N. R.G. 6887/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Vincenza Tucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6887/2021 promossa da:
(C.F./P.IVA ), con l'avv.to/gli avv.ti DAMONI Parte_1 C.F._1 CARLO
ATTORE/I contro
(C.F./P.IVA ), con Controparte_1 C.F._2 l'avv.to/gli avv.ti ROTA ANGELO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Conclusioni di parte attrice “Condannare la , in persona del Controparte_1 CP_1 titolare sig.ra (c.f. / P.IVA ) con sede in CP_1 C.F._2 P.IVA_1
Gussago (BS) via Brione n. 8 alla corresponsione, a favore dell'attrice, della somma di Euro
4.500,00 oltre imposte, pari all'importo dalla stessa versato alla convenuta a titolo di compenso per la mediazione, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, anche sotto il profilo del pregiudizio per il ritardo, del quale si chiede la liquidazione in via equitativa. Condannare la
, in persona del titolare sig.ra (c.f. Controparte_1 CP_1
/ P.IVA con sede in Gussago (BS) via Brione n. 8 al C.F._2 P.IVA_1 risarcimento di tutti i danni, di natura patrimoniale e non patrimoniale, subiti dall'attrice, per le causali di cui in atto, quantificati nell'importo complessivo di € 9.138,00, oltre spese di CTP (di cui al doc. n. 16 memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c.) o comunque nella diversa misura che risulterà dovuta ad istruttoria conclusa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, anche sotto il profilo del pregiudizio per il ritardo, del quale si chiede la liquidazione in via equitativa. In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, comprensivi di rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA ed occorrende tutte, come per legge. In via istruttoria Si pagina 1 di 8 rinnovano le istanze istruttorie, non ammesse, di cui alle memorie ex art. 183 comma VI n. 2 - 3
c.p.c.”
Conclusioni di parte convenuta “In via principale e nel merito: respingere tutte le domande formulate da parte attrice nei confronti della convenuta in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutti motivi esposti in narrativa. In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale di alcuna delle domande formulate da parte attrice, condannare parte convenuta alla minor somma che verrà accertata come dovuta all'esito dell'istruttoria. -Spese di lite rifuse. In via istruttoria si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse di cui alle memorie 183 depositate”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La sig.ra ha convenuto in giudizio l'agenzia immobiliare “ Parte_1 Controparte_1
” deducendo che, sulla base delle rassicurazioni fornite da quest'ultima circa
[...]
l'eliminabilità dei vincoli nascenti dalla Convenzione Urbanistica di Edilizia Privata economico- popolare stipulata dal Notaio in data 26/05/2003, rep. N. 11617/25, in data CP_2
06/09/2019, si era determinata a formulare proposta di acquisto dell'immobile di proprietà dei sigg.ri e;
che, al contrario, detti vincoli convenzionali Parte_2 Parte_3 venivano ritenuti dal Notaio incaricato della stipula del rogito, validi ed efficaci;
che la mancata stipula del contratto di compravendita, nei tempi stabiliti dal preliminare, comportava la Cont scadenza della delibera, con la quale l'istituto di credito aveva concesso all'attrice il finanziamento per l'acquisto dell'immobile.
Parte convenuta, costituitasi in giudizio ha contestato la difesa attorea ed ha imputato il mancato acquisto dell'immobile al venir meno della volontà da parte della a Pt_1
Ammessa parzialmente la prova orale ed escussi i testi, la causa, all'udienza del 30.01.2025 veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti con i termini di legge per il deposito delle memorie conclusionali e delle repliche.
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La domanda di parte attrice è fondata
Il tema controverso attiene essenzialmente a due aspetti fondamentali: quello della condotta dell in ordine alle informazioni rese a parte attrice circa l'esistenza dei c.d. Controparte_1
“vincoli soggettivi” alla vendita dell'immobile e quello relativo alla scadenza della delibera della banca che avrebbe reso, secondo la difesa di parte attrice, impossibile la prosecuzione del rapporto.
Quanto al primo aspetto la signora ha dedotto che il mediatore convenuto avrebbe Tes_1 tenuto una condotta difforme dai canoni di diligenza richiesta ex lege, fornendo alle parti informazioni non veritiere, e comunque non corrette, ed inducendo così l'attrice a stipulare il
pagina 2 di 8 contratto preliminare d'acquisto, pur in presenza di cause ostative al perfezionamento della compravendita.
E' pacifico che ad occuparsi materialmente delle trattative per la vendita dell'immobile è stato il sig. dipendente della , il quale ha messo in contatto Pt_4 Controparte_1 la signora e i venditori ha preso contatti con il Comune di Pt_1 Persona_1
Gussago al fine di verificare l'esistenza dei vincoli insistenti sull'immobile, nascenti dalla
Convenzione Urbanistica di Edilizia Privata economico-popolare, ha contattato il Notaio fornendogli tutta la documentazione inerente la compravendita.
Alla luce dell'attività da questi svolta, non può negarsi che il suo ruolo è stato decisivo ai fini del pagamento della provvigione di cui in questa sede si chiede la restituzione e, di conseguenza, non può negarsi l'esistenza di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice.
Sebbene un tale interesse non determini l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. – per il quale il teste deve essere titolare di un interesse personale, attuale e concreto tale da legittimare la sua partecipazione in giudizio -, esso possiede i requisiti di un interesse di fatto (a un determinato esito del giudizio stesso o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa), idoneo a menomare attendibilità del teste e la sua credibilità anche in relazione agli ulteriori testi escussi della cui credibilità non si ha motivo di dubitare (Notaio e promittenti venditori).
La valutazione complessiva delle prove orali porta questo giudicante ad attribuire maggior credito alle dichiarazioni rese dal Notaio e dai testi in quanto, Persona_1 intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro ed a ritenere fondata l'eccezione formulata da parte attrice circa il teste Pt_4
Ciò posto, venendo all'esame del primo punto controverso, si osserva che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare. Ciò per la natura professionale dell'attività del mediatore che è quella di "svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare" (L. n. 39 del
1989, art. 3, comma 1). Ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., rilevano le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia, comunque, nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez. 2, n. 784 del 2020).
Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura pagina 3 di 8 tecnico-giuridica per l'individuazione di circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Pertanto, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (Ord. Cass. Civ. 5963/24)
Nel caso in esame, la responsabilità dell nei confronti della promissaria Parte_5 acquirente sotto il profilo della inesatta/incompleta informativa in ordine ai vincoli che gravavano l'immobile, non può escludersi. Egli, come emergerà dalle risultanze della prova orale, non era a conoscenza di informazioni che avrebbe dovuto conoscere e far conoscere alla promissaria acquirente, quali la sussistenza di vincoli che impedivano il trasferimento dell'immobile e l'iter per la loro cancellazione.
Invero, la testimonianza del Notaio dott.ssa sul cap. n. 11 (“Vero che il Testimone_2
Comune di Gussago ha inoltre ritenuto, per diversi mesi, necessario e sufficiente il solo atto di rinuncia alla prelazione ed autorizzazione alla vendita già Parte_6 deliberato dalla Giunta Comunale?”) ha chiarito che non vi erano gli elementi per procedere alla stipula e che l'Agenzia immobiliare, pur essendo al corrente dei vincoli insistenti sull'immobile, ignorasse che era necessario addivenire alla loro eliminazione non essendo stati superati da una Delibera del Comune di Gussago: “Mi resi conto che i requisiti non c'erano quando leggendo l'atto prima della stipula vidi che la residenza della sig. ra era ancora a Pt_1
Brescia e quindi chiamai l'Agenzia chiedendo se l'avesse trasferita e non fosse indicato nel documento ma mi sentii rispondere che i requisiti erano venuti meno e si poteva procedere con la stipula come il Comune pare avesse riferito all'agenzia”, e sul cap. n. 9: “(..) In merito ai vincoli feci presente alle parti che le alternative erano o l'atto di eliminazione dei vincoli oppure la determinazione da parte del Comune del prezzo massimo di cessione e la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo all'acquirente. Da quanto ricordo l era già a conoscenza dei Pt_5 vincoli nascenti dalla convenzione. Il sig. sapeva della convenzione ma lo aiutai a CP_4 comprendere quali fossero le azioni alternative da seguire. Mi disse che i venditori avevano preso contatto mesi prima con il Comune di Gussago per eliminare i vincoli ma che lo stesso
Comune non procedette in quanto in attesa dell'emanazione del decreto attuativo relativo alla
pagina 4 di 8 quantificazione della somma da versare al comune. Tale circostanza mi venne confermata dallo stesso Comune; mi è stato riferito dall'Agenzia, non dal Comune il quale non è mai stato collaborativo”, chiarisce i termini della questione all'epoca delle trattative tra le parti e fa emergere un deficit di conoscenza da parte del circa la reale portata della Convenzione. Pt_4
Anche il teste ha confermato di aver verificato l'esistenza di una delibera del Comune Parte_3 di Gussago che liberalizzava la vendita ed ha riferito di non sapere cosa avesse riferito il sig. alla sig.ra ma di ricordare che quelli gli avesse riferito “che vi era un decreto CP_4 Pt_1 che liberalizzava la vendita dell'immobile da vincoli come poi ho verificato. La liberalizzazione riguardava qualsiasi tipo di vincolo sia soggettivi come residenza o luogo di lavoro nello stesso comune, o di prezzo”. Ancora una volta viene confermata l'erronea convinzione dell
[...]
che fossero sufficienti le delibere del Comune a ritenere svincolato l'immobile dalla Parte_5
Convenzione.
Entrambi i testi e hanno dichiarato di non sapere cosa il avesse Parte_3 Parte_2 Pt_4 riferito alla signora Anzi, la prima ha riferito che non si era mai parlato di vincoli: sul Pt_1 cap. 3 non ricordo che l'agenzia abbia parto di vincoli, all'inizio si parlava solo del prezzo, alla fine invece, quando è saltato l'atto è venuta fuori la questione dei vincoli. Non ricordo di aver visto l'atto rammostrato, ho visto tanti documenti. Cap. n. 4: è vero il sig. si era recato in CP_4 comune per fare la pratica della vendita, non ricordo dei vincoli. Cap. n. 5: aveva fatto una proposta che noi avevamo accettato, non so cosa le fosse stato riferito sui vincoli, non ero presente. cap. n. 7: come detto sopra il sig. si era recato in comune ci aveva CP_4 comunicato la stima del prezzo, sui vincoli mi richiamo a quanto detto sopra. Non sono mai stata in Comune con il sig. Mio marito arra andato con e forse la sig.ra CP_4 CP_4 CP_1
a parlare col Sindaco per superare la storia dei vincoli era giugno 2020 quando è saltato l'atto.
Mio marito ha fatto un'istanza al Comune per la rimozione dei vincoli in data primo luglio 2020.
Cap. n. 8: non lo so cosa sia stato riferito dal Comune al sig. in quanto all'inizio vi si era CP_4 recato solo lui.
Dunque, corrisponde al vero che l per il tramite del avesse preso Controparte_1 Pt_4 contatti con il Comune di Gussago per ottenere tutte le informazioni e per richiedere l'eliminazione dei vincoli, ma nessun testimone ha saputo riferire, perché non presente, dei colloqui intercorsi con il/i funzionario/i preposti. Corrisponde al vero che parte venditrice avesse presentato domanda al Comune per la rideterminazione del prezzo, ma ciò è avvenuto solo nel mese di maggio del 2020 a ridosso della data fissata per il rogito e non in epoca precedente come avrebbe dovuto essere se l avesse conosciuto l'iter per addivenire Controparte_1 alla cancellazione dei vincoli e lo avesse intrapreso. È vero che il Comune di Gussago ha proceduto con la rideterminazione della somma da versare a carico dei proprietari ma in epoca successiva alla data del rogito, il 26.10.2020. Persona_1
pagina 5 di 8 Che vi fosse una delibera di C.C. del Comune di Gussago del 2013 (doc 2 all. comparsa) per la vendita degli immobili vincolati che ha ritenuto di procedere alla stipula di una convenzione sostitutiva senza imporre ulteriori vincoli temporali (..) in cambio di un corrispettivo per ogni alloggio edificato calcolato dal Comune, in analogia a quanto stabilito per le trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, ai sensi del comma 48art 31 L. 448/98; e di eliminare anche il vincolo relativo “alla determinazione del prezzo massimo di cessione per consentire la stipula di contratti di sub alienazione delle unità immobiliari convenzionate a prezzo libero di mercato” con i limiti di cui ai punti 1) 2) 3) quali il decorso di almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento;
la richiesta del proprietario;
e la determinazione della percentuale, non è in discussione;
così come che l'allegato schema di Convenzione per l'eliminazione dei vincoli contempla unicamente il corrispettivo;
è vero anche che con successiva delibera n. 51 del
31.03.2014, la Giunta del Comune di Gussago ha determinato le modalità di calcolo del corrispettivo.
Che tali provvedimenti non fossero sufficienti ad estinguere i vincoli derivanti dalla
Convenzione, non consta, come è emerso dalle prove, che fosse chiaro alla Immobiliare, la quale all'inizio delle trattative aveva una sommaria conoscenza degli stessi e non conosceva l'iter per addivenire alla liberazione dell'immobile proposto in vendita. Se si guarda agli atti dalla stessa formati, la proposta irrevocabile di affitto e il preliminare, non è dato di leggervi nulla, se non che l'immobile rientrava nella Convenzione. Solo a seguito della delibera del 26.10.2020 e dell'atto del 22.12.2023 a rogito Notaio intervenuto tra sigg. ri Testimone_2
e il Comune di Gussago, l'immobile è stato liberato dai vincoli “l'alloggio Parte_7 sopracitato non è più gravato dai limiti e condizione previsti dall'art 18 del DPR 380/2001e della
Convenzione stipulata con atto in data 26.05.2003 ai nn. 11617/2593 (…),” e, pertanto, può essere alienato e/o locato senza alcuna autorizzazione da parte del Comune a chiunque al prezzo e/o canone di locazione di libero mercato (…), (art 2) a fronte della ricezione del pagamento della somma di euro 1343,61 da parte del Comune.
Quanto al secondo aspetto, si osserva che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale solo quando risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Con un orientamento costante la Cassazione ha affermato che (Cass. 5360/23) “In tema di contratto di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di
scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti, e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle
pagina 6 di 8 parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l'utilità che essi intendevano conseguire dal contratto, sia ormai perduta” (cfr: Cass. 32238/19; 14426/16; 3645/07; 18835/18)
Non è sufficiente l'espressione “entro il termine del o entro e non oltre il ..” per far ritenere che tale termine sia di natura essenziale quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifica indicazione delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.
Nel caso in esame sussistono i requisiti per considerare essenziale il termine del 30.06.2020.
Seppure l'impossibilità di addivenire al rogito per la scadenza della delibera della CP_5 dedotta da parte attrice non sia stata supportata da idonei elementi probatori, non essendo stato fornito il benché minimo principio di prova a conferma di tale assunto, tanto da ritenere non ammissibili le prove orali richieste sul punto o l'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c., l'invito alla negoziazione assistita inviata che ai promissari venditori in data 28.07.2020 ed estesa con pec del 23.09.2020 alla (doc 10 di parte attrice), dimostra l'incontrovertibile Controparte_1 volontà della signora di liberarsi definitivamente del vincolo e di rientrare nella Pt_1 disponibilità delle somme versate, confidando nella conclusione della compravendita, rispettivamente a titolo di provvigione e di caparra;
richieste non riscontrate dalla immobiliare neppure in sede di negoziazione assistita alla quale non ha partecipato realizzando un comportamento tutt'altro che improntato alla risoluzione della questione.
La perdita di interesse della signora verso l'affare è giustificata non, come sostenuto Pt_1 dalla Immobiliare convenuta, da un repentino cambio di idea della stessa, quanto piuttosto dall'impossibilità di addivenire nei tempi stabiliti ad una utilità per la quale aveva versato già cospicue somme a titolo di provvigione e acconti e delle quali aveva interesse ad ottenere la restituzione. Alla luce di tutto quanto sopra esposto, l'attrice ha diritto ad ottenere la restituzione della somma di euro 4500,00 oltre accessori, corrisposta a titolo di mediazione oltre interessi ma non rivalutazione monetaria in quanto debito di valuta.
Non meritano accoglimento le richieste risarcitorie.
La richiesta di risarcimento della somma di € 4.000,00, pari alla differenza tra quanto asseritamente corrisposto dalla signora alla parte promittente venditrice a titolo di Pt_1 caparra e la somma che quest'ultima avrebbe ricevuto in restituzione, in esecuzione degli asseriti accordi di risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita, non può essere accolta in quanto l'accordo intercorso è inopponibile all'Immobiliare, terza rispetto a detto accordo di risoluzione, peraltro non adeguatamente provato.
Parimenti per la richiesta di risarcimento della somma di € 2.712,00 asseritamente corrisposta a titolo di compensi per l'assistenza legale sempre nell'ambito del contenzioso insorto con i promissari venditori sig.ri e Oltre a mancare la prova del contenuto degli Parte_3 Parte_2
pagina 7 di 8 accordi intercorsi tra detti comparenti anche in punto di spese legali, manca la prova dell'attività che il legale avrebbe svolto e quella dell'effettivo pagamento.
-Stesso discorso vale per i danni non patrimoniali esposti e quantificati in € 2.000 e € 426,00 come da ricevute dell'11/02/2021 (per 2 visite), del 26/03/2021 e del 19/04/2021 emesse dallo specialista Dott. Parte attrice ha dedotto di essere stata sottoposta, a causa dei Per_2 problemi legali alla compravendita dell'immobile, ad un forte stress emotivo con ripercussioni sul proprio equilibrio psicofisico e per questo di essersi sottoposta dapprima a n. 4 “visite specialistiche”, delle quali 3 al prezzo di € 120,00 ed una di € 60,00, oltre € 6,00 per spese per bolli presso il Dott. di essersi poi rivolta alla Dott.ssa in data 4.12.2021, che ha Per_2 Per_3 redatto una relazione psicologica del 13.12.2021. Manca la prova del nesso di causalità tra l'evento e il danno che assume di avere subito il cui onere probatorio era in capo all'attrice che non ha dimostrato che le patologie evidenziate nella relazione ai fatti di causa fossero da ricondurre all'attività dell . CP_1
Le spese legali vengono liquidate in euro 5.077,00 (valori medi – primo scaglione) e, in ragione della parziale accoglimento della domanda attorea vengono poste a carico di parte convenuta per 2/3 e quindi per euro 3384,67 oltre accessori di legge.
Tanto premesso


P.Q.M.


Il tribunale di Brescia, in composizione monocratica, Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in contraddittorio, ogni contraria istanza eccezione o deduzione disattesa, così provvede: accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e condanna parte Parte_1 convenuta , in persona del titolare sig.ra a Controparte_1 CP_1 corrispondere alla prima l'importo di euro 4.500,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice le spese legali come liquidate in parte motiva.
Brescia, 22.05.2025
Il giudice
Vincenza Tucci
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