisto, avrebbero creato delle unità immobiliari completamente diverse da quanto acquistato, con conseguente impossibilità di commercializzarle.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il
[...]
il quale instava per il rigetto della domanda. In particolare CP_1 deduceva, quanto alla omessa notifica al che un'eventuale CP_3
responsabilità scaturente dalla posticipazione dei tempi di efficacia del contratto non poteva essere imputata all'Amministrazione convenuta, quanto piuttosto al notaio rogante, il quale, nonostante fosse a conoscenza delle caratteristiche di pregio del bene immobile, aveva omesso di conformare il
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contenuto del contratto alle prescrizioni di legge in argomento (art. 59 e ss.D.Lgs.n.42/2004) nonché di rendere informazioni alle parti sugli adempimenti necessari per il conseguimento dell'efficacia contrattuale.
Quanto alla domanda di risoluzione per grave inadempimento ex art. 1453 cod. civ, invece, deduceva che le argomentazioni addotte dall'attore erano completamente destituite di fondamento fattuale e giuridico.
Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., ammessa ed espletata
CTU, la causa veniva rinviata per essere discussa e trattenuta in decisione senza termini.
Le domande proposte sono infondate e devono pertanto essere rigettate.
Sulla omessa notifica al CP_3
occorre premettere che, in ordine alla questione di diritto posta dal vincolo ex lege sul bene dichiarato di interesse storico artistico, gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali debbono essere oggetto di “denuncia” affinché lo Stato possa esercitare la prelazione riconosciutagli espressamente della legge (prima la L.
n. 1089 del 1939, poi il D.Lgs. n. 490 del 1999 ed, ora, il vigente D.Lgs. n.
42 del 2004 e succ. mod.) che prevede la facoltà del (o la regione CP_1
o altro ente pubblico territoriale interessato) di acquistare i beni culturali alienati a titolo oneroso a terzi al medesimo prezzo stabilito nell'atto d'alienazione. Al fine di dare impulso alla procedura relativa, l'atto deve essere denunciato al il quale entro sessanta giorni dalla denuncia CP_1
(ovvero di 180 giorni nell'ipotesi di omissione della denuncia, oppure anche di denuncia tardiva o incompleta) può esercitare il diritto di prelazione al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione, ai sensi dell'art. 61 D.Lgs.
n. 42/2004.
Orbene, nel caso in esame, dall'atto di compravendita per Notaio Per_1
del 25-06-2018, in premessa emerge tra l'altro che:
[...]
“il è titolare della piena proprietà della consistenza Controparte_1
immobiliare oggetto del presente atto in virtù del verbale di consegna degli
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alloggi appartenenti al Demanio dello Stato, da adibire ad uso di servizi dipendenti dal , del 2 marzo 1959; Controparte_4
ai fini dell'alienazione della consistenza immobiliare oggetto del presente contratto ed in ottemperanza a quanto disposto dall'articolo 403, comma 3, della legge citata in premessa, il ne ha disposto il Controparte_1
trasferimento dalla categoria dei beni del Demanio pubblico militare a quello del Patrimonio disponibile dello Stato, con Decreto direttoriale n.
327/1/5/2017 in data 25 gennaio 2017.
In particolare, l'art. 5 del mentovato contratto, rubricato “Garanzie e
Gravami”, tra l'altro, prevede che: “ La parte alienante, come rappresentata, precisa ed attesta che la consistenza immobiliare oggi compravenduta è di particolare 'interesse storico-artistico' ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004
n.42, ma di essersi premunita – già in sede di avviso della procedura finalizzata alla dismissione del patrimonio immobiliare, ivi compresa la consistenza in oggetto, dell'espressa autorizzazione alla vendita, rilasciata con decreto del Ministero per i Beni e le Attività culturali in data 14 novembre 2012, registro n. 1511 del registro dei decreti, unitamente alle prescrizioni, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere, decreto che – ad ogni buon conto- si allega in copia semplice al presente atto sotto la lettera 'E', omessane da me notaio la lettura per dispensa avutane” (Cfr. all.
2 fascicolo di parte attrice).
Ancora, si evidenzia che il
[...]
, con Controparte_5
decreto del 14-11-2012, visti, tra l'altro, gli articoli 56 e 57 del Decreto legislativo 42/2004 ha autorizzato “la alienazione del complesso immobiliare identificato in catasto al fg.52, p.lla 5511, sub
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13, denominato 'Ex Calzaturificio di S. Benedetto' sito nel Comune di Caserta, alla via Ferrarecce n. 160, di proprietà del
Demanio dello Stato Ramo Difesa”.
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Il predetto decreto, inoltre, al fine di assicurare la conservazione, l'integrità del bene nonché di garantire il ripristino delle originarie caratteristiche architettoniche dell'edificio, ha prescritto le condizioni e i divieti da far osservare in seguito alla vendita.
In conseguenza di ciò il decreto prevede che “Gli estremi della presente autorizzazione, nonché le prescrizioni ivi contenute, dovranno essere espressamente citati nell'atto di compravendita.
A cura della Sopraintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici,
Artistici ed Etnoantropologici per le province di Caserta e Benevento, il presente decreto verrà, quindi, trascritto nei Registri Immobiliari ed avrà efficacia anche nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo”.
Ciò posto, occorre innanzitutto chiarire che il conseguimento dell'autorizzazione non dispensa dall'obbligo di denunzia del successivo trasferimento ai fini dell'esercizio della prelazione ai sensi dell'art. 60 del D.
Lgs. 42/2004, stante il diverso obiettivo dell'uno e dell'altro procedimento, nonché il differente tenore dei provvedimenti in cui essi possono sfociare.
Il discorso merita, quindi, di essere approfondito. Ed invero, l'atto di disposizione posto in essere da soggetti pubblici (laddove non si tratti di beni inalienabili: art. 54), ovvero da persone giuridiche private senza fine di lucro
(art. 56, comma 1, lett. b) richiede una preventiva autorizzazione del
(artt. 55-56); dalla denuncia dell'alienazione onerosa seguente può CP_1
scaturire l'esercizio della prelazione artistica (da parte dello stesso Ministero
o, come previsto dall'art. 62, comma 3, della regione o di altro ente pubblico territoriale). Tale esercizio determina un acquisto coattivo, il quale viene ad incidere su di un regolamento contrattuale già chiuso e in sé perfezionato.
In ordine ai privati, invece, opera soltanto la prescrizione relativa all'obbligo della denuncia di ogni trasferimento, come è noto anche di quelli a titolo gratuito, in funzione dell'aggiornamento dei registri.
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Orbene, nel caso in esame, risulta pacifico tra le parti – con ogni conseguenza ex art. 115, comma primo, c.p.c. - che l'attore ha provveduto di sua iniziativa alla denuncia al MIBACT, oltre il termine prescritto dall'art. 59.
Quest'ultimo, tuttavia, lamenta di aver subito ingiuste conseguenze, a causa della mancata notifica preventiva al e, quindi, chiede al convenuto CP_1
il risarcimento dei danni subiti.
Sul punto si evidenzia che già nella fase preparatoria del trasferimento a qualunque titolo della proprietà di un bene di interesse culturale, il notaio ha l'onere di verificare la sussistenza del vincolo di interesse culturale, nonché dell'effettivo esatto procedimento di notifica al MIBACT del precedente titolo di provenienza del bene.
Nel presente caso il notaio benché abbia avuto piena contezza della natura del cespite da alienare (cfr. l'art. 5 del contratto di compravendita), non ha, tuttavia, ottemperato ai propri obblighi professionali ex art. 1176, secondo comma, cod. civ..
Invero, nonostante il codice dei beni culturali non preveda una disciplina particolare, nella prassi, all'atto di trasferimento condizionato sospensivamente al mancato esercizio della prelazione, si è soliti far seguire un atto ricognitivo dell'avveramento o del mancato avveramento della suddetta condizione. E' pertanto auspicabile che il notaio rogante inserisca, già nell'atto di trasferimento condizionato, l'espressa assunzione dell'obbligo di stipulare l'atto di avveramento della condizione. Invero, una volta decorso il termine previsto dalla legge entro cui l'ente pubblico può esercitare la prelazione, il notaio dovrebbe occuparsi della conseguente annotazione a margine della trascrizione dell'atto di trasferimento, così da consentire l'accertamento della regolarità dell'acquisto.
Infine, ancorché nel caso di alienazione a titolo oneroso la denuncia al
MIBACT prescritta dall'art. 59 d.lgs. 42/2004 debba essere sottoscritta dall'alienante, nella prassi, tuttavia, la denuncia è predisposta, e notificata, ad opera del notaio incaricato della stipula dell'atto di trasferimento del bene.
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Ne deriva che, la negligenza del notaio – consistita nel non aver tratto le dovute conseguenze giuridiche dalla sussistenza del vincolo culturale gravante sul bene – quand'anche avesse causato un danno patrimoniale all'attore, la richiesta del consequenziale danno in questa sede non può essere delibata in quanto il notaio non è stato evocato in causa.
Si deve ulteriormente evidenziare che i danni lamentati non risultano comunque riscontrati, di talché la relativa domanda andrebbe in ogni caso disattesa.
Del pari infondata è la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento ex art. 1453 c.c..
Sul punto parte attrice adduce che “il tecnico di parte con la perizia poi depositata agli atti ha rilevato diversi interventi edilizi (abusi) sottaciuti dal venditore ed ha concluso che, quanto acquistato non è sostanzialmente ristrutturabile e quindi sanabile se non attraverso la rimozione di tutti gli abusi “da cielo a terra” che, aldilà degli improponibili costi superiori a quelli dell'acquisto, creerebbero delle unità immobiliari completamente diverse da quanto acquistato.
L'impossibilità di commercializzare il bene immobile acquistato come pure non poterne trarre altre legittime utilità sono conseguenze assolutamente certe quanto gravi della incondonabilità se non mediante eliminazione degli abusi e rifacimento di quanto acquistato nella consistenza originaria ed affatto diversa da quella acquistata (aliud pro alio)”.
Ai sensi dell'art. 1453 c.c. “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può' più chiedersi
l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
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Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1455 c.c. la risoluzione del contratto è possibile solo se l'inadempimento non sia di scarsa importanza, alla luce dell'interesse della parte non inadempiente. In merito è stato osservato che la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo: il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, tenendo in considerazione l'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto, al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (cfr. Cass.
Civ. n. 12417/2015). Inoltre, è stato rilevato che la gravità dell'inadempimento sussiste ogni volta che risulti leso l'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita, interesse che deve presumersi vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (cfr.
Cass. Civ. n. 4022/2018).
I presupposti di legge per ottenere la risoluzione di un contratto sinallagmatico sono pertanto l'esistenza del titolo negoziale, l'inadempimento delle obbligazioni assunte con tale titolo, l'imputabilità dell'inadempimento ad una delle parti ai sensi dell'art. 1218 c.c. nonché la gravità dello stesso ai sensi dell'art. 1455 c.c. La parte che agisce in giudizio per la risoluzione del contratto ha l'onere di allegare e di provare il contratto da cui scaturisce l'obbligazione inadempiuta, il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ. n. 25168/2019).
Nella specie, l'esito dell'istruttoria espletata ha consentito di accertare che la motivazione del grave inadempimento addotta dall'attore è infondata.
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Invero, la CTU disposta nel corso del giudizio, da ritenersi corretta ed immune da vizi logici ha consentito di accertare che “ il Controparte_1
al fine di effettuare qualsiasi tipo di intervento sia manutenzione
[...]
ordinaria e/o straordinaria in detti immobili non aveva bisogno di nessuna autorizzazione infatti sono definite dall'art. 233 del decreto legislativo n.
66/2010 e s.m.i. (codice dell'ordinamento militare) e beneficiano di un ampio regime di deroga: non occorre la conformità con gli strumenti urbanistici
(art. 352 del decreto legislativo n. 66/2010 e s.m.i.) né il rilascio di titolo abilitativo (artt. 81 del D.P.R. n. 616/1977, art. 353 del decreto legislativo n.
66/2010 e s.m.i., art. 7 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.) per la loro realizzazione o ristrutturazione. Inoltre è stato verificato che non occorreva nessuna autorizzazione neanche per il Genio Civile infatti lo scrivente dopo
l'invio della bozza riceveva dal Genio Civile di Caserta una comunicazione dove gli veniva confermato detto principio. Pertanto tutte le attività svolte internamente al complesso Ex Mulini Barducci non dovevano essere autorizzate dal punto di vista Urbanistico – Edilizio ma dovevano comunque avere il nulla osta dalla Sovrintendenza, in quanto rientravano nella verifica della Legge 1089 del 1939 effettuata solo dopo il 1999 con l'imposizione del
Vincolo del 2004.
(…) si può ritenere che le lavorazioni effettuate dal e Controparte_1
presenti e/o riportate sulle planimetrie catastali datate 2011 che sono servite per la richiesta di alienazione di tali unità immobiliari, possono essere ritenute realizzabili da parte del senza nessun atto autorizzativo da CP_1 parte della Sovrintendenza che ne ha disposto l'alienazione, in quanto come riporta l'art. 160 comma 1 i lavori eseguiti internamente a dette unità non costituivano danno al bene culturale. Laddove tali lavorazioni non potevano essere realizzate in quanto andavano contro il presenti su detto CP_6 complesso edilizio la Sovrintendenza aveva l'obbligo di attivare l'art. 160 del
D.lgs 42/2004 al fine di ripristinare lo stato dei luoghi originario. Non solo poteva emanare anche eventuali sanzioni. Tutto questo non è stato effettuato e
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pertanto tutti i lavori presenti in dette planimetrie sono state valutate realizzabili senza autorizzazioni ed approvate dal Sovrintendente che ha concesso tale titolo di alienazione. La stessa cosa si può affermare per le finestre in alluminio. Infatti il al fine di effettuare dei lavori di CP_1
sistemazione del tetto, inviava in data 2010 un plico di documenti e foto dove si evincono le finestre in alluminio. La Sovrintendenza autorizzava tali lavori
e pertanto visto il reportage fotografico presente internamente a tale fascicolo, ha anche autorizzato l'utilizzo degli infissi in alluminio” (cfr. pag.
73, 74 e 75 C.T.U.).
Va poi osservato che il costo per ripristino dei luoghi prospettato dal CTU non viene considerato per due ordini di fattori:
-la domanda ha ad oggetto la risoluzione del contratto e non l'adempimento;
-la consistenza immobiliare di cui si discute è stata acquistata nello stato di fatto e di diritto “ben noto ed accettato espressamente senza riserva alcuna, come 'visto e piaciuto', dalla parte acquirente, che esonera la parte alienante da ogni responsabilità per qualsiasi titolo o causa dall'obbligo di effettuare ulteriori opere di ultimazione, migliorie, manutenzione, adeguamento di impianti, anche se non conformi a legge, nonché con tutti i diritti, azioni, ragioni e servitù attive e passive inerenti” (Cfr. art. 3 atto di compravendita all, 2 fascicolo parte attrice).
In considerazione dei rilievi che precedono la domanda va dunque rigettata.
Sussistono quelle gravi ed eccezionali ragioni che giustificano ex art. 92 c.p.c. la compensazione delle spese di lite, considerato che l'attore, ha dovuto provvedere di sua iniziativa alla denuncia al MIBACT, oltre il termine prescritto dall'art. 59 del D.Lgs. 42/2004.



P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione, conclusione e difesa disattesa, così provvede:
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1) rigetta la domanda;

2) compensa interamente le spese di lite tra le parti;

3) pone le spese di CTU a definitivo carico dell'attore.
Così deciso in Napoli, 30 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa A. Maria Cappiello
(Provvedimento reso con la collaborazione della dott.ssa Maria Anastasia
Vitale, quale funzionario addetto all'ufficio per il processo).
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