N. R.G. 1040/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di TERNI SEZIONE UNICA CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1040/2024
Oggi 25 marzo 2025 ad ore innanzi al dott. Marzia Di Bari, sono comparsi:
Per parte ricorrente, l'avv. FABBRI NICOLA.
Per l'avv. ANTONIO BARBERISI in sostituzione dell'avv.to Controparte_1
GUERRIERO MICHELE.
I difensori si riportano agli atti e alle deduzioni ivi svolte, avuto particolare riguardo alle memorie autorizzate, da ultimo depositate. L'avv.to Fabbri rileva come parte ricorrente abbia manifestato un serio intendimento finalizzato a rientrare in possesso dell'immobile. Richiama la giurisprudenza in tema di mancanza di necessità ma di doverosa serietà e corrispondenza ai fatti descritti.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio e fissa per la lettura della sentenza con motivazione contestuale l'orario delle 14.30. All'esito viene data lettura della sentenza con motivazione contestuale
Il Giudice
Marzia Di Bari
Sentenza emessa ai sensi degli artt. 447-bis e 429 c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TERNI
nella persona del giudice Marzia Di Bari, all' udienza 25/03/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1040 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024
TRA
, C.F. e , C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
elettivamente domiciliati in Terni, via Mentana, n. 8, presso lo studio C.F._1 dell'avv.to Francesco Angeli e presso il domicilio digitale del difensore ( , e rappresentati e difesi dall'avv.to Nicola Fabbri, come da procura in Email_1 atti;
ricorrente
E
, C.F. , elettivamente domiciliata in Viterbo, Controparte_1 CodiceFiscale_2 via G. Matteotti, n. 73, presso lo studio dell'avv.to Michele Guerriero che la rappresenta e difende, come da procura in atti;
resistente
OGGETTO: diniego di rinnovo. pagina 1 di 7 CONCLUSIONI: all'udienza di discussione del 25/03/2025 i procuratori delle parti concludevano come da verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. Con intimazione di sfratto per finita locazione, e convenivano in Pt_1 Parte_2 giudizio all'udienza del 13/03/2024, per sentir convalidare lo sfratto per finita Controparte_1 locazione alla data del 25/03/2023, con ordine di immediato rilascio o, comunque, fissazione della data dell'esecuzione nel più breve tempo possibile, con pronuncia ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione.
A fondamento della posizione processuale assunta, detti ricorrenti esponevano:
-che in data 26/03/2019 avevano concesso in locazione il bene immobile di loro proprietà sito in
Allerona, via I° Maggio, n. 23, a mediante contratto a uso abitativo, registrato in Controparte_1 data 26/03/2019, con durata quadriennale;

-che in data 13/07/2022 avevano inviata formale disdetta mediante raccomandata ricevuta dal conduttore il 20/07/2022.
Ritualmente instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio , chiedendo Controparte_1 dichiararsi l'inammissibilità della domanda per violazione dell'art. 447bis c.p.c. in relazione all'art. 30 della L. n. 392/1978 richiamato dall'art. 3, co. IV, del d.lgs. n. 431/1998 o, comunque, per mancato esperimento della mediazione;
nel merito, chiedeva dichiararsi nulla o, comunque, priva di effetti la disdetta notificata e, per l'effetto, respingersi la domanda;
in subordine, a fronte della disabilità della resistente sospendersi o, in ogni caso, differirsi il provvedimento di rilascio.
A sostegno della posizione processuale assunta, detta resistente deduceva:
-che, venendo in rilievo la speciale ipotesi di diniego al primo rinnovo del rapporto locatizio di natura abitativa, doveva applicarsi l'art. 3 della L. n. 431/1998 e, quindi, gli artt. 447bis c.p.c. e non anche l'art. 657 c.p.c.;
-che nel caso di specie non era stata esperita la mediazione obbligatoria;

-che la domanda era infondata nel merito in quanto controparte aveva posto a fondamento della richiesta di rilascio la destinazione dell'immobile a uso abitativo proprio ossia della signora laddove, invece, la stessa risiedeva ad Arezzo, con la figlia -come confermato Parte_2 anche dalla raccomandata con la quale era stata formalizzata la disdetta, così come il marito solo anagraficamente residente in [...], posto che i coniugi Parte_1 di fatto si erano trasferiti ad Arezzo, ove avevano radicato la loro attività, e avevano intenzione di dismettere l'intera loro proprietà immobiliare in Allerona, circostanza che rinveniva conferma nel fatto che avevano già alienato altro immobile sito nello stesso stabile del bene per cui è causa;

-che i ricorrenti avevano proposto alla signora di vendere il bene per cui è causa, proposta CP_1 che non era andata a buon fine in quanto erano state rilevate alcune criticità urbanistiche tali da imporre investimenti economici;

-che, dunque, non vi era mai stata una reale volontà di riacquistare il bene per adibirlo alle esigenze abitative della signora essendo la vera finalità perseguita quella di procedere alla Pt_2 sua alienazione;

-che i ricorrenti avevano impedito alla di volturare le utenze a suo nome, con CP_1 ingiustificato maggior onere economico in ragione dell'applicazione di piani tariffari maggiori rispetto a quelli che sarebbero altrimenti gravati sulla stessa, con riserva di agire per il risarcimento del danno patrimoniale causato;

-che la resistente era invalida al 79%. All'udienza del 19/03/2024, i difensori chiedevano rinvio per valutare ipotesi transattive e il giudice rinviava all'udienza del 17/04/2024 in prosecuzione per consentire quanto richiesto e pagina 2 di 7 all'esito di tale udienza, stante il mancato accordo, assegnava termine per note e repliche su richiesta delle parti e rinviava all'udienza del 22/05/2024. A detta udienza, assumeva il procedimento in riserva, sulle deduzioni delle parti.
Con ordinanza riservata del 21/06/2024, il giudice disponeva il mutamento del rito e rinviava la causa ai sensi degli artt. 426 e 427 c.p.c. al 19/11/2024, assegnando alle parti termine per il deposito delle memorie ex art. 426 c.p.c.
In detta memoria, parte ricorrente, premesso di aver attivato la mediazione, nel merito deduceva:
-che il comportamento di controparte era contrario alla buona fede, posto che nella fase stragiudiziale non aveva svolto alcuna contestazione alla disdetta, chiedendo solamente di poter disporre di un periodo di tempo sufficiente a reperire altra soluzione abitativa;

-che il diniego era motivato e sorretto da una legittima e documentata esigenza, posto che, a seguito della separazione dal marito occorsa nell'anno 2022, era stata costretta a Parte_2 trasferirsi ad Arezzo dalla figlia non disponendo dell'immobile per cui è causa;
Per_1
-che alla data del 17/01/2022, risiedeva anagraficamente in Allerona, via I Parte_2
Maggio, n. 23 al piano terra (ossia nell'immobile venduto a terzi), mentre risiedeva Parte_1 in Allerona, via Carducci n. 12;
-che la documentazione medica afferente alle condizioni di salute della resistente era irrilevante, così come quella relativa alla intestazione delle utenze;

-che la manifestazione di volontà di utilizzare il bene era sufficiente a ottenere il rilascio, non essendovi alcuno spazio per l'opposizione preventiva, peraltro priva di supporto probatorio, potendo venire in rilievo la mancata destinazione solamente all'esito del rilascio, legittimando il ripristino del rapporto di locazione ovvero il risarcimento del danno;

-che la signora aveva assoluta necessità di riprendere il possesso del proprio Parte_2 bene, non avendo altra proprietà ed essendo, altrimenti, costretta a concludere contratto di locazione per soddisfare le proprie esigenze abitative;

-che la prova dedotta da controparte era inammissibile.
Ciò premesso, chiedeva pronunciarsi ordinanza di rilascio ex art. 30 L. n. 392/1978 e, nel merito, respingersi l'opposizione spiegata, con conferma e declaratoria di finita locazione e ordine di immediato rilascio del bene, con fissazione della data dell'esecuzione nel più breve tempo possibile.
Nella memoria integrativa depositata, parte resistente confermava le conclusioni già rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta, reiterando le difese già svolte e precisando:
-che la motivazione addotta a fondamento del diniego era fittizia e volta all'elusione del precetto normativo;

-che i ricorrenti vivevano ad Arezzo, con la figlia e avevano intenzione da tempo di dismettere le proprietà in Allerona, come confermato dalla avvenuta alienazione di altro bene;

-che l'eccezione di decadenza dalla prova era infondata.
Alla prima udienza del 19/11/2024, il giudice assumeva il procedimento in riserva sulle deduzioni delle parti.
Con ordinanza riservata del 14/12/2024, il giudice ammetteva la prova orale e fissava il calendario delle udienze istruttorie al 15/01/2025 e al 4/02/2025.
Esperita la prova orale, il giudice, disattese le ulteriori richieste di produzioni documentali come avanzate da parte resistente, rinviava per la discussione orale all'odierna udienza. MOTIVI DELLA DECISIONE L'eccezione preliminare sollevata da in ordine all'irrituale instaurazione del Controparte_1 giudizio con citazione ex art. 657 c.p.c., invece che con ricorso ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/98 e dell'art. 30, L. n. 392/78, benché fondata, non comporta una nullità o inammissibilità della pagina 3 di 7 domanda, ma una semplice irregolarità formale della stessa, da ritenere superata dal fatto che questo giudice ha disposto il mutamento del rito a norma degli artt. 667 e 447 bis c.p.c., senza emettere l'ordinanza di rilascio. Al riguardo, secondo quanto già evidenziato nell'ordinanza che ha disposto il mutamento del rito, si ribadisce che, venendo in rilievo una ipotesi di invocato diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, trova applicazione la procedura per il rilascio di cui all'art. 30 della L. n. 392/1978 in virtù del richiamo operato dall'art. 3 della L., n. 431/1998 e non anche il procedimento di cui agli artt. 657 e seguenti c.p.c. ossia le norme le norme previste dall'art. 447 bis c.p.c. Tuttavia, la tesi di parte resistente in merito all'inammissibilità della domanda non appare condivisibile, dovendosi sul punto richiamare l'orientamento della Suprema Corte secondo il quale la proposizione della domanda di risoluzione fondata sul diniego di rinnovazione alla prima scadenza secondo le norme ordinarie della intimazione di sfratto non comporta una nullità assoluta ed insanabile ma solamente una irregolarità formale suscettibile di sanatoria mediante lo strumento ordinatorio di cambiamento del rito (Cass., n. 4610/1990).
Ciò chiarito, va parimenti esclusa l'inammissibilità del procedimento per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, ritualmente esperita a seguito del mutamento del rito (v. verbale attestante l'esito negativo della mediazione nel fascicolo di parte ricorrente). Nel merito, la domanda proposta da e è fondata e merita Pt_1 Parte_2 accoglimento. L'art. 3 della L. n. 431/1998 prevede che alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi, quando, tra l'altro, intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, proprio. In fatto, il contratto è stato stipulato per la durata di anni 4 dal 26/03/2019 al 25/03/2023 (v. doc.
1 nel fascicolo di parte ricorrente RG 372/2024). La disdetta, specificamente motivata con riferimento alla “necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile per destinarlo ad uso abitativo proprio” è stata ricevuta dalla conduttrice in data 20/07/2022, ossia nel rispetto del termine semestrale previsto. Ciò premesso, si richiama in diritto l'orientamento consolidato della Suprema Corte alla stregua del quale la normativa citata che impone nella comunicazione del diniego di rinnovazione l'indicazione specifica, a pena di nullità, del motivo tra quelli tassativamente indicati sul quale la disdetta è fondata, va inteso nel senso che nella predetta comunicazione debbono essere specificate le concrete ragioni che giustificano il diniego di rinnovo, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio, nonché, comunque, dopo il rilascio, il controllo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nell'ipotesi in cui il conduttore reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore (fra le tante, Cass., n. 3938/2023; Cass., n. 936/2013).
Facendo applicazione di tali principi alla fattispecie concreta, si osserva in fatto che, nel caso di specie, la comunicazione ricevuta da , in data 20/07/2022, nel rispetto del termine Controparte_1 semestrale di preavviso previsto dalla legge e dal contratto, risponde ai requisiti richiesti dall'art. 3, lett. a), L. n. 431/98, in quanto l'utilizzo da parte della stessa locatrice e la destinazione d'uso (abitativo) posta a fondamento del diniego di rinnovo sono riconducibili alla previsione dell'art. 3, lett. a), L. n. 431/98.
Tuttavia, contesta la sussistenza delle esigenze abitative di Controparte_1 Parte_2 deducendo che in realtà la stessa non intende utilizzare l'immobile per soddisfare le proprie esigenze abitative, in quanto risiederebbe, unitamente al suo nucleo familiare (composto dall'altro locatore e dalla figlia , in Arezzo e sarebbe intenzionata ad alienare Parte_1 Persona_2
pagina 4 di 7 l'immobile locato, essendo collocato il centro di interessi del nucleo familiare non più in Allerona ma in Arezzo. Tanto premesso, va rilevato in diritto che il legittimo diniego non richiede la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria, essendo sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione (o, in alternativa, al risarcimento del danno) laddove il locatore nel termine di 12 mesi non abbia adibito il bene all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo (Cass., n. 25808/2009).
In particolare, il predetto meccanismo sanzionatorio (ripristino del rapporto di locazione in caso di inadempimento) è da considerarsi tale da lasciar presumere che il locatore non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, eccezion fatta per le ipotesi in cui emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile (Cass., n. 9851/2022). La Suprema Corte ha, peraltro, precisato che la serietà dell'intenzione significa che essa deve essere realizzabile sul piano pratico, con la conseguenza che incombe al locatore provare, con valutazione da effettuare ex ante, la realizzabilità tecnica e giuridica dell'intento, e non anche la sua effettiva e concreta realizzazione nel trascorrere del tempo (Cass., n. 977/2010).
Facendo applicazione delle coordinate teoriche tracciate alla fattispecie in esame, si osserva che nessun dubbio può emergere in merito alla realizzabilità da un punto di vista tecnico giuridico della destinazione invocata, posto che l'appartamento risulta locato per il medesimo uso per il quale dovrà essere impiegato dalla ricorrente. Né, all'esito dell'istruttoria svolta, ammissibile contrariamente agli assunti di parte ricorrente in ragione del fatto che all'esito del mutamento del rito viene instaurato un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena (Cass., n. 7423/2017; Cass., n. 7430/2017), sono emersi concreti elementi idonei a indurre chi scrive a ritenere con una valutazione ex ante insussistente la credibilità dell'esigenza abitativa invocata dalla ricorrente ossia che il locatore abbia invocato maliziosamente e superficialmente l'intenzione di adibire il bene a propria abitazione. Difatti, risulta documentalmente provato che con accordo di negoziazione assistita depositato nel mese di marzo dell'anno 2022 i coniugi hanno domandato la separazione e che detta Pt_2 separazione conclusa mediante negoziazione assistita è stata trascritta nei relativi registri di matrimonio del Comune di Allerona sempre nel mese di marzo dell'anno 2022 ovverosia in epoca antecedente rispetto a quando è stata inviata la disdetta nel successivo mese di luglio dell'anno
2022 (v. doc. 4 e doc. 5 nel procedimento RG n. 372/2024, v. certificati di residenza nel procedimento n. 372/2024).
Dunque, a fronte della documentata separazione tra i coniugi, nessun elemento di segno diverso introduce il fatto che la stessa abbia spostato la propria residenza anagrafica, risultando ivi iscritta, unitamente alla figlia in Arezzo, nel mese di febbraio dell'anno 2024 (v. certificato di residenza nel procedimento n. 372/2024).
Al contempo, il ricorrente nel mese di gennaio 2022 risultava risiedere Parte_1 anagraficamente in Allerona, viale G. Carducci n. 12 ossia in luogo diverso dalla ex casa coniugale, unitamente ad altra persona ( v. certificato di residenza nel Parte_3 procedimento n. 372/2024).
Dunque, richiamato il valore presuntivo delle risultanze anagrafiche (sul punto, v. Cass., n.
8554/1996, che ben evidenzia che la presunzione di corrispondenza delle risultanze anagrafiche alla abituale dimora, basandosi sul particolare meccanismo approntato dal legislatore al fine di garantire che il dato reale corrisponde a quello formale, è munita di resistenza ossia è superabile solamente mediante prove tipiche ovvero con elementi presuntivi muniti di gravità, precisione e pagina 5 di 7 concordanza), da mettere in relazione con la documentata separazione tra i coniugi, nel caso di specie non è emerso alcun elemento che consenta di superare tale presunzione e di comprovare la circostanza allegata in sede di comparsa dalla resistente in ordine al trasferimento del nucleo familiare in Arezzo (v. sul punto anche risultanze dell'interpello che non hanno introdotto alcun elemento a favore della tesi della resistente nella misura in cui i coniugi hanno confermato di essere separati e gli attuali distinti luoghi di residenza: v. verbale di udienza del 15/01/2025).
Inoltre, anche il testimone dei ricorrenti, ha confermato che suo cugino Tes_1 Pt_1 risiede in Allerona, via Carducci (v. verbale di udienza del 4/02/2025).
[...]
Né la messa in vendita dell'immobile per cui è causa diversi anni fa (e le stesse trattative per la vendita emerse con l'attuale conduttrice immediatamente dopo la stipula del contratto di locazione nell'anno 2019) consente di addivenire a diverse conclusioni, posto che viene in rilievo una circostanza che non si colloca nel recente passato poiché cessata da tempo, e che quindi non è sufficiente a corroborare la tesi della resistente in merito alla volontà dei ricorrenti di dismettere tutti i beni siti in Allerona all'attualità (v. dichiarazioni rese dal figlio della resistente Tes_2 verbale di udienza del 4/02/2025: “Confermo la circostanza i signori ci hanno invitato a Pt_2 casa loro ad Arezzo nel 2019, quando abbiamo preso la casa di Allerona in affitto, io e mia madre siamo andati e i signor hanno parlato di questa cosa, parlavano i miei genitori non ricordo Pt_2 molto … Confermo che il bene era stato pubblicizzato su immobiliare.it, un anno dopo che siamo andati ad abitare là, ricordo che avevano messo anche un cartello di vendita sulla casa, questo poco dopo che eravamo andati ad Arezzo. Il cartello non c'è stato molto, non più di qualche mese”). Al riguardo, non assumono rilievo le ulteriori dichiarazioni rese dal figlio della resistente in merito al fatto che quando è “andato a vedere la casa di Allerona per prenderla in affitto, la signora disse che volevano vendere tutti i beni perché vivevano ad Arezzo” in quanto tali Parte_2 circostanze, anche ove veritiere, si collocano circa tre anni prima della separazione, ossia di una sopravvenienza che rende del tutto credibile una diversa progettualità da parte della signora nell'anno 2022 e, in particolare, l'esigenza di poter disporre della casa di sua Parte_2 proprietà in Allerona al fine di soddisfare le proprie esigenze abitative, né il fatto che il teste abbia riferito di non incontrare il ricorrente ad Allerona consente di addivenire a diverse Parte_1 conclusioni, posto che la circostanza della residenza effettiva è stata confermata dall'altro testimone escusso. Parimenti irrilevante è la vendita dell'altro bene nel recente passato (ossia nell'anno 2023, dichiarazioni rese dall'acquirente, nonché cugino del ricorrente verbale di udienza Tes_1 cit.), atteso che del tutto verosimilmente tale alienazione si inscrive nella disciplina dei rapporti patrimoniali dei coniugi nell'ambito della separazione e, comunque, costituisce circostanza neutra rispetto all'utilizzo del bene per cui è causa, con riferimento al quale, giova ripeterlo, non è emersa alcuna concreta iniziativa tesa alla vendita nel recente passato. A fronte di tali univoche risultanze, non risulta necessario ai fini dell'istruzione del procedimento acquisire i documenti richiesti da parte resistente all'udienza del 4/02/2025, posto che la data di vendita dell'immobile al signor non è contestata, mentre l'intestazione del bene Tes_1 attualmente abitato dal ricorrente è irrilevante poiché la destinazione ad abituale Parte_1 dimora da parte del medesimo non è incompatibile con la proprietà del bene in capo a terzi.
Resta da precisare che è irrilevante quanto dedotto da parte resistente nelle note autorizzate in merito al fatto che l'esigenza abitativa sarebbe sorta dopo la disdetta, posta la vendita successiva dell'immobile occupato in tale momento.
pagina 6 di 7 Difatti, giova ripetere che la normativa sopra richiamata non richiede la prova dell'effettiva necessità di destinare il bene ad abitazione propria ma solamente la manifestazione di volontà in tale senso, ritualmente occorsa nel caso in esame.
Parimenti inconferenti sono le ulteriori deduzioni svolte nelle predette note con riferimento alla vendita dell'altro immobile sito nello stabile, come sopra visto estraneo all'odierno giudizio, in favore di soggetto terzo.
Alla stregua dei superiori elementi si ritiene, pertanto, provato il requisito della credibilità dell'esigenza abitativa invocata dalla parte ricorrente. Visto l'ampio arco temporale trascorso dalla disdetta intimata nel mese di luglio dell'anno 2022 e dalla scadenza della locazione il 25/03/2023 (circa due anni al momento della presente decisione)
e tenuto conto delle condizioni di salute della conduttrice (cfr. documentazione depositata nel fascicolo di parte resistente), appare equo fissare per l'esecuzione la data del 30/06/2025.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
- in accoglimento della domanda, dichiara legittimo il diniego di rinnovo del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Allerona, via I° Maggio, n. 23, censito al foglio 59, part. 47, sub 7, e, per l'effetto, condanna al rilascio del predetto immobile Controparte_1 in favore di e Parte_2 Parte_1
- fissa per l'esecuzione la data del 30/06/2025 per le ragioni esposte in motivazione;

- condanna la resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese di giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 2.000,00, di cui euro 145,50 per esborsi, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Il giudice
(Marzia Di Bari)
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