REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA – SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore in funzione di giudice unico, dott.ssa Sara Pitinari ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa RG n. 2562/2022 promossa con atto di citazione ritualmente notificato in data 11/04/2022 da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
nato il LA (Sri Lanka) il 09.11.1959, residente in [...], corso del Popolo n. 132 rappresentati e difesi dall'avv. Giovanni Catanzaro
- attore - contro

, in Lubahnstraße 2, Hameln (Germania) e con succursale italiana a Controparte_1
Bolzano, Galleria Stella, 4 ( , rappresentata e difesa dall'avv. Marco Rossi, P.IVA_1
- convenuta -
In punto: contratto di risparmio edilizio, mutuo fondiario, iscrizione di ipoteca
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni delle parti:
Per parte attrice:
“a) IN VIA PRINCIPALE; accertare la nullità e/o invalidità del contratto per quanto stipulato in violazione degli artt. 1346 c.c. e 1284 c.c., nonché dell'art. 117 TUB per le ragioni portate in narrativa e contestualmente condannare parte convenuta alla restituzione della somma integrale pagata dagli attori poiché corrisposta in virtù di contratto invalido ai sensi di legge nonché ordinare la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso l'immobile di proprietà degli attori.
b) IN VIA SUBORDINATA; accertare la nullità e/o invalidità del contratto per quanto stipulato in violazione degli artt. 1346 c.c. e 1284 c.c., nonché dell'art. 117 TUB per le ragioni portate in narrativa e contestualmente condannare parte convenuta alla restituzione della somma corrisposta in eccedenza a quanto dovuto a titolo di c.d. Mutuo immediato nonché ordinare la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso l'immobile di proprietà degli attori.
c) IN VIA DI ULTERIORE SUBORDINE;
accertare la nullità e/o invalidità del contratto per quanto stipulato in violazione degli artt. 1346 c.c. e 1284 c.c., nonché dell'art. 117 TUB, contestualmente condannare parte convenuta alla restituzione della somma risultate tra quanto ottenuto a titolo di mutuo immediato e quanto illegittimamente pagato nonché ordinare la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso l'immobile di proprietà degli attori.
d) IN OGNI CASO: ordinare ex art. 210 c.p.c. sin d'ora alla banca convenuta l'esibizione di tutta la documentazione relativa ad ogni rapporto contrattuale passato o in essere con gli attori.
e) IN OGNI CASO, condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio.”.

Per parte convenuta:
“1) Dichiarare improcedibile l'azione per mancata mediazione;

2) Condannare gli attori per lite temeraria;

3) Respingere le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto;

4) In caso di accoglimento della domanda di nullità del mutuo per violazione dell'art. 38 Tub, se ne chiede la conversione in mutuo ipotecario (art. 1424 cc);
5) Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre a IVA e CPA e al rimborso forfettario spese generali 15%;
6) In via istruttoria si producono: .. “omissis””
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato in data 11/04/2022, Parte_1
e hanno citato in giudizio
[...] Parte_2 [...]
(di seguito “la banca”) al fine di ottenere la Controparte_2
declaratoria di nullità o invalidità dei contratti stipulati con condanna della banca alla restituzione della somma integrale pagata dagli attori ovvero in via subordinata della somma corrisposta in eccedenza rispetto a quanto dovuto a titolo di c.d. mutuo immediato o della somma risultate tra quanto ottenuto a titolo di mutuo immediato e quanto illegittimamente pagato .
Nello specifico, gli attori hanno rappresentato di aver sottoscritto in data 14.10.2003 con la signora un contratto di Parte_3
“compravendita” Repertorio n. 14936 - raccolta 1564 relativo all'acquisto dell'immobile sito a Venezia - Mestre, Corso del Popolo n. 132, piano 2-8, cat. A/2 cl.3 vani 4 rendita euro 510,88, Sezione
ME- Foglio 18- M.N. 1066 Sub 48; di aver sottoscritto in data 10.10.2003, al fine di poter acquistare il predetto immobile, un contratto denominato “contratto di mutuo fondiario” costituito da distinte figure contrattuali funzionalmente collegate e regolate dalla legge tedesca (contratto di mutuo fondiario, contratti di mutuo immediato e contratto di risparmio edilizio); di aver contestualmente sottoscritto un contratto denominato “consenso a iscrizione di ipoteca a garanzia di prestito”; che sino al mese di dicembre 2021 gli attori hanno sempre provveduto al pagamento delle rate indicate nel contratto per complessivi € 220.000,00 e che, solo nell'aprile del 2020, è stata chiesta una moratoria in ragione dell'emergenza epidemiologica la quale però è stata respinta.
Ciò premesso in punto di fatto gli attori hanno dedotto la violazione da parte della banca delle disposizioni di cui agli artt. 1346 c.c. e 1284 c.c., nonché dell'art. 117 tub, con conseguente nullità dello schema negoziale per le seguenti ragioni:
-illecita imputazione degli interessi e per omessa allegazione del piano di ammortamento: la mancanza del piano di ammortamento renderebbe indeterminate ed indeterminabili le modalità di restituzione del capitale ed il costo che il mutuatario è tenuto a sostenere;

-omessa indicazione delle condizione economiche relative al c.d. “momento di assegnazione” in particolare per l'impossibilità di determinare l'ammontare della somma di risparmio da accantonare per ottenere l'assegnazione del mutuo e per l'impossibilità di determinare il momento nel quale il mutuatario potrebbe vedersi assegnare il mutuo;

-omessa traditio della somma in seguito al raggiungimento del momento di assegnazione (c.d. seconda fase nel contratto di risparmio edilizio), nonostante gli attori abbiano continuato a corrispondere mensilmente la rata richiesta dal contratto di “risparmio edilizio”;
-violazione del limite di finanziabilita' del credito fondiario con conseguente nullità della iscrizione ipotecaria, tenuto conto del fatto che il bene è stato compravenduto per € 60.000,00, il valore dell'operazione negoziale è pari ad € 157.000,00 e l'ipoteca è stata iscritta per un debito di €
254.000,00;
-omessa sottoscrizione e conseguente nullità delle condizioni di generali ex art. 1341 e 1342 c.c. del contratto di mutuo fondiario: art. 2.4., art. 9.1, 9.2., art. 14.3, 14.5, 14,7 (facoltà di recesso); art. 7
(rinuncia); art. 5, art. 9.4., art. 12.1, art. 12.2 (limitazione alla facoltà di opporre eccezioni); art. 14.4
e art. 14.6 (restrizioni libertà contrattuale); art. 13 (foro competente); art. 3.6 (possibilità di variazione sfavorevole per la parte mutuataria). Si è costituita in giudizio la convenuta la quale ha chiesto il rigetto delle avverse domande poiché infondate, insistendo, altresì, per la condanna degli attori per lite temeraria.
In particolare, la convenuta dopo aver chiarito la struttura e la legge applicabile all' operazione negoziale conclusa dagli attori ha contestato ogni singolo addebito in particolare:
-per ciò che concerne l' illecita imputazione degli interessi l' omessa allegazione del piano di ammortamento, la banca ha rilevato che il mutuo immediato è un finanziamento personale senza ammortamento del capitale, come confermato da parte degli stessi attori e indicato in contratto (art.

5.1 del mutuo immediato); in data 1.11.2018, al momento dell'assegnazione del mutuo, la banca ha potuto consegnare agli attori il piano d'ammortamento (doc. 6) e comunque già al momento dell'accettazione della richiesta di risparmio edilizio la banca ha indicato agli attori un piano di ammortamento tipo;
parte convenuta ha altresì specificato i tassi convenuti: per il mutuo immediato tasso fisso del 5,90% (art. 3.1) e per il mutuo d'assegnazione tasso fisso del 4,75% (art. 3.2) con specificazione della rata complessiva da pagare, ivi compresa la quota relativa agli interessi;

-per ciò che concerne l'omessa indicazione delle condizione economiche relative al c.d. “momento di assegnazione” parte convenuta ha rilevato che la data di concessione del mutuo d'assegnazione (e, quindi, la contestuale data d'estinzione del mutuo immediato) è stata fissata contrattualmente nel
1/9/2018, per l'ipotesi in cui gli attori avessero risparmiato quanto originariamente pattuito, e che, nel rispetto delle norme sulla trasparenza, la banca ha spiegato agli attori che la data avrebbe potuto mutare, essendo collegata alla capacità di risparmio del cliente, in particolare per l'impossibilità di determinare l'ammontare della somma di risparmio da accantonare per ottenere l'assegnazione del mutuo e per l'impossibilità di determinare il momento nel quale il mutuatario potrebbe vedersi assegnare il mutuo;

-per ciò che concerne l'assegnazione della somma di euro 157.000,00 (c.d. seconda fase nel contratto di risparmio edilizio), risulta contrattualmente l'avvenuta traditio: doc. 4 relativo al mutuo immediato da cui emerge la corresponsione della somma di € 157.000,00 da parte della banca;
l'erogazione dell'importo di € 157.000,00 in data 1/11/2018 (con valuta 2/11/2018), come risulta dall'e/c (doc.
11);
-per quanto concerne la violazione del limite di finanziabilita' del credito parte convenuta ha rilevato come plurimi sono gli indici che fanno presumere un valore diverso rispetto a quanto dichiarato dell'operazione negoziale in particolare la proposta di acquisto sottoscritta dalla sig,ra reca Pt_2 il prezzo di compravendita di € 225.000,00, così come il preliminare di vendita;
il valore Contr dell'iscrizione ipotecaria concessa dagli attori a è pari ad € 252.000,00; il valore risultante dalla perizia è pari ad € 234.000;
-risulta per tabulas l'avvenuta sottoscrizione delle condizioni del mutuo immediato.
In seguito al decesso della sig.ra la causa è stata riassunta dal solo Parte_2 [...]
Parte_1
Esperito il procedimento di mediazione sono stati assegnati i termini 183, comma sesto, c.p.c. e con ordinanza in data 15.11.2023 la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 16/10/2024, le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe. Infine, la causa veniva trattenuta in decisione senza attività istruttoria sulle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È necessario premettere che le parti hanno posto in essere un'articolata operazione negoziale regolata dalla legge tedesca (domanda risparmio edilizio, paragrafo “dichiarazione del richiedente”) che consta di tre diversi contratti funzionalmente collegati:
-un contratto denominato conto di risparmio edilizio su cui accumulare i risparmi, in vista dell'erogazione futura del mutuo d'assegnazione (doc. 2);
-un mutuo d'assegnazione o promessa di mutuo da erogarsi al termine del periodo di risparmio prestabilito, stimato nella specie nel 1/9/2018 (doc. 3);
-un mutuo immediato o prefinanziamento ipotecario (doc. 4) di € 157.000 funzionale all'acquisizione della disponibilità immediata della somma utile per poter acquistare l'immobile da abitare con obbligo di pagare i soli interessi e rimborso dell'intero capitale solo a scadenza (cd. bullet, ovverosia senza ammortamento di capitale, se non al termine del contratto), mediante la provvista derivante dal futuro mutuo d'assegnazione di pari importo (€ 157.000).
Alla stipula dei contratti sopra menzionati è seguita in data 14.10.2003 la concessione da parte degli
Contr attori a ipoteca di I grado sull'abitazione acquistata con il denaro finanziato.
Si rileva, inoltre, che, nonostante il richiamo alla legge tedesca, parte attrice si duole della violazione della normativa italiana, senza specificare se le norme richiamate siano 'imperative'. Si ritiene, in ogni caso, che le violazioni riscontrate possano essere escluse in via di fatto in quanto le allegazioni attoree non trovano conferma nella documentazione agli atti come si seguito indicato.
La prima domanda formulata da parte attrice concernente l' illecita imputazione degli interessi e l' omessa allegazione ai contratti del piano di ammortamento deve essere rigettata in quanto destituita di ogni fondamento. Si osserva, in primo luogo, che la domanda proposta risulta essere genericamente formulata, non avendo parte attrice indicato se riferita al contratto di mutuo immediato o di assegnazione. Peraltro, si rileva che il contratto di mutuo immediato non reca ammortamento del capitale, come risulta dall' art.

5.1 secondo cui “Sino all'assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio la parte mutuataria non è tenuta a corrispondere quote di ammortamento del mutuo” il quale inizierà soltanto a condizione e al momento di inizio del mutuo di assegnazione.
Si rileva, poi, che, all'atto della sottoscrizione del contratto di risparmio edilizio, la banca ha prospettato ai clienti un piano di ammortamento 'tipo' con la finalità di chiarire ai clienti, in modo sommario, le condizioni contrattuali e la durata dell'impegno assunto. Risulta, inoltre, allegato alla lettera di assegnazione del mutuo il piano di ammortamento definitivo (doc. 6), necessariamente conosciuto da parte degli attori in quanto citato in tale lettera.
La domanda attorea concernente l'omessa indicazione delle condizione economiche relative al c.d.
“momento di assegnazione” deve essere rigettata in quanto destituita di ogni fondamento.
Dalla documentazione in atti sottoscritta da parte degli attori risultano tutte le condizioni necessarie a determinare le modalità di restituzione del capitale ed il costo che il mutuatario è tenuto a sostenere.
In particolare, il mutuo d'assegnazione reca un tasso fisso del 4,75% (art. 3.2) e reca anche l'indicazione della rata da pagare pari ad euro 1.022,00 con specificazione della quota relativa agli interessi;
è indicata la data di inizio dell'ammortamento e la data di fine del rapporto, la quale può essere variabile nel senso che può subire delle variazioni nel caso in cui vi siano degli inadempimenti.
Determinate sono, altresì, le condizioni fissate nel contratto di mutuo immediato: tasso fisso del
5,90% (art. 3.1) e spese varie di istruttoria con esplicitazione della composizione della rata mensile.
Destituita di ogni fondamento è anche la domanda attorea concernente la mancata traditio della somma di euro 157.000,00 in quanto plurimi sono gli elementi che depongono in senso contrario rispetto alla prospettazione attorea. Viene, infatti, in rilievo quanto risultante dalla documentazione in atti, nonché gli estratti conto relativi agli anni 2003 e 2018 da cui risulta l'assegnazione della somma contestata (doc. 11).
Deve essere rigettata anche la domanda attorea concernente la violazione del limite di finanziabilita' del credito, tenuto conto delle emergenze documentali in contrasto rispetto a quanto dichiarato da parte attrice.
Nella prospettazione attorea il valore dell'immobile compravenduto risulta essere pari ad euro
60.000,00, sicché il finanziamento di € 157.000 sarebbe nullo perché in violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB.
Come si diceva, però, plurimi e concordanti sono gli indizi che fanno ritenere che il valore dell'immobile sia superiore: la proposta di acquisto sottoscritta dalla sig,ra in data Parte_2 4.8.2003, la quale indica quale prezzo offerto per l'acquisto la somma di € 225.000,00; il preliminare dimesso in atti datato 10.9.2003 che reca il medesimo prezzo di acquisto;
la perizia fatta redigere dalla banca la quale riporta un valore dell'immobile pari ad € 234.000; il valore dell'iscrizione Contr ipotecaria concessa dagli attori a pari ad € 252.000,00 (doc. 5).
Infine destituita di ogni fondamento è la contestazione attorea relativa alla sottoscrizione delle condizioni del mutuo immediato risultando pacificamente in calce al documento la doppia sottoscrizione e accettazione delle seguenti condizioni art. 2.4., art. 9.1, 9.2., art. 14.3, 14.5, 14,7
(facoltà di recesso); art. 7 (rinuncia); art. 5, art. 9.4., art. 12.1, art. 12.2 (limitazione alla facoltà di opporre eccezioni); art. 14.4 e art. 14.6 (restrizioni libertà contrattuale); art. 13 (foro competente); art. 3.6 (possibilità di variazione sfavorevole per la parte mutuataria) .
Alla luce delle precedenti considerazioni, le domande attoree devono essere rigettate.
Le spese seguono la soccombenza. La richiesta condanna ex art. 96 c.p.c. formulata da parte convenuta non è fondata perché non si ravvisano gli estremi del dolo o della colpa grave nella proposizione della lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa dalle parti in epigrafe, così decide:
- rigetta le domande attoree;

- condanna al pagamento nei Parte_1
confronti della convenuta delle spese di lite, che liquida in € 6.713,00 Controparte_1
per compensi, oltre spese generali e accessori come per legge.
Venezia, 12.1.2025
IL GIUDICE
-dott.ssa Sara Pitinari-