N. 6799/2019 R.Gen.Aff.Cont.

TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Perugia, dott. Luca Marzullo, in funzione di giudice monocratico, all'esito dell'udienza del 20.05.2024, ed all'esito dello scambio delle memorie conclusive, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 6799/2019 promossa da:
Parte_1
Rappresentato e difeso dagli avv. Fabrice Villanova (indirizzo pec:
e Marco Tommasi (indirizzo pec: Email_1
ed elettivamente domiciliati presso lo Email_2 studio del difensore sito in Perugia, via R. Gallenga, n. 50;
Attore
Contro
in persona del legale rappresentante p.t. CP_1
Rappresentata e difesa dall'avv. Crespi Filippo (indirizzo pec:
, elettivamente domiciliata digitalmente ai Email_3 sensi dell'art. 16-sexies del D.Lgs. n. 179/2012 presso l'indirizzo PEC del predetto avvocato;

Convenuta
NONCHÉ NEI CONFRONTI DI

Controparte_2
Convenuta contumace
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
come da verbale dell'udienza del 20.05.2024, qui da intendersi integralmente richiamato e trascritto.
AVENTE AD OGGETTO:
Divisione di beni non caduti in successione
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE


1. I FATTI OGGETTI DEL PROCESSO E LE DEDUZIONI DELLE PARTI.
1.1. Con atto di citazione notificato in data 23.12.2020 l'attore ha convenuto in giudizio la e la signora per far accertare la titolarità, CP_1 Controparte_2 per la quota indivisa di ½, del diritto di nuda proprietà del bene immobile sito in Panicale, Via Grossi n. 20 e via G. Marconi n. 8 costituito da fabbricato con giardino censito al N.C.E.U. di tale Comune e descritto come da documentazione allegata.
Ha dedotto il sig. che il suddetto diritto deriva dall'atto pubblico del Pt_1
24/12/1991 a rogito del notaio di Bologna, con cui il Persona_1 padre dell'attore sig. proprietario esclusivo del bene, aveva, a suo Parte_2 tempo, donato la nuda proprietà dello stesso per quote uguali pro indiviso ai figli e riservando per sé e la moglie l'usufrutto Pt_1 CP_3 Controparte_2 generale vitalizio dell'immobile.
Con successivi atti di trasferimento, poi, la quota indivisa di un ½ del diritto di nuda proprietà dell'immobile è passata prima dalla signora ai CP_4 figli di quest'ultima e, quindi, da questi alla società assume, quindi, CP_1
l'attore che, medio tempore, con la morte del sig. la signora Parte_2
è divenuta unica usufruttuaria dell'immobile. CP_2
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1.2. Rilevato che vani sono stati i tentativi di addivenire allo scioglimento della comunione mediante cessione delle rispettive quote o riacquisto delle stesse da una parte a vantaggio dell'altra e dato atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione, l'attore ha argomentato in merito alla non comoda divisibilità dell'immobile rilevando (i) che da una divisione in natura si perverrebbe alla creazione di due porzioni differenti per natura, utilità e comodità; (ii) che la stessa avrebbe l'effetto di determinare un sensibile deprezzamento del valore del bene rapportate al valore dell'intero; (iii) che il frazionamento richiederebbe elevati costi stimati in un ammontare almeno pari al 30/40 per cento del valore delle singole porzioni.
Per tale ha ragione, ha chiesto, in applicazione dell'art. 720 c.c.,
l'attribuzione della nuda proprietà ad uno dei contitolari, con preferenza per l'attore stante la prevalenza degli interessi morali e famigliari al mantenimento della stessa, rispetto a quelli meramente economici della convenuta, rassegnando le conclusioni di cui in citazione ed a cui per brevità si opera rinvio.
1.3. Si è costituita la convenuta chiedendo, in via preliminare la CP_1 sospensione del procedimento, ai fini della dilazione dello scioglimento della comunione, a cui purtuttavia ha dichiarato di non opporsi, purché subordinata al venir meno dell'usufrutto gravante sull'immobile, stante il rischio di un pregiudizio grave ed irreparabile determinato da tale gravame, nonché del deprezzamento del valore degli immobili determinato dall'attuale crisi del mercato immobiliare, circostanze che andrebbero a pregiudicare l'ottenimento del massimo risultato economico in caso di scioglimento della comunione.
Ha contestato, nel merito, la ricorrenza di una situazione di non comoda divisibilità dell'immobile in quanto il palazzo, seppur di natura storica, sarebbe facilmente divisibile in lotti equivalenti, sia mediante un frazionamento orizzontale, che già caratterizzava il fabbricato fino al 2018, allorquando l'attore ebbe a creare un'unica unità immobiliare, che verticale;
ha, quindi, rilevato, quanto ai costi di ristrutturazione, che questi sarebbero comunque necessari,
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stante l'attuale inabilità del fabbricato che necessita di lavori di consolidamento e adeguamento sismico.
Ha concluso, pertanto, chiedendo la divisione dell'immobile o, in via subordinata, l'assegnazione dell'intero compendio immobiliare, stante l'investimento effettuato per l'acquisto e l'impossibilità, in caso di assegnazione all'attore, di poterne ricavare un plusvalore.
In proposito, ha osservato che tale interesse economico non avrebbe un rango costituzionale inferiore a quello, ove ritenuto esistente, personale dell'attore; in via ulteriormente subordinata, quindi, ha chiesto la vendita dell'intero compendio e la ripartizione pro quota del ricavato.
1.2. All'esito dell'udienza di comparizione, la causa è stata trattata con lo scambio delle memorie istruttorie ex art. 183, co. 6 c.p.c. in seno alle quali le parti hanno ribadito il loro interesse all'acquisto dell'intero compendio immobiliare, contestando, a vario titolo, l'interesse dell'altra.
Alla successiva udienza, lo scrivente, dichiarata la contumacia della signora ha respinto la richiesta di sospensione del procedimento e ha accolto la CP_2 richiesta di CTU proveniente dalle parti, incaricando il geom. di CP_5 verificare, in particolare, la comoda divisibilità dell'immobile.
1.2.1. All'esito del deposito della CTU, la parti hanno tentato, con l'ausilio del
G.I., il componimento bonario della controversia, tuttavia risultato vano.
Per tale motivo il Giudice ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni, durante la quale, in particolare, parte attrice ha insistito per il richiamo del CTU, riproponendo le osservazioni critiche a cui il perito ha risposto nello stesso elaborato nonché insistendo per l'ammissione delle prove orali richieste.
1.2.2. La causa è stata, quindi, trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Prima della suddetta udienza parte convenuta ha dato atto della cessione delle quote societarie della dal sig. al sig. CP_1 Persona_2 [...]
. CP_6
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1.3. Quindi, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del
18/09/2023, con sentenza non definitiva del 21/02/2024, è stato accertato l'an della divisione e, dunque, che il sig. e la società sono contitolari, in Pt_1 CP_1 misura paritaria, del diritto di nuda proprietà dell'immobile sito in Panicale (PG), alla Via Antonio Grossi n. 20 e alla Via Guglielmo Marconi n. 8 ed è stata, altresì, dichiarata la sussistenza del diritto alla divisione del bene, contestualmente rimettendo il procedimento in istruttoria sul presupposto di dover affrontare le questioni concernenti le modalità procedurali di divisione dell'Immobile.
1.3.1. La causa è stata, pertanto, istruita con le prove richieste da parte attrice ed ammesse nei limiti della loro rilevanza, come indicato nell'ordinanza del
21.2.2024, qui da intendersi integralmente richiamata e trascritta.
Le parti, pertanto, all'udienza del 20/05/2024 hanno nuovamente precisato le conclusioni e il Giudice ha assegnato i termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche ex art. 190 c.p.c., trattenendo la causa in decisione.


2. Sul quomodo dividendum sit. Sulla comoda divisibilità del bene.
Richiamate, in via preliminare, le considerazioni svolte nella sentenza non definitiva che ha accertato l'an dividendum sit (anche quanto alle ragioni che giustificavano l'adozione del provvedimento nella forma della sentenza¹), il fascicolo torna in decisione per ciò che concerne il quomodo dividendum sit, rispetto al quale la forma della sentenza è vieppiù necessaria tenuto conto che non vi è uniformità di posizioni tra le parti, con riferimento alla valutazione in ordine alla comoda divisibilità del bene e sulla richiesta di assegnazione dello stesso.
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2.1. Sotto il profilo delle modalità qualora si accerti la non comoda divisibilità del cespite secondo le quote dei comproprietari a norma dell'art. 1114 c.c. , nell'impossibilità di addivenire ad una divisione in natura del bene comune e qualora nessuno dei condividenti abbia proposto istanza di assegnazione dell'intero bene, si deve disporre lo scioglimento della comunione mediante vendita all'incanto della piena proprietà del bene, al cui esito il ricavato della vendita deve essere assegnato alle parti in ragione delle quote uguali loro spettanti, detratte le spese a carico della massa.
2.2. Con riferimento alla nozione di comoda divisibilità, rilevante in materia di divisione in natura, questa postula che il frazionamento sia attuabile mediante determinazione in concreto di porzioni suscettibili di autonomo libero godimento, non gravate almeno di norma da pesi, servitù e limitazioni eccessive,
e che possano formarsi senza la necessità di fronteggiare problemi tecnici troppo costosi e particolarmente complessi, e, sotto l'aspetto economico funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero.
La Cassazione, con orientamento oramai consolidato, ha contribuito a esplicitare il significato di comoda divisibilità prevedendo che detto requisito, ai sensi degli art. 720 e 1114 c.c. postula, sotto l'aspetto economico-finanziario, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero. Peraltro l'accertamento del giudice del merito circa la concreta riscontrabilità del predetto requisito non è censurabile in Cassazione se sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (Cassazione civile, sez. II,
02/02/1995, n. 1260). Il requisito della comoda divisibilità non si esaurisce nella mera possibilità materiale di frazionare il bene medesimo in più porzioni, ma richiede che ciascuna porzione resti sostanzialmente idonea, sia pure in proporzione della sua entità, ad assolvere la stessa funzione economica del tutto,
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senza subire apprezzabili perdite dell'originario valore (Cassazione civile, sez. II,
04/04/1985, n. 2305).
2.3. Ancor più nel dettaglio, la giurisprudenza unanime è da sempre orientata nel senso che il concetto di incomoda divisibilità è commisurato alla massa e non al singolo bene dividendo, perché il diritto di ciascun coerede alla quota in natura, sancito dall'art. 718 c.c., non significa diritto a una porzione di ciascun bene bensì, come chiarisce dell'art. 727 c.c., comma 1, diritto a una porzione formata, per quanto possibile, in modo da riprodurre la composizione qualitativa della massa (Cass. n. 17862/2020; n. 8286/2019; n. 15105/2000). Trattandosi di immobili è frequente il caso che non si possa distribuirli nei vari lotti secondo il criterio indicato, o perché non si trovano in numero sufficiente a tale scopo o perché qualitativamente diversi o di valore troppo disuguale. La divisione si effettua allora mediante il loro frazionamento, se sono comodamente divisibili, altrimenti sorge il problema risolto dall'art. 720 c.c.
Quanto alle sue modalità, si ricorda che i presupposti per determinare rigorosamente la comoda divisibilità di un immobile (è stato precisato - Cass. n.
7961/2003 - che, in tema di scioglimento di una comunione avente ad oggetto un compendio immobiliare, l'accertamento del requisito della comoda divisibilità del bene, ai sensi dell'art. 720 c.c. - applicabile, come tutta la normativa sulla divisione dell'eredità in quanto compatibile, anche alle divisioni non ereditarie per effetto del richiamo contenuto nell'articolo 1116 c.c. - è riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del merito) consistono, sotto l'aspetto strutturale, sia nella impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, sia nel fatto di non richiedere opere di notevole costo in rapporto al valore del bene, mentre sotto l'aspetto economico funzionale, occorre che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un deprezzamento tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
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In particolare, costituisce principio tradizionalmente affermato dalla Corte regolatrice (cfr. Cass. n. 3635/2007) quello per cui l'art. 718 c.c., il quale riconosce a ciascun compartecipe il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano
“comodamente” divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile, lo stesso richieda la realizzazione di lavori di rilevante costo ovvero la realizzazione di porzioni il cui valore sia sensibilmente minore in proporzione al valore dell'intero (cfr. per l'affermazione del principio pure Cass. n. 14577/2012; Cass. n. 25888/2016; (sul concetto di comoda divisibilità si rimanda da ultimo a Cass. n. 9979/2018 secondo cui “…in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” nonché Cass. civ. sez. II 16 dicembre 2021 secondo cui “…in tema di divisione, ai fini della comoda divisibilità, non ci si può basare esclusivamente sulla natura e sulla destinazione degli immobili, ma - e soprattutto - bisogna tener conto dell'intera massa dei beni da dividere, in rapporto al numero delle quote e dei condividenti. In particolare, quando l'asse ereditario comprende un solo immobile, questo sarà comodamente divisibile se ciascuno dei coeredi potrà averne una parte, anche se di valore inferiore alla quota di sua spettanza salvo, in questa ipotesi, ad attuare il pareggio con
l'operazione di conguaglio, ovvero, se, pur non essendo possibile frazionare comodamente
l'immobile in tante parti corrispondenti al numero e alle quote dei condividenti, alcuni di questi richiedano congiuntamente la formazione di una porzione unica, corrispondente all'ammontare
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complessivo delle loro quote, giacché, in questo caso, la divisione è resa possibile dal minore frazionamento dell'immobile”).


3. segue: Gli esiti della CTU.
Orbene, richiamando quanto sopra detto circa l'articolazione delle fasi della divisione, le risultanze della CTU, in merito al giudizio sulla comoda divisibilità
(pagg. 6-8), evidenziano la seguente composizione dell'immobile:
“immobile cielo-terra con annesse pertinenze posto nel centro storico dell'abitato di
Panicale (PG) con ingresso principale da Via Grossi n. 20 mentre le cantine hanno accesso da
Viale Marconi. Il fabbricato, la cui origine ed impianto risale alla metà del 1500 (come da incisione su pietra del portale che riporta la data del 1569) è stato edificato sulla originale cinta muraria del borgo nella zona muraria di Porta Fiorentina.
Il fabbricato si eleva su due piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato e un piano sottotetto.
La struttura di elevazione è in muratura di pietra mista e laterizi, i solai del piano interrato sono a volte di laterizio, in parte a botte ed in parte a crociera, quelli dei piani terra e primo sono in travi e travetti di legno mentre il tetto è a due falde con struttura in acciaio e solaio inclinato in laterizio.
La disposizione interna dell'immobile è la seguente:
– Piano Seminterrato (la parete sud ed ovest sono interrate e la parete ovest confina con
l'interrato di un fabbricato confinante). Il piano seminterrato è posto al livello di Viale
Marconi con sfalsamenti di
Proprietà, sulla via pubblica dove vi è un garage con accesso diretto sulla via ed una porzione delle cantine, sotto al giardino, con tre locali. Per mezzo di una scala si accede da una rampa di scale che disimpegna a destra e frontalmente gli ingressi alle cantine, quelle di destra anch'esse sotto il giardino e quelle con ingresso frontale che sono al disotto del fabbricato principale e costituite da cinque locali più o meno grandi, connesse al piano terra con una scala
a rampa unica, con pareti al grezzo e pavimentati in pare in cotto in parte in pietra. Si vedano le foto allegate e la planimetria (All. n 5 e All. n. 6).
- Piano Terra
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Il piano terra ha accesso principale dal portone di ingresso posto su Via Grossi (oltre che dalla scala che sale da Viale Marconi al piano seminterrato) qui si trovano un piccolo ingresso
a sinistra dal quale si accede ad un corridoio che disimpegna il salone, con soffitto in legno decorato ed il giardino/lastrico; sulla destra vi è un ampio locale con il vano scala che conduce al piano primo che disimpegna la lavanderia ed il bagno e la cucina dalla quale si passa alla camera da letto. Sul piccolo disimpegno che collega il salone alla cucina vi è un piccolo balcone su Viale Marconi.
Il giardino/lastrico è pavimentato in cotto e presenta delle aiuole in muratura.
I locali sono tutti pavimentati in cotto ad eccezione del bagno recentemente ristrutturato con pavimenti in ceramica, le pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico e termico. Si vedano le foto allegate e la planimetria (All. n 5 e All. n. 6).
- Piano Primo
Al piano primo si sbarca dalla scala che si origina dal locale di cui si è detto in precedenza, tale piano presenta quattro camere con accessi passanti ed un wc da un lato della scala ed un disimpegno due camere ed un bagno dall'altro lato, nel disimpegno della scala è presente la caldaia a gas che serve i due piani. Anche questo piano è pavimentato in cotto, con pareti intonacate e tinteggiate ed impianto termico. Si vedano le foto allegate e la planimetria
(All. n 5 e All. n. 6).
- Piano sottotetto con accesso sempre dalla scala interna costituito da tre locali al grezzo con impianto elettrico, finestre su tre lati altezza in gronda variabile da ml 1,95 a ml 1,72 ed altezza al colmo all'intradosso della trave di colmo di ml 2,60 ed all'estradosso di ml 3,00. Si vedano le foto allegate e la planimetria (All. n 5 e All. n. 6).
Lo stato d'uso degli interni è mediocre si evidenziano lesioni anche passanti ed uno stato di generalizzato degrado degli intonaci, gli infissi sono in normale stato d'uso, le facciate ed il tetto sono in buono stato in quanto oggetto di recenti interventi di manutenzione straordinaria.
Si evidenziano tiranti in ferro passanti nelle murature con capo chiavi in ferro sulle facciate longitudinali di antica fattura e difficile datazione.”
3.1. Venendo, più da vicino, alla valutazione in ordine alla comoda divisibilità dell'immobile, la CTU conclude come segue (cfr. pagina 18 della perizia):
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“- si possono formare due quote concrete, suscettibili di un autonomo e libero godimento così come da proposta elaborata dallo scrivente;

- il frazionamento delle unità immobiliari è fattibile ed eseguibile a mezzo di SCIA;
- le opere e costi necessari per l'ottenimento delle porzioni dotate di autonomo e libero godimento hanno un costo presumibile di circa € 40.000,00 (circa il 10,63% del valore della nuda proprietà);
- Il frazionamento in due quote comporta un leggero deprezzamento del valore dell'immobile quote dovuto alla creazione di una porzione comune che in termini di valore incide per € 7.095,00 (circa 2,20% del valore della nuda proprietà);
- Il frazionamento non altera la destinazione d'uso iniziale ed ordinaria;
- La divisione proposta origina un conguaglio in denaro da parte della porzione
Proprietà B in favore della porzione Proprietà A di € 15.450,00 (circa il 4,11% del valore della nuda proprietà ed l'8,22% del valore della Proprietà di diritto).
- Il frazionamento non genera insorgenza di servitù;
- In tema di omogeneità delle quote esse non sono omogenee poiché il piano terra presenta il giardino che comunque è una porzione immobiliare che rende la Proprietà A più appetibile rispetto alla Proprietà B, ma è pur vero che non è possibile assegnare una porzione di giardino alla Proprietà B e che questo non può che essere attribuito esclusivamente alla Proprietà A.”.
3.2. Quanto al valore dell'immobile, la CTU indica la somma di euro
418.000,00 per la piena proprietà ed in euro 376.000,00 per la nuda proprietà, attribuendo quindi all'usufrutto un valore di euro 42.000,00 mentre il valore locativo è stimato in euro 13.000,00.
I lotti nei quali sarebbe divisibile l'immobile, secondo la perizia, sarebbero uno, lotta A, costituito dalla porzione del piano terra con ingresso da Via Grossi, del giardino e dalla porzione sottostante delle cantine e dal garage;
l'altro lotto B sarebbe composto dal primo piano, dal sottotetto e dalla porzione di cantine su
Viale Marconi. Il valore delle singole quote nelle quali si andrebbe a dividere
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l'immobile, a seguito dello scioglimento della comunione sarebbe di euro
169.000,00 per la nuda proprietà del lotto A e di euro 202.000,00 per il lotto B, mentre il valore della proprietà comune, costituito dalla scala interna, necessaria allo spostamento tra i piani, sarebbe di euro 7.000,00. Il progetto divisionale darebbe origine ad un conguaglio da parte della porzione Proprietà B in favore della porzione Proprietà A così calcolato: Quota di diritto di 1/2 della nuda proprietà – Quota di 1/2 della nuda proprietà delle parti in comune – Quota di fatto di 1/2 della proprietà A, pari ad euro 15.450,00.


4. La valutazione in ordine alla comoda divisibilità.
Osserva il Tribunale che le parti controvertono, anzitutto, sulla sussistenza di una situazione di comoda divisibilità, esclusa da parte attrice e ravvisata, invece, da parte convenuta;
controvertono, poi, sull'assegnazione dei lotti: entrambe la parti hanno chiesto – il che viene, soprattutto, in rilievo per l'ipotesi in cui si opti per la non comoda divisibilità del bene – l'assegnazione, per l'intero, dell'immobile (che comporterebbe l'addebito dell'eccedenza in valore) e solo in subordine hanno espresso interesse per l'assegnazione di singoli lotti, peraltro prospettando anche modalità parzialmente difformità rispetto a quelle indicate dal CTU (cfr. verbale d'udienza del 12 aprile 2023)
4.1. Muovendo dal primo aspetto, parte attrice ha ribadito nei propri scritti la non comoda divisibilità dell'immobile riportando, anche in comparsa conclusionale i rilievi formulati nella perizia di parte, prodotta agli atti e allegata all'atto di citazione, nonché i rilievi critici al progetto divisionale elaborato dal
CTU, mossi dal consulente di parte.
Le stesse possono così sintetizzarsi:
i) il bene è stato concepito, strutturato e realizzato come edificio unifamiliare comprendente locali accessori ai piani sottostrada, una zona giorno al piano terra, una zona notte al piano primo e sovrastanti soffitte;

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ii) i due piani ad uso abitativo hanno caratteristiche molto differenti tra loro ed una sezione verticale/orizzontale del bene ne altererebbe le caratteristiche;

iii) il frazionamento comporterebbe “reciproche servitù di passo, risultando l'immobile dotato di un unico ingresso principale su via A. Grossi”; iv) la costituzione di servitù avrebbe sensibile impatto sul piano terra, limitandone la superficie utile ad uso esclusivo e la fruibilità degli spazi;

v) l'impossibilità di ricavare al piano terra una camera da letto con accesso comodo ed indipendente;
vi) l'impossibilità di formare quote omogenee di uguale natura e qualità; vii) il frazionamento dell'Immobile avrebbe costi elevati per la “dotazione di impianti e finiture”, la realizzazione di “una cucina ed un salone di equivalente superficie di quello presente nel sottostante piano”, la creazione di “una nuova scala interna di accesso alla zona notte” e di
“nuove pareti interne, portoncini d'ingresso alle due unità immobiliari, nuovi servizi, il frazionamento degli impianti attualmente comuni all'intero edificio, etc.”; viii) il frazionamento svilirebbe le caratteristiche dell'Immobile arrecando importante pregiudizio.
A sua volta, le osservazioni del consulente tecnico di parte attrice alla consulenza tecnica d'ufficio sono le seguenti:
(i) il lotto A-verde avrebbe diverse e maggiori “comodità” (giardino e balcone) rispetto al lotto B-giallo (privo di spazi esterni);
(ii) il costo della divisione in natura dell'Immobile in due lotti di uguale dotazione di impianti sarebbe estremamente oneroso (circa euro
35.000,00 per ciascuna unità, pari ad oltre il 20% del valore di ogni quota);
(iii) la suddivisione dell'Immobile ne determinerebbe un deprezzamento rispetto all'intero nell'ordine del 20-25%;
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(iv) il conguaglio e i costi della divisione risulterebbero pari ad almeno il 30% rispetto al valore delle singole quote.
Dal canto suo, e con riserva di soffermarsi più diffusamente infra, la società convenuta osserva che la divisione in natura è la regola generale, nella specie la stessa consentirebbe di attuare l'interesse di entrambe le parti alla conservazione della proprietà, senza incidere sulla destinazione del bene e senza comportare un deprezzamento delle quote
4.2. Ciò posto in punto di fatto, è doveroso ricordare che l'art. 720 c.c., che disciplina l'ipotesi della non comoda divisibilità degli immobili, rappresenta una eccezione al principio generale sancito dall'art. 718 c.c., che invece attribuisce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti;
di conseguenza la non comoda divisibilità è ipotesi residuale, che opera ogni qual volta siano accertati i relativi presupposti strutturali (ossia l'irrealizzabilità fisica del frazionamento), giuridici (ossia l'impossibilità di realizzare porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento) ed economico - funzionali, ossia il sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero.
Anche di recente la S.C. (Cass. Civ. sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27040) ha ricordato, in primo luogo, che, pur essendo il giudizio concreto sulla comoda divisibilità di un immobile rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito, la divisione non deve produrre un deprezzamento del bene, né imporre la formazione di servitù non eccessivamente gravose e deve consentire la formazione di quote suscettibili di autonomo godimento, ancorché in regime di condominio edilizio (Cass., Sez. 2, 21/4/1976, n. 1410).
Più nel dettaglio, il diritto di ciascun comunista di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 cod. civ., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 cod. civ., non solo nel caso di mera
“non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano
“comodamente” divisibili e, cioè, allorché il frazionamento non richieda accorgimenti ed operazioni troppo costose e complesse o, pur risultando il
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frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, ancorché in regime di condominio edilizio, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero ovvero comporterebbero una più o meno grave deviazione dalla naturale utilizzazione del complesso indiviso secondo la sua naturale funzione (Cass., Sez.
2, 15/12/2016, n. 25888; Cass., Sez. 2, 23/4/1979, n. 2285), ciò al fine di evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell'intero (Cass., Sez. 2, 28/5/2007, n. 12406; Cass., Sez. 2, 7/5/1987, n. 4233).
Pertanto, l'indagine sulla comoda o non comoda divisibilità, al fine del riconoscimento o meno, in sede di divisione giudiziale, del diritto di ciascun partecipante di ottenere la sua quota in natura, deve essere non solo rigorosa, ma deve anche essere condotta alla stregua del criterio oggettivo costituito dalla concreta possibilità o meno di ripartire il bene medesimo, nella sua attuale consistenza e destinazione, senza pregiudizio per il suo valore economico, ed in modo tale che la porzione da attribuirsi a ciascun condividente configuri un'entità autonoma e funzionale, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cass., Sez. 2, 9/11/1977, n. 4738; Cass.,
Sez. 2, 29/5/2007, n. 12498).
A tali fini, rileva altresì la complessiva valutazione dell'intervento stesso in relazione alle caratteristiche dell'immobile e la sua compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, sia avuto riguardo alla normativa nazionale, sia ai regolamenti e strumenti urbanistici locali, dovendosi verificare se l'intervento edilizio necessario per la divisione del fabbricato sia giuridicamente fattibile in quanto pienamente compatibile con la suddetta normativa, a maggior ragione in caso di vincoli storico-ambientali, e se il frazionamento possa essere utilmente realizzato senza compromettere il valore dell'intero edificio, nonché il godimento e il valore
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economico delle singole unitarie realizzabili (in questi termini, Cass., Sez. 2,
11/3/2019, n. 6915, non massimata).


4.3. Ebbene, venendo al caso di specie, reputa il Tribunale che le risultanze della CTU non consentano di ritenere il bene comodamente divisibile, secondo i principi che sono stati appena ricordati.
Si premette, invero, che il CTU non ha concluso per un giudizio di comoda divisibilità, quanto, piuttosto, ne ha rappresentato la fattibilità tecnica sottoponendo, poi, al giudice “gli elementi da valutare per decidere circa la comoda divisibilità del bene” (cfr. pag. 18 dell'elaborato peritale).
Epperò, come più sopra ricordato, la fattibilità tecnica è condizione, sì, necessaria ma non sufficiente.
È ben vero che il progetto divisionale ipotizzato dal CTU consente di creare due quote suscettibili di un autonomo godimento, realizzabile mediante SCIA e senza l'apposizione di servitù (contrariamente a quanto afferma l'attore, che ragionevolmente si riferisce, come servitù, alla persistenza di una parte comune, anche dopo le operazioni di scioglimento ipotizzate) e senza alterazione della destinazione d'uso ordinaria, a nulla rilevando la possibile destinazione turistico ricettiva, dovendosi guardare l'attuale destinazione dell'immobile.
Nondimeno, dal medesimo elaborato peritale risulta che:
- è necessario eseguire opere per l'ottenimento delle porzioni dotate di autonomo e libero godimento, che hanno un costo presumibile di circa € 40.000,00 (circa il 10,63% del valore della nuda proprietà), essendo necessario procedere per il frazionamento delle unità immobiliari, a realizzare le fondellature nel locale a piano terra al fine di realizzare il disimpegno comune, le opere di chiusura delle aperture di comunicazione, le opere di separazione degli impianti elettrico, idrico e termico compresa la caldaia, adduzione gas ed eventuali scarichi per realizzazione cucina al piano primo, quindi a fine lavori dovrà essere predisposta la variazione catastale entro trenta giorni e successivamente,
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entro novanta giorni dalla fine lavori predisporre la domanda di agibilità ed il deposito delle conformità degli impianti;

- si verifica un deprezzamento del valore dell'immobile dovuto alla creazione di una porzione pur sempre comune che in termini di valore incide per € 7.095,00;
- oltre alla necessità di un conguaglio in favore dell'ipotetico lotto A per un importo di poco superiore ad € 15.400,00, le quote di nuova creazione non sarebbero omogenee, giacché il piano terra presenta il giardino che comunque è una porzione immobiliare che rende la
Proprietà A – la sola che può effettivamente beneficiare del giardino, più appetibile rispetto alla Proprietà.
A nulla rileva, a riguardo, che la parte convenuta si è dichiarata indifferente all'eventuale quota da assegnare in suo favore in caso di giudizio di comoda divisibilità², nondimeno, tale disponibile logicamente segue la formulazione del giudizio in ordine alla comoda divisibilità del bene.
4.3.1. Vale sul punto ribadire come, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'indagine sulla sussistenza dei presupposti per addivenire alla divisione in natura costituisce un apprezzamento del giudice del merito e va condotta, in modo rigoroso, avendo riguardo alla “possibilità di ripartire il bene, nella sua attuale consistenza e destinazione, in modo tale che la porzione da attribuire a ciascuno configuri un'entità autonoma e funzionale, suscettibile di autonomo e libero godimento, non compromessa da pesi, servitù o limitazioni eccessive, evitando altresì il frazionamento ove esso richieda opere complesse o di notevole costo, ovvero cagioni un deprezzamento dell'originario valore intrinseco del bene medesimo, o, ancora, dia luogo alla
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costituzione di porzioni inidonee rispetto alla funzione economica dell'intero” (cfr. Cass n.
25888/2016; tra le altre, Cass. n. 8493/2012; Cass. n. 4703/2020; Cass. n.
19860/2020; Cass. n. 33480/2021).
4.3.2. Nella specie, siffatta valutazione deve ritenersi concretamente esclusa tenuto conto degli elevati costi di una ipotetica divisione in natura (c.a. euro
40.000,00), che non risulterebbero in alcun modo compensati da un proporzionale incremento di valore delle singole unità rispetto al complesso.
In verità, il CTU sembra ipotizzare, a riguardo, in risposta alle osservazioni del tecnico di parte attrice in merito al deprezzamento derivante dal frazionamento, che “il frazionamento in due unità immobiliari rendere le porzioni più appetibili…”; e tuttavia, siffatta valutazione di maggiore appetibilità non risulta ulteriormente argomentata né tantomeno appare corroborata da elementi fattuali differenti.
Sicché, alla luce di tali principi di diritto e delle sopra espresse considerazioni in fatto deve essere quindi dichiarata la non comoda divisibilità del bene per cui è causa.


5. La richiesta di assegnazione.
A questo punto, per addivenire allo scioglimento della comunione, nell'alternativa tra la vendita all'incanto e l'attribuzione alla condividente che ne ha fatto richiesta, va senza ombra di dubbio preferita la seconda soluzione.
Trattasi peraltro di un esito che risulta imposto proprio dalla disciplina generale in tema di divisione, che obbliga il giudice, in via prioritaria, a perseguire il risultato della divisione in natura e solo nel caso in cui questo non sia conseguibile, individua come soluzioni alternative, dapprima l'attribuzione al condividente che ne faccia richiesta (e secondo i criteri preferenziali dettati dal codice, nell'ipotesi di richieste concorrenti) e solo infine, ove risulti mancante una richiesta siffatta, la vendita del bene, vista appunto come extrema ratio alla quale ricorrere solo nel caso in cui risulti impedita la possibilità di mantenere il bene nella sfera di uno degli originari comunisti (cfr. Cass. n. 35945/2021; Cass.
n. 11641/2010; Cass. n. 14165/2000).
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V'è però che entrambe le parti hanno avanzato analoga richiesta sicché occorre procedere all'esame delle contrapposte domande di assegnazione, svolte tanto dall'attore quanto dalla società convenuta.
5.1. Come noto, nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile, in presenza di contrapposte richieste di attribuzione, è rimessa al giudice una valutazione discrezionale da effettuarsi secondo il suo prudente apprezzamento (Cass. civ. n. 12998 del 23/10//2001;
Cass. civ. n. 11641 del 13/05/2010).
Nel caso in esame non può soccorrere il criterio di cui all'art. 720 c.c., il quale prevede l'assegnazione al comproprietario avente “diritto alla quota maggiore”, tenuto conto del fatto che le odierne parti sono titolari della stessa quota di proprietà.
Peraltro, deve osservarsi che l'orientamento ormai da tempo prevalso nella giurisprudenza della dalla Suprema Corte afferma che “…in tema di divisione ereditaria, nell'esercizio del potere di assegnazione di beni che non siano comodamente divisibili, sebbene a norma dell'art. 720 c.c. vada preferito il condividente titolare della quota maggiore, è nella discrezionalità del giudice derogare a tale criterio purché si dia adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. (…)” (in termini Cass. ord.
24832/2018 che ha confermato la sentenza di merito per cui -in un giudizio di divisione tra fratelli relativo ad un fondo rustico proveniente dall'eredità paterna ed oggetto di impresa familiare - aveva dato preferenza al criterio legale, valorizzando il fatto che l'azienda agricola condotta dal dante causa era in via di esaurimento e non costituiva per nessuno degli eredi una fonte principale di reddito;
Cass. 22663/2015, che ha annullato la sentenza d'appello per aver trascurato, nel dare prevalenza al criterio preferenziale della maggiore quota, che costituisce serio motivo idoneo a derogarvi la circostanza che i quotisti minoritari erano gestori, nel caso esaminato, dell'attività commerciale dislocata nel bene comune indivisibile, sicché la perdita dei locali determinava la perdita dell'avviamento commerciale dell'azienda di ristorante-bar ivi esercitata;
principio
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di diritto affermato ex multis, anche da Cass. ord. 20961/2018, nonché richiamato in parte motiva da Cass. ord. 29903/2021).
Sicché, nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile, in presenza di contrapposte richieste di attribuzione, al giudice è rimessa una valutazione discrezionale orientata dal prudente apprezzamento di ragioni di opportunità, salvo l'obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione, così esaminando i confliggenti interessi dei condividenti in proposito (Cass. 12998/2001; Cass. 11641/2010).
5.2. Occorre pertanto verificare se sussistono ragioni che consentano di derogare alla assegnazione in favore dei richiedenti ovvero tali da giustificare la preferenza di uno di loro.
Per il vero, già nel proprio atto introduttivo, l'attore, al fine di giustificare l'assegnazione del cespite in suo favore, aveva richiamato l'appartenenza del bene alla propria famiglia.
Dal canto suo in sede di comparsa la società aveva rappresentato, per CP_1 un verso, che l'interesse dell'attore era quello di procedere alla vendita dell'immobile, e, per l'altro verso, di vantare, a sua volta, un interesse eventualmente strumentale alle esigenze del proprio legale rappresentante e, in ogni caso, economico imprenditoriale, potendo valutare se (elementi che sarebbero stati salvaguardati dalla divisione in natura) adibire l'immobile a residenza del proprio legale rappresentante o destinarlo a struttura ricettiva
(come già accaduto in passato) e richiamando, al contempo, l'investimento economico fatto per l'acquisto della quota di nuda proprietà (225.000,00), che sarebbe vanificato in caso di assegnazione dell'immobile all'attore.
5.2.1. Osserva ancora il Tribunale che, in sede di comparsa conclusionale, la società attrice ha, per così dire, mutato la propria prospettazione, invocando un interesse personale, in ragione dell'intervenuto acquisto, da parte del sig.
[...]
di tutte le quote della società , che farebbe passare in CP_6 CP_1 secondo piano il tema dell'interesse economico della stessa a divenire
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assegnataria del bene per non veder pregiudicato il diritto a ricavare il giusto guadagno dall'investimento effettuato: deduce la convenuta che se infatti, inizialmente, era questa la principale motivazione che aveva indotto la parte a chiedere l'assegnazione esclusiva dell'immobile, oggi tale motivazione non sarebbe più attuale alla luce dell'anzidetto interesse familiare e morale del sig.
E_
5.3. Ebbene, reputa il Tribunale che dalle posizioni e deduzioni delle parti sono emerse ragioni tali da giustificare l'assegnazione dell'intero a una delle parti da individuarsi nella persona dell'attore.
Ora, il sig. è proprietario della quota (50%) di nuda proprietà Parte_1
a seguito di atto di donazione a rogito del Notaio Dr. Persona_1 del 24/12/1991 rep. 71937 racc. 7292 registrato a Bologna il 13/01/1992 al n.
1998 e trascritto a Perugia il 24/01/1992 al n. 3055 da (cfr. doc. 3 Parte_2 di parte attrice), rimasto immutato nel tempo.
5.3.1. L'altra quota era stata, invece, donata dal sig. all'altra Parte_2 figlia sig.ra CP_4
È da tale ramo familiare che deriva la proprietà della società convenuta.
La società è, infatti, divenuta proprietaria in forza di un atto di CP_1 compravendita a rogito del Notaio Dr. del 02/12/2015 rep. Persona_3
33883 racc. 21339 registrato a Bologna 2 il 09/12/2015 al n. 21125 e trascritto a
Perugia il 09/12/2015 al n. 19373 da per la quota di 1/4 Controparte_7 della nuda proprietà nonché in forza atto di compravendita a rogito del Notaio
Dr. del 12/01/2016 rep. 34145 racc. 21549 registrato a Persona_3
Bologna 2 il 13/01/2016 al n. 452 e trascritto a Perugia il 13/01/2016 al n. 633 da per la proprietà di ¼ della nuda proprietà. E_
A loro volta, i sig.ri e erano divenuti CP_6 Controparte_7 proprietari, ciascuno per la misura di ¼ giusta atto di donazione del 20.4.2010, da parte della sig.ra donataria, unitamente all'attore, dell'ulteriore CP_4 quota di ½ del diritto di nuda proprietà sull'immobile.
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5.3.2. Ora, valutando l'interesse, di matrice chiaramente economica, per come inizialmente rappresentato, della società , lo stesso appare recessivo CP_1 rispetto all'interesse dell'attore.
Al di là del fatto che la società è divenuta proprietaria di tali quote solo nell'anno 2015, tale interesse economico non si è mai concretamente attuato stante il diritto di usufrutto della Sig.ra d'altro canto, la società non ha CP_2 nella sostanza alcun legame con l'immobile e con il Comune di Panicale, non ha altri beni, ha sede a Palermo, come il precedente legale rappresentante (sul punto si tornerà a breve) e risulta non operativa in mancanza di ulteriori iniziative imprenditoriali.
Ed infatti, nell'ultimo bilancio depositato da relativo all'esercizio CP_1
2018 (cfr. doc. 18 parte attrice, prima memoria istruttoria), nel paragrafo “Nota integrativa, parte iniziale” (cfr. pag. 15) si legge che “La Società, è stata costituita con atto notarile il 22/10/2015. L'avvio della gestione caratteristica non è ancora avvenuta e la
Società risulta iscritta alla CCIAA di Palermo alla data del 31/12/2017 con lo Status
“inattiva”. Nel 2015 è stato realizzato il primo investimento in data 2/12/2015 con
l'acquisto di un immobile civile nel comune di Panicale (PG) per una quota pari al 25%. Nel
2016 si è acquistato ulteriore 25% dello stesso immobile. Tale porzione di immobile risulta gravato da usufrutto. Per tale motivo ad oggi non si riesce ad avviare l'attività caratteristica in quanto, con tale diritto reale che grave sull'immobile (ed essendo l'unico immobile ad oggi acquisito), non è possibile produrre reddito proprio. Si dà atto che l'acquisto dell'immobile (ad oggi per una quota pari al 50%) è stato finanziato con versamenti infruttiferi del Socio Unico.
Tali versamenti saranno restituiti non appena la società ne avrà possibilità”.
Sicché l'interesse economico, pur esistente, è certamente inattuale, nel senso che lo stesso non è mai stato perseguito né, tantomeno, realizzato.
Né del resto la società può dolersi di un eccessivo sacrificio del proprio investimento economico.
Premesso che, come si dirà, i valori dell'immobile consentono di escludere tale rischio e che, in ogni caso, le somme per l'acquisto derivano da versamenti infruttiferi dell'allora socio unico, che sarebbero stati restituiti non appena la
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società abbia le relative disponibilità (cosa che non si sa se sia successa), la convenuta al momento dell'acquisto era perfettamente conscia che si trattava di un bene indiviso, peraltro gravato da un usufrutto a favore di un terzo soggetto di talché non può essere l'investimento operato certamente un criterio orientativo per accordare preferenza alla società Parte_3
. Risulta, invece, attuale l'interesse, anche personale, del sig.
[...] Pt_1 figlio dell'originario donante nonché dell'usufruttuaria che ha certamente
[...] un legame tanto con l'immobile quanto con il luogo ove questo è sito (Panicale) come testimoniato dalle foto prodotte sub doc. 21 – che ritraggono anche i festeggiamenti per il compleanno della sig.ra – nonché dalle CP_2 dichiarazioni testimoniali (che hanno confermato il legame dell'attore con i luoghi periodo di vacanza cfr. dichiarazioni sig.ra e Testimone_1
verbale d'udienza del 25.3.2024). Testimone_2
Non è ostativa a tale conclusione la circostanza che l'attore avesse – e l'assunto non può essere messo in discussione – intenzione di vendere l'immobile.
La circostanza, invero, è chiaramente desumibile dalla scrittura privata del
15.9.2010 intercorsa tra l'attore ed i nipoti, sig.ri (figli della sig.ra CP_6 CP_4 sorella dell'attore, che aveva loro donato la propria quota di nuda
[...] proprietà nella misura di ¼ ciascuno); tale scrittura, addirittura, è stata posta a fondamento di una precisa iniziativa giudiziaria allo scopo di vedere accertato l'inadempimento a tale obbligo di vendere dopo che i sig.ri avevano, per CP_6
l'appunto, ceduto le quote alla società CP_1
Anche tale interesse ha indubbiamente natura economica e può essere ritenuta, al pari di quella di avviare una attività ricettiva espressione delle prerogative dominicali che ciascun nudo proprietario può eventualmente perseguire;
ciò è vieppiù vero ove si consideri che per primi i sig.ri hanno CP_6 venduto le proprie quote di nuda proprietà alla società CP_1
Nondimeno, trattasi di una mera eventualità che, dopo oltre quattordici anni dalla sottoscrizione della scrittura del 2010, non è mai stata attuata e, nel
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frattempo, come detto, i sig.ri e all'epoca Controparte_7 E_ titolari rispettivamente di ¼ ciascuno del diritto di nuda proprietà (ed insieme del
50%), hanno trasferito i propri diritti di (nuda) propria alla società CP_1 allo scopo di avviare “l'attività caratteristica”, trasferimento, peraltro, avvenuto con
“…versamenti infruttiferi del Socio Unico…” che “…saranno restituiti non appena la società ne avrà possibilità…”.
Ed allora, anche considerando come equipollenti i due confliggenti interessi economici, dopo che la quota di immobile è stata ceduta dalla sig.ra CP_4 ai figli e da questi ultimi alla società l'assegnazione a
[...] CP_1
quest'ultima del bene alla società sacrificherebbe le legittime prerogative dell'altro comproprietario non solo e non tanto di poter disporre economica dell'immobile, quanto, piuttosto, sacrificherebbe i legami personali che l'attore ha con lo stesso rispetto ad una società appositamente costituita per lo svolgimento di una attività imprenditoriale, che esclusivamente in tal veste ha, pertanto, acquistato i diritti di nuda proprietà (pur sapendo dell'esistenza di un altro comproprietario oltre che di un diritto di usufrutto) e che non ha alcun legame con il bene avendo sede a Palermo ove risiede il suo precedente legale rappresentante, laddove il sig. nelle more divenuto E_ titolare delle quote, risiede a Bologna.
5.4. Come si diceva, negli scritti conclusivi la società convenuta ha
“abbandonato” la prospettazione di una matrice esclusivamente economica, per percorrere quella di un interesse personale del sig. da E_ contrapporre a quello del sig. Pt_1
Rileva infatti la convenuta che l'intervenuto acquisto, nelle more del procedimento, da parte del sig. di tutte le quote della E_ società , “fa passare in secondo piano il tema dell'interesse economico della stessa a CP_1 divenire assegnataria del bene per non veder pregiudicato il diritto a ricavare il giusto guadagno dall'investimento effettuato. Se infatti, in precedenza, era questa la principale motivazione che aveva indotto la parte a chiedere l'assegnazione esclusiva dell'immobile, oggi tale motivazione
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non è più attuale alla luce dell'anzidetto interesse familiare e morale del sig. E_
.
[...]
La tesi, pur suggestiva, non merita condivisione.
5.4.1. Non merita condivisione, in primo luogo, perché siffatto acquisto, intervenuto nelle more del presente procedimento con atto del giorno 8 marzo
2022, trascritto il 10.3.2022, lungi dall'integrare un interesse personale dell'acquirente delle quote, appare, piuttosto, voler fondare un argomento da spendere nel presente procedimento, comunque inidoneo ad escludere l'interesse economico che sorreggeva la cessione dei diritti di nuda proprietà da parte del sig. in favore della società nel 2015 e, quindi, E_ CP_1
l'acquisto da parte del primo delle quote della seconda nel 2022, laddove si consideri che la proprietà della quota di nuda proprietà rimane in capo sempre alla società.
Non merita condivisione, dunque, perché la titolarità del diritto di nuda proprietà pro quota appartiene, pur sempre, alla società non già al sig.
[...] che dei propri diritti si è spogliato, in realtà, con il già richiamato CP_6 atto del 2015, sicché, quand'anche esistenti, le condizioni “soggettive” riferite al sig. risultano essenzialmente irrilevanti, dovendosi valutare quelle CP_6 della società, la cui la sede è ancora in Palermo, Via Svezia n. 12, presso la residenza del signor precedente socio unico. Persona_2
In tal senso è del tutto indimostrata la circostanza secondo cui la vendita alla società convenuta consegua al fatto che “…l'usufruttuaria non consentiva loro di utilizzare l'immobile a causa dei contrasti insorti con lo zio ” (cfr. pag. 4 della CP_8 comparsa conclusionale in replica di parte convenuta).
5.4.2. Non merita condivisione, infine, perché, anche a voler ritenere integrate esigenze di carattere personale, non condivisibili risultano le ragioni per cui il sig. dovrebbe esser preferito all'attore. CP_6
Non depone in tale direzione, infatti, la differenza anagrafica fra zio e nipote e, quindi, le “maggiori probabilità di godere dell'immobile per un periodo più lungo rispetto al primo”: oltre a trattarsi di un elemento meramente astratto e, per così dire,
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“statistico”, la differenza anagrafica ben potrebbe essere valorizzata in senso diametralmente opposto, cioè a dire valorizzando inevitabilmente il maggior legame che, nel tempo, il sig. figlio dell'originario titolare Parte_1 dell'immobile, ha avuto con questo il bene rispetto al sig. (nella CP_6 qualità oggi di socio e rappresentante della – nipote dell'attore in CP_1 quanto figlio della sorella del sig. , anch'ella donataria da parte del sig. Pt_1
– che risiede a Bologna. Parte_2
Non depone, poi, in tale direzione la ragione soggettiva rappresentata dalla disponibilità di un altro immobile: anche in tal caso si tratta di un immobile non di proprietà del sig. ma delle proprie figlie, ed in ogni caso, trattasi di un Pt_1 elemento che può essere letto, anche questo, in senso diametralmente opposto, confermando, cioè, il legale che il ramo familiare dell'attore ha con il luogo ove è ubicato l'immobile.
5.5. In conclusione, quanto sopra evidenziato rende opportuno, nella ponderazione degli interessi confliggenti dei comproprietari, tutti richiedenti l'assegnazione, preferire l'attribuzione dell'intero cespite comune in favore del comproprietario attore che appare essere, per le ragioni esposte, quello avente un maggior legame con il bene, legame, beninteso, che non si identifica, in questo caso, con la necessità di soddisfare esigenze abitative.


6. L'attribuzione del bene ed il diritto al conguaglio.
Le ragioni che precedono, pertanto, giustificano l'attribuzione del bene per intero all'attore.
In ragione dell'attribuzione esclusiva dell'immobile, l'attore è tenuto a versare alla società convenuta una somma di denaro a titolo di conguaglio corrispondente al 50% del valore dello stesso.
Per effetto dell'attribuzione dell'immobile non comodamente divisibile, infatti, sorge ipso iure, a carico del condividente assegnatario, l'obbligo di versare all'altro condividente un conguaglio in denaro, al fine di perequare il valore delle rispettive quote, nell'ambito dell'attuazione del diritto potestativo delle parti allo
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scioglimento della comunione (cfr. Cass. n. 14105/2021; conf. Cass. n.
1656/2017; Cass. n. 22833/2006).
Come è stato più volte ribadito dalla Suprema Corte, la determinazione del conguaglio in denaro, ai sensi dell'art. 728 c.c., prescinde dalla domanda di parte, concernendo l'attuazione del progetto divisionale, che appartiene alla competenza del giudice, per cui questi deve provvedere d'ufficio alla rivalutazione del conguaglio, al momento della decisione, qualora vi sia stata un'apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene, tale da alterare la funzione di riequilibrio propria del conguaglio, spettando alla parte un mero onere di allegazione, finalizzato a sollecitare l'esercizio del potere officioso del giudice (cfr. Cass. n. 11731/2019).
A tal fine, va assunto a base del calcolo il valore venale dell'immobile stimato dal CTU in quanto esso risulta correttamente determinato nella relazione attraverso la metodica di stima sintetico-comparativa, adeguato alle reali ed attuali caratteristiche dell'immobile e comparato con i valori medi del mercato immobiliare residenziale della zona di riferimento.


6.1. Ebbene il CTU, le cui conclusioni risultano assolutamente immuni da censure e come tali possono essere poste a fondamento della presente decisione, ha stimato il valore dell'immobile nel suo complesso, con valore da ritenersi espresso all'attualità, in € 418.000,00 per la piena proprietà mentre la nuda proprietà ammonta ad € 376.000,00 mentre il valore dell'usufrutto di pertinenza della sig.ra ammonta ad € 42.000,00. Controparte_2
Pur nella consapevolezza che “in tema di divisione giudiziale, il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore;
pertanto, la sua rivalutazione da effettuare, anche "officio iudicis", con riferimento al momento della decisione della causa di divisione” (cfr. Cass. n. 3083/2006;
Cass. n. 12497/2007; Cass. n. 10624/2010; Cass. n. 3931/2016; Cass. n.
16383/2018), in questo caso non si ravvisano i presupposti per procedere ad una rivalutazione d'ufficio (o se del caso ad una nuova valutazione), dovendosi
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ragionevolmente ritenere che i valori stimati nella consulenza tecnica d'ufficio siano tuttora affidabili ed utilizzabili.
D'altro canto, secondo un certo indirizzo giurisprudenziale che merita adesione, l'esistenza di poteri officiosi del giudice nella determinazione del conguaglio non esclude che la parte interessata ad una rivalutazione del bene sia tenuta quantomeno a sollecitarne l'esercizio, allegando le circostanze che a suo avviso porterebbero a ritenere verificato un disallineamento tra il reale valore di mercato e la stima condotta dal CTU, posto che la rivalutazione non può avvenire tramite criteri automatici (cfr. Cass. n. 10624/2010; v. anche Cass. n.
15288/2014, richiamata in Cass. n. 16383/2018).
6.2. Posto che, anche in ragione dell'età dell'usufruttuaria, è possibile prendere a riferimento il valore dell'immobile nella sua interezza, senza contare a detrimento dello stesso l'incidenza dell'usufrutto, alla società convenuta spetta la somma di € 209.000,00.
A riguardo, si osserva che l'importo risulta complessivamente in linea, ancorché leggermente inferiore, con quello (€ 225.000,00 complessivi) a sua tempo investito dalla società per l'acquisto della quota di comproprietà il che porta ad escludere che la società veda sensibilmente pregiudicato l'investimento operato, così corroborando ulteriormente l'idea che l'investimento fatto (e dal
2015, si ripete, mai attuato) possa assurgere ad (unico) criterio orientativo nella scelta tra condividendi, ribadendosi, in ogni caso, che tanto la società quanto il sig. erano certamente consapevoli, al momento E_ dell'acquisto rispettivamente della nuda proprietà e delle quote della società, dell'oggetto dell'acquisto (una nuda proprietà) della presenza dell'usufruttuaria e, ancora, della quota acquistata (50%).
Sui conguagli maturano interessi corrispettivi a partire dalla presente sentenza
(in termini Cass. 20457/2016 per cui “In tema di divisione giudiziale, qualora al condividente sia assegnato un bene di valore superiore alla sua quota, gli interessi sul conguaglio dovuto agli altri comunisti, che sono di natura corrispettiva, decorrono soltanto dal provvedimento definitivo di scioglimento della comunione, la cui efficacia retroattiva - anche ove
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si attribuisca natura dichiarativa allo stesso - è limitata, ai sensi dell'art. 757 c.c., ai beni assegnati in proporzione del valore delle relative quote”.


7. Le spese.
Quanto alle spese di lite, sussistono i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle stesse stante la non opposizione del convenuto alla richiesta di scioglimento della comunione;
analogamente sono compensate le spese nei confronti della sig.ra il cui coinvolgimento nel Controparte_2 procedimento opera più che altro quale denuntiatio litis, non essendo questi litisconsorte necessario.
Quanto alle spese di CTU, già liquidate con separato decreto, appare equo porre le stesse a carico di tutti i condividenti in solido, trattandosi di accertamento peritale effettuato nel comune interesse delle parti. Le parti sono tenute in ogni caso in solido nei confronti del CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando sulle cause di cui in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
➢ ACCERTA E DICHIARA la non comoda divisibilità del bene immobile in comunione tra e la società Parte_1 CP_1 titolari, in misura paritaria, del diritto di nuda proprietà sullo stesso, di seguito indicato:
- a) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 1 – cat. C/2 cl. 2 – cons. 18 mq – sup. cat.le
26 mq – R.C. € 21,38 – Viale Guglielmo Marconi n. 16 B – Piano T;

- b) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 2 e Part. 5 Sub. 2 – cat. C/2 cl. 1 – cons. 98 mq – sup. cat.le 166 mq – R.C. € 96,16 – Viale Guglielmo Marconi n.
10 – Piano T;

- c) Fgl. 40 – Part. 5 Sub. 1 – cat. C/6 cl. 1 – cons. 13 mq – sup. cat.le
21 mq – R.C. € 16,78 – Viale Guglielmo Marconi n. 10/A – Piano T;

- 29 -
- d) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 4 e Part. 5 Sub. 6 – cat. A/2 cl. 6 – cons. 15 vani – sup. cat.le tot. 446 mq – R.C. € 1.162,03 – Via Antonio Grossi
n. 20 – Piano T-1-2;
➢ DISPONE lo scioglimento della comunione tra e la Parte_1 società titolari, in misura paritaria, del diritto di nuda CP_1 proprietà sul bene di seguito indicato:
- a) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 1 – cat. C/2 cl. 2 – cons. 18 mq – sup. cat.le
26 mq – R.C. € 21,38 – Viale Guglielmo Marconi n. 16 B – Piano T;

- b) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 2 e Part. 5 Sub. 2 – cat. C/2 cl. 1 – cons. 98 mq – sup. cat.le 166 mq – R.C. € 96,16 – Viale Guglielmo Marconi n.
10 – Piano T;

- c) Fgl. 40 – Part. 5 Sub. 1 – cat. C/6 cl. 1 – cons. 13 mq – sup. cat.le
21 mq – R.C. € 16,78 – Viale Guglielmo Marconi n. 10/A – Piano T;

- d) Fgl. 40 – Part. 4 Sub. 4 e Part. 5 Sub. 6 – cat. A/2 cl. 6 – cons. 15 vani – sup. cat.le tot. 446 mq – R.C. € 1.162,03 – Via Antonio Grossi
n. 20 – Piano T-1-2
➢ ATTRIBUISCE ai sensi dell'art. 720 c.c. e 1116 c.c. il diritto di (nuda) proprietà per l'intero sull'immobile di cui al punto che precede in favore di;
Parte_1
➢ RICONOSCE come dovuta in favore della società in CP_1 persona del legale rappresentante p.t., la somma di euro 209.000,00 a titolo di conguaglio e, per l'effetto DICHIARA Parte_4
a CORRISPONDERE in favore della società in
[...] CP_1 persona del legale rappresentante p.t., la somma di euro 209.000,00 oltre interessi corrispettivi al saggio legale a decorrere dalla data di pubblicazione della sentenza fino al saldo;

➢ COMPENSA le spese di lite;

➢ PONE a carico di entrambe le parti le spese di CTU per come già liquidate con separato decreto;

- 30 -
➢ ORDINA al Conservatore dei Registri immobiliari, competente per territorio, la trascrizione e/o annotazione della presente sentenza a margine della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Perugia, li 8 gennaio 2025
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
- 31 - 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Sotto il profilo processuale il giudizio di divisione ha ad oggetto il diritto che ha ogni partecipante allo scioglimento della comunione e quindi l'attuazione di detto diritto. Può infatti accadere che i partecipanti controvertano solo sulla esistenza di tale diritto o che senza contestarla aspirino soltanto alla sua attuazione. Nel caso in cui sorgano contestazioni relative alla esistenza del diritto alla divisione sorge una questione pregiudiziale rispetto alla attuazione della divisione qualificabile quale preliminare di merito che comporta pronuncia di sentenza che è definitiva se dichiara la insussistenza del diritto alla divisione e non definitiva nel caso opposto. Nel caso in cui il giudice riscontra che il diritto alla divisione non è contestato, pronuncia ordinanza, con la quale dispone la divisione. ² Si legge in comparsa conclusionale che “…PMIC ribadisce infine di non avere preferenze nell'assegnazione dei Lotti e di essere disponibile a rendersi assegnataria di una qualsiasi delle due porzioni, in particolare anche del Lotto B ove il Magistrato decidesse di assegnare il Lotto A all'attore in ragione del fatto che è proprio questo il Lotto che comprende il piano con il salone nobiliare e il giardino che, per ammissione dello stesso avversario, “costituiscono gli elementi più significativi dell'Immobile” (v. a pag. 7 della memoria avversaria 04.12.2020). Non si oppone, quindi, né all'uso del criterio del CP_1 sorteggio, ex art. 729 c.c., né tantomeno all'attribuzione diretta, dichiarando sin d'ora di rinunciare, in tale ultima eventualità, a che il Magistrato fornisca una qualsivoglia motivazione della scelta nell'individuazione CP_ dell'assegnatario, essendo prevalente l'interesse di a rendersi assegnataria di una delle due porzioni, quale che sia tra quelle individuate dal CTU…” (cfr. pag. 3 comparsa conclusionale, grassetti nel testo originale)