REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 1465/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr. ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( , residente in [...] C.F._1
Mercuriale n. 66, delega a rappresentarlo e difenderlo nel presente giudizio di appello, congiuntamente e disgiuntamente, gli Avv.ti Prof. Fabio Francario (c.f.
) e Paolo Marra (c.f. ), elettivamente C.F._2 C.F._3
domiciliato presso il loro studio in Roma, Piazza Paganica n. 13: p.e.c.
e ; Email_1 Email_2
appellante
[...]
( ), in persona del legale rappresentante pro tempore, in Parte_2 P.IVA_1
proprio ed anche quale procuratrice speciale della giusta Controparte_1
procura per Notaio del 13.3.2006 rep. 23016, racc. 8978, rappresentati Persona_1
e difesi, in virtù di procura generale alle liti per Notaio Dott. ( rep. Persona_2
n. 1353, raccolta n. 930 , 01/07/2020 ) dall'Avv. Giorgio Pasquali (
) e presso lo stesso domiciliati negli uffici dell'Avvocatura C.F._4
Capitolina siti in Roma, Via del Tempio di Giove, n. 21, p.e.c. giorgio. oma.it; appellato Email_3 CP_2 Nonché
, ), con sede legale in Roma, via Controparte_3 P.IVA_2
G. Grezar 14, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Ciociaria 16 presso lo Studio dell'avv. Monica De Pascali (
[...]
) che la rappresenta e difende per procura allegata alla Comparsa di C.F._5
Costituzione, p.e.c. ; appellata Email_4
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello; per le parti appellate ed quelle formulate nelle rispettive Parte_2 Controparte_4
Comparse di Costituzione, nonché per tutte quelle formulate all'udienza, ex art 127 ter c.p.c., del 23.04.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 11814/2020 il Tribunale di Roma, nell'opposizione ex art. 615 c.p.c. a cartella esattoriale n. 097201700026827 87, ha emesso il seguente dispositivo: “ Il
Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, così decide: - rigetta l'opposizione alla cartella di pagamento n. 097 2017 00026827 87
e le altre domande formulate da nello scritto introduttivo della lite;
Parte_1
- condanna l'opponente a rifondere, alle parti convenute costituite in giudizio, in solido tra loro, le spese della lite, che liquida in € 8.000,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a, come per legge. Roma, 28 agosto 2020. F.to Il giudice”.
Il procedimento di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Con l'atto introduttivo della lite il sig. evocando in giudizio , la Parte_1 Parte_2
l'agente della riscossione, ha impugnato la cartella di Controparte_1
pagamento n. 097 2017 00026827 87, e chiesto al tribunale di: “accertare e dichiarare che l'opponente nulla deve per il titolo azionato da e portato in Parte_2
esecuzione da Equitalia ed in particolare: -in via incidentale: accertare e dichiarare
l'invalidità e/o l'inefficacia e per l'effetto disapplicare la delibera del Consiglio
pag. 2/9 Comunale n. 139/2001, nella parte in cui prevede una penale in caso di rivendita degli immobili oggetto di dismissione, e di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale;
-accertare e dichiarare la nullità dell'art. 7 del contratto di compravendita stipulato tra le parti il 28 settembre 2006, nella parte in cui richiama il divieto di alienazione decennale di cui alla delibera n. 139/2001 del Consiglio Comunale di Roma;
-accertare e dichiarare la nullità dell'art. 7 del contratto di compravendita stipulato tra le parti il 28 settembre 2006, nella parte in cui prevede una clausola penale ex art. 1382 c.c., in caso di rivendita dell'immobile pari alla differenza tra il valore originario di stima del bene (€ 325.000,00) e il prezzo effettivamente corrisposto
(€ 216.000,00) per complessivi € 108.875,00; - per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità e/o inefficacia della determina dirigenziale di ingiunzione n. 174 del 22.3.2016 e della cartella di pagamento n. 097 2017 000268287”.
Si costituivano e la che impugnavano Parte_2 Controparte_1
genericamente e nel merito la dedotta impugnativa rilevando la legittimità del loro operato, chiedendo il rigetto perché infondata in fatto e diritto.
Non si costituiva l'Equitalia Servizio Riscossione s.p.a. benché ritualmente citata.
All'udienza del 12.5.2020, previa conclusioni delle parti costituite, la causa è stata introdotta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c...
Seguiva sentenza gravata. n.11814/2020.
formulava atto d'appello contestando la sentenza indicata sotto Parte_1
diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva in proprio e quale procuratrice della Parte_2 Controparte_1
come in atti, impugnando l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in
[...]
fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 21.07.2021 per la trattazione, in mancanza di richiesta sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 06.03.2024 che veniva rinviata al
23.04.2025 per la precisazione delle conclusioni rese, ex art. 127 ter C.P.C., con la concessione dei termini abbreviati del 190 c.p.c. di gg. 20 per le conclusionali e gg. 20 per repliche.
pag. 3/9 La Corte alla scadenza dei termini si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.1— Nullità del divieto di alienazione per assenza del requisito essenziale dell'accordo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, n. 1 e 1418, secondo comma, c.c..
Erronea valutazione del Giudice di prime cure sulla sussistenza dell'accordo tra le parti in ordine all'inserimento della clausola che prevede il divieto.
§.2— Nullità del divieto di alienazione per violazione dell'art. 1379 c.c. Erronea valutazione da parte del Giudice di prime cure in ordine alla sussistenza nel caso di specie dei requisiti di legge previsti dall'art. 1379 c.c.
§.3—3. Nullità della clausola penale per illiceità della causa in quanto contraria a norma imperativa (art. 1382 c.c.) e all'ordine pubblico.
§. 4— Mancata riduzione in via equitativa della penale applicata.
La Corte così ragiona.
I motivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
Osserva il Collegio che tutta la legislazione in materia (d.P.R. n. 2/1959, ora abrogato) è ispirata all'intento di consentire, mediante facilitazioni, la disponibilità di un alloggio a chi non ha la possibilità economica di procurarselo sul libero mercato;
per impedire prevedibili abusi sono state legislativamente stabilite precise limitazioni, dirette tutte ad evitare che, in un periodo più o meno breve, tale disponibilità sia ceduta a terzi, con relative speculazioni sul pubblico denaro anticipato per la realizzazione di quegli alloggi;
il divieto decennale di rivendita posto dal citato art. 16 del D.P.R. n. 2 del 1959
è inteso a tutelare l'interesse pubblico a che gli alloggi , costruiti con il concorso e il contributo dello Stato e ceduti a condizioni di privilegio, non vengano distolti dalla loro destinazione a soddisfare il bisogno di abitazioni degli assegnatari e non formino oggetto di speculazione da parte dei medesimi (Cass. 9 ottobre 1979, n. 5234)» .
Successivamente all'entrata in vigore della Legge n.85/1994 e della L. 179/1992, che ha previsto la dismissione del Patrimonio della P.A. e degli Enti (Regioni, Comuni, Enti
Locali), l'orientamento della Cassazione ha previsto con Ordinanza n.30591/2017 : “In tema di vendita di alloggi di edilizia agevolata, l'art. 3 della legge n. 85 del 1994, nel
pag. 4/9 modificare l'art. 20, comma 1, della legge n. 179 del 1992, ha liberalizzato, pressoché integralmente, le operazioni di dismissione di tali beni da parte dei proprietari o assegnatari, stabilendo solo il vincolo del rispetto di un termine di mantenimento quinquennale in proprietà (o assegnazione), peraltro derogabile, previa autorizzazione della regione, ove sussistenti gravi, sopravvenuti e documentati motivi. La citata disciplina vale anche per le alienazioni successive alla sua entrata in vigore, ma relative ad alloggi oggetto di convenzioni e assegnazioni anteriori alla legge n. 179 del 1992.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia impugnata sul rilievo che il contratto preliminare di vendita era stato stipulato il 4 marzo 1999, laddove la convenzione intercorsa tra la cooperativa e il comune risaliva al 1981)”.
In fatto con Delibera C.C. n. 139 del 10 dicembre 2001, come modificata ed integrata dalla successiva delibera C.C. n. 221 del 22 novembre 2004, il Consiglio Comunale di
Roma statuiva di alienare parte del patrimonio immobiliare comunale - di cui all'allegato A del citato provvedimento n. 139/2001 - al fine di razionalizzarne l'uso ed individuare nuove fonti di finanziamento per lo sviluppo di programmi di investimento per opere pubbliche. Tali determine C.C. nn. 139/2001 e 221/2004 specificavano che nella vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale doveva essere preliminarmente esercitato il diritto di opzione da parte degli attuali conduttori
(nonché dagli utilizzatori residenti negli immobili da almeno cinque anni) se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, con una riduzione del prezzo nella misura del 30% del valore di mercato dell'immobile, ulteriormente ridotto in presenza di determinate condizioni;
nell'ambito di tale dismissione veniva ricompreso, tra gli altri, l'immobile comunale sito in Roma, Piazza Navona n. 68, int. 14.
Il esercitava il diritto di opzione in relazione all'unità abitativa di cui sopra ed Parte_1
in data 28.09.06 ne contratto di compravendita , con atto a rogito del Notaio
Rep. n. 134891 - Racc. n. 26471, tra il Comune di Roma, la Persona_3
e l'odierno attore, al prezzo di € 216.125,00 (a fronte di una Controparte_1
valutazione di € 325.000,00).
pag. 5/9 Il , determinandosi ad esercitare il diritto d'opzione secondo quanto stabilito Parte_1
con le modalità ed i termini delle Delibere indicate, ha contrattualmente assunto l'obbligazione di non rivendere, per i successivi dieci anni, l'immobile acquistato da
, accettando e sottoscrivendo l'atto di compravendita Notaio Rep. Parte_2 Per_3
n. 134891 Racc. 26471 del 28.09.2006, che all'art.7 prevedeva espressamente tale divieto.
Si tratta di un divieto previsto in via generale dalla Deliberazione di Consiglio Comunale
n.139/2001, bando di partecipazione, espressamente richiamato e trascritto in ciascun contratto di compravendita di volta in volta stipulato con il singolo opzionante, finendo inevitabilmente per obbligare contrattualmente al divieto di alienazione decennale ciascun acquirente che, come il nel caso di specie, avesse, liberamente e Parte_1
nella piena autonomia negoziale, deciso di accettarlo sottoscrivendo il contratto con l'impiego della formula: “la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza del fatto che …..gli immobili acquistati … non potranno essere trasferiti …” evidenziando la piena consapevolezza di quanto trascritto.
La Corte ritiene di far proprio quanto motivato dal Tribunale (pag.7) “ Le questioni agitate in riferimento alla Delibera del Consiglio Comunale n. 139/2001 non hanno rilievo ai fini della decisione, perché è evidente che, mercé il rogito notar. Per_3
rep. 134.891, del 28 settembre 2006 (v. all. 1 al fascicolo di parte attrice), le parti
[...]
abbiano efficacemente e validamente fatto proprio e contrattualizzato il divieto di alienazione meramente previsto dalla deliberazione dell'assemblea capitolina, nel caso di alienazione dell'immobile a soggetti titolari del diritto di opzione (conduttori ovvero occupanti da oltre cinque anni in regola con il pagamento dei canoni od indennità di occupazione). Si legge infatti all'art. 7 del contratto di compravendita stipulato tra la
(rappresentata dal Comune di Roma) e Controparte_1 Parte_1
(all. 1 cit.): “La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza del fatto che, ai sensi del comma 12 del dispositivo della Deliberazione del Consiglio Comunale di Roma n.
139 del 10 dicembre 2001, gli immobili acquistati a seguito dell'esercizio del diritto di opzione non potranno essere trasferiti a terzi se non dopo il decorso di almeno dieci
pag. 6/9 anni dalla data della presente compravendita. Le Parti autorizzano la trascrizione della presente clausola. In relazione a quanto sopra il Comune di Roma, la parte venditrice, come rappresentati, e la parte acquirente, d'accordo tra loro, convengono, ai sensi dell'art. 1382 e ss. c.c., che in caso di violazione del divieto di rivendita, la parte acquirente sarà tenuta al pagamento al Comune di Roma, a titolo di penale, di una somma pari alla differenza tra il valore originario di stima di quanto oggetto del presente atto, pari ad Euro 325.000,00 ed il prezzo di vendita oggi corrisposto, pari ad
Euro 216.125,00, per l'importo complessivo di € 108.875,00. La penale così concordata sarà dovuta indipendentemente dalla prova del danno anche in difetto di formale costituzione in mora. È fatto salvo il risarcimento del maggior danno”.
A fronte della testuale, esplicita e formale (art. 1362 c.c.) autorizzazione di entrambe le parti alla trascrizione della clausola, presso i Registri Immobiliari, ai fini della sua opponibilità a terzi e la enunciazione dell' “accordo” in virtù del quale “la parte acquirente” sarebbe rimasta tenuta, “in caso di violazione del divieto di rivendita”, al pagamento “a titolo di penale”, di una somma pari alla differenza tra il prezzo di stima ed il prezzo di acquisto del cespite, non può ritenersi la nullità della clausola per assenza del requisito essenziale dell'accordo (art. 1325 n. 1 c.c.).
Quindi la parte contraente (o la ) non necessitava Parte_2 Controparte_1
di alcuna specifica norma di legge che l'autorizzasse ad inserire il divieto di alienazione nel contratto concluso con l'odierno attore. Piuttosto, in virtù del principio - di diritto positivo - per cui "la pubblica amministrazione, nell'adozione di atti di natura non autoritativa, agisce secondo le norme di diritto privato salvo che la legge disponga diversamente" (art. 1 l. 241/90), le era sufficiente giovarsi del principio di autonomia privata (art. 1322 c.c.), e della disposizione dell'art.1379 c.c.
Tale divieto non risulta in conflitto né con l'art.1379 c.c. né con l'ordine pubblico come dedotto dall'appellante, né tale divieto è stato imposto unilateralmente come eccepito dall'appellante, ma previsto dalla normativa esistente e stabilito concordemente dalle parti in sede di stipula.
pag. 7/9 Avendo il nonostante il divieto pattuito dall'art.1379 c.c. e dalla normativa Parte_1
in materia art.28 Lex 513 1977, Lex n.60 1963 (decennale) e di quella più favorevole art.3 Lex 28.1.1994 n. 85 (quinquennale) , in data 21.04.2010 rivenduto l'immobile a terzi con atto a rogito fedele rep. 43005 al prezzo di € 1.452.302,69 dopo il Tes_1
decorso di anni quattro dall'atto di acquisto da Roma Capital di settembre 2006, va applicata, in conferma della sentenza del Tribunale, la prevista penale della
Determinazione Dirigenziale n. 174 del 22 marzo 2016, per il pagamento della somma di € 108.875,00, a titolo di penale contrattuale (ed oltre interessi per € 9.582,18, per un complessivo avere di € 118.457,18),
La penale risulta calcolata tra la differenza del prezzo di stima (valore di mercato) di €
325.000,00 e del prezzo di acquisto € 216.125,00; ne vi sono i presupposti per la riduzione della stessa atteso il prezzo realizzato, di quasi sette volte maggiore, di €
1.452.302,69.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore della lite € 119,000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della natura della controversia, in € 6.160,00 oltre il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA con la condanna di al pagamento a favore di , come Parte_1 Parte_2
in atti, ed € 4.100,00 oltre il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge a favore dell'Agenzia Generale delle Entrate.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti di come in atti,
[...] Parte_2 Controparte_4
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 11814/2020 così provvede:
1) Rigetta l'appello pag. 8/9 2) Condanna , parte appellante, al pagamento in favore delle parti CP_5
appellate costituite, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in €
6.160,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge a favore di , come in atti, e l'importo di € 4.100,00 oltre il Parte_2
15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge a favore dell' . Controparte_6
3) Dichiara tenuto al versamento, da parte dell'appellante, in Parte_1
favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 11/06/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 9/9