REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di
Giudice di I grado, ha pronunciato il seguente dispositivo della
Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1009/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi Civili del Tribunale di Imperia tra
, rapp.ta e difesa dall'Avv. Nicla Tallone Parte_1
Attrice
Contro
, rapp.to e difeso dall'Avv. Renato Giannelli Controparte_1
Convenuto
Motivi della Decisione
Dalla documentazione prodotta risulta quanto segue:
-in data 15/4/2016 veniva registrato presso l'Agenzia delle Entrate un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti, con il quale la concedeva al l'utilizzo dell'immobile per cui è causa per una Pt_1 CP_1
durata di anni 3 – dall'1/5/2016 al 30/4/2019 – suscettibili di proroga di 2
(all. 2 parte ricorrente).
-ciò è quanto avvenuto poiché in atti è stato prodotto dall'attrice la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate datata 13/5/2021 (all. 3) - ma non anche il relativo accordo scritto - d'un ulteriore prolungamento del rapporto sino al 30/4/2023;
-deve pertanto dedursi che la primigenia pattuizione sia stata prorogata di 2 anni per 2 volte: prima sino al 30/4/2021 e poi sino al 30/4/2023;
-infine, il 17-5-2023 le parti concludevano un contratto di natura transitoria dalla durata 1/5/2023-30/4/2024, indicando quale causale “il conduttore ha espresso l'esigenza di abitare la porzione d'immobile per un periodo non eccedente quanto convenuto” (all.4);
Ebbene, contrariamente a quanto asserito dal la seconda convenzione CP_1
non costituiva un nuovo contratto ma una proroga non già tacita, ma espressa dell'originario rapporto, conformemente alla previsione dell'art. 19 bis del cd.
Decreto Crescita (D.L. n.34/2019), secondo cui "il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio."
Se tale effetto si produce “tacitamente” ex lege, non è dato vedere cosa osti a che le parti lo stabiliscano espressamente.
Contrariamente poi a quanto sostenuto dall'attrice, il contratto del 17-5-2023 non costituiva affatto un'ulteriore espressa proroga contrattuale del rapporto originario, ma un negozio del tutto nuovo, come tale scollegato dal precedente rapporto.
La ragione è evidente sia in quanto un'ulteriore proroga avrebbe dovuto necessariamente avere una durata di 2 anni e non di 1, costituendo la disposizione di legge norma imperativa, sia, e in particolare, in quanto i contraenti avevano concordato che il convenuto avrebbe continuato ad abitare il cespite per un solo ulteriore anno. In tal senso depone anche la previsione d'un canone mensile superiore al pregresso: € 450,00 e non più € 380,00.
Avendo il in via riconvenzionale che chiesto che il contratto de quo CP_1
sia ricondotto alle previsioni di cui all'art. 2, comma 1, L. 431/1998, occorre verificare se la clausola di “transitorietà” sia o meno valida.
Il comma 3 di tale norma dispone: “In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati,
a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
L'art. 5, comma 1 L. 431/1998 recita: “Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.”
Il decreto in questione è attualmente il DM 16/1/2017, il quale prevede:
-all'art. 2 comma 1 che “I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita' lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”
- al comma 4: “I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto”
-comma 5: “Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del presente articolo, nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta' e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento;

-al comma 6: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.”
La giurisprudenza di riferimento ha più volte puntualizzato che “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria…occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui
l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore…; l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine” (Cass. 4075/2014 e poi: Tribunale Pisa sent. n. 623/2018; Tribunale Milano sent. n. 6333/2019; Tribunale di Velletri sent. n. 22/2023;
Tribunale di Civitavecchia sent. n. 547/2025).
Ebbene, nella fattispecie nessuno di tali requisiti ricorre.
Invero, la previsione contenuta nell'ultimo contratto per cui è causa, secondo cui “le parti concordano che la presente abitazione ha natura transitoria in quanto il conduttore ha espresso l'esigenza di abitare la porzione di immobile per un periodo non eccedente quanto convenuto” è meramente autoreferenziale, ovvero del tutto lapalissiana, poiché si limita a ripetere quella che è la causa “astratta” del contratto ossia che i contraenti sono ricorsi a tale tipologia negoziale in quanto il conduttore necessitava d'un alloggio per un limitato periodo, senza però che sia stata specificata quale fosse la concreta esigenza del ossia CP_1
uno dei motivi previsti dalla succitata normativa oppure dalla contrattazione territoriale.
Inoltre, tale ipotetica necessità non risulta comprovata da alcuna documentazione dalla quale poterla evincere per relationem.
Ne consegue che il contratto in questione va dichiarato nullo e ricondotto ex artt. 1339 c.c. e 6 DM 16/1/2017 alla tipologia prevista dall'art. 2 comma 1
L. 431/1998 ossia a un contratto di locazione abitativo 4+4.
Deve soggiungersi che, avendo le parti con plurime pattuizioni concordato che il avrebbe abitato l'immobile per cui è causa per ben 8 anni CP_1
consecutivi, deve ragionevolmente dedursi che l'esigenza transitoria dedotta nell'ultimo contratto fosse, e sia, fittizia, rispondendo il complesso dei 3 accordi alla necessità del convenuto d'alloggiare stabilmente in Imperia, via
De Geynes 36. Se così è, il contratto oggetto di controversia si sostanzia in un negozio in frode alla legge poiché volto a far figurare come temporanea quella che invece
è una stabile necessità abitativa del conduttore.
Alla luce di quanto sopra la domanda di convalida della licenza spiegata originariamente dall'attrice – domanda che a seguito del mutamento del rito va qualificata come volta a far accertare la cessazione degli effetti del rapporto locatizio - unitamente a quella di condanna di rilascio dell'immobile vanno rigettate, dovendosi, invece, accogliere la domanda riconvenzionale con cui il convenuto ha chiesto di ricondurre il contratto per cui è causa alla tipologia disciplinata dall'art. 2, comma 1, L. 431/1998.
Alla luce del rigetto delle domande attoree e dell'accoglimento di quelle proposte dalla controparte, la va condannata al rimborso degli oneri Pt_1
processuali, che, quantificati alla stregua dell'ammontare del canone annuale, si determinano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande di causa così provvede:
Rigetta le domande con cui ha chiesto che sia dichiarata la Parte_1
cessazione degli effetti del contratto di locazione transitoria concluso dalle parti il 17-5-2023 nonché la condanna di al rilascio del Controparte_1
relativo immobile.
Accoglie le domande riconvenzionali proposte da Controparte_1
proposte e per l'effetto dichiara la nullità del contratto di locazione transitoria stipulato il 17-5-2023 dalle parti nonché accerta e dichiara la sua conversione ai sensi dell'art. 2, comma 6, DM 16/1/2017 nel contratto di locazione disciplinato dall'art. 2 comma 1 della L. n. 431/1998, con conseguente durata dello stesso sino al 30/4/2027.
Condanna al pagamento delle spese di giudizio, le quali si Parte_1
liquidano in € 600,00 per la fase di studio, € 500,00 per la fase introduttiva, €
1100,00 per la fase di trattazione, € 1100,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali, Iva e CPA.
Imperia 21/5/2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli