REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Aosta
All'esito della discussione ai sensi dell'art. 281 sexies comma III c.p.c. il Giudice Dott.
Giuseppe de Filippo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 645/2023 del ruolo generale Affari Contenziosi Civili promossa da:
(C.F. ) residente in [...](Danimarca), 8464 Parte_1 C.F._1
Helledigevey 6, rappresentato e difeso per procura che si produce sub doc. 1 dall'avv. Nicolò
Andrea Gatto del Foro di Milano (C.F. ) con studio in Milano, Via C. CodiceFiscale_2
Battisti 11 presso il quale è elettivamente domiciliato, che dichiara di voler ricevere ogni comunicazione all'indirizzo di posta elettronica certificata
(domicilio digitale del medesimo) o al numero di Email_1 fax 02/59901197
RICORRENTE contro
(P. Iva in persona del legale rappresentante pro tempore, con CP_1 P.IVA_1 sede in OU (AO), via Pellissier n. 4, rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Venturi (C.F. ) – fax 010.565579 ed C.F._3 Email_2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Genova, via Ippolito D'Aste 3/3 come da procure in calce al presente atto
RESISTENTE
In punto: Nullità del contratto per violazione norme imperative
CONCLUSIONI
Nell'interesse della parte ricorrente (precisate all'udienza del 05.03.2025)
Nell'interesse di parte resistente (precisate all'udienza del 05.03.2025)
MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. del 11.07.2023, notificato unitamente al decreto di fissazione udienza il sig. conveniva in giudizio la società dinanzi Parte_1 CP_2 all'intestato tribunale affinchè venisse accertata e dichiarata la nullità del contratto di gestione in essere tra le parti e relativo all'unità immobiliare sita in OU (AO) Fraz. Avouil per violazione delle norme imperative contenute nella Legge Regionale 33/1984 in materia di
RTA (residenza turistico alberghiera) e di conseguenza la nullità del contratto di locazione sempre in essere tra le parti in causa per mancanza di causa e/o indeterminatezza/indeterminabilità del canone di locazione.
Si costituiva in giudizio la società chiedendo il rigetto di tutte le domande avversarie CP_2
Le domande di parte ricorrente vanno rigettate.
Pacifica ed incontestata è la natura giuridica del complesso residenziale in oggetto.
1 Dall'analisi della documentazione prodotta (in particolare, l'atto di compravendita dell' immobile, convenzione del complesso turistico-alberghiero ), risulta che Parte_2
l'immobile di proprietà del ricorrente si identifica in una residenza a destinazione turistico- alberghiera che, per definizione, ha vocazione alberghiera essendo caratterizzata da una serie di servizi, per l'appunto, alberghieri.
La struttura (3 , sita in OU, Breuil-Cervinia Controparte_3 CP_4
(AO) deve essere qualificata come , in quanto complesso Controparte_5 unitario, che necessita di una gestione unitaria, in conformità con le norme negoziali, regionali e regolamentari approvate contrattualmente dai singoli proprietari.
Pacifici e non contestati sono i seguenti fatti.
Nell'estate del 2019 la società concludeva i lavori di ristrutturazione per Parte_3 la creazione di una residenza turistico-alberghiera, poi denominata (3 Controparte_3
, sita in OU, Breuil-Cervinia (AO), fraz. Avouil., composta da num. 12 CP_4 unità immobiliari e relative pertinenze, oltre che da parti e servizi comuni (area relax, centro benessere, reception).
In ottemperanza alle disposizioni legislative in materia e alla Legge Regionale num. 33 del
1984, in data 5 agosto 2019 veniva sottoscritta tra e il Parte_3 [...]
“Convenzione per la disciplina, ai sensi dell'art. 7 bis della L.R. 33/1984, CP_6 della gestione dei villaggi albergo e residenze turistico-alberghiere (RTA) a proprietà frazionata” (doc. 3 fascicolo ricorrente), premessa giuridica indispensabile al frazionamento e all'esercizio dell'attività ricettiva.
La società provvedeva ad affidare la gestione unitaria del complesso Parte_3 immobiliare alla società che, a sua volta, richiedeva le dovute licenze presso il CP_2
Comune di OU (doc. B fascicolo resistente).
La società costruttrice ( e la società di gestione stipulavano in Parte_3 CP_2 data 18 settembre 2019 appositi contratti di locazione commerciale (doc. C fascicolo resistente) della durata di dieci anni, con inizio dall'1 ottobre 2019 e termine al 30 settembre
2029, con tacito rinnovo, aventi ad oggetto le unità immobiliari, relative pertinenze e parti comuni della struttura ricettiva.
Sempre in data 18.09.2019, veniva anche sottoscritto tra la società e la Parte_3 il negozio locativo relativo alla proprietà (doc. D fascicolo resistente). CP_2
In data 9.10.2019 il ricorrente acquistava dalla società l'unità immobiliare Parte_3
e sue pertinenze, site nel complesso turistico-alberghiero e censite al N.C.E.U. di
OU al Foglio 8, part. 995, subb. 10, 18 (cantina) e 35 (posto auto) (Doc. 2 fascicolo ricorrente).
In data 09.10.2019 il ricorrente controfirmava “per presa visione e accettazione” la “Scrittura privata Contratto di gestione” firmata da e il 18 settembre 2019 Parte_3 CP_2
(doc. E) e del Regolamento di gestione (doc. 6 fascicolo ricorrente), subentrando pertanto nel contratto di locazione commerciale concluso tra la società costruttrice e la società di gestione
(cfr. doc. D fascicolo resistente).
Il cambio di proprietà veniva poi comunicato da a con lettera Parte_3 CP_2 del 9 ottobre 2019 con contestuale trasmissione di quanto firmato dal signor (doc. F Pt_1 fascicolo resistente).
2 Ricostruiti i passaggi che hanno caratterizzato la vicenda per cui ci occupa, l'attenzione va sposta sull'invocata nullità ex art. 1418 comma I c.c. della “Scrittura Privata Contatto di Gestione” e la nullità dei contratti di locazione per mancanza di causa e indeterminatezza del prezzo.
È fondamentale, dunque, definire con chiarezza il tipo di rapporto contrattuale, instauratosi tra la società ed il ricorrente proprietario della singola unità immobiliare subentrato, che CP_2 stante la natura del complesso, può essere assimilato ad un mandato di gestione alberghiera.
Tale ultimo contratto atipico, infatti, si è reso necessario in una situazione di proprietà frazionata in cui i singoli proprietari non possono gestire direttamente l'attività alberghiera e in cui gli stessi immobili acquistati in proprietà esclusiva risultano vincolati alla destinazione turistico alberghiera.
La disposizione di cui all'art 7 bis, comma I, lett. a), della L.R. num. 33/1984, non può considerarsi norma imperativa, la cui violazione, in base all'art. 1418 c.c., possa determinare la nullità di un contratto.
Così recita l'Art. 7bis (Disposizioni inerenti i villaggi albergo e le residenze turistico- alberghiere):


1. La proprietà delle sole unità abitative facenti parte di villaggi albergo e di residenze turistico-alberghiere o di dipendenze di alberghi, villaggi albergo e residenze turistico- alberghiere, fatta salva la destinazione turistico-ricettiva dell'intera struttura per l'intero anno, è frazionabile nel rispetto delle seguenti concorrenti condizioni:
a) i proprietari possono utilizzare in via esclusiva le proprie singole unità abitative per non più di 1/12 del periodo di apertura effettiva dell'intera struttura, secondo le modalità indicate nella convenzione di cui alla lettera c). Qualora la convenzione stipulata tra le parti diventi inefficace, per qualsiasi titolo, l'uso esclusivo dei proprietari delle singole unità abitative non può essere esercitato sino alla stipulazione di una nuova convenzione;

b) fatto salvo quanto previsto all'articolo 2, comma 2, ultimo periodo, la gestione della struttura deve essere affidata ad un unico soggetto che la effettua in modo unitario;
c) la gestione della struttura deve essere disciplinata da una convenzione, da stipulare prima o contestualmente al rilascio del titolo abilitativo di tipo edilizio nel caso di nuove costruzioni o trasformazioni di strutture esistenti e prima del frazionamento nel caso di villaggi albergo e residenze turistico-alberghiere esistenti, in assenza della quale l'attività ricettiva non può essere esercitata. La convenzione, da trascriversi presso i pubblici registri immobiliari a cura e spese dei proprietari e di durata minima pari a venti anni, è stipulata tra
i proprietari e il Comune in conformità ad una convenzione-tipo approvata con deliberazione della Giunta regionale, d'intesa con il Consiglio permanente degli enti locali, e deve prevedere:
1) la garanzia da parte dei proprietari delle obbligazioni assunte dal gestore;

2) la garanzia da parte dei proprietari a non esercitare la facoltà di cui alla lettera a) in ipotesi di sopravvenuta inefficacia, per qualsiasi titolo, della convenzione stipulata;

3) l'esclusione di soggetti terzi dall'esercizio della facoltà di cui alla lettera a) a favore dei proprietari;

4) l'obbligo di rispettare il vincolo urbanistico di destinazione alberghiera previsto dagli strumenti di pianificazione urbanistica sulla proprietà di villaggi albergo e di residenze turistico-alberghiere;
3 5) il livello minimo di servizi necessario a qualificare l'esercizio dell'attività turistico-ricettiva nell'intera struttura;

6) la possibilità per le parti, al termine del decimo anno di vigenza della convenzione stipulata, di aggiornare il contenuto della medesima per intervenuto mutamento delle condizioni economico-sociali del comune interessato o per esigenze di altra natura.


2. Fatte salve le sanzioni amministrative di cui all'articolo 12, la violazione di una delle disposizioni di cui al comma 1 e degli obblighi convenzionalmente assunti comporta, in capo ai proprietari e al soggetto gestore solidalmente tra loro, l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria consistente nel pagamento di una somma da euro 25.000 a euro
250.000 per ogni unità abitativa. Nei casi di reiterazione delle predette violazioni, i limiti edittali sono raddoppiati.
Pertanto, con riferimento all'utilizzo delle unità abitative in RTA, la norma sopra citata rimanda infatti al contenuto e alle previsioni contenute in apposita Convenzione da stipularsi tra proprietari e Convenzione che costituisce l'oggetto del contratto di fatto CP_6 regolamentato dall'articolo in questione.
La norma, pertanto, non incide direttamente sui rapporti contrattuali tra proprietari e società di gestione, ma si limita ad imporre il rispetto della Convenzione.
L'art. 1418; I comma, c.c. prevede che “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. La declaratoria di nullità del contratto, pertanto, trova applicazione solamente nell'ipotesi in cui la norma imperativa violata non avesse già essa stessa previsto i rimedi volti a garantire la sua effettività.
Nella fattispecie in esame, l'art. 7 bis, II comma, della L.R. num. 33/1984 prevede, in caso di violazione delle disposizioni di cui al I comma, l'applicazione della sanzione pecuniaria da
Euro 25.000,00 a Euro 250.000,00.
La previsione di tali sanzioni dimostra che la stessa norma ha già determinato i rimedi necessari per garantire la sua corretta applicazione.
Il contratto “Scrittura Privata Contatto di Gestione” (doc. E) non viola in alcun modo la normativa di cui all'art. 7 bis della L.R. num. 33/1984.
Sul punto vi è una granitica giurisprudenza di legittimità anche richiamata dal resistente (ex multis Cass. Civ. n. 525/2020: “In tema di cd. nullità virtuale, la violazione di disposizioni inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità unicamente ove non sia altrimenti stabilito dalla legge. Pertanto, questo esito va escluso sia quando risulti indicata una differente forma di invalidità (ad esempio, l'annullabilità) sia ove la legge assicuri l'effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi).
Va rigettata altresì l'ulteriore domanda di nullità del contratto di locazione in essere tra le parti in causa per mancanza di causa e/o indeterminatezza/indeterminabilità del canone di locazione.
Il contratto di locazione commerciale garantisce ed assicura alla società di gestione, nel caso di specie alla il basilare potere di godimento delle singole unità immobiliari ai fini CP_2 dell'esercizio unitario dell'azienda turistico-ricettiva. L'art. 5 della Convenzione stabilisce che “La gestione alberghiera della struttura turistico- ricettiva deve essere affidata da parte dei proprietari, attraverso apposito contratto, ad un unico soggetto che la effettua in modo unitario. La presente convenzione deve costituire
4 parte sostanziale ed integrante del contratto di gestione stipulato tra i proprietari e il soggetto gestore”.
La Convenzione dunque costituisce un elemento costitutivo essenziale e parte integrante dell'atto mediante cui viene affidata a un unico soggetto la gestione unitaria della struttura. Ancora all'art. 7 del contratto di locazione è infatti previsto il pagamento da parte della conduttrice-società di gestione di un canone, calcolato per una parte in misura fissa e per un'altra in misura variabile (art. 7, doc. D “Il corrispettivo della locazione si compone di un canone fisso e di un canone variabile”), da versare annualmente in via posticipata (“Il corrispettivo fisso della locazione è stabilito in un canone annuo … da pagarsi alla scadenza dell'anno”, il canone variabile “verrà corrisposto unitamente alla componente fissa del canone di locazione ed alla scadenza ivi prevista … anche il canone variabile è da pagarsi alla scadenza dell'anno”, così art. 7, lett. a e b, doc. D).
La misura del canone viene stabilita, quanto al canone fisso in Euro 6.000,00 annui, quanto al canone variabile “in una somma per ogni settimana in cui l'immobile verrà occupato da clienti”, rimandando per il suo computo alla tabella allegata sub B, costituente parte integrante del contratto (art. 7, lett. a e b, doc. C) e dove sono indicati i ricavi riconosciuti al proprietario per ciascuna settimana di affitto in ragione del periodo stagionale (per esemplificare: alta, bassa, invernale e estiva).
Sia la causa che il prezzo sono determinati.
La condanna alle spese del presente giudizio segue la regola della soccombenza ex art. 91
c.p.c. Le spese sono pertanto poste a carico del ricorrente.
Le spese si liquidano come in dispositivo, tenuto conto delle caratteristiche e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questione giuridiche e di fatto trattate nonché di tutti gli altri elementi di valutazione previsti dal regolamento vigente in materia
(D.M. 147/2022), risultando in particolare adeguata - sulla base di tali parametri -
l'applicazione degli importi medi dello scaglione riferito al valore in questione con esclusione della fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda, istanza o eccezione, rigetta le domande indicate nel ricorso presentato dal sig. Parte_1
Condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese del presente giudizio che si liquidano in Euro 7.122,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15%, Iva e cpa come per legge;

Aosta, 05.04.2025
IL GIUDICE
Dr. Giuseppe de Filippo

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