REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere rel.
Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5251 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, assunta in decisione all' udienza dell'11.06.2024 vertente
TRA
(cod. fisc. ) Parte_1 CodiceFiscale_1
in Roma (cod. fisc. , in persona Parte_2 P.IVA_1 dell'amministratore p.t.
Entrambi elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
Valerio Pescatore (cod. fisc. ) e l'avvocato Domenico Talarico C.F._2
(cod. fisc.: ) che li rappresentano e difendono per procure in atti- C.F._3
APPELLANTI-
E
(cod. fisc. ) - non costituito- Controparte_1 C.F._4
(cod. fisc. ) - contumace- CO C.F._5
(cod. fisc. ) - contumace- Controparte_3 C.F._6
(cod. fisc. ) - non costituita- CP_4 C.F._7
r.g. n. 1 (cod. fisc. ) - contumace- Controparte_5 C.F._8
(cod. fisc. ) - contumace- Controparte_6 C.F._9
Licenziato (cod. fisc. ) - contumace- CP_7 C.F._10
(c.f. e p.i. - contumace- Controparte_8 P.IVA_2
OGGETTO: giudizio di rinvio dalla Cassazione a seguito di ordinanza del 14/6/2024,
n. 1241
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
La controversia ha avuto ad oggetto l'accertamento sia dell'invalidità o, comunque, dell'inefficacia – nei confronti della Sig.ra e/o dell'intero Parte_1
– della variazione catastale e delle disposizioni Parte_2 contenute sia nell'atto di divisione del 25/3/1994 tra gli eredi sia nel CP_1
regolamento di condominio;
sia della proprietà, in capo al della particella Parte_2
161 sub 11, coincidente con l'area di accesso carrabile.
Nella pronuncia che rinvia a questo giudice, si legge:
«6. Il primo ed il terzo motivo di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono ... evidentemente fondati.

7. La causa riguarda, per quanto appare accertato in fatto, un'area esterna al complesso costituente il , avente funzione di Parte_2 consentire l'accesso al fabbricato.

7.1. Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso (Cass. n. 24189 del 2021; n. 3739 del 2018; n. 17993 del 2010).
La presunzione legale di comunione, stabilita dall'art. 1117 c.c., si reputa peraltro operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale
(così, ad esempio, Cass. n. 14559 del 2004; n. 1619 del 1972).

7.2. Come visto, la Corte d'appello di Roma ha escluso il diritto di condominio sulla area di accesso contraddistinta dalla particella 161, sub 11, affermandone la proprietà esclusiva in capo a , in base a quanto verificato nell'atto del CO
25 marzo 1994 di divisione del compendio ereditario di Persona_1
e nel regolamento di condominio avente pari data.
[...]
r.g. n. 2 In tal modo, la Corte d'appello di Roma ha fatto una falsa applicazione della astratta fattispecie normativa dell'art. 1117 c.c.

7.3. Innanzitutto, l'individuazione delle parti comuni di un condominio edificio, come appunto i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Un. n. 7449 del 1993). È quindi decisivo accertare, mediante apposito apprezzamento di fatto, se l'obiettiva destinazione primaria del cortile a dare aria, luce ed accesso sia volta al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare compresa nel complesso del Parte_2
[...
, o se invece sia volta all'uso comune di più unità immobiliari.
La prima verifica che i giudici del merito avrebbero perciò dovuto compiere, per dire applicabile, o meno, la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c.
e ss., concerneva la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava l'area di accesso contraddistinta dalla particella
161 sub 11 all'uso comune o ad una determinata porzione di proprietà singola.
Peraltro, pur mancando un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

7.4. Ove poi debba applicarsi l'art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.

7.5. La Corte d'appello di Roma doveva perciò dirimere la lite non facendo affidamento sul titolo di acquisto di (avente causa di CO CP_1
), ovvero sull'atto del 25 marzo 1994, ma individuando l'atto di frazionamento
[...] dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze Parte_2
r.g. n. 3 generali e fondamentali del , e non invece oggettivamente al servizio Parte_2
esclusivo di una o più unità immobiliari. Sarebbe quindi occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad una unità immobiliare la proprietà della particella 161 sub 11. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi.

7.6. Quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione
è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del , ma di alienazione compiuta Parte_2
dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene
(Cass. n. 31995, n. 20145 e n. 1849 del 2022; n. 3852 del 2020; n. 4119 del 1974). In sostanza, per affermare la proprietà esclusiva in capo a non CO
basta accertare che la stessa proprietà gli fosse stata trasferita da CO
, o che l'area in questione era stata oggetto della divisione del compendio
[...]
ereditario di del 25 marzo 1994, in quanto è Persona_1
altrettanto noto che, ai fini della prova della proprietà attribuita ad un condividente, non è sufficiente l'atto di divisione, occorrendo piuttosto dimostrare il titolo di acquisto della comunione.

7.7. Tanto meno risulta dirimente per la soluzione della questione dedotta in lite il regolamento approvato il 25 marzo 1994, non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass. n. 21440 del 2022; n. 8012 del 2012; n. 5125 del 1993).

8. Conseguono l'accoglimento del primo e del terzo motivo del ricorso,
l'inammissibilità del secondo motivo, nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa r.g. n. 4 composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione».
In esito a tale pronuncia, e il Parte_1 Controparte_9
introducono il presente giudizio di riassunzione.
[...]
Con ordinanza in data 16.04.2025, viene dichiarata la contumacia di CP_10
; ;
[...] Controparte_5 Controparte_6 Controparte_11
; e ordinata, per la udienza del 15.10.2025, la Controparte_3 Controparte_12 rinnovazione della notifica dell'atto di appello, in favore di e Controparte_13
. CP_4
Il 22.05.2025 i riassumenti documentano la intervenuta transazione della lite, in data
15/04/25 e dinanzi all'Organismo di Mediazione Concormedia e danno atto di aver notificato l'atto di rinuncia agli atti del presente giudizio alle controparti;
premesso che la rinuncia agli atti non necessita di accettazione da parte dei contumaci, invocano la pregiudizialità della estinzione del giudizio per rinuncia agli atti rispetto ad ogni altra questione (Cass. civ. 3044/1982) e chiedono procedersi alla dichiarazione di estinzione del processo, nella ultroneità della disposta rinnovazione della notifica dell'atto di riassunzione.
La trattazione del giudizio è stata anticipata alla udienza dell'11.06.2025 alla quale, nella persistente mancata costituzione delle parti, è stata ribadita la volontà di rinuncia agli atti.
Si verte in ipotesi di rinuncia agli atti.
Nella mancata costituzione dell'appellata, non c'è bisogno di accettazione della rinuncia.
Spese di lite non ripetibili.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
- dichiara l'estinzione del processo di appello per rinunzia agli atti.
- dichiara non ripetibili le spese di lite.
Così deciso in Roma l'11.12.2024
Il Consigliere estensore Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 5