REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Fabio Massimo Saga, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 281 terdecies c.p.c. nella causa R.G. n. 7541/2024 promossa da
, rappresentato e difeso dall'avv. Giuliano Massimo;
Parte_1
-RICORRENTE- contro
, in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Pattarini Stefania;

-CONVENUTA-
Oggetto: azione di rendiconto ex artt. 263 ss c.p.c..
Il procuratore di parte ricorrente ha concluso come da ricorso introduttivo, così formulando:
“ISTANZA affinché, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, l'Ill.mo Tribunale adito, Voglia ordinare alla convenuta Comproprietà C.F. , in persona CP_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro-tempore, domiciliata in , Corte Ferrando n. 409/C e /D - 30133 CP_1
Isola della Giudecca (VE), ex artt. 263 e ss. c.p.c. e 6 del Regolamento della Comproprietà, di presentare il conto dell'attività svolta quale Amministratore di detta Comproprietà, anche relativamente ai precedenti periodi gestori, in particolare quanto al:
1) rendiconto dettagliato degli ultimi 10 anni relativo alla comproprietà da Lei amministrata;

2) rendiconto dettagliato, suddiviso per ciascun comproprietario, delle morosità da quest'ultimi maturati nei confronti della Comproprietà da Lei amministrata;

3) rendiconto dettagliato dei canoni sino ad oggi riscossi relativi alle settimane concesse in locazione a terzi nel caso di mancato utilizzo delle stesse da parte dei comproprietari;

1 4) fornire copia del contratto di locazione stipulato con la Bizzi Hotel S.p.A. con il dettaglio dei canoni dalla stessa versati, dalla data di stipula e sino ad oggi;

5) rendiconto delle spese ordinarie e straordinarie deliberate nel corso degli anni (ultimi 10 anni) con la specifica per ciascun comproprietario dei versamenti effettuati e/o da eseguirsi in favore della Comproprietà;
6) nonché di fornire agli odierni ricorrenti, l'elenco completo ed aggiornato di tutti i nominativi dei comproprietari facenti parte della C.F. Controparte_1
, in persona dell'Amministratore pro-tempore, domiciliata in , Corte P.IVA_1 CP_1
Ferrando n. 409/C e /D - 30133 Isola della Giudecca (VE), comprensivo delle loro generalità, quali nome, cognome, codice fiscale, indirizzo di residenza, nonché degli indirizzi e-mail e/o pec a loro associati, al fine di poter esercitare i propri diritti nell'interesse proprio e dei beni comuni.
Con vittoria di spese ed onorari da distrarsi in favore del legale antistatario”.
Il procuratore di parte convenuta ha concluso come da comparsa di costituzione:
“Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza e deduzione reietta, in via preliminare accertare e dichiarare carente di legittimazione passiva la Comproprietà Controparte_2
per i motivi esposti.
[...] nel merito dichiarare inammissibile l'azione proposta per i motivi in atti ed in ogni caso rigettare le domande ex adverso proposte in quanto infondate in fatto e diritto e prive dei presupposti.
In ogni caso con condanna alle spese ed ai compensi di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso datato 16.4.2024, richiamati gli artt. 263 ss c.p.c. e l'art. 6 del regolamento di
Comproprietà il sig. presentava istanza affinché venisse CP_1 Parte_1 ordinato alla comproprietà convenuta di rendere il conto dell'attività del proprio amministratore, anche con riguardo a precedenti periodi gestori precisati in atti e anche mediante consegna di specifica documentazione.
Dedotto l'intervenuto acquisto di una quota di e dolendosi della “scarsa ed CP_1 approssimativa informazione sulla situazione economico-patrimoniale della Comproprietà, anche per ciò che attiene i crediti maturati dalla Comproprietà stessa nei confronti dei singoli comproprietari e le morosità da questi maturate, degli importi dovuti e delle attività recuperatorie intraprese e/o da intraprendere nei loro confronti e dell'assenza di rendicontazione della gestione della Comproprietà odierna resistente”, il ricorrente rappresentava che, per conto di alcuni comproprietari, il 25.9.2023 avrebbe diffidato l'odierna convenuta a rendere il conto della gestione
2 ex art. 1130 c.c. con la precisazione dei crediti vantati dalla stessa.
A tale diffida non sarebbe tuttavia seguito alcun riscontro.
Sui compiti dell'amministratore, parte ricorrente richiamava l'art. 6 paragrafo 6.3 del regolamento della Comproprietà e l'art. 1130 primo comma n. 9 c.c..
A ulteriore precisazione della mancata conoscenza del dettaglio delle voci di spesa, parte ricorrente richiamava le assemblee del 13.3.2022 e del 5.7.2023, in occasione delle quali vi sarebbe stata l'approvazione di varie spese ma senza conoscerne nel dettaglio le relative voci.
Nel merito della propria istanza, il sig. evidenziava che il regolamento della Comproprietà Pt_1
“entro i limiti di contenuto fissati dalla legge – si configura sotto il profilo funzionale come negozio normativo” e che l'art. 6 paragrafo 6.3 preciserebbe i compiti dell'amministratore, ivi potendosi ritenere incluso anche l'onere di fornire le “notizie sull'amministrazione” oggetto del presente giudizio.
Chiarito come si configurerebbe il legittimo adempimento dell'obbligo di rendiconto, il sig. ricorrente si doleva dell'inosservanza dei compiti propri dell'amministratore, “nonostante rientri tra gli obblighi oggetto del mandato che le è stato conferito in sede assembleare”.
A riguardo:
- allegava che l'art. 1130 c.c. sarebbe estendibile alla convenuta;

- sull'assunto che l'amministratore svolgerebbe un ufficio assimilabile al mandato con rappresentanza, deduceva che al rendiconto di costui sarebbe applicabile il principio relativo all'obbligo di giustificazione delle singole partite ex art. 263 c.p.c.;
- evidenziava l'influenza dell'attività dell'amministratore rispetto agli interessi patrimoniali altrui;

- eccepiva la contrarietà della condotta dell'amministratore all'art. 63 disp. att. c.c. e ai principi di diligenza e buona fede nell'esercizio dell'ufficio.
Per corroborare “la legittimità e la fondatezza della richiesta di rendiconto” richiamava anche un precedente del Tribunale di Belluno (R.G. n. 636/2021) che avrebbe accolto analoga istanza formulata da comproprietari di una diversa Comproprietà ed argomentava sullo stesso e sugli effetti sortiti dalla relativa sentenza (n. 254/2022) e dai successivi ordini di integrazione del rendiconto.
Premesso come nei confronti di ciascun comproprietario si configurerebbero l'obbligo di rendiconto, il diritto di conoscere il dettaglio delle morosità dei comproprietari, il diritto di verificare attraverso il rendiconto analitico le azioni intraprese dall'amministratore e, eventualmente, di tutelarsi nelle sedi opportune e il diritto di acquisire l'elenco di tutti i nominativi dei comproprietari al fine dell'esercizio dei propri diritti, nell'interesse proprio e dei beni comuni, nonché di ogni più ampio diritto amministrativo volto alla partecipazione e/o convocazione delle assemblee di l'odierno ricorrente concludeva insistendo per CP_1 CP_1
3 l'accoglimento della propria istanza.
Con provvedimento del 14.5.2024, visto il ricorso, il Giudice invitava parte ricorrente a specificare il rito da seguire considerato che l'art. 263 c.p.c. è una disposizione rimediale (in senso lato) ma non detta norme su come incardinare il contraddittorio.
Con nota depositata il 20.5.2024, in risposta alla richiesta di chiarimenti del Giudice, l'avvocato di parte ricorrente richiamava due giudizi, uno incardinato presso il presente Tribunale (R.G. n.
6528/2024) e uno presso il Tribunale di Belluno (R.G. n. 636/2021, già menzionato), precisando che sarebbero stati proposti con istanza-ricorso ex artt. 263 ss c.p.c. e che il relativo contraddittorio sarebbe stato incardinato con decreto di fissazione dell'udienza di prima comparizione, da notificarsi alla controparte.
Con provvedimento del 10.7.2024, visti il ricorso e l'art. 281 decies secondo comma c.p.c. in punto di applicabilità del rito semplificato ai procedimenti monocratici nonché considerata la necessità di incanalare il processo in regole preordinate, il Giudice disponeva l'applicazione del rito semplificato di cognizione e fissava udienza per la comparizione delle parti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 30.9.2024, Controparte_1 eccepiva innanzitutto l'inammissibilità e l'infondatezza dell'azione ex art. 263 c.p.c. asserendo che la pretesa attorea integrerebbe una “mera indagine complessa, estesa a 10 anni, e meramente esplorativa, senza la finalità alla quale detta azione è destinata e che la giustifica, ossia di accertare la sussistenza di un credito del soggetto agente verso quello convenuto che dovrebbe avere gestito beni altrui senza rendere il conto e di tale credito ottenere il pagamento”.
In secondo luogo, parte convenuta ne eccepiva l'inammissibilità per carenza di legittimazione passiva, atteso che non sarebbero stati chiamati in giudizio gli amministratori succedutisi nel tempo ma la stessa Comproprietà.
La convenuta sosteneva poi la corretta presentazione del rendiconto annuale della gestione (del consuntivo e del preventivo delle spese e dei giustificativi della gestione) come da regolamento della Comproprietà, oltre a “la situazione patrimoniale e le entrate/uscite”.
Sul punto, argomentava sulla gestione da parte degli amministratori della Comproprietà, sulle iniziative intraprese in ragione della situazione emergenziale per il Covid e sullo svolgimento delle assemblee del 13.3.2022 e del 5.7.2023, anche considerati gli ordini del giorno ed eventuali contestazioni già svolte dai comproprietari («del tutto pretestuosamente, in quanto, come si legge nel verbale di assemblea “L'amministratore precisa che i documenti, giustificativi e preventivi oggetto di esame di cui ai singoli punti all'o.d.g., sono stati depositati (come da regolamento presso
l'hotel) ed anche pubblicati sul sito nei 30 giorni antecedenti alla assemblea”»).
Osservava altresì che il sig. ricorrente avrebbe instaurato presso il presente Tribunale un giudizio di
4 impugnazione delle delibere delle due assemblee già menzionate ed eccepiva che, in tale giudizio,
“avrebbe potuto, se fondato, chiedere un approfondimento istruttorio, il che non ha ritenuto di fare”.
A suffragare l'infondatezza della pretesa avversa, parte convenuta replicava puntualmente alle richieste formulate dal signore nelle conclusioni del ricorso.
Sotto profilo della normativa richiamata dal ricorrente, poi, la convenuta contestava l'applicabilità dell'art. 1130 c.c. alla presente fattispecie, considerato che Comproprietà sarebbe CP_1 una comunione pro indiviso tra circa 350 comproprietari e che, delle norme che disciplinano il condominio, il suo regolamento richiamerebbe soltanto l'art. 1136 c.c., peraltro in via meramente sussidiaria (art. 10), con conseguente inapplicabilità delle restanti previsioni.
In rito, parte convenuta ribadiva la doglianza sulla propria carenza di legittimazione passiva e, riferendosi all'amministratore, asseriva che “anche in ragione della prospettazione avversaria, è mandatario dei comproprietari e unico legittimato a contraddire alle pretese avversarie”.
Inoltre, considerato che l'azione di rendiconto è “volta ad accertare una situazione di dare e avere fra due soggetti ed è ammissibile soltanto nel caso in cui il risultato del rendiconto possa evidenziare un credito di chi agisce”, ne contestava la sussistenza dei requisiti, citava giurisprudenza di merito sul punto e replicava al precedente del Tribunale di Belluno richiamato dal ricorrente.
Si doleva poi che l'oggetto della domanda di rendiconto sarebbe “incentrato ad ottenere dati personali di altri comproprietari”.
Nel merito, la convenuta riproponeva quanto allegato circa: la riferibilità dei periodi gestori di cui all'istanza del ricorrente agli amministratori susseguitisi nel tempo;
l'irrilevanza delle deliberazioni assembleari ex adverso addotte giacché le relative delibere sarebbero state adottate ad “ampissima maggioranza”, l'amministratore avrebbe agito a norma dell'art.

8.2 c) del regolamento, i conti degli esercizi non sarebbero stati contestati e, in occasione delle stesse, la relativa documentazione sarebbe stata pubblicata sulla pagina web della Comproprietà.
Deduceva inoltre che, per la validità delle deliberazioni di approvazione del rendiconto, non sarebbe necessaria la redazione della contabilità con forme rigorose né la trascrizione di entrate e spese nel verbale assembleare o un analitico dibattito sulle stesse. Osservava infatti che l'assemblea potrebbe procedere sinteticamente all'approvazione, alla stregua di quanto avvenuto, avvalendosi della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore.
Sul regolamento della Comproprietà, parte convenuta contestava che l'art. 6 paragrafo 6.3 prevederebbe l'obbligo per l'amministratore di fornire, a richiesta, notizie sull'amministrazione e sui beni oggetto della comproprietà. Precisava comunque che le “notizie sull'amministrazione”
5 sarebbero state fornite.
Per quanto concerne poi l'elenco delle morosità con indicazione dei singoli comproprietari e dei relativi dati personali, la convenuta deduceva l'operatività della normativa a tutela della privacy (v.
Regolamento UE n. 679/2016) ed allegava che la pretesa risulterebbe “superata dall'essere esposta nel conto consuntivo la morosità complessiva per spese di comproprietà non pagate, unico dato contabilmente rilevante”.
Comproprietà concludeva rassegnando una breve sintesi delle repliche svolte e le CP_1 proprie conclusioni.
All'udienza del 10.10.2024, l'avvocato di parte ricorrente si riportava all'atto introduttivo, contestava le deduzioni di parte convenuta e chiedeva che venisse ordinato alla Comproprietà in persona dell'amministratore di rendere del conto della gestione, comunque concludendo come da istanza.
L'avvocato di parte convenuta si riportava alla comparsa di costituzione anche con riferimento alle eccezioni di rito.
Il Giudice si riservava.
Con ordinanza del 7.4.2025, a scioglimento della riserva che precede, ritenendo la causa matura per la decisione, il Giudice fissava udienza per discussione ex art. 281 duodecies c.p.c..
All'udienza del 26.6.2025, l'avvocato di parte ricorrente si riportava integralmente al ricorso nonché all'istanza di precisazione del rito e chiedeva l'accoglimento delle richieste formulate in ricorso, con vittoria di spese ed onorari, contestando quanto ex adverso dedotto.
L'avvocato di parte convenuta illustrava la posizione e si riportava al proprio atto di costituzione e alle relative deduzioni e conclusioni, anche in ordine alla carenza di legittimazione passiva della comproprietà.
Il Giudice si ritirava in camera di consiglio.
Orbene, anticipando le conclusioni, il ricorso è inammissibile per carenza di legittimazione passiva dell'odierna convenuta.
L'istanza promossa dal ricorrente è finalizzata a ottenere varia documentazione (rendiconti dettagliati, copia del contratto di locazione, elenchi dei comproprietari e informazioni sugli stessi).
Si tratta, però, di una prestazione concernente la gestione di Comproprietà CP_1 direttamente riferibile all'amministratore ratione temporis.
Basti vedere, a riguardo, come nel ricorso introduttivo sempre si faccia riferimento a quest'ultimo e non alla “comproprietà” in quanto tale, nonché come lo stesso art. 6 del regolamento della
Comproprietà, richiamato dal ricorrente a suffragare la propria pretesa, concerna specificamente l'amministratore.
6 Nel precedente di merito citato dal ricorrente, il Tribunale di Belluno non si pronuncia sull'improcedibilità qui ravvisata.
Vero è che, contrariamente al caso de quo, in quel giudizio, stando alla lettura dei provvedimenti del Giudice bellunese, la questione non veniva eccepita ma ciò non giustifica comunque la definizione del giudizio avverso la Comproprietà convenuta.
Le doglianze svolte dall'istante, nel presente giudizio così come nel precedente in parola, riguardano l'esecuzione di prestazioni dell'amministratore.
Pertanto, eccepitone l'inadempimento, la relativa azione rimediale avrebbe dovuto essere promossa direttamente nei confronti dell'amministratore in proprio.
D'altronde, a ben vedere, l'azione volta alla revoca dell'amministratore vede, per giurisprudenza di legittimità costante (v. p.e. Cass. n. 2726/2023), come legittimato passivo esclusivo,
l'amministratore, trattandosi di doglianze che riguardano l'inadempimento degli obblighi di quest'ultimo e sempre di inadempimento di obblighi in questa fattispecie si ragiona: anzi, a maggior ragione qui si postula la legittimazione passiva esclusiva visto che si chiede l'adempimento di quegli obblighi, non potendovi altri, ragionevolmente, provvedere.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Sono liquidate come da dispositivo sulla base dei valori medi, scaglione da € 26.000,01 a
€ 52.000,00 del D.M. 55/2014 (valore indeterminabile, complessità bassa), Tab. 2, con riferimento alle fasi di studio, introduzione e decisione.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni diversa domanda, istanza, eccezione disattesa, nella causa R.G. n. 7541/2024:
- dichiara la carenza di legittimazione passiva di parte convenuta e, per l'effetto, dichiara l'inammissibilità del ricorso;

- condanna parte ricorrente a rimborsare a parte convenuta le spese di lite che si liquidano in complessivi € 5.810,00, oltre il 15% per spese forfettarie ed accessori come per legge, per compensi al difensore;

- dichiara assorbita ogni questione non espressamente decisa, ancorché istruttoria.
Venezia, 24.7.2025.
Il Giudice
Fabio Massimo Saga
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