REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7493 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Parte_1
MO MA, presso il cui studio elettivamente domicilia in Caserta, alla via Largo Daniel Bovet n. 1;
OPPONENTE
E
, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dagli avv.ti Controparte_1
NC GN e MI NO, presso lo studio dei quali elettivamente domicilia in Caivano al C.so Umberto I n. 409;
OPPOSTO
NONCHE'
, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Controparte_2
RC NT, presso il cui studio elettivamente domicilia in Casagiove al
Viale Europa 46;
TE TO
NONCHÉ , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_3 rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Domenica Di Lorenzo, presso il cui studio elettivamente domicilia in Sant'Animo alla via G. Amendola
n. 11
TE TO
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con ricorso depositato in data 31.10.2023 ha proposto Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2054/2023, emesso dal Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere, con cui gli veniva ingiunto il pagamento della somma di € 5.548,06, oltre interessi e spese di lite, a titolo di canoni di locazione relativi al periodo di gennaio 2023 e da maggio a settembre 2023 ed oneri condominiali insoluti.
L'opponente nel costituirsi non ha contestato la morosità ma ha eccepito che nell'immobile in questione si sono palesate gravi infiltrazioni di acqua che lo hanno reso solo parzialmente utilizzabile.

Per questi motivi

l'opponente ha chiesto una riduzione del canone locatizio, nonché il risarcimento del danno subito a causa della parziale inutilizzabilità dell'immobile locato.
Si è costituita l'opposta, chiedendo il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto, nonché spiegando domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto di locazione con condanna al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali scaduti e a scadere fino al rilascio effettivo.
L'opposta, inoltre, ha chiesto di chiamare in causa il Controparte_3
nonché proprietaria dell'immobile soprastante, per
[...] Controparte_2 essere dagli stessi manlevata da quanto fosse eventualmente condannata a pagare in favore dell'opponente, anche a titolo di spese di lite, nonché per domandare il risarcimento dei danni subiti dall'immobile di sua proprietà a causa delle infiltrazioni e l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.
Autorizzata la chiamata, si sono costituti il Condominio e Controparte_2 eccependo l'inammissibilità delle domande proposte nei loro confronti e chiedendo, nel merito, il rigetto delle stesse, in quanto infondate in fatto e in diritto.
La causa è stata istruita con il deposito di documenti e con l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Quindi, è stata rinviata per la decisione all'udienza del 19.11.2025.
Ciò premesso, partendo dall'accertamento della fondatezza dell'opposizione proposta, va osservato quanto segue.
L'opponente ha lamentato che l'appartamento locatogli presentava condizioni tali da comprometterne la vivibilità a causa dei fenomeni infiltrativi provenienti dalla proprietà superiore.
Sul punto, dagli accertamenti effettuati dal CTU nominato, ing. , Persona_1 le cui conclusioni questo giudice fa proprie, in quanto adeguatamente argomentate ed immuni da vizi tecnici e logici, è emerso che la causa principale delle infiltrazioni di acqua è da individuarsi nel precario stato manutentivo del terrazzo di proprietà di in particolare per quanto riguarda la tenuta Controparte_2 della guaina bituminosa posta sotto il pavimento del terrazzo che ha consentito che le acque piovane si insinuassero nella proprietà sottostante.
Nello specifico, il CTU ha verificato la presenza di numerose esfoliazioni di vernice dovute a fenomeni infiltrativi, concentrate nella camera da letto, nel wc e nel corridoio principale dell'immobile locato.
Il CTU ha, quindi, concluso che l'immobile risultava non più idoneo all'uso ordinario a causa dei danni provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dalla proprietà sovrastante e ha quantificato il costo degli interventi di riparazione in €
6.479,30, oltre ad aver individuato le opere necessarie per l'eliminazione del fenomeno infiltrativo.
Pertanto, dalla consulenza espletata è emerso che effettivamente l'immobile locato, relativamente ai locali interessati dalle infiltrazioni risulta inutilizzabile, con conseguente fondatezza della domanda di riduzione del canone di locazione proposta.
In particolare, in considerazione dell'ampiezza complessiva dell'immobile locato e del numero e della natura dei locali interessati dalle infiltrazioni e, quindi, inutilizzabili, risulta equa una riduzione del canone di locazione nella misura del
50%, per un canone mensile, quindi, di € 300,00.
Non rileva, sul punto, che ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c. il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio, in quanto, a prescindere da tale facoltà del conduttore, rileva, nel caso di specie,
l'oggettiva parziale inutilizzabilità dell'immobile, che determina una sopravvenuta parziale impossibilità della prestazione che grava sul locatore.
Pertanto, in parziale accoglimento dell'opposizione, il decreto ingiuntivo va revocato e il conduttore va condannato al pagamento della somma di € 1.800,00, per i canoni di locazione di gennaio 2023 e da maggio a settembre del 2023, oltre al pagamento della somma di € 1.948,06 per gli oneri condominiali insoluti, come da prospetto dell'amministratore di condominio e da ricevuta di pagamento, prodotti in atti.
Con riguardo ai canoni di locazione corrisposti per intero nel periodo in cui già era in atto il fenomeno infiltrativo, nulla può essere statuito, in quanto l'opponente non ha espressamente chiesto di condannare la locatrice alla restituzione, anche parziale, dei canoni già corrisposti.
L'opponente ha chiesto, invece, condannarsi la locatrice al risarcimento dei danni subiti a causa della parziale inutilizzabilità dell'immobile e tale domanda risulta infondata, sia perché i danni non sono stati né specificamente dedotti né tantomeno provati sia perché alcuna responsabilità può essere imputata alla locatrice per tali danni provenendo il fenomeno infiltrativo dalla proprietà sovrastante.
Passando alla valutazione della fondatezza della domanda riconvenzionale proposta dall'opposta nei confronti dell'opponente, va evidenziato che “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass. 11783/17) ed ancora che “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. 16918/19).
Nel caso di specie, come dedotto dallo stesso opponente ed anche accertato dal consulente d'ufficio, l'inutilizzabilità dell'immobile locato risulta solo parziale e, pertanto, certamente non è giustificata l'integrale sospensione del pagamento del canone di locazione e degli oneri condominiali.
Il mancato integrale pagamento dei canoni di locazione, unitamente al mancato pagamento degli oneri condominiali, integra, quindi, certamente un grave inadempimento del conduttore che giustifica l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall'opposta in via riconvenzionale.
Parimenti fondata è la domanda di condanna del conduttore al pagamento anche dei canoni scaduti da ottobre del 2023 sino al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 14.10.2024, come da verbale di rilascio prodotto in atti, nonché degli oneri condominiali maturati fino al rilascio pari ad € 1.755,90, come da prospetto dell'amministratore di condominio e ricevuta di pagamento prodotti in atti, con la precisazione che anche per tale periodo il canone di locazione va ridotto nella misura del 50%.
Pertanto, il conduttore opponente va condannato al pagamento della somma di €
3.900,00, per i canoni di locazione da ottobre del 2023 ad ottobre del 2024, e della somma di € 1.755,90, per gli oneri condominiali, per complessivi € 5.655,90.
Infine, occorre valutare la fondatezza delle domande proposte dall'opposta nei confronti dei terzi chiamati in causa.
In primo luogo, tali domande risultano ammissibili, in quanto collegate alla medesima vicenda sostanziale oggetto del ricorso monitorio e tenuto conto del principio di economica processuale, soprattutto in considerazione della necessità di espletare comunque nel presente giudizio, anche per accertare la fondatezza dell'opposizione, una consulenza tecnica per verificare l'inutilizzabilità dell'immobile locato e la causa del fenomeno infiltrativo.
Quanto all'eccezione di difetto di legittimazione passiva proposta da
[...]
occorre evidenziare che nella comparsa di costituzione risulta CP_2 genericamente dedotta la mancata prova della veste di proprietà del piano sovrastante, ma tale generica deduzione contrasta con la documentazione in atti.
Nel merito le domande proposte dalla opposta nei confronti dei terzi chiamati risultano fondate, nei limiti e per le ragioni che seguono.
Come già rilevato, dalla consulenza tecnica espletata è emerso che la causa principale del fenomeno infiltrativo verificatosi nella proprietà dell'opposta è il cattivo stato conservativo e manutentivo del terrazzo sovrastante.
Tale terrazzo è di proprietà esclusiva di ma, come è emerso Controparte_2 dalla perizia tecnica, funge anche da copertura dell'intero complesso condominiale.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune
a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti
l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria” (Cass. SS. UU. 9449/16;
Cass. 16741/21).
In tali pronunce è stato anche chiarito che la responsabilità in tale ipotesi ha natura aquiliana con conseguente applicazione dell'art. 2055 c.c., salvo che sia provata in modo rigoroso una responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro degli obbligati, prova che nel presente giudizio manca, e fermo restando l'applicabilità dell'art. 1126 c.c. nei rapporti interni tra gli obbligati.
Pertanto, i chiamati in causa vanno condannati, in solido tra loro, in primo luogo, al pagamento in favore dell'opposta della somma di € 5.700,00, quale danno subito per la riduzione, a causa delle infiltrazioni, del canone di locazione a carico del conduttore.
Inoltre, vanno condannati, in solido tra loro, al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni, quantificato dal CTU in € 6.479,30, e all'esecuzione delle opere, analiticamente indicate dal CTU, per l'eliminazione delle cause del fenomeno infiltrativo.
Non può essere, invece, riconosciuto anche il danno per non aver potuto locare l'immobile successivamente al rilascio da parte dell'opponente, in quanto tale danno viene richiesto unicamente nella memoria conclusionale e non anche nella comparsa di risposta.
Le spese di lite nel rapporto tra l'opponente e l'opposta, in considerazione della parziale soccombenza reciproca, vengono interamente compensate.
Nel rapporto tra l'opposta e i terzi chiamati, le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico dei terzi chiamati. Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal
D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.
Le spese della CTU, già liquidate, vengono definitivamente poste a carico dei terzi chiamati, in solido tra loro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
- accoglie parzialmente l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

- risolve il contratto di locazione tra l'opposta e l'opponente;
- condanna l'opponente al pagamento in favore dell'opposta della somma di
€ 9.403,96, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

- condanna i terzi chiamati, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'opposta della somma di € 12.179,30, per i danni subiti a causa delle infiltrazioni verificatesi nella sua proprietà, oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

- condanna i terzi chiamati, in solido tra loro, all'esecuzione delle opere analiticamente indicate dal CTU per l'eliminazione delle cause del fenomeno infiltrativo;

- compensa le spese di lite tra l'opponente e l'opposta;
- condanna i terzi chiamati, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore dell'opponente che liquida in complessivi € 5.000,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore dei procuratori costituiti dichiaratisi anticipatari;

- pone le spese della CTU, già liquidate, definitivamente a carico dei terzi chiamati, in solido tra loro, con diritto dell'opponente di ripetere quanto eventualmente corrisposto a tale titolo.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 20.11.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco