REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 2213/2020 vertente
TRA
(C.F.: ) con l'avv. CLAUDIO Parte_1 C.F._1
PETRECCA

Appellante
E
(C.F.: ), con l'avv. GIOVANNI IALONGO TE C.F._2

Appellato
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 18.06.2025 le parti hanno concluso come in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha proposto appello Parte_1 avverso la sentenza n. 168/2020 con cui il Tribunale ordinario di Cassino in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale di parte intimata, ha dichiarato il carattere non transitorio del contratto di locazione stipulato tra e in Parte_1 TE data 22/12/2014, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito a Gaeta, in Via S. Erasmo n.6 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 23/01/2015 al n. 597, serie T atti privati con decorrenza 1/1/2015; ha dichiarato l'inefficacia tra le parti, per difetto di sottoscrizione di del successivo contratto di locazione ad uso transitorio recante data TE 1/1/2016, avente anch'esso ad oggetto l'immobile predetto;
ha dichiarato, per effetto di quanto precede, che il contratto di locazione stipulato tra e in Parte_1 TE data 22/12/2014 ha come prossima scadenza il 31/12/2022 e che in esecuzione dell'accordo è tenuto a corrispondere a l'importo mensile di € TE Parte_1 350,00, anziché di € 550,00; ha rigettato la domanda di intimazione di sfratto per morosità con
1 contestuale citazione per la convalida proposta da nei confronti di Parte_1
e le correlate richieste di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra TE le parti;
ha dichiarato obbligato a corrispondere a per TE Parte_1 effetto delle statuizioni che precedono, la somma complessiva di € 8.050,00, corrispondente ai canoni maturati nel periodo compreso tra l'1/4/2017 e la data di pubblicazione della sentenza;
ha dichiarato obbligata a restituire a per effetto delle Parte_1 TE statuizioni che precedono, la somma complessiva di € 6.850,00, corrispondente ai canoni incassati in eccedenza rispetto a quelli dovuti nel periodo compreso tra l'1/1/2015 e il 30/4/2017; in parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente, di conseguenza, ha condannato al pagamento in favore di dell'importo TE Parte_1 complessivo di € 2.650,00 (oltre a interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza a quella del saldo) a titolo di canoni maturati dalla locatrice in forza del contratto di locazione del 22/12/2014; ha disposto l'integrale compensazione delle spese di lite.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Il Tribunale di Cassino, letta l'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida notificata dalla signora
[...] al signor , con la quale l'istante ha agito in giudizio per ottenere Parte_1 TE la risoluzione per inadempimento imputabile al conduttore di un contratto di locazione avente ad oggetto un appartamento sito a Gaeta, in Via S. Erasmo n.6, la restituzione immediata del bene e la condanna della controparte al versamento dei canoni ancora dovuti;
preso atto delle eccezioni formulate dall'intimato e delle correlate richieste di riconvenzionale, fondate, nell'ordine: 1) sull'inefficacia della clausola di durata annuale apposta sul primo dei contratti di locazione intercorsi tra le parti (sottoscritto il 22/12/2014 e registrato il 23/1/2015); 2) sull'omessa sottoscrizione del successivo contratto di locazione, sempre di carattere transitorio, addotto dalla signora a giustificazione della propria iniziativa Parte_1 processuale, con conseguente durata quadriennale del primo negozio in applicazione della legge n. 431/1998; 3) sull'inopponibilità al conduttore, per le ragioni anzidette, delle clausole di determinazione del canone esorbitanti rispetto a quelle contenute nel primo contratto, laddove il corrispettivo mensile per il godimento dell'immobile era determinato in € 350,00;”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “premesso, a proposito delle questioni dibattute, che si è rivelata tardiva – poiché proposta per la prima volta nell'ambito della prima udienza di trattazione – la pretesa della signora di conseguire la Parte_1 restituzione dell'appartamento in virtù dell'intervenuta scadenza del primo contratto di locazione, anche a ipotizzarne la durata non annuale ma quadriennale, come sostenuto dal signor (non risulta provata, ad ogni modo, la sussistenza delle condizioni sancite CP_1 dall'art. 3 della legge n. 431/1998 ai fini dell'esercizio della disdetta, ovvero l'insorgere di un bisogno qualificato del bene in capo al locatore o ai suoi familiari, la presenza di altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune a disposizione del conduttore – avendo il signor trasferito la residenza nell'appartamento di Via Rosmini nel dicembre del 2015 a CP_1 seguito di ricorso per separazione, omologata il 28/3/2015 - l'avvio di lavori di ristrutturazione o conservazione dell'immobile controverso o l'unicità di quest'ultimo nel patrimonio del locatore); considerato, ancora in via preliminare, che non avendo la signora proposto istanza Parte_1 di verificazione ex art. 216 c.p.c. avverso il disconoscimento, da parte dell'intimato, della sottoscrizione presente sul secondo contratto di locazione (quello, cioè, riferibile all'annualità
2016), il documento in questione deve reputarsi inopponibile al conduttore, con conseguente necessità di verificare la sussistenza dei presupposti richiesti dall'ordinamento per l'attivazione
2 del più volte citato rapporto transitorio con esclusivo riguardo al precedente negozio, sottoscritto come detto il 22/12/2014 (nello stesso senso depongono le dichiarazioni del signor procuratore della signora il quale all'udienza del 12/2/2020 ha Testimone_1 Parte_1 ammesso di aver apposto la falsa sottoscrizione); rilevato, in questa prospettiva, che secondo un condivisibile indirizzo della giurisprudenza di legittimità “ nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (Cass. 20/2/2014, n. 4075); considerato, ancora, che ai sensi dei primi tre commi dell'art. 13 della legge n. 431/1998 è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
in tale ipotesi il conduttore può chiedere la restituzione delle somme erogate in eccedenza entro sei mesi dalla riconsegna del bene (non avvenuta nel caso di specie); è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata previsti, tra l'altro, dall'art. 2, c. 1 (quattro anni rinnovabili); preso atto della mancata dimostrazione, da parte della signora , delle circostanze e CP_1 degli adempimenti richiesti dalla legge n. 431/1998 per l'attivazione del rapporto locatizio transitorio;
rilevato che la documentazione in atti comprova, da un lato, l'esorbitanza delle somme versate a titolo di corrispettivo (ci si riferisce, segnatamente, alle dichiarazioni del 22/12/2014 e del
30/11/2016, oltre che alle ammissioni fatte sempre dal signor all'udienza del 12/2/2020 Tes_1
a proposito dell'entità del canone pagato, pari a € 550,00 al mese); dall'altro, l'adempimento degli oneri di pagamento controversi fino all'aprile del 2017 (in virtù della quietanza allegata dal conduttore, laddove si attesta l'avvenuto pagamento delle somme fino al dicembre del 2016
e dei titoli consegnati alla locatrice, non incassati ma debitamente consegnati); ritenuto, in forza di quanto precede : A) che non possa essere ascritto al signor CP_1 alcun inadempimento degli obblighi nascenti dal contratto di locazione idoneo a giustificare la risoluzione del rapporto locatizio, destinato a protrarsi, in assenza di valida disdetta, per ulteriori quattro anni (ovvero fino al 31/12/2022) rispetto al primo quadriennio di efficacia, scaduto il
(31/12/2018); B) che sia indebito l'incasso di un canone mensile di € 550,00, anziché di € 350,00, come invece stabilito nel contratto di locazione;
C) che la signora di Parte_1 conseguenza, abbia titolo per pretendere dalla controparte soltanto il versamento dell'importo di € 6.850,00, pari alla differenza tra l'ammontare dei canoni non corrisposti dal signor nel periodo compreso tra l'1/4/2017 e la data di pubblicazione della sentenza (€ CP_1
350,00 al mese, per un totale di € 12.250,00) e l'entità delle somme spettanti al conduttore a titolo di restituzione degli importi versati in eccedenza rispetto al dovuto nell'arco temporale in cui l'obbligazione di pagamento dei canoni è stata eseguita (€ 200,00 al mese tra l'1/1/2015 e il 30/3/2017, per un totale di € 5.400,00); D) che l'inquadramento delle obbligazioni insoddisfatte nella categoria dei debiti di valuta comporti il riconoscimento in favore della locataria degli interessi legali sulla somma dovuta senza rivalutazione monetaria dalla data di
3 pubblicazione della sentenza a quella del saldo;
E) che la parziale soccombenza reciproca giustifichi la compensazione delle spese di lite;
”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
4.- Con il primo motivo l'appellante censura l'erronea applicazione dell'art. 2697 cod. civ., in quanto il giudice, non considerando il complessivo materiale probatorio, avrebbe ritenuto insussistente il diritto della sia alla pronuncia di provvedimento di sfratto per Parte_1 morosità, sia di risoluzione del contratto per finita locazione e/o per grave inadempimento del conduttore.
Il giudice avrebbe erroneamente ritenuto che si trattasse di contratto di locazione ex art. 3 della
L. n. 431/98 e non ex art. 5, ritenendo tardiva ogni considerazione volta alla risoluzione del contratto per scadenza del termine contrattuale e affermando la mancanza di inadempimento contrattuale del conduttore.
4.2.- Con il secondo motivo l'appellante censura il mancato riconoscimento della restituzione dell'immobile, richiesta per finita locazione ex art. 2 e 3 della L. n. 431/98.
Secondo la parte, anche volendo qualificare il contratto come una locazione ordinaria, sarebbero comunque decorsi i quattro anni e, dunque, avrebbe dovuto seguire lo sfratto per finita locazione.
4.3.- Con il terzo motivo, l'appellante lamenta l'inadempimento del per tutte le CP_1 mensilità di locazione a far data dall'1.1.2016 a tutt'oggi, per un importo pari, alla data odierna ad € 17.850,00 (350,00 x 51 mesi), nonché al pagamento delle spese condominiali per gli anni dal 2015 a tutt'oggi (€ 700,00 x 6 anni), al rimborso delle spese di gestione dell'ascensore e quelle per utenze elettriche, pari ad € 1.284,14, oltre ad € 241,73 per rimborso spese gas.
Invero, il conduttore si sarebbe reso moroso per un totale di euro 23.575,87 e, in particolare: 1
)dei canoni dall'1.1.2016 alla data dell'appello (350,00 x 51 mesi) per un totale di euro
17.850,00, 2) le spese condominiali dal 2015 (euro 700,00 x 6 anni), 3) il rimborso delle spese di gestione dell'ascensore, 4) le utenze elettriche, pari ad euro 1.284,14 e 5) il rimborso di spese relative al gas pari ad euro 241,73.
Sul punto, la avrebbe dimostrato l'esistenza del contratto di locazione, la scadenza Parte_1 dello stesso e il grave inadempimento dato dal mancato pagamento di canoni, spese condominiali e rimborso utenze varie;
sarebbe spettato, quindi, al convenuto fornire la prova liberatoria in ordine all'avvenuto adempimento ovvero circa le circostanze che avrebbero determinato la mancanza di responsabilità.
4.4.- Con il quarto motivo sono censurati i conteggi effettuati dal giudice di prime cure.
L'importo dei canoni non corrisposti dall'1.1.2016 al 12.2.2020 sarebbe pari ad euro 17.500,00 (€ 350,00 x 50 mesi), e non euro 12.250,00; l'importo asseritamente pagato in più dal conduttore sarebbe pari ad euro 4.800,00 (€ 200,00 per 24 mesi) e non € 6.850,00; la differenza a favore della locatrice non sarebbe pari ad euro 2.650,00. Inoltre, l'appellante lamenta una mancata pronuncia ex art. 112 cpc sulla domanda di pagamento dei canoni condominiali e del rimborso delle spese per le utenze anticipate dal locatore.
La parte afferma che non vi sarebbe prova dell' indebita dazione da parte del conduttore di un canone di locazione di euro 550,00, invece che di euro 350,00 per il periodo che va dal 1.1.2015 al 30.4.2017; tale circostanza non sarebbe provata, considerato che il ha reso Tes_1 dichiarazioni in qualità di procuratore e come tali dovrebbero costituire solo elementi indiziari, valutabili dal giudice per la formazione del suo convincimento e a cui non si potrebbe attribuire valore di ammissione di fatti di natura confessoria.
4 Inoltre, l'appellante ribadisce che non vi sarebbe stata alcuna richiesta di restituzione delle somme asseritamente versate in eccedenza rispetto al canone convenuto.
4.5.- L'ultimo motivo attiene alla regolamentazione delle spese di lite, secondo l'appellante sarebbero state immotivatamente compensate in via integrale, in violazione dell'art. 91 c.p.c., trattandosi di soccombenza sostanziale.
5.- ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame condannando Controparte_2 l'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari.
In particolare, l'appellato asserisce che il contratto che regola la locazione sarebbe quello sottoscritto tra le parti in data 22.12.2014, con decorrenza dall'1.01.2015, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 23.01.2015 al n. 597, serie T atti privati e sarebbe, altresì, regolato dalla legge n. 431 del 1998.
Sulla natura del contratto, l'appellato condivide l'affermazione del giudice di prime cure sulla carenza dei presupposti di cui all'art. 5 della legge 431/1998, utili a qualificare il contratto come transitorio.
Asserisce inoltre di aver provato che il canone corrisposto sarebbe stato di euro 550,00 e non quanto indicato nel contratto registrato, con conseguente obbligo di ripetizione delle eccedenze versate.
Sul grave inadempimento, l'appellato afferma che la locatrice avrebbe rifiutato i canoni di locazione offerte dal conduttore, nonché quelle indicate in sentenza;
in particolare sarebbe rimasta priva di ogni riscontro la pec del 17.02.2020 per procedere al pagamento delle somme stabilite in sentenza.
In ordine alle morosità relative alle spese condominiali, lamenta che non gli sarebbero mai state richieste;
sarebbe stato lui stesso che con la pec del 14.02. 2017 e la successiva missiva del
20.02.2017 avrebbe chiesto di conoscere l'eventuale l'importo dovuto;
si dichiara comunque disponibile a soddisfare l'obbligazione relativa agli oneri condominiali, previo esame della documentazione a sostegno della richiesta.
6.- Nell'atto di dichiarazione d'interesse dell'11.11.2022, l'appellante eccepisce che il conduttore si è reso inadempiente al pagamento dei canoni successivi al 12.02.2020, data di pubblicazione della sentenza;
pertanto, la locatrice ha notificato in data 10.10.2022 nuova intimazione di sfratto per morosità con richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti da marzo 2020 a ottobre 2020 e di quelli a scadere sino all'esecuzione dello sfratto.
Il conduttore ha poi sanato la propria morosità versando i canoni locativi maturati da marzo 2020 ad aprile 2021; lo stesso ha ottemperato all'atto di precetto del 16.11.2022 e provveduto pagamento di euro 2.650,00 della sorte capitale di cui alla sentenza oggetto di appello;
pertanto, il giudice ha dichiarato estinto il giudizio.
Infine, la con racc. a/r del 16.02.2021 ha comunicato al conduttore la volontà di Parte_1 non rinnovare il contratto di locazione, dichiarato valido dal giudice di prime cure sino al 31.12.2022;
Dunque, afferma che deve ritenersi cessata la materia del contendere limitatamente alle domande di risoluzione del contratto di locazione avanzate dalla ricorrente per scadenza contrattuale ex art. 5 della L. n. 431/98, in subordine per scadenza contrattuale ex art. 2 e 3 della
L. n. 431/98, ovvero per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 e 1455 c.c..
5 Ribadisce, di contro, il proprio diritto ad ottenere la somma di euro 20.575,87, oltre interessi e rivalutazione monetaria, stante la detrazione della somma contestata di euro 2.650,00 versata dal resistente per canoni liquidati in sentenza.
7.- All'esito della riconsegna dell'immobile nel gennaio 2023 e delle conclusioni delle parti in ordine alla richiesta della declaratoria di cessazione della materia del contendere limitatamente alle domande di risoluzione del contratto di locazione avanzate dalla ricorrente per scadenza contrattuale ex art. 5 della L. n. 431/98, in subordine per scadenza contrattuale ex art. 2 e 3 della L. n. 431/98, ovvero per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 e 1455 c.c. l'odierno giudizio verte sull'ammontare dei canoni e delle spese condominiali non corrisposte dal
in virtù del contratto di locazione intercorso tra le parti e sulla CP_1 regolamentazione delle spese di lite, compensate integralmente in primo grado.
7.1.- Il Tribunale di primo grado ha quantificato detto ammontare in Euro 2.650, ritenendo: a) che fosse stato versato un canone mensile di euro 550 esorbitante quello pattuito di euro 350 e che b) fossero provati i pagamenti sino all'aprile del 2017, in considerazione della quietanza di pagamento del dicembre 2016 allegata dal conduttore e dei titoli consegnati dalla locatrice
(anche se non incassati).
7.2.- Al contrario, l'appellante ritiene che i canoni di locazione dovuti siano maturati dal 01.01.2016 al 12.02.2020 (data di pubblicazione della sentenza appellata) per l'importo di € 17.500,00 (€ 350,00 x 50 mensilità), cui occorre detrarre la somma (contestata) di € 2.650,00 versata dal resistente per canoni liquidati in sentenza;
b) che siano dovuti gli oneri condominiali maturati dall'anno 2015 all'anno di pubblicazione della sentenza per l'importo di € 4.200,00 (€ 700,00 x 6 anni); c) gli oneri di gestione ascensore e utenze elettriche per l'importo di €
1.284,14; d) spese gas per l'importo di € 241,73; e) il tutto, per l'ammontare di € 20.575,87, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con decorrenza dal dì della maturazione del diritto alla data di effettivo pagamento.
8.- Questa Corte condivide il ragionamento del Giudice di primo grado con le precisazioni che seguono
Dalla documentazione in atti emerge il pagamento nelle mani del procuratore dell'appellante dei canoni di euro 550,00 sino al dicembre 2016, come da dichiarazione sottoscritta da quest'ultimo e il rifiuto da parte della locatrice di incassare i vaglia postali relativi ai canoni sino all'aprile 2017. Dalla menzionata dichiarazione risulta anche il pagamento delle utenze relative a dette scadenze..
Da tale data e sino alla pubblicazione della sentenza di primo grado (febbraio 2020) il D'AS è dunque inadempiente al versamento dei canoni locatizi per un importo di euro 16.100 al quale va detratto quanto versato in eccesso sino al novembre 2016 (dichiarazioni del 22/12/2014 e del 30/11/2016, oltre che alle ammissioni fatte sempre dal signor Tes_1 all'udienza del 12/2/2020) pari ad euro 5400 e dunque il complessivo importo di euro 10.700. Da tale importo va detratto 2650,00 già versati dal D'AS nel corso del giudizio residuando l'importo di euro 8650.
Quanto agli oneri condominiali, l'appellante ne chiede il pagamento dal 2015, mentre, dalla documentazione versata in atti, risulta accertato solo un debito di 783,29 del riparto consuntivo per la gestione 1.6.2016-31.5.2017.
Al riguardo, difatti, la Suprema Corte (sentenza n. 29329 del 2019) ha chiarito che: «In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere 6 probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c.» (analogamnte anche Cass. n. 20348 del 2010).
In conclusione, deve essere condannato al pagamento di euro 9.433,29 TE in favore di , per i canoni dovuti dal maggio 2017 al febbraio 2020, Parte_1 al netto di quanto già versato in eccesso e di quanto corrisposto in corso del giudizio, oltre interessi legali a decorrere dalle singole mensilità al saldo.
9.- L'esito del giudizio giustifica la compensazione di un terzo delle spese di lite;
la restante parte segue la soccombenza e si liquida in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso Parte_1 la sentenza n. 168/2020 del Tribunale Ordinario di Cassino, così provvede:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alle domande di risoluzione del contratto di locazione avanzate dalla ricorrente;

2) condanna al pagamento di euro 9433,29 in favore di TE
, per i canoni dovuti dal maggio 2017 al febbraio 2020, oltre Parte_1 interessi legali a decorrere dalle singole mensilità al saldo;

3) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di TE
che si liquidano in complessivi euro 1.200 per il primo grado di Parte_1 giudizio ed euro 1350 per questo grado di giudizio, già riditti di un terzo, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

Così deciso in Roma il giorno 18.06.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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