N. R.G. 1334/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari - Terza Sezione Civile composta dai seguenti
Magistrati:
l) dott. Salvatore Grillo Presidente
2) dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
3) dott.ssa Laura Fazio Consigliere rel.
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi civili sotto il numero d'ordine 1334 dell'anno 2023
T R A
(C.F.: ) e , (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 C.F._2
), in proprio ed in qualità di eredi di , (C.F. ,
[...] Persona_1 CodiceFiscale_3
elettivamente domiciliate presso lo studio dell'Avv. Savino Monti, (C.F: ) che CodiceFiscale_4
la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce all'atto di appello,
- appellanti -
E
in persona dell'amministratore pro- Controparte_1
tempore rag. , rappresentato e difeso dagli avv. Olinto R. Valentini e dall'avv. Paola M. Controparte_2
Losappio come da mandato depositato unitamente alla comparsa di costituzione e risposta in appello,
-appellato -
pagina 1 di 14 Conclusioni delle parti: All'udienza collegiale del 26.02.2025 la causa è stata riservata per la decisione,
sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti come da note di trattazione scritta, qui da intendersi richiamate
Ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 26.11/10.12.2019, e nella qualità Parte_1 Parte_2
di eredi di hanno convenuto in giudizio il condominio sito in , al C.so Persona_1 CP_1
Umberto n. 199 A/B, deducendo che :
a) la defunta aveva acquistato dalla curatela del fallimento il 50% Persona_1 Pt_1
dell'unità immobiliare sita in Corso Umberto I, 199 il 28.09.2012; CP_1
b) dopo circa un anno dall'acquisto (e quindi verso la fine del 2013), la defunta aveva riscontrato la presenza di infiltrazioni nell'immobile acquistato, segnalandolo al condominio;

c) il appellato è intervenuto per porre rimedio al fenomeno, provvedendo a posare CP_1
in opera una guaina lungo il perimetro esterno alla parere interrata prospiciente Corso
Umberto I e via Fragata, ma senza alcun effetto positivo, tanto che anche i pilastri e le travi portanti dell'edificio presenti nel seminterrato di proprietà delle appellanti sono stati interessati dalle infiltrazioni;

d) il descritto stato dei luoghi ha indotto le attrici a proporre ATP volta ad accertare la presenza e le cause delle lamentate infiltrazioni e ad individuare le opere necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi;

e) l'indagine peritale espletata ha confermato la presenza delle infiltrazioni e la inefficacia dei lavori di posa in opera della guaina perimetrale esterna;

f) il ha deliberato il 02.05.2018 il consolidamento dei pilastri portanti dell'edificio CP_1
(lavori terminati il 18.01.2019), con esclusione dei lavori di ripristino del locale di proprietà
delle attrici;

g) la già in data 14.10.2016 aveva conferito incarico di mediazione per la vendita del Persona_1
cespite richiedendo un prezzo di € 360.000,00, ma che lo stato di degrado del cespite l'aveva indotta a vendere l'immobile il 29.10.2019 per il prezzo di gran lunga inferiore di € 140.000,00.
pagina 2 di 14 Hanno, pertanto, richiesto la condanna del al risarcimento del danno, quantificato in CP_1
€.100.000,00 pari al presumibile deprezzamento commerciale dell'immobile, oltre al rimborso delle spese di ATP per €. 14.848,10 e di €. 3.588,00 corrisposti all'avv. Laboragine (nominata dal Presidente
del Tribunale per assistere il condominio in sede di ATP) e vittoria di spese.
Si è costituito con comparsa di costituzione e risposta del 12.3.2020 il deducendo CP_1
l'infondatezza delle domande, la pretestuosità del ricorso alla procedura di ATP da parte della de cuius
e concludendo per il rigetto della domanda con condanna delle attrici al pagamento delle spese e compensi del giudizio.
Instaurato il contraddittorio, la causa è stata istruita con l'acquisizione del fascicolo del procedimento per ATP e con l'espletamento delle prove testimoniali.
Con sentenza n. 1348/2023 emessa e depositata il 18.09.2023 il Tribunale di Trani ha rigettato la domanda proposta, condannando le attrici al pagamento delle spese processuali e ponendo a loro carico le spese della CTU espletata in sede di ATP.
Avverso la prefata sentenza e hanno proposto appello chiedendo, Parte_1 Parte_2
previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnato provvedimento, di :


1-accertare e dichiarare che i danni di cui in narrativa ebbero a verificarsi, o comunque ad acuirsi, per esclusiva
responsabilità del (C.F. ), in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
amministratore pro tempore , per negligenza delle regole di custodia, salvaguardia e tutela del Controparte_2
bene i quali hanno conseguentemente e irrimediabilmente cagionato ingenti danni ai locali di CP_3
proprietà delle odierne appellanti;



2- condannare il , in persona del suo amministratore pro tempore Controparte_1 [...]
al pagamento in favore delle odierne attrici della complessiva somma di € 202.714,94, di cui € CP_2
141.373,44 (o della minore somma di € 111.328,96) a titolo di deprezzamento commerciale dei cespiti di cui è
causa ed € 61.341,50 a titolo di mancata commercializzazione dello stesso, od in subordine della somma di €
46.120,00 quale minore guadagno conseguito dalla successiva vendita, oltre € 10.000,00 a titolo di risarcimento
danni non patrimoniali, o della somma minore o maggiore che l'Ill.mo Collegio adito Vorrà ritenere di giustizia,
per tutto quanto emerso (ed omesso) nel corso del giudizio di primo grado e nel presente gravame;

pagina 3 di 14

3- condannare altresì parte appellata al rimborso delle spese di accertamento tecnico preventivo liquidate nella
misura di € 14.484,00 oltre contributi previdenziali ed IVA, spese legali versate all'Avv. Oriana Laboragine
nella misura di € 3.588,00 quale difensore nominato d'ufficio con decreto del Presidente del Tribunale di Trani
del 19 maggio 2016, oltre al pagamento delle spese e competenze di lite del presente gravame, del giudizio di
primo grado nonché della procedura ex art. 697 c.p.c., con IVA, CAP e 15% RSG.”
Le appellanti hanno, in particolare, lamentato :
1) la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 cpc, nonché dell'art. 2051 c.civ., avendo il
Giudice omesso di valutare la relazione tecnica espletata in sede di ATP e la responsabilità del convenuto e di prendere posizione sulle contestazioni formulate dalle attrici in CP_1
ordine all'inerzia dell'appellato nell'effettuare i lavori di risanamento dell'immobile,
costituendo le mura dei locali interrati di proprietà delle attrici parti comuni dell'edificio,
sottoposte al dovere di custodia da parte del Hanno aggiunto che il CP_1 CP_1
questi era consapevole dello stato di degrado sin dall'assemblea del 25.02.2014 e che la relazione a firma del tecnico incaricato sin da tale data è stata depositata solo il 02.05.2016,
avendo peraltro proceduto all'apposizione di guaina all'esterno del fabbricato, soluzione rivelatasi insufficiente allo scopo. Inoltre, l'ing. CTU nominato in sede di ATP ha Per_2
Per_ evidenziato che l'arch. , incaricato dal Condominio, aveva trasmesso al Comune di sin dal 10.04.2014 notifica preliminare in tema di sicurezza sul cantiere, ossia due CP_1
mesi dopo avere avuto contezza dello stato dei luoghi, sicchè sarebbe bastato apportare una mera variazione alla già inoltrata segnalazione per ristrutturare e consolidare l'area dei locali.
Hanno precisato che il CTU ha ritenuto totalmente insufficiente l'intervento di apposizione di guaina di impermeabilizzazione sull'esterno dell'edificio, elemento questo denotante colpa del CP_1
convenuto, non avendo il condominio neppure contestato le conclusioni dell'ing. e che il Per_2
Giudice di non ha motivato le ragioni per le quali si è discostato dalle conclusioni del CTU Parte_3
e questo anche discostandosi dalle ragioni che hanno indotto il Presidente del Tribunale di Trani a richiedere al CTU di verificare le cause dei fenomeni infiltrativi lamentati.
Il Giudice ha inoltre errato nella parte in cui ha ritenuto che i fenomeni infiltrativi interessassero il locale sin dalla data dell'acquisto effettuato dalla dante causa delle appellanti nel 1997 e che questi pagina 4 di 14 fossero presenti sin dal 2011, non avendo tenuto conto dei rilievi fotografici in sede di ATP, avendo efficacia limitata il contenuto della relazione del perito della Curatela risalente al 1997, tant'è che lo stesso richiesto l'acquisizione ex art. 213 cpc della CTU redatta nel giudizio di divisione CP_1
rg 9987/2007, la richiesta di acquisto formulata al Curatore, il parere del Curatore e la relazione dell'ing. tenuto anche conto dell'ampio lasso di tempo trascorso dal 1997 al 2014 (epoca di Pt_4
denuncia delle infiltrazioni) e della circostanza che la relazione del 1997 è meramente estimativa e non riguarda l'accertamento dell'origine del fenomeno infiltrativo.
Hanno aggiunto che le dichiarazioni del teste contenute nella proposta di transazione Tes_1
traslativa da lui presentata sono irrilevanti, perché rese da soggetto privo di competenza tecnica,
tenuto conto dell'interesse che costui aveva all'acquisto dell'immobile e non elidendo in ogni caso le responsabilità comunque ricadenti sul quale custode, trattandosi di responsabilità CP_1
oggettiva non esclusa dalla presenza di vizi costruttivi quale l'assenza di vespai e riportando la relazione redatta nel 1997 unicamente la scarna indicazione circa la presenza di macchie di umidità, al più di natura modesta e limitate al confine con i terrapieni e non vistose.
Hanno, pertanto, concluso che i danni sono derivati dal comportamento inerte del fra il CP_1
2014 (anno della denuncia del , comodatario della e il 2016 (epoca di redazione Per_2 Persona_1
dell'ATP) e soprattutto tra il 2016 e il 2019, posto che nonostante nel dicembre 2018 vi fossero lavori di ristrutturazione straordinaria dell'intero fabbricato, non vi è stato l'intervento nei locali delle
Per_ appellanti, dovuti secondo il teste alla presenza di impalcatura che impediva di risolvere il problema ma non rinvenuta dal CTU, in ogni caso omettendo e non rinviando i lavori, sì da pregiudicare l'appetibilità dell'immobile venduto nel 2019.
2) Violazione dell'art. 1223 c. civ. – Fondatezza della domanda risarcitoria quanto alla sussistenza del danno emergente e del lucro cessante.
Le appellanti hanno sul punto evidenziato che il prezzo di € 380.000,00 richiesto dalla defunta non costituisce – al contrario di quanto ritenuto dal Giudice di Prime Cure – una mera aspettativa,
corrispondendo il valore di mercato alla data della perizia di parte (15.03.2018) a ben € 392.704,92,
inferiore a quello indicato nell'incarico di mediazione (€ 360.000,00) per avervi la defunta già
pagina 5 di 14 considerato l'incidenza negativa dello stato dei luoghi, avendo il tecnico di parte ing. CP_4
valutato l'immobile in € 251.328,96 in ragione dello stato di ammaloramento.
Hanno precisato che non vi è prova – al contrario di quanto assunto dal Giudice di Prime Cure –
che i vizi di costruzione abbiano cagionato i danni ai locali delle appellanti, i quali non esonerano il dal dover provvedere alla relativa manutenzione. CP_1
Secondo le appellanti, inoltre, il Giudice di ha erroneamente ritenuto che i locali sono Parte_3
stati ceduti al prezzo di € 370.000,00, appena € 10.000,00 in meno rispetto alla loro richiesta,
avendo richiesto invece l'appellata nell'incarico all'agenzia immobiliare l'importo di € 380.000,00
per i soli locali e non anche per l'altro immobile offerto in vendita, come documentato nell'ampio corredo probatorio disatteso dal Giudice di con un danno di € 111.328,96 pari alla Parte_3
differenza tra il valore dei cespiti nel loro stato ammalorato (€ 251.328,96) come stimati dal loro ctp e il prezzo di cessione.
Hanno aggiunto che il lungo lasso di tempo intercorso tra l'affidamento dell'incarico di intermediazione e l'effettiva vendita (3 anni) esclude che la defunta avesse necessità economica di svendere i beni, avendo invece proprio lo stato dei luoghi scoraggiato potenziali acquirenti.
Inoltre, hanno precisato che la quota del 50% fu acquistata dalla loro dante causa al prezzo di €
93.060,00 e che apoditticamente e senza fondamento il Giudice di Prime Cure ha ritenuto che il prezzo sia stato determinato tenendo conto dell'incidenza dei costi di risanamento a carico della proprietà, con un danno di € 46.000,00 pari ad € 186.120,00 (valore dell'intero immobile) - €
140.000,00 (prezzo di vendita effettivo).
3) Erronea declaratoria di inammissibilità delle domande avanzate solo con la comparsa conclusionale, avendo il Giudice di Prime Cure omesso di tenere conto delle conclusioni effettive dell'atto di citazione nelle quali si è fatto riferimento sia al danno emergente da deprezzamento commerciale che al lucro cessante per il mancato godimento dell'immobile,
essendo già presente in atti alla data della citazione la relazione dell'ing. che CP_4
richiamava le due voci di pregiudizio patite.
Si è costituito il 29.01.2024 il appellato, deducendo che : CP_1
pagina 6 di 14 a) Le appellanti sono prive di alcuna legittimazione, non essendo più né proprietarie, né
condomine e non hanno dimostrato ex art. 2051 c.civ. di avere sostenuto costi per il ripristino dell'immobile di cui chiedono il ristoro, anche tenuto conto che il si stava CP_1
adoperando per eliminare la causa delle infiltrazioni, sicchè non puo' riconoscersi due volte il medesimo ristoro in favore delle appellanti, potendo solo l'attuale condomino pretendere tali danni, per i quali non vi è espressa riserva nell'atto di vendita;

b) Le appellanti non hanno dimostrato che il prezzo pattuito sia stato determinato in misura inferiore per avere l'acquirente detratto l'importo necessario al ripristino delle parti danneggiate (pilastri e muri perimetrali, di natura condominiale), avendo invece il teste acquistato l'immobile per un prezzo inferiore di € 10.000,00 rispetto a quanto Per_2
richiesto e senza fare riferimento allo stato del locale;

c) La relazione tecnica del 1997 segnala già la presenza di macchie di umidità e la proposta di acquisto a firma di - presumibilmente anteriore all'acquisto da parte della Persona_4
defunta del 29.08.2012 - riferisce già quella data dello stato di degrado del cespite, con il pavimento danneggiato, senza impianto elettrico a norma, privo di riscaldamento e i cui muri sono tra l'altro invasi da umidità e questi solo a distanza di parecchi anni segnala al condominio la presenza di macchie di umidità;
d) Lo stato di degrado del bene era certamente noto alla defunta, in quanto comproprietaria già
del 50% dell'immobile e non è mai stato comunicato nel corso degli anni al (e CP_1
quindi frutto di colpa del danneggiato), il quale non puo' ripristinare l'immobile e risarcire il danno da deprezzamento, costituendo questo duplicazione del pregiudizio patito;

e) Le appellanti erano titolari di quote condominiali pari a 333,65 millesimi per il locale e 165
millesimi per l'appartamento e quindi ben potevano far adottare tutte le opportune determinazioni da parte dell'assemblea di condominio, sicchè l'eventuale deprezzamento dovrebbe tenere in ogni caso conto della quote imputabile alle stesse in ragione dei millesimi posseduti, al più spettando al condominio agire nei confronti delle appellanti per il ristoro dei danni derivanti dall'omessa segnalazione dei fenomeni di umidità riscontrati nel 1997;
f) L'ATP espletata è inutile perché svolta quando le verifiche dello stato dei luoghi erano stato già state compiute dal;
CP_1
g) L'atto introduttivo fa riferimento unicamente al deprezzamento commerciale del bene e peraltro le parti non hanno dimostrato il valore concreto dell'immobile ove non degradato e le pagina 7 di 14 occasioni di messa a reddito dell'immobile che avrebbero ricevuto nel corso degli anni, posto peraltro che il detto cespite è stato regolarmente utilizzato, seppure con un contratto di comodato.
Instaurato il contraddittorio, rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del provvedimento impugnato, all'udienza del 27.02.2025 la causa è stata riservata per la decisione,
previa concessione di termine per note.
*****
L'appello è infondato e non merita accoglimento.
Va esaminato con priorità il terzo motivo di appello - erronea declaratoria di inammissibilità delle
domande avanzate solo con la comparsa conclusionale, avendo il Giudice di Prime Cure omesso di
tenere conto delle conclusioni effettive dell'atto di citazione nelle quali si è fatto riferimento sia al
danno emergente da deprezzamento commerciale che al lucro cessante per il mancato godimento
dell'immobile, essendo già presente in atti alla data della citazione la relazione dell'ing. CP_4
che richiamava le due voci di pregiudizio patite – poiché questo ha ad oggetto il thema decidendum e le domande complessivamente proposte nel giudizio di primo grado.
Il motivo di appello è infondato.
Si osserva che correttamente il Giudice di Prime Cure ha ritenuto che le domande articolate dalle appellanti per la prima volta solo nella comparsa conclusionale (e segnatamente la richiesta di ristoro non solo del danno conseguente al deprezzamento del bene, ma anche del pregiudizio patito per la
“mancata commercializzazione” del cespite intesa come mancato incasso dei canoni locatizi ritraibili,
dei danni non patrimoniali, parendo il minore guadagno conseguito dalla vendita a terzi sostanzialmente sovrapponibile con il pregiudizio da deprezzamento) siano inammissibili.
Infatti, al contrario di quanto asserito dalle germane dall'esame complessivo dell'atto Pt_1
introduttivo emerge che costoro abbiano richiesto il ristoro dei danni patiti, facendo riferimento unicamente al pregiudizio loro derivato per il deprezzamento dell'immobile, ceduto a terzi ad un prezzo inferiore a quello di mercato a causa delle condizioni del cespite imputabili alle omissioni del pagina 8 di 14 condominio (vedi punti 10,12 e 13 dell'atto di citazione e punto 2 delle conclusioni) e giammai espressamente anche alle altre voci di danno indicate nella comparsa conclusionale, anche tenuto conto che la perizia dell'ing. da loro richiamata al punto n. 2 delle conclusioni dell'atto CP_4
introduttivo (doc. 12 fasc. appellanti) individua il pregiudizio da mancata commercializzazione¹ nel deprezzamento del bene e, in via alternativa (e non cumulativa), nel mancato percepimento di canone locatizio.
A ciò va aggiunto che le ulteriori domande dichiarate inammissibili dal Giudice di sono Parte_3
state esplicitate per la prima volta solo nella comparsa conclusionale, avente funzione meramente illustrativa delle ragioni di fatto e di diritto su cui si fondano le domande ed eccezioni ritualmente proposte e non potendone contenere di nuove (Cass. 20723/2018).
Inoltre, la parte appellata – a fronte delle domande come articolate dalle in comparsa Pt_1
conclusionale - nella memoria di replica del giudizio di primo grado ha immediatamente eccepito l'inammissibilità delle nuove istanze formulate, evidenziando che le appellanti non avrebbero dimostrato le occasioni di locazione del cespite che avrebbero perso nel corso degli anni a causa dello stato dell'immobile e che la stessa documentazione da costoro esibita dimostra (doc. 24 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 cpc) che il locale è stato concesso dalla loro dante causa in comodato a tempo indeterminato alla sicchè la ha spontaneamente rinunciato a Parte_5 Persona_1
percepire qualsivoglia corrispettivo ritraibile dalla concessione del bene a terzi.
Peraltro, le appellanti hanno mai allegato o dimostrato che detto contratto sia cessato ben prima della vendita del cespite al , anche tenuto conto che dagli atti di causa (vedi missiva del 17.07.2018 Per_2
a firma del legale delle doc. 33 fasc. appellanti depositata in primo grado con la memoria ex Pt_1
art. 183, comma 6 n. 1 cpc) risulta la presenza della comodataria all'interno dell'immobile quantomeno sino al luglio 2018 a fronte della cessione a terzi del bene libero da persone e cose in data 29.10.2019
(vedi atto di compravendita doc. 11 fasc. appellanti all'art. 5 – consegna dell'immobile). ¹
pagina 9 di 14 Primo e secondo motivo di appello :
- violazione degli artt. 112 e 115 cpc, nonché dell'art. 2051 c.civ. per avere il Parte_6
omesso di valutare il contenuto della relazione redatta in sede di atp dall'ing.
[...]
con le conclusioni da lui rese in ordine alla responsabilità del , stante Per_2 CP_1
anche l'irrilevanza della relazione dello stimatore della Curatela fallimentare del 1997 e del
contenuto delle dichiarazioni rese dal in sede di offerta di acquisto, non elidendo Tes_1
tale situazione la responsabilità per inerzia o ritardo del;
CP_1
- sussistenza sia del danno emergente e del lucro cessante, visto il valore di mercato alla data
della perizia di parte (2018), il valore indicato nell'incarico conferito all'agenzia immobiliare
(€ 360.000,00) riferito ai soli locali e non tenuto presente dal Giudice di Prime Cure e la
circostanza che il lungo lasso di tempo tra il mandato conferito all'agenzia immobiliare e la
vendita (3 anni) esclude di per sé che la defunta avesse necessità economica di disfarsi del
bene, laddove proprio l'ammalorato stato dei luoghi era stato causa della vendita a prezzo
ridotto.
I motivi di impugnazione – da esaminarsi congiuntamente – devono ritenersi infondati.
Si osserva, invero, che, sebbene effettivamente non vi sia prova che il prezzo di acquisto della quota di comproprietà dell'immobile da parte della defunta sia stato determinato tenendo conto Persona_1
dell'incidenza dei costi di ristrutturazione a carico della proprietà, tuttavia correttamente il Giudice di
Prime Cure a fondamento della propria decisione di rigetto ha valorizzato una serie di indiscutibili elementi emersi dagli atti di causa quali :
a) la presenza di fenomeni infiltrativi all'interno dei locali sin dal 1997 (sia pure di più modesta entità perché limitati a mere “macchie di umidità sulle pareti a confine con i terra pieni” come da pag. 8 docc. 00 e 02 fasc. primo grado del ), certamente aggravatisi prima CP_1
dell'acquisto della quota da parte della come emerge dal contenuto dell'offerta di Persona_1
acquisto cd “transattiva” formulata dal , genero della defunta (doc. 6 pag. 2 fasc. Tes_1
pagina 10 di 14 appellato) in cui viene lamentato il pessimo stato di conservazione del cespite² e degli ingenti costi di ristrutturazione per oltre € 156.000,00 a carico della proprietà che avrebbero eroso il ricavo ritraibile della vendita del bene. Peraltro, si osserva che, sebbene la proposta sia priva di data, appare condivisibile l'assunto del Giudice di Prime Cure – non espressamente oggetto di motivo di appello – secondo cui l'offerta del (tra l'altro anche legale rappresentante Tes_1
della che ha condotto in comodato il fabbricato) fosse anteriore a quella formulata Parte_5
dalla defunta seguita dall'atto di acquisto della quota del 29.08.2012, il che fa ritenere che l'importante quadro infiltrativo fosse già in essere già da tempo prima dell'acquisto della quota da parte della anche tenuto conto che la dante causa delle appellanti era già Persona_1
comproprietaria al 50% dell'immobile e quindi presumibilmente a conoscenza dello stato dei luoghi. A ciò va aggiunto che l'origine del quadro fessurativo riferita dall'offerente (assenza di vespai) in epoca anteriore all'agosto 2012 è stata confermata dallo stesso CTU in sede di ATP, il quale ha ricollegato il fenomeno all' assenza di protezioni a isolamento del fabbricato contro acque meteoriche e/o risalita capillare in considerazione delle tecniche costruttive dell'epoca
(pag. 14 della CTU), laddove l'esistenza del fenomeno è stata riferita al condominio (pag. 1 atto di citazione) a detta delle solo a fine 2013; Pt_1
b) le appellanti non hanno espressamente impugnato in sede di appello quanto dichiarato dal
(genero della defunta, marito di una delle due appellanti e legale rappresentante della Tes_1
comodataria dell'immobile che qui ci occupa) in sede di proposta di acquisto con Parte_5
particolare riferimento agli oneri economici a sostenersi per i lavori di ristrutturazione già
deliberati (i quali pacificamente non ricomprendevano gli interventi nel seminterrato, avendo riferito il CTU incaricato in sede di ATP ing. a pag. 10 dell'avvio di attività di solo Per_2
rifacimento della facciata del fabbricato con SCIA del 28.06.2013), anche in relazione ai ² La proposta testualmente riporta: pagina 11 di 14 millesimi posseduti (ben 333,605) con la conseguente incidenza a carico delle proprietarie del solo locale interrato di ben 1/3 delle spese totali per le riparazioni all'interno del locale e per le parti comuni ed evidente erosione dell'utile netto a ricavarsi dalla vendita, questione correttamente evidenziata dal Giudice di Prime Cure e non oggetto di espresso motivo di appello;

c) le conclusioni rese dal CTU in sede di ATP sono state – a differenza di quanto affermato dalle in sede di appello – oggetto di censura già nel corso del giudizio di primo grado Pt_1
(pagg. 5 e 6 della comparsa di costituzione e risposta in primo grado), sicchè non è vero che queste debbano ritenersi non contestate ai sensi dell'art. 115 cpc e in ogni caso, se è vero che l'incarico conferito in sede di atp ha riguardato l'accertamento dell'origine del quadro infiltrativo, è anche vero che il contenuto della relazione in atti non puo' costituire costituire da solo piena prova dell'assunta responsabilità del derivante secondo le appellanti CP_1
dalle omissioni e/o ritardo del nell'intervenire, questione da valutarsi con l'esame CP_1
delle complessive difese articolate dalle parti e delle prove offerte, così come ha fatto il Giudice
di Prime Cure, verificando se il ritardo del abbia implicato effettivamente il CP_1
deprezzamento del valore del bene;

d) la defunta ha pacificamente deciso di mettere liberamente in vendita l'immobile nel 2016,
epoca in cui le era ben noto da tempo il degrado dell'immobile, avendo le germane Pt_1
dapprima riferito in atto di citazione che le infiltrazioni sarebbero comparse alla fine del 2013 e che di tale vicenda era stato prontamente informato l'amministratore ed successivamente ammesso a pag. 23 dell'appello che la non aveva necessità economiche atte a Persona_1
giustificare la svendita dei cespiti o comunque una loro cessione frettolosa a terzi;

e) le stesse germane (pag. 4 punto 12 atto di citazione) hanno asserito che i lavori di Pt_1
ripristino delle parti comuni (pilastri) il 18.01.2019, ben prima che l'immobile fosse venduto al e peraltro dal verbale di sopralluogo (sottoscritto dal quale comodatario e in Per_2 Tes_1
rappresentanza della proprietà dei locali) viene anche dato atto che una parte delle opere pagina 12 di 14 (opere di cui al punto 1a relative all'apposizione del secondo strato di intonaco)³ non è stata eseguita per accordi con la proprietà;
f) irrilevante ai fini della sussistenza effettiva di un danno da deprezzamento risulta poi il conferimento dell'incarico ad agenzia immobiliare per la vendita del solo seminterrato (doc. 10
fasc. appellanti) al prezzo di € 360.000,00, costituendo questo al più una mera indicazione o
“aspirazione” del proprietario ed essendo questo un dato non necessariamente ricollegato ai valori di mercato del bene posto in vendita;

g) il Giudice di Prime Cure ha correttamente valorizzato le dichiarazioni del teste Per_2
(acquirente del cespite) e mai oggetto di espresso motivo di appello quanto al loro contenuto nella parte in cui questi ha riferito che il prezzo iniziale richiesto dalle venditrici (per appartamento e locale) era di € 380.000,00, di aver concluso l'affare ad € 370.000,00 (di cui €
140.000,00 per il seminterrato), di aver appreso dell'entità dei lavori di ristrutturazione da effettuare all'interno dei locali solo dopo l'acquisto e che le condizioni dell'immobile non gli avevano impedito di concludere l'affare, in quanto interessato a comprarlo per le sue esigenze lavorative e personali;

h) sotto altro aspetto, infine, il Giudice di Prime Cure ha chiaramente evidenziato che non è stata fornita la prova – da fornirsi a cura delle appellanti - che prima dell'offerta del siano Per_2
state avviate serie trattative con soggetti terzi successivamente naufragate per lo stato di degrado del bene, vista la genericità del capitolo di prova articolato sul punto – non ammesso pagina 13 di 14 dal Giudice di Prime Cure - e richiesta istruttoria su cui le appellanti non hanno insistito né in corso di causa, nè successivamente in sede di appello.
Alla luce di quanto precede l'appello va rigettato.
Al rigetto dell'appello proposto segue la condanna delle appellanti al pagamento delle spese processuali in favore del appellato, liquidate in dispositivo d'ufficio sulla base del DM CP_1
147/2022, tenuto conto del valore indeterminato a bassa complessità della controversia e ai medi di tariffa.
Le appellanti dovranno, inoltre, versare l'ulteriore importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (T.U. in materia di spese di giustizia),
introdotto dall'art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, pronunciando definitivamente sull'appello proposto,
con atto di citazione notificato in data 02.11.2023 da e avverso la Parte_1 Parte_2
sentenza del Tribunale di Trani n. 1348/2023 emessa il 16.09.2023, pubblicata il 18.09.2023 e notificata il 02.11.2023, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
-rigetta l'appello proposto;

-condanna le appellanti al pagamento, in favore dell'appellato, delle spese processuali, liquidate in €
9.991,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA ed accessori come per legge;

-dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002, per il versamento a carico della parte appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R. 115/2002.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della III Sezione Civile della Corte, addì 12.03.2025
Il Consigliere Relatore
Dott.ssa Laura Fazio Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
pagina 14 di 14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ³ Il verbale di sopralluogo (doc. 37 fascicolo di parte appellante nel giudizio di primo grado) riporta: