N. 2679/2020 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
Contenzioso CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Silvia Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2679/2020 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del
05/02/2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281 quinquies, co. I,
c.p.c.
TRA
, (c.f. ), rappresentata e difesa, Parte_1 C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente dalla medesima in proprio e dall'Avv. Paolo Novelli, giusta procura in atti, presso il cui studio sito in Grosseto, Via R. Bonghi, n. 5, risulta elettivamente domiciliata;

- ATTRICE
E
, (c.f. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2
dall'Avv. Mario Fabbrucci, giusta procura in atti, presso il cui studio sito in Grossetto,
Viale Matteotti, n. 84, risulta elettivamente domiciliata;

- CONVENUTA
E
, (c.f. ), rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._3
dall'Avv. Gloria Simioni, giusta procura in atti, presso il cui studio sito in Grosseto, Via
Cesare Battisti, n. 85, risulta elettivamente domiciliato;

- CONVENUTO

Oggetto: Vendita di cose immobili.

Conclusioni: all'udienza del 05/02/2025, come in atti riportate.
Svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato, agiva in giudizio nei Parte_1
confronti di e al fine di ottenere il risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2
danni derivanti dalla vendita di immobili abusivi.
Parte attrice esponeva in fatto che:
-nel 2011 acquistava dalla IG.ra una proprietà sita in Alberese, strada Controparte_1
provinciale 59, n. 50, con atto a rogito del Notaio;
Per_1
-il Notaio, nella redazione dell'atto, si basava sulla relazione del perito CP_2
il quale dichiarava la perfetta corrispondenza catastale delle planimetrie degli
[...]
immobili rispetto alle concessioni edilizie ed allo stato di fatto dei fabbricati;

-nel 2019 arrivava una contestazione del Comune, il quale riscontrava l'irregolarità dell'immobile, ordinando la demolizione di alcune sue parti;

-le due situazioni critiche che emergevano, in seguito ad un'interlocuzione con il
Comune, attenevano: al fienile, il quale rispetto al progetto autorizzato aveva dei pali di sostegno al di fuori della sagoma originaria, con aumento della volumetria, ed un manufatto indipendente, definito rimessa attrezzi, il cui volume risultava raddoppiato rispetto a quello oggetto di concessione;

-nel contratto veniva assicurata la regolarità dell'immobile;
-la IG.ra , dunque, rischiava un'espropriazione di pubblica di utilità, essendo Parte_1
l'area destinata a verde pubblico;

-la stessa si trovava costretta ad ottemperare alle richieste della dirigenza del settore edilizia privata del Comune di Grosseto, addossandosi tutte le spese necessarie.
Per tutte queste ragioni formulava le seguenti conclusioni: “Voglia il Giudice adito, contrariis reiectis: In via principale, accertare l'inadempimento dei convenuti e per
l'effetto: 1) Condannarli al risarcimento in forma specifica ex art. 2058 c.c. sulla base della perizia nella misura di €48350,00 o secondo quanto verrà stabilito dal CTU. 2)
Condannare in via solidale i convenuti al risarcimento dei danni per equivalente per il ritardo nella misura che il Giudice riterrà di giustizia, secondo il principio dell'id quod plerumque accidit, in considerazione dei disagi patiti, e patendi, dalla ricorrente con riserva di ogni azione in ordine al risarcimento di tutti i danni ulteriori eventualmente
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derivanti da condotte ulteriormente dilatorie dei resistenti. 3) Condannare ex art. 96 cpc la parte convenuta che resista in giudizio consapevole della infondatezza dei propri atti.
4) Condannare in ogni caso la parte resistente al pagamento delle spese, e delle competenze, oltre al rimborso forfettario, Iva e CPA della presente procedura”.
Si costituiva in giudizio con regolare comparsa di costituzione e risposta, P_
, chiedendo il rigetto delle domande formulate da parte attrice, in quanto
[...]
infondate in fatto e in diritto.
In primo luogo, parte convenuta eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e il difetto di legittimazione di parte attrice, in conseguenza dell'intervenuto pignoramento dell'immobile asseritamente viziato.
Nel merito, parte convenuta esponeva in fatto che:
-l'atto di permuta in base al quale la IG.ra era divenuta proprietaria Parte_1 dell'immobile risaliva al 10.11.2011 e nello stesso il bene veniva dichiarato urbanisticamente e catastalmente conforme, con puntuale corrispondenza dello stato di fatto alle concessioni e alle planimetrie catastali;

-le dichiarazioni rese dalla IG.ra risultavano comprovate dalla relazione notarile P_
del dott. tecnico della IG.ra ; CP_2 Parte_1
-le difformità contestate dal Comune di Grosseto venivano riscontrate nel 2019, ossia otto anni dopo la compravendita;

-la IG.ra continuava ad abitare nell'immobile con il suo nucleo familiare, oltre Parte_1 al fatto che, in virtù dell'intervenuto pignoramento, la stessa non potrebbe utilizzare il bene per alcuna attività produttiva connessa all'agricoltura, essendo lo stesso stato messo in vendita all'asta nello stato di fatto in cui si trovava.
Per tutte queste ragioni parte convenuta formulava le seguenti conclusioni: “Voglia il
Tribunale adito, contrariis reiectis, respingere le domande attoree perché inammissibili
e, comunque, per difetto di legittimazione attiva dell'attrice o perchè infondate e non provate. Con vittoria di spese di giudizio da liquidarsi in favore dell'Avv. Mario
Fabbrucci, che si dichiara antistatario”.
Si costituiva in giudizio con regolare comparsa di costituzione e risposta CP_2
chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto
[...]
e in diritto.
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In primo luogo, parte convenuta eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e il difetto di legittimazione di parte attrice, in conseguenza dell'avvenuto trasferimento della nuda proprietà da parte della IG.ra , in data 05.06.2017, e dell'intervenuto pignoramento dell'immobile Parte_1
asseritamente viziato.
Nel merito, parte convenuta sosteneva l'infondatezza delle domande attoree, ritenendole nel tutto sfornite di prova.

Per questi motivi

, il convenuto formulava le seguenti conclusioni: “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;
Riservato ogni ulteriore diritto, ragione ed azione nei confronti dell'attrice, da far valere in questa come in ogni altra separata sede;

Previo, per il solo caso di necessità e senza inversione dell'onere probatorio, esperimento della prova per testi e per interrogatorio formale sui capi di prova ex adverso dedotti, nonché sui capi di prova che ci si riserva di dedurre nei termini di legge;

Previo esperimento delle più opportune C.T.U.; Previa ogni declaratoria del caso;

In via preliminare: dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per non aver invitato gli odierni convenuti alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita nonostante la domanda risarcitoria avanzata sia inferiore alla somma pari ad Euro
50.000,00,
Sempre in via preliminare: Dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'Avv.
e, per l'effetto, dichiarare inammissibile la domanda attorea nei Parte_1
confronti della conchiudente,
In via principale e nel merito: Respingersi la domanda attorea per essere la stessa infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, mandare assolta la conchiudente da ogni responsabilità;
In via subordinata e nel merito: Nella denegata e non creduta ipotesi che l'Ill.mo Giudice adito riconosca fondata la domanda attorea, accertare e dichiarare l'assenza di ogni responsabilità in capo al perito agrario e, per l'effetto, mandare Controparte_2
assolta il conchiudente da ogni responsabilità;
In via di ulteriore subordine e nel merito: Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, in tutto o in parte, della domanda risarcitoria di parte attrice, accertarsi e dichiararsi la quota di responsabilità addebitabile al p.a. e, per Controparte_2
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l'effetto, limitarsi la condanna del conchiudente alla corresponsione del risarcimento relativo alla sola quota parte imputabile al convenuto”.
All'udienza del 16.06.2021 il giudice assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
All'udienza del 27.04.2022 veniva espletata l'istruttoria orale.
Con ordinanza del 04.11.2022 il giudice formulava alle parti la seguente proposta conciliativa: “pagamento in favore dell'attrice, ad opera dei convenuti, in solido tra loro, della somma omnicomprensiva di euro 9.646,00, con rinuncia all'azione da parte dall'attrice ed abbandono del presente giudizio a spese di lite compensate”.
All'udienza del 29.11.2022, stante la mancata accettazione della proposta conciliativa da parte dei convenuti, il giudice disponeva che le parti esperissero un procedimento di mediazione ex art. 5, comma 2, D.lgs. n. 28/2010.
Dopo una serie di rinvii motivati da eIGenze di ruolo, all'udienza del 05.02.2025, svoltasi con le modalità ex art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e il giudice assegnava i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Sulle eccezioni preliminari.
In primo luogo, prima di passare all'analisi del merito della controversia, bisogna superare le eccezioni preliminari sollevate dalle parti convenute, attinenti al difetto di procedibilità e di legittimazione attiva in capo alla parte attrice.
Entrambe le eccezioni risultano prive di pregio.
Quanto all'eccezione concernente il difetto di procedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, di cui al D.L. n. 132/2014, conv. in
L. n. 162/2014, la stessa risulta infondata.
Ed infatti, l'art. 3, comma 1, del D.L. richiamato prevede che: “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti deve, tramite il suo avvocato, invitare l'altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. Allo stesso modo deve procedere, fuori dei casi previsti dal periodo precedente e dall'articolo 5, comma 1-bis, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, chi intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro. L'esperimento
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del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”.
Dunque, l'invito alla stipulazione di una convenzione di negoziazione assistita è condizione di procedibilità delle domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro.
Nel caso di specie, guardando alle domande formulate da , ai nn. 1 e 2 Parte_1
delle conclusioni rassegnate, la somma richiesta a titolo di risarcimento dei danni è di valore indeterminabile, posto che, oltre a quantificare i danni nella misura di € 48.350,00,
a titolo di risarcimento in forma specifica, la medesima richiede anche il risarcimento dei danni per il ritardo nell'adozione di misure che verranno poi individuate in sede giurisdizionale.
Pertanto, avendo le domande valore indeterminabile, è evidente che non opera il limite di cui all'art. 3, comma 1, D.L. n. 132/2014, di € 50.000,00 che fa scattare l'operatività della condizione di procedibilità.
Parimenti, non riviene fondamento l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione demandata dal giudice all'udienza del
29.11.2022, essendo stato depositato il relativo verbale riportante l'esito negativo della stessa.
Relativamente alle eccezioni di difetto di legittimazione attiva sollevate da entrambi i convenuti, anche le stesse risultano destituite di fondamento.
Nello specifico, la convenuta, , mette in rilievo la circostanza Controparte_1 dell'avvenuto pignoramento del bene immobile oggetto di giudizio, in data 02.08.2018, da parte dell' (all. 23), ragion per cui la Parte_2
legittimazione attiva sarebbe spettata al custode giudiziario.
Ebbene, com'è noto, col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso. Tuttavia, salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita, il giudice dell'esecuzione, con provvedimento non impugnabile, nomina un custode giudiziario dei beni pignorati (art. 559 c.p.c.).
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La regola, quindi, è che il debitore è costituito custode dei beni pignorati, salvo che, al verificarsi delle condizioni previste dal codice, il giudice dell'esecuzione non provveda alla nomina di un custode giudiziario.
Solo quest'ultimo, ove nominato, deve provvedere con la previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed all'esercizio delle azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità
(art. 560 c.p.c.).
Pertanto, secondo il disposto normativo, nel caso in cui non sia nominato un custode giudiziario, spetta al debitore, in quanto costituito custode dei beni pignorati, provvedere all'amministrazione ed alla gestione dell'immobile pignorato, oltre che all'esercizio delle azioni previste dalla legge, senza una previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, al quale deve solo rendere il conto della gestione ex art. 593 c.p.c..
Nel caso di specie, parte convenuta non ha fornito prova in merito all'avvenuta nomina di un custode giudiziario da parte del giudice dell'esecuzione, motivo per il quale alcun difetto di legittimazione sussiste in capo a parte attrice.
In ogni caso, il custode giudiziario, in quanto amministratore del bene pignorato, non ha in genere la legittimazione ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti dalla vendita di un immobile abusivo, avvenuta prima del pignoramento. La legittimazione attiva per tali danni, in genere, spetta al debitore esecutato o a chiunque altro danneggiato direttamente dalla vendita abusiva.
Deve essere superata anche l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal convenuto, basata sulla circostanza dell'avvenuto trasferimento da Controparte_2 parte di , tramite donazione, della nuda proprietà dell'immobile oggetto Parte_1
di giudizio.
Com'è noto, il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso, che nel caso di specie corrisponde al momento della compravendita immobiliare. Lo stesso è un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue quest'ultimo in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario (Cass. Civ. Sez. Un. n. 2951/2016).
Nel caso in esame, dunque, essendo la proprietaria al momento dell'evento Parte_1
dannoso, non assume alcun rilievo la circostanza dell'avvenuto trasferimento della nuda
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proprietà in un momento successivo, essendo il diritto al risarcimento autonomo rispetto al diritto di proprietà e non essendo stato allegato e provato alcun atto contrario.
Sul merito delle domande attoree.
Passando all'analisi del merito delle domande proposte da parte attrice, bisogna preliminarmente procedere alla qualificazione giuridica delle stesse.
Com'è noto, il giudice ha il potere-dovere di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in giudizio, oltre che all'azione esercitata in causa, potendo richiamare e porre a fondamento della propria decisione disposizioni e principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti (Cass. Civ. n. 30607/2018; “Il giudice ha il potere di qualificare la domanda in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti a condizione che la "causa petendi" rimanga identica, il che deve escludersi quando i fatti costitutivi del diritto azionato, intesi quale fondamento della pretesa creditoria e non quali fatti storici, mutano o, se già esposti nell'atto introduttivo del giudizio in funzione descrittiva, vengono dedotti con una differente portata”, Cass.
Civ. n. 10402/2024).
Ebbene, nel caso di specie, deve trovare applicazione l'art. 1489 c.c.. Ed infatti, per insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, l'ipotesi di un bene immobile compravenduto privo di autorizzazione o idoneo titolo edilizio integrante la fattispecie del c.d. “abuso edilizio” rientra nel campo applicativo della tutela prevista in favore del compratore ai sensi dell'art. 1489 c.c. (“In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A.
(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”,
Cass. Civ. n. 4786/2007; “L'ipotesi di vendita di immobile irregolare non può essere ricondotta alla garanzia per vizi, posto che per 'vizio e difetto' ex art. 1490 c.c. si intendono le imperfezioni materiali della cosa, concernenti la sua produzione,
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fabbricazione o formazione. Fatta tale precisazione, un immobile che presenta degli abusi o delle irregolarità urbanistiche non può dirsi 'viziato o difettoso' perché esso non è imperfetto dal punto di vista materiale, anzi può anche essere realizzato a regola d'arte.
Pertanto l'abuso o l'irregolarità urbanistica, va più propriamente ricondotta nell'alveo dell'art. 1489 c.c.”, Tribunale Vicenza n. 8482023; “In tema di compravendita di immobili, se la costruzione è realizzata in difformità del progetto approvato dal Comune, tale non conformità non configura vizio della cosa ex art. 1490 c.c., poiché non si tratta di un'anomalia strutturale;
l'ipotesi rientra, piuttosto e più propriamente, nell'ambito di operatività dell'art. 1489 c.c. perché costituisce una irregolarità che assoggetta la cosa al potere sanzionatorio dell'amministrazione”, Tribunale Bologna n. 2069/2024).
Ne discende che, nel caso di specie, la lamentata e documentata non conformità urbanistica ed edilizia del fienile e della rimessa attrezzi (altresì) oggetto del contratto di compravendita del 10.02.2011, a rogito del Notaio di Persona_2
Grosseto, rep. n. 35055 – racc. n. 12325 (all. 5 di parte convenuta ), Controparte_1
integra a tutti gli effetti la fattispecie di bene immobile compravenduto gravato da oneri di cui alla disposizione indicata.
In effetti, con disposizione n. 12 del 06.03.2017 di demolizione e riduzione in pristino per opere eseguite in assenza di titoli abilitativi, autorizzazioni e/o atti di assenso comunque denominati, di cui al provvedimento n. 24 del 23.04.2012, il Comune di Grosseto ha disposto “la demolizione/rimozione d'ufficio dei lavori eseguiti in assenza dei titoli abilitativi, autorizzazioni e/o atti di assenso comunque denominati, di cui alla premessa narrativa […]” (all. 4 di parte attrice).
L'assenza dei titoli abilitativi di legge necessari è stata confermata anche in corso di causa, in sede di istruttoria orale.
Il teste geom. all'udienza del 27 aprile 2022, ha chiarito la Testimone_1
situazione relativa agli immobili oggetto di giudizio, quali il fienile e la rimessa attrezzi.
Lo stesso ha premesso di essere stato, nel 2001, tecnico di fiducia della convenuta,
, avendo provveduto ad accatastare tutti gli immobili presenti Controparte_1 nell'azienda, abusivi e non. Il geom. inoltre, confermava che la fu Tes_1 Parte_1
destinataria di un ordine di demolizione da parte del Comune di Grosseto, relativamente al fienile e ad alla porzione di rimessa macchine agricole, di cui al presente giudizio, ossia
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due manufatti che non erano stati oggetto di una precedente sanatoria avviata e ultimata dalla IG.ra . P_
Inoltre, il teste riferiva anche una circostanza particolarmente rilevante, Tes_1
mettendo in evidenza che le difformità contestate risalissero ad un'epoca antecedente all'acquisto della IG.ra dalla IG.ra , posto che nel 2001, quando il Parte_1 P_
medesimo espletava l'incarico per quest'ultima, verificava la presenza degli stessi abusi edilizi, poi riscontrati in occasione dell'incarico ricevuto dalla nel 2021. Parte_1
Trattasi di un teste particolarmente attendibile, posto che lo stesso aveva espletato incarichi per entrambe le parti. Prima, nel 2001, per conto della IG.ra , in P_
occasione del quale aveva riscontrato gli abusi edilizi, di cui una parte oggetto di sanatoria. Poi, nel 2021, per conto della IG.ra , dopo l'ordinanza di Parte_1
demolizione, in occasione del quale aveva riscontrato i medesimi abusi edilizi suddetti, di cui una parte, ossia quelli contestati in tale sede, non oggetto della precedente sanatoria.
Tali circostanze risultano suffragate anche dalla relazione tecnica di parte depositata da parte attrice (all. 7), la quale, avendo solo valore di indizio, deve valutarsi nel complessivo quadro probatorio, insieme agli altri descritti elementi di prova.
Nel caso di specie, quindi, sussiste senza dubbio l'inadempimento contrattuale della convenuta, , dato il trasferimento della proprietà di un immobile Controparte_1
abusivo, pur essendosi impegnata nel contratto del febbraio 2011 a garantire che “sugli immobili oggetto del presente atto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, privilegi, oneri, diritti reali o personali che ne diminuiscano il godimento o la libera disponibilità”.
In buona sostanza, è emerso sia documentalmente e per il tramite dell'ordine di demolizione n. 12/2017, sia in fase di istruttoria orale e documentale che i beni immobili altresì oggetto di compravendita erano privi dei necessari titoli abilitativi.
Al contrario, deve ritenersi insussistente la responsabilità del convenuto, CP_2
per la redazione della perizia attestante la regolarità urbanistica ed edilizia degli
[...]
immobili in questione, poi rivelatisi abusivi.
Ed invero, pur ammettendo che un conferimento incarico vi sia stato da parte attrice al tecnico, visto il contenuto della relazione agli atti (all. 2 del convenuto , l'attrice CP_2
non ha tuttavia dimostrato, e neppure specificamente allegato, in cosa consistesse tale assistenza tecnica.
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Ebbene, seppure è vero che l'inadempimento deve essere solo allegato e che spetta al convenuto dimostrare di aver correttamente adempiuto, è altrettanto vero, però, che il fatto costitutivo della pretesa deve essere provato dall'attore che avrebbe dovuto fornire elementi specifici atti a definire il contenuto dell'incarico conferito al geometra. Ma così non è stato.
Ancora, l'attrice ha chiesto al geom. il risarcimento delle stesse voci di danno CP_2
richieste alla IG.ra . Ma delle due l'una: o l'attrice sostiene che la conoscenza P_
degli abusi a seguito della relazione del geometra l'avrebbe indotta a non concludere la compravendita, e allora la stessa avrebbe chiesto la risoluzione del contratto e ci sarebbe stato spazio per chiedere il ristoro al professionista dei danni subiti per la stipula di un atto che avrebbe evitato, ma così non è; ovvero l'attrice l'avrebbe concluso lo stesso, pur conoscendo le caratteristiche del bene e allora che il tecnico l'avesse o meno resa edotta dell'esistenza delle irregolarità poco avrebbe cambiato, con la conseguenza che poco spazio rimane per azionare la responsabilità del tecnico.
Inoltre, alcuna prova di una condotta truffaldina, contestata da parte attrice, è emersa in sede di istruttoria.
Dunque, la domanda di risarcimento nei confronti del geom. deve, senz'altro, CP_2
essere rigettata.
Sul quantum del risarcimento.
Tuttavia, pur risultando dimostrato l'an della responsabilità della convenuta, P_
difetta la prova del quantum dei danni patiti dall'attrice.
[...]
Innanzitutto, bisogna preliminarmente sottolineare quanto segue. Per insegnamento della
Suprema Corte di Cassazione va precisato che la fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. attrae anche la domanda di risarcimento danni che parte acquirente intende prospettare a tutela della propria situazione giuridica soggettiva come più su dedotta, nonostante la disposizione indicata citi espressamente i soli rimedi della risoluzione contrattuale e riduzione del prezzo, ciò sulla scorta di un'interpretazione sistematica della disciplina legislativa contrattuale con specifico riguardo alla materia della compravendita (cfr. Cass.
Civ., n. 29367/2011: “…Né ad una conclusione diversa può giungersi osservando, come fa il ricorso, che l'attrice, avendo chiesto il risarcimento del danno, si era volontariamente e consapevolmente posta al di fuori dell'ambito di efficacia di tale
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disposizione, atteso che essa contempla, quali rimedi, le sole domande di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo. L'argomentazione non ha pregio in quanto la domanda di risarcimento del danno non è affatto incompatibile con l'applicazione della disposizione in questione, ma anzi da essa espressamente prevista come forma di tutela.
Sul punto questa Corte ha invero già avuto modo di precisare che, nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 (Cass. n. 4786 del 2007; Cass. n. 16053 del 2002). Ciò posto, appare tuttavia evidente che, a mente dell'art. 1489, anche la richiesta di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione o la riduzione del prezzo, resti ancorata ai presupposti di fatto e di diritto richiesti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore”; Cass. Civ. n. 1613/2003: “Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c. (che trova, fra l'altro, applicazione nel caso di vendita di immobile le cui potenzialità edificatorie risultino ridotte per effetto di cosiddetto trasferimento di cubatura) il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c. in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c.”).
Nel merito, si evidenzia come la domanda attorea si compone della sola richiesta di risarcimento dei danni.
In riferimento al danno patrimoniale, come già premesso, la possibilità di richiedere il solo risarcimento del danno e non anche la riduzione del prezzo o la risoluzione è consentita all'attore in applicazione della regola “dell'autonomia dei rimedi” anche alle fattispecie riconducibili all'alveo dell'art. 1489 c.c., come quella in esame. Questo, però, comporta che la mancata richiesta anche della domanda di riduzione del prezzo esclude dalla quantificazione del quantum risarcitorio il deprezzamento o la minore
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commerciabilità dell'immobile, essendo queste voci commisurazioni della sola riduzione del prezzo e non anche del risarcimento del danno. A questo poi va aggiunto che, anche qualora l'azione di risarcimento fosse seguita ad un'azione di riduzione del prezzo, all'attore compratore gli sarebbero stati riconosciuti comunque solo i danni che fossero risultati residuali dopo la riduzione del prezzo, ma non anche le spese necessarie per l'eliminazione dei vizi, che risultano invece già compensate dalla riduzione applicata (ex multis Cass. Civ. n. 17769/2020; Cass. Civ., n. 26852/2013; Cass. Civ., n. 4786/2007).
Ebbene, nel caso in esame, parte attrice non ha fornito la prova di aver ottemperato all'ordine di demolizione e, dunque, dei conseguenti nocumenti patrimoniali costituiti da costi effettivamente sostenuti quali, in via esemplificativa, quelli di demolizione dei manufatti, di smaltimento etc.
Dunque, l'attrice non ha dimostrato di aver provveduto alla demolizione dei manufatti, sopportandone le spese. La stessa si è limitata a produrre una relazione tecnica di parte, con il relativo computo metrico, volta a quantificare i costi per la demolizione, i costi per la costruzione, senza provare di averli concretamente sostenuti (all. 5).
Ciò giustifica anche il mancato espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, la quale sarebbe stata meramente esplorativa, non potendo avere ad oggetto la congruità di costi effettivamente sostenuti, non sussistenti nel caso in esame.
Pertanto, anche la domanda risarcitoria nei confronti di non può Controparte_1
trovare accoglimento.
Ogni altra eccezione e questione sollevata dalle parti si intende assorbita.
Le spese di lite.
Quanto alle spese di lite, bisogna differenziare il rapporto processuale intercorrente tra l'attrice e e quello intercorrente tra l'attrice e . Controparte_1 Controparte_2
Quanto al primo rapporto, visto l'accertamento dell'an della responsabilità della convenuta e il rigetto della domanda per difetto di prova del quantum dei danni, si ritengono sussistenti le gravi ragioni, ex art. 92, comma 2, c.p.c., atte a giustificare la compensazione integrale delle spese di lite.
Quanto al secondo rapporto, le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 (così come modificato dal D.M. 147/2022) tenuto conto della complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate, del valore della
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controversia (scaglione da € 26.001,00 a € 52.000,00), delle fasi effettivamente svolte, del pregio dell'opera e dei vantaggi conseguiti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Grosseto, sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Rigetta le domande formulate da parte attrice;

b) Compensa integralmente le spese di lite tra e;
Parte_1 Controparte_1
c) Condanna al pagamento nei confronti di delle spese Parte_1 Controparte_2 di lite che si liquidano in € 7.616,00 per compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso).
Così deciso in Grosseto il 06.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Leone
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