Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n.r.g. 3656/2021, assunta in decisione all'udienza celebrata nelle forme della trattazione scritta del 19 febbraio 2025 e vertente
TRA
, nata a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 CodiceFiscale_1 Pt_2
, nato a [...] il [...], c.f. , rappresentati e difesi, giusta
[...] CodiceFiscale_2
procura allegata all'atto di citazione in appello e alla comparsa di costituzione con nomina di nuovo difensore del 27 dicembre 2022, dall'Avvocato Massimo Brunetti (c.f.
[...]
) con studio in Scafati al Corso Nazionale n. 95 e dall'Avvocato Alessandro C.F._3
Leone (c.f. ) e la prima anche dall'Avvocato Mario Milo (c.f. CodiceFiscale_4 [...]
) elettivamente domiciliati in Napoli in via Toledo n. 156, studio legale C.F._5
Caputo, indirizzi di posta elettronica certificata – domicili digitali e Email_1 Email_2
Email_3
APPELLANTI
CONTRO
nato a [...] il [...], c.f. e Controparte_1 CodiceFiscale_6 [...]
, nata a [...] il [...], c.f. , entrambi CP_2 CodiceFiscale_7
rappresentati e difesi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in appello e alla comparsa di costituzione con nuovo difensore del 27 febbraio 2024, dall'Avvocato Francesco
Romano, c.f. e dall'Avvocato Michele Avino, c.f. CodiceFiscale_8 C.F._9
, con domicilio eletto nello studio in Scafati alla via Enrico Fermi n. 4, indirizzi di posta
[...]
- 1 -

Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda elettronica certificata – domicili digitali e Email_4
Email_5
APPELLATI – APPELLANTI INCIDENTALI
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1335/2021 del 19 giugno 2021, pubblicata il 22 giugno 2021 in materia di scioglimento di beni in comunione
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta che si abbiano per integralmente riprodotte
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato tramite p.e.c. nel domicilio digitale eletto in data 28 luglio
2021, iscritto a ruolo il successivo 6 settembre 2021, e Parte_1 Parte_2
hanno impugnato la sentenza n. 1335/2021 con cui il Tribunale di Torre Annunziata ha approvato il progetto divisionale redatto dal suo ausiliare tecnico arch. Persona_1
(pagine 5 e 6 dell'elaborato peritale depositato il 30 gennaio 2013), condannando Parte_1
a corrispondere a l'importo di € 3.056,32, oltre interessi legali
[...] Controparte_1 dalla data di deposito della sentenza fino all'effettivo soddisfo e, previa compensazione per la metà, ponendo le spese del giudizio a carico degli attori e Parte_1 [...]
ponendo in via definitiva a carico di ciascun condividente pro quota le spese della Pt_2 consulenza tecnica d'ufficio liquidate in corso di causa.

1.1. L'appello è stato affidato a tre motivi, all'esito dei quali sono state prese le seguenti conclusioni di merito: “previa ammissione di C.T.U. che verifichi le consistenze immobiliari in divisione quali parte dell'ampliamento abusivo realizzato alla palazzina in comune di via S. Abbondio
n. 28 in Pompei e la relativa sanabilità urbanistica ex d.P.R. n. 380/2001, art. 46 e L. n. 47/1985, art.
40 comma 2 (compatibilità con lo strumento urbanistico del Comune di Pompei e presenza e congruità dei versamenti dell'oblazione relativa) considerandole escluse dall'usucapione di Controparte_1
predisponga un progetto divisionale con eventuale conguaglio tra le parti, tenendo conto degli
[...] ulteriori beni immobili e mobili (buoni fruttiferi) in divisione;
in subordine dichiarare nulla la sentenza impugnata per avere disposto la divisione di cespite immobiliare unico (palazzina di via S.
Abbondio n. 28 in Pompei) frutto di edificazione abusiva senza che sia stata rilasciata all'atto della divisione la concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti;
in ulteriore subordine dichiarare nulla la sentenza impugnata per avere disposto l'usucapione di cespiti tra parenti (appartamento ubicato al primo piano del fabbricato sito in Pompei alla via S. Abbondio n. 28) in quanto in contrasto
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con le disposizioni legislative ex art. 1144 c.c. e la costante e acclarata giurisprudenza ex Cassazione
n. 9359/2021 II sezione civile;
con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio”.

2. In data 10 novembre 2021 si sono costituiti e Controparte_1 Controparte_2
chiedendo il rigetto dell'appello, nonché la conferma dell'attribuzione al primo
[...]
dell'appartamento ubicato al primo piano del fabbricato sito in Pompei, alla via
Sant'Abbondio n. 28 al foglio 13/B, particella n. 531 sub 5, del locale deposito sottotetto, ubicato al secondo piano del medesimo fabbricato sub 7, del garage esterno insistente sulla ex particella n. 529, ora 531 sub 3 e della somma di € 71.974,46 quale valore all'attualità della quota del 50% della metà dei buoni postali fruttiferi menzionati nell'elenco rilasciato dalle in data 27 luglio 2005, oltre all'area di ingresso e circostante al noto fabbricato CP_3 costituendo questa pertinenza degli immobili sub 9, sub 11, e sub 2 usucapiti da
[...]
e, per l'effetto, di assegnarla a sé previa costituzione in favore di CP_1 Parte_1
di una servitù di passaggio pedonale e carrabile con una piccola area di circa 7 mq,
[...] antistante il portone di ingresso al vano scala, nonché di accesso della stessa al contatore dell'acqua.
Hanno spiegato appello incidentale chiedendo la riforma della sentenza nella parte in cui il primo giudice ha parzialmente compensato le spese processuali, invocandole per intero e con distrazione.

3. In grado di appello è stato acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado ed è stata svolta attività istruttoria con la consulenza tecnica affidata alla dott.ssa , alla Persona_2
quale è stato posto il seguente quesito: “dopo avere ispezionato i luoghi di causa, descriva la consistenza e l'estensione della «costruzione abusiva descritta ed individuata nelle pagine 15 e seguenti della sentenza parziale del Tribunale di Torre Annunziata n. 968/2011»; ne tragga rilievi fotografici e grafici;
specifichi quanta parte degli immobili in divisione facenti parte della palazzina di due pani fuori terra sita in via S. Abbondio n. 28 in Pompei, in catasto al foglio 13/b, particella
531 (ex 529), sub 9, 10 e 11 e sub 2, 3 e 4 sono frutto della ridetta edificazione abusiva di cui alla domanda di sanatoria edilizia prot. 21430 del 16 dicembre 1986 e relativi allegati;
ne stimi il valore;
dica se i beni di cui al superiore capo, insieme all'area d'ingresso all'immobile e alle ulteriori porzioni immobiliari comuni tra le parti (perché non usucapite), abbiano i requisiti di divisibilità e commerciabilità ai sensi della legge n. 47 del 28 febbraio 1985 e successive modifiche;
in caso affermativo, predisponga un progetto divisionale paritario tra i due germani, con eventuali conguagli in danaro, confermando per l'appartamento in Pompei alla via Plinio 59 oggetto di collazione il
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metodo dell'imputazione ad per il prezzo di € 3.300 mq e quanto già statuito a Parte_1 proposito dei beni mobili (buoni fruttiferi)”.
Sulle conclusioni che le parti hanno rassegnato con le note scritte in sostituzione dell'udienza del 19 febbraio 2025 la Corte ha assegnato la causa a sentenza, concedendo i termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e il deposito delle memorie di replica.

4. Per rendere meglio comprensibili le questioni su cui tuttora si disputa è opportuno ripercorrere i passaggi salienti dei rispettivi atti processuali e di quanto accaduto nel corso del giudizio di primo grado.

4.1. Con atto di citazione notificato in data 18 gennaio 2006 i coniugi e Parte_1 hanno convenuto in giudizio e Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
onde sentire pronunciata la divisione, ai sensi degli artt. 1116 e 720 c.c., del patrimonio immobiliare in comune con i convenuti, in mancanza di richiesta di attribuzione e comunque con eventuale addebito dell'eccedenza con riferimento alla parte di consistenza immobiliare che risultasse comunque non divisibile.
Hanno premesso di essere comproprietari nella quota del 50%, in parte in virtù di atti di compravendita, ed in parte (per i soli germani in virtù di successione legittima dei CP_1
genitori (deceduto il 29 ottobre 1969) e (deceduta il 26 Persona_3 Controparte_4 maggio 1996), dei seguenti cespiti:
a) tutte le parti in causa, un appezzamento di terreno nel Comune di RE (NA), alla
Contrada Spinelli, della superficie catastale di are venticinque e centiare ottantasei (are
25.86), riportato nel Catasto terreni del Comune di RE al foglio 13, particella 160, cl.
U, R.D. € 50.08 R.A. € 24.04;
b) i soli germani appartamento al piano terra in via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei, CP_1 della consistenza catastale di vani sette virgola cinque, e due garage, il tutto riportato nel
Catasto Fabbricati del Comune di Pompei al foglio 13, particella 531 sub 2, 3 e 4;
c) i soli germani appartamento al piano seminterrato in via Sant'Abbondio n. 28 in CP_1
Pompei, della consistenza catastale di vani cinque virgola cinque, con annessa area ingresso, altri locali uso studio e box garage, il tutto in Catasto Fabbricati al foglio 13, particella 531 sub 9, 10 e 11;
d) i soli germani in via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei, appartamento al piano primo CP_1
di vani 7,5 in Catasto Fabbricati al foglio 13, part. 531, sub 5;
- 4 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda e) i soli germani via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei, vano scale, terrazzo e locali CP_1
deposito, al piano secondo, in Catasto Fabbricati al foglio 13, particella 531, sub 6, 7 e 8;
f) i soli germani in via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei, terreno della superficie CP_1 catastale di are 2.73, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Pompei al foglio 6, particella 529.

4.2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 9 marzo 2006 i convenuti
[...]
e hanno evidenziato l'esistenza di ulteriori cespiti facenti CP_5 Controparte_6
parte dell'asse di , e quindi da dividersi fra i soli germani non Controparte_4 CP_1 indicati in citazione e – segnatamente - un bene immobile costituito da appartamento e box in Pompei, via Plinio 59, in proprietà di ma frutto di donazione indiretta Parte_1
in favore di quest'ultima da parte della defunta madre che ne avrebbe versato il prezzo, e dunque oggetto di collazione, nonché alcuni beni mobili ( gioielli ed oggetti preziosi CP_7
in proprietà della ed alcuni mobili di arredamento) appartenuti alla de cuius. CP_4
ha anche dichiarato di aver acquistato per usucapione taluni dei beni Controparte_1 indicati dagli attori e, più precisamente, la quota del 50% del terreno sito in RE (sub a) e parte dello stabile di via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei (esattamente sub b e c), proponendo, pertanto, domanda riconvenzionale e chiedendo di accertarsi l'avvenuto acquisto per usucapione della piena proprietà dei detti cespiti, chiedendo – quindi – che degli stessi non si tenga conto in sede di divisione.

4.3. Espletata attività istruttoria ed escussi i testi ammessi, ritenuto, in via preliminare, necessario procedere ad una esatta ricostruzione della massa da divedersi e, quindi, definire la domanda riconvenzionale di usucapione e di collazione formulata in via riconvenzionale dai convenuti, la causa è stata assunta in decisione.

5. Istruita la causa con l'escussione di testimoni, con sentenza parziale n. 968/2011 emessa in data 5 novembre 2011, il Tribunale di Torre Annunziata, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto ha accertato Controparte_1
l'avvenuta usucapione, da parte di quest'ultimo, della proprietà dei seguenti cespiti: 1)
l'appezzamento di terreno sito nel Comune di RE, alla Contrada Spinelli, della superficie catastale di are 25 e centiare 86 (riportato in catasto al foglio 13, particella 160); 2)
l'appartamento al piano terra di 7,5 vani in Pompei, alla via Sant'Abbondio n. 28; 3)
l'appartamento al piano seminterrato di 5,5 vani in Pompei, alla via Sant'Abbondio n. 28,
- 5 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda con annessa area ingresso, altri locali deposito e box garages (riportati in catasto al foglio 13, particella 531 sub. 10 e 11).
La medesima sentenza ha accertato che l'appartamento di tre vani ed accessori sito in
Pompei alla via Plinio (piano II, interno 9) acquistato da con atto notarile Parte_1
del 31 dicembre 1972, configurando una donazione indiretta in suo favore da parte della madre , debba essere oggetto di collazione mediante il metodo Controparte_4
dell'imputazione.
Conseguentemente il giudice di prime cure ha ricostruito la massa a dividersi, ricomprendendo nella stessa i seguenti cespiti: 1) la metà dei buoni postali fruttiferi menzionati nell'elenco rilasciato dalle in data 27 luglio 2005 (7 buoni da £ CP_3

1.000.000 ciascuno, 11 da £ 2.000.000 cadauno ed uno da £ 5.000.000); 2) i due garages
(riportati in catasto al foglio 13, particella 531 sub. 2, 3 e 4) in comproprietà con
[...]
; 4) l'appartamento (in comproprietà con al piano CP_1 Controparte_1
primo di 7,5 vani in Pompei, alla via S. Abbondio n. 28 (riportato in catasto al foglio 13, particella 531 sub. 5); 5) il vano scale, il terrazzo ed i locali deposito (in comproprietà con
) al piano secondo in Pompei, alla via S. Abbondio n. 28 (riportati in Controparte_1 catasto al foglio 13, particella 531 sub. 6, 7 e 8); 6) il terreno (in comproprietà con
[...]
di are 2 e centiare 73 in Pompei (riportato in catasto al foglio 6, particella CP_1
529).

6. Con ordinanza resa in pari data, la causa è stata rimessa sul ruolo istruttorio ed è stato nominando un consulente con l'incarico di procedere, previa descrizione dei beni a dividersi, alla formazione di due distinte masse, attenendosi rigorosamente alla sentenza non definitiva depositata in pari data e, tenuto conto del bene immobile da collazionare, predisporre un progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro o, in subordine, laddove i beni non siano comodamente divisibili, determinando il loro attuale valore di mercato, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata.
Acquisita la relazione, analizzati i rilievi e le osservazioni svolte dalle parti e chiamato il consulente due volte a chiarimenti sugli stessi, all'udienza dell'8 giugno 2020 sulle conclusioni di cui in epigrafe, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
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7. Nelle more, la sentenza non definitiva n. 968/2011 depositata in data 18 novembre 2011 è stata impugnata dinanzi alla Corte di Appello di Napoli che ha pronunciato la sentenza n.
2119/2018 del 20 aprile 2018, pubblicata in data 10 maggio 2018.
Il Collegio ha condiviso l'operato del giudice di prime cure, apprezzandone le ragioni del convincimento perché coerente con la documentazione acquisita e le prove assunte in giudizio, confermando così l'accoglimento delle domande riconvenzionali di usucapione e collazione proposte dal convenuto . Controparte_1
È stata però verificata esistente una sostanziale discrasia fra dispositivo e motivazione limitatamente alla parte in cui il Tribunale, dopo avere con validi argomentati escluso l'usucapione dal convenuto del manufatto abusivo realizzato dalla in aderenza al CP_4
preesistente fabbricato, al n. 3) del capo sub b), nel dichiarare l'intervenuto acquisto a titolo originario dell'appartamento al piano seminterrato in Pompei, alla via Sant'Abbondio n. 28, contraddittoriamente lo ha esteso anche all'annessa area di ingresso: la stessa su cui insiste, per i piani in elevazione, la costruzione abusiva.
Per questo rilievo, la Corte distrettuale ha parzialmente riformato la sentenza gravata, correggendo, in maniera più coerente con la motivazione, il predetto capo dispositivo
“escludendo dal dichiarato acquisto per usucapione l'area di ingresso annessa all'appartamento stesso
e tutto quanto altro abbia costituito frutto della costruzione abusiva, come descritta ed individuata nella sentenza medesima”.
Le spese del grado sono state poste a totale carico di . Parte_1

7.1. La sentenza è divenuta definitiva non essendo stata ricorsa in Cassazione.

7.2. Per inciso, giova riferire che una delle convocazioni a chiarimenti del consulente di cui si è detto al § 6 è occorsa proprio in ragione della riforma della sentenza parziale al fine di redigere un progetto divisionale che tenga conto della statuizione d'appello e così escludere dall'usucapione del germano tutto quanto altro abbia costituito Controparte_1
frutto della costruzione abusiva.

8. Con sentenza n. 1335/2021 depositata il 18 novembre 2011 il Tribunale di Torre
Annunziata ha approvato il progetto divisionale redatto dall'arch. alle Persona_1
pagine 5 e 6 dell'elaborato peritale depositato il 30 gennaio 2013 e, per l'effetto, ha attribuito a l'immobile in Pompei, alla via Plinio n. 59 (in catasto al foglio 12, Parte_1
particella 1216 sub 9) composto dall'appartamento di 5,5 vani e da box auto di 18,00 mq;
il locale deposito sottotetto, ubicato al secondo piano del fabbricato in Pompei, alla via S.
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Abbondio n. 28, in catasto al foglio 13/B, particella 531 sub 8; il garage esterno, ubicato in
Pompei alla via S. Abbondio n. 28, sulla ex particella 529, identificato in catasto al foglio
13/B, particella 531 (ex 529) sub 4 e € 71.974,46 quale valore attuale del 50% dei buoni postali fruttiferi menzionati nell'elenco rilasciato dalle in data 27 luglio 2005. CP_3
A , invece, ha attribuito l'appartamento ubicato al primo piano del Controparte_1
fabbricato sito in Pompei, alla via S. Abbondio n. 28, in catasto al foglio 13/B, particella n.
531 sub 5; il locale deposito sottotetto, ubicato al secondo piano del medesimo fabbricato in via S. Abbondio n. 28, particella 531 sub 7; il garage esterno insistente sulla ex particella 529, in catasto al foglio 13/B, particella 531 sub 3 e € 71.974,46 quale valore attuale del 50% dei medesimi buoni postali fruttiferi.
Il Tribunale ha poi previsto che restino in comune fra i condividenti Controparte_1
e i cespiti ubicati in Pompei, alla via S. Abbondio n. 28 indivisibili: Parte_1
terrazzo scoperto con ingresso alla scala, al foglio 13/B particella 531 sub 6 con annesso piccolo bagno di circa 2 mq di superficie, ubicato nel lato est dello stabile e piccola stanzetta di disimpegno di circa mq 4, comune ai due locali sottotetto e, ubicata tra questi, la scala di accesso ai sub 8, sub 7, sub 6, sub 5, sub 2 e sub 10, nonché la superficie della ex particella
529. Il primo giudice ha accertato che l'area di ingresso al fabbricato di via S. Abbondio n.
28, ubicata sulla superficie della originaria particella n. 531 del foglio 13/B, costituisce pertinenza degli immobili sub 9, sub 11 e sub 2 usucapiti da e, per Controparte_1
l'effetto, l'ha assegnava a questi, previa costituzione in favore di di una Parte_1
servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla porzione antistante il portone di ingresso al vano scala, di circa 7 mq, meglio descritta nella planimetria allegata alla consulenza depositata in data 3 dicembre 2012, utile anche all'accesso al contatore dell'acqua.
Quanto alle spese, il Tribunale oplontino ha condannato a corrispondere Parte_1 in favore di l'importo di € 3.056,32, oltre interessi legali dal deposito Controparte_1
della sentenza fino all'effettivo soddisfo e, previa compensazione per la metà, ha posto le spese a carico degli e che ha liquidato complessivamente Parte_1 Parte_2 in € 18.072,50 per compensi oltre accessori di legge, ponendo in via definitiva, nelle medesime proporzioni, a carico di ciascun condividente pro quota le spese relative all'espletata consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in corso di causa ed ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la sentenza, esonerandolo da responsabilità.
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8.1. Il Tribunale ha prima d'ogni cosa osservato che la sentenza 968/2011 ha espressamente indicato in dispositivo i cespiti usucapiti da distinguendosi da quelli Controparte_1
rientranti nell'asse da dividere, senza possibili ambiguità interpretative. Ha infatti ascritto a mero lapsus calami l'omissione – in dispositivo – dell'area di ingresso al fabbricato, non compresa in nessuna delle due categorie di beni, chiamando a conferma la sentenza della
Corte d'Appello di parziale riforma della pronuncia di primo grado. Ha inteso l'espressione contenuta nella sentenza della Corte per cui va escluso dall'accertato acquisto per usucapione “tutto quant'altro abbia costituito frutto della costruzione abusiva come descritta ed individuata nella motivazione della sentenza medesima (pagg. 15 e ss.)” inidonea a superare i capi della sentenza gravata che hanno individuato espressamente i cespiti usucapiti. La conferma della conclusione è stata tratta dalla motivazione della sentenza di secondo grado che ha espressamente rigettato i motivi di gravame su tale profilo, confermando le statuizioni del Tribunale. A dire di questo, tale dizione e la parte motivazionale della sentenza sul punto, ha riguardato le parti dell'edificio, frutto dei lavori abusivi, non espressamente attribuite per usucapione a . Essendo i cespiti a lui Controparte_1
attribuiti costituito oggetto di separata e analitica analisi, le ragioni a fondamento dell'accertamento dell'avvenuta usucapione sono state logicamente ritenute, per specialità, prevalenti rispetto alle considerazioni di carattere generale concernenti le opere abusive.

8.2. Il Tribunale ha condiviso la consulenza tecnica d'ufficio e aderendo ad essa ha provveduto ad assegnare a l'immobile in Pompei alla via Plinio n. 59 (o Parte_1
meglio, il suo corrispettivo, essendo stato il detto cespite alienato a terzi il 7 aprile 1998) del valore di € 428.340,00 e a l'appartamento ubicato al primo piano Controparte_1 dello stabile di via S. Abbondio n. 28, del complessivo valore stimato di € 435.867,68.
Dei restanti beni, il Tribunale, sulla scorta della consulenza, ha accertato che i due locali deposito sottotetto, individuati con i sub 7 e 8, sono già divisi a metà da un muro di mezzeria formato di blocchi di lapilcemento eretto contestualmente alla costruzione del tetto e del sottotetto e che la stanzetta di disimpegno, comune ad entrambi, di circa 4 mq, è necessaria per accedere al balcone lato sud, anch'esso comune. Detti vani sono risultati possedere un ingresso autonomo dal terrazzo scoperto comune, individuato al sub 6, e sono già utilizzati il sub 7 da e il sub 8 da . Per questa ragione ha Controparte_1 Parte_1 recepito la proposta del suo ausiliare di assegnare tali cespiti ai condividenti come già posseduti, lasciando in comune fra loro la stanzetta di disimpegno e il terrazzo comune
- 9 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda individuato al sub 6 (ivi incluso il piccolo bagno, di 2,00 mq di superficie utile, ubicato su di esso a est dell'immobile). Altrettanto il comune è stata lasciata la scala di accesso ai sub 8, sub 7, sub 6, sub 5, sub 2 e sub 10, già in uso ad entrambi i condividenti.
I due locali box garage, individuati con i sub 4 e 3, ubicati sulla particella 529, già in uso, rispettivamente a l'uno e a l'altro, sono stati Parte_1 Controparte_1
anch'essi assegnati, come suggerito dal consulente, rispettandone lo stato di possesso.
La particella 529, sulla quale sono ubicati i predetti garage, nonché l'ampliamento del fabbricato, è anch'essa risultata in uso ad entrambe le parti. Si tratta della particella che il consulente ha descritto come avente naturale accesso dalla via S. Abbondio tramite il viale comune ubicato tra le proprietà degli eredi (particella n. 655) e gli eredi Parte_3 [...]
(particella 528), che da questo si raggiunge varcando un cancello in ferro, con passo Per_4 carrabile a due ante, in possesso di entrambi i condividenti.
Infine, l'originaria particella 531, in origine corte del vecchio fabbricato, è parsa asservita agli immobili in proprietà esclusiva di per averli usucapiti. Per Controparte_1 questa ragione il Tribunale l'ha ritenuta di proprietà di quest'ultimo in quanto pertinenza, salvo il diritto di passaggio da da costituire con la creazione di una Parte_1 servitù sulla piccola area antistante il portone di ingresso al vano scala, di circa 7 mq, come meglio descritto dalla planimetria allegata alla consulenza e da cui si accede anche al contatore dell'acqua.

8.3. Effettuate le assegnazioni, il Tribunale ha preso in esame la determinazione dei conguagli quale calcolata dal consulente tecnico.
I due box garage insistenti sulla particella n. 529, infatti, sono risultati di superficie diversa
(mq 31,35 il sub 4 e mq 16,55 il sub 3) e di valore diverso (rispettivamente € 36.366,00 il sub
4 ed € 19.198,00 il sub 3). Per questo il giudice di prime cure ha stabilito che Parte_1
assegnataria del garage sub 4 già in suo uso, versi a
[...] Controparte_1
assegnatario del garage sub 3, la somma di € 8.584,00 a titolo di conguaglio.
L'immobile in via Plinio n. 59 assegnato a , altrettanto, è risultato di Parte_1 valore diverso dall'immobile al primo piano di via S. Abbondio assegnato a Controparte_1
per cui a carico del secondo il Tribunale ha previsto l'obbligo di corrispondere alla
[...]
sorella , a titolo di conguaglio, l'importo di € 7.527,68, mentre costei è risultata Parte_1 debitrice del germano per l'importo di € 4.000,00 relativo alla piccola area di 7 mq su cui creare la servitù di passaggio per raggiungere il portone di ingresso al vano scala, da cui
- 10 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda però detrarre € 2.000,00 per l'intercapedine ubicata al lato ovest del sottotetto sub 7 in uso allo stesso . CP_1
All'esito delle compensazioni, secondo il progetto divisionale approntato dal consulente e recepito al Tribunale, a carico di è stata disposta la corresponsione a Parte_1
titolo di conguaglio al fratello dell'importo di € 3.056,32. Controparte_1

8.4. Infine, il giudice di prime cure ha ripartito fra i condividenti al 50% cadauno la metà del valore totale dei buoni fruttiferi postali cointestati fra la de cuius e la Controparte_4
figlia , oggetto della sentenza parziale che ha indicato nel compendio da Parte_1 dividere rientrava la quota del 50% dei buoni postali fruttiferi menzionati nell'elenco rilasciato dalle in data 27 luglio 2005. Attualizzato il valore in complessivi € CP_3
287.889,86, a ciascun condividente è stata attribuita la somma di € 71.972,46.

8.5. Il governo delle spese ha considerato l'accoglimento della principale domanda attorea di divisione e l'analogo esito delle domande riconvenzionali dei convenuti, vittoriosi per l'usucapione della gran parte dei cespiti da loro reclamati, per cui è stata disposta parziale compensazione, mentre la restante parte è stata posta a carico degli attori soccombenti per le riconvenzionali.

9. Vanno eseguite le verifiche preliminari.

9.1. L'appello è stato notificato tempestivamente tramite p.e.c. il 28 luglio 2021, non essendo stata all'epoca ancora notificata la sentenza con esso impugnata e depositata il 22 giugno
2021. È stato quindi rispettato il termine dell'art. 325 c.p.c..
I file telematici della notifica constano allegati in atti con la costituzione in giudizio che è avvenuta tempestivamente considerata la sospensione feriale dei termini processuali.

9.2. Ugualmente tempestivo è l'appello incidentale recato dalla comparsa depositata il 10 novembre 2021 a fronte dell'udienza di prima comparizione indicata in citazione per il giorno 1° dicembre 2021.

9.3. L'appello (incluso quello incidentale) è anche ammissibile.
Giova riferire in argomento che dopo alcuni contrasti giurisprudenziali sull'esegesi degli art. 342 e 434 c.p.c. le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 27199/2017 depositata il 16 novembre 2017, hanno escluso che esso vada interpretato come un mezzo di impugnazione a critica vincolata. Il giudice della nomofilachia ha chiarito che le disposizioni citate, anche l'indomani delle modifiche dell'anno 2012, vanno intese nel senso che l'atto deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati
- 11 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda della decisione gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, ma non per questo, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, rivestire particolari forme sacramentali. La maggiore o minore ampiezza e specificità delle doglianze ivi contenute è una diretta conseguenza della motivazione del giudice di primo grado e, ove le argomentazioni della sentenza impugnata dimostrino che le tesi della parte non sono state in effetti vagliate, l'atto di appello potrà anche consistere, con i dovuti adattamenti, in una ripresa delle linee difensive del primo grado. L'individuazione di un «percorso logico argomentativo alternativo a quello del primo giudice», poi, non deve necessariamente tradursi in un «progetto alternativo di sentenza», non avendo il legislatore inteso porre a carico delle parti un onere paragonabile a quello del giudice nella stesura della motivazione di un provvedimento decisorio. Quello che viene richiesto è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, indicando perché la decisione impugnata sarebbe da emendare.
Tutto ciò è contenuto nell'atto.
Tenuto conto delle superiori indicazioni, conviene accedere alla disamina del merito.

9.4. Non senza osservare però che sulla statuizione relativa all'imputazione del bene donato a , successivamente da lei venduto, per il suo controvalore non vi è stata Parte_1 impugnazione.
10. Nel primo motivo si è deplorata illegittimità ed erroneità della sentenza del Tribunale oplontino che, nel recepire le conclusioni del proprio consulente tecnico nella redazione del progetto di divisione, non avrebbe considerato la sentenza della Corte d'Appello di Napoli
n. 2118/2018, passata in giudicato, di parziale riforma della sentenza parziale n. 968/2011 che ha escluso dall'usucapione pronunciata in favore di “tutto quanto Controparte_1
abbia costituito frutto della costruzione abusiva”, per tutti i piani da terra a secondo, perché realizzato dalla de cuius nell'anno 1976, in aderenza ed in ampliamento Controparte_4 del preesistente fabbricato.
A dire degli appellanti il giudice di prime cure avrebbe errato nel trascurare la prefata sentenza della Corte distrettuale che ha escluso l'usucapione d'ogni parte di fabbricato realizzata con i lavori di ampliamento e sopraelevazione effettuati dalla de cuius sulla
- 12 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda particella 529 e su gran parte della particella 531, riconoscendo reale la denunciata discrasia tra motivazione e dispositivo della sentenza riformata.
Hanno stigmatizzato come l'usucapione sia stata esclusa per tutto ciò che è stato eretto in assenza di valido titolo edilizio, il cui possesso non è avvenuto uti dominus ma in qualità di condomino, almeno fino al 1986, avendo curato la ogni pratica. La limitazione CP_4
dell'eccettuazione dell'usucapione alla sola area di ingresso, senza includervi tutta la parte di fabbricato oggetto dei lavori di ampliamento e sopraelevazione eseguiti dalla in CP_4
epoca infraventennale, vizierebbe la consulenza che gli appellanti hanno dichiarato d'avere ripetutamente contestato, chiedendone il rinnovo, e la sentenza che l'ha recepita. Per dimostrare la riconducibilità dell'abusivismo alla de cuius hanno richiamato gli atti della pratica di condono edilizio con le relative planimetrie, il verbale dei Vigili urbani del
Comune di Pompei del 28 giugno 1976, la sentenza penale di condanna del 27 gennaio 1978
e le ordinanze sindacali del 10 giugno 1982 e del 1° luglio 1976. Dalla enumerata documentazione sarebbe evidente che l'abusivo ampliamento della villetta ha riguardato non soltanto l'area di ingresso, ma anche i piani seminterrato e terra, di metratura quasi raddoppiata, oltre alla costruzione ex novo del primo e del secondo piano.
Hanno così opinato errata la conclusione del Tribunale secondo cui la Corte distrettuale avrebbe semplicemente corretto un lapsus calami quando ha integrato il capo b) n. 3 del dispositivo del riferimento alla sola area d'ingresso all'immobile perché nella motivazione della sentenza n. 2119/2018 è contenuto il rinvio alle pagine 15 e seguenti della sentenza parziale n. 968/2011, non ritenendo persuasivo del contrario l'argomento contenuto in sentenza secondo cui la medesima sentenza avrebbe espressamente indicato i cespiti usucapiti, pronuncia ritenuta “speciale” rispetto al riferimento alle consistenze abusive.
10.1. Il motivo è parzialmente fondato.
La contestazione è fondata nella parte in cui il Tribunale ha soltanto in parte recepito la sentenza della Corte d'Appello n. 2119/2018.
Nella prefata sentenza della Corte distrettuale gli odierni appellanti hanno già speso l'argomento secondo il quale la costruzione “in aderenza” al preesistente fabbricato, in quanto eseguita da , nella consistenza sviluppata su più piani, Controparte_4
distinguibile dal resto in quanto abusiva, non avrebbe costituito oggetto della pronunciata usucapione. La descrizione di quanto non usucapito è stata curata “per differenza”.
- 13 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
I coniugi e sono dunque insorti contro la decisione che Parte_1 Parte_2
ha concluso il giudizio in primo grado che ha offerto una interpretazione della decisione d'appello sulla pronuncia definitiva come limitata all'area di ingresso e a quant'altro non specificato ma che non sia stato dichiarato usucapito.
Nella motivazione della sentenza d'Appello, nondimeno, è riferito il tenore delle contestazioni provenienti da e dal coniuge (oggi come allora appellanti) Parte_1
a proposito del fatto che il possesso dal fratello abbia riguardato le CP_1 CP_1
consistenze immobiliari di cui questi è stato riconosciuto proprietario per usucapione ad esclusione dell'appartamento al primo piano, del box n. 4 e del deposito sub 8. Una volta ritenuta intelligibile la domanda proposta in riconvenzionale ai sensi dell'art. 1158 c.c., scrutinata la prova, in entrambi i gradi di merito in cui la parte del giudizio si è definita, è stata quindi condivisa l'esclusione dall'usucapione delle consistenze abusive. Invero la
Corte, accogliendo in questa minima parte l'appello, ha eccettuato dal dichiarato acquisto per usucapione l'area di ingresso annesso all'appartamento e quant'altro frutto della costruzione abusiva come individuata alle pagine 15 e seguenti della sentenza di primo grado.
Ebbene, è utile riportare quanto scritto in quella statuizione, riformata limitatamente al superiore inciso. Ivi è testualmente riportato il tenore della tesi dei convenuti in primo grado i quali hanno sostenuto di avere acquistato per usucapione la proprietà di una costruzione abusiva (costituita da piano terra, primo piano e secondo piano) realizzata dalla de cuius
nel 1976 in aderenza al preesistente manufatto. A tale argomento Controparte_4
ha opposto d'avere provveduto alla regolarizzazione del bene comune Parte_1 con la pratica di sanatoria a lei riconducibile, aggiungendo anche riflessioni sull'operatività del principio dell'accessione. A questo rilievo tuttavia, con insuperato argomento, il
Tribunale ha già risposto che neanche la comproprietà giuridica sorta l'indomani del decesso della genitrice dei fratelli sarebbe d'ostacolo, ricorrendone i presupposti, CP_1
alla possibilità che medio tempore la proprietà di taluni beni sia conseguita a titolo originario da uno di comunisti. Esaminata ampia documentazione, nondimeno, il Tribunale ha osservato un'effettiva incertezza sul possesso uti dominus piuttosto che uti condominus della costruzione abusiva.
Sennonché ha dichiarato acquisito per usucapione l'intero appartamento al piano terra di
7,5 vani, quello al seminterrato, di 5,5, vani e l'annessa area d'ingresso con locale deposito e
- 14 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda garage ai sub 10 e 11. Coerentemente nella massa da dividere sono stati inseriti i garage dei sub 2, 3 e 4 e il box sub 9, l'appartamento al piano primo sub 5, il vano scala, il terrazzo sub
6 e i depositi sub 7 e 8.
L'emenda in grado d'appello ha proprio riguardato il capo b n. 3 cui è stato aggiunto il riferimento a quanto edificato abusivamente sull'area di ingresso e eventuale altro che però non sia ciò che è stato dichiarato acquistato per usucapione. La modifica si riflette sull'assificazione sebbene per limitate consistenze dei cespiti (su cui oltre).
La motivazione della Corte nella parte in cui fa riferimento ad un passaggio della sentenza parziale del Tribunale attinta (pagina 15) esclude dal novero degli immobili di cui è stata dichiarata, con efficacia di giudicato, l'usucapione, per ragioni non più sindacabili, le superfetazioni per le quali la ha dovuto rispondere dinanzi alle autorità penali e CP_4 amministrativa per condotta abusiva.
L'interpretazione dei titoli da cui neanche la Corte distrettuale odiernamente investita si può discostare non permette di annettere al decisum un significato diverso da quello espresso e di ritenere quindi che sia stato realmente un lapsus calami il non avere incluso tra i beni comuni la sola area esterna d'ingresso e di non considerare ulteriori maggiori volumetrie. Di queste, secondo il duplice convincimento delle sentenze ormai definitive, è stato in breve mantenuto, quanto meno nudo animo il compossesso, ancorché accorpate alle unità immobiliari di cui ha dimostrato, tramite i suoi testimoni, Controparte_1 ritenuti credibili in doppia conforme statuizione di merito, la disponibilità nel resto valutata utile all'acquisto a titolo originario.
Per le complessità fattuali della decisione a rendere e dipanare ogni dubbio, onde riformulare un progetto divisionale al netto degli immobili usucapiti, è stata eseguita altra consulenza tecnica.
A tal proposito, il consulente dott.ssa ha evidenziato quanto ricavabile dalla Persona_2
sentenza (pagina 15) circa il fatto che la costruzione abusiva è stata edificata da CP_4
sulla particella 529, in aderenza al preesistente fabbricato ubicato sulla particella
[...]
531; ad oggi, ha chiarito il consulente, la costruzione abusiva risulta edificata sia sulla particella 529 che sulla 531, e, a seguito della presentazione del tipo mappale del 12 dicembre
1988 in atti dal 21 marzo 2002, la particella 529 è stata fusa con la 531 divenendo insieme un'unica particella con numero 531 del foglio 13.
- 15 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
In ordine alla consistenza e all'estensione della costruzione abusiva, è stato redatto l'allegato
3 alla consulenza depositata in data 29 luglio 2024.
A seguito delle obiezioni di parte appellata la Corte, con ordinanza del 2 ottobre 2024, ha incaricato il suo consulente di rendere un chiarimento sulla redazione di un progetto di divisione che abbia realmente escluso dalla massa comune da dividere i cespiti che ha conseguito per possesso ultraventennale secondo il titolo Controparte_1
definitivo costituito dalla sentenza inter partes (capo b della statuizione n. 968/2011 sub 1, 2
e 3) e soltanto questi (restituendo – cioè – alla massa comune, secondo il titolo ormai definitivo dato dalla sentenza di questa Corte n. 2119/2018 pubblicata il 10 maggio 2018,
“l'area d'ingresso annessa all'appartamento stesso e tutto quanto altro abbia costituito frutto della costruzione abusiva come descritta e individuata nella motivazione della sentenza” non definitiva del Tribunale n. 968/2011 pagine da 15 a 16) e includendo dunque nello scioglimento tutte le consistenze immobiliari che per differenza sarebbero comuni.
Nella stesura finale della sua ultima relazione l'arch. ha dunque così indicato Per_2
(attribuito e diviso) i beni contesi:
- a per averli usucapiti in base alla sentenza del Tribunale di Torre Controparte_1
Annunziata n. 968/2011 confermata sostanzialmente dalla Corte di Appello con sentenza n. 2119/2018 i seguenti beni:

1. appartamento sub 2 con esclusione della porzione abusiva della cucina e dello sgabuzzino;

2. appartamento sub 9;

3. garage al piano seminterrato sub 11;

4. area della particella 531 a servizio dei sub 2, sub 9 e sub 11;

5. appezzamento di terreno sito nel Comune di RE alla Contrada Spinelli di are
25 e centiare 86 riportato in catasto terreni al foglio 13 particella 160.
- a per la divisione dei cespiti caduti in comunione: Controparte_1

1. porzione appartamento sub 2;

2. garage sub 3;
3. 50% del terrazzo sub 6;

4. deposito sub 7;

5. studio medico sub 10;

6. appartamento sub 5;
- 16 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

7. buoni postali fruttiferi così come elencati nelle sentenze 968/2011 e 1335/2021 del
Tribunale di Torre Annunziata.
- a cui è stato imputato nella quota per collazione il valore Controparte_8 dell'appartamento ricevuto per donazione indiretta di via Plinio Pompei:
1. 50% del terrazzo sub 6;

2. deposito sub 8;

3. garage sub 4 con l'onere di versare il conguaglio di € 24.168,16 al germano
[...]
. CP_1
10.2. Per comodità divisionale , assegnatario della maggioranza del Controparte_1
compendio immobiliare, anche per evitare motivi di contatto tra i due litigiosi germani, ha proposto che gli sia attribuito tutto il compendio immobiliare oggetto di divisione, ad esclusione del garage sub 4 che insiste su terreno di comproprietà di entrambi i fratelli, al controvalore economico di € 1.465,.25.
La Corte, in assenza di disponibilità della odierna appellante, non ritiene di pronunciare secondo quanto richiesto in ragione del fatto che il condiviso criterio divisionale mai finora contestato è stato quello di rispettare i possessi in essere, mentre la presenza in zona del garage che comunque resterebbe alla condividente lascerebbe inalterata Parte_4
l'occasione della presenza di costei nei luoghi ove il fratello è titolare dei suoi immobili.
11. Nel loro secondo motivo d'appello i coniugi e hanno Parte_1 Parte_2 deplorato la nullità della sentenza n. 1335/2021 nella parte in cui ha diviso un cespite immobiliare unico – la palazzina di via Sant'Abbondio n. 28 in Pompei – nonostante esso sia stato frutto di edificazione abusiva perché ampliato in assenza di concezione edilizia, con una pratica di condono ancora in itinere. Hanno contestato la valutazione del consulente che ha – senza nulla accertare della congruità dei versamenti – asserito la astratta condonabilità dei cespiti. Hanno osservato che essendo violate norme imperative il vizio di nullità della sentenza che abbia sciolto la comunione di un immobile abusivo sarebbe rilevabile d'Ufficio.
11.1. Il motivo è sostanzialmente infondato.
Sulla questione della divisione degli immobili abusivi meritano d'essere ricordate due importanti decisioni entrambe della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 7 ottobre 2019, n. 25021 e del 22 marzo 2019, n. 8230 (la prima richiama, in motivazione, la seconda) in cui è scritto che “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione
- 17 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
(ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma II, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della «possibilità giuridica», e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale”, facendo ritenere il contrario quando una licenza vi sia.
Ai fini della divisibilità dei beni immobili caduti in successione giova riferire che, nella citata occasione, in sede di composizione del contrasto, le Sezioni Unite hanno in qualche modo superato l'esegesi propugnata dalla teoria c.d. sostanziale in quanto, sebbene mossa da un intento commendevole, non è parsa collimante con gli specifici dati normativi di riferimento. In particolare, le Sezioni Unite hanno precisato che l'art. 46 del d.P.R. n. 380 del
2001 dichiara invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell'alienante. Nella disposizione di cui all'art. 17 della legge n. 47 del 1985, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l'art. 40 della medesima legge n. 47/1985 consente di stipulare validamente, oltre che con l'indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l'allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.
In considerazione del tenore delle norme citate, la Corte regolatrice ha ritenuto che il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di desumere dalle disposizioni, valorizzando l'intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all'art. 12, comma
1 delle preleggi, che impone all'interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell'interpretazione, che è uno strumento percettivo
- 18 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (Cassazione civile n.
12144/2016), delineato dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale
(Cassazione civile, SS.UU. n. 15144/2011; idem n. 27341/2014). La tesi della nullità generalizzata, secondo le Sezioni Unite, non soddisfa neppure il criterio di interpretazione teleologica, di cui all'ultima parte del primo comma dell'art. 12 citato, che non consente all'interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l'effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (Cassazione civile n. 349571996; idem n. 9700/2004) e ciò in quanto la finalità di una norma va, a contrario, individuata in esito all'esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (Cassazione civile n. 24165/2018).
Ebbene, la nullità in parola sarebbe comminata per specifici atti ad effetti reali inter vivos, sicché ne resterebbero fuori non solo quelli mortis causa, e gli atti ad effetti obbligatori, ma ne sarebbero esclusi i diritti reali di garanzia e le servitù, oltre agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, ai quali le nullità, appunto, non si applicano (artt. 46, co 5, T.U. n. 380 del 2001 e art. 17, comma 5° e 40, comma 5° della legge n. 47/1985).
Da tanto, consegue che la nullità comminata dalle disposizioni in esame non può essere sussunta nell'orbita della nullità c.d. virtuale di cui al comma 1 dell'art. 1418 c.c. che presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili,
e tale divieto non trova riscontro in seno allo jus positum che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità.
Muovendo doverosamente dal dato normativo, nel comporre il contrasto, il Supremo
Collegio ha, anzitutto, affermato che si è in presenza di una nullità che va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., secondo quanto ritenuto dalla teoria c.d. formale, con la precisazione essa ne costituisce una specifica declinazione, e va definita «testuale», essendo volta a colpire gli atti in essa menzionati.
Procedendo, poi, all'analisi congiunta dei commi primo e quarto dell'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (ma il discorso vale in riferimento alle analoghe disposizioni dell'art. 17, commi 1
e 4, della legge n. 47/1985 nonché dei commi 2 e 3 dell'art. 40 della medesima), emerge che,
a fronte del primo comma che sanziona con la nullità specifici atti carenti della dovuta
- 19 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda dichiarazione, il quarto comma ne prevede, come si è detto, la possibilità di “conferma”, id est di convalida, nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del titolo abilitativo.
Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, dev'essere veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che sia mendace, e cioè attesti la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe con il trascurare la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano. In altri termini, tale dichiarazione ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato nell'atto
(Cassazione civile n. 20258/2009 cit.), la dichiarazione oltre che vera, deve essere riferibile, proprio, a detto immobile. In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
Le Sezioni Unite hanno pertanto ritenuto che la distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di legittimità in tema di contratto preliminare, alla quale si era riferita l'ordinanza di rimessione, non sia utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi, previsti in riferimento all'attività edilizia, genererebbe un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della
- 20 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione all''uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili.
In conclusione, mentre la nullità del contratto è comminata per il solo caso della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, che abbia le connotazioni di cui si è detto,
l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle altre sanzioni previste dalla disciplina di settore e, nel caso degli abusi più gravi, dal provvedimento ripristinatorio della demolizione: in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell'atto e costruzione, l'acquirente non sarà esposto all'azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell'immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell''interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.
Da ciò, l'affermazione, a soluzione del contrasto, dei seguenti principi di diritto: “La nullità comminata dal d.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla legge n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cassazione civile
SS.UU., n. 8230 del 22.03.2019).
Occorre ora calare i superiori principi al caso specifico e verificare se gli immobili in oggetto siano realmente indivisibili.
In risposta al secondo quesito il consulente designato dalla Corte ha ritenuto che “i sub 9, 11
e parte del 2 risultano essere la consistenza originaria del fabbricato, e quindi non abusiva”, specificando che la domanda di sanatoria edilizia prot. 27430 e relativi allegati afferisce ai sub 5, 4, 6 e 8, mentre dei restanti sub 9, 10 e 11 e sub 2, 3 e 4 richiesti dal mandato, solo il sub 4 è frutto della ridetta edificazione abusiva e che ad esso afferisce la domanda di sanatoria edilizia prot. 21430 del 16 dicembre 1986 e relativi allegati.
- 21 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Ciò vuol significare che per la pratica immanente alcun limite alla divisione sussiste in concreto, per le ragioni di diritto finora espresse (e per le vaste ricostruzioni fornite alle pagine da 17 a 24 della prima consulenza della dott.ssa da cui si apprende come Per_2 siano stati anche versati gli oneri).
In essa si legge anche che i beni sub 2 (appartamento a piano terra), 3 (box al piano terra), 4
(box al piano terra), 9 (seminterrato), 10 (studio medico), 11 (garage) siano divisibili poiché ognuno di essi rappresenta un lotto.
Una volta appurata la commerciabilità e dunque la divisibilità, la Corte ne ha domandato la stima che la dott.ssa ha ripetuto considerandone l'irregolarità. Per_2
Per la porzione non usucapita del sub 2 il valore corrispondente alla cifra di €/m2 € 1.770,00 circa sviluppa € 68.960,97; per il garage sub 3 € 14.411,25 e per il garage sub 4 in € 28.512,00.
Al piano seminterrato, il deposito sub 7 è stato valutato in € 18.192,20 e quello sub 8 in €
17.326,53, mentre l'appartamento sub 10, destinato a studio medico, è stato valutato in €
46.494,00. Infine, l'appartamento sub 5 è stato stimato in € 277.783,80.
Di tutto ciò v'è consapevolezza nella riforma della sentenza secondo il nuovo progetto di divisione.
12. Con il terzo motivo di appello e hanno contestato la Parte_4 Parte_2
sentenza che ha accertato l'usucapione di alcuni cespiti tra parenti: precisamente l'appartamento ubicato al primo piano sito in Pompei alla via Sant'Abbondio n. 28 nel
N.C.E.U. del prefato Comune al foglio 13 B particella 531 sub 5, attribuito in prime cure al condividente . Hanno evidenziato come la disponibilità esclusiva di Controparte_1
cose altrimenti comuni è avvenuta per tolleranza e richiamato il principio dell'art. 1144 c.c. secondo cui la permissio non integra il possesso utile all'acquisto a titolo originario, neanche quando sia stata di lunga durata, a maggior ragione quante volte abbia fondamento in relazioni di stretta familiarità, com'è nel caso dei germani CP_1
12.1. Il motivo è inammissibile ancora prima che infondato.
L'usucapione è stata pronunciata dalla sentenza parziale che la Corte distrettuale ha già confermato con la più volte citata sentenza n. 2119/2018 la quale ha dato continuità al principio, da cui non è permesso dissentire nella sua ricaduta fattuale per la fattispecie di causa, secondo cui un coerede può prima della divisione usucapire la quota degli altri coeredi, senza che sia necessaria l'interversione del titolo del possesso, attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. Tuttavia, non è sufficiente che
- 22 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo che il coerede ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, in quanto il coerede, che è già compossessore animo proprio ed a titolo di comproprietà, non è tenuto ad un mutamento del titolo, ma solo ad un'estensione dei limiti del suo possesso.
Ebbene proprio per questa condivisibile ragione è stata esclusa dall'usucapione la consistenza immobiliare su cui si esercita il compossesso delle parti per raggiungere le consistenze in disponibilità esclusiva.
13. Con il solo motivo di appello incidentale è stata censurata la sentenza nella parte relativa alle spese parzialmente compensate per il 50%. I coniugi e Controparte_1
hanno osservato come la motivazione spesa dal Tribunale (“sussistono Controparte_2 gravi ed eccezionali ragioni per compensare in ragione della metà tra le parti le spese del presente giudizio“) non soddisfi il minimo costituzionale e trascuri il fatto che la statuizione sulle spese, lungi dall'avere natura sanzionatoria o risarcitoria, sia applicazione del principio di causalità, per cui l'onere relativo deve accedere su chi ha provocato la necessità del processo, secondo quanto testualmente stabilito dall'art. 91 c.p.c.. Hanno poi ricordato i casi in cui la disposizione successiva consente la compensazione: oltre alla soccombenza reciproca, una assoluta novità della questione trattata, considerando la natura ordinaria e seriale della questione come prospettata, o il mutamento della giurisprudenza in merito alle questioni dirimenti. Hanno infine escluso che nella fattispecie sussistano le “altre gravi ed eccezionali ragioni” cui una sentenza della Corte Costituzionale ha riconosciuto rilevanza.
13.1. Il motivo è assorbito.
La riforma ancorché parziale della sentenza quanto al progetto di divisione in maniera da includere quanto eccettuato dall'usucapione afferente alle edificazioni abusive importa che le spese dell'intero giudizio vadano nuovamente disciplinate.
14. Nel governo delle spese del faticoso giudizio la Corte distrettuale ritiene di accedere alla compensazione per la metà in attuazione al principio per cui nei giudizi di divisione restano a carico della massa (che quando è composta da condividenti per quote uguali corrispondono alla ripartizione egualitaria) i costi del giudizio fatti nell'interesse comune.
Ebbene, al netto delle questioni strettamente contenziose che hanno visto indubbiamente vittoriose le parti al tempo convenute, attrici in riconvenzionale, v'è stata un'attività giudiziale che ha riguardato proprio lo scioglimento delle comunioni ereditarie rispetto alla
- 23 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda quale la valutazione di prime cure si conferma esatta per cui sussistono le condizioni della compensazione. Per il secondo grado del giudizio la liquidazione è attuata considerata la più contenuta materia devoluta con l'appello (con sensibile riduzione della massa e di conseguenza della quota per effetto della accertata usucapione).
Le spese vanno distratte al difensore antistatario.
I costi delle consulenze, invece, utili alla divisione nel comune interesse dei contraddittori, vanno poste a carico di entrambe le parti in uguale misura tra loro.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando tra le parti indicate, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello proposto da e e Parte_1 Parte_2
in riforma della sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1335/2021 pubblicata il
22 giugno 2021 approva il progetto divisionale come redatto dalla dott.ssa Per_2
nella sua consulenza definitiva;

[...]
- per l'effetto - preso atto che è stato riconosciuto proprietario per Controparte_1
usucapione dell'appartamento in Comune di Pompei alla via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 2 (senza la porzione immobiliare non assentita dal titolo edilizio costituita dalla cucina e dallo sgabuzzino); dell'appartamento sito nel medesimo fabbricato al foglio 13/B part. 531 sub 9; del garage al piano seminterrato sito al foglio 13/B part. 531 sub 11 e dell'area della particella 531 a servizio dei prefati sub 2, 9 e 11, oltre che dell'appezzamento di terreno sito nel Comune di
RE alla Contrada Spinelli di are 25 e centiare 86 riportato in catasto terreni al foglio 13 particella 160 – gli attribuisce la prefata porzione immobiliare non assentita dal titolo edilizio annessa al sub 2; il garage sito nel Comune di Pompei alla via
Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 3; il 50% (½) del terrazzo sito nell'immobile di via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio
13/B part. 531 sub 6; il deposito sito alla via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 7; l'appartamento (studio medico) sito nel Comune di
Pompei alla via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub
10 e l'appartamento sito nel Comune di Pompei alla via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 5, oltre al controvalore del 50% della metà dei buoni postali fruttiferi;

- 24 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
- attribuisce a il 50% (½) del terrazzo sito nell'immobile di via Parte_1
Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 6; il deposito sito alla via Sant'Abbondio n. 28 individuato in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 8; il garage sito alla via Sant'Abbondio n. 28 in catasto al foglio 13/B part. 531 sub 4 e il controvalore del 50% della metà dei buoni postali fruttiferi, tenuto conto della donazione dell'appartamento di via Plinio n. 59 Pompei imputatole per collazione;

- dispone che corrisponda a titolo di conguaglio a Parte_1 Controparte_1
la somma di € 24.168,16 con gli interessi al tasso di legge dalla decisione al
[...] soddisfo;

- compensa per la metà le spese del giudizio e condanna e Parte_1 [...]
in solido alla restante parte dei compensi professionali che liquida, già graduati, Pt_2 per il giudizio di primo grado in € 14.500,00 e per l'appello in € 10.500,00, in entrambi i casi oltre indennizzo forfettario, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avvocato Francesco Romano dichiaratosi antistatario;

- pone i costi delle consulenze di primo e secondo grado a carico delle parti in misura uguale.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 4 giugno 2025
Il consigliere est. Il presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
- 25 -