REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Sezione Civile
N. R.G. 2669/2023
Il giudice del Tribunale di Trento, dott.ssa Enrica Poli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al N. R.G. 2669 del ruolo generale dell'anno 2023 promosso da
C.F. Parte_1 C.F._1 con l'Avv. MAURIZIO DONINI e con l'Avv. GIANPIERO LUONGO, per procura alle liti allegata telematicamente all'atto di citazione;

ATTORE
contro
(C.F. ) CP_1 C.F._2
(C.F. ) CP_2 C.F._3
(C.F. ) CP_3 C.F._4
(C.F. ) CP_4 C.F._5 con l'Avv. DAVID COVI e con l'Avv. FABIO PASQUALE ANTONIO SALVATORE, per procura alle liti allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI
Conclusioni delle parti: Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni ex art. 189
c.p.c., con note da intendersi qui integralmente trascritte
per parte attrice: “nel merito come in atto di citazione di data 19.11.2023 e in via istruttoria come in seconda memoria integrativa ex art. 171 ter cpc di data 22.04.2024, con rigetto di ogni istanza avversaria”; “risolvere il contratto concluso tra l'attore e il signor a seguito dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto CP_5 dd. 15 luglio 2020 per inadempimento dei convenuti eredi del signor e per CP_5 l'effetto condannare i medesimi al risarcimento del danno in misura pari al maggiore importo tra quello della penale pattuita all'art. 9 della accettata proposta irrevocabile di acquisto e quello risultante dalla differenza tra il valore della p.ed. 3476 C.C. Trento ed il prezzo per essa convenuto nel contratto concluso tra le parti, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge dovuti;
- in ogni caso: con vittoria di spese processuali”; per parte convenuta: “IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO - accertare e dichiarare che la condizione sospensiva dedotta nel Contratto tramite la “postilla” non si è tempestivamente avverata, ove necessario anche previa declaratoria in merito alla fissazione del termine per l'avveramento della stessa;
di conseguenza, - accertare e dichiarare l'inefficacia del Contratto per mancato tempestivo avveramento della condizione sospensiva e rigettare tutte le domande attoree in quanto infondate, in fatto e in diritto, per i motivi di cui in narrativa;
IN SUBORDINE - nella denegata ipotesi di soccombenza e condanna dei convenuti al risarcimento del danno subito dall'attore, limitare lo stesso all'importo della penale dedotta nel Contratto, come ridotta nella misura ritenuta di giustizia e, in ogni caso, nei limiti del residuo attivo dell'eredità accettata dai convenuti con beneficio d'inventario in conformità alla relativa disciplina, per i motivi di cui in narrativa;
IN OGNI CASO, con vittoria di spese e competenze professionali, inclusa la maggiorazione del 30% ex art. 4, comma 1bis, DM 55/2014, per l'uso di collegamenti ipertestuali ai documenti prodotti. IN VIA ISTRUTTORIA (omissis)”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Sui fatti di causa.
L'attore agisce in giudizio esponendo:
-di aver formulato, in data 15-7-2020, proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sito a Trento, via Petrarca, p.ed. n. 3476 C.C., per il prezzo di euro 1.950.000,00 da versarsi al momento del rogito;

-che detta proposta individuava nel 15-7-2020 il termine ultimo per l'accettazione e nel 31-12-2020 quello per la stipula del rogito notarile, oltre a penale (pari al 20% del valore dell'immobile sub punto 2, salvo il maggior danno) in caso di inadempimento all'obbligo di trasferimento nonostante l'acquisizione della proprietà del bene, nonché alla condizione qualificata come sospensiva secondo cui “qualora l'intesa con la
Provincia Autonoma di Trento non si perfezionasse, la presente proposta irrevocabile di acquisto è da considerarsi nulla e non vi sarà nessun onere per le parti”;
-che la trattativa con la Provincia Autonoma di Trento non si perfezionava prima del
30-12-2020;
-che il promittente alienante decedeva il 19-2-2021, lasciando quali eredi CP_5
universali i figli, qui convenuti;

pag. 2/10 -che questi ultimi, in data 23-6-2023, concludevano “permuta con conguaglio” con la
Provincia Autonoma, contemplante fra l'altro il trasferimento in proprio favore della p.ed.
3476 C.C., contestualmente addivenendo a compravendita in relazione al medesimo immobile con la società Parte_2
tutto quanto premesso in fatto, l'attore deduce la conclusione di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, con termine di adempimento fissato per la data del 30-12-2020, nondimeno escludendo l'operatività di detta ultima data con riguardo all'avverarsi della condizione pattuita fra le parti, correlata alla “intesa” con la Provincia Autonoma di
Trento, al contempo altresì escludendo che la riferita data del 30-12-2020 potesse qualificarsi quale termine di efficacia o come termine essenziale;
sulla base delle superiori allegazioni, contestano il grave inadempimento dei convenuti alle obbligazioni di cui al contratto dd. 15-7-2020 e, per l'effetto, richiedono la risoluzione dello stesso e la condanna dei convenuti al risarcimento del danno da determinarsi nel maggior importo fra la penale pattuita sub art. 9 della proposta e quello corrispondente alla differenza fra il valore della p.ed. 3476 e il prezzo convenuto, oltre rivalutazione e interessi.
Nel costituirsi in giudizio i convenuti allegano che:
-il contratto fra il de cuius e l'attore ha visto l'apposizione di postilla recante la menzionata condizione sospensiva, tale da aver determinato l'inefficacia della proposta in difetto di avveramento dell'evento previsto (la conclusione di intesa con la Provincia
Autonoma di Trento) entro il termine ultimo per la stipula del rogito notarile, ossia il 31-
12-2020;
-l'inefficacia dell'accordo fu comunicata all'attore in data 9-1-2021;
-la permuta con la P.A.T. si è perfezionata nel luglio 2023, a tre anni di distanza dalla stipula dell'accordo;
-alla data di stipula di quest'ultimo, la proprietà dell'immobile c.d. AS LE
(oggetto dell'eventuale permuta nei rapporti con la Provincia) apparteneva al de cuius soltanto per la quota del 48%, la restante risultando in capo ai convenuti in forza di donazione del 19-12-2016;
i convenuti invocano, quindi, l'inefficacia dell'accordo, sostenendo che il termine ultimo del 31-12-2020 non potesse che afferire anche all'avveramento della permuta nei pag. 3/10 rapporti con la Provincia Autonoma di Trento;
che la condizione sospensiva di cui alla c.d. postilla non ha eliso la pattuizione circa il riferito “termine ultimo” per la conclusione del definitivo;
aggiungono, in subordine, il carattere sproporzionato ed eccessivo della penale (390.000,00) rispetto al danno in ipotesi causato dall'inadempimento; conclusivamente richiedendo accertarsi l'inefficacia del contratto per mancato tempestivo avveramento della condizione e per l'effetto il rigetto delle domande attoree;
in subordine, limitarsi il danno alla penale come ridotta nella misura ritenuta di giustizia, in ogni caso nei limiti del residuo attivo dell'eredità accettata con beneficio di inventario.
Depositate le rispettive memorie ex art. 171 ter c.p.c. e verificata in sede di prima udienza l'impossibilità di addivenire a una definizione conciliativa della vertenza, la causa, previa precisazione delle rispettive conclusioni e previo deposito degli scritti conclusionali, è stata rimessa in decisione come da ordinanza del 16-4-2025.
2. Sull'infondatezza della domanda attorea.
In fatto, il contratto del 15-7-2020 (doc. 1 att.), concluso sulla base della proposta di acquisto proveniente dall'attore-promissario acquirente in uno all'accettazione da parte di quest'ultimo della condizione finale apposta dallo Spaur-promittente alienante (come precisato dal medesimo attore nell'interesse di quest'ultimo), integra, come pacifico fra le parti, preliminare di compravendita di cosa altrui.
Per meglio precisare, il de cuius dei convenuti si impegnò al trasferimento in favore dell'attore di bene, al momento della stipula dell'accordo nella proprietà della Provincia
Autonoma di Trento, nella prospettazione del relativo successivo acquisto a mezzo di permuta, nell'alveo di un'intesa definita in seno alla proposta di acquisto “in corso di definizione” che avrebbe interessato l'immobile c.d. AS LE, quest'ultimo di proprietà del de cuius per la quota del 48% e per la restante dei medesimi convenuti.
Il contratto preliminare del luglio 2020 fa menzione espressamente sia dell'altruità del bene, sia delle modalità di futura acquisizione (la permuta di cui all'intesa in corso di definizione con la Provincia) antecedente al rogito notarile (momento quest'ultimo in cui era altresì previsto il versamento del prezzo). La proposta formulata dall'attore reca riferimento espresso anche alla circostanza della proprietà del bene destinato alla permuta
(AS LE) in capo alla parte promittente “personalmente e per mezzo di procura
pag. 4/10 notarile”. A quest'ultimo riguardo i convenuti sottolineano la sussistenza in capo al promittente alienante di quota pari al 48% del bene AS LE coinvolto nella menzionata permuta (doc. 5 conv.), precisando che l'operazione fra l'attore e il proprio dante causa avrebbe altresì presupposto il previo acquisto, da parte del sig. delle CP_5
quote di proprietà di AS LE dei figli (comparsa di costituzione, pag. 8).
Ciò premesso, appare, in primo luogo, opportuno osservare che, pacifica e comunque documentale l'accettazione con beneficio di inventario ad opera dei convenuti dell'eredità di (doc. 4 conv.), qualsivoglia statuizione di condanna dovrebbe intendersi CP_5
limitata intra vires hereditatis, il menzionato beneficio esplicando i propri effetti sin dalla fase di cognizione (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 23398 del 27/07/2022; Sez. 2,
29/09/2020, n. 20531; Sez. 1, 24/03/1981, n. 1712; Sez. 1, 11/08/1977, n. 3713; Sez. 3,
10/07/1973, n. 1990; Sez. 1, 20/01/1964, n. 112).
In secondo luogo, a fronte dell'obbligazione di vendita di bene altrui quanto alla p.ed.
3476 all'epoca di proprietà della Provincia (da acquisirsi a mezzo di permuta dell'immobile c.d. AS LE, di proprietà per la quota del 48% del de cuius e per la restante dei convenuti), sembra invero doversi escludere innanzitutto la trasmissibilità jure hereditatis dell'obbligazione da adempiersi a mezzo di beni estranei all'asse ereditario, in applicazione anche al contratto preliminare (che peraltro condivide con la fattispecie ex art. 1478 c.c. l'efficacia obbligatoria) del principio espresso dalla Suprema
Corte secondo cui “L'erede che accetta con beneficio d'inventario, ai sensi dell'art. 490, comma 2, n. 2), c.c., è responsabile per il pagamento dei debiti ereditari e dei legati nei limiti del valore dei beni costituenti il patrimonio ereditario ("intra vires") e con i soli beni ereditari ("cum viribus hereditatis"), sicché, in caso di vendita di cosa altrui da parte del “de cuius”, anche se il bene venduto viene a trovarsi nel patrimonio dell'erede beneficiario, non può trovare applicazione il disposto di cui all'art. 1478, comma 2, c.c.,
- secondo cui il compratore diventa proprietario allorquando il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa - in quanto, in tal modo, si verrebbe ad assicurare il soddisfacimento dell'obbligazione ex art. 1478, comma 1, c.c. mediante beni estranei al patrimonio ereditario, in deroga al principio della limitazione della responsabilità cum viribus” (Cass. Sez. 2, 29/12/2016, n. 27364).
Inoltre, a fronte della contestazione ad opera dei convenuti circa i limiti del titolo di pag. 5/10 proprietà del de cuius quanto al c.d. AS LE destinato alla permuta (doc. 5 conv.), con correlativi speculari limiti di legittimazione anche quanto alla p.ed. 3476, in difetto di evidenza documentale agli atti circa la “procura notarile” richiamata dall'accordo
(doc. 1 att.), quantomeno dubitabile è altresì la correttezza del richiamo, quanto alla quota de qua, alla clausola penale o ai principi generali in tema di inadempimento, risultando semmai il necessario riferimento all'art. 1398 c.c., con consequenziali oneri probatori.
Anche quanto sopra a prescindere, il contratto del 15-7-2020 risulta essere divenuto inefficace sin dalla data del 31-12-2020 -termine per la verifica dell'adempimento in primis dell'obbligazione di procurare la proprietà del bene altrui- in forza della condizione sospensiva apposta secondo clausola in definitiva atta ad escludere -per l'ipotesi di mancato conseguimento del bene nel frangente temporale fissato dalle parti per la conclusione dell'affare- gli effetti obbligatori risarcitori scaturenti dal relativo inadempimento.
In concreto, le parti hanno pattuito che “il termine ultimo per addivenire alla stipula del rogito notarile viene fissato di comune accordo nel giorno 31.12.2020” (art. 5); che
“Nel caso in cui la Parte promittente, dopo l'accettazione della presente proposta e dopo
l'avvenuta acquisizione della proprietà del bene, non addivenisse al perfezionamento del contratto definitivo alle condizioni soprariportate si conviene sin d'ora l'applicazione di una penale per l'inadempimento pari al 20% del valore dell'immobile in oggetto ed indicato al punto 2), salvo il maggior danno” (art. 9); infine, sulla base di clausola finale, che “Qualora l'intesa con la Provincia Autonoma di Trento non si perfezionasse la presente proposta irrevocabile di acquisto è da considerarsi nulla e non vi sarà nessun onere per le parti” (doc. 1 att.).
Dal momento che pacifiche sono sia l'altruità del bene sub p.ed. 3476 oggetto della promessa (a cui si aggiunge l'altruità anche del bene ipotizzato in permuta, i.e. AS
LE), sia la conoscenza di detta circostanza al momento della stipula in capo al promissario acquirente, l'accordo obbligava, in primis, il promittente alienante a procurare la proprietà del bene entro il termine stabilito d'accordo fra le parti o, in mancanza, stabilito dal giudice ex art. 1183 c.c., con conseguente diritto, in caso di inadempimento, alla risoluzione e al risarcimento del danno in applicazione dei principi generali di cui agli artt. 1218, 1223 e 1453 c.c., non invece in applicazione dell'art. 1479
pag. 6/10 c.c. riferibile all'ipotesi di ignoranza di altruità del bene in capo al promissario acquirente
(Cass. Sez. 2, 11/10/2001, n. 12410: “Nella vendita o nella promessa di vendita di cosa altrui, la quale non integra una promessa del fatto del terzo, in quanto con essa il venditore (o il promittente venditore) assume in proprio l'obbligazione del trasferimento del bene, il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore (o al promittente compratore) che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 cod.civ., ma anche al compratore (o al promittente compratore) che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223 e 1453 cod.civ., qualora sia scaduto il termine fissato dal contratto o dal giudice, entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, salvo che il venditore (o il promittente venditore) non provi che il suo inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”; cfr. già Cass. Civ., Sez. Un., 15/03/1982, n. 1676).
L'intesa con la Provincia Autonoma di Trento richiamata nella c.d. postilla, recante la condizione sospensiva controversa fra le parti, atteneva all'acquisizione della proprietà dello stesso bene di cui era promessa la vendita. Secondo la prospettazione attorea, detta condizione, pacificamente assunta dalle parti per la sua valenza sospensiva, non sarebbe stata corredata da un termine per il relativo avveramento e irrilevante al contempo sarebbe il termine apposto per la stipula del definitivo e indicato nel 31-12-2020, da reputarsi anzi superato e sostituito dalla menzionata postilla.
La tesi attorea non è condivisibile per le seguenti concorrenti ragioni.
In primo luogo, il distinguo argomentato dalla difesa attorea fra termine di adempimento e di efficacia del preliminare appare inconferente nel caso concreto, tenuto conto che, anche a prescindere dall'espressa qualificazione del termine quale “ultimo”
(peraltro, ai fini di cui all'art. 1370 c.c., nell'alveo di proposta proveniente dal medesimo attore), nella misura in cui apposto a un preliminare di vendita di bene altrui con altruità conosciuta da parte del promissario acquirente, siffatto termine, anche laddove e precisamente in quanto qualificato quale termine di adempimento, assurge altresì a frangente temporale per la verifica dell'adempimento appunto all'obbligo a carico del promittente alienante di procurarsi la proprietà del bene. Come, infatti, evincibile dalla giurisprudenza sopra richiamata, la sua inutile scadenza legittimava il promissario pag. 7/10 acquirente alla risoluzione del contratto e all'eventuale risarcimento del danno per l'inadempimento all'obbligazione di procurarsi la proprietà del bene (cfr. Cass. Sez. 2,
11/10/2001, n. 12410, anche in motivazione).
In secondo luogo, in aderenza e conformità ai criteri di cui all'art. 1362 c.c. oltre che di cui all'art. 1363 c.c., il termine “ultimo” per la stipula del definitivo integra necessariamente altresì momento finale per la verifica dell'avveramento dell'evento, se si considera che lo stesso (conclusione dell'intesa con la Provincia) si sovrappone in definitiva all'adempimento dell'obbligazione di conseguire la proprietà del bene a carico del promittente alienante. Alla individuazione del riferito termine di adempimento nella data del 31-12-2020 si correla la previsione in termini condizionali sospensivi circa l'inefficacia tout court in difetto di conclusione dell'intesa con la Provincia entro il medesimo termine come desumibile dal contesto della pattuizione.
Del resto l'interpretazione dell'accordo prospettata dall'attore comporterebbe in definitiva l'elisione della clausola contemplativa del termine finale, in senso contrario e palesemente smentito dal dato letterale.
La tesi attorea, in modo non condivisibile, implicherebbe l'assunzione di un vincolo obbligatorio in capo al promittente alienante senza limiti temporali, ciò in senso contrario al dato, oltre che letterale (le parti come visto avendo diversamente espressamente pattuito un termine per la stipula del definitivo), logico, tenuto conto che, precisamente in quanto apposta nell'interesse del promittente alienante (come precisato dalla stessa difesa attorea), lungi dal sostituire il menzionato termine ultimo di adempimento, la postilla ne costituisce semmai previsione particolare e specificazione, in funzione di esonero di responsabilità risarcitoria.
L'esito interpretativo sostenuto da parte attrice, nel senso di elisione di termine finale per la conclusione dell'affare, risulta incoerente e confutato anche dalle complessive emergenze dell'accordo connotanti semmai il contesto di imminenza e celerità nel cui alveo le parti hanno agito in vista del perfezionamento del contratto definitivo (come evincibile dal riferimento all'intesa qualificata “in corso di definizione” e al “limitato tempo concesso” per l'analisi della situazione urbanistica, oltre che dalla già menzionata definizione della data per la stipula del rogito quale “termine ultimo”: cfr. doc. 1 att.).
Vale ancora osservare che la controversa condizione sospensiva appare operare, con pag. 8/10 funzione di esonero di responsabilità del promittente alienante, per l'ipotesi di inadempimento all'obbligazione di procurare la proprietà del bene precisamente entro il termine pattuito per la stipula del definitivo. Come detto, la relativa scadenza avrebbe, in difetto della postilla, legittimato l'attore alla richiesta di risarcimento del danno in applicazione dei principi generali e l'esclusione di responsabilità per l'ipotesi di mancato conseguimento della disponibilità del bene si giustifica proprio avuto riguardo al limite temporale espressamente apposto. Si consideri, infatti, che, anche in difetto di una siffatta clausola, la mancata conclusione dell'intesa con la Provincia Autonoma, ossia il mancato conseguimento della proprietà del bene in favore del promittente alienante, avrebbe ex se determinato l'inefficacia reale dell'accordo, oltre che l'operatività della penale di cui all'art. 9 (dettata soltanto per la fase successiva alla “acquisizione della proprietà del bene”), nonché, ove un termine per l'adempimento non fosse stato apposto, anche l'attualità di una possibile responsabilità meramente risarcitoria. Secondo soluzione non condivisibile, la tesi attorea pretenderebbe, quindi, non soltanto elidere il riferimento temporale testuale di cui all'accordo, ma altresì privare di utilità pratica effettiva la stessa apposizione di condizione sospensiva, in senso contrario anche al disposto di cui all'art. 1367 c.c.
Le superiori conclusioni trovano conforto anche nel comportamento successivo tenuto dalle parti se si considera che, da un lato, l'attore, a fronte di iniziale invito ad adempiere precedente alla data fissata per la stipula del definitivo (doc. 3 att.) e di riscontro tempestivo del 9-1-2021 nel senso dell'inefficacia dell'accordo per inutile decorso della data del 31-12-2020 (doc. 3 conv.), ha dismesso qualsiasi iniziativa sino all'intervento stragiudiziale del 4-3-2022 (doc. 4 att.); dall'altro lato, quanto ai convenuti, la conclusione della permuta con la Provincia Autonoma di Trento nell'anno 2023 appare disancorata dall'intesa prefigurata nel preliminare del luglio 2020 in primis temporalmente (docc. 11-16 att.), nonché in assenza di qualsivoglia chiarimento circa l'effettiva possibilità di ascrivere al patrimonio ereditario beneficiato l'acquisizione soltanto successiva all'apertura della successione del bene sub p.ed. 3476, oltre che in ordine alla riconducibilità a un siffatto patrimonio della quota di proprietà di detto bene in corrispondenza a quella del bene oggetto di permuta -c.d. AS LE- riferibile ai convenuti personalmente e non quali eredi del promittente alienante. Con ciò peraltro pag. 9/10 altresì ponendosi in discussione l'effettiva ricorrenza, per l'interezza della proprietà, dell'ipotesi (“avvenuta acquisizione della proprietà del bene”) di cui alla clausola sub n.
9 ai fini dell'operatività della penale.
Per quanto sopra, il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione entro il termine fissato per l'adempimento dell'accordo a mezzo di conclusione del “rogito notarile” ha privato di ogni effetto le obbligazioni assunte dalle parti con l'accordo del
15-7-2020, con ciò escludendosi, oltre che l'operatività della clausola penale pattuita fra le parti, la configurabilità di una responsabilità risarcitoria in capo ai convenuti.
La domanda attorea è, pertanto, priva di fondamento e deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e devono essere liquidate secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 per cause di valore indeterminabile di complessità media, medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, minimi per quella istruttoria in difetto di attività di assunzione probatoria, per il complessivo importo di euro 8.991,00, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.


p.q.m.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione o istanza disattesa o assorbita,
1. rigetta le domande di parte attrice;

2. condanna l'attore a rimborsare ai convenuti le spese di lite, liquidate in € 8.991,00, oltre a rimb. forf. nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Trento, 28/05/2025
Il Giudice
Enrica Poli
pag. 10/10