REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno
Seconda Sezione Civile in persona del Giudice dott.ssa Daniela Quartarone nella causa civile di primo grado iscritta al numero 6318 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017 promossa da
( ) con il proc. dom. avv.to Parte_1 C.F._1
Mariangela Cassano, delega in atti
-attore- contro
( CP_1 C.F._2
-convenuto contumace in riassunzione- all'esito della discussione con scambio di note ha pronunciato
SENTENZA
a norma degli artt. 281 sexies, comma 3, c.p.c. e 23 bis L. n.56/2024
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
L'attore deduceva di aver stipulato con la controparte, in data 16.3.2004, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il lastrico solare, comprensivo di sottotetto, sito in Capaccio, frazione Paestum, via Torre di Mare n.92 e identificato al foglio 70 part. 110 al catasto dei fabbricati del predetto Comune.
Esponeva che il trasferimento dell'immobile era stato subordinato all'acquisto della sua proprietà esclusiva da parte del promittente venditore che, all'epoca, ne CP_1
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era solo comproprietario insieme ai fratelli germani con i quali però aveva già stipulato un contratto preliminare di divisione ereditaria.
Dava atto che il prezzo di vendita era stato convenuto in € 20.000,00, di cui € 2.000,00 erano stati corrisposti al momento della stipula del preliminare ed ulteriori € 8.000 a rate mensili dal marzo 2004 al giugno 2005, mentre il residuo sarebbe stato versato in occasione della sottoscrizione del rogito.
Lamentava che a distanza di 13 anni il contratto definitivo non era stato ancora concluso ed instava, pertanto, a che fosse pronunciata, ex art. 2932 c.c., una sentenza che producesse gli effetti del contratto o, in subordine, dichiarato l'inadempimento del promittente venditore con condanna del medesimo alla restituzione al promissario di
€ 10.000,00, oltre interessi, ed al risarcimento del danno da quantificarsi in € 5.000,00.
Costituitosi tempestivamente, l' sosteneva di essere un soggetto fragile, CP_1
portatore di una invalidità civile per insufficienza mentale, che aveva riposto la propria fiducia nell'attore tanto da nominarlo suo procuratore generale il 16.12.2004.
Riferiva di aver immesso l' nel possesso dell'immobile contestualmente alla Pt_1
sottoscrizione del preliminare e negava di aver ricevuto l'acconto ex adverso dedotto, affermando di aver firmato le ricevute versate in atti senza leggerle.
Eccepiva la nullità del contratto de quo perché avente ad oggetto un immobile abusivo,
e come tale incommerciabile ex art. 40 L. n. 47/1985, precisando che proprio per tale ragione non era stato possibile rogitare il contratto preliminare di divisione stipulato con i germani.
Sosteneva in ogni caso l'inefficacia del contratto del 16.3.2004 per l'impossibilità del verificarsi della condizione sospensiva ad esso apposta, nonché la sua annullabilità, ex art. 1395 c.c., per essere stato stipulato dal procuratore generale con se stesso Pt_1
in conflitto di interessi.
Il convenuto eccepiva, altresì, la prescrizione del diritto del promissario ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto e opponeva in compensazione ad un eventuale credito restitutorio dell'attore il credito da lui vantato verso quest'ultimo in pagina 2 di 6 forza delle condanne al pagamento di canoni e spese di lite portate dalle sentenze del
Tribunale di Salerno n.1185/2017 e n.1940/2014.
Concludeva quindi per il rigetto della domanda avversaria previa dichiarazione di nullità e/o inefficacia del contratto con dichiarazione di compensazione di quanto eventualmente dovuto a titolo di restituzione di somme versate dal promissario.
Omessa ogni istruttoria da parte del precedente giudice assegnatario perché superflua ai fini del decidere, la causa veniva assegnata alla scrivente in data 9.9.2024 e il giudizio interrotto con provvedimento del 29.10.2024 a seguito di cancellazione volontaria dall'albo del procuratore di parte convenuta.
A seguito di riassunzione ad opera dell'attore, a cui non faceva seguito la costituzione del convenuto, la causa era discussa, ex art. 281 sexies c.p.c., con scambio di note all'udienza del 30.5.2025 alla quale il Tribunale si riservava, ex art. 281 sexies, comma 3,
c.p.c. il deposito della sentenza nei successivi 30 giorni.
Dichiarata la contumacia di , che in seguito alla riassunzione del processo CP_1
interrotto non ha rinnovato il proprio atto di costituzione pur conservando il diritto alla pronuncia sulle domande già proposte, non implicando la contumacia il loro abbandono (Cassazione n. 26372/2014), la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c. non può essere accolta.
Giova premettere che - per quanto la circostanza per cui l'immobile promesso in vendita sarebbe privo della necessaria concessione edificatoria sia pacifica tra le parti, visto che l'attore l'aveva già denunciata nella missiva di richiesta di restituzione somme del 24.2.2014 (lo scrivente ha riscontrato che l'immobile è stato Parte_1
costruito senza i dovuti permessi edilizi e deve essere abbattuto, cfr. doc. 6) e il convenuto l'ha confermata deducendo che essa fosse causa del mancato avveramento della condizione, cioè la stipulazione del contratto definitivo di divisione - la sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in
pagina 3 di 6 ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre
1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare (Cassazione n. 22656/2024).
Inoltre, il diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non può dirsi prescritto in quanto il relativo termine decorrerebbe solo dal verificarsi della condizione sospensiva a cui il contratto preliminare era stato sottoposto.
Ciò posto, la circostanza per cui la vendita del bene era subordinata all'acquisto della sua proprietà esclusiva da parte del promittente (le parti dunque concordano di subordinare o posticipare la stipula del pubblico atto di acquisto al momento in cui il sig.
[...]
ne avrà la esclusiva proprietà, cfr. doc. 2 attore), porta all'applicazione del CP_1
principio per cui in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto traslativo, ove l'efficacia del contratto preliminare sia stata sottoposta
a condizione sospensiva (ovvero a termine), il giudice, adito ai sensi dell'art. 2932 c.c., non può
- diversamente dal caso in cui manchi il consenso al trasferimento di un bene, in presenza di un contratto pienamente efficace nel momento in cui la vicenda viene portata innanzi al giudice - disporre, mediante sentenza avente natura costitutiva, il trasferimento del diritto sul bene promesso, non potendo l'aspettativa della parte nel diritto anelato essere mutata prima del tempo, così frustrando la volontà negoziale, a meno che l'avvenimento dedotto in condizione, insussistente al momento della proposizione della domanda, risulti essersi verificato al momento della decisione (Cassazione n. 22343/2019).
Considerato poi il tempo trascorso dalla stipulazione del contratto senza che la condizione si sia verificata, ben 13 anni alla data dell'instaurazione del giudizio, va altresì ricordato che nel caso in cui le parti abbiano condizionato l'efficacia di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva senza che pagina 4 di 6 ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare (Cassazione n.22811/2010).
Alla dichiarazione di inefficacia del contratto consegue, pertanto, il diritto del promissario acquirente alla restituzione della somma versata di € 10.000,00 la cui corresponsione è provata dalle ricevute di cui al doc. 3 attoreo la cui sottoscrizione non è stata disconosciuta.
Invero, in caso di vendita dichiarata inefficace per il mancato verificarsi di una condizione sospensiva, poiché gli effetti della inefficacia non retroagiscono ma si producono con la sentenza, il diritto alla ripetizione del corrispettivo, versato in adempimento del contratto inefficace, si prescrive a decorrere da quest'ultima e non dalla data del suo pagamento.
L'importo de quo, a cui dovranno essere aggiunti (in quanto debito di valuta) gli interessi da calcolarsi dal giorno della pubblicazione della sentenza per il principio sopra esposto, non può essere compensato con i controcrediti del convenuto pari ad €
12.152,00 (oltre interessi, iva e cpa) e portati dalle sentenze del Tribunale di Salerno (n.
1185/2017 e n. 1940/2014) versate in atti in data 5.1.2018, in quanto non vi è prova del loro passaggio in giudicato e, conseguentemente, del definitivo accertamento dei crediti in questione.
Invero, in tema di compensazione dei crediti, se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale, perché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2, c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo.
In tale ipotesi, resta pertanto esclusa la possibilità di disporre la sospensione della pagina 5 di 6 decisione sul credito oggetto della domanda principale, ed è parimenti preclusa l'invocabilità della sospensione contemplata in via generale dall'art. 295 c.p.c. o dall'art. 337, comma 2, c.p.c, in considerazione della prevalenza della disciplina speciale dell'art. 1243 c.c. (Cassazione S.U. n. 23225/2016).
Infine, non può essere accolta la domanda risarcitoria attorea per non essere stata offerta, prima ancora che fornita, la relativa prova, tanto più se si considera che a seguito dell'immissione nel possesso del bene al momento della sottoscrizione del contratto preliminare l'attore ha goduto del bene promesso in vendita sino al 2014
(come dedotto dal convenuto e non contestato), mentre deve prendersi atto della tardività della domanda di accertamento e liquidazione dell'indennità di occupazione formulata dal convenuto con la seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo con applicazione dei valori minimi quanto alla fase istruttoria/trattazione per non essere stato svolto alcun incombente istruttorio, seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza o eccezione disattesa, così provvede: dichiara inefficace il contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes in data 16.3.2004; condanna alla restituzione in favore di della somma di CP_1 Parte_1
€ 10.000,00, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza alla saldo effettivo;
rigetta nel resto;
condanna alla refusione in favore dello Stato delle spese di lite che si CP_1
liquidano in € 4.237,00 per compensi professionali, € 237,00 per anticipazioni, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.
Così deciso in Salerno, lì 3.6.2025
IL GIUDICE Daniela Quartarone
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