N. R.G. 98/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 19/02/2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 98/2024 promossa da:
(C.F. ) con Avv. MOSCHETTI NICOLA Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
Controparte_1 [...]
(C.F. , in persona dell'amministratrice pro tempore CP_2 P.IVA_1 [...]
con Avv. DELL'INNOCENTI LEONARDO CP_3
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 693/2023 emessa dal Tribunale di LU e pubblicata il 16/06/2023
CONCLUSIONI
In data 19/02/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Voglia la Corte d'Appello, Collegio designando, disporre preliminarmente la sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata, e nel merito, in riforma della stessa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, previa ammissione – ove ritenute rilevanti – delle prove testimoniali richieste nella memoria di costituzione di primo grado di Parte_1
pagina 1 di 7 e di seguito reiterate, respingere la domanda di rilascio proposta dal Condominio sito in
[...]
– ( ) loc. , con vittoria di spese e onorari di entrambi i CP_1 CP_1 CP_2 gradi di giudizio”.
Per la parte appellata:
“Voglia l'ill.ma Corte d'Appello, per i motivi indicati dal Giudice di prime cure e/o per i motivi contenuti nel presente atto, confermare la Sentenza di primo grado n. 693/2023 emessa dal Tribunale di LU – Giudice Dott. Trovato e conseguentemente condannare controparte al pagamento delle spese diritti ed onorari anche del presente giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. proposto innanzi al Tribunale di LU il
[...]
esponeva che inquilino di Parte_2 Persona_1 immobile di edilizia pubblica facente parte dell'edificio condominiale, aveva ottenuto in data

9.3.1957 dalla (allora proprietaria) Gestione NA CA autorizzazione a recintare l'area retrostante l'immobile in cui risiedeva, con l'espressa indicazione che la concessione era fatta a carattere temporaneo, potendo in qualsiasi momento essere revocata dalla proprietaria;
in data 15.11.1984 il aveva acquistato, assieme alla moglie, l'immobile sito in Parte_1 [...]
(già Via Marconi 100) Loc. , con altro differente resede a CP_1 Parte_2 corredo, antistante il fabbricato;
nella proprietà di tali immobili era poi subentrata, per donazione, la figlia a seguito di alcune riunioni assembleari, Parte_1
l'amministratrice del condominio aveva richiesto, senza esito, la restituzione dell'area occupata con la recinzione, che, in base a verifiche svolte da un tecnico incaricato, era risulta di proprietà condominiale. Per tali ragioni chiedeva dunque ordinarsi a il Parte_3 rilascio della porzione descritta.
La resistente, costituendosi in giudizio, contestava la pretesa avversaria, sostenendo di avere acquistato per usucapione la proprietà dell'area reclamata in virtù di possesso ultraventennale esercitato da lei e, prima di lei, dai suoi genitori ai quali era succeduta, a seguito di recinzione realizzata subito dopo l'acquisto della proprietà dell'abitazione, avvenuto nel 1984. In merito alla lettera del 9.3.1957 ex adverso prodotta, negava che fosse stata ricevuta dal proprio padre e, comunque, rilevava come la stessa dovesse intendersi riferita non alla porzione di terreno controversa ma al resede posto sul lato mare dell'abitazione, che effettivamente il Parte_1 fin dall'epoca dell'assegnazione dell'alloggio (1956), aveva chiesto di utilizzare e che poi aveva acquistato unitamente a quest'ultimo; per tali motivi, dichiarava di disconoscere la conformità
pagina 2 di 7 del documento al suo originale rilevandone altresì la mancanza di data certa.
A conclusione del giudizio, il Tribunale di LU, con sentenza n. 693/2023 pubblicata il
16/06/2023, in accoglimento della domanda, ordinava a l'immediato rilascio Parte_1 in favore del dell'area in contesa, ritenendo che questa fosse oggetto di mera CP_1 detenzione in base a comodato precario nascente dall'autorizzazione concessa con la lettera del 9.3.1957. Condannava, altresì, la resistente alla rifusione delle spese processuali nonché al pagamento della somma di € 800,00 ex art. 93, comma 3, c.p.c.. ha proposto appello, censurando la ricostruzione di fatto compiuta dal primo Parte_1 giudice – secondo cui aveva acquisito la disponibilità dell'area reclamata in Persona_1 forza di concessione della Gestione NA CA, con conseguente inconcludenza dell'eccezione di usucapione – per avere questi fondato il proprio convincimento in proposito su di un documento (la citata lettera del 9.3.1957), del quale la resistente aveva disconosciuto la conformità all'originale ex. art. 2719 c.c. (disconoscimento il cui senso era stato frainteso in sentenza) oltre che negato la ricezione da parte del proprio dante causa e comunque astrattamente riferibile all'altro resede, nemmeno potendo valere, a sostegno di quanto ritenuto, le dichiarazioni, esclusivamente “de relato”, rese dall'unica teste escussa (peraltro e come tale incapace a deporre); ha dedotto, altresì, l'erroneità dell'affermazione CP_4 contenuta in sentenza secondo cui era risultata mancante l'allegazione delle diverse modalità di acquisizione del godimento dell'area, avendo la resistente illustrato in comparsa che si era trattato di un impossessamento materiale avvenuto per autonoma iniziativa del padre e senza il beneplacito di alcuno nel periodo immediatamente successivo al contratto del 15.11.1984 di acquisto dell'abitazione.
Con altro specifico motivo di appello, è stata censurata la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. motivata sul presupposto della “temerarietà della resistenza”, essendo questa un'affermazione non condivisibile alla luce del tenore delle difese svolte dalla parte giudicata soccombente, ispirate ad una linea interpretativa affatto plausibile, al di là della ritenuta infondatezza.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata con accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte.
Radicatosi il contraddittorio, Il Parte_2
, nel costituirsi in giudizio, ha contestato, perché infondate, le censure mosse
[...] dall'appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la pagina 3 di 7 conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio, reiterando altresì
l'eccezione di tardività della costituzione in primo grado della con conseguente Parte_1 decadenza dall'eccezione di usucapione ivi sollevata.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.2.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe.
Orbene, l'appello è fondato e merita pertanto accoglimento.
Va preliminarmente osservato che la costituzione in primo grado della è stata Parte_1 tempestiva in quanto avvenuta in data 30.4.2022 (sabato), ovvero nel rispetto del termine di almeno dieci giorni prima dell'udienza (fissata al 12.5.2022) stabilito dall'art. 416 c.p.c., termine che non è libero, come erroneamente indicato nel decreto di fissazione d'udienza, e che perciò scadeva lunedì 2 maggio 2022.
Ciò detto, è palese che il abbia agito in giudizio non con azione di rivendicazione CP_1 ma con azione di restituzione basata sul venir meno di un precedente titolo di detenzione dell'area di cui si discorre, individuato dallo stesso ricorrente nell'autorizzazione concessa dalla Gestione NA CA (allora unica proprietaria dell'intero fabbricato) al genitore e dante causa della resistente “a recintare il terreno adiacente al suo alloggio”, con concessione dell'area a carattere temporaneo e in qualsiasi momento revocabile (cfr. la lettera datata

9.3.1957 allegata all'originario ricorso) e dunque sostanzialmente in un contratto di comodato precario ex art. 1810 c.c..
Il Giudice di prime cure ha correttamente qualificato in tali termini l'azione proposta dal e tuttavia non ha adeguatamente valutato l'eccezione della resistente circa la non CP_1 riferibilità della missiva prodotta all'area specificamente oggetto di lite (ubicata nella parte retrostante del fabbricato), una volta appurato che vi è un'altra area recintata “adiacente” all'abitazione ma posta sul lato mare, come ben illustrato nella stessa relazione tecnica depositata dal CP_1
A prescindere dall'efficacia del disconoscimento di conformità formulato dalla Parte_1 rispetto al documento, sarebbe stato onere del dimostrare, a fronte della CP_1 contestazione avversaria, che oggetto dell'autorizzazione concessa fosse proprio la porzione posta sul retro del fabbricato – che la resistente sosteneva viceversa essere stata autonomamente recintata dal padre all'indomani dell'acquisto dell'alloggio – e non invece quella posta sull'altro lato – alla quale, secondo la resistente, sarebbe stata appunto riferibile l'autorizzazione, poi superata dai successivi atti con cui tanto l'alloggio quanto il resede “lato pagina 4 di 7 mare” venivano venduti ai suoi genitori.
Ebbene, tale prova non può ritenersi fornita dalle risultanze di causa in quanto:
a) la lettera del 9.3.1957 non indica con precisione l'ubicazione della porzione concessa in godimento;

b) la relazione tecnica allegata al ricorso si limita a descrivere i luoghi, i dati catastali e il contenuto dei titoli di provenienza dei beni di proprietà della Parte_1
c) la deposizione della teste condomina, non è utile ai fini dell'esatta Testimone_1 ricostruzione dell'accaduto in quanto la teste (che nel marzo del 1957 aveva 14 anni) ha riferito circostanze apprese solo “de relato” dal proprio padre precedente amministratore di Per_2 condominio, dimostrando oltretutto di non avere un ricordo preciso del documento della
Gestione NA CA prodotto in giudizio (sia pure indirizzato p.c. anche al padre), tale da poterlo collegare proprio alla porzione contestata (“prendo visione del documento non ho ricordo preciso dello stesso ma ricordo che mio padre ne aveva tanti documenti simili”), sicché detta testimonianza non appare idonea, di per sé (ovvero in mancanza di altre circostanze di riscontro), a fondare il convincimento del giudice.
Il giudice di primo grado ha dato per presupposto che l'autorizzazione della NA CP_5
CA riguardasse l'area oggetto di controversia, mentre avrebbe dovuto prendere atto della contestazione della resistente e della conseguente incertezza probatoria sull'aspetto in esame.
È pure erronea l'affermazione, che si legge in sentenza, secondo cui “la convenuta neppure ha dedotto attraverso quali altre modalità il padre avrebbe conseguito il godimento dell'area, pur affermando che la comparente e suo padre sapevano certamente che la porzione di terreno era formalmente di proprietà di terzi (pag. 7 della conclusionale)”.
Infatti, a pag. 3 della sua memoria di costituzione in primo grado, la resistente affermò che,
“concluso l'acquisto [dell'alloggio], nel periodo immediatamente successivo il Parte_1 recintò anche la piccola striscia di terreno posta sul retro del (si tratta della CP_1 porzione oggetto del presente contenzioso), delimitandola con un muretto dell'altezza di circa 15 cm. sul quale vennero installati dei paletti con rete metallica, e realizzò per l'accesso un cancellino con chiusura a chiave”, affermando che da quel momento (fine 1984) il possesso della porzione retrostante il fabbricato condominiale fu esercitato in modo continuo e pacifico da e dai membri della sua famiglia con lui conviventi. Persona_1
Per altro verso, è principio pacifico che la consapevolezza dell'altrui appartenenza non è
pagina 5 di 7 incompatibile con la volontà di tenere il bene per sé e di comportarsi rispetto ad esso come proprietario, perciò non esclude l'esistenza di un possesso utile all'usucapione, in mancanza di una volontà “attributiva” del diritto reale al suo titolare (cfr. Cass. 13153/2021). In questo caso il mero generico richiamo, nell'atto di donazione del 2004 (tra i genitori della e la Parte_1 stessa), degli obblighi stabiliti nel precedente atto di acquisto dall'Istituto Autonomo per le
Case Popolari di LU (di non alterare l'aspetto architettonico del fabbricato e la destinazione delle parti comuni) non appare sufficiente ad escludere un animus rem sibi habendi rispetto alla singola porzione in contestazione.
Infine, pur non avendo il primo giudice dato sfogo alle richieste istruttorie di parte resistente, relative alla data di recinzione dell'area ed alle modalità del suo utilizzo nel tempo, non pare contestato che l'epoca della recinzione sia assai risalente, facendola il CP_1 implicitamente risalire (addirittura) al 1957. Sicché dovendo presumersi un animus possidendi in mancanza di (prova di) un titolo di detenzione (art. 1141, primo comma, c.c.), deve ritenersi fondata l'eccezione di usucapione, essendo il godimento avvenuto in via esclusiva, con esclusione di tutti gli altri condomini ed in modo manifesto ai loro occhi, per la durata prescritta dalla legge.
In ragione di quanto sopra, la sentenza di primo grado merita riforma: mancando la prova del titolo della pretesa, ossia del rapporto di comodato oggetto di scioglimento, ed essendo fondata l'eccezione di usucapione, la domanda di rilascio deve essere respinta. Viene meno dunque anche il presupposto per la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. impartita ai danni dell'appellante.
In applicazione del principio di soccombenza, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio
(che vede vittoriosa , le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio Parte_1 devono essere poste a carico del appellato. CP_1
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 e
25 bis per il primo grado e 12 per il secondo, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3 in appello, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione).
Il valore della causa deve intendersi indeterminabile basso. In ogni caso la liquidazione va operata nei limiti degli importi oggetto della notula specificamente presentata. Pertanto:
1^ grado: (§ 2): € 800,00 fase 1, € 700,00 fase 2, € 1.000,00 fase 3 ed € 1.500,00 fase 4, in tutto € 4.000,00, come da notula prodotta in primo grado, oltre accessori di legge;
pagina 6 di 7 2^ grado: (§ 12) € 1.134,00 fase 1, € 921,00 fase 2, € 922 fase 3 ed € 1.911,00 fase 4, in tutto €
4.888,00, oltre accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. in accoglimento dell'appello ed in integrale riforma della sentenza n. 693/2023 emessa dal
Tribunale di LU, pubblicata il 16/06/2023, rigetta la domanda di condanna al rilascio proposta dal Condominio sito in Loc. nei Parte_2 CP_2 confronti di Parte_1

2. condanna parte appellata a rimborsare a parte appellante le spese del doppio grado di giudizio, che liquida: a) per il primo grado, in € 4.000,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
b) per il secondo grado, in € 174,00 per esborsi e in € 4.888,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, camera di consiglio del 19/02/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 7 di 7