REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei magistrati
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Consigliere Dott. Michele Caccese
Dott. Stefano Celentano Consigliere rel.
ha emesse la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenzioni al nr.
1770/2020, vertente tra
Parte_1 C.F. 1 ), rappresentata e difesa dall'avv.
MONTELLA NICOLA ( C.F. 2 ), giusta delega in atti
Appellante
e
C.F. 3 _1 Controparte_2
وrappresentati e C.F._4 ) e Controparte_3 C.F._5
giusta delega in atti difesi dall'avv. DI MARTINO ALESSANDRO ( C.F._6 "
Appellati
Conclusioni di parte appellante:

"Accogliere integralmente il proposto appello e per l'effetto, riformare la sentenza n° 3277/2019, resa in data 4/12/2019, dal Tribunale di Napoli Nord - Sezione Civile, nella persona del G.I. dott.
Pasquale Ucci;

In riforma della appellata sentenza, ritenere e dichiararsi meritevoli di accoglimento le censure di fatto e di diritto rappresentate nel presente atto, e pertanto ritenere fondati i vizi di cui è connotata la sentenza di 1° grado, di conseguenza, dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento dei promittenti alienanti Sig.ri Controparte_2 e CP_3_1
[...] i quali non hanno fornito alla Sig.ra Pt_1 _la _{certificazion}e _statica _di _messa _in _sicurezza dell'immobile e del terreno ad esso adiacente;
per l'effetto condannare gli appellati, in via principale ed a titolo di risarcimento del danno, alla restituzione della caparra versata dalla Sig.ra
Pt_1 maggiorata del doppio, per un importo pari ad € 60.000,00; in via subordinata, condannare gli appellati alla restituzione, in favore della Sig.ra Pt_1 della caparra versata, per l'importo di € "
30.000,00. COre, gli appellati al pagamento delle spese e dei compensi, per entrambi i gradi di giudizio, oltre I.V.A., C.P.A., e rimborso spese generali, con attribuzione ex art. 93 c.p.c. al sottoscritto procuratore Avv. Nicola Montella;

Conclusioni di parte appellata:
"Rigettare l'appello principale proposto dalla Sig.ra accogliere l'appello Parte_1
incidentale promosso dai Sigg.ri _1 Controparte_3 e per Controparte_2 ^e و
l'effetto ri-formare la sentenza n. 3277/2019 emessa dal Tribunale di Na-poli Nord in Persona del
Giudice Dott. Ucci Pasquale nel giudi-zio di cui al n. di r. g. 4486/2017 e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento della Sig.ra ^Parte_¹
[...] con la legittima ritenzione della caparra di €. 30.000,00 in favore delle parti convenute;
condannare parte appellante alla refusione delle spese per en-trambi i gradi di giudizio, oltre I.V.A.
e C.P.A. con attribuzione al loro procuratore Avv. Alessandro Di Martino dichiaratosi antistatario.”
Ragioni della decisione
Il giudizio di primo grado.
Parte_1 conveniva Stefano, CP_2 Con atto di citazione ritualmente notificato,
Controparte_3 dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, esponendo: 1) che in data 6.6.2016, ella ed aveva stipulato con i convenuti un preliminare di compravendita di un immobile sito in Marano di
Napoli, via Marano - Pianura, n. 360, versando in favore di questi ultimi, ed a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di € 30.000,00; 2) che, tra il 20 ed il 23 ottobre 2016, si verificavano degli smottamenti del terreno antistante l'immobile, che determinavano una trasformazione morfologica del suolo, con conseguente riduzione della superficie piana e pericolo per l'agibilità dell'immobile;
3) che i promittenti venditori erano rimasti inerti rispetto alle sue legittime richieste di procedere all'accertamento dello stato dei luoghi al fine di garantire la messa in sicurezza del bene promesso in vendita, e ciò in violazione dei principi di correttezza e buona fede nella esecuzione del contratto;

4) che, in ogni caso, a causa degli eventi dedotti, era venuta meno l'identità sostanziale del bene e la possibilità di destinarlo all'uso abitativo promesso.
Sulla scorta di tale prospettazione, l'attrice chiedeva accertarsi il colpevole inadempimento in capo ai convenuti, e la risoluzione del contratto preliminare con restituzione del doppio della caparra versata.
Costituitisi, i convenuti contestavano in radice la verificazione degli eventi nei termini lamentati dalla attrice, evidenziando invece come, nonostante le reiterate richieste e i diversi appuntamenti presi con il notaio per addivenire alla stipula del definitivo, la Pt_1 ^era ^rimasta ^del ^tutto inadempiente;
concludevano, pertanto, per l' accertamento del grave inadempimento della ^Pt_¹ rispetto agli obblighi del preliminare, che andava dichiarato risolto con legittima ritenzione della caparra da parte loro.
Esperita apposita CTU, il Tribunale, con sentenza n. 3277/2019 pubblicata in data 4.12.2019, rigettava entrambe le domande.
Quanto alla domanda proposta dalla attrice, il giudice di prime cure evidenziava che non era stato neanche chiarito quale fosse il concreto inadempimento che ella addossava ai convenuti, ed in cosa sarebbe consistita la condotta inadempiente denunciata rispetto alle specifiche obbligazioni contrattuali;
si rilevava, infatti, che il CTU aveva accertato che gli enti pubblici preposti avevano comunque adempiuto a realizzare interventi di messa in sicurezza delle aree tutte, e che tali interventi non erano certo nella materiale disponibilità dei convenuti, anche perché avevano ad oggetto parti di terreno non di loro proprietà; rilevava altresì il Tribunale come, dall'esame della consulenza, emergesse chiaramente che il fabbricato in questione non era tra l'altro mai stato messo in condizioni di pericolo dall'evento franoso, e che pertanto per nessuna ragione poteva ritenersi che, ove si fosse giunti alla stipula del definitivo, l'oggetto della compravendita fosse diverso da quello promesso in vendita, o avesse riportato anomalie nel suo libero e pieno utilizzo.
Quanto alla domanda dei convenuti, il Tribunale rilevava come la condotta della attrice, che aveva rifiutato di stipulare il definitivo, poteva tuttavia giustificarsi dallo stato di oggettiva incertezza sulla sicurezza complessiva del fabbricato posto a soli 15 metri dallo smottamento del terreno, dovendosi altresì valutare che la clausola generale di buona fede e correttezza era operante non solo sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore, ma anche sul piano del complessivo assetto degli interessi sottostanti alla esecuzione del contratto.
Il giudizio di appello.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ^Parte_¹ ha proposto gravame avverso la predetta sentenza, denunciando l'omessa pronuncia del Tribunale circa la domanda da lei formulata e volta alla restituzione del doppio della caparra, o quantomeno alla restituzione della caparra medesima, statuizione quest'ultima che doveva comunque conseguire al mero venir meno della causa della sua corresponsione. Nel merito, ha lamentato, altresì, l'erroneo giudizio del
Tribunale sulle condotte dei convenuti che erano rimasti inadempienti rispetto all'obbligo di attivarsi per documentare e relazionare circa le attività di messa in sicurezza dell'immobile, prima della stipula del definitivo. Ha concluso, pertanto, per la riforma della pronuncia impugnata, con contestuale dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento degli appellati, e condanna degli stessi alla restituzione in suo favore di una somma pari al doppio della caparra, o in subordine della sola caparra, con condanna alle spese di lite.
Costituitisi, gli appellati hanno evidenziato come l'azione proposta in primo grado dalla attrice aveva ad oggetto l'accertamento del loro grave inadempimento conseguente a presunti vizi scoperti, avendo ella ingiustificatamente preteso da loro l'adempimento di una condizione non nel loro dominio né nelle loro possibilità, così come correttamente indicato dal giudice di primo grado.
Hanno altresì dedotto come gli accertamenti tecnici compiuti a mezzo CTU, avevano altresì escluso la circostanza per cui l'immobile fosse mai stato in condizione di pericolo, anche grazie alle opere poi realizzate dalle autorità pubbliche su tutta l'area interessata da questi fenomeni di dissesto. Gli appellati hanno, infine, proposto appello incidentale avverso la suddetta pronuncia nella parte in cui si era esclusa la responsabilità della Pt_1 rispetto al suo inadempimento, atteso che sul punto il
Tribunale aveva espresso valutazioni contraddittorie ritenendo che, nonostante l'assenza di qualsiasi effettivo pericolo sull'immobile, dovesse ritenersi acriticamente comprensibile la volontà della attrice di non stipulare il definitivo, omettendo altresì di valutare a quale delle due parti contrattuali fosse ascrivibile la responsabilità per l'inadempimento del contratto di fatto rimasto lettera morta.
Per tali motivi, gli appellati hanno concluso per la riforma della sentenza, con dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento a carico della Pt_1 e conseguente legittima ritenzione da parte loro della caparra da lei versata in sede di preliminare, e con condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
All'udienza del 12.3.2026, la Corte tratteneva la causa in decisione, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Analisi dei motivi di appello Per ordine di trattazione, e considerato il complesso delle doglianze mosse da entrambe le parti circa il mancato riconoscimento delle rispettive domande di risoluzione per inadempimento, occorre valutare la concreta dinamica contrattuale - in relazione alle prospettazioni delle parti circa le condotte inadempienti altrui al fine di verificare se, contrariamente a quanto statuito in primo
-
grado, sia possibile attribuire ad una di esse una condotta inadempiente rispetto agli obblighi nascenti dal preliminare.
È, infatti, evidente che tale accertamento, ove conduca ad un giudizio di responsabilità a carico di una delle due parti, ha efficacia diretta e risolutiva su tutte le questioni poste in essere dalle difese delle parti.
Ciò posto, sotto tale profilo, appare necessario tanto l'esame del contratto preliminare stipulato tra le parti, quanto quello delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio disposta in primo grado.
Oggetto della promessa di vendita era un appartamento articolato tra piano seminterrato e piano terra, con area cortilizia, ed una “zonetta di terreno" posta a ridosso dell'appartamento, della superficie catastale di mq 946,00, entrambi confinanti con la Via Marano Pianura, con il [...]
Persona_1 e con le p.lle 280 e 164, nel comune di Marano di Napoli;
il prezzo di vendita veniva determinato in € 190.000,00 complessivi, ed al momento della stipula del preliminare
(6.6.2016), la promittente acquirente Pt_1 versava una caparra confirmatoria di € 30.000,00,
riservando il pagamento del saldo alla stipula del rogito, per il quale veniva fissato un termine, non essenziale, al 6.12.2016.
È dato, altresì, acclarato quello per cui, con missiva del 25.10.2016, la Pt_1 - ^sulla premessa della sussistenza di smottamenti di terreno verificatesi tra il 20 ed il 23 ottobre 2016 sul terreno ⁶⁶invitava i promittenti venditori a procedere nel più breve antistante la proprietà in vendita
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tempo possibile a verifiche tecniche da parte di professionisti competenti onde eseguire eventuali opere di messa in sicurezza della scarpata, in modo da poter produrre un certificazione di avvenuta messa in sicurezza”, rappresentando che laddove non le fosse stata consegnata tale documentazione, il termine della scadenza per il rogito avrebbe subito un conseguente differimento. La richiesta veniva testualmente motivata dalla circostanza per cui gli smottamenti verificatesi stavano
"provocando una evidente riduzione della superficie piana del suolo in argomento, oltre a mettere in allerta la stessa sicurezza della scarpata esistente". (cfr. missiva in atti).
A tale missiva davano risposta i convenuti, in data 7.11.2016, contestando l'esistenza di anomali smottamenti sia nell'area antistante l'appartamento che nel terreno oggetto di compravendita, anche in considerazione di controlli da loro effettuati nei giorni indicati come orizzonte temporale del denunciato evento, e in quelli successivi;
i convenuti ricordavano altresì alla Pt_1 ^come ^anche ella fosse bene a conoscenza dello stato dei luoghi, come indicato in sede di preliminare, e di come gli eventi denunciati in termini di “trasformazione morfologica" della porzione oggetto di terreno, erano incompatibili con dinamiche improvvise. I convenuti, pertanto, contestavano l'esistenza di qualsiasi impedimento alla stipula del rogito, invitando l'attrice al rispetto degli accordi raggiunti in sede di preliminare. (cfr. missiva in atti). ^Con ^successiva ^nota ^del 26.1.2017, la Pt_1 per il tramite del proprio legale, ribadiva quanto lamentato, denunciando ai convenuti il loro inadempimento rispetto alle richieste da lei inoltrate, e cioè rispetto alla necessità di interventi tecnici per ristabilire la sicurezza dei luoghi, nonostante i plurimi e reiterati solleciti inoltrati nei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2016. Sulla base di tan^to, ^la Pt_1 comunicava di ritenere risolto il contratto preliminare, essendo la sicurezza del bene promesso in vendita gravemente compromessa da eventi naturali, e richiedendo in suo favore la restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata. (cfr. Pec 26.1.2017, in atti).
Ciò posto, la verifica della fondatezza o meno delle doglianze proposte dalla Pt_1 in ^relazione allo specifico tema della incidenza o meno dei fenomeni naturali sulla sicurezza dell'immobile promesso in vendita, e sulla possibile modifica in pejus delle sue condizioni e caratteristiche, in ^relazione ^all'^utilizzo ^ed ^alla ^abitabilità va effettuata sulla base degli accertamenti tecnici disposti dal Tribunale nel corso del giudizio.
Il CTU, all'esito di una indagine peritale particolarmente complessa ed esauriente rispetto ai temi di indagine a lui delegati, ha riferito che "dei fenomeni franosi insistono nell'area, e nello specifico anche sulla p.lla 1081 oggetto di causa, a partire almeno dall'anno 2016, e sono proseguiti nel
2017. Non è possibile, tuttavia, cristallizzare in modo certo nel tempo una data precisa riferita al periodo precedente al giugno 2016 (data di stipula del preliminare) per mancanza di dati oggettivi ad oggi consultabili. L'unica certezza è che, alla data del 29.6.2016, nell'immagine aerea consultata, il fenomeno franoso che si è protratto nel tempo sino ad oggi, era già iniziato. Certo è che durante l'intervallo di tempo considerato si è verificata una evoluzione dell'attività del fenomeno con relativa mutazione dello stato dei luoghi in seguito al susseguirsi di singoli dissesti erosivi per frana, relazionati alla continua trasformazione generale del contesto morfodinamico che ha portato alla situazione di dissesto oggi rilevato. Riguardo all'edificio di Via Marano
Pianura 360, allo stato attuale si escludono condizioni di rischio data la relativa distanza (circa 15
metri) dalla struttura del coronamento di frana, anche in questo caso parte del coronamento coincide con il confine della proprietà CP_2 Per quanto sopra detto, non possono escludersi a priori, considerata la natura dei terreni relazionata alla conformazione morfologica ed alle condizioni idrauliche di sito, possibili eventi di riattivazione cinematica della frana presente nel settore ovest della p.lla 1081 e che analogo fenomeno di dissesto, protratto nel tempo, possa retrogradare ed interessare porzioni di terreno sempre più a ridosso del fabbricato”. Dopo un ulteriore e breve arco temporale all'esito di un ulteriore sopralluogo effettuato dal CTU e successivo ad interventi effettuati dalla direzione Generale per i LLPP, e dalla Protezione Civile del Genio
Civile di Napoli, il CTU dava ulteriormente atto che "allo stato attuale non sono presenti dissesti tali da compromettere le condizioni di stabilità della particella 1081, considerate le nuove condizioni di sito riscontrate e relazionate alle opere di contenimento realizzate e che gli interventi posti in essere sono serviti a ripristinare le pendenze e le superfici piane della particella 1081 compromesse dall'attività della frana attiva. Gli interventi hanno dunque generato una sostanziale riduzione del rischio geomorfologico attraverso un cambiamento sia della pericolosità sia del danno potenziale. Allo stato attuale non sussistono condizioni di rischio per il fabbricato oggetto di causa e per la porzione di terreno ricadente nella p.lla 1081."
Ciò posto, a prescindere dal contenuto delle risultanze della CTU – che risulta in ogni caso immune da censure, e redatta sulla base di criteri di accertamento validi, complessi e pertinenti ed effettuata con una metodologia di indagine idonea e ben compiuta ^devono ^confermarsi ^le ^valutazioni effettuate dal giudice di prime cure allorquando ha verificato la insussistenza di qualsiasi condotta inadempiente lamentata a carico dei promittenti venditori, odierni appellati.
Non è infatti in alcun modo possibile rintracciare una condotta inadempiente a carico dei venditori in relazione agli obblighi su di loro gravanti per effetto del preliminare di vendita;
in primo luogo, non è chiaro, secondo le doglianze della attrice, in quale effettiva condotta si sia materializzato il presunto inadempimento, atteso che qualsiasi intervento finalizzato alla risoluzione delle problematiche di dissesto sulle relative aree (che non avevano mai interessato i beni oggetto di vendita) non poteva essere da loro posto in essere, trattandosi di beni di proprietà altrui, come ben accertato non solo dai titoli di proprietà, bensì dalla circostanza per cui una serie di limitati interventi, comunque idonei alla risoluzione di qualsiasi problema, è stata poi posta in essere dalla autorità pubblica. In secondo luogo, nessun intervento specifico doveva essere posto in essere sui beni oggetto di promessa di vendita, atteso che gli stessi, per quanto acclarato dalle risultanze peritali, non sono mai stati posti in concreto pericolo rispetto agli eventi franosi, né hanno mai patito menomazioni sulle loro caratteristiche, sulla loro abitabilità, e sulla conformità al loro stato rispetto all'epoca in cui è stato stipulato il preliminare, né risultano in atti provvedimenti della autorità amministrativa che, per ragioni connesse agli eventi franosi, abbiano emanato prescrizioni o imposto limitazioni al libero utilizzo, godimento ed accesso agli stessi. La richiesta contenuta nella missiva indirizzata ai convenuti da parte della Pt_1 è, dunque, una richiesta del tutto ultronea e irricevibile, laddove si è richiesto ai promittenti venditori di intervenire sulle aree non di loro proprietà (quelle interessate dal dissesto) e di produrre una certificazione pubblica di messa in sicurezza, laddove tali eventi non hanno mai posto in pericolo i beni oggetto di vendita, né tantomeno ne hanno alterato le caratteristiche incidendo sul loro libero e pieno godimento.
Va dunque valutata, anche in questa sede, la totale infondatezza della prospettazione della appellante circa il presunto inadempimento a carico degli appellati, che resta di fatto del tutto insussistente. ^Passando ^all'^esame ^delle ^condotte ^della Pt_1 rispetto agli obblighi di cui al preliminare, valgono, invece, le considerazioni che seguono.
-L'inadempimento della appellante rispetto agli obblighi nascenti dal preliminare – circostanza mai messa in discussione - risulta effettivamente privo di valide giustificazioni. In primo luogo, deve osservarsi che le doglianze relative ad una presunta modificazione delle caratteristiche dei beni oggetto di vendita rispetto al momento del preliminare, per effetto degli eventi franosi da lei denunciati nell'ottobre 2016, sono risultate prive di riscontro, secondo quanto ampiamente accertato dal CTU circa la insussistenza in qualsiasi momento storico in cui sono stati effettuati i sopralluoghi peritali (e dunque prima e dopo gli interventi delle autorità pubbliche sui luoghi teatro della frana) di situazioni di qualsivoglia allarme o pericolo, o di circostanze concrete che abbiano inficiato le caratteristiche del bene in termini di pieno e libero godimento e di sicurezza e di qualsivoglia pregiudizio. Ciò detto, può ritenersi accertato che il bene oggetto di promessa di vendita non abbia mai patito modifiche della sua consistenza e delle sue caratteristiche dopo la stipula del contratto preliminare, conservando integra la sua conformazione e la sua piena idoneità rispetto alla causa del contratto ed alla identificazione del suo oggetto, come avvenuta in sede di stipula del preliminare.
Le argomentazioni proposte dal Tribunale circa la “situazione di oggettiva incertezza" in ordine alla sicurezza complessiva del fabbricato risultano, dunque, non solo contrarie alle risultanze della consulenza, ma del tutto inefficaci a porsi come una suggestiva prospettazione soggettiva, per la quale sarebbe da ritenersi valido, e non contrario alla fisiologia della dinamica contrattuale, il rifiuto della promissaria acquirente ad adempiere agli obblighi su di lei gravanti, in assenza di ragioni oggettive ed elementi in fatto concretamente apprezzabili che invece abbiano potuto incidere sul bene e dunque sul concreto assetto degli interessi sottesi al perfezionamento del negozio. Sotto tale ultimo aspetto, deve evidenziarsi la contraddittorietà della motivazione a sostegno della assenza di profili di inadempimento da parte della Pt_1 allorquando da un lato si valorizzano le risultanze della CTU circa la assenza di pericolo sui beni oggetto di vendita, per come asseritamente ipotizzabili per effetto degli eventi franosi, e dall'altro, si attesta che “la fruibilità del bene promesso in ^vendita era seriamente minacciata da un fenomeno franoso che, almeno fino all'affettiva messa in sicurezza dell'area, rappresentava un oggettivo e concreto pericolo per la stabilità del fabbricato”, osservazione quest'ultima priva di riscontro oggettivo. Le motivazioni a sostegno di un giudizio di insussistenza di qualsiasi profilo di inadempimento a ^carico ^della ^Pt_1 non risultano, dunque, condivisibili poiché fondate su una non condivisibile disamina delle risultanze processuali, ed alla luce di una mera prospettazione soggettiva e di parte che, poiché sganciata da dati reali e concreti, non risulta idonea a giustificare alcun inadempimento rispetto agli obblighi nascenti dalla stipula del preliminare.
Ricostruita così la vicenda contrattuale e le relative condotte delle parti, con particolare riferimento all'inadempimento accertato a solo carico della promissaria acquirente, occorre dare concreta risposta ai motivi di appello proposti dalle stesse.
Il primo motivo di appello proposto dalla Pt_1 e finalizzato alla richiesta di pronuncia di risoluzione del contratto per grave inadempimento degli appellati, è dunque infondato, avendo ella censurato la sentenza nella parte in cui non avrebbe riconosciuto la colpa di questi ultimi nel non averle consegnato la certificazione statica di messa in sicurezza dell'immobile; sulla infondatezza di tale censura ci si riporta integralmente a quanto precedentemente esposto.
Va, invece, accolto parzialmente l'appello incidentale proposto dagli odierni appellati, e finalizzato alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della Pt_1 e ^tanto ⁱn ^relazione alle considerazioni precedentemente espresse in relazione alle condotte della appellante.
Quanto, invece, alle sorti della caparra confirmatoria versata dalla Pt_1 al momento della stipula del preliminare, occorre valutare che l'appellante incidentale parte processuale a cui non va ascritto alcun inadempimento contrattuale a differenza della appellante principale - ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte, e non il recesso, con la statuizione ulteriore circa il suo buon diritto a ritenere la caparra confirmatoria.
Tale richiesta incontra i limiti ben chiariti dalle norme e dalla giurisprudenza circa la alternatività ^dei ^due ^rimedi recesso e domanda di adempimento o risoluzione per inadempimento - secondo i
-
quali la tutela per l'avverso inadempimento, che ricordiamo deve essere colpevole e grave (art. 1218 e 1256 c.c.), può essere solo alternativa: agire secondo quanto disposto dal co. 2 dell'art. 1385
c.c., ovvero con la ritenzione della caparra o la richiesta del doppio della stessa a seguito dell'esercizio del diritto di recesso legalmente previsto, oppure agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno a causa del grave inadempimento di controparte ai sensi degli artt.
1453, 1455 e 1456 c.c.
Su tale alternatività, si è più volte pronunciata la Corte di Cassazione, da ultimo con la sentenza n.
2969 del 31.01.2019 e con l'ordinanza n. 20532/2020.
Ciò posto, dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento a carico della Pt_1 ^va, però, rigettata la richiesta di ritenzione della caparra confirmatoria avanzata da parte degli appellati, atteso che essi - avendo optato per la domanda di risoluzione e non per quella di recesso=^non hanno dato prova alcuna in relazione ai danni patiti per effetto dell'inadempimento contrattuale altrui, e non potendo essere tale prova collegata alla sola previsione alternativa del meccanismo connesso al recesso ed ai suoi effetti sulle sorti della caparra, atteso che gli appellati hanno optato sin dal primo grado per la domanda di risoluzione per inadempimento.
Alla dichiarata risoluzione del contratto per inadempimento della appellante P^t_1 ^conseguono dunque gli effetti restitutori in relazione alle somme corrisposte in esecuzione del predetto contratto, non potendo le stesse essere trattenute dagli appellati, per i motivi precedentemente esposti.
Dunque, in accoglimento della domanda subordinata della appellante, gli appellati vanno condannati alla restituzione in suo favore della somma versata a titolo di caparra, e pari ad €
30.000,00, con interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Passando alla regolamentazione delle spese di lite va detto che, in conseguenza della riforma
(parziale) della sentenza impugnata, occorre procedere ad una nuova regolamentazione delle spese anche del primo grado di giudizio, in base all'esito complessivo della lite (cfr. Cass. civ., Sez. 3,
Ord. n. 9064 del 12/04/2018; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ord., 03/10/2023, n. 27891; Sez. 6 - 3,
Ord., n. 27056 del 06/10/2021%; Sez. 1, Ord. n. 14916 del 13/07/2020; Sez. 3, n. 27606 del
29/10/2019; Sez. III, 11/06/2008, n. 15483).
E, in base all'esito complessivo della lite, risulta giustificato, ad avviso della Corte, ai sensi dell'art. 92, co.2, c.p.c., la compensazione per metà delle spese di lite del doppio grado di giudizio,
e la applicazione, per il residuo, del principio della soccombenza, con spese a carico della appellante Pt_1
In particolare, i compensi professionali spettanti (nella misura del 50%, per la disposta compensazione) agli appellati vengono liquidati, come in dispositivo, in base ai parametri medi
(tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, e la attività istruttoria tecnica effettuata), per tutte le fasi (cfr. Cass. civ., Sez. 6 ², ^Ord. ⁿ. ³⁴⁵⁷5 ^del
-
16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 29/09/2022, n. 28325) di cui al D.M. n. 55/2014
(nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022, essendo l'attività difensiva nell'interesse dell'appellante principale stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi ordinari innanzi al Tribunale (tab. n.2) relativamente al primo grado e alla Corte d'Appello
(tab. n.12) per il secondo, con riferimento allo scaglione da € 26.000,01 ad € 52.000,00, in base al valore della controversia (così determinato in base al criterio c.d. del decisum).
Non è superfluo precisare, al riguardo, che, in tema di spese processuali, in caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di "compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (cfr. Cass. civ., Sez.
III, Ord., 13/07/2021, n. 19989).
Per le stesse ragioni la Corte ritiene giustificato porre le spese della ctu espletata in primo grado
(spese da regolare in questa sede nei rapporti tra le parti, in conseguenza della riforma della sentenza impugnata;
cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 05/06/2020, n. 10804), per 3/4 a carico della appellante e per la restante parte a carico degli appellati.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 1770/2020 R.G.A.C., così provvede:

1. Accoglie parzialmente gli appelli proposti avverso la sentenza n. 3277/2019 emessa dal
Tribunale di Napoli Nord, pubblicata in data 4.12.2019 e, per l'effetto, in parziale riforma di tale sentenza:
Dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 6.6.2016, per inadempimento della parte promissaria acquirente Parte_1
CP 2 ed CP_3 alla restituzione in favore di CO _1 Parte_1
,
[...] della somma di € 30.000, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

_1 CP_2 ed al pagamento in favore di 2. CO Parte_1 "
CP_3 della metà delle spese di lite del doppio grado di giudizio, che liquida per l'intero in euro
5.077,00 per il primo grado ed in euro 7.616,00 per il secondo, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge, con distrazione in favore del procuratore costituito dichiaratosi antistatario;
dichiarando la compensazione nella misura della restante metà. ³. ^Pone ^{definitivament}e a ^carico ^di Parte_1 le spese pari al 75% di quelle già liquidate in favore del CTU, ed a carico degli appellati il restante 25%.
Napoli, 11.6.2025
Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
Il Consigliere est.
Dott. Stefano Celentano