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Sentenza 28 maggio 2025
Sentenza 28 maggio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Napoli, sentenza 28/05/2025, n. 5343 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Napoli |
| Numero : | 5343 |
| Data del deposito : | 28 maggio 2025 |
Testo completo
R.G. 1323/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 28/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1323/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. TOTO MICHELE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. ELISABETTA RICCI ED ALESSANDRO FINAMORE come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a Questo Tribunale i conduttori al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli alla Via Bruno Falcomatà, 28, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli al foglio 13 AVV, p.lla
1036, sub 119, categoria A/2, classe 5;
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Napoli 1 in data 02.10.2020 al n. 012221 - Serie 3T, per il periodo dal
04.10.2020 al 03.10.2026, concedeva in locazione il detto immobile;
che i conduttori si rendevano morosi nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio al mese di novembre 2023; che a nulla sono valsi i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“a) in caso di mancata opposizione, convalidare il presente sfratto per morosità relativo all'immobile sito in Napoli alla Via Bruno Falcomatà, 28, in danno dei signori e CP_1
ed in favore dell'esponente, fissando a breve la data di esecuzione dello Controparte_1 sfratto;
b) emettere ex art. 664 c.p.c. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti di
e , in solido tra di loro, in favore dell'istante per i canoni non CP_1 Controparte_1 corrisposti pari ad € 4.o00,00= ( quattromila/00), nonché per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi, spese e compente di lite;
c) in caso di opposizione, non fondata su prova scritta, sentir emettere ordinanza di rilascio non impugnabile ed immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c. con ogni provvedimento
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2 consequenziale e, disposta la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale ai sensi dell'art. 667 c.p.c., previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., all'esito del giudizio di merito rigettare l'opposizione siccome infondata in fatto ed in diritto e sentir dichiarare risolto ex art. 1453 c.c. il contratto di locazione inter partes per grave inadempimento dei conduttori e, per l'effetto, condannare i signori e CP_1 [...]
a rilasciare in favore del signor l'unità immobiliare sita in Napoli CP_1 Parte_1 alla Via Bruno Falcomatà, 28, con conseguente fissazione a breve della data di esecuzione dello sfratto;
d) condannare i conduttori e , in solido tra di loro, al CP_1 Controparte_1 pagamento dei canoni scaduti e da scadere sino al rilascio, oltre interessi legali;
e) condannare i conduttori e , in solido tra di loro, al CP_1 Controparte_1 pagamento delle spese ed onorari di giudizio, oltre spese generali ex D.M. n. 147/2022, IVA e
CPA.”
Si costituivano in giudizio i conduttori che, con svariate argomentazioni, contestavano l'altrui pretesa. Precisavano, in particolare che il locale concesso in locazione presentava fenomeni infiltrativi tali da rendere lo stesso privo delle condizioni di vivibilità e tali da compromettere lo stato di salute dei conduttori stessi. Sosteneva di aver inoltrato al locatore una richiesta di riduzione del canone di locazione che, tuttavia, veniva rifiutata. Che, vista l'inerzia del locatore, decidevano, pertanto, di sospendere il pagamento del canone.
Spiegavano, altresì, domanda riconvenzionale con cui chiedevano di accertare il grave inadempimento contrattuale del locatore.
Rassegnavano, come in atti, le seguenti conclusioni: “Voglia la SV. Ill.ma, ogni contraria eccezione e deduzione disattesa, così
provvedere:
NEL MERITO
In via principale:
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3 a) Accertare e dichiarare che l'immobile sito in Napoli alla via Bruno Falcomatà n. 28, scala C, piano terra, composto da ingresso in cucina living, due camere da letto, bagno e disimpegno, riportato in catasto fabbricati del Comune di Napoli al Foglio 13 AVV, particella 1036, sub 119, categoria A/2, classe 5, oggetto del contratto di locazione stipulato in data 29.10.2020, tra il sig. ed i signori e , è totalmente inidoneo Parte_1 CP_1 Controparte_1 all'uso abitativo convenuto per la presenza diffusa in tutti gli ambienti di infiltrazioni, umidità e muffa, tali da pregiudicare allo stato la salubrità del cespite, che versa in gravi condizioni igienico sanitarie ed igienico-ambientali, con conseguenti potenziali danni alla salute dei conduttori ed in genere per i frequentatori dell'appartamento, come sin da ora documentato da relazione tecnica di parte e da parere di insalubrità, rilasciato dall'ASL Napoli 1 del 12.12.2023;
b) Accertare che l'attuale stato in cui versa l'immobile è ascrivibile alla condotta colposa ed illegittima del sig. , che successivamente alla stipula del contratto di locazione, Parte_1 pur avendo appreso dai conduttori e riscontrato personalmente le gravi problematiche afferenti
l'immobile locato non si è attivato nel porre in essere i lavori straordinari necessari allo loro eliminazione a lui spettanti quale locatore-proprietario del cespite ex art. 1576 c.c.;
c) Per l'effetto, dichiarare, conseguenzialmente, il grave ed illegittimo inadempimento del sig.
in ordine alla obbligazione nascente dal contratto di locazione ex art. 1575 n. Parte_1
2 c.c. ovvero al mantenimento del bene immobile in modo tale da servire all'uso convenuto;
d) Accertare e dichiarare che i conduttori, a causa dell'inadempimento del sig. Parte_1 non sono da tempo nelle condizioni di godere in modo pieno ed effettivo del cespite locato essendo completamente inidoneo per l'uso abitativo convenuto;
e) Per l'effetto, dichiarare legittimo e giustificato il mancato pagamento al locatore dei canoni di locazione da parte dei conduttori signori e per i mesi da CP_1 Controparte_1
Luglio a Novembre 2023, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1460 c.c., per il principio inadempleti non est adimplendum;
f) Per l'effetto, in considerazione ed in accoglimento della spiegata opposizione fondata su prova scritta: 1) Rigettare la richiesta emissione della convalida di sfratto per morosità; 2)
Rigettare la richiesta emissione di provvedimento monitorio provvisoriamente esecutivo relativo ai canoni di locazione scaduti ed impagati per mancanza dei presupposti di fatto e di diritto;
3) Rigettare la richiesta emissione della ordinanza provvisoria di rilascio di immobile in quanto l'opposizione è fondata su prova documentale 4) Disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
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4 5) Accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'emissione della ordinanza provvisoria di rilascio d'immobile;
6)Disporre in considerazione della spiegata domanda riconvenzionale il differimento di udienza ex art. 418 c.p.c.;
IN VIA RICONVENZIONALE:
In via principale
1) Accertare e dichiarare il grave e persistente inadempimento del locatore sig. Parte_1
in ordine alle obbligazioni discendenti dal contratto di locazione per il combinato
[...] disposto degli artt. 1218 c.c. e 1575 n. 2 c.c. e 1576 c.c.;
2) Per l'effetto dichiarare la risoluzione per inadempimento del sig. , locatore- Parte_1 proprietario, del contratto di locazione per cui è causa ex art. 1453 c.c.;
In via subordinata
Accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. ex art. 1578 c.c. per la CP_2 presenza di vizi occulti della cosa locata che hanno reso l'immobile inidoneo all'uso abitativo e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;
In via ulteriormente gradata
Accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. ex art. 1580 c.c. in quanto il CP_2 bene locato è produttivo di danni alla salute dei conduttori e degli abitanti dell'immobile per e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;
Tanto in via principale, subordinata e/o gradata, ai sensi del combinato disposto degli artt.
1218 c.c., 1453 c.c., 1578 c.c. 1580 c.c., condannare, altresì, il sig. al Parte_1 risarcimento dei danni patiti dai conduttori signori e a causa CP_1 Controparte_1 del suo inadempimento, che si quantificano fin da ora nella complessiva somma di € 12.000,00
(dodicimila/00) oltre ad € 5.000,00 (cinquemila/00) per i danni dovuti al disagio materiale e psicologico per il mancato e pieno godimento dell'immobile locato e per tutti quelli alla salute subiti e subendi, oltre a quelli ulteriori che saranno documentati e provati in corso di causa e/o comunque in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di Giustizia a seguito dell'istruttoria di giudizio;
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5 3) Per l'ulteriore effetto, tanto in via principale, subordinata che gradata condannare il sig.
alla restituzione in favore dei signori e del Parte_1 CP_1 Controparte_1 deposito cauzionale loro corrisposto pari ad € 1.600,00 (milleseicento/00);
12) Condannare il sig. al rimborso delle spese ed al pagamento delle Parte_1 competenze professionali di giudizio oltre I.V.A. e C.P.A. come per Legge in favore dei sottoscritti procuratori anticipatari;
13) Successivamente alla ordinanza di mutamento del rito, si chiede assegnarsi i termini per dare corso su impulso di parte onerata alla introduzione della procedura di mediazione obbligatoria, che ai sensi e per gli effetti del D.lgs. n. 28/2010, modificato dal D.L. n. 69/2013
e convertito in Legge n. 98/2013, si palesa preliminarmente obbligatoria in materia locatizia.”
Con ordinanza del 23.01.2024, in ragione della spiegata opposizione e delle eccezioni sollevate da parti resistenti, Questo Giudicante, previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente depositava memorie integrative con cui precisava che, nonostante l'ordinanza di rilascio i conduttori continuavano a detenere l'immobile; deduceva, altresì, che i conduttori continuavano a non versare i canoni di locazione e pertanto la morosità si era aggravata;
chiedeva, dunque, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e la condanna al pagamento dei canoni insoluti oltre quelli a scadere fino al rilascio del cespite locato.
Parti ricorrenti insistevano per il rigetto della domanda.
All'odierna udienza ascoltata la diffusa discussione delle parti, Questo
Magistrato, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la mediazione e, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
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6 Sempre in via preliminare, stante l'odierna diffusa discussone dei difensori a riguardo, occorre notare che alcun rilievo assumono nell' – Controparte_3 in quanto estranei al perimetro della Stessa – le eventuali questioni che attengono a presunti danni in sede di rilascio patiti presuntamente dai beni mobili dei conduttori, né altre ipotesi risarcitorie od altre questioni fattuali connesse appunto al citato rilascio. Le dette questioni, infatti, - peraltro integranti un palese post-fatto rispetto alla domanda - non sono oggetto della stessa domanda riconvenzionale e, se ritenuti sussistenti i presupposti, potranno eventualmente essere azionati dalle parti resistenti attraverso lo strumentario offerto dal Legislatore.
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 nonché svolta una doverosa perimetrazione oggettiva della materia può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda principale è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
Nel perimetrare l' va detto che la parte ricorrente richiede la Controparte_3 risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
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7 Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge
27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:
l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo
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8 superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
In verità – fermo la citata prova documentale – si tratta di circostanze non oggetto di contestazione.
La stessa parte ricorrente, poi, ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connessa al mancato pagamento dei canoni. In proposito – giova assolutamente rilevarlo – la parte ricorrente ha espressamente dedotto, già in sede di procedimento per convalida locatizia, la morosità sin dal mese di luglio 2023.
Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni come intimati, né, anche nel corso del giudizio, ha manifestato – nonostante finanche il termine concesso dal
Precedente Giudicante in sede di prima udienza di convalida ( cfr. verbale in atti del 27.12.2023) - la volontà di un pagamento anche meramente parziale del canone.
Anche in sede dell'udienza del 22.01.2024 dinanzi a Questo Giudicante alcun pagamento anche meramente parziale del canone ad opera dei conduttori è stato offerto nonostante il significativo arco temporale di morosità contestatole.
La detta riflessione offre la stura ad uno svariato ordine di valutazioni che da un lato confermano la fondatezza della domanda di parte attrice, dall'altro
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9 denotano allo stesso tempo, in omaggio al principio della ragione più liquida,
l'infondatezza di merito della domanda riconvenzionale azionata dai conduttori.
In proposito va osservato che la parte resistente, azionando, nelle proprie difese, l'eccezione cd. inadempimento – aspetto che non sfugge affatto al
Giudicante – ed interrompendo del tutto il pagamento del canone in via integrale non ha fornito, però, affatto prova – come peraltro anche eccepito dalla difesa di parte ricorrente ( cfr. deduzioni in memoria integrativa ) – dell'inutilizzabilità totale del bene che, anzi, anche nel corso del giudizio ed anche dopo la pronuncia dell'ordinanza di rilascio da parte del Tribunale ha continuato a detenere rilasciando l'immobile nel solo gennaio 2025.
Orbene - a fronte del pacifico perdurare nella detenzione dell'immobile stesso
- la condotta della conduttrice di totale sospensione del pagamento del canone non appare sorretta da idonea giustificazione non essendo né allegato né provato l'assoluta inutilizzabilità del bene.
In proposito non può non richiamarsi l'autorevole insegnamento della Suprema
Corte di Cassazione ( il riferimento è a Cassazione civile, sez. III, 27/09/2016,
n. 18987), più volte richiamato anche da Questo Tribunale, secondo cui la totale sospensione del canone ad opera del conduttore non è legittima quando, in buona sostanza, per la tipologia di riduzione del godimento si verifichi per effetto della sospensione cd. brutale del canone una complessiva alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In altri termini e sostanziali termini ritiene Questo Tribunale che, a fronte di una presunta inutilizzabilità parziale del bene, la sospensione non potrà che essere parziale mentre la sospensione totale ed assoluta del canone stesso si giustifica solo a fronte di un bene di fatto totalmente infruibile. In tal modo non si nega affatto cittadinanza all'operatività dell'eccezione di inadempimento ma si “legge” la stessa, proprio nella prospettiva dell'ermeneutica più recente, di
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10 buona fede che deve orientare la condotta di entrambi le parti nello svolgimento del rapporto obbligatorio. Se si consentisse infatti al conduttore, a fronte di qualsivoglia presunta doglianza, di sospendere del tutto il pagamento del canone verrebbe a frustrarsi del tutto la sinallagmaticità che è “l'essenza” negoziale del rapporto locatizio. Del pari e di converso se non si consentisse al conduttore di azionare mai l'eccezione di inadempimento verrebbe frustrata l'esigenza di tutela dello stesso a godere effettivamente del bene locato ed il dettato di cui all'art. 1578 c.c.
In tale meccanismo si sostanzia l'operatività effettiva della buna fede che
“bilancia” e “governa” la sinallagmaticità della locazione.
Diversa, infatti, in forza di tale prospettazione ermeneutica sarebbe stata l'eventuale ipotesi in cui la parte conduttrice offrendo il pagamento in misura almeno parziale del canone deduceva una parziale “infruibilità” del bene stesso, ma tale circostanza non è avvenuta nell'odierna vicenda.
Peraltro – occorre notare come palese anche dalla mera lettura delle conclusioni rassegnate dalla parte resistente in riconvenzionale – e con circostanza che corrobora le riflessioni sin qui svolte, che la stessa parte resistente oltre a formulare domanda di risoluzione per “colpa” del locatore ed azionare una pretesa risarcitoria, su cu si dirà infra, non ha inteso proporre una domanda cd. di riduzione del canone limitandosi a dedurre la presunta non debenza integrale del canone stesso pur continuando a detenere l'immobile anche dopo l'ordinanza di rilascio.
A fronte di tale condotta non essendo provata l'inutilizzabilità totale del bene a fronte della totale sospensione del canone appare evidente che la parte conduttrice non ha dato prova di un fatto impeditivo rispetto alla pretesa creditoria del locatore, limitandosi a dedurre che il mancato pagamento totale dei canoni sia connesso a “presunte” infiltrazioni di acqua e continuando,
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11 tuttavia, ad utilizzare pienamente il cespite per cui è causa senza allegare la
“misura” della presunta infruibilità del bene stesso;
né in proposito – in omaggio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato- giova rilevarlo - il Tribunale può vagliare domanda diverse da quelle espressamente proposte dalle parti che, eventualmente, ricorrendone i presupposti potranno successivamente azionare con lo strumentario offerto dal Legislatore.
Del pari infondata appare la domanda risarcitoria per danni alle persone dei conduttori del tutto generica sia in relazione all'an della pretesa, ma anche in merito al quantum. A fronte di tale genericità anche tale domanda riconvenzionale non può che essere rigettata in assenza, appunto, di un'allegazione delle conseguenze pregiudizievoli dello stesso presunto danno non potendosi ritenere che il danno conseguenza sia sostanzialmente “in re ipsa”.
In proposito, infatti, occorre assolutamente ricordare che il danno cd.
“conseguenza” deve sempre essere allegato e provato non potendosi ritenere implicitamente esistente nel mero evento.
Tali riflessioni offrono, dunque, la stura all'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori. In relazione al rilascio essendo lo stesso – come incontestato tra le parti – avvenuto deve dirsi cessata la materia del contendere confermandosi, in ogni caso, l'ordinanza di rilascio.
Da ultimo deve vagliarsi la domanda di parte ricorrente al pagamento del canone.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino al rilascio come richiesto in citazione, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità
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12 qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del
06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc
(Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991,
n.2693).”
In proposito all'odierna udienza il difensore di parte ricorrente ha puntualmente evidenziato che la morosità fino alla data del rilascio è pari ad euro 16.800,00
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13 e la detta circostanza oltre non essere oggetto ( in relazione al quantum ) oggetto di specifica contestazione è conforme alle previsioni negoziale in tema di canone.
Dalla detta somma deve essere detratto – stante l'espressa richiesta di parte resistente – la somma di euro 1.600,00 versata a titolo di deposito cauzionale atteso che la parte ricorrente – essendo pacificamente come dalla stessa dichiarato avvenuto il rilascio – non ha espressamente dedotto circostanze fattuale che ne giustifichino la ritenzione.
Per queste ragioni , dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori, gli stessi devono essere condannati al pagamento della somma di euro 15.200,00 per canoni di locazione- indennità fino al gennaio 2025 data di effettivo rilascio dell'immobile già detratto, da detta somma , il deposito cauzionale versato.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo di cui al
D.M. 55/2014 e 147/2022, in relazione allo “scaglione di riferimento”, considerando la pretermissione della fase istruttoria e la natura delle questioni affrontate comprensive anche delle spese di mediazione.
P.Q.M.
Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Napoli 1 in data 02.10.2020 al n. 012221 - Serie 3T, per il periodo dal 04.10.2020 al 03.10.2026, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli alla
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14 Via Bruno Falcomatà, 28, compiutamente identificato in atti e nel contratto di locazione allegato;
-dichiara cessata la materia in ordine al rilascio, confermando, in ogni caso, integralmente l'ordinanza di rilascio;
- condanna i resistenti – compiutamente identificati in atti – al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 15.200,00 per i canoni di locazione dal mese di luglio 2023 alla al gennaio 2025 già detratto da detta somma il deposito cauzionale versato e di cui si opera la compensazione;
- rigetta ogni domanda riconvenzionale in questa sede azionata della parte resistente;
- condanna i resistenti al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di euro 307,00 per spese ed euro 1700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 28/05/2025
Il Giudice
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Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 28/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1323/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. TOTO MICHELE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. ELISABETTA RICCI ED ALESSANDRO FINAMORE come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
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1 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a Questo Tribunale i conduttori al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli alla Via Bruno Falcomatà, 28, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli al foglio 13 AVV, p.lla
1036, sub 119, categoria A/2, classe 5;
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Napoli 1 in data 02.10.2020 al n. 012221 - Serie 3T, per il periodo dal
04.10.2020 al 03.10.2026, concedeva in locazione il detto immobile;
che i conduttori si rendevano morosi nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio al mese di novembre 2023; che a nulla sono valsi i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“a) in caso di mancata opposizione, convalidare il presente sfratto per morosità relativo all'immobile sito in Napoli alla Via Bruno Falcomatà, 28, in danno dei signori e CP_1
ed in favore dell'esponente, fissando a breve la data di esecuzione dello Controparte_1 sfratto;
b) emettere ex art. 664 c.p.c. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti di
e , in solido tra di loro, in favore dell'istante per i canoni non CP_1 Controparte_1 corrisposti pari ad € 4.o00,00= ( quattromila/00), nonché per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi, spese e compente di lite;
c) in caso di opposizione, non fondata su prova scritta, sentir emettere ordinanza di rilascio non impugnabile ed immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c. con ogni provvedimento
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2 consequenziale e, disposta la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale ai sensi dell'art. 667 c.p.c., previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., all'esito del giudizio di merito rigettare l'opposizione siccome infondata in fatto ed in diritto e sentir dichiarare risolto ex art. 1453 c.c. il contratto di locazione inter partes per grave inadempimento dei conduttori e, per l'effetto, condannare i signori e CP_1 [...]
a rilasciare in favore del signor l'unità immobiliare sita in Napoli CP_1 Parte_1 alla Via Bruno Falcomatà, 28, con conseguente fissazione a breve della data di esecuzione dello sfratto;
d) condannare i conduttori e , in solido tra di loro, al CP_1 Controparte_1 pagamento dei canoni scaduti e da scadere sino al rilascio, oltre interessi legali;
e) condannare i conduttori e , in solido tra di loro, al CP_1 Controparte_1 pagamento delle spese ed onorari di giudizio, oltre spese generali ex D.M. n. 147/2022, IVA e
CPA.”
Si costituivano in giudizio i conduttori che, con svariate argomentazioni, contestavano l'altrui pretesa. Precisavano, in particolare che il locale concesso in locazione presentava fenomeni infiltrativi tali da rendere lo stesso privo delle condizioni di vivibilità e tali da compromettere lo stato di salute dei conduttori stessi. Sosteneva di aver inoltrato al locatore una richiesta di riduzione del canone di locazione che, tuttavia, veniva rifiutata. Che, vista l'inerzia del locatore, decidevano, pertanto, di sospendere il pagamento del canone.
Spiegavano, altresì, domanda riconvenzionale con cui chiedevano di accertare il grave inadempimento contrattuale del locatore.
Rassegnavano, come in atti, le seguenti conclusioni: “Voglia la SV. Ill.ma, ogni contraria eccezione e deduzione disattesa, così
provvedere:
NEL MERITO
In via principale:
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3 a) Accertare e dichiarare che l'immobile sito in Napoli alla via Bruno Falcomatà n. 28, scala C, piano terra, composto da ingresso in cucina living, due camere da letto, bagno e disimpegno, riportato in catasto fabbricati del Comune di Napoli al Foglio 13 AVV, particella 1036, sub 119, categoria A/2, classe 5, oggetto del contratto di locazione stipulato in data 29.10.2020, tra il sig. ed i signori e , è totalmente inidoneo Parte_1 CP_1 Controparte_1 all'uso abitativo convenuto per la presenza diffusa in tutti gli ambienti di infiltrazioni, umidità e muffa, tali da pregiudicare allo stato la salubrità del cespite, che versa in gravi condizioni igienico sanitarie ed igienico-ambientali, con conseguenti potenziali danni alla salute dei conduttori ed in genere per i frequentatori dell'appartamento, come sin da ora documentato da relazione tecnica di parte e da parere di insalubrità, rilasciato dall'ASL Napoli 1 del 12.12.2023;
b) Accertare che l'attuale stato in cui versa l'immobile è ascrivibile alla condotta colposa ed illegittima del sig. , che successivamente alla stipula del contratto di locazione, Parte_1 pur avendo appreso dai conduttori e riscontrato personalmente le gravi problematiche afferenti
l'immobile locato non si è attivato nel porre in essere i lavori straordinari necessari allo loro eliminazione a lui spettanti quale locatore-proprietario del cespite ex art. 1576 c.c.;
c) Per l'effetto, dichiarare, conseguenzialmente, il grave ed illegittimo inadempimento del sig.
in ordine alla obbligazione nascente dal contratto di locazione ex art. 1575 n. Parte_1
2 c.c. ovvero al mantenimento del bene immobile in modo tale da servire all'uso convenuto;
d) Accertare e dichiarare che i conduttori, a causa dell'inadempimento del sig. Parte_1 non sono da tempo nelle condizioni di godere in modo pieno ed effettivo del cespite locato essendo completamente inidoneo per l'uso abitativo convenuto;
e) Per l'effetto, dichiarare legittimo e giustificato il mancato pagamento al locatore dei canoni di locazione da parte dei conduttori signori e per i mesi da CP_1 Controparte_1
Luglio a Novembre 2023, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1460 c.c., per il principio inadempleti non est adimplendum;
f) Per l'effetto, in considerazione ed in accoglimento della spiegata opposizione fondata su prova scritta: 1) Rigettare la richiesta emissione della convalida di sfratto per morosità; 2)
Rigettare la richiesta emissione di provvedimento monitorio provvisoriamente esecutivo relativo ai canoni di locazione scaduti ed impagati per mancanza dei presupposti di fatto e di diritto;
3) Rigettare la richiesta emissione della ordinanza provvisoria di rilascio di immobile in quanto l'opposizione è fondata su prova documentale 4) Disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
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4 5) Accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'emissione della ordinanza provvisoria di rilascio d'immobile;
6)Disporre in considerazione della spiegata domanda riconvenzionale il differimento di udienza ex art. 418 c.p.c.;
IN VIA RICONVENZIONALE:
In via principale
1) Accertare e dichiarare il grave e persistente inadempimento del locatore sig. Parte_1
in ordine alle obbligazioni discendenti dal contratto di locazione per il combinato
[...] disposto degli artt. 1218 c.c. e 1575 n. 2 c.c. e 1576 c.c.;
2) Per l'effetto dichiarare la risoluzione per inadempimento del sig. , locatore- Parte_1 proprietario, del contratto di locazione per cui è causa ex art. 1453 c.c.;
In via subordinata
Accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. ex art. 1578 c.c. per la CP_2 presenza di vizi occulti della cosa locata che hanno reso l'immobile inidoneo all'uso abitativo e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;
In via ulteriormente gradata
Accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. ex art. 1580 c.c. in quanto il CP_2 bene locato è produttivo di danni alla salute dei conduttori e degli abitanti dell'immobile per e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;
Tanto in via principale, subordinata e/o gradata, ai sensi del combinato disposto degli artt.
1218 c.c., 1453 c.c., 1578 c.c. 1580 c.c., condannare, altresì, il sig. al Parte_1 risarcimento dei danni patiti dai conduttori signori e a causa CP_1 Controparte_1 del suo inadempimento, che si quantificano fin da ora nella complessiva somma di € 12.000,00
(dodicimila/00) oltre ad € 5.000,00 (cinquemila/00) per i danni dovuti al disagio materiale e psicologico per il mancato e pieno godimento dell'immobile locato e per tutti quelli alla salute subiti e subendi, oltre a quelli ulteriori che saranno documentati e provati in corso di causa e/o comunque in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di Giustizia a seguito dell'istruttoria di giudizio;
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5 3) Per l'ulteriore effetto, tanto in via principale, subordinata che gradata condannare il sig.
alla restituzione in favore dei signori e del Parte_1 CP_1 Controparte_1 deposito cauzionale loro corrisposto pari ad € 1.600,00 (milleseicento/00);
12) Condannare il sig. al rimborso delle spese ed al pagamento delle Parte_1 competenze professionali di giudizio oltre I.V.A. e C.P.A. come per Legge in favore dei sottoscritti procuratori anticipatari;
13) Successivamente alla ordinanza di mutamento del rito, si chiede assegnarsi i termini per dare corso su impulso di parte onerata alla introduzione della procedura di mediazione obbligatoria, che ai sensi e per gli effetti del D.lgs. n. 28/2010, modificato dal D.L. n. 69/2013
e convertito in Legge n. 98/2013, si palesa preliminarmente obbligatoria in materia locatizia.”
Con ordinanza del 23.01.2024, in ragione della spiegata opposizione e delle eccezioni sollevate da parti resistenti, Questo Giudicante, previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente depositava memorie integrative con cui precisava che, nonostante l'ordinanza di rilascio i conduttori continuavano a detenere l'immobile; deduceva, altresì, che i conduttori continuavano a non versare i canoni di locazione e pertanto la morosità si era aggravata;
chiedeva, dunque, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e la condanna al pagamento dei canoni insoluti oltre quelli a scadere fino al rilascio del cespite locato.
Parti ricorrenti insistevano per il rigetto della domanda.
All'odierna udienza ascoltata la diffusa discussione delle parti, Questo
Magistrato, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la mediazione e, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
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6 Sempre in via preliminare, stante l'odierna diffusa discussone dei difensori a riguardo, occorre notare che alcun rilievo assumono nell' – Controparte_3 in quanto estranei al perimetro della Stessa – le eventuali questioni che attengono a presunti danni in sede di rilascio patiti presuntamente dai beni mobili dei conduttori, né altre ipotesi risarcitorie od altre questioni fattuali connesse appunto al citato rilascio. Le dette questioni, infatti, - peraltro integranti un palese post-fatto rispetto alla domanda - non sono oggetto della stessa domanda riconvenzionale e, se ritenuti sussistenti i presupposti, potranno eventualmente essere azionati dalle parti resistenti attraverso lo strumentario offerto dal Legislatore.
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 nonché svolta una doverosa perimetrazione oggettiva della materia può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda principale è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
Nel perimetrare l' va detto che la parte ricorrente richiede la Controparte_3 risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti.
In proposito occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. Va detto, a tal fine, che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
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7 Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge
27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:
l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo
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8 superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
In verità – fermo la citata prova documentale – si tratta di circostanze non oggetto di contestazione.
La stessa parte ricorrente, poi, ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connessa al mancato pagamento dei canoni. In proposito – giova assolutamente rilevarlo – la parte ricorrente ha espressamente dedotto, già in sede di procedimento per convalida locatizia, la morosità sin dal mese di luglio 2023.
Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni come intimati, né, anche nel corso del giudizio, ha manifestato – nonostante finanche il termine concesso dal
Precedente Giudicante in sede di prima udienza di convalida ( cfr. verbale in atti del 27.12.2023) - la volontà di un pagamento anche meramente parziale del canone.
Anche in sede dell'udienza del 22.01.2024 dinanzi a Questo Giudicante alcun pagamento anche meramente parziale del canone ad opera dei conduttori è stato offerto nonostante il significativo arco temporale di morosità contestatole.
La detta riflessione offre la stura ad uno svariato ordine di valutazioni che da un lato confermano la fondatezza della domanda di parte attrice, dall'altro
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9 denotano allo stesso tempo, in omaggio al principio della ragione più liquida,
l'infondatezza di merito della domanda riconvenzionale azionata dai conduttori.
In proposito va osservato che la parte resistente, azionando, nelle proprie difese, l'eccezione cd. inadempimento – aspetto che non sfugge affatto al
Giudicante – ed interrompendo del tutto il pagamento del canone in via integrale non ha fornito, però, affatto prova – come peraltro anche eccepito dalla difesa di parte ricorrente ( cfr. deduzioni in memoria integrativa ) – dell'inutilizzabilità totale del bene che, anzi, anche nel corso del giudizio ed anche dopo la pronuncia dell'ordinanza di rilascio da parte del Tribunale ha continuato a detenere rilasciando l'immobile nel solo gennaio 2025.
Orbene - a fronte del pacifico perdurare nella detenzione dell'immobile stesso
- la condotta della conduttrice di totale sospensione del pagamento del canone non appare sorretta da idonea giustificazione non essendo né allegato né provato l'assoluta inutilizzabilità del bene.
In proposito non può non richiamarsi l'autorevole insegnamento della Suprema
Corte di Cassazione ( il riferimento è a Cassazione civile, sez. III, 27/09/2016,
n. 18987), più volte richiamato anche da Questo Tribunale, secondo cui la totale sospensione del canone ad opera del conduttore non è legittima quando, in buona sostanza, per la tipologia di riduzione del godimento si verifichi per effetto della sospensione cd. brutale del canone una complessiva alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In altri termini e sostanziali termini ritiene Questo Tribunale che, a fronte di una presunta inutilizzabilità parziale del bene, la sospensione non potrà che essere parziale mentre la sospensione totale ed assoluta del canone stesso si giustifica solo a fronte di un bene di fatto totalmente infruibile. In tal modo non si nega affatto cittadinanza all'operatività dell'eccezione di inadempimento ma si “legge” la stessa, proprio nella prospettiva dell'ermeneutica più recente, di
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10 buona fede che deve orientare la condotta di entrambi le parti nello svolgimento del rapporto obbligatorio. Se si consentisse infatti al conduttore, a fronte di qualsivoglia presunta doglianza, di sospendere del tutto il pagamento del canone verrebbe a frustrarsi del tutto la sinallagmaticità che è “l'essenza” negoziale del rapporto locatizio. Del pari e di converso se non si consentisse al conduttore di azionare mai l'eccezione di inadempimento verrebbe frustrata l'esigenza di tutela dello stesso a godere effettivamente del bene locato ed il dettato di cui all'art. 1578 c.c.
In tale meccanismo si sostanzia l'operatività effettiva della buna fede che
“bilancia” e “governa” la sinallagmaticità della locazione.
Diversa, infatti, in forza di tale prospettazione ermeneutica sarebbe stata l'eventuale ipotesi in cui la parte conduttrice offrendo il pagamento in misura almeno parziale del canone deduceva una parziale “infruibilità” del bene stesso, ma tale circostanza non è avvenuta nell'odierna vicenda.
Peraltro – occorre notare come palese anche dalla mera lettura delle conclusioni rassegnate dalla parte resistente in riconvenzionale – e con circostanza che corrobora le riflessioni sin qui svolte, che la stessa parte resistente oltre a formulare domanda di risoluzione per “colpa” del locatore ed azionare una pretesa risarcitoria, su cu si dirà infra, non ha inteso proporre una domanda cd. di riduzione del canone limitandosi a dedurre la presunta non debenza integrale del canone stesso pur continuando a detenere l'immobile anche dopo l'ordinanza di rilascio.
A fronte di tale condotta non essendo provata l'inutilizzabilità totale del bene a fronte della totale sospensione del canone appare evidente che la parte conduttrice non ha dato prova di un fatto impeditivo rispetto alla pretesa creditoria del locatore, limitandosi a dedurre che il mancato pagamento totale dei canoni sia connesso a “presunte” infiltrazioni di acqua e continuando,
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11 tuttavia, ad utilizzare pienamente il cespite per cui è causa senza allegare la
“misura” della presunta infruibilità del bene stesso;
né in proposito – in omaggio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato- giova rilevarlo - il Tribunale può vagliare domanda diverse da quelle espressamente proposte dalle parti che, eventualmente, ricorrendone i presupposti potranno successivamente azionare con lo strumentario offerto dal Legislatore.
Del pari infondata appare la domanda risarcitoria per danni alle persone dei conduttori del tutto generica sia in relazione all'an della pretesa, ma anche in merito al quantum. A fronte di tale genericità anche tale domanda riconvenzionale non può che essere rigettata in assenza, appunto, di un'allegazione delle conseguenze pregiudizievoli dello stesso presunto danno non potendosi ritenere che il danno conseguenza sia sostanzialmente “in re ipsa”.
In proposito, infatti, occorre assolutamente ricordare che il danno cd.
“conseguenza” deve sempre essere allegato e provato non potendosi ritenere implicitamente esistente nel mero evento.
Tali riflessioni offrono, dunque, la stura all'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori. In relazione al rilascio essendo lo stesso – come incontestato tra le parti – avvenuto deve dirsi cessata la materia del contendere confermandosi, in ogni caso, l'ordinanza di rilascio.
Da ultimo deve vagliarsi la domanda di parte ricorrente al pagamento del canone.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino al rilascio come richiesto in citazione, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità
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12 qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del
06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc
(Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991,
n.2693).”
In proposito all'odierna udienza il difensore di parte ricorrente ha puntualmente evidenziato che la morosità fino alla data del rilascio è pari ad euro 16.800,00
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13 e la detta circostanza oltre non essere oggetto ( in relazione al quantum ) oggetto di specifica contestazione è conforme alle previsioni negoziale in tema di canone.
Dalla detta somma deve essere detratto – stante l'espressa richiesta di parte resistente – la somma di euro 1.600,00 versata a titolo di deposito cauzionale atteso che la parte ricorrente – essendo pacificamente come dalla stessa dichiarato avvenuto il rilascio – non ha espressamente dedotto circostanze fattuale che ne giustifichino la ritenzione.
Per queste ragioni , dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori, gli stessi devono essere condannati al pagamento della somma di euro 15.200,00 per canoni di locazione- indennità fino al gennaio 2025 data di effettivo rilascio dell'immobile già detratto, da detta somma , il deposito cauzionale versato.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo di cui al
D.M. 55/2014 e 147/2022, in relazione allo “scaglione di riferimento”, considerando la pretermissione della fase istruttoria e la natura delle questioni affrontate comprensive anche delle spese di mediazione.
P.Q.M.
Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Napoli 1 in data 02.10.2020 al n. 012221 - Serie 3T, per il periodo dal 04.10.2020 al 03.10.2026, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli alla
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14 Via Bruno Falcomatà, 28, compiutamente identificato in atti e nel contratto di locazione allegato;
-dichiara cessata la materia in ordine al rilascio, confermando, in ogni caso, integralmente l'ordinanza di rilascio;
- condanna i resistenti – compiutamente identificati in atti – al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 15.200,00 per i canoni di locazione dal mese di luglio 2023 alla al gennaio 2025 già detratto da detta somma il deposito cauzionale versato e di cui si opera la compensazione;
- rigetta ogni domanda riconvenzionale in questa sede azionata della parte resistente;
- condanna i resistenti al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di euro 307,00 per spese ed euro 1700,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 28/05/2025
Il Giudice
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