TRIBUNALE DI AVELLINO
VOLONTARIA GIURISDIZIONE
Il tribunale composto dai seguenti magistrati:
1) dott. Maria Iandiorio presidente relatore ed estensore
2) dott. Pasquale Russolillo Giudice
3) dott. Paola Beatrice giudice ha pronunciato il seguente
DECRETO
Nel procedimento iscritto al n. 428/2025 R.G.V.G.
TRA
nato ad [...] il [...], (c.f.: ); Parte_1 C.F._1 Parte_2
nata ad [...] il [...], (c.f.: );
[...] C.F._2 Parte_3
nato a [...] il [...], (c.f.: ); , nata C.F._3 Parte_4
ad Imperia il 23.05.1971 (c.f.: ), rappresentati dall'Avv. Francesca Festa CodiceFiscale_4
RICORRENTI
E
, C.F. , rappresentato dall'Avv. Graziella De Marco Controparte_1 C.F._5
RESISTENTE ha pronunciato il seguente
DECRETO
Con ricorso depositato in data 26.2.2025, i ricorrenti, nella qualità di proprietari di unità immobiliari ad uso abitativo ubicate nel fabbricato condominiale sito in Avellino alla via P.S. Mancini n.128,
facenti parte del Condominio denominato “Intercondominio Via Mancini 70/118/128 – via Campane
3/23 di Avellino, (c.f.: ), di cui è amministratore p.t. il resistente Dott. P.IVA_1 CP_1
, nominato con delibera di assemblea condominiale del giugno 2012, hanno esposto che fin
[...]
dall'anno 2019 ad oggi il citato amministratore condominiale non ha provveduto a redigere il rendiconto annuale della gestione, né tantomeno ha provveduto a convocare l'assemblea per la relativa approvazione ai sensi dell'art. 1130, n. 10 c.c.; che tale condotta omissiva autorizza ex art. 1129 c.11 e c.12 c.c. la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale p.t.

Per questi motivi

, hanno richiesto decreto di revoca ex art. 1129 c.c. del predetto amministratore condominiale p.t. e di liquidazione delle spese legali ai sensi del comma 11 dell' art. 1129 c.c. o comunque, “in via meramente subordinata alla precedente richiesta, tenuto conto che il resistente
non ha provveduto a convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o, comunque,
che non si sono raggiunte le maggioranze di legge per la nomina, Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito
nominare l'amministratore condominiale ai sensi degli artt. 1105, comma 4 c.c. e 1129 comma 1 c.c.
in sostituzione del resistente (cfr. Cass. Civ. Sez II, ordinanza 08.07.1921, n. 19436 (rv. 661697-01),
in CED Cass. 2021)”.
Si è costituito il quale ha evidenziato come la revoca dell'amministratore comporti Controparte_1
la prova di un danno concretamente subito dal con comportamenti che facciano Parte_5
sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo e ancora i fondati sospetti di gravi irregolarità
devono, tuttavia, consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione”. (Tribunale di Milano n. 1963 20/06/2018). Ha ribadito come la giurisprudenza maggioritaria afferma che le gravi irregolarità devono essere valutate in relazione al rapporto di fiducia laddove senza elisione di questo rapporto una irregolarità, seppur grave, non può essere sufficiente a determinare la revoca. “La ricorrenza in
concreto di una delle irregolarità tipizzate dal legislatore non esime il giudice da una valutazione
circa la concreta gravità della condotta tenuta dall'amministratore e delle relative conseguenze,
tale da elidere il rapporto fiduciario che necessariamente deve legarlo al condominio” ( così Trib
Catania 16/10/2018; in senso conforme Corte d'Appello di Cagliari 10/07/2018).
Va, preliminarmente, censurato l'invio di memorie non autorizzate da parte dei ricorrenti e fatte pervenire sul fascicolo telematico a procedimento già in riserva.
Le stesse vanno espunte comportando una grave violazione dei termini del contraddittorio.
Passando alla disamina del merito, il ricorso va rigettato.
Dalla casistica giurisprudenziale emerge che le maggiori occasioni di contenzioso sono sorte in riferimento all'interpretazione e valutazione della sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità; al riguardo, i margini di discrezionalità del giudice.
In linea generale si è detto che una grave irregolarità che non si traduca in un immediato danno o pericolo di danno per il condominio non è idonea a provocare la revoca dell'amministratore,
potendo sempre l'assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso (T. Napoli
13.12.1994); che l'ipotesi ricorre quando gravi comportamenti dell'amministratore facciano venir meno il necessario rapporto di fiducia che lo deve legare ai condomini, situazione che «è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti» (T. Modena 17.5.2007); che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l'unico limite della gravità; che la revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità, avente funzione sussidiaria rispetto alla competenza dell'assemblea ad esaminare la questione, deve fondarsi su elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio (T. Napoli 18.11.1994); ed anche che la fattispecie non si può ravvisare ogni qualvolta l'assemblea condominiale abbia adottato deliberazioni nulle o annullabili e l'amministratore si sia limitato a darvi esecuzione, perché in tale ipotesi il condomino che si ritiene leso ha il più agevole e corretto rimedio dell'impugnazione della delibera (T. Firenze 22.4.1991.
In dettaglio ed a titolo puramente esemplificativo, è stata esclusa la sussistenza di una grave irregolarità in C. 8837/1999; T. 7.9.2000; 23.7.1997; CP_2 Controparte_3 CP_4
18.2.1997. È stata riconosciuta da 29.9.1993, in un caso in cui l'amministratore faceva Parte_6
affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul suo conto personale, anziché
su un conto separato del condominio. In ordine alla mancata rendicontazione per un biennio, si è
precisato che tale ipotesi non ricorre qualora l'amministratore comunque rediga e presenti ai singoli condomini una relazione contabile semestrale evidenziante una chiara situazione contabile
(T. 18.2.1997; contra: A. Bari 15.5.1997, secondo cui l'amministratore è tenuto a rendere CP_4
in sede assembleare il conto della gestione e non semplicemente attraverso una semplice informativa semestrale inviata ai condomini).
Ai sensi dell'articolo 1129 co. 10 c.c., la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria sul ricorso di ciascun condomino nel caso previsto dall'articolo 1131 c.c.,
ovvero quando non renda il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità; l'articolo aggiunge,
altresì, che in caso di mancata revoca dell'amministrazione da parte dell'assemblea, ciascun condomino che riscontri detti irregolarità può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Elenca, poi, le cause specifiche e legislativamente tipizzate, che costituiscono quelle gravi irregolarità giustificanti la revoca giudiziaria.
Esse sono l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale,
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari amministrativi nonché di deliberazioni dell'assemblea, la mancata apertura ed utilizzazione del conto su cui devono transitare le somme ricevute a qualunque titolo dal o da terzi, la gestione che crei confusione tra Parte_5
patrimonio del e patrimonio personale dell'amministratore, l'avere acconsentito alla Parte_5
cancellazione delle formalità eseguite sui registri immobiliari per un credito insoddisfatto a tutela dei diritti del , la mancata cura dell'azione promossa per la riscossione di somme Parte_5
dovute al l'inottemperanza agli specifici obblighi di cui all'articolo 1130 nn. 6, 7 e 9, Parte_5
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129
c.c..
Dette irregolarità, specificamente elencate nell'undicesimo comma dell' art. 1129 c.c., devono ritenersi meramente esemplificative, dovendo essere completate da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo (cfr. Trib. Milano, sentenza del 10.5.2018).
È pacifico che la convocazione dell'assemblea è uno degli obblighi fondamentali dell'amministratore, regolato dall'art. 1130 del Codice Civile, in quanto non costituisce solo un momento fondamentale di incontro e di discussione per i condomini, ma rappresenta anche un'opportunità per monitorare la gestione economica e amministrativa del condominio.
L'amministratore per legge è tenuto a convocare l'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario per l'approvazione dei bilanci condominiali.
La giurisprudenza oramai dominante è pacifica anche sul punto di ritenere sussistente il predetto inadempimento nell'ipotesi di approvazione tardiva, anche se i bilanci vengono deliberati all'unanimità. Tanto premesso, se l'amministratore di condominio non convoca l'assemblea, i condomini possono provvedere a inviare, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., un sollecito tramite PEC o posta raccomandata all'amministratore allo scopo di ottenere la fissazione della data. Dalla ricezione,
quest'ultimo avrà dieci giorni per adempiere ai propri obblighi.
Nella fattispecie in esame non è stata fornita la prova di avere sollecitato la convocazione dell'assemblea da parte dei ricorrenti né alcun danno concreto ed effettivo subito dagli stessi e derivanti dalla violazione.
Come correttamente rilevato dalla parte resistente, infatti, non basta assumere genericamente una serie di inadempienze o di irregolarità quando queste non determinino una effettiva mala gestione del e quando non vi sia alcuna paralisi delle attività condominiali. Parte_5
, infatti, ha dedotto di avere sempre svolto con efficienza le sue mansioni di Controparte_1
amministratore del condominio e di non avere formalizzato le decisioni attraverso delibere e iter specifici, contando sulla armonia e sul rapporto di reciproca fiducia tra tutti i condomini.
In particolare, analizzando la documentazione prodotta, il resistente ha documentato di essersi attivato per la manutenzione di portone, citofono, lampade, nottolino chiave ascensore, luci notturne, ascensore, interventi che risultano debitamente fatturati.
In definitiva, è possibile affermare che non si ravvisa alcun inadempimento di tipo sostanziale poiché ha documentato e dimostrato di avere sempre svolto le proprie attività Controparte_1
con efficienza e correttezza. Non risulta che vi siano altre doglianze volte a supportare le lamentele del ricorrente;
questo, chiaramente, non significa che il Tribunale non debba esaminare la doglianza del singolo condomino ove questa sia fondata e tuttavia la mancanza di adesione degli altri condomini a fronte di una documentazione così robusta attestante il corretto svolgimento di un operato di tipo sostanziale non può che evidenziare come il nella Parte_5
sostanza funzioni. In sintesi e in via generale con pronuncia alla quale questo Tribunale aderisce, il Tribunale , Roma,
17/11/2021 ha ribadito che “il procedimento di revoca giudiziale
dell'amministratore di condominio ha carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo
della volontà assembleare e risulta ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace
tutela della corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di
grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore”.
Nel caso di specie i ricorrenti non hanno provato alcun danno subito dal;
non è stata Parte_5
indicata né rappresentata la necessità di procedere alla nomina di un nuovo amministratore a causa della paralisi di gestione dell'amministrazione in corso, tanto è vero che non vi è stata alcuna adesione da parte degli altri condomini.
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Stante la natura contenziosa del procedimento svolto, le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo


P.Q.M.


Rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 1100,00 per compenso professionale oltre Iva e Cpa nonché spese generali al 15% con attribuzione all'Avv. Graziella De
Marco.
Avellino 10/6/2025
Il presidente relatore estensore
Dott.ssa Maria Iandiorio