REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA VIII SEZIONE CIVILE così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere rel.
Caterina Garufi Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6879 dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 14/11/2024, promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
GIULIANO VIVIO;

- Appellante - contro
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
DAVID SEBASTIANI;

- Appellata -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Rieti n. 647/2019 pubblicata il 13/09/2019, in punto di Servitù.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. , proprietaria dei fondi distinti al Catasto Terreni del Comune di Controparte_1
Petrella Salto al foglio 95, particelle 771 e 772, ha convenuto in giudizio davanti al
Tribunale di Rieti proprietaria del fondo distinto al Catasto Terreni Parte_1 del medesimo Comune al foglio 95, particella 579, chiedendo l'accertamento dell'esistenza di una servitù di passaggio a favore dei propri fondi e a carico di quello della convenuta, con rimozione degli ostacoli frapposti al suo esercizio, e in via subordinata la costituzione di una servitù coattiva ai sensi dell'art. 1032 c.c.
Al riguardo essa ha dedotto che la servitù era stata costituita sin dal 1923 con atto di divisione tra gli originari comproprietari, con previsione del passaggio per persone, animali e mezzi agricoli. Successivamente, nel 1929, il fondo servente fu acquistato dal padre della convenuta, che riconobbe nuovamente il diritto di passaggio a favore degli eredi della famiglia Tale diritto sarebbe stato CP_2
Pag. 1 di 7

trasmesso con le successive vicende traslative. Nel 2014, la convenuta avrebbe impedito l'esercizio della servitù mediante l'installazione di cancelli, le cui chiavi non furono consegnate all'attrice.

1.1. La convenuta ha contestato l'esistenza della servitù affermando che la sua costituzione non era desumibile dagli atti e che, in ogni caso, il diritto non era a lei opponibile per mancata trascrizione. Inoltre, ha eccepito l'assenza dei presupposti per la costituzione di una servitù coattiva.

1.2. Con sentenza n. 647/2019 del 13/09/2019 Il Tribunale di Rieti ha accolto la domanda principale dell'attrice sulla base delle seguenti motivazioni:
- dagli atti acquisiti al giudizio e dalle risultanze della CTU è emerso che la servitù è stata originariamente costituita nel 1923 mediante atto divisionale, con esplicita previsione di un passaggio destinato a favorire l'accesso ai fondi suddivisi tra i comproprietari;

- il diritto di servitù è stato riconosciuto anche nell'atto di acquisto del 1929, con il quale il padre della convenuta si è impegnato a concedere il passaggio per il trasporto di raccolti e animali da lavoro;

- il diritto di servitù, essendo prediale, si trasmette con il trasferimento del fondo dominante, restando opponibile ai successivi acquirenti;

- la convenuta non può essere considerata terzo rispetto agli atti traslativi del diritto, essendo succeduta nel fondo servente in via ereditaria;

- l'installazione dei cancelli da parte della convenuta costituisce una turbativa dell'esercizio della servitù, che deve quindi essere rimossa.
Il Tribunale ha pertanto accertato l'esistenza di un diritto reale di servitù di passaggio di persone, animali e mezzi agricoli a vantaggio dei beni distinti al
Catasto Terreni del Comune di Petrella Salto al foglio 95, particelle 771 e 772, di proprietà di , e a carico del fondo distinto al Catasto Terreni del CP_1 CP_1
Comune di Petrella Salto al foglio 95, particella 579, di proprietà di
[...]
ha per l'effetto ordinato a l'immediata cessazione della Parte_1 Parte_1 condotta lesiva del diritto reale facente capo all'attrice, mediante la rimozione di qualsiasi ostacolo che impedisca a quest'ultima l'esercizio legittimo del diritto reale medesimo;
ha respinto la domanda di risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96
c.p.c. formulata dall'attrice; ha condannato la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite e ha posto le spese di CTU definitivamente a carico della convenuta.

2. ha impugnato la sentenza chiedendo l'integrale rigetto delle Parte_1 avverse domande.
Pag. 2 di 7 2.1. ha chiesto il rigetto dell'appello e, in via gradata, Controparte_1
l'accoglimento della domanda subordinata di costituzione coattiva della servitù di passaggio da lei già proposta in primo grado.

2.2. All'udienza del 14/11/2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. L'appellante lamenta l'erroneità della sentenza di primo grado per aver travisato le risultanze istruttorie e per aver violato l'art. 1942 del codice civile del 1865 e, comunque, le norme che regolano il trasferimento dei diritti reali.
In particolare, essa riconosce che in virtù della divisione del 1923 il fondo oggi appartenente a (particelle 771 e 772) godeva della servitù di Controparte_1 passaggio su quello oggi a lei appartenente (particella 579). Tuttavia, la clausola del successivo atto del 1929 con cui il padre dell'appellante acquistò il fondo concedendo la servitù di passo non può essere interpretata nel senso, indicato dal
Tribunale, di riconoscimento della servitù stessa. Nella clausola, infatti, non sono identificati né i soggetti beneficiari della servitù, genericamente indicati come «figli del sig. , eredi dello zio , né, soprattutto, il Controparte_3 Controparte_4 fondo dominante;
essa è quindi inidonea a costituire un diritto reale di servitù ma, semmai, un diritto di natura strettamente personale. D'altro lato, in sede di divisione ad erano state assegnate più quote tra cui, in Controparte_4 particolare, quella più vicina alla via pubblica e che per l'atto del 1923 era servente a tutte le altre;
non si vede, quindi, come il fondo oggi dell'appellante potesse a sua volta essere servente rispetto a quello assegnato ad L'atto del Controparte_4
1923, del resto, non è stato trascritto, e quindi alcuna servitù era opponibile al suo dante causa. Ha inoltre errato il Tribunale nel ritenere che in virtù dello ius sequelae la servitù possa essere trasferita anche se non menzionata nel titolo di acquisto, essendo invece necessario il rispetto delle regole della trascrizione.

4. L'appello è fondato.

4.1. Il codice civile del 1865 non prevedeva la trascrizione degli atti di divisione (v.
Cass. Sez. 2, 11/05/1977, n. 1827, Rv. 385560 – 01). Prevedeva tuttavia, all'art. 1932, la trascrizione degli «atti tra vivi che costituiscono o modificano servitù prediali», e all'art. 1942 disponeva che in mancanza di trascrizione gli atti «non hanno alcun effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato e legalmente conservato diritti sull'immobile», analogamente a quanto oggi previsto dagli artt. 2643 e 2644 c.c.
Per giurisprudenza costante, «La servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve
Pag. 3 di 7 essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti» (Cass.
Sez. 2, 31/08/2018, n. 21501, Rv. 650315 - 01). D'altro lato, «Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto;
né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile "aliunde"» (Cass. Sez. 6, 25/06/2019, n. 17026, Rv.
654615 - 01).

4.2. Con atto pubblico di divisione del 12 marzo 1923 i fratelli sciolsero CP_2 la comunione ereditaria su alcuni terreni, tra cui quelli oggetto di causa. In particolare, per quanto qui interessa, l'originario fondo «Piedi Le Vigne» fu diviso in quattro lotti contigui assegnati, nell'ordine, a , , e CP_4 Per_1 Per_2 [...]
Nella mappa castale di impianto essi assunsero, rispettivamente, i CP_5 numeri di particella 90, 474, 475 e 476. Nello stesso atto pubblico si è previsto che
«nel fondo Piedi Le Vigne la prima quota legittima deve dare il passaggio alla seconda, quella alla terza e quella alla quarta quota. Tale passaggio è stabilito da tempo a confino con gli orti e dovrà essere esercitato dal pedone, dalle bestie da soma e quelle da tiro accoppiate». Come confermato dal c.t.u., quindi, fu così istituita una servitù di passaggio sulle prime tre quote che partiva dalla particella
90 (assegnata a , la più vicina alla pubblica via, e costeggiando Controparte_4 gli orti permetteva di raggiungere, nell'ordine, la particella n. 474 assegnata ad la n. 475 assegnata ad e la n. 476 Controparte_6 Persona_3 assegnata ad Controparte_5
Non vi è prova, tuttavia, che l'atto sia stato trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari (all'epoca, conservatore delle ipoteche: art. 1636 c.c. del 1865), nonostante parte appellata ne abbia indicato, nei propri scritti difensivi, data e numero di registro generale e registro particolare: la nota di trascrizione non è presente agli atti, né è menzionata nell'indice delle produzioni;
la copia dell'atto di divisione è priva di indicazioni al riguardo, riportando solo quelle relative alla sua registrazione (che è adempimento diverso e ha finalità meramente fiscali); il fatto che la copia dell'atto di divisione sia stata acquisita presso l'Archivio notarile - e non presso la Conservatoria - non dimostra la sua trascrizione ma unicamente la sua conservazione da parte del notaio rogante.

4.3. Con atto pubblico del 14 dicembre 1929 (questo sì regolarmente trascritto il
22 gennaio 1930 al n. 647 reg. part., come risulta dal frontespizio della copia
Pag. 4 di 7 dell'atto prodotta dall'attrice, rilasciata – questa volta – dalla Conservatoria) ha venduto a padre dell'appellante, una Controparte_6 Persona_4 porzione della originaria particella 474, che a seguito del frazionamento ha assunto il n. 579. In tale atto le parti hanno testualmente dichiarato che «A favore dell'acquirente permane la servitù attiva di passaggio, come risulta dall'atto di divisione intervenuta tra i signori eredi del fu , per atto del CP_4 Per_5
Notar di Fiamignano in data dodici marzo millenovecentoventitre, Persona_6 registrato a Borgocollefegato il 27 marzo detto, N° 296. Inoltre, l'acquirente concede gratuitamente sul terreno come sopra acquistato a favore dei figli del
GN , eredi dello Zio la servitù di passo Controparte_3 Controparte_4 con le bestie da arare e per quelle da soma per trasportare i raccolti del fondo di essi eredi».
Incidentalmente, si osserva che nell'atto si è dato conto della registrazione della divisione del 1923, ma anche in questo caso non si è fatta menzione della sua trascrizione.
Il terreno venduto al dante causa di faceva parte della seconda Parte_1 quota prevista dall'atto di divisione, e quindi godeva di servitù di passaggio sul fondo assegnato ad ed era a sua volta gravato da servitù in Controparte_4 favore della terza e della quarta quota, nelle quali rientra il terreno poi pervenuto in proprietà a . Controparte_1
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, non risulta che la servitù di passo concessa agli eredi di coincida con quella rivendicata dall'attrice, Controparte_4 oggi appellata.
In primo luogo, se così fosse non sarebbe stato necessario prevedere che l'acquirente «concede gratuitamente … la servitù di passo» ma sarebbe stato sufficiente richiamare la già costituita servitù passiva, come è stato fatto con riferimento a quella attiva. Quella di nuova «concessione», quindi, appare essere una servitù diversa da quella risultante dalla divisione del 1923, che era evidentemente ben nota ai paciscenti per averla essi richiamata nell'atto del 1929.
In secondo luogo, è condivisibile l'osservazione dell'appellante secondo cui il terreno in sede di divisione assegnato ad e quindi pervenuto ai Controparte_4 suoi eredi, era il primo dei quattro lotti, gravato da servitù di passaggio in favore degli altri. Il fondo agricolo degli eredi di indicato nell'atto del Controparte_4
1929 e in favore del quale è stata costituita la servitù di passaggio «con le bestie da arare e per quelle da soma» è quindi un fondo ulteriore rispetto ai quattro contemplati nella divisione di cui si è detto, la cui collocazione è tuttavia ignota;
e in ogni caso non è il fondo poi pervenuto in proprietà dell'appellata, originariamente
Pag. 5 di 7 parte della terza quota che in sede di divisione era stata assegnata ad
[...]
Per_3

4.4. In mancanza di prova della trascrizione dell'atto del 1923 e della riferibilità al fondo dell'appellata della servitù costituta con l'atto del 1929, pertanto, la sentenza impugnata deve essere riformata e la domanda principale dell'attrice deve essere respinta.

5. L'appellata ha riproposto, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., la domanda subordinata di costituzione, ai sensi dell'art. 1032 c.c., di una servitù di passaggio coattiva di persone, animali e mezzi agricoli a favore dei beni distinti al Catasto Terreni del
Comune di Petrella Salto al foglio 95, particelle 771 e 772 contro il fondo distinto al
Catasto Terreni del Comune di Petrella Salto al foglio 95, particella 579.
Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha ormai chiarito che «L'azione di costituzione coattiva di servitù di passaggio deve essere contestualmente proposta nei confronti dei proprietari di tutti i fondi che si frappongono all'accesso alla pubblica via, realizzandosi la funzione propria del diritto riconosciuto al proprietario del fondo intercluso dall'art. 1051 c.c. solo con la costituzione del passaggio nella sua interezza. Ne consegue che, restando esclusa la possibilità di integrare il contraddittorio rispetto ai proprietari pretermessi, la domanda va respinta perché inidonea ad ottenere il bene della vita (accesso alla pubblica via), senza che, tuttavia, il passaggio in giudicato della sentenza di rigetto precluda la proponibilità di una nuova domanda nel contraddittorio con i proprietari di tutti i fondi intercludenti» (Cass. Sez. 2, 16/06/2023, n. 17368, Rv. 668059 – 01; nello stesso senso v. anche, tra le tante, Cass. Sez. 2, 23/01/2017, n. 1646, Rv. 642474 – 01
e Cass. Sez. U., 22/04/2013, n. 9685, Rv. 625962 - 01).
Nel caso in esame la domanda è stata proposta nei confronti della proprietaria della sola particella 579 e non anche dei proprietari degli altri fondi, derivati dalle originarie particelle 90, 474 e 475, attraversati dal passaggio su cui si vorrebbe la costituzione della servitù.
La domanda deve quindi essere respinta.

6. Le spese del procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55 per le cause di valore fino a 1.100 €, ai sensi dell'art. 15 c.p.c., e con esclusione, per il secondo grado, dei compensi per la fase istruttoria.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
Pag. 6 di 7 1) in totale riforma della sentenza appellata, rigetta le domande proposte da
[...]
nei confronti di CP_1 Parte_1
2) condanna al rimborso in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1 del presente procedimento, che liquida per il primo grado in 660 € per compenso di avvocato e per il secondo grado in 174 € per spese e 500 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario;

3) pone definitivamente a carico di le spese relative alla Controparte_1 consulenza tecnica d'ufficio svolta nel giudizio di primo grado.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione il 18/02/2025
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
Pag. 7 di 7