REPUBBLICA ITALIANA
- In nome del Popolo Italiano -
LA CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri magistrati:
dott.ssa ANTONELLA EUGENIA RIZZO PRESIDENTE
dott.ssa ADELE FORESTA CONSIGLIERE
dott.ssa GIOVANNA GIOIA CONSIGLIERE REL.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1561/2019 RGAC vertente
TRA
(P.I. ), in persona del l.r.p.t., Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura a margine dell'atto di citazione in appello, dall'avv.
Giulia Russo (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio C.F._1
dell'avv. Nicola Cantafora (C.F. ) sito in Catanzaro, Piazza Stocco n.5; C.F._2
APPELLANTE
E
(C.F. ) rappresentato e difeso, giusta Controparte_1 C.F._3
procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, dall'avv. Antonio Fuscà
(C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Vibo C.F._4
Valentia, viale Giacomo Matteotti n. 55;
APPELLATO
All'esito dell'udienza del 18.02.2025, la causa era posta in decisione in data 04.03.2025 con ordinanza ex art. 127 ter, comma 3 c.p.c. sulle seguenti:
conclusioni delle parti
1

Per l'appellante <Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Parte_1
Catanzaro, respinta ogni contraria istanza, riformare l'impugnata sentenza e, riportandosi, disattesa
e reietta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, difesa e conclusione, a tutte le richieste,
eccezioni, deduzioni e difese già formulate nell'interesse della società , Parte_1
si insiste nell'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel giudizio di primo grado da intendersi qui
integralmente riportate e trascritte, e per l'effetto voglia:
1)In via preliminare, dichiarare l'azione proposta dal sig. inammissibile perché Controparte_1
tardiva, nonché prescritta, per le ragioni ed i motivi esposti nel presente atto al n.1), ivi da intendersi
riportato e trascritto, con ogni consequenziale effetto di legge;

2) Nel merito, rigettare la domanda come proposta da controparte in quanto inammissibile, oltre che
infondata in fatto e in diritto e, per l'effetto, si tenga conto delle considerazioni sopraesposte;

3) In via riconvenzionale, condannare il sig. al pagamento di una somma da Controparte_1
accertare in corso di causa o ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni morali e
quant'altro, sofferti dalla società convenuta con interessi e rivalutazione monetaria fino al soddisfo,
nonché al risarcimento dei danni da quantificarsi con interessi e rivalutazione monetaria sino al
soddisfo, conseguenti la temerarietà dell'azione e/o responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., avendo
agito giudizialmente in malafede e colpa grave, tenendo nei confronti Controparte_1
dell'odierna appellata un comportamento del tutto scorretto, volto unicamente a creare disagi e delle
difficoltà, oltre che inutili e gravose spese;

4) Con vittoria di spese, competenze e onorari del doppio grado di giudizio, e con condanna alla
restituzione della somma versata di euro 5.318,81. >>;
Per l'appellato : < Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello: Controparte_1
1)In via incidentale rigettare l'istanza di sospensiva della sentenza impugnata per inammissibilità e
per insussistenza dei presupposti di cui all'art. 283 c.p.c. con conseguente condanna di parte
appellante ex art. 283, co. 2, c.p.c.
2)In via principale e nel merito rigettare integralmente l'appello proposto dalla in Parte_1
persona del l.r.p.t., con conferma della sentenza gravata;

3)In via istruttoria si formula opposizione alla richiesta di rinnovazione della CTU;

Con vittoria di spese e competenze del giudizio. >>.
2 I FATTI
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione del 03.04.2009, ha convenuto in Controparte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Vibo Valentia, ex sezione distaccata di Tropea, la
[...]
in persona del l.r.p.t., impresa costruttrice dell'immobile sito in Santa Maria Parte_1
di Ricadi, c.da Punzolo, per sentire accertarne la responsabilità in relazione ai fenomeni di condensa
e muffa e di infiltrazioni d'acqua dal tetto e per risalita, conseguenti alla non perfetta dei lavori di
costruzione dell'immobile, già oggetto di accertamento tecnico preventivo, e per sentirla condannare
all'eliminazione delle cause dei fenomeni di umidità riscontrati e al ripristino del bene, nonché al
risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali conseguenti, quantificati in euro 20.000,00 o
nella misura ritenuta di giustizia.
Si costituiva la in persona del l.r.p.t., eccependo Parte_1
l'intervenuta decadenza della denuncia per vizi della cosa venduta, intervenuta oltre il termine di
legge dalla consegna del bene, e comunque, l'infondatezza della domanda, non riscontrandosi alcun
difetto di costruzione, dovendosi imputare i fenomeni di condensa al cattivo uso del bene da parte
degli occupanti;
spiegava domanda riconvenzionale per lite temeraria e per la condanna dell'attore al
conseguente risarcimento dei danni subiti.
Venivano ammesse ed espletate prova per testi e CTU, all'esito delle quali la causa veniva
assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate dalle parti, per essere ora, a seguito dell'accesso al
PCT, sottoposta all'esame dell'odierno giudicante”.
In data 26.06.2019, all'esito del giudizio R.G. n.3104/2009, il Tribunale di Vibo
Valentia emetteva la sentenza n. 587/2019, e notificata in data 27.06.2019, con la quale così
provvedeva:
“1) Dichiara tenuta e condanna la in persona del l.r.p.t., Parte_1 Parte_1
all'esecuzione dei lavori di drenaggio e isolamento esterno e di coibentazione del tetto, così come
descritti nella relazione peritale dell'Ing. del 26.02.2013, alle pagine n.4, 5 e 6, da Persona_1
intendersi parte integrante della presente sentenza;

2) Dichiara tenuta e condanna la , in persona del l.r.p.t., Parte_1
al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 2.300,00, di cui euro 300,00 per
3 spese, oltre rimborso forfettario, spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, e
oltre spese di CTU, per come liquidate con separato decreto.”
Con atto di appello regolarmente notificato e contestuale richiesta inibitoria (rigettata da questa Corte in data 24.04.2020), la in persona del Parte_1
l.r.p.t., impugnava l'anzidetta sentenza del Tribunale di Vibo Valentia, affidandosi a quattro ordini di doglianze.
Con la prima doglianza, censurava la decisione del Tribunale per avere il giudice di primo grado illegittimamente rigettato l'eccezione di intervenuta decadenza del CP_1
dal diritto a far valere la garanzia per i presunti vizi da esso riscontrati nella sua unità
abitativa, e di prescrizione della relativa azione.
Nello specifico, l'appellante asseriva che tale eccezione sarebbe stata rigettata in base all'erroneo presupposto che il contratto, a conclusione del quale l'immobile per cui è causa risultava viziato da presunti difetti di costruzione, fosse una stipulazione definitiva e non,
invece, un contratto preliminare.
A sostegno dell'asserita qualificazione del rapporto instauratosi con il sig. , CP_1
la società appellante deduceva inoltre che il contratto preliminare stipulato in data
30/09/2004 era stato oggetto di una modifica apportata con una scrittura privata del
07/01/2005.
Evidenziava al riguardo che la suddetta modifica – che prevedeva a suo favore il versamento semestrale da parte dell'appellato della somma di euro 6.000,00 – si era resa necessaria in quanto quest'ultimo era venuto a conoscenza di una vecchia iscrizione ipotecaria sul terreno su cui era stato costruito l'immobile, circostanza che gli avrebbe impedito di accedere al mutuo che sarebbe stato utile per il perfezionamento della compravendita definitiva.
Aggiungeva, poi, che dell'esistenza dell'ipoteca fosse assolutamente ignara e di esserne venuta a conoscenza solo in un momento successivo alla conclusione del contratto preliminare del 2004.
Deduceva l'appellante che, a partire da tale momento, pur essendosi resa disponibile,
tramite la stipulazione di un apposito accordo, alla restituzione al della somma CP_1
4 versata, oltre gli interessi legali, a fronte della riconsegna dell'immobile, l'appellato non avrebbe mostrato alcun interesse al proseguimento della pratica, neanche quando le problematiche relative all'ipoteca erano state risolte.
Al riguardo, l'appellante riteneva che ciò era dovuto al fatto che le modalità di pagamento stabilite con l'accordo del 2005 fossero vantaggiose per il , il quale, per CP_1
di più, non avrebbe adempiuto puntualmente all'obbligazione su di lui incombente.
Tali circostanze, a parere della società appellante, avrebbero dovuto condurre il Giudice
di prime cure a qualificare il contratto de quo come una compravendita definitiva e quindi soggiacente ai termini di decadenza previsti dall'art. 1495 c.c.
Da ciò derivava come logica conseguenza lo spirare del suddetto termine, visto che l'immissione in possesso (asseritamente parificabile alla consegna) del sig. CP_1
sarebbe avvenuta nel febbraio 2005, e che i presunti vizi dell'immobile sarebbero stati rilevati e quindi scoperti dal medesimo a distanza di pochi mesi (e prima dell'instaurazione del giudizio), ma mai denunciati e contestati formalmente e tempestivamente alla società
committente, in stretta coerenza ai termini previsti dall'art. 1667, comma 2, c.c. in tema di appalto.
Assumeva, al riguardo, l'appellante che l'eccezione riguardante la decadenza dalla garanzia fosse meritevole di accoglimento, posto che la contestazione dei vizi de qua da parte del sarebbe avvenuta soltanto in data 12/03/2007 e quindi ben oltre i sessanta CP_1
giorni previsti dalla suddetta disposizione.
Tale stato di cose, pertanto, sarebbe stato idoneo a far dichiarare l'intervenuta decadenza, nonché l'intervenuta prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta, posto che la relativa denuncia sarebbe avvenuta oltre i due anni dalla data di consegna dell'immobile, previsti dell'art. 1667, comma 3, c.c..
Con la seconda censura, l'impugnante rilevava l'erroneità della decisione del
Tribunale di Vibo Valentia nella parte in cui era stato rilevato, sulla base degli accertamenti peritali effettuati in sede di ATP e nel giudizio di primo grado, che i vizi riscontrati nell'unità
immobiliare del sig. si fossero configurati quali difetti di costruzione, imputabili CP_1
5 alla società , e non, invece, al cattivo uso dell'immobile da Parte_1
parte dell'appellato.
Al riguardo, l'appellante specificava che il giudice di prime cure avesse travisato gli esiti delle perizie, dai quali, contrariamente alla valutazione dallo stesso effettuata, si evincerebbe, invece, che i vizi de qua – consistenti nei fenomeni di umidità di risalita e di condensa e muffa - erano stati determinati rispettivamente “dalla presenza di acque di
scorrimento sotterraneo di natura geologica.. e “dalla temperatura interna ed esterna presente nelle
varie stagioni dell'anno”.
Alle descritte circostanze si aggiungevano, a suo dire, quali elementi volti ad escludere che i difetti di costruzione dell'immobile non fossero ascrivibili “alla non perfetta
esecuzione di isolamento e impermeabilizzazione…nonché alla presenza di molti ponti termici
strutturali “, anche un sistema di riscaldamento intermittente, non propriamente conforme alle condizioni ambientali esterne ed il tipo di pittura ed intonaci utilizzati dal per CP_1
tinteggiare la propria abitazione.
L'ulteriore errore di valutazione in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure si concretizzerebbe nell'aver rilevato che, nei rispettivi elaborati, i dott.ri si Per_2 Per_1
fossero pronunciati sull'esistenza del nesso causale tra i lavori presuntivamente non realizzati a regola d'arte nell'immobile e i danni lamentati dal sig. . CP_1
Alla luce di ciò, l'appellante assumeva che quest'ultimo, nel caso di specie, non avesse fornito alcuna prova in merito ai vizi denunciati, con la conseguenza che la sua domanda non fosse meritevole di accoglimento.
Da ultimo, la censurava la decisione impugnata per Parte_1
non avere il Giudice di primo grado tenuto conto, nella valutazione della rilevanza dei presunti vizi dell'immobile, delle controdeduzioni prodotte dal CTP, geom. Persona_3
e per non aver disposto la rinnovazione della CTU dell'ing. .
[...] Per_1
Evidenziava l'appellante che la predetta consulenza meritava di essere rinnovata, in quanto avrebbe fornito la risposta ad un quesito che esulava da quello posto dal Tribunale
nel precedente giudizio.
6 Al riguardo, riteneva che il consulente avrebbe, in modo approssimativo, ripercorso le soluzioni proposte in precedenza in sede di ATP.
Si sarebbe limitato il CTU, senza addurre una motivazione tecnica, non solo a richiamare l'elenco delle opere necessarie alla realizzazione dell'intervento di ripristino che già il CTU veva individuato, ma anche ad indicare il cappotto termico esterno quale Per_2
soluzione ottimale per la risoluzione dei fenomeni di umidità e condensa sopra richiamati.
Aggiungeva l'appellante che la soluzione prospettata dall'Ing. , seppur in Per_1
grado di modificare in termini migliorativi la qualità di isolamento dell'edificio, avrebbe determinato una variazione della classificazione energetica del medesimo (dalla classe D
alla classe B) e conseguentemente del suo valore di mercato.
Con il terzo motivo di gravame, veniva lamentata l'infondatezza riconosciuta alla domanda riconvenzionale spiegata nel precedente giudizio e relativa al risarcimento dei danni asseritamente subiti per via dell'azione temeraria intentata dal . CP_1
Con il quarto e ultimo motivo, censurava l'erroneità della sentenza di primo grado in punto di regolamentazione delle spese processuali, sostenendo che sarebbero dovute essere poste a carico del sig. e che quelle relative alla CTU sarebbero dovute essere CP_1
quantomeno compensate tra le parti.
Si costituiva in giudizio come da comparsa di risposta datata 03.01.2020 CP_1
al fine di resistere al gravame, di cui contestava l'inammissibilità per carenza dei
[...]
requisiti necessari e di cui all'art. 345, comma 3, c.p.c., nonché l'infondatezza nel merito.
Evidenziava in primo luogo la corretta statuizione di rigetto dell'eccepita decadenza dai vizi della cosa venduta e la conseguente corretta applicazione da parte del primo
Giudice del principio di diritto, enunciato dalla Corte di legittimità, secondo cui in tema di contratto preliminare di compravendita, la consegna del bene, prima della stipula del definitivo,non determina la decadenza dal termine per proporre i vizi noti, né decorrenza del termine di prescrizione, che presuppongono l'avvenuto trasferimento del bene.
Al riguardo, l'appellato, a comprova della natura (preliminare) del contratto stipulato con la società appellante in data 30.09.2004, e a seguito del quale erano stati rilevati i vizi lamentati, assumeva che la facoltà di poter usufruire anticipatamente dell'unità
7 immobiliare era stata esercitata in stretta conformità al suddetto accordo, con la precisazione che la consegna ufficiale, nonché la stipula del definitivo, sarebbero avvenuti all'atto del perfezionamento del pagamento dinanzi al notaio.
Per avvalorare il carattere preliminare del contratto, aggiungeva, inoltre, che in data
7 gennaio 2005 era stata apportata una modifica alla suddetta scrittura privata con riferimento alle modalità di pagamento del residuo prezzo da corrispondere semestralmente, a seguito della scoperta dell'esistenza di un'iscrizione ipotecaria sul terreno su cui era stato costruito l'immobile che aveva impedito al medesimo di addivenire alla conclusione definitiva della compravendita.
Alla stregua di tali elementi, e della riconducibilità dei vizi denunciati nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c. e non dell'art. 1667 c.c., come sostiene erroneamente, a suo dire, parte appellante, il sig. assumeva che la contestazione dei vizi fosse avvenuta CP_1
nei termini, ossia entro un anno dalla loro scoperta, e che il relativo diritto non si fosse prescritto.
Specificava, al riguardo, l'appellato di aver lamentato i vizi e i difetti della costruzione dell'immobile de qua 35 giorni (con lettera datata 12.03.2007) dopo la loro scoperta (coincidente con il sopraggiungere della stagione invernale), invitando – senza sortire alcun effetto - la società appellante a provvedere alla loro eliminazione.
Ed invero, di fronte all'inerzia dell'impugnante, l'appellato, decidendo di ricorrere al
Tribunale di Vibo Valentia, affinchè disponesse un accertamento tecnico preventivo per verificare le condizioni del suo appartamento, sosteneva che neppure il diritto all'azione si era prescritto, posto che era stato esercitato in data 27.04.2007, con ricorso di cui all'art. 696
c.p.c., e quindi entro un anno dalla denuncia dei vizi, in stretta conformità all'art. 1669 c.c..
In secondo luogo, l'appellato deduceva la correttezza della statuizione del Tribunale
anche nella parte in cui, a seguito dell'analisi delle risultanze peritali, i vizi lamentati erano stati ascritti alla responsabilità della società costruttrice.
Nella specie, aderiva alla conclusione del Giudice di primo Controparte_1
grado, in forza della quale: “i gravi fenomeni di umidità di risalita sui muri esterni del fabbricato
che di muffa e condensa sulle strutture orizzontali e verticali all'interno dello stesso, sono ascrivibili
8 alla non perfetta esecuzione di isolamento e impermeabilizzazione degli stessi… “; “mentre la
presenza di muffe e di condensa all'interno dell'appartamento è stata ritenuta conseguente alla
presenza di molti ponti termici strutturali che costituiscono gravi vizi di costruzione…”.
Assumeva, pertanto, l'appellato che, a dispetto di quanto rilevato dalla società che attribuiva i descritti vizi ad un uso non propriamente adeguato dell'immobile, in capo alla medesima andrebbe riconosciuta la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., rientrando i difetti rilevati dai consulenti tecnici nell'ambito di applicazione della suddetta disposizione.
Con riferimento, invece, alla mancata considerazione delle controdeduzioni del CTP
alla relazione peritale da parte del Tribunale, e all'irregolarità di cui, a dire dell'appellante,
sarebbe affetta la CTU dell'ing. per aver indicato, senza addurre alcuna Per_1
motivazione, la realizzazione del cappotto termico esterno quale intervento necessario per rendere ottimale lo stato di abitabilità dell'immobile, l'appellato evidenziava, al contrario,
che le osservazioni erano state ampiamente esaminate e che le medesime fossero assolutamente infondate e prive di pregio giuridico, senza poi considerare che il cappotto termico avrebbe rappresentato la soluzione più efficace per rendere l'ambiente abitativo più
salubre.
Da ultimo, parte appellata eccepiva l'infondatezza della domanda riconvenzionale proposta dalla società costruttrice, nonchè della censura avente ad oggetto la regolamentazione delle spese di lite.
Con riferimento a tale aspetto, rilevava l'appellato che il Giudice di primo avrebbe errato nella parte in cui non aveva disposto la liquidazione delle competenze relative alla fase dell'ATP, nonostante ci fosse stata un'espressa richiesta in tal senso, e per aver immotivatamente liquidato, quali competenze del giudizio, la somma irrisoria di euro
2.000,00.
La causa veniva chiamata all'udienza della terza sezione civile del 21.01.2020, nel corso della quale parte appellante insisteva nelle richieste istruttorie e di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, con l'opposizione di parte appellata.
9 Successivamente, con decreto in data 30.10.2024, la causa veniva distribuita e assegnata alla prima sezione civile, a seguito della soppressione della terza sezione di questa
Corte.
All'udienza del 18.02.2025, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le rispettive conclusioni e la Corte si riservava.
Con ordinanza del 04.03.25 la Corte assegnava la causa a sentenza previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disattesa la preliminare eccezione del gravame per difetto di specificità ex art. 342 c.p.c.
Parte appellata deduce, invero, che l'atto di appello è stato formulato in modo del tutto generico, senza una precisa indicazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, nonché delle relative doglianze.
L'eccezione è infondata e pertanto non merita accoglimento.
Premettendo che l'eccezione di cui all'art. 342 c.p.c. ha carattere estremamente generico, è indubbio che il gravame proposto sia stato redatto e formulato nel pieno rispetto delle disposizioni di legge.
Ed invero, dalla lettura dell'atto introduttivo, si evince che l'appellante abbia sufficientemente indicato gli errores in cui, a suo dire, sarebbe incorso il Tribunale con particolare riferimento alla ricostruzione del fatto e alla valutazione delle prove assunte,
così consentendo un'adeguata individuazione delle questioni e dei punti contestati della pronuncia impugnata, delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e la loro rilevanza ai fini della decisione, nonché offrendo specifiche argomentazioni utili a confutare il percorso motivazionale del primo Giudice.
Del resto, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con ordinanza n. 36481 del
13.12.2022, ha recentemente chiarito che “l'impugnazione deve contenere, a pena di
inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza
impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa
10 che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari
forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di
primo grado, tenuto conto della “revisio prioris instantiae”del giudizio di appello, il quale mantiene
la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.”
Nel caso di specie la società appellante, alla luce del principio stabilito dalla Suprema
Corte, ha adeguatamente assolto all'onere di indicare le parti della sentenza di primo grado che costituiscono oggetto di gravame e le modifiche che ha inteso richiedere alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado, con l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Ancora in via preliminare va disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame per aver l'appellante prodotto nuova documentazione.
Al riguardo, si osserva che l'art. 345, comma 3, c.p.c. sancisce per la sede di gravame il divieto di ammissione di nuovi mezzi di prova e nuovi documenti, “ salvo che la parte
dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non
imputabile.”
Nel caso di specie, va rilevato che l'allegazione della società appellante consta, rispetto alla fase precedente del giudizio, della produzione del contratto definitivo di compravendita stipulato con la parte appellata in data 27.05.2015.
La predetta stipulazione rappresenta la logica conclusione di una relazione che le parti hanno instaurato attraverso il contratto preliminare del 2004, e da cui trae origine la presente controversia.
Alla luce di ciò, alla produzione del documento che, a parere dell'appellato,
determinerebbe l'inammissibilità del gravame, non può essere attribuito un carattere
“nuovo”, ma semmai integrativo dell'allegazione degli atti di causa relativi alla precedente fase di giudizio.
Di conseguenza, ritiene questa Corte l'irrilevanza, nel caso di specie, della clausola di salvezza posta dall'ultimo capoverso dell'art. 345, comma 3, c.p.c. che pone in capo
11 all'appellante l'onere di dimostrare l'impossibilità di non avere potuto produrre il documento nel giudizio di primo grado.
Nel caso che qui ci occupa, è di tutta evidenza come l'omesso deposito del presunto documento nuovo (contratto definitivo di compravendita) risulta giustificato dal tempo della sua formazione (considerato che la stipulazione definitiva è avvenuta nel 2015, e che la controversia è stata definita nell'anno 2019) e non anche a cause ipoteticamente ascrivibili alla società appellante.
A completa valorizzazione dell'aspetto temporale della produzione, la Corte di legittimità ha statuito che “il divieto di produzione di nuovi documenti in appello, di cui al vigente
art. 345, comma 3, c.p.c. - nel testo introdotto dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito con l. n.
134 del 2012 - può essere superato solo ove il giudice accerti che non era possibile provvedere al
tempestivo deposito nel giudizio di primo grado, per causa non imputabile alla parte, restando a tal
fine ininfluente l'indispensabilità del documento ai fini del decidere.”( Cass., 12/06/2024, ord. n.
16289).
Accertato, quindi, alla luce di tale regola, dell'impossibilità per l'appellante di produrre tempestivamente il presunto “nuovo” documento, (perché intervenuto 10 anni dopo la conclusione del contratto preliminare) questa Corte ritiene opportuno aggiungere che,
quand'anche l'appellante non l'avesse prodotto in sede di gravame, le sorti del giudizio,
come si dirà nei termini che seguono, sarebbero rimaste comunque inalterate, con la conseguenza che trattasi di un documento ininfluente.
Pertanto, i profili di inammissibilità dedotti devono ritenersi insussistenti.
Ciò posto, ritiene la Corte che l'appello non si presti ad essere accolto.
Con riferimento alla prima questione devoluta, riguardante l'eccepita decadenza dalla denuncia dei vizi della cosa venduta e la prescrizione della relativa azione, ciò che emerge
è che, mentre ad avviso dell'impugnante, la contestazione dei presunti difetti di costruzione dell'immobile per cui è causa è avvenuta oltre i termini di legge, e cioè quelli previsti dall'art. 1495 c.c., viceversa – ad avviso del primo giudice – tale deduzione risulta priva di fondamento, in quanto, nel contratto preliminare, la consegna anticipata dell'immobile non
12 è idonea a far decorrere il termine di decadenza stabilito per i contratti di compravendita,
nei quali avviene il definitivo trasferimento del diritto.
Ha ritenuto, infatti, il Tribunale che, nel caso di specie, non fosse intervenuta la decadenza per il sig. dalla denuncia dei presunti vizi della sua unità abitativa. CP_1
A tale conclusione, il Giudice di primo grado è giunto, qualificando correttamente il contratto del 30.09.2004 – e a seguito del quale il sig. asserisce di aver rilevato i CP_1
vizi de qua - quale contratto preliminare e non come una compravendita definitiva, come sostenuto dall'appellante.
Ed invero, la corretta qualificazione della suddetta stipulazione si può ricavare da un serie di elementi, quali la terminologia utilizzata per indicare le parti del contratto
( quale “promissario acquirente” e la società Controparte_1 Parte_1
, quale promittente venditore”) la consegna anticipata dell'immobile, e l'aver proposto
[...]
l'appellato, tramite la richiesta di ATP, un'azione di condanna della società promittente venditrice all'eliminazione a proprie spese dei vizi.
Difatti quest'ultima azione, proprio nell'ambito della figura dei c.d. contratti ad effetti anticipati, rappresenta un rimedio esperibile, in alternativa all'exceptio inadempleti contractus,
e alla risoluzione per inadempimento, nell'ipotesi in cui viene lamentata la sussistenza di difetti della cosa ricevuta anticipatamente.(v. Cass., 11/10/2013, n. 23162; già in terminis,
Cass., 31/07/2006 n. 17304).
A ciò si deve aggiungere che la tipica natura preparatoria e di strumento di gestione delle sopravvenienze che sono proprie della figura del contratto preliminare, vengono in rilievo anche con riferimento alla stipulazione del 2004, laddove la circostanza dedotta da entrambe le parti contraenti relativa alla scoperta dell'esistenza di un'iscrizione ipotecaria sul terreno su cui insisteva l'immobile, aveva imposto alle medesime di rivedere le condizioni del preliminare, e dunque impedito di giungere tempestivamente alla conclusione definitiva dell'accordo.
Ebbene, alla luce della valorizzazione di tali dati, questa Corte non può che attribuire al contratto del 2004 una natura preliminare, con la conseguenza della necessità di aderire,
conformemente a quanto già avvenuto in primo grado, al principio di diritto stabilito dalla
13 Suprema Corte, in forza del quale, “in tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile
oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del
termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque quello di prescrizione, perché l'onere della
tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto”. (v. Cass., 11/10/2013,
n. 23162).
Applicando tale regola di giudizio al caso di specie, si rileva agevolmente che non è
intervenuta né alcuna decadenza dalla contestazione dei vizi, e né la prescrizione della relativa azione di garanzia.
Pertanto la posizione assunta dal Tribunale circa le deduzioni difensive appare corretta e non vi sono validi motivi per discostarsene, ancor più se si considera quanto previsto dall'art. 1669, comma 1, c.c. in tema di appalto.
Va precisato che l'ambito di applicazione di tale norma è rappresentato da tutti quei vizi e gravi difetti di costruzione, nei quali possono essere fatti rientrare anche quelli che hanno costituito oggetto di denuncia da parte dell'appellato (come si dirà meglio in seguito).
Ai fini dell'esame della prima questione devoluta, è sufficiente evidenziare che l'appellato ha provveduto a contestare alla società costruttrice per la prima volta i vizi dell'immobile con lettera raccomandata datata 12.3.2007 (come dimostrato dall'allegato n.5
al fascicolo di primo grado di parte appellante), cui è seguita la proposizione del ricorso ex art. 696 c.p.c. in data 27.04.2007.
Tali dati fattuali fanno emergere come il diritto a far valere la garanzia dei vizi sia stato esercitato dal ancor prima della decorrenza del termine previsto dall'art. 1669 c.c., CP_1
che viene fatto coincidere con il momento della scoperta dei medesimi.
Il momento della scoperta viene individuato “quando il committente consegua un
apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale
dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica),
non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni
esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine
estese.”(Cass., 18/05/2023, ord. n. 13707).
14 In forza dell'applicazione di tale regola di giudizio, non può che constatarsi che il termine a quo della denuncia per i vizi riscontrati andava fissato alla data del 25.07.2008,
allorquando il dott. a depositato presso la cancelleria del Tribunale di Vibo Valentia Per_2
la perizia tecnica preventiva.
Dalla fissazione del momento della scoperta e quindi della decorrenza del termine di denuncia dei vizi nella data del 25.07.2008, discende la conseguente individuazione del
25.07.2009 quale termine annuale di prescrizione della relativa azione di garanzia previsto dall'art. 1669 c.c.
Tali circostanze fattuali non possono che condurre a destituire di qualsiasi fondamento giuridico l'eccezione riguardante l'intervenuta decadenza dalla garanzia dei vizi e l'intervenuta prescrizione della relativa azione.
Da ciò deriva la conseguente infondatezza dell'eccezione proposta dalla società
costruttrice rispetto al diritto vantato dal sig. , nonché l'inconferenza della pretesa CP_1
dello stesso rispetto alla previsione di cui all'art. 1667 c.c. - che l'appellante richiamava erroneamente quale ambito di riferimento della medesima- posto che i vizi di cui risultava affetto l'appartamento del non erano classificabili quali lievi difformità e come CP_1
tali non pregiudizievoli per la stabilità dell'opera, ma come difetti, dotati di una gravità tale da comprometterne la fruibilità.
Egualmente infondato è poi anche il secondo motivo di gravame, orbitante attorno all'errata valutazione del Giudice di prime cure delle risultanze delle consulenze disposte in sede di ATP e nel giudizio di primo grado e a seguito delle quali il Tribunale avrebbe impropriamente addebitato alla responsabilità della società costruttrice i vizi denunciati dal
. CP_1
I predetti vizi si concretizzavano nello specifico in fenomeni di umidità, in riferimento ai quali il CTU in sede di ATP, ha rilevato quanto si riporta di seguito “l'umidità di Per_2
risalita è una delle forme di umidità più diffuse ed interessa sia le vecchie costruzioni che quelle
recenti, quando il sistema di isolamento è mancante, inefficace o danneggiato…” (cfr. pag 2 della relativa consulenza).
15 A ciò aggiungeva il consulente che “ il grado di risalita dell'umidità dipende dalla presenza
di acqua nel sottosuolo, dalla porosità e capacità assorbente dei materiali di costruzione e dai fenomeni
atmosferici e stagionali”, e che “la porosità indica la predisposizione di un materiale ad assorbire
l'acqua che riesce a spostarsi al suo interno attraverso un fenomeno fisico conosciuto come
“capillarità”… “il diametro dei capillari svolge un ruolo importante per la risalita del liquido: ai
capillari più sottili corrisponderà una maggiore risalita e viceversa”. (pag.2 della consulenza).
Quanto ai fenomeni di condensa riscontrati nell'unità abitativa del , il CP_1
consulente tecnico rilevava che gli stessi erano riconducibili “all'aria calda e umida che si
condensa sulle superfici murarie fredde”, causati, tra tutti, da “un isolamento termico difettoso
dovuto a muri esterni sottili”. (che creano i ponti termici).”(v.pag.3).
In relazione alla rilevata presenza dei suddetti ponti termici nell'immobile del
, il dott. specificava che gli stessi, caratterizzandosi quali vie preferenziali CP_1 Per_2
per il flusso di calore, determinano, così come si è verificato nel caso di specie, “una bassa
temperatura superficiale cui si associa il fenomeno di condensa, spesso accompagnata dalla comparsa
di muffa”. (v.pag.6).
Specificava, inoltre, il consulente che il suddetto fenomeno di condensazione era molto più evidente “nella zona notte, nei punti più propizi all'insorgere dei ponti termici, nonché
nella superficie del solaio, sormontato dal tetto dell'edificio, al cui interno mancava la coibentazione,
che contribuiva all'abbassamento della temperatura interna.”(cfr. pag. 7).
Da ultimo, alla descrizione delle “patologie” da cui risultava affetta l'unità abitativa del si accompagnava, poi, l'indicazione da parte del CTU degli interventi ritenuti CP_1
necessari per la risoluzione delle problematiche in esso riscontrate, tra cui figuravano “la
spicconatura degli intonaci esistenti e intervenire con intonaci già preparati c.d. termici”, nonché
l'utilizzo di isolanti studiati per i rivestimenti a secco”.(v.pag.7).
La gravità dei vizi riscontrati ha altresì trovato conferma nella relazione peritale del
CTU, dott. , nella quale preliminarmente, all'atto del sopralluogo dell'abitazione Per_1
del , ha rilevato un peggioramento delle condizioni del medesimo rispetto a quelle CP_1
constatate attraverso gli accertamenti peritali condotti dal dott. in sede di ATP. Per_2
16 Tale circostanza è avvalorata dalla descrizione degli interventi che il consulente tecnico
(in stretta conformità a quelli già indicati nella relazione tecnica preventiva), ha indicato come necessari per far fronte ai fenomeni di umidità di risalita e di condensa, presenti in maniera considerevole nell'immobile di parte appellata.
Nello specifico, il dott. , in risposta al quesito formulato dal Giudice istruttore Per_1
con cui aveva richiesto di indicare il capitolato delle opere idonee ad eliminare i vizi della costruzione dell'immobile, individuava quale soluzione ottimale per la suddetta finalità
“l'isolamento esterno delle pareti esterne con il sistema a cappotto”. (cfr. pag. 8 della CTU).
La prospettazione della soluzione fornita dal CTU appare senza dubbio la più ideale,
considerando che, di norma, l'isolamento a cappotto esterno rappresenta una tecnica edile in grado di ottimizzare l'isolamento domestico, in quanto agisce all'esterno delle pareti del contesto abitativo e nel contempo è in grado di scongiurare i cosiddetti ponti termici (che,
nel caso di specie, erano stati individuati dal dott. quale concausa dei fenomeni di Per_2
condensa riscontrati nell'immobile dell'appellato).
Dalla finalità cui assolve la soluzione del cappotto esterno, e soprattutto dall'importanza della realizzazione di tale tecnica nell'immobile che qui ci occupa, deriva oltretutto l'infondatezza dell'assunto, in forza del quale l'appellante censurava l'omessa considerazione da parte del Giudice di prime cure delle controdeduzioni del CTP alla relazione peritale elaborata in sede di ATP.
Al riguardo, va rilevato che il Tribunale di Vibo Valentia, nell'attribuire alla responsabilità della società costruttrice i vizi denunciati dal , ha correttamente CP_1
valutato le soluzioni proposte dai CTU per l'eliminazione degli stessi.
Tali soluzioni, invero, risultano assolutamente efficaci, nonché le più idonee a rendere più confortevole e più salubre il contesto abitativo in cui il vive con la sua famiglia, CP_1
anche in stretta considerazione della notevole entità dei “difetti” in esso riscontrati.
Da ciò deriva l'inutilità dei rimedi che il CTP ha indicato come strumenti efficaci per risolvere le problematiche dell'immobile, posto che la “detersione con prodotto specifico
sterilizzante della aree colpite da microrganismi… l'applicazione di prodotto fissativo… e di
17 un'idropittura”( cfr. pag. 4 e 5 controdeduzioni CTP) non potevano costituire soluzioni ottimali per la risoluzione dei “difetti di costruzione” dell'immobile descritto.
Al di là dell'irrilevanza di quanto controdedotto dal CTP in risposta alla CTU di primo grado, va inoltre rilevato quanto dallo stesso riferito in sede di prova testimoniale nel corso dell'udienza del 17.05.2011, a sostegno dell'attribuibilità dei vizi denunciati alla società
costruttrice.
Ed invero, il geom. dichiarava, con riferimento ai fenomeni di Persona_3
umidità di risalita e di condensa dell'immobile, che “i ponti termici ci sono, ma non sono stati
isolati secondo la vigente normativa, anche se non era obbligatorio”.
Ed ancora, “non ci sono nel tetto sistemi di isolamento delle infiltrazioni di acqua piovana;
le
pareti esterne del fabbricato non sono impermeabilizzate;
l'umidità di risalita, secondo me, è dovuta
a mancata ed insufficiente impermeabilizzazione dei muri perimetrali di contenimento del terreno”.
E' di tutta evidenza come il contributo dichiarativo, reso dal teste dell'allora società
convenuta, fornisce un adeguato risalto alla correttezza delle risultanze peritali sopra descritte, nonché alla condivisibile valutazione del Giudice avente ad oggetto l'accertamento della responsabilità ex art. 1669 c.c. della società costruttrice per i vizi contestati dal . CP_1
L'art. 1669 c.c. disciplina quelle “patologie” che, “per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, rovinano in tutto o in parte, ovvero presentano evidente pericolo di rovina o gravi
difetti”.
A chiarire la portata del vizio di cui all'art. 1669 c.c., è la Corte di legittimità, la quale ha incluso nei difetti, di cui il costruttore è chiamato a rispondere, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell'edificio, possano essere comunque qualificati "gravi". (Cass.,18/01/2019, n. 1423).
Al riguardo va evidenziato che “La gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è
correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla
sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera
costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto. Configurano gravi difetti dell'edificio, a norma
dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere altresì quale singola unità
18 abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o
l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non
a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera purché tali da
incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale
utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori
di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture”.(Cass. S.U. 27/03/2017, n. 7756; Cass., 09/09/2013, n. 20644).
In stretta aderenza a tale indirizzo ermeneutico, questa Corte, conformemente alla valutazione operata dal Giudice di primo grado e sulla base delle acquisizioni processuali,
ritiene che i vizi lamentati dal sig. possano essere qualificati come gravi ai sensi CP_1
dell'art. 1669 c.c., posto che essi hanno inciso negativamente, con considerevole pregiudizio nel tempo, sulla funzionalità e il godimento dell'immobile.
Parimenti infondato è anche l'ulteriore ordine di doglianze, inerente la ritenuta infondatezza della domanda riconvenzionale.
La domanda risarcitoria avanzata è, infatti, generica e priva di ogni riscontro utile per il suo accoglimento.
La società appellante si è limitata a lamentare un danno presuntivamente subito dal
, omettendo, tuttavia, di specificare la fonte effettiva del medesimo, e, CP_1
tralasciando, altresì, di fornire idonea prova del quantum richiesto.
Al cospetto di tali carenze, la decisione del Tribunale di prima istanza di respingere la domanda risarcitoria appare assolutamente condivisibile, valendo sul punto rammentare che, ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, deve essere necessariamente provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato.
Ebbene, nelle deduzioni difensive dell'appellante spiegate in questo grado e anche nel precedente, non solo non viene data prova del pregiudizio subito, ma la stessa domanda è
anche fin troppo generica, non essendo state fornite le caratteristiche del lamentato danno.
Con la medesima censura, la società appellante chiedeva il risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..
19 E' da rilevare preliminarmente che, in tema di responsabilità aggravata, costituisce presupposto ineludibile la condizione di totale soccombenza della parte nei cui confronti si invoca questa particolare forma di responsabilità processuale. (Cass., 09/02/2022, n.4212).
L'art. 96 c.p.c., ai fini della configurazione della responsabilità aggravata, richiede inoltre che si accerti che la parte soccombente (di cui si chiede la condanna) abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave.
Nel caso di specie, i presupposti di cui all'art.96 c.p.c. non risultano integrati, vista la posizione totalmente vittoriosa del riconosciuta dal Giudice di primo grado nella CP_1
decisione impugnata, e in tale sede anche da questa Corte.
Di conseguenza, la carenza del presupposto preliminare della totale soccombenza è
idonea a giustificare il rigetto della domanda di accertamento della responsabilità aggravata del , rendendo superflua la valutazione circa la sussistenza della malafede o colpa CP_1
grave.
Quanto, invece, all'ultima censura relativa all'errata regolazione delle spese di lite del giudizio di primo grado, va in primo luogo precisato che il Tribunale di Vibo Valentia, in stretta coerenza all'esito della controversia, ha posto a carico della società costruttrice le spese di lite, conformemente al principio della soccombenza stabilito dall'art. 91 c.p.c.., in forza del quale la parte interamente vittoriosa non può essere condannata neanche per una minima quota al pagamento delle spese. (Cass., 27/04/21, n. 11069).
Non è parimenti meritevole di accoglimento la censura relativa all'errata rifusione delle spese relative alla CTU da parte del Tribunale di Vibo Valentia perché poste solo a carico dell'odierna appellante.
La regolamentazione delle spese di CTU disposta dal Giudice di prime cure è
indubbiamente corretta, e pertanto questa Corte ritiene di aderirvi.
Ed invero, tale statuizione è frutto di una conclusione logica rispetto all'esito delle vicende processuali, e soprattutto alle risultanze peritali, dalle quali, come sopra si è detto,
è emersa la responsabilità a carico della società costruttrice ai danni del . CP_1
Si deve considerare, poi, non solo il fatto che quest'ultimo, in qualità di proprietario dell'immobile viziato, ha richiesto nel giudizio di primo grado l'ammissione di una
20 consulenza che potesse individuare i rimedi idonei all'eliminazione dei difetti, ma anche la circostanza che è stata la stessa CTU ad avere accertato la sussistenza, nell'abitazione del
, di una serie di problematiche che ne avevano compromesso la fruibilità, CP_1
ascrivibili alla società appellante.
Da ultimo, con riguardo alla regolazione delle spese processuali inerenti alla fase di
ATP, di cui l'appellato rileva l'omessa liquidazione da parte del Giudice di primo grado,
occorre sottolineare che la richiesta di conferma della sentenza gravata, avanzata nelle conclusioni del proprio atto difensivo, esclude qualsiasi valutazione da parte di questa
Corte in ordine al rilievo relativo alla mancata liquidazione delle spese della fase di istruzione preventiva.
Le spese e competenze di lite sono regolate secondo il criterio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 inserito dall'art. 1, comma 17,
della legge n. 228 del 2012.

PQM

La Corte d'Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del l.r.p.t., Parte_1
nei confronti di , avverso la sentenza n. 587 del 26.06.2019, emessa Controparte_1
dal Tribunale di Vibo Valentia, all'esito del giudizio iscritto sub R.G. n. 3104/2009, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:

1. Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 587/ 2019 del Tribunale di
Vibo Valentia;

2. Condanna l'appellante alla rifusione Parte_1
delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 2.906,00, oltre accessori come per legge.

3. Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per
21 l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comm 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115
inserito dall'art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012.
Catanzaro, così deciso nella camera di consiglio da remoto del 4.6.2025
L'Estensore Il Presidente
Giovanna Gioia Antonella Eugenia Rizzo
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