N. R.G. 6135 /2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Silvia Di Matteo Presidente dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere dott. Renato Castaldo Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 6135 /2021 promossa da:
, ( ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
OJETTI LUCIANO, elettivamente domiciliato in VIA LUIGI LUCIANI 1 00100 ;
APPELLANTE contro
( ) con il patrocinio dell'avv. DALLA Controparte_1 P.IVA_1
GRANA PAOLO, elettivamente domiciliato in VIA TUNISI, 4 00192 ROMA;

APPELLATO
Oggetto appello avverso sentenza del Tribunale di Civitavecchia, n. 808/2021 pubblicata il 28 luglio 2021:
1 Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti

MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo grado l'attrice , con atto di citazione iscritto a ruolo Parte_1
nell'ottobre 2016, ha agito nei confronti della chiedendo la Controparte_1
riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile vendutole dalla convenuta in data 31 luglio 2007.
Ha esposto che successivamente all'acquisto e ad accertamenti del nucleo di Pg edilizia del 2010, erano state riscontrate difformità urbanistiche imputabili alla società costruttrice.
La convenuta si è costituita ed ha chiesto il rigetto della domanda.
La domanda è stata respinta.
Il Tribunale ha affermato che l'attrice non aveva fornito la prova che i dedotti abusi fossero preesistenti alla compravendita del bene e quindi addebitabili alla
[...]
Controparte_1
Le opere abusive erano state contestate alla parte attrice dal nucleo di PG Edilizia nel
2010, ovvero tre anni dopo la compravendita. Il ctu nominato ha affermato di non poter datare l'insorgenza degli abusi edilizi, ma che dalla documentazione in atti risultava pacificamente che al momento della compravendita lo stato dell'immobile era conforme alla planimetria catastale e al progetto depositato dal costruttore.
Qualora detti abusi fossero stati posti in essere dalla ditta costruttrice, ha affermato il
Tribunale, la avrebbe dovuto rilevarlo sin dal momento del rogito e Pt_1
dell'immissione nel possesso, qualora questo fosse stato rinvenuto in uno stato difforme rispetto a quanto indicato nel contratto
Ha proposto appello l'attrice.
Quale unico, articolato, motivo di appello ha dedotto:

2 Erronea, apparente e contraddittoria motivazione. Sulla conoscenza degli abusi da parte dell'appellante e sulle iniziative dalla stessa assunte. Omesso esame della documentazione in atti e omessa ammissione delle istanze istruttorie.
Ha sostenuto che il Tribunale era giunto al rigetto della domanda sulla base di un errato ragionamento presuntivo.
In particolare, con riferimento al contenuto dell'atto notarile, l'appellante ha esposto che lo stesso non costituisce in alcun modo un elemento utile ai fini della dimostrazione della presunta conoscenza degli abusi.
Ha esposto che l'atto di compravendita non le era mai stato inviato prima della sottoscrizione e di non avere avuto la possibilità di visitare l'immobile anteriormente all'acquisto in quanto ancora in corso di costruzione, circostanza ritenuta, tuttavia generica dal giudice che non aveva consentito alla sig.ra di darne prova Pt_1
mediante testimoni.
Quanto alla mancata tempestiva attivazione da parte della attrice nel denunciare le difformità, l'appellante ha dedotto che per costante giurisprudenza non vi è alcun obbligo da parte del soggetto danneggiato di porre in essere condotte particolarmente gravose, anche sotto il profilo economico, al fine di rimuovere le conseguenze dannose dell'altrui condotta.
Ha esposto che l'immobile oggetto del presente giudizio faceva parte di un complesso residenziale composto di n. 10 appartamenti, tutti realizzati dalla Controparte_1
e tutti oggetto di accertamenti amministrativi e penali per il medesimo abuso
[...]
edilizio (realizzato con medesime finiture, materiali, colori e forme).
Lo stesso legale rappresentante della società appellata era stato indagato per il medesimo reato contestato all'appellante. Inoltre, come si legge nella richiesta di archiviazione del procedimento penali, lo stesso legale rappresentante della società appellata, sig. , aveva così dichiarato (cfr. doc. 6): “Orbene, la costruzione Parte_2
degli immobili siti in Aranova alla Via Villamar n. 65, compresi quelli oggetto del presente procedimento, è terminata in data 7.6.2007 come è dimostrato dal certificato
3 rilasciato in data 8.6.2007 all'Ispettorato e Disciplina Edilizia del Comune di
Fiumicino. Pertanto, se degli abusi sono stati commessi, gli stessi sono stati realizzati necessariamente prima del 7.6.2007.
Ha dedotto l'appellante che sarebbe stato, quindi, essenziale, per consentire di provare la propria domanda, nonché ai fini di una corretta e puntuale decisione, esperire non solo l'interrogatorio formale del legale rappresentante della ma Controparte_1
altresì ammettere le prove testimoniali dirette a dimostrare tutte le circostanze dedotte nell'atto introduttivo.
Ha ribadito le ragioni poste a sostegno della domanda di risarcimento del danno ed ha concluso chiedendo:
Voglia la Corte di Appello adita, in riforma della sentenza emessa dal Tribunale di
Civitavecchia, Dott.ssa Vitelli, n. 808/2021, pubblicata il 28 luglio 2021, all'esito del giudizio recante r.g. n. 3285/2016, notificata in data 23 settembre 2021 ed in accoglimento delle richieste già avanzate in primo grado, accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti nella narrativa del presente atto, la responsabilità della
[...]
C.F. , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1
rappresentante p.t., per i fatti di causa e, per l'effetto, condannarla al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, pari a 23.800,00 euro a titolo di riduzione del prezzo o, in subordine, nella diversa misura accertata dal CTU di
17.000,00 euro, oltre ancora al risarcimento del danno non patrimoniale per ulteriori
25.000,00 euro.
L'appellata ha chiesto il rigetto dell'appello.
L'appello è infondato.
L'appellante con unico articolato motivo di appello ha contestato il ragionamento che ha condotto il Tribunale a ritenere non provata l'imputabilità all'appellato delle irregolarità urbanistiche.
Ha sostenuto che le argomentazioni del Tribunale che si fondavano sul contenuto dell'atto notarile erano errate poiché l'atto in questione gli era stato inviato solo poco
4 prima del rogito e perché comunque lo stato dell'immobile non gli era noto poiché quando lo aveva visitato era ancora in costruzione.
Ha dedotto, inoltre, che non vi era alcun obbligo di denunciare e che neppure poteva ritenersi inerte l'appellante nella denunzia del vizio poiché non c'era alcun obbligo di denunzia immediata dei danni e perché l'azione non si era prescritta, come accertato dalla stessa sentenza.
In realtà le argomentazioni del Tribunale sono convincenti e non confutate dall'appellante, che ha censurato la sentenza unicamente sotto il profilo dell'apprezzamento delle risultanze istruttorie.
Con riferimento al rogito notarile, dallo stesso, come evidenziato in sentenza e non contestato in sede di appello, emerge la corrispondenza della descrizione del bene allo stato di fatto dello stesso. Nel contratto, infatti, il bene è indicato come “…immobile uso ufficio, posto sui piani terra e primo, distinto con lettera int. A, composto al piano terra di due camere, disimpegno bagno, portico su due lati ed al piano primo di disimpegno e locale tecnico” e la ctu ha accertato che la “vigente planimetria catastale dell'immobile è quella indicata nell'atto di compravendita e corrisponde alla descrizione riportata nel suddetto atto ed al relativo elaborato planimetrico”.

Ciò premesso la circostanza dedotta dall'appellante di avere acquistato un bene immobile senza averlo prima visionato è evidentemente non verosimile così come la circostanza di avere avuto il rogito poco prima della stipula non costituisce una giustificazione della sua mancata lettura e verifica.
Sotto questo punto di vista appare corretta la scelta di non ammettere la prova orale.
La Corte di Cassazione (Sez. 3, Sentenza n. 3188 del 14/02/2006) ha affermato, a conferma delle scelte operate dal Tribunale, che l'interrogatorio formale, diretto a provocare la confessione della parte alla quale è deferito ben può non essere ammesso qualora il giudice ritenga che l'esistenza dei fatti oggetto dell'interrogatorio sia già esclusa dalle prove raccolte, sì da apparire l'interrogatorio stesso meramente dilatorio o defatigatorio.
5 Nel medesimo senso Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1949 del 06/04/1981 secondo la quale il
Giudice del merito non è tenuto ad ammettere ulteriori mezzi istruttori quando, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali d'apprezzamento, ritenga gia sicuramente raggiunta la prova dei fatti di cui si discute
Alcuna censura, inoltre, propone l'appello sulla affermazione che non è ragionevole che la parte non abbia tempestivamente fatto rilevare le difformità quanto meno dopo l'immissione in possesso e abbia invece atteso 9 anni.
Nè coglie nel segno il motivo di appello che pone in rilievo il mancato decorso del termine della prescrizione.
Infatti, il mancato decorso del termine di prescrizione investe un profilo diverso dalla valutazione fatta in sentenza secondo la quale l'inerzia dell'appellante costituisce un elemento presuntivo della non imputabilità delle modifiche alla impresa venditrice.
Infine, con riferimento ai motivi di appello che si fondano sulle dichiarazioni asseritamente confessorie del legale rappresentante dell'appellato si osserva che le stesse si riferiscono, come è evidente, alla mera possibilità della realizzazione di abusi,
e non specificamente alle irregolarità riscontrate nell'immobile di parte appellante.
In ragione di quanto premesso l'appello deve essere respinto.
Le spese del giudizio di appello, liquidate in dispositivo, secondo lo scaglione di valore fino a €. 56.000,00, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Civitavecchia n. 808/2021 così provvede:
1) Respinge l'appello;
2) Condanna la parte appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del giudizio di appello che liquida in €. 9.990,00 per compensi oltre Iva e
Cpa e rimborso spese generali
6 3) Dà atto che ricorrono i presupposti in capo all'appellante della debenza di importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 d.p.r. n.115 del 30 maggio 2022.
Roma 9/7/25
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Renato Castaldo dott.ssa Silvia Di Matteo
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