REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione prima civile in persona del giudice designato dott. Virgilio Notari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 883/2022 del R.G.A.C., trattenuta in decisione all'udienza del 5/6/2025 senza concessione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede a Parte_1 P.IVA_1
Sant'Ambrogio sul Garigliano (FR), in Via Santa Maria, elettivamente domiciliata a LO (CE), in
Via Montano Dei Rossi, presso lo studio dell'avv. Francesco Cialella, dal quale è rappresentata e difesa giusta procura allegata alla citazione introduttiva attrice
E
(c.f. , nato a [...] il [...], Controparte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato a Cassino (FR), Via Gaetano Di Biasio n. 24, presso lo studio dell'avv.
GI AN, dal quale è rappresentato e difeso giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta del 2/5/2022 convenuto
(c.f. ), nata a [...] il [...], elettivamente Controparte_2 CodiceFiscale_2 domiciliata a Cassino (FR), in Via Torino n. 8, presso lo studio dell'avv. Eva Tiseo, dalla quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta del 2/5/2022 convenuta
MOTIVI DELLA DECISIONE CP_ Con atto di citazione notificato il 24/2/2022, la ha agito nei confronti dei signori Parte_1
e per ottenere l'accertamento giudiziale dell'inefficacia del contratto di Controparte_1 compravendita, redatto per atto notarile del 26/2/2021, pe effetto del quale i convenuti hanno Per_ acquistato dalla signora e dai signori , GI, Maria, e Persona_1 Per_2
[...]
la piena proprietà di alcuni fondi e fabbricati agricoli siti a Cassino (FR), in località Persona_4
Panaccioni, distinti in catasto al foglio 78, particelle 565, 334, 212, 335 sub 1, 646 sub 1 e 465 sub

1. A sostegno della domanda la società ha premesso di esercitare attività di coltivatrice diretta su terreni, appartenenti alla posti al confine con quelli divenuti di proprietà dei Controparte_3 convenuti. Ha fatto presente, nello stesso tempo, che il godimento di tali beni, distinti in catasto al foglio 78, mappali 211, 307, 308, le avrebbe consentito di esercitare la prelazione richiamata dall'art. 38 della legge n. 392/1978, se fosse stata messa al corrente dell'intenzione di vendere dei precedenti proprietari. A detta della le circostanze in esame le consentirebbero di riscattare i Parte_1 fondi e i fabbricati dei signori versando gli importi (rispettivamente, € 29.126,78 e € CP_1
20.560,08) che i due si erano impegnati a corrispondere nel 2021. In forza di quanto precede la società ha chiesto che il Tribunale la dichiari proprietaria del compendio immobiliare, fissi le modalità
1 di versamento del prezzo e ordini la trascrizione della relativa sentenza nei pubblici registri;
con vittoria di spese, competenze e onorari da distrarre in favore del difensore antistatario.
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Costituiti il 2/5/2022 con autonome comparse, i signori hanno eccepito che la CP_1 Parte_1 non è qualificabile come coltivatrice diretta in virtù dello stato di abbandono dei terreni condotti
[...] in affitto, dell'omessa dimostrazione dell'appartenenza di almeno la metà dei soci alla categoria e della configurazione in termini di società di capitali della compagine aziendale. Nella stessa prospettiva hanno osservato che il diritto di prelazione spetta all'affittuario dei terreni oggetto della compravendita o al proprietario del fondo o dei fondi confinanti, sicché l'attrice, in difetto di tali presupposti, anche a volerla includere nel novero dei coltivatori diretti, non potrebbe comunque esercitare in alcuna maniera il diritto di riscatto. Sul rilievo della palese infondatezza di ogni avversa pretesa i convenuti hanno concluso per il rigetto dell'azione e per il rimborso degli oneri processuali.
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Nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. la nel precisare la domanda, ha chiesto il Parte_1 riscatto dei “…terreni ubicati nel Comune di Cassino distinto al catasto al foglio 78 n. 1 particella 565 seminativo 5 nonché terreno distinto al foglio 78 particella 334 e 212 e foglio 78 particella 335 sub 1
e sub 2 e particella 464 sub 1 e sub 2 e 465 sub 1 e sub 2, 198, 334 e 561 e 565 intestate rispettivamente : a rispettivamente foglio 78 particella 335 sub 1 464 sub 1 Controparte_1
465 sub 1 particella 198, 212 e 334, foglio 78 particella 335 sub 2, foglio 78 particella Controparte_2
464 sub 2 foglio 78 particella sub 465 sub 2 foglio particella 561 e foglio 78 particella 565”.
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Dopo l'espletamento delle prove orali il geom. è stato nominato consulente tecnico CP_4
d'ufficio ai fini della verifica dell'ubicazione e dell'impiego per scopi agricoli dei fondi affittati dall'ente.
Acquisito l'elaborato peritale, all'udienza del 5/6/2025 la controversia è stata trattenuta in decisione.
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Delineati in tal modo i termini del contenzioso, il Tribunale reputa che la domanda vada respinta.
Come anticipato, nella citazione introduttiva e nella memoria ex art. 183, c. 6, n. 1 la Parte_1 ha preteso di esercitare la “prelazione agraria” su immobili e fondi acquistati dai convenuti
[...] richiamando l'art. 38 della legge n. 392/1978, riferibile, tuttavia, alla cosiddetta “prelazione urbana”.
Quest'ultimo istituto non può trovare applicazione nella vicenda della quale ci si occupa, non essendo CP_ stato instaurato alcun rapporto locatizio tra la società attrice e i signori e . Controparte_1
Ne deriva che l'oggetto del giudizio deve essere necessariamente circoscritto alla prelazione agraria.
E' noto, al riguardo, che l'art. 8 della legge n. 590/1965 attribuisce tale diritto e quello, connesso, all'esercizio del riscatto all'affittuario del fondo nei confronti del proprietario intenzionato ad alienarlo.
L'art. 7 della legge n. 817/1971 ha esteso la prelazione al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante con quello destinato al trasferimento, purché sul fondo non operi un affittuario, e all'imprenditore agricolo professionale proprietario del fondo confinante con quello messo in vendita.
Nelle proprie difese la si è proclamata conduttrice, e non già proprietaria, dei terreni Parte_1 confinanti con quelli acquistati dai signori . Non risulta che la società abbia agito in forza CP_1 di eventuali rapporti di mandato della a cui pacificamente appartengono i fondi. Controparte_3
Non ricorrono gli altri requisiti soggettivi pretesi dall'ordinamento per l'esercizio della prelazione.
La di conseguenza, non può dirsi titolare dei diritti azionati contro i convenuti. Parte_1
Nello stesso senso depone l'adesione del Tribunale all'orientamento propenso a negare la prelazione e il riscatto alle società agricole di capitali in virtù della tassatività dell'elencazione contenuta nelle disposizioni che la contemplano (Cass. 27/11/2023, n. 32917; cfr. ante Cass. 25/3/2016, n. 5952).
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I signori colgono nel segno anche quanto rilevano che l'istante non è coltivatrice diretta. CP_1
A fronte degli esiti contraddittori delle testimonianze sullo stato di abbandono dei terreni asseritamene coltivati dalla (confermato dai signori e , negato dal Parte_1 Pt_2 Parte_3 signor ) il geom. ha appurato che sui fondi l'attività Controparte_5 CP_4 agricola non era stata praticata nel decennio anteriore al sopralluogo, eseguito il 25/7/2024.
Il consulente ha segnalato anche che il giorno precedente all'accesso programmato in loco proprio “il
Sig. in qualità di delegato della Società stava Controparte_5 Parte_1 provvedendo, con mezzo meccanico e manualmente, a ripulire le spine e le erbacce dai fondi dati in affitto, di proprietà della società A quanto riferito dalle parti, tale azione è stata Controparte_3 CP_ fermata tempestivamente dai Sig.ri e , tramite l'ausilio della forza pubblica Controparte_1
(Carabinieri) che sono intervenuti sul posto, dove hanno riscontrato quanto accaduto e denunciato immediatamente alle autorità competenti per territorio. Infatti, nel corso del sopralluogo, a conferma di quanto accaduto, il sottoscritto ha riscontrato una piccola porzione dei fondi, dove era iniziato una parziale ripulitura interrotta dall'intervento del Sig. ” (così si esprime l'esperto). Controparte_1
Anche in relazione a tali profili della vertenza le pretese dell'attrice non possono che essere disattese.
E' assorbita ogni considerazione in merito alle ulteriori eccezioni sollevate dai signori . CP_1
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Secondo soccombenza, la è tenuta al pagamento in favore delle controparti degli Parte_1 oneri di giudizio, stimabili in virtù dei parametri previsti dal D.M. n. 55/2014 per le cause comprese tra € 26.001,00 e € 52.000,00 di media complessità nella misura di € 7.616,00 (€ 1.701,00 per esborsi, € 1.204,00 per la fase di studio, € 1.806,00 per la fase introduttiva, € 2.905,00 per le fasi di trattazione e decisione, unificate in assenza di concessione di termini per il deposito di scritti conclusionali), oltre a spese generali, accessori fiscali e contributi previdenziali dovuti per legge.
L'infondatezza della domanda sotto diversi profili e il tentativo, segnalato dal geom. di CP_4 alterare lo stato dei luoghi in vista del sopralluogo disposto dal professionista giustificano la condanna della società, ai sensi dell'art. 96, c. 3, c.p.c., al versamento ai signori di una somma CP_1 equitativamente determinata nell'importo corrispondente agli onorari liquidati in precedenza.
Restano definitivamente a carico della convenuta anche le spettanze dovute al consulente tecnico.

P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Cassino, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 883/2022 del
R.G.A.C., disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, così provvede;

➢ rigetta le domande di prelazione e riscatto proposte da Parte_1
➢ condanna al pagamento, in favore di , degli oneri di giudizio, Parte_1 Controparte_2 stimabili in € 7.616,00, oltre a spese generali, accessori fiscali e contributi previdenziali dovuti per legge;

➢ condanna al pagamento, in favore di , degli oneri di Parte_1 Controparte_1 giudizio, stimabili in € 7.616,00, oltre a spese generali, accessori fiscali e contributi previdenziali dovuti per legge;

➢ condanna al pagamento, in favore di , della somma di € Parte_1 Controparte_2
7.616,00 ai sensi dell'art. 96, c. 3, c.p.c.;
➢ condanna al pagamento, in favore di , della somma di € Parte_1 Controparte_1
7.616,00 ai sensi dell'art. 96, c. 3, c.p.c.;
➢ pone definitivamente a carico di le spese di consulenza tecnica;
Parte_1
➢ ordina all'Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Frosinone-Territorio e al Conservatore dei
Registri Immobiliari competente per territorio la cancellazione della trascrizione della domanda.
Cassino, 13/7/2025 il giudice Virgilio Notari
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