N. R.G. 8557/2021
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
Terza Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8557/2021 tra n. 16/2024 del Tribunale di Parte_1
Salerno, (c.f. ), in persona del Curatore dott. , rappresentata e difesa P.IVA_1 Parte_2 dall'avv. GIOVANNI RAGO;

Parte opponente e
e per essa la mandataria Controparte_1 [...]
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. PETRA BASSANI;

Parte opposta e
Controparte_3 Controparte_4
Parte opposte non costituite
Oggi 2 aprile 2025, innanzi al dott.ssa Enza Faracchio, sono comparsi: per parte opponente, l'avv. Giovanni Rago, procuratore costituito.
Per le altre parti fino alle ore 10,00 nessuno è comparso.
Il Giudice invita la parte presente a precisare le conclusioni.
Il procuratore precisa le conclusioni riportandosi alle difese in atti e alle note conclusionali depositate e impugnando in fatto e in diritto le avverse deduzioni.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Il Giudice
dott.ssa Enza Faracchio
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Terza Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Enza Faracchio, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 8557/2021 promossa da:
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE della ENGEL ITALIA S.R.L. n. 16/2024 del Tribunale di
Salerno, (c.f. ), in persona del Curatore dott. , subentrata nella P.IVA_1 Parte_2 posizione della P.I. e della P.I. Parte_1 P.IVA_1 Controparte_5
, rappresentata e difesa dall'avv. GIOVANNI RAGO;
P.IVA_3
Parte opponente nei confronti della e per essa la mandataria Controparte_1 [...]
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, già Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. PETRA BASSANI;

Parte opposta nonchè della
Controparte_3 Controparte_4
Parte opposte contumaci
OGGETTO: opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 comma II c.p.c.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione in opposizione agli atti esecutivi notificato in data 29.10.2021 la
[...] in bonis, in qualità di aggiudicataria definitiva del lotto n. 16 nella procedura di Parte_1 esecuzione immobiliare n. R.G.E. 747/2013, ha convenuto in giudizio la
[...] la e il Controparte_1 Controparte_3 Controparte_4 chiedendo, previo accertamento della tempestività dell'azione, la declaratoria di nullità ovvero di pagina 2 di 12 annullamento e/o revoca del decreto di trasferimento n. 2387/18 (rep. n. 1181/18) depositato in data
1.6.2018, con effetto ex tunc e la condanna della opposta alla restituzione Controparte_3 dell'importo di € 78.700,00 a titolo di indebito o risarcimento del danno in favore dell'opponente, attesa la difformità dei beni aggiudicati rispetto alla rappresentazione degli stessi di cui all'avviso di vendita.
L'opponente ha esposto che nell'ambito del procedimento esecutivo, la in bonis, Parte_1 all'esito della vendita senza incanto del 16.1.2018 relativa al lotto n. 16, si era aggiudicata al prezzo di €
277.000,00 il lotto costituito dai seguenti immobili:
- appartamento uso ufficio, piano VI, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6,
Part. 2147, sub.68, cat.A/10, classe U, consistenza vani 4,5, rendita € 1.963,83;
- appartamento uso ufficio, piano VI, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6,
Part. 2147, sub.69, cat.A/10, classe U, consistenza vani 8, rendita € 3.491,25;
- area esterna, piano terra, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6, Part. 2147, sub.75, sup. mq. 95,87;
- area esterna, piano terra, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6, Part. 2147, sub.76, sup. mq. 82,48;
- lastrico solare, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6, Part. 2147, sub.32, superficie mq. 500 circa;

- lastrico solare, in catasto del Comune di Pontecagnano Faiano Foglio 6, Part. 2147, sub.33, superficie mq. 37 circa.
Saldato il prezzo, in data 1.6.2018 era stato emesso il decreto di trasferimento, poi oggetto di opposizione agli atti esecutivi in data 18.2.2019.
L'opponente, con riguardo alla tempestività dell'opposizione spiegata, ha precisato che il termine per l'opposizione andava fatto decorrere dal diniego del permesso a costruire da parte del Comune di
Pontecagnano Faiano del 30.1.2019 – reso all'esito della presentazione in data 28.12.2018 di un permesso a costruire sul lastrico solare particella 2147 sub 32, richiesto dalla società aggiudicataria nell'ambito di un progetto volto alla realizzazione di una struttura alberghiera sul lotto aggiudicato – motivato sul fatto che la particella fosse destinata al soddisfacimento dello standard urbanistico dell'intero complesso, quale area destinata a verde attrezzato, evidenziando che la destinazione di alcune particelle ad area verde attrezzata non era stata segnalata né nella perizia di stima né nell'avviso di vendita relativo al lotto n. 16.
In sede cautelare, con ordinanza del 22.7.2021, il G.E. aveva dichiarato l'inammissibilità dell'istanza di sospensione, evidenziando la tardività dell'opposizione. pagina 3 di 12 L'opponente ha, quindi, introdotto il giudizio di merito, concludendo per la declaratoria di nullità del decreto di trasferimento e la condanna della società convenuta al pagamento in Controparte_3 favore della società attrice della somma di € 78.700,00, pari al prezzo in eccedenza corrisposto rispetto all'effettivo valore dei beni aggiudicati.
Con comparsa depositata in data 27.10.2022 la , creditore Controparte_1 intervenuto nella procedura esecutiva, si è costituita in giudizio impugnando e contestando l'avverso libello introduttivo, eccependo, in particolare, l'inammissibilità della spiegata opposizione in quanto tardiva ed evidenziando che, dall'esame dei permessi a costruire richiamati dall'esperto stimatore nella relazione di stima, si sarebbe potuto evincere il vincolo di destinazione insistente su alcuni beni ricompresi nel lotto n. 16.
Non costituitesi in giudizio la e il all'udienza del Controparte_3 Controparte_4

2.11.2022 sono stati assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c..
All'esito della riserva assunta all'udienza dell'1.3.2023, con ordinanza emessa in pari data è stato nominato un CTU.
Conferito l'incarico peritale e depositato il relativo elaborato, all'udienza del 25.1.2024 la causa è stata rinviata per conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
All'udienza del 18.9.2024, preso atto dell'apertura della liquidazione giudiziale della il Parte_1
G.U. ha dichiarato interrotto il giudizio.
Con ricorso depositato in data 16.12.2024, la Liquidazione Giudiziale Pt_1 Controparte_6 ha riassunto il presente procedimento, concludendo per l'accoglimento dell'opposizione spiegata.
Fissata l'udienza e integrato il contraddittorio con le altre parti opposte, come da atto notificato in data 29.1.2025, non costituitasi nessuna delle parti, la causa, già fissata per conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. alla data odierna, rassegnate le conclusioni come da verbale, è stata decisa.
Preliminarmente va chiarito che la Liquidazione Giudiziale della n. 16/24 è Parte_1 subentrata sia nella posizione della posta in liquidazione giudiziale, sia nella Parte_1 posizione della in virtù dell'atto di transazione del 15.1.2025. Controparte_5
Poi, va dichiarata la contumacia della e del Controparte_3 Controparte_4
già convenute in giudizio con atto notificato nel rispetto dei termini a comparire via pec in data
[...]
29.10.2021 presso i procuratori costituite nell'ambito del procedimento esecutivo collegato alla presente opposizione.
pagina 4 di 12 Inoltre, va dichiarata anche la contumacia della parte già Controparte_1 costituita nel presente giudizio che, però, all'esito della interruzione e della riassunzione non ha rinnovato la propria costituzione.
Considerato il potere-dovere del giudice di qualificare la domanda proposta in maniera corretta al di là del nome ad essa attribuita dalla parte, si evidenzia che la spiegata opposizione avente ad oggetto non già l'an debeatur, esperibile attraverso l'opposizione ex art. 615 c.p.c., ma il quomodo dell'esecuzione va qualificata come opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c..
Qualificata l'opposizione in questi termini va verificata l'ammissibilità e la tempestività della stessa.
Come noto l'art. 2922 c.c. stabilisce che nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa.
La Corte di Cassazione sul punto ha precisato che l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa, sancita dall'art. 2922 c.c. per la vendita forzata compiuta nell'ambito dei procedimenti esecutivi, riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di aliud pro alio, configurabile, invece, se il bene aggiudicato appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale, oppure quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso, ivi considerato, che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto (v. Cass. civ., Sez. VI - 1, Ordinanza, 12/07/2016, n. 14165).
Allo stesso modo, si è affermato che, qualora l'immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali
(diversi dalla proprietà) di terzi non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo il diritto a far valere le garanzie di cui all'art. 1489 secondo le regole comuni (Cass. civ., Sez. III, 13/05/2003, n. 7294).
Precisate le contestazioni astrattamente proponibili, bisogna individuare lo strumento di contestazione di tali problematiche e il relativo termine di azionabilità dello stesso.
Le problematiche inerenti alla vendita, esulanti la garanzia per vizi in senso stretto, vanno azionate con l'opposizione agli atti esecutivi avverso gli atti riferibili alla vendita o il decreto di trasferimento se già emesso.
Sul termine la Cassazione ha condivisibilmente sancito che il termine di venti giorni ex art. 617 c.p.c., nel caso di prospettazione di un aliud pro alio, decorre dalla data di effettiva conoscenza dei vizi – lato sensu intesi – del bene acquistato (v. Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 11/05/2017, n. 11729).
La Corte di legittimità ha precisato che l'aggiudicatario di un bene pignorato ha l'onere di far valere l'ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale pagina 5 di 12 funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto) con il solo rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi e quest'ultima deve essere esperita comunque nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione, entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass. civ., Sez. III, Sent., 02/04/2014, n. 7708, nonché Cass. civ., Sez. III, 08/06/2022, n.
18421).
Tale modalità di calcolo del termine può essere applicata per analogia anche con riferimento alle contestazioni relative a oneri o diritti di godimento di terzi di cui all'art. 1489 c.c..
Il G.E. in sede cautelare ha prospettato la tardività dell'opposizione in ragione del fatto che la società aggiudicataria in bonis, dichiarando di aver preso visione della perizia e dei suoi allegati, avrebbe potuto o dovuto conoscere i dedotti vizi su parte dei beni staggiti secondo il criterio dell'ordinaria diligenza.
Tale conclusione, però, non può essere confermata nella presente sede di merito, essendo emerso che la perizia di stima non rappresentava l'esistenza dei vincoli urbanistici esistenti sui cespiti né i vincoli erano ricavabili da allegati alla stessa.
Il C.T.U. nominato nel presente giudizio, in particolare, ha segnalato che la perizia di stima depositata nell'ambito della procedura esecutiva R.G. E. n. 747/2013 non indicava né descriveva i vincoli urbanistici sussistenti sulle aree esterne individuate con i sub 75 e 76 e sul lastrico solare individuato con i sub 32 e 33.
Le uniche formalità pregiudizievoli considerate nella perizia come oneri a carico del potenziale acquirente riferiti ai beni oggetto del lotto n. 16 riguardavano il completamento degli appartamenti
(sub. n. 68 e n. 69) in base alle prescrizioni contenute nei permessi di costruire in sanatoria n. 62/2012
e n. 12/2013, relative a modalità ed obblighi operativi dell'attività edilizia a farsi e non alla presenza o meno di vincoli urbanistici, e nel completamento dell'accatastamento delle aree esterne individuate con i sub 75 e 75.
Pertanto, alcun vincolo urbanistico ex art. 5, comma 2, del D.M. n. 1444/68 e s.m.i. sui beni staggiti è stato rilevato dall'esperto stimatore nell'ambito della procedura esecutiva, il quale, viceversa, ha indicato soltanto obblighi di fare dal punto di vista edilizio sulle particelle sopramenzionate.
In definitiva, quindi, non emergendo la sussistenza dei vincoli sugli immobili costituenti il lotto 16,
l'opposizione agli atti esecutivi va ritenuta ammissibile e tempestiva avendo l'opponente allegato e dimostrato di essere venuto a conoscenza dei vincoli urbanistici sulle particelle sopra menzionate in pagina 6 di 12 un momento successivo all'emissione del decreto di trasferimento e, segnatamente, in seguito al diniego del permesso a costruire comunicato con prot. n. 3302/2019 del 25.1.2019 dal Comune di
Pontecagnano in data 30.1.2019, spiegando opposizione ex art. 617 comma 2 c.p.c. nei successivi venti giorni.
Svolte tali precisazioni va verificato il persistente interesse alla pronuncia nel merito sull'opposizione agli atti esecutivi in considerazione della definizione della procedura esecutiva e dall'avvenuta distribuzione delle somme incamerate, senza riserve di sorta, alla luce della non infrequente prassi di dichiarare la cessazione della materia del contendere nelle opposizioni agli atti esecutivi riferibili a procedure ormai chiuse.
Come precisato di recente in sede di legittimità, la chiusura del processo esecutivo per espropriazione immobiliare per intervenuta distribuzione non può di per sé incidere sulla stessa attualità e sussistenza della materia del contendere relativa ad eventuali opposizioni esecutive pendenti, in quanto in precedenza dispiegate e non ancora definite;
infatti, posta l'irretrattabilità della distribuzione non opposta, con conseguente intangibilità dei pagamenti eseguiti ai creditori concorrenti, è evidente che la parte che, per qualsivoglia ragione, abbia spiegato nel corso della procedura esecutiva un'azione
(opposizione all'esecuzione e/o agli atti esecutivi ex artt. 615 e 617 c.p.c., reclamo ex art. 630 c.p.c., ecc.) tendente a determinare o l'arresto definitivo della procedura, o quantomeno la necessità di rinnovare uno o più atti del processo, mantiene intatto l'interesse alla decisione, idonea a trasmettere gli eventuali effetti favorevoli anche agli atti susseguenti a quello opposto, perché solo attraverso la sua esecuzione la parte stessa può anelare alla adeguata tutela della propria posizione soggettiva (v.
Cassazione civile sez. III, 02/08/2024, n.21860).
Ove così non fosse, l'avvenuta distribuzione determinerebbe, sic et simpliciter, la superfluità delle eventuali opposizioni esecutive frattanto proposte dalle parti e la negazione stessa del diritto di azione, costituzionalmente tutelato ex art. 24 Cost., nonché la sostanziale attribuzione al giudice dell'esecuzione (almeno, per le opposizioni esecutive) di un potere addirittura esorbitante rispetto a quello del giudice della cognizione, con riguardo alla fase di merito delle stesse opposizioni (v.
Cassazione civile sez. III, 02/08/2024, n.21860), essendo diversi i casi in cui è possibile prospettare la cessazione della materia del contendere e la carenza dell'interesse ad agire.
Pertanto, opposto il decreto di trasferimento prima della definizione della procedura, va esclusa la cessazione della materia del contendere, riscontrandosi l'interesse all'accertamento della legittimità del decreto di trasferimento in tutti i suoi aspetti.
Nel merito l'opposizione va accolta nei termini che seguono.
pagina 7 di 12 La vendita esecutiva è stata definita dalla giurisprudenza una vendita sui generis (Cass., sez. 3,
02/04/2014, n. 7708; Cass., sez. 3, 29/01/2016, n. 1669), affine alla vendita in senso stretto solo per gli effetti che ne conseguono, la cui causa è volta a realizzare congiuntamente l'interesse pubblico, connesso a ogni processo giurisdizionale, e l'interesse privato, quello dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario.
Come già evidenziato supra, la garanzia per i vizi della cosa esclusa nella vendita forzata si riferisce alle fattispecie prefigurate dagli articoli da 1490 a 1497 c.c. e non riguarda, quindi, l'ipotesi di consegna di un aliud pro alio, che, secondo la lata accezione considerata dalla giurisprudenza, è configurabile sia quando la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nella ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico- sociale, sia quando risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (v. da ultimo Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 24/01/2023, n. 2064, che a sua volta richiama la consolidata giurisprudenza antecedente).
Ai fini della configurabilità della predetta fattispecie, la Corte di legittimità ha precisato che non è necessario che la cosa consegnata sia completamente difforme da quella prevista dal contratto, in quanto appartenente ad un genere del tutto diverso, ma è sufficiente che essa sia priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che la rendano inservibile, o ancora che risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (v. sempre Cass. civ., Sez. III, Ordinanza,
24/01/2023, n. 2064).
Nel caso in esame non può affermarsi la sussistenza di aliud pro alio, visto che i vincoli attengono solo ad porzioni dei beni pertinenziali ricadenti nel lotto, con conseguente non prospettabilità di una lotto ma di una completa difformità del bene venduto o di inservibilità o compromissione rilevante della destinazione del lotto complessivamente considerato, ma di un vincolo urbanistico-edilizio su una parte dei beni ricompresi nel lotto 16 legittimante l'applicazione dell'art. 1489 c.c..
Come compiutamente rappresentato nella CTU, sulla base della relazione tecnica con planovolumetrico e planimetria generale con individuazione degli standards ex D.M. 1444/68 di cui al
PdC n. 39/2009, le porzioni relative al parcheggio e ai lastrici solari sono adibite a standards di cui all'art. 5, comma 2 del D.M. 1444/68 e non sono previste in cessione gratuita al Comune, ma con asservimento all'uso pubblico.
Il CTU ha evidenziato, in particolare, che le aree esterne posizionate al piano terra e adibite a parcheggio (subb. 75 e 76) contribuiscono allo specifico soddisfacimento del 50% della superficie ex pagina 8 di 12 art. 5 comma 2 per parcheggi ad uso pubblico durante gli orari di apertura dell'attività e che le aree dei lastrici solari (copertura fabbricato e copertura torrino scale sovrastante), identificate con i subb. 32 e
33, contribuiscono allo specifico soddisfacimento del 50% della restante superficie ex art. 5 comma 2 per verde pubblico attrezzato durante gli orari di apertura dell'attività (terrazzo).
Tali vincoli urbanistici, disposti da normativa nazionale e recepiti nello strumento urbanistico di pianificazione (P.R.G. dell'epoca approvato con Decreto del Presidente della Regione Campania n. 18 del 7 gennaio 1988), in concreto, erano stati individuati nel titolo e negli elaborati progettuali del PdC
86/2007, nonché cristallizzati, per quanto concerne individuazione consistenza delle aree d'interesse, nel PdC n. 39/2009 in variante al PdC n. 86/2007.
L'art. 1489 c.c. stabilisce che, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.
L'art. 1480 c.c. prevede che il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno quando deve ritenersi che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario, mentre, a fronte di un vincolo non determinante ai fini della formazione della volontà di addivenire alla vendita, può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
Ai fini della rilevanza dei vincoli urbanisti ai sensi e per gli effetti dell'art. 1489 c.c. occorre distinguere tra vincoli legislativi o regolamentari in sé e vincoli rispondenti a standard prescritti da leggi e/o regolamenti modulabili nell'ambito di una specifica concessione edilizia.
Come statuito da una recente pronuncia della Cassazione, i vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (v. Cassazione civile sez. II, 15/01/2024, n.1441; in questi termini già Cassazione civile sez. II, 04/06/2018, n.14289).
I Giudici di legittimità hanno precisato che gli strumenti di governo del territorio di portata generale
(quali gli attuali piani di governo del territorio e, prima, i piani regolatori generali) involgono interessi diffusi e, come tali, si differenziano sensibilmente dai provvedimenti (permessi di costruire - e, prima, pagina 9 di 12 concessioni edilizie -, convenzioni urbanistiche) destinati a regolamentare le attività che il privato può mettere in atto, avuto riguardo ai propri beni, nei limiti contemplati dall'art. 42, secondo comma,
Cost., con la conseguenza che soltanto con riferimento ai primi è legittimamente invocabile una presunzione di conoscenza a cura della generalità dei consociati, laddove, per contro, i secondi sono rigorosamente circoscritti ad ambiti ristretti, che concernono interessi di uno o più singoli, contemperati con quelli degli altri consociati, sulla scorta di regole predefinite applicate dall'ente territoriale preposto.
La Cassazione ha ulteriormente distinto tra vincolo “conformativo” sull'area privata sin dalla previsione degli strumenti urbanistici generali e asservimento dell'area per il raggiungimento di standard generali al momento in cui è stata rilasciata la concessione edilizia per la costruzione dell'opera principale rispondenti a obblighi di pianificazione attuativa nel comparto interessato, risultante dalle norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole del P. G. T., per la realizzazione di spazi e servizi pubblici al suo interno (in particolare, i parcheggi pubblici), necessari per il soddisfacimento delle necessità urbanizzative indotte dalle quote residenziali o commerciali o ad uso uffici proposte dai proprietari dei lotti.
Si è evidenziato che, ove già gli strumenti urbanistici generali prevedano una specifica destinazione dell'area, è possibile prospettare una presunzione di conoscenza del vincolo da parte della collettività e la conseguente “apparenza” dello stesso, mentre, nell'ipotesi in cui la concreta individuazione dell'area asservita viene operata con il provvedimento amministrativo particolare di concessione (o, comunque, con l'assunzione di una contestuale obbligazione), il vincolo sarebbe “non apparente”.
Nel caso di specie, visto che l'asservimento delle porzioni delle aree terranee e dei lastrici solari è stato in concreto operato solo nell'originario permesso di costruire e nei grafici allegati e considerato che l'originario permesso di costruire con i grafici planovolumetrici rappresentanti le porzioni asservite non risulta allegato alla perizia di stima, che neanche menziona l'esistenza di tali vincoli, è possibile affermare la non apparenza del vincolo e applicare il combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c..
Escluso il carattere determinante della rilevanza degli asservimenti emersi in quanto relativi a porzioni del lotto costituenti pertinenze del bene principale, va negata la possibilità di risolvere la vendita e va riconosciuto il diritto alla riduzione del prezzo.
La misura della riduzione del prezzo va parametrata al decremento di valore del lotto accertabile.
Anche sul punto vanno condivise le conclusioni del CTU, il quale ha rappresentato che la riduzione del valore può essere quantificata sulla base dei costi necessari per monetizzare gli standard urbanistici mediante versamento al Comune di un importo alternativo alla cessione diretta o all'asservimento ad uso pubblico delle aree stesse commisurato al costo di acquisizione di equivalenti aree. pagina 10 di 12 Tale costo è stato liquidato, sulla base delle previsioni del “Regolamento Comunale per la monetizzazione delle aree da destinare a standard urbanistici”, come in ultimo modificato con
Delibera di Consiglio Comunale n. 5 del 27/02/2023, per la zona omogenea D1, in cui rientrano i beni compresi nel lotto n. 16, al prezzo unitario di € 51,43 €/mq, per un totale di € 36.823,37, cui aggiungere le prospettabili spese per la pratica, per un importo complessivo di € 40.000,00.
In questi termini l'opposizione agli atti esecutivi è fondata e va affermato il vizio del decreto di trasferimento nella parte in cui non menziona i vincoli urbanistici descritti nella CTU svolta nell'ambito del presente giudizio e nella parte in cui prevede un prezzo che non tiene conto di tali vincoli e che va rideterminato in € 237.000,00.
L'accoglimento dell'opposizione nei termini di cui sopra non comporta la necessità di riaprire la procedura e disporre una diversa distribuzione delle somme, previa restituzione degli importi non legittimamente incamerati, vista la domanda restitutoria comunque spiegata da parte opponente nei confronti della , assorbente rispetto alla tutela invocata. CP_3
Sul punto si rammenta che, il provvedimento che chiude il procedimento – stante la sua tendenziale definitività, volta a garantire la stabilità dei risultati dell'espropriazione, quale conseguenza del sistema di garanzie di legalità assicurato dai rimedi interni al procedimento stesso a tutela delle parti – preclude al soggetto esecutato l'esperibilità dell'azione di ripetizione di indebito, fondata sul presupposto dell'illegittimità dell'esecuzione, nei confronti del creditore procedente (o intervenuto) per ottenere la restituzione di quanto riscosso, a meno che tale illegittimità non sia stata fatta valere con un'opposizione esecutiva proposta nel corso della procedura e accolta successivamente alla sua chiusura (v. Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 28/08/2024, n. 23283).
Pertanto, la , creditore cui sono state assegnate le somme del ricavato dalla Controparte_3 vendita del lotto n. 16 nell'ambito della procedura esecutiva, come da progetto distribuzione in atti, va condannata alla restituzione in favore della opponente, cui ora è succeduta la Procedura di
Liquidazione Giudiziale, della somma di € 40.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo.
Le spese di lite possono essere integralmente compensate vista la controvertibilità delle questioni di rito dibattute, il carattere necessario dell'azione per ottenere la rideterminazione del prezzo, la mancata costituzione della parte creditrice condannata alla restituzione, il mancato riconoscimento della riduzione del prezzo come prospettata nell'atto introduttivo, con conseguente soccombenza parziale della parte opponente sul punto, e l'origine della problematica dibattuta non dipendente dalla condotta di alcuna delle parti creditrici opposte.
Anche le spese della precedente fase cautelare possono essere interamente compensate. pagina 11 di 12 Le spese di CTU vanno poste a carico della parte opponente e della in misura Controparte_3 pari al 50% per ciascuna parte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, ogni diversa istanza disattesa, rigettata e/o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la contumacia della del Controparte_3 Controparte_4
e della Controparte_1
2. Accoglie in parte e nei termini di cui in motivazione l'opposizione ex art. 617 c.p.c. già proposta dalla n bonis, nella cui posizione oggi è subentrata la Liquidazione Parte_1
n. 16/2024 del Tribunale di Salerno, in persona del Curatore dott. Parte_1
; Parte_2
e per l'effetto:
3. Condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_3 pagamento in favore della . 16/24 Parte_1 della somma € 40.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale (29.10.2021) al soddisfo;

4. Compensa interamente tra le parti le spese di lite;

5. Pone a definitivo carico di parte opponente e della opposta le spese di Controparte_3
CTU in misura pari al 50% per ciascuna parte.
Salerno, 2 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Enza Faracchio
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