N. R.G. 1071/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SPOLETO
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, Agata Stanga, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 1071 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 4.3.2025 e vertente
T R A
P.I.: in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, P.I.: Parte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentate e difese P.IVA_2
dall'avv. Cristina Zinci
Parte attrice
E
, C.F.: , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._1
dall'avv. Cinzia Corbelli
Parte convenuta
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da note dattiloscritte trasmesse per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 4.3.2025, tenuta con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Parte attrice agisce in giudizio esponendo di aver, in data 15.2.2018, ricevuto dal convenuto incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di sua proprietà al prezzo di €
250.000,00; di aver pubblicizzato l'immobile presso i propri canali e di aver organizzato pagina 1 di 9 numerose visite con i potenziali acquirenti;
che , dopo aver visitato l'immobile, Persona_1
avrebbe formulato la proposta di acquisto dell'immobile del convenuto in data 21.12.2018 al prezzo richiesto dal convenuto di € 250.000,00; che immotivamente la proposta non sarebbe stata accettata dal convenuto.
L'attrice avrebbe diritto al pagamento della penale di € 7.500,00 pari al 3% del prezzo di vendita, prevista in contratto per il caso in cui il venditore non avesse accettato l'offerta di acquisto proposta alle condizioni di vendita esplicitate nell'incarico; diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno, pari ad € 7.500,00, che parte attrice avrebbe incamerato quale provvigione dall'acquirente.
La parte formula le seguenti conclusioni: “dichiarare tenuto e condannare il convenuto
a corrispondere alle società attrici, per le causali di cui in premessa, la Controparte_2
complessiva somma di € 15.000,00 di cui € 7.500,00 a titolo di penale per non aver accettato l'offerta di
acquisto dalle stesse proposta alle condizioni di vendita cui all'incarico ed ulteriori € 7.500,00 per
refusione del mancato guadagno determinato dal non aver potuto percepire la provvigione di cui alla
lettera di conferimento incarico neppure dall'acquirente;
con vittoria di spese del presente giudizio”.

2. Il convenuto contesta la fondatezza delle avverse domande sull'assunto che il rifiuto dell'offerta di acquisto sarebbe giustificato: l'attrice avrebbe, in violazione della buona fede,
procacciato una proposta non conforme alle condizioni dell'incarico, per tali dovendosi intendere non soltanto quelle risultanti dal documento prodotto dalla controparte, ma anche quelle verbalmente concordate con l'attrice in occasione del conferimento alla stessa dell'incarico di mediazione.
In particolare il convenuto avrebbe rappresentato all'attrice che l'immobile non sarebbe stato consegnato prima di 15 mesi dalla stipula del contratto preliminare, avendo egli l'esigenza di edificare un nuovo immobile sul terreno non oggetto della compravendita;
che alla stipula del preliminare l'acquirente avrebbe dovuto versare un acconto sul prezzo pari ad
€ 120.000,00.
pagina 2 di 9 In ogni caso la proposta procacciata dalla controparte non sarebbe rappresentativa dell'intenzione del terzo acquirente di impegnarsi all'acquisto, avendo quest'ultimo fissato un termine di soli tre giorni per l'accettazione della proposta da parte del convenuto e non avendo neanche indicato le proprie generalità.
Il convenuto conclude nel seguente modo: “accertata l'assenza di valida proposta d'acquisto,
respingere la domanda avversaria in quanto del tutto infondata in fatto ed in diritto con vittoria di
spese di lite;
in subordine accertata la difformità della c.d. proposta di acquisto trasmessa rispetto alle
condizioni di vendita (modalità e termini di pagamento, tempi di consegna dell'immobile), in ragione
della violazione dell'obbligo di ordinaria diligenza delle attrici che non hanno fornito una corretta e
completa informazione ai potenziali acquirenti, respingere comunque la domanda avversaria in quanto
del tutto infondata in fatto ed in diritto, sempre con vittoria di spese di lite”.

3. La causa viene istruita mediante i documenti prodotti dalle parti, la prova per testi e l'interrogatorio formale del convenuto.

4. In primo luogo trova applicazione alla fattispecie all'esame del Tribunale il codice del consumo, essendo incontroverso che l'attore abbia agito nella vicenda negoziale controversa nell'esercizio della propria attività imprenditoriale e che il convenuto abbia agito quale consumatore;
contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice negli scritti conclusivi, ricorrono anche i requisiti oggettivi della disciplina consumeristica, posto che il contratto stipulato tra le parti, lungi dall'avere ad oggetto la creazione di beni immobili o la costituzione o il trasferimento di diritti su beni immobili, è un contratto di mediazione, riconducibile alla nozione di prestazione di servizi prevista dall'art. 3, c. 1, lett. e) del codice del consumo.
Il giudice nazionale, investito di una controversia cui si applica la dir. n. 1999/44/CE, è
tenuto, a partire dal momento in cui dispone degli elementi di diritto e di fatto o possa disporne su semplice domanda di chiarimenti, a verificare se l'acquirente possa essere qualificato come "consumatore', anche se questi non ne abbia espressamente rivendicato la qualità.
pagina 3 di 9 5. Individuata la disciplina applicabile, il Tribunale con ordinanza dell'8.1.2025 rileva d'ufficio ex art. 101, c. 2, c.p.c. la potenziale vessatorietà della clausola azionata dall'attrice e assegna alle parti un termine per memorie sulla questione rilevata.
L'accertamento sulla vessatorietà della clausola costituisce, invece, un dovere officioso del giudice, tenuto a rilevare, anche d'ufficio la nullità di una clausola che, nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista, determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto

5.1. In argomento, qualora sia previsto in contratto - per il caso in cui il conferente l'incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l'affare propostogli dal mediatore -
un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l'ipotesi di conclusione dell'affare, il giudice deve stabilire se tale clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell'art. 33, comma 1 codice del consumo,
salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell'affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l'attività sino a quel momento esplicata
(Cass., n. 22357/2010).
La previsione dell'obbligo di corrispondere un compenso all'intermediario può, infatti,
avere causa nella remunerazione dell'attività del mediatore di ricerca di un interessato, nel caso in cui il conferente l'incarico rifiuti (anche se ingiustificatamente) di concludere l'affare col terzo indicato dal mediatore e che abbia fatto un'offerta coincidente con le aspettative del conferente.
Nel caso di specie nel contratto di mediazione è contenuta la clausola azionata da parte attrice, secondo cui il venditore avrebbe corrisposto al mediatore una “penale”, in misura pari al 3% del prezzo di vendita indicato in € 250.000,00, se la vendita non fosse stata conclusa per mancata accettazione da parte del venditore dell'offerta di acquisto proposta alle condizioni di cui all'incarico di mediazione (doc. n. 1, all. atto di citazione).
Nonostante il riferimento contenuto nel contratto, la previsione negoziale non si sostanzia in una penale, posto che l'obbligo di pagamento della somma risulta svincolato da qualsivoglia inadempimento del convenuto alle obbligazioni derivanti a suo carico dal pagina 4 di 9 contratto di mediazione: soccorre, a tal uopo, la giurisprudenza di legittimità citata, secondo cui, in caso di mancata conclusione del contratto per scelta di chi aveva conferito l'incarico, la somma equivalente alla provvigione è dovuta a titolo non di "penale" (che presuppone un inadempimento incompatibile con la mediazione, giacché chi conferisce l'incarico non assume l'obbligo di contrarre), ma di corrispettivo dell'opera del mediatore, al quale era stato conferito l'incarico.
Il caso della penale ricorre nell'ipotesi -diversa da quella di specie- in cui venga in contratto previsto che il rifiuto di concludere il contratto da parte di chi abbia conferito l'incarico tragga origine dalla sussistenza, originaria o sopravvenuta, di circostanze ostative alla conclusione stessa, di cui la stessa parte abbia omesso di informare il mediatore al momento del patto o cui abbia dato causa successivamente: in tale caso sarebbe configurabile una responsabilità di chi abbia conferito l'incarico di mediazione per violazione dei doveri di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c.; la previsione dell'obbligo di pagare comunque la provvigione o somma equivalente integrerebbe, allora, una clausola penale e sarebbe soggetta al diverso apprezzamento di cui all'art. 33, comma 2, lett. f, del codice del consumo, concernente la presunzione di vessatorietà delle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva (Cass., n.
22357/2010).

5.2. Poiché nell'ipotesi in esame non è previsto che il compenso sia parametrato all'attività
svolta dal mediatore, essendo, invece, pattuito che il compenso abbia misura identica a quella stabilita per l'ipotesi di conclusione dell'affare, e poiché il rifiuto alla conclusione dell'affare non configura un inadempimento del venditore -che non è, in forza del contratto di mediazione, obbligato alla stipula del contratto di compravendita procacciato dal mediatore-,
spetta al giudice stabilire se, in relazione al caso di mancata conclusione dell'affare per scelta di chi ha conferito l'incarico, vi sia squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti (art. 1469 bis c.c., comma 1; ora art. 33, comma 1, del codice del consumo).
Ebbene il Tribunale ritiene squilibrata in favore del professionista la clausola citata:
manca, in primo luogo, qualsiasi criterio che consenta di ricollegare il compenso all'entità
pagina 5 di 9 dell'attività prestata dal mediatore, con particolare riferimento al numero di visite svolte nell'immobile del convenuto e alla mole di contatti intrattenuti con i potenziali acquirenti e con il venditore;
lo squilibrio è pure evidente ove si consideri che, nonostante il lasso di tempo intercorso tra il conferimento dell'incarico (febbraio 2018) e la trasmissione al convenuto della proposta (dicembre 2018), costituisce circostanza pacifica -eccepita dal convenuto e non contestata dall'attore- che nei primi otto mesi di svolgimento dell'incarico siano state svolte dal mediatore soltanto due visite.
La clausola contrattuale finirebbe, allora, per riconoscere all'attrice il diritto al compenso in via automatica, non essendo possibile raccordare il compenso preteso dal convenuto allo svolgimento dell'attività di ricerca dei terzi interessati all'affare e dell'attività propedeutica;
la medesima costituisce, pertanto, a favore dell'agente immobiliare una rendita di posizione,
andando ad incidere negativamente sull'equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto.
Il "significativo squilibrio" a danno del consumatore viene ravvisato in base a un'analisi delle disposizioni nazionali applicabili in mancanza di un accordo tra le parti e, nell'ipotesi al vaglio, soccorre l'art. 1755 c.c., laddove fa coincidere la maturazione del diritto alla provvigione con la "conclusione dell'affare”, che nella specie è mancata.
La presunzione di vessatorietà non è vinta dall'attrice professionista, che non fornisce la dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell'individualità, serietà ed effettività (art. 34, c. 4, codice del consumo).

6. Esclusa, per le esposte ragioni, la fondatezza della domanda attorea di condanna del convenuto al pagamento della somma stabilita con la clausola abusiva, si valuta il merito della domanda risarcitoria spiegata dall'attrice, con cui la medesima aziona il diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno, pari ad € 7.500,00, in tesi corrispondente alle somme che l'attrice avrebbe incamerato dal terzo acquirente quale provvigione, se il convenuto non avesse rifiutato la proposta di acquisto procacciata dall'attrice.
pagina 6 di 9 La domanda si fonda sul carattere immotivato del rifiuto opposto dal convenuto alla proposta di acquisto procacciata dall'attrice, che sarebbe, in tesi, coincidente con quella risultante dal contratto di mediazione.
L'attore ipotizza, pertanto, la responsabilità del convenuto per violazione dei doveri di correttezza e buona fede di cui all'art. 1375 c.c., che avrebbero imposto al convenuto di informare l'attrice circa la sussistenza, originaria o sopravvenuta, di circostanze ostative alla conclusione del contratto di compravendita alle condizioni risultanti dall'incarico di mediazione (cfr. prima memoria istruttoria di parte attrice).
Il convenuto eccepisce il carattere giustificato del proprio rifiuto, sostenendo di aver rappresentato all'attrice, sin dal momento del conferimento dell'incarico di mediazione, che l'immobile non sarebbe stato consegnato prima di 15 mesi dalla stipula del contratto preliminare, avendo egli esigenza di edificare un nuovo immobile sul terreno non oggetto della compravendita;
che alla stipula del preliminare l'acquirente avrebbe dovuto versare un acconto sul prezzo pari ad € 120.000,00.
L'eccezione del convenuto trova riscontro nei documenti e nell'istruttoria orale svolta: in occasione dell'incontro in cui è stato conferito il mandato all'attrice (febbraio 2018) il convenuto ha rappresentato che l'immobile non sarebbe stato consegnato prima di 15 mesi dalla stipula del contratto preliminare, avendo egli esigenza di edificare un nuovo immobile sul terreno non oggetto della compravendita;
che alla stipula del preliminare l'acquirente avrebbe dovuto versare un acconto sul prezzo pari ad € 120.000,00 (cfr. testimonianza resa da all'udienza dell'8.7.2022). Testimone_1
Se anche non si ritenesse decisiva questa testimonianza, andrebbe comunque ritenuta configurabile la sopravvenuta conoscenza in capo all'attrice e per effetto della comunicazione da parte del convenuto delle predette circostanze, da intendersi come ostative alla conclusione del contratto di compravendita alle condizioni risultanti dall'incarico di mediazione.
A questa conclusione si perviene in base alla testimonianza resa da Testimone_2
all'udienza dell'8.7.2022, il quale, in risposta al capitolo 7 della seconda memoria istruttoria di pagina 7 di 9 parte attrice (“Il signor ha dichiarato (nel dicembre 2018) che “i termini della vendita CP_2
erano cambiati” rispetto alle condizioni, di cui all'incarico conferito alle agenzie immobiliari”), afferma “Si è vera la circostanza, disse così” e, in risposta al capitolo a della terza memoria istruttoria di parte convenuta (“vero che in occasione della visita del
10/12/2018 la cliente chiedeva al Sig. informazioni in ordine ai tempi di consegna CP_2
dell'immobile, e costui le spiegava che la casa non sarebbe stata liberata prima della fine dell'anno successivo perché sarebbe stato necessario edificare un altro fabbricato sul terreno prospiciente a causa delle sopraggiunte esigenze del nucleo familiare dovute al suo trasferimento lavorativo”), afferma “Non ricordo in modo specifico che cosa ci disse in quell'occasione; ricordo solo che ci rappresentò che erano cambiate le condizioni e che voleva un anticipo di circa la metà del prezzo e che l'atto lo avremmo potuto fare dopo circa uno o due anni dopo”.
Anche i documenti in atti sono rappresentativi della comunicazione da parte del convenuto delle condizioni di vendita del bene: in particolare la mail del convenuto con cui il medesimo, in data 12.12.2018 -e quindi prima della formulazione della proposta da parte dell'acquirente, che risulta datata 21.12.2018 (doc. n. 2, all. atto di citazione)-, informa l'attrice della necessità che alla data del preliminare venga versato un acconto del prezzo pari ad €
120.000,00 e che la disponibilità dell'immobile sarebbe stata trasferita a distanza di 12-15 mesi dalla stipula del preliminare (doc. n. 4, all. comparsa di costituzione e risposta).
Nonostante l'attrice fosse edotta delle -mutate- esigenze del venditore, la medesima gli ha trasmesso una proposta di acquisto non coincidente con le condizioni dal medesimo richieste, omettendo evidentemente anche di riferire al potenziale acquirente le condizioni di vendita a lei conosciute.
Tirando le fila delle motivazioni svolte, non viene in rilievo la responsabilità del convenuto per violazione dei doveri di correttezza e buona fede di cui all'art. 1375 c.c., in ossequio ai quali il medesimo ha informato l'attrice delle ragioni ostative alla conclusione dell'affare alle condizioni risultanti dall'incarico di mediazione come cristallizzato nel pagina 8 di 9 documento versato in atti;
la domanda risarcitoria spiegata dall'attrice è, pertanto, infondata e viene respinta.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attrice e si liquidano nel dispositivo che segue, ai sensi del D.M. 55/2014 e ss.mm., tenendo conto del valore e della media complessità
della controversia.

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Spoleto, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) respinge le domande dell'attrice;
2) condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuto, delle spese di lite, liquidate in € 5.077,00 per compensi, oltre a i.v.a., c.p.a. e spese generali del 15%.
Così deciso in Spoleto, il 16.4.2025
Il Giudice
Agata Stanga
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