REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brescia
Terza Sezione Civile
R.G. 9064/2017
Il Tribunale Ordinario di Brescia, Terza Sezione, in persona del Giudice dott. Andrea
CH ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero sopra emarginato pendente tra
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
PAGLIARA AUGUSTO attore contro
C.F. , assistito e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
GIORGETTI MARIA CARLA convenuto

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli depositati rispettivamente in data 31/10/2023 e 15/1/2024, conclusioni da intendersi qui ritrascritte e costituenti parte integrante della presente sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in data 05/06/2017 parte attrice ha dedotto quanto segue: i) con preliminare di compravendita risalente al settembre 1999 (doc. 1) l'attore sig. Pt_1
ha promesso in vendita al convenuto una porzione di terreno sita in Montichiari (BS), censita al Foglio 64, mappale 24 (ora sub 21-42-43) al prezzo di Lire 918.000.000
(pari oggi ad € 474.107,43); ii) che in sede di preliminare i contraenti hanno pattuito l'anticipata immissione del promissario acquirente nel possesso del bene a far data dal 25/9/1999 e fissato per la stipula del definitivo il 31/7/2001; iii) che, tuttavia, parte promissaria acquirente non si presentava alla stipula del rogito, sicché veniva instaurata un'azione ex art. 2932 c.c. all'esito della quale con sentenza pronunciata l'8/6/2006, confermata in grado d'appello (doc. 2), il Tribunale di Brescia ha disposto il trasferimento a della proprietà del fondo “limitatamente alla Controparte_1
porzione delimitata in verde nella planimetria a firma geom. allegata CP_2
alla CTU del geom. porzione della superficie complessiva di Controparte_3
mq. 52.665, subordinatamente al pagamento da parte del CH ed in favore del convenuto della somma di € 141.364,54 oltre interessi legali con Parte_1
decorrenza dal 31/7/2001 al dì del saldo effettivo”; iv) nonostante l'intervenuta pronuncia, l'odierno convenuto ha omesso di corrispondere il prezzo di talché il sig.
ha agito in rivendicazione al fine di ottenere l'accertamento in capo a sé della Pt_1
piena proprietà del fondo e il risarcimento del danno “consistente nel mancato uso del proprio bene immobile a partire dal 31 luglio 2001”.
Con comparsa di costituzione depositata in data 4/7/2017 si è costituito il convenuto contestando in fatto e in diritto le ragioni avversarie e deducendo quanto segue: i) a seguito della stipula del preliminare il sig. CH ha versato un acconto pari ad €
309.874,14, come riconosciuto a pagina 5 della sentenza resa dal Tribunale di Brescia
l'8/6/2006 (doc. 2 convenuto); ii) successivamente alla pronuncia di detta sentenza ha corrisposto ulteriori acconti per € 75.000,00, sicché il residuo saldo dovuto ammonta ad € 66.364,54 (i.e. € 141.364,54 - € 75.000,00); iii) il prezzo versato deve, tuttavia, ritenersi satisfattivo e ciò in quanto il fondo compravenduto non ha le caratteristiche promesse in sede di compromesso atteso che è parzialmente di proprietà del demanio
(doc. 5), è gravato da servitù in corrispondenza dello stradello sito in lato ovest (doc.
4) e presenta un'estensione inferiore a quella indicata nel preliminare (“circa 17 piò bresciano”); iv) l'avversa azione di rivendicazione è inoltre priva di fondamento non essendosi realizzato alcun trasferimento di proprietà; v) parimenti infondata è anche l'azione risarcitoria essendo la relativa domanda formulata in termini generici e pag. 2/8 comunque non provata. In conclusione parte convenuta ha chiesto, in via principale, il rigetto delle avverse domande e, in via riconvenzionale gradata, dichiarare che, avendo il convenuto già corrisposto integralmente il prezzo d'acquisto (tenuto anche conto della diminuzione di valore del terreno), la proprietà del fondo si è trasferita in capo al sig. CH, ovvero determinarsi il residuo prezzo ancora dovuto al netto degli acconti medio tempore versati e della riduzione di valore del terreno promesso in vendita. In subordine, condannarsi parte attrice alla restituzione degli acconti corrisposti eventualmente compensandoli con l'indennità di occupazione dovuta.
Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e rigettate le istanze di prova orale
(cfr. ordinanza 22/5/2018), la causa è stata istruita mediante CTU volta a quantificare
“il mancato godimento dell'immobile oggetto di causa da parte dell'attore dal 2006 ad oggi” (cfr. ordinanza 28/12/2018).
Constatata l'impossibilità di addivenire ad una conciliazione della lite, con ordinanza in data 22/10/2024 la causa è stata assunta in decisione con assegnazione alle parti dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
* * *
Parte attrice ha agito ai sensi dell'art. 948 c.c. chiedendo accertarsi la proprietà del fondo in capo al sig. con conseguente condanna del convenuto al rilascio del Pt_1
terreno indebitamente occupato oltre al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento del bene.
Il convenuto si è opposto alla domanda rilevando di avere integralmente corrisposto il residuo prezzo d'acquisto così come statuito nella sentenza dell'8/6/2006 “anche in ragione della diminuzione del valore [del fondo], portata dalla presenza di pesi, vincoli e servitù gravanti su quest'ultimo ed omesse in sede di preliminare di compravendita ed in particolare in ragione della minore estensione già accertata in sede di CTU occorsa durante il giudizio di primo grado e della porzione di fondo demaniale, così come dichiarato dal ed omessa in sede di Controparte_4
promessa di vendita” (pag. 11); ovvero ha chiesto quantificarsi il saldo ancora dovuto pag. 3/8 o, in via subordinata, condannare parte attrice alla restituzione degli acconti percepiti eventualmente compendoli con l'indennità di occupazione spettante al sig. . Pt_1
Giova, in primo luogo, delineare il perimetro delle reciproche domande.
Ebbene, la sentenza resa dal Tribunale di Brescia l'8/6/2006, confermata in appello e passata in giudicato, ha stabilito che il residuo prezzo dovuto è pari ad € 141.364,54
“pari a 16,18 piò per € 27.888,67 (pari ai pattuiti Lit. 54.000.000 al piò), già detratti gli acconti corrisposti dal CH per € 309.874,14 (pari a Lit. 600.000.000)” (pag.
5). Tale dato appare quindi essersi cristallizzato in quanto coperto dal giudicato ex art. 2909 c.c., di talché ogni contestazione svolta in questa sede circa la congruità del prezzo di acquisto pattuito in relazione alle promesse caratteristiche del bene oggetto di preliminare di vendita non può più essere scrutinata.
Ciò premesso, la domanda di rivendicazione appare infondata per le ragioni appresso indicate.
La sentenza del Tribunale di Brescia ha infatti così disposto: “trasferisce a CP_1
la proprietà dell'immobile sito in Comune censuario di Montichiari (BS),
[...]
identificato al catasto terreni al foglio 64, particella 24 […], porzione della superficie di mq. 52.665, subordinatamente al pagamento da parte del CH ed in favore del convenuto della somma di € 141.364,54, oltre Parte_1
interessi legali con decorrenza dal 31.7.2001 al dì del saldo effettivo”.
Ebbene, la giurisprudenza ha affermato che quando l'effetto traslativo derivante dalla sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. sia “condizionato all'adempimento di una prestazione (ad esempio il saldo del prezzo, ma lo stesso vale per la prestazione sostitutiva di accollo del mutuo fondiario gravante sull'immobile trasferendo)”,
l'evento futuro e incerto non è estraneo alle parti e non perde quindi “la sua natura di prestazione essenziale della compravendita, per cui la controparte, per svincolarsi dal rapporto negoziale costituito dalla sentenza ex art. 2932 c.c., deve fare valere
l'inadempimento, o la tardività dell'adempimento connotati dalla necessaria gravità come motivo di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e seguenti c.c. e non come causa d'inefficacia automatica ex art. 1353 c.c.” (cfr. Cass. Civ. 12851/2023). pag. 4/8 Sempre secondo la Suprema Corte, “in presenza di una sentenza costitutiva ex art.
2932 c.c. l'obbligo del pagamento del prezzo in capo al promissario acquirente diviene attuale solo a seguito del passaggio in giudicato della sentenza e mai prima in quanto si è in presenza di una sentenza costitutiva, che - per sua natura - è priva, prima del suo passaggio in giudicato, di effetti esecutivi in ordine al rapporto costituto con la medesima” (cfr. Cass. Civ. 9184/2017).
Da quanto esposto consegue che, in assenza di un diverso termine indicato nella sentenza, l'obbligo di versare il prezzo è divenuto attuale dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia di secondo grado che ha respinto l'appello proposto dal sig. CH (doc. 2 attore).
Parte convenuta, al riguardo, ha eccepito l'integrale versamento del residuo prezzo, ma tale allegazione è rimasta priva di riscontro. Infatti, il sig. CH a fronte di un debito residuo di € 141.364,54, ha dichiarato di avere effettuato ulteriori versamenti per complessivi € 146.300,00, di cui € 75.000,00 in via spontanea ed € 71.300,00 a seguito di procedura esecutiva n. 471/2006 R.G.E. (doc. 3).
La ricezione di tali importi è stata tuttavia contestata dalla difesa attorea, sostenendo il sig. di avere introitato € 70.000,00 (e non € 75.000,00) e ancora nulla dalla Pt_1
procedura esecutiva non essendo intervenuto alcun progetto di distribuzione.
Ne consegue che, a prescindere dagli ulteriori rapporti di dare/avere in essere tra le parti per gli eterogenei titoli dedotti, risulta che attualmente il convenuto è debitore nei confronti dell'attore della somma di € 71.364,54 (i.e. € 141.364,54 - € 70.000,00)
a titolo di residuo saldo del prezzo.
A fronte di tale inadempimento il sig. avrebbe quindi dovuto e potuto agire ai Pt_1
sensi dell'art. 1453 c.c. e non già ex art. 948 c.c., non sussistendo i presupposti per l'azione di rivendicazione.
L'autorevole principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite e posto a fondamento della domanda attorea (Cass. Civ. 7305/2014), mal si attaglia al caso in esame.
In quella sede, infatti, la Suprema Corte ha inteso precisare che rientrano nel novero delle azioni di rivendicazione e non di restituzione le situazioni “di assoluta iniziale pag. 5/8 insussistenza di qualsiasi titolo giustificativo della disponibilità materiale della cosa da parte del convenuto”. Osservano, infatti, le Sezioni Unite che: “Essa [i.e. l'azione personale di restituzione] non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo” (cfr. ibidem).
Così non è, pacificamente, nella fattispecie in esame in cui il sig. CH detiene il bene in forza di un rapporto negoziale (il preliminare di compravendita e, quindi, la sentenza ex art. 2932 c.c.) che l'attore non ha inteso risolvere, né a ciò può supplire il
Giudice nell'esercizio dei propri poteri di riqualificazione della domanda giudiziale senza fatalmente incorrere in un vizio di ultra-petizione (Cass. Civ. 5153/2019).
Da quanto esposto consegue l'infondatezza anche dell'ulteriore domanda risarcitoria svolta dal sig. a fronte del “mancato uso del proprio bene immobile a partire Pt_1
dal 31 luglio 2001 momento in cui doveva essere effettuato il rogito ad oggi”, e ciò in quanto il sig. CH, non essendo stata formulata alcuna domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., ha legittimamente detenuto il bene essendo peraltro stato immesso anticipatamente nel possesso del fondo “a far data dal 25/9/99” da parte dello stesso promissario venditore.
In definitiva le domande attoree vanno entrambe respinte in quanto infondate.
Quanto alle domande svolte in via riconvenzionale dal convenuto si osserva quanto segue.
La domanda riconvenzione svolta sub § 2 è infondata per le ragioni già espresse in quanto, da un lato, la congruità del residuo prezzo dovuto non può più essere messa in discussione trattandosi di questione coperta dal giudicato e, dall'altro, non vi è prova del fatto che il prezzo indicato in sentenza sia già stato integralmente pagato.
Quanto alla riconvenzione formulata sub § 3 finalizzata all'accertamento “del residuo importo eventualmente dovuto dal sig. al sig. a Controparte_1 Parte_1
titolo di corrispettivo per l'acquisto del terreno agricolo” oggetto di causa, si profila il difetto di interesse non essendo stata prospettata “l'esigenza di ottenere un risultato pag. 6/8 utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice”
(Cass. Civ. 6749/2012) e ciò in quanto il residuo prezzo è già stato definitivamente accertato con la sentenza dell'8/6/2006 e la stessa parte attrice ha ammesso di avere ricevuto acconti per € 70.000,00, non essendo stati documentati ulteriori versamenti.
Quanto alla riconvenzionale sub § 4, la stessa, essendo condizionata all'accoglimento della domanda di parte attrice, va dichiarata assorbita.
Allo stesso modo dovrà essere ritenuta assorbita la domanda subordinata svolta dalla difesa attorea per la prima volta in sede di precisazione delle conclusioni in quanto essa presuppone l'accoglimento della domanda risarcitoria che è stata invece respinta.
Stante la parziale reciproca soccombenza le spese di lite vengono compensate per 1/3
e i residui 2/3 posti a carico dell'attore e liquidati in dispositivo sulla base dei vigenti parametri ex D.M. 55/2014 per una causa di valore indeterminabile – basso.
Le spese di CTU, liquidate come da decreto del 7/2/2020, sono poste definitivamente in capo del sig. . Pt_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni ulteriore questione disattesa o assorbita così provvede:
rigetta le domande di rivendicazione e risarcimento del danno svolte dall'attore;
respinge le domande riconvenzionali formulate sub §§ 2 e 3;
dichiara assorbita la domanda riconvenzionale articolata sub § 4;
dichiara assorbita la domanda subordinata condizionata svolta dall'attore in sede di precisazione delle conclusioni;

compensa per 1/3 le spese di lite e condanna parte attrice al pagamento, in favore della parte convenuta dei residui 2/3 che liquida in € 5.077,32 (di cui € 1.134,00 per la fase di studio;
€ 802,66 per la fase introduttiva;
€ 1.204,00 per la fase istruttoria/di trattazione;
€ 1.936,66 per la fase decisionale), oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

pone le spese di CTU, liquidate come da decreto del 7/2/2020, definitivamente a carico di parte attrice. pag. 7/8 Si comunichi.
Brescia, lì 23/05/2025.
Il Giudice dott. Andrea CH
pag. 8/8