REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6169/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 12.6.2025 e vertente
TRA
c.f. Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Roberto De Chiara ed Emanuele Citro, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
E
, c.f. , in qualità di procuratrice generale di Controparte_1 CodiceFiscale_2
, c.f. Controparte_2 CodiceFiscale_3 rappresentata e difesa dall'avv.to Giovanni Calafiore, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
NONCHÉ
c.f. Controparte_3 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Antonio Fabrizi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
pagina 1 di 13 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 CP_2
e deducendo che in data 3.5.2021 aveva sottoscritto
[...] Controparte_3 proposta di acquisto dell'immobile meglio indicato in atti, su modulo intestato all'agenzia immobiliare, regolarmente sottoscritta dalla promittente venditrice e dal CP_2 responsabile dell'agenzia immobiliare in data 11.5.2021; nella proposta si dava atto che l'immobile era “libero da ipoteche, pignoramenti e altri pregiudizi ad eccezione di mutuo residuo tramite due ipoteche”; all'esito della verifica effettuata dal notaio in vista del rogito, era emersa in realtà l'iscrizione di una terza ipoteca volontaria del 19.1.2020 per riconoscimento di debito del valore di € 135.000,00, che si aggiungeva all'ipoteca volontaria del 5.10.2007 a garanzia di mutuo fondiario del valore di € 140.000,00 e all'ipoteca volontaria del 16.2.2004 a garanzia di finanziamento del valore di € 130.000,00; nonostante le diffide, vani erano stati i tentativi di bonario componimento, sicché, con lettera del 4.6.2021 il tramite il Parte_1 proprio legale, aveva comunicato la caducazione della proposta d'acquisto per l'omissione su un elemento essenziale della stessa, chiedendo la restituzione della somma versata e il pagamento di un importo pari al doppio di tale somma, ex art. 1385 c.c.
Deducendo l'inadempimento della promittente venditrice e del mediatore (quanto a quest'ultimo per violazione dell'art. 1759 c.c.), chiedeva di accertare e dichiarare la legittimità del recesso;
accertare e dichiarare la conseguente responsabilità di tale recesso a carico – anche in solido tra loro – dei convenuti;
per l'effetto, condannare la a rifondere la CP_2 somma di € 5.000,00 a lei versata alla sottoscrizione della proposta, oltre all'importo di ulteriori € 5.000,00 a titolo di penale ex art. 1385 c.c., e condannare Controparte_3
a risarcire l'importo di € 12.200,00, quale somma ricevuta a titolo di provvigione, oltre all'importo di € 760,40, quale somma pagata per la registrazione della proposta o, comunque, quella maggiore somma ritenuta equa e di giustizia;
in via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione della proposta di acquisto per responsabilità dei predetti e, per l'effetto, condannare la a ristorare il i tutte le somme spese, pari a complessivi € CP_2 Parte_1
17.960,40, e condannare a risarcire il della somma che Controparte_3 Parte_1
ritenuta equa e di giustizia.
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Le convenute si costituivano e contestavano la domanda, di cui chiedevano il rigetto;
la chiedeva, in subordine, di essere manlevata da . CP_2 Controparte_3
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pagina 2 di 13 Con ordinanza R.G. n. 51547/2021 del 31.10.2022, pubblicata in data 3.11.2022, il Tribunale di Roma rigettava le domande e condannava il ricorrente al pagamento delle spese processuali, così motivando:
‹‹Rilevato, quanto alla richiesta delle parte resistenti di conversione del rito, che tale richiesta non può essere accolta, in quanto le prove costituende, la cui ammissione comporterebbe l'opportunità di convertire il rito, tendono a provare o circostanze già documentate e/o pacifiche, o circostanze contrarie al contenuto di un documento, o, infine circostanze irrilevanti;
ed in quanto, per analoghe ragioni la prova articolata dalla
[...]
non appare rilevante ai fini del decidere;
CP_3 rilevato, infatti, quanto a tale ultima richiesta, che l'azione proposta nei confronti dell'Agenzia , come CP_3 pacifico nella giurisprudenza della Corte di legittimità (ex plurimis, Cass., Sentenze nn. 16009 del 24/10/2003,
16623 del 2010, 6926 del 2012, 18140 del 2015), sebbene l'art. 1759, comma primo, codice civile - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - debba essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6); e sebbene ciò imponga l'obbligo professionale di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale e, dunque, l'obbligo per il mediatore di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza, tale complessa disciplina non impone a suo carico, in difetto di un incarico particolare in proposito, l'obbligo di svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie); rilevato che, pertanto, non gravando sull'agente l'onere di verificare le dichiarazioni della parte venditrice sulla situazione ipotecaria e catastale dell'immobile, non può addebitarsi alla stessa alcunché circa l'asseritamente erronea indicazione circa il numero delle formalità presenti;
rilevato, quanto alla domanda svolta nei confronti della IG.ra , di recesso dalla proposta di acquisto e CP_2 di restituzione del doppio della caparra versata (così come, a maggior ragione, quella di risoluzione) non trova riscontro documentale;
rilevato che, infatti, nella proposta di acquisto, predisposta dall'agenzia evidentemente sulla base delle indicazioni fornite dalla proponente venditrice, si indica il numero complessivo delle ipoteche corrispondenti a crediti ancora insoluti e non il numero complessivo delle ipoteche formalmente iscritte sull'immobile; rilevato, invero, che dall'espressione inserita nella proposta nella casella prestampata [sub m) (libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi, ad eccezione di…)], testualmente “mutuo residuo tramite due ipoteche”, si desume che la parte venditrice dichiara l'esistenza di altri pregiudizi consistenti in debiti insoluti relativi a finanziamenti garantiti da due ipoteche e, dunque, fa riferimento ai debiti, garantiti da ipoteca, e non alle sole formalità; rilevato che, come documentato dalla parte resistente, effettivamente gli unici due pregiudizi realmente esistenti, corrispondenti a due debiti ancora non del tutto insoluti, garantiti da ipoteca, sono quelli relativi al mutuo del pagina 3 di 13 2007 e al finanziamento del 2020, mentre per quanto riguarda il mutuo del 2004, lo stesso risulta estinto, ancorché l'ipoteca non ancora cancellata;
rilevato che, in ogni caso, anche laddove si volesse ritenere rilevante il numero delle formalità iscritte a prescindere dal numero e dall'ammontare dei debiti, l'errore nell'indicazione del numero complessivo delle formalità iscritte non costituisce valido motivo, per parte compratrice, di recesso dalla proposta “ferma”, trattandosi di un inconveniente facilmente superabile attraverso la cancellazione dell'ipoteca relativa al mutuo del 2004, a cura e spese di parte venditrice;
rilevato che, poiché l'indicazione nella proposta di vendita accettata, di un certo numero di formalità, rispetto all'interesse sostanziale della controparte, assume rilievo più come sollecito di un onere di questa di verificarne l'entità, e dunque il carico complessivo, che come esatta indicazione numerica;
rilevato, in conclusione, che la scelta di parte ricorrente di promuovere la presente iniziativa giudiziaria volta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra, anziché esplorare le possibilità di soluzione dell'inconveniente pratico insorto con il supporto dell'Agenzia e del proponente venditore, non pare ispirata al principio di buona fede nei rapporti contrattuali - dal momento che la scoperta di una diversa formalità era inidonea ad alterare in modo sostanziale, a svantaggio del ricorrente, l'equilibrio contrattuale - sembra esser stata, per tale ragione, più
l'occasione per un complessivo ripensamento dell'affare ed assume, quindi, carattere strumentale;
rilevato che, pertanto, entrambe le azioni devono essere rigettate;
ritenuta la necessità di condannare parte ricorrente al pagamento delle spese di lite, in base al principio della soccombenza››.
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Ha proposto appello il chiedendo alla Corte di revocare l'ordinanza impugnata e Parte_1
accogliere le conclusioni formulate in primo grado, accertando e dichiarando il diritto dell'appellante a ottenere la ripetizione delle somme medio tempore corrisposte, in adempimento dell'ordinanza.
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Si sono costituite in giudizio le appellate, chiedendo il rigetto del gravame;
la , CP_4
rappresentata dalla procuratrice generale ha chiesto, in ogni caso, di accogliere le CP_1
conclusioni già proposte nel giudizio di primo grado e, in via istruttoria ha insistito per la richiesta di ammissione di tutte le istanze istruttorie già articolate, da intendersi integralmente trascritte e riportate.
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All'udienza del 2.3.2022 parte appellante ha rinunciato all'istanza ex art. 283 c.p.c., a seguito di accordi intervenuti fra le parti e senza per questo prestare acquiescenza al merito, e la
Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
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pagina 4 di 13 Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 9.5.2025 è stata confermata la già fissata udienza del
12.6.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima per note conclusionali.
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I procuratori delle parti hanno depositato le note e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Preliminarmente, si osserva che la riproposizione delle istanze istruttorie in appello deve essere specifica, sicché è inammissibile il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado
(Cass. n. 16420/2023; Cass. n. 5812/2016; Cass. n. 23978/2015).
La parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (Cass.
n. 15519 del 07/07/2006; Cass. n. 1532 del 22/01/2018).
Ne consegue che va dichiarata l'inammissibilità delle istanze istruttorie reiterate in comparsa di costituzione (mediante mero richiamo) dalla , la quale solo con le note CP_2
conclusionali ha provveduto a trascriverle, senza specificare, comunque, alcuna censura.
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Nel merito, il primo motivo denuncia ‹‹Erronea valutazione della condotta dell'agenzia immobiliare –
Travisamento delle responsabilità dell'agenzia immobiliare – vizio di motivazione – illegittimità dell'ordinanza››.
Lamenta l'appellante, dopo aver richiamato copiosa giurisprudenza sulla norma di cui all'art. 1759 c.c., che l'ipoteca in questione era già esistente al momento della proposta di acquisto e l'agenzia immobiliare non solo avrebbe dovuto sincerarsi della sua esistenza, ma non l'avrebbe dovuta tacere al potenziale acquirente, il quale non era stato informato adeguatamente;
e infatti, l'ipoteca iscritta nel 2020, che vedeva la venditrice quale terza datrice, avrebbe avuto immediata incidenza nella trattativa, determinando un diverso prezzo o la non conclusione dell'affare, tenuto conto che il doveva richiedere un mutuo Parte_1 bancario per l'acquisto dell'immobile, con conseguente rischio di diniego da parte dell'istituto mutuante in presenza di altre formalità sul bene, iscritte in favore di terzi estranei;
si richiedeva all'agente non una “comune diligenza”, come erroneamente indicato dal primo giudice, ma una “diligenza qualificata”, né, nel caso di specie, l'agente immobiliare aveva fornito prova liberatoria alcuna sulla insussistenza delle contestazioni mosse dal Parte_1
pagina 5 di 13 di talché non si comprendeva da dove originasse la piena convinzione del giudice sulla legittimità e correttezza della condotta del predetto.
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Il secondo motivo denuncia ‹‹Travisamento di fatto e di diritto sul contenuto della documentazione relativa alla proposta di acquisto immobiliare – erronea valutazione della gravità dell'omissione compiuta – illogicità della pronuncia››.
Lamenta l'appellante che il ragionamento del Tribunale sarebbe viziato da un grave travisamento sia del contenuto del modulo, sia della tipologia di formalità contestata, sicché la percezione delle doglianze del ricorrente ne era risultata irrimediabilmente compromessa;
e infatti, nel modello prestampato era riportato che erano iscritte due ipoteche e che esse si riferivano al “mutuo residuo”, mentre era emerso che le ipoteche erano tre, due relative a contratto di mutuo e la terza derivante da “riconoscimento di debito e costituzione di ipoteca”
(in sintesi, il sig. si era riconosciuto debitore nei confronti del sig. CP_5 [...]
della complessiva somma di € 135.000,00, intendendo restituire la stessa Parte_2
somma in sessantotto rate mensili a partire dal 1 gennaio 2021, e la , a garanzia di CP_2
detta rateizzazione aveva costituito a favore del sig. convenzionale ipoteca per Pt_2
l'importo di € 135.000,00); il dato letterale, quindi, faceva riferimento alle sole iscrizioni ipotecarie relative ai mutui contratti dalla , senza alcuna menzione della terza CP_2 ipoteca, che non si riferiva ad un contratto di mutuo;
secondo il primo giudice, l'iscrizione ipotecaria del 2004 non avrebbe dovuto essere calcolata nel computo in quanto asseritamente corrispondente a un debito estinto, circostanza di cui, in realtà, non era stata fornita la prova, né il aveva alcun onere di verifica al riguardo;
inoltre, il giudice Parte_1 avrebbe indebitamente ridimensionato la vicenda a mero “inconveniente pratico”, senza considerare i rischi per il potenziale acquirente (laddove la compravendita si fosse conclusa,
l'ipoteca volontaria concessa in favore del sig. avrebbe continuato a gravare sul bene, Pt_2
sicché, laddove il debitore non avesse ottemperato al suo obbligo di pagamento, il CP_5
avrebbe dovuto scegliere se pagare personalmente il debito residuo del o Parte_1 CP_5
lasciare che il agisse in sede giudiziale anche attraverso la vendita coattiva del bene). Pt_2
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Il terzo motivo denuncia ‹‹Erronea valutazione sull'azione del sig. – omessa valutazione della Parte_1 condotta delle controparti - vizio di motivazione – contraddittorietà e illogicità del provvedimento››.
Lamenta l'appellante che il giudice di primo grado avrebbe addirittura ritenuto la strumentalità della condotta del promissario acquirente, il che era totalmente avulso dalla realtà, oltre che pagina 6 di 13 infondato in diritto, posto che non si comprendeva da quali elementi avesse tratto tale valutazione, avendo il come da evidenze in atti, pacifiche e non contestate, Parte_1 tentato in tutti i modi di addivenire ad una definizione bonaria;
l'omissione di elementi rilevanti ai fini dell'acquisto immobiliare era stata derubricata a “ripensamento” dell'affare, pur in assenza di qualsiasi disponibilità delle controparti a risolvere la vicenda;
inoltre, anche a voler concedere che la avrebbe impiegato una parte del corrispettivo per saldare le CP_2
posizioni debitorie dei mutui del 2004 e del 2007, la stessa non aveva, invece, alcun titolo per estinguere l'ipoteca del 2020, atteso che la vicenda debitoria riguardava altri soggetti, estranei alla compravendita immobiliare.
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Il quarto motivo denuncia ‹‹Vizio di motivazione sull'applicabilità dell'art. 1385 c.c. – vizio di motivazione sull'applicabilità in subordine del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482 c.c. – rilievi››.
Lamenta l'appellante che il Tribunale avrebbe respinto le domande del ricorrente sostenendo artatamente che l'errore nell'indicazione del numero delle formalità iscritte non costituiva valido motivo per il recesso, ritenendo implicitamente assorbito in tale valutazione anche il rilievo sulla risoluzione contrattuale;
ribadisce, quindi, quanto già esposto in primo grado in ordine ai presupposti del recesso e della risoluzione.
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I primi tre motivi, da trattarsi congiuntamente in quanto connessi, sono fondati e l'ordinanza deve dunque essere riformata.
Ritiene la Corte che non possa condividersi la decisione del primo giudice, dal momento che, con tutta evidenza, nella proposta sono state dichiarate esclusivamente due iscrizioni ipotecarie derivanti da contratto di mutuo, mentre è stata taciuta l'iscrizione derivante da riconoscimento di debito, cui la , terza datrice di ipoteca, era estranea. CP_2
Del pari evidente è la rilevanza che l'informazione spiegava sulla conclusione dell'affare e sulle sue condizioni, non potendo certo relegarsi l'omissione a mero inconveniente (ove si consideri, tra l'altro, la lunga rateizzazione di un debito di rilevante entità, che avrebbe esposto il promissario acquirente ai rischi dal medesimo evidenziati, di cui l'ordinanza non tiene conto).
Neppure può condividersi il ragionamento del primo giudice in ordine all'estinzione del debito connesso al mutuo del 2004 (che avrebbe quindi ridotto a due il numero effettivo delle ipoteche, come dichiarato in proposta).
pagina 7 di 13 E infatti, in primo luogo, il tenore letterale della proposta (“Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di;
mutuo residuo tramite due ipoteche”) non consente certo di affermare che le allora convenute avessero escluso dal novero tale iscrizione ritenendola solo formale, per essere il mutuo stato estinto.
In secondo luogo, di siffatta estinzione non vi è prova documentale.
Si osserva poi che, in tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria
(articolo 1385 cod. civ.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale (Cass. n. 14424 del 29/05/2008, richiamata da Cass. n. 20434 del 24/06/2022, che esclude il contrasto con la prima).
Nel caso in esame, tra l'altro, nessuna concreta disponibilità (neanche dopo le diffide) ad attivarsi ai fini della cancellazione dell'iscrizione è stata dimostrata dalla e dal CP_2
mediatore (si veda la pec del 17.6.2021 a firma del legale, con cui la , nel contestare CP_2
la diffida del 4.6.2021, si dice pronta alla stipula, alle stesse condizioni di cui alla proposta, e intima il pagamento dell'acconto di € 85.000,00 entro sette giorni).
A tanto si aggiunga che non ha fondamento l'assunto secondo cui la avrebbe CP_2 estinto l'ipoteca una volta ricevuto l'acconto di € 85.000,00, in quanto nulla toglie alla pregressa omissione e al diritto del di determinarsi a sottoscrivere la proposta Parte_1
soltanto dopo aver ottenuto informazioni complete e veritiere.
L'assunto è parimenti privo di rilevanza in funzione della valutazione dell'inosservanza dell'obbligo giuridico incombente sulla società mediatrice ai sensi dell'art. 1759 c.c., che - se accertato (e a prescindere dalla possibile futura conclusione del contratto di vendita tra le parti per loro autonoma scelta indipendentemente da eventuali pregiudizi sull'immobile, ancorché taciuti dalla mediatrice all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto) - comporta il venir meno del presupposto per il riconoscimento della provvigione in favore della stessa mediatrice (cfr. Cass. 27482/2019).
In conclusione, la promittente venditrice e il mediatore hanno taciuto l'esistenza di una terza ipoteca (rep. n. 19051/12084 del 29.1.2020 per € 135.000,00), derivante da riconoscimento di debito, così rimanendo gravemente inadempienti all'obbligo di informare compiutamente il pagina 8 di 13 promissario acquirente della situazione effettiva delle iscrizioni ipotecarie sul bene, a nulla valendo che la prima si fosse impegnata a trasferire il bene libero da pesi.
Quanto a , il Tribunale non ha fatto corretta applicazione Controparte_3 dell'insegnamento dei giudici di legittimità (tra le tante, Cass. n. 784/2020), secondo cui il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico - giuridica allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;
cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.
Siffatto principio, consolidato, è stato di recente ribadito dalla Suprema Corte (Cass. n. 24534 del 9.8.2022; cfr. anche Cass. n. 34503/2023), secondo cui il mediatore deve tacere delle circostanze delle quali non abbia sicura contezza (richiamando Cass. n. 19951/2008) e che il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone, per contro, d'informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate
(Cass. n. 6714/2001), per concludere (come sopra) che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (Cass. n. 16623/2010; n. 18140/2015); ha ribadito, inoltre, che l'obbligo, imposto al mediatore dall'art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse;
ha chiarito ancora che: a) la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell'art 1759 c.c., sussiste sia che l'affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell'affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore;
b) la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 c.c., l'inadempimento del pagina 9 di 13 mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione e indicati nell'art. 1759, primo comma, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.
Si aggiunga che il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore (Cass. n. 15577/2022; Cass. n.
28441/2022; cfr. anche Cass. 27482/2019 cit., proprio in tema di informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca).
Concludendo, la , in qualità di promittente alienante, aveva l'obbligo di rendere CP_2 dichiarazioni rispondenti al vero e il mediatore aveva quanto meno l'obbligo di chiarire che le informazioni non erano state da lui verificate, il che, pacificamente, non è avvenuto.
Ciò detto, la proposta del 3.5.2021, accettata dalla l'11.5.2021 e portata a CP_2
conoscenza del il 12.5.2021, costituisce contratto preliminare e non puntuazione, Parte_1 contenendo l'accordo su tutti gli elementi essenziali.
Una volta accertata la sussistenza del grave inadempimento della promittente alienante, deve affermarsi la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente e la , in CP_2 persona della procuratrice generale ai sensi dell'art. 1385 c.c. deve essere CP_1 condannata al pagamento della somma di € 10.000,00 in favore del pari al doppio Parte_1
della caparra, dovendosi escludere una responsabilità in solido delle appellate, i quali rispondono in base a titoli differenti.
Trattandosi di obbligazione pecuniaria, in difetto di domanda non possono essere riconosciuti gli interessi (cfr. Cass. n. 36659 del 25/11/2021).
Difettano i presupposti della manleva, invocata dalla nei confronti del mediatore, CP_2
atteso che la responsabilità della predetta fonda sul grave inadempimento, a lei imputabile, di pagina 10 di 13 obbligazioni nascenti dal contratto preliminare, cui l'agente è estraneo, né sussiste alcun rapporto di garanzia.
Quanto alla domanda proposta nei confronti del mediatore, nessuna preclusione sussiste, rispetto al recesso e al doppio della caparra, con riguardo alla domanda risarcitoria, fondata sull'inadempimento delle obbligazioni derivanti dal diverso contratto di mediazione.
Spetta al promissario acquirente, in aggiunta ai rimedi esperibili nei confronti del promittente alienante, il risarcimento dei danni ulteriori, per le spese sostenute o i costi inutilmente subiti, che siano conseguenza immediata e diretta della responsabilità del mediatore per la mancata o inesatta informazione del compratore (cfr. Cass. n. n. 11371/2023), sicché
[...] deve essere condannata al pagamento della somma di € 12.200,00 Controparte_3 corrisposta a titolo di provvigione (docc. 3 e 4 di parte ricorrente) e della somma di € 760,40 per spese di registrazione della proposta (docc. 5 e 6 di parte ricorrente).
In tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli (Cass. n.
37798 del 27/12/2022).
Nella specie, l'evento dannoso coincide con il pagamento effettuato dal in data 15 Parte_1
e 17.5.2021).
Ne discende che la somma deve essere rivalutata sulla base delle variazioni degli indici
ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati e sulla stessa devono essere calcolati gli interessi legali, che però vanno calcolati sulla somma rivalutata anno per anno (Cass. n. 1712/1995) dal 15 e dal 17.5.2021 fino ad oggi.
In definitiva, deve essere condannata al pagamento, in favore Controparte_3 dell'appellante, della somma di € 16.581,57 (€ 972,86 + € 15.608,71), comprensiva di interessi e rivalutazione, oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
*** Il quarto motivo rimane assorbito nell'accoglimento dei primi tre motivi.
***
pagina 11 di 13 Ogni altra questione e deduzione rimane assorbita.
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L'appellante ha chiesto di “accertare e dichiarare il diritto del sig. ad ottenere la Parte_1 ripetizione delle somme medio tempore corrisposte, in adempimento dell'ordinanza impugnata”.
Le parti appellate non hanno contestato l'avvenuto pagamento (cfr. comparsa alla CP_2
pag. 22 e comparsa alla pag. 29). Controparte_3
All'accoglimento dell'appello consegue pertanto il diritto dell'appellante a ripetere le somme versate in esecuzione della gravata ordinanza.
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La riforma dell'impugnata ordinanza determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, in ossequio al principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
La condanna delle soccombenti deve essere pronunciata in solido, sussistendo comunanza di interessi, che può desumersi anche dalla semplice identità delle questioni sollevate e dibattute, ovvero dalla convergenza di atteggiamenti difensivi diretti a contrastare la pretesa avversaria (Cass. n. 369 del 08/01/2025), come nella specie.
Le appellate devono essere pertanto condannate in solido, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellante le spese di entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00, per il primo grado, e secondo i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, per il secondo grado, stante la ridotta attività processuale svolta.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma R.G. n. 51547/2021, pubblicata in data 3.11.2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
pagina 12 di 13 1) accoglie l'appello e, in riforma dell'impugnata ordinanza, dichiara la legittimità del recesso di dal contratto preliminare di compravendita concluso in Parte_1
data 3-12.5.2021, per grave inadempimento di;
Controparte_2
2) per l'effetto, condanna , rappresentata dalla procuratrice generale Controparte_2
al pagamento, in favore dell'appellante, della somma di € 10.000,00, Controparte_1
pari al doppio della caparra confirmatoria;

3) condanna al pagamento, in favore dell'appellante, della Controparte_3 complessiva somma risarcitoria di € 16.581,57 all'attualità, oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

4) accerta e dichiara il diritto dell'appellante a ripetere le somme versate alle appellate in esecuzione dell'impugnata ordinanza;

5) condanna , rappresentata dalla procuratrice generale Controparte_2 [...]
e in solido, a rifondere all'appellante le spese CP_1 Controparte_3 del doppio grado di giudizio, che liquida in € 145,50 per esborsi ed € 5.077,00 per compensi, per il primo grado, e in € 382,50 per esborsi ed € 4.888,00 per compensi, per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
Roma, 12.6.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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