N. R.G. 419/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 419/2022 promossa da:
(C.F. rappresentato e difeso dall'Avv. DI MEO Parte_1 C.F._1
MARIO
RICORRENTE
Contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. BERNARDINI BETTI CP_1 P.IVA_1
VALERIO
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis cpc, depositato nel gennaio 2022 e ritualmente notificato il 18.5.2022,
[...]
locatore in virtù di contratto 13.5.1998 dell'immobile ad uso commerciale, svolgente Parte_1
pagina 1 di 6 attività di ristorazione, sito in Fiumicino, Viale Traiano nr. 145/147, inizialmente locato a
[...]
con canone attuale di Euro 2.500,00 mensili, deduceva che nel corso del tempo vi Parte_2
erano stati diversi subentri nel godimento mediante la cessione dell'azienda e con essa nel contratto di locazione, prima alla NUOVA ANCORA s.r.l., poi all' amministrata da Controparte_2
, che poi mutava in posta Controparte_3 Controparte_4
successivamente in liquidazione, che trasferiva di fatto la conduzione dell'immobile ad CP_1
dal mese di maggio 2019, alla quale ultima attribuiva la morosità nel pagamento del canone per
[...]
un importo di Euro 38.800,00.
lamentava che l'immobile condotto in locazione da aveva corrisposto il Parte_1 CP_1
canone da maggio 2019 ma che successivamente lo aveva ridotto fino ad interromperlo completamente a decorrere dal novembre 2021, contraendo un debito di Euro 38.800,00; concludeva in via principale per l'accertamento della cessione del contratto di locazione e per la condanna della conduttrice a corrisponderle l'importo fino ad allora di maturato Euro 38.000,00; chiedeva poi la risoluzione del contratto di locazione e la condanna di al rilascio del bene. CP_1
In via subordinata il ricorrente chiedeva di accertare l'occupazione sine titulo da parte di CP_1
con obbligo di riconsegnargli l'immobile e di pagargli l'indennità di occupazione di importo pari al canone convenuto.
Si è costituita la che, contestando le asserzioni di parte ricorrente riconosceva l'avvenuta CP_1
cessione alla stessa del contratto di locazione dal 10.4.2019; inoltre si richiamava ai precedenti intestatari delle cessioni del contratto di cui Neste srls unipersonale che intendeva chiamare in garanzia per essere da quest'ultima manlevata da eventuali condanne di pagamento.
La società resistente eccepiva inoltre l'improcedibilità della domanda per omessa mediazione e formulava domanda riconvenzionale con la quale, deducendo la nullità del canone “a scaletta”
rivendicava la compensazione dei maggiori importi pagati dalle precedenti conduzioni con le somme da lei dovute.
Rigettata la richiesta di chiamata in causa della cedente Neste srls la causa, senza necessità di istruttoria, è giunta in decisione.
La domanda proposta da è fondata e va accolta. Parte_1
pagina 2 di 6 E' la stessa ad aver confermato di essere stata giustamente evocata in giudizio in qualità di CP_1
conduttrice per essere l'ultima cessionaria delle plurime cessioni realizzate dalle varie società che si sono succedute nel corso del rapporto.
Dal mese di aprile dell'anno 2019, il contratto di locazione che ha azionato con il presente Pt_1
procedimento è incontestatamente stato ceduto da Neste ad che ha onorato il Controparte_1
pagamento del canone di iniziali Euro 2.500,00 mensili, pagato saltuariamente e poi ridotto fino a procedere alla sospensione integrale del corrispettivo.
L'eccezione di improcedibilità proposta dalla società resistente è infondata e come tale va rigettata,
invero, il ricorrente ha soddisfatto la condizione di procedibilità della domanda proponendo mediazione avente ad oggetto il : “mancato pagamento dei canoni di spettanza /occupazione sine titulo”.
Come da costante insegnamento giurisprudenziale non occorre che ci sia una perfetta simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale siano stati enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda (Cass. N. 29333/2019); la mediazione è un procedimento deformalizzato, in mediazione non occorre che la vicenda giuridica sia identica o che l'oggetto sia perfettamente coincidente con quello del giudizio e peraltro, nella fattispecie in esame, vi è stata simmetria tra la causa petendi e le ragioni della domanda e tra il petitum e l'oggetto della mediazione che è esaustivamente comprensiva dei motivi del contendere, mirando in ogni caso ad identificare il bene di cui si controverte e l'omesso pagamento dei canoni di locazione.
Per il resto, come già pronunciato nell'ordinanza 25 gennaio 2023, va ribadita l'inammissibilità della richiesta di chiamata in causa di Neste s.r.l.s., difettando un interesse giuridicamente apprezzabile alla sua partecipazione al giudizio, non certamente rinvenibile nell'azione di garanzia, peraltro preclusa, nel rapporto interno cedente e cessionario, per espressa pattuizione.
L'attore ha ottemperato all'onere probatorio che sullo stesso incombeva producendo il contratto di locazione ed allegando l'importo debitorio di cui la conduttrice si era resa morosa e quest'ultima, pur negando di essere debitrice di canoni di locazione, ha poi documentato solo parziali pagamenti in tal modo implicitamente confermando l'assunto attoreo.
pagina 3 di 6 La Suprema Corte ha stabilito che “in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitativo, benchè il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 L. 392/78 non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art.
1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza”(Cass. Sent. N.
1428 del 20.1.2017).
La parte resistente che ne aveva l'onere ha prodotto unicamente copie di estratti conto degli anni
2019/2020 che dimostrano che l'assolvimento dell'inerente obbligazione sia avvenuta attraverso parziali ed irregolari pagamenti.
Secondo il costante insegnamento giurisprudenziale “anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'inadempimento,
gravando ancora una volta sul debitore la prova di avervi adempiuto, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Cass. Sent n. 826 del 20.1.2015).
Nel merito il mancato pagamento del canone di locazione, a fronte dell'utilizzo dell'immobile protratto per tutta la durata del giudizio, costituisce senza dubbio quella grave violazione del sinallagma contrattuale idonea a determinare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art.1455 c.c. per fatto e colpa della parte conduttrice.
In virtù delle osservazioni che precedono va quindi dichiarata la risoluzione del contratto di locazione
inter partes ai sensi dell'art 1455 c.c. per l'inadempimento di che va inoltre condannata CP_1
al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni richiesti per l'importo di Euro 38.800,00,
conteggiati alla mensilità di febbraio 2022, data di presentazione del ricorso.
Deve poi dichiararsi l'improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta la quale, pur avendo richiesto ed ottenuto con l'ordinanza 25.1.2023 l'incombente di dover effettuare la mediazione quale requisito di procedibilità, non solo non l'ha proposta ma è restata assente alla chiamata di quella promossa ad iniziativa del ricorrente, fallita infatti per tale motivo.
La condotta processuale adottata dalla parte resistente, che riveste i requisiti della temerarietà,
comporta l'accoglimento della domanda di condanna ex art. 96 3° comma cpc, con conseguente sua condanna al pagamento in favore del ricorrente della somma, equitativamente determinata, di Euro
pagina 4 di 6 1.000,00, considerando anche la circostanza che, con le note depositate il 15.10.2024 alla fase finale del giudizio, la ha sollevato un'inammissibile eccezione di carenza di legittimazione passiva CP_1
deducendo per la prima volta che “il locale non è più nella disponibilità del resistente, stante
l'avvenuta cessione dell'azienda per cui ogni eventuale rilascio, semmai fosse accolta la domanda,
sarebbe ineseguibile nei confronti dell'odierna resistente che di certo non potrebbe in alcun modo
provvedere alla restituzione/rilascio del bene ceduto con l'azienda”.
A tale condanna consegue quella che viene liquidata in dispositivo, prevista in favore della cassa delle ammende.
Le spese di causa vengono liquidate in relazione al valore di riferimento per le cause di sfratto tengono conto della effettiva attività espletata, dei costi anticipati per la fallita mediazione e seguono la soccombenza della . CP_1


P.Q.M


Il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede:
dichiara l'improcedibilità della domanda riconvenzionale ed in accoglimento della domanda proposta da dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes per il grave Parte_1
inadempimento della e, per l'effetto condanna quest'ultima all'immediato del bene CP_1
immobile sito in Fiumicino, Via Traiano 145/147, libero da persone e cose, in favore di Parte_1
[...]
condanna al pagamento in favore di dell'importo di euro 38.800,00 CP_1 Parte_1
con gli interessi legali dalla domanda, per i canoni inevasi sino alla data di proposizione del ricorso;

condanna al pagamento in favore di di una somma Controparte_5 Parte_1
equitativamente determinata in applicazione dell'art. 96 III comma cpc in euro 1.000,00 oltre ad Euro
500,00 in favore della cassa delle ammende;

condanna al rimborso in favore di delle spese di causa che si CP_1 Parte_1
liquidano in complessive Euro 5.364,00 di cui Euro 4.754,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, ed Euro 610,00 per spese vive da distrarsi in favore dell'Avv. Mario Di Meo che si
è dichiarato antistatario;

pagina 5 di 6 condanna la parte resistente al pagamento della somma pari al contributo unificato per la sua omessa partecipazione alla procedura di mediazione attivata dal ricorrente ex art. 5 comma 1-bis d dlgs
28/2010.
Così deciso in Civitavecchia, 2 gennaio 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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