REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta: dott.ssa Antonella Izzo, presidente dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere all'udienza del 14 febbraio 2025 ha pronunciato all'esito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5213/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi, vertente tra
(C.f. rappresentato e difeso giusta procura in calce Parte_1 C.F._1 all'atto di appello dagli avv.ti Antonio Norelli e Stefano Venditti appellante contro
(C.f. , (C.f. ), CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 CP_3
(C.f. , (C.f. ),
[...] C.F._4 Controparte_4 C.F._5
(C.f. , (C.f. ), Controparte_5 C.F._6 CP_6 C.F._7
(C.f. ), (C.f. ), Controparte_7 C.F._7 Parte_2 C.F._8
(C.f. ) rappresentati e difesi giusta procura in calce alla Parte_3 C.F._9 comparsa di risposta in appello dall'avv. Alessandra Pizzutelli appellati incidentali

oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Frosinone n. 249/2020 emessa nel giudizio rubricato al n. 2388/2014 R.G., pubblicata in data 10.3.2020.
IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1 —Con atto di citazione il Sig. domandava al Tribunale di Frosinone, in via Parte_1 principale, di dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 1.7.2008 ed, in via subordinata, di dichiarare la risoluzione del medesimo ai sensi dell'art. 1489 c.c., in ogni caso con condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo pari a € 57.000,00 (già ridotto di € 3.000,00 in quanto già restituiti dai convenuti) ed al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, quantificati in complessivi € 117.534,41.
A sostegno delle sue pretese premetteva l'attore di aver acquistato in data 1.7.2008 un compendio immobiliare dai convenuti costituito da un fabbricato in pessimo stato di conservazione e privo di impianti e servizi e da un terreno entrambi siti nel Comune di Supino.
Esponeva, inoltre, che in data 30.10.2008 aveva presentato al di Supino denuncia di inizio CP_8 attività per eseguire i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato acquistato, ma che, dopo

aver iniziato i lavori, in data 1.4.2009 il comunicava la sospensione di ogni attività edilizia CP_8
a causa di una serie di irregolarità urbanistiche. In particolare, il fabbricato acquistato sarebbe risultato totalmente abusivo e non sanabile per essere stato realizzato senza titolo edilizio ed in zona agricola.
Pertanto, il sig. adiva il Tribunale di Frosinone deducendo la nullità del contratto di Parte_1 compravendita per violazione di legge (art. 46 DPR 380/2001) o comunque la risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c. nonché i notevoli danni patrimoniali sofferti, poiché avrebbe sostenuto numerosi esborsi economici derivanti dall'acquisto, tra cui € 60.000,00 quale corrispettivo della vendita;
€ 11.460,00 per spese legate all'atto di compravendita;
€ 10.218,52 per acquisto dei materiali edili;
€ 16.238,89 quali ulteriori spese collegate ai lavori, per corrispettivi alle ditte incaricate, compensi delle varie figure professionali coinvolte, oneri comunali ed allaccio idrico;
€ 13.967,00 per la concessione di un prestito necessario a far fronte agli impegni economici;
€ 25.650,00 per i canoni di locazione per essere stato costretto a vivere in affitto a causa dell'impossibilità di trasferirsi presso l'immobile acquistato.
Domandava, pertanto, l'accertamento della nullità del contratto, in subordine la risoluzione ex art.1489 c.c., in ogni caso la restituzione del prezzo ridotto a € 57.000,00 essendogli stati restituiti €
3000,00 a fronte della bonaria restituzione di una porzione del terreno;
inoltre, il risarcimento dei danni patrimoniali pari a € 77.534,41 e non patrimoniali pari € 40.000,00 poiché la vicenda avrebbe comportato un effetto negativo sul suo stato emotivo causandogli un disturbo depressivo.
In data 25.11.2014 si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto delle domande avversarie ed eccependo l'intervenuta prescrizione delle azioni risarcitorie e decadenza e prescrizione delle azioni ex art.1489 c.c..
All'esito del processo, il Tribunale così provvedeva:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara la nullità del contratto stipulato tra le parti in data 1.7.2008 (atto Notaio Per_1
rep. n. 215.844, racc. n. 10.956), in relazione sia alla compravendita dell'appezzamento del
[...] terreno che alla compravendita del fabbricato;

2) condanna , , e CP_1 CP_3 Controparte_5 Parte_2 Pt_3
in solido tra loro, a restituire all'attore la somma di € 17.000,00 versata a titolo di prezzo
[...] per la compravendita dell'appezzamento di terreno;
3) condanna , , , CP_1 CP_3 Controparte_5 CP_2 Controparte_4
, , , e in solido tra loro,
[...] CP_6 Controparte_9 Parte_2 Parte_3
a restituire all'attore la somma di € 40.000,00 quale prezzo versato per la compravendita del fabbricato;

4) condanna tutti i convenuti, in solido tra loro, a pagare all'attore, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali, la somma di € 16.071,75 nonché l'ulteriore somma di € 13.967,00 (da maggiorare quest'ultima con rivalutazione ed interessi legali così come precisato in motivazione);
5) condanna tutti i convenuti, in solido tra loro, a pagare all'attore, a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale, la somma di € 5.000,00;
6) condanna infine tutti i convenuti, in solido tra loro, a rifondere all'attore le spese di lite, che liquida in € 786,00 per esborsi e in € 13.430,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge;

7) pone in via definitiva le spese di CTU a carico dei convenuti.”

§ 2. – Il Tribunale motivava la decisione accertando l'effettiva natura abusiva del fabbricato venduto, atteso che dalla CTU espletata nel corso del giudizio emergeva che la dichiarazione dei convenuti presente nell'atto notarile secondo cui l'immobile sarebbe stato realizzato in data anteriore al 1° settembre 1967 senza essere interessato successivamente da interventi edilizi richiedenti licenza, autorizzazione e/o concessione si era dimostrata non vera. Infatti, dai rilievi peritali, emergeva che il fabbricato esistente prima del 1967 era caduto in rovina ed al suo posto era stato costruito tra gli anni 2004 e 2007 un altro immobile in assenza di qualsiasi titolo edilizio. Da tali circostanze conseguiva la nullità del contratto di compravendita per violazione dell'art. 46 del DPR 380/2001, che dispone l'invalidità degli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, qualora non risultino per dichiarazione dell'alienante gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Proseguiva il Tribunale affermando che la nullità non riguardava solo la cessione del fabbricato ma anche il trasferimento dei terreni ai sensi dell'art. 1419 c.c. poiché l'attore non avrebbe mai acquistato dei terreni siti nei pressi del fabbricato irregolare, atteso che l'interesse principale del sig. Parte_1 veniva individuato nel ristrutturare l'immobile e adibirlo a propria abitazione. Atteso quanto sopra, il Giudice riconosceva il diritto dell'attore alla restituzione del prezzo versato atteso che il pagamento era avvenuto senza causa.
Inoltre, veniva riconosciuto il diritto dell'attore ad ottenere il risarcimento dei danni ex art. 1338 c.c. poiché i convenuti avevano fornito una falsa rappresentazione della realtà dichiarando nel contratto determinate caratteristiche dell'immobile compravenduto, essenziali ai fini del riconoscimento della sua regolarità urbanistico-edilizia e commerciabilità, poi rivelatesi non vere all'esito della disposta indagine penale e degli accertamenti di natura tecnico-peritale svolti.
Veniva rigettata l'eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento formulata dai convenuti poiché nel caso di specie gli illeciti commessi erano inquadrabili in astratto nel reato previsto dall'art. 483
c.p. e, pertanto, doveva essere applicato il termine di prescrizione di 6 anni previsto per la fattispecie penale.
Venivano, pertanto, riconosciuti in favore dell'attore € 6.000,00 quali esborsi sopportati per l'operazione di acquisto, € 6.688,89 quali costi sostenuti dall'attore in vista della ristrutturazione dell'immobile ed € 13.967,00 per oneri finanziari assunti dall'attore per il prestito personale stipulato dall'attore per far fronte ai costi della ristrutturazione. Il Tribunale rigettava invece la domanda risarcitoria relativa alle spese sostenute dall'attore successivamente alla comunicazione di sospensione dei lavori del Comune del 1.4.2009 poiché l'attore era già consapevole dell'irregolarità dell'immobile. Allo stesso modo, veniva rigettata la domanda di rimborso dei canoni di locazione per una diversa sistemazione alloggiativa, per il motivo assorbente che, in caso di vendita valida ed efficace, il avrebbe, sì, evitato l'esborso di un affitto, ma avrebbe a quel punto dovuto sostenere, in Parte_1 via definitiva, l'onere economico del versamento del prezzo per l'acquisto dell'abitazione. Sicché riconoscere sia la restituzione del prezzo che il rimborso delle spese di locazione si sarebbe tradotta in una duplicazione di poste.
In relazione al danno non patrimoniale domandato dall'attore, il Tribunale accoglieva la domanda risarcitoria relativa al danno morale per il patimento subito dall'attore a causa dei fatti accaduti e ricollegabili a fatti di reato, mentre veniva rigettata la domanda inerente al danno biologico poiché non era stato dimostrato il nesso causale tra i fatti di causa e la sindrome depressiva dell'attore.
§ 3 —Con atto di appello contenente un unico, articolato, motivo, impugnava la Parte_1 sentenza emessa dal Tribunale di Frosinone chiedendone la riforma e domandava: in via istruttoria di ammettere la prova per testi articolata nelle memorie istruttorie depositate in primo grado ed il disporsi della CTU medico legale per la determinazione del danno patrimoniale e, in via principale, di condannare gli appellati al pagamento dell'ulteriore somma di € 25.768,52, salva diversa quantificazione di giustizia, oltre rivalutazione d interessi. In data 22.4.2021 con comparsa di costituzione con appello incidentale contenente sei motivi, si costituivano gli appellati chiedendo, oltre al rigetto dell'appello principale, in riforma della sentenza impugnata, di rigettare la domanda di nullità della vendita del terreno e del fabbricato accolta in primo grado, di dichiarare inammissibile o rigettare la domanda di restituzione del prezzo, di rigettare la domanda di risarcimento del danno e di condannare il Sig. di restituire quanto percepito Parte_1 in virtù della pronuncia di primo grado. La causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna ex art. 281 sexies c.p.c.. All'udienza, il difensore del ha fatto riferimento a una supposta riproposizione della domanda di Parte_1 risoluzione del contratto di vendita in via non subordinata ma alternativa alla domanda di accertamento della nullità del contratto accolta dal primo giudice, riproposizione che tuttavia non è contenuta nelle conclusioni dell'atto di appello richiamate nelle note conclusive e all'udienza odierna.
§ 4. – I motivi dell'appello incidentale devono essere esaminati per primi perché investono gli accertamenti preliminari rispetto alla determinazione della misura del risarcimento danni che è oggetto dell'impugnazione principale.
§ 4.1 Con il primo motivo, gli appellanti incidentali censurano la sentenza di primo grado poiché il
Tribunale avrebbe violato e falsamente applicato gli artt. 112,115,132,183 co. 6 e 342 co. 1 n. 1 c.p.c.
In particolare, il Giudice di prime cure avrebbe omesso di esaminare il contenuto della memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c. in cui il sig. avrebbe ammesso le modalità con cui si era indotto ad Parte_1 acquistare l'immobile e da cui conseguirebbe la circostanza che l'appellante, al momento dell'acquisto, era consapevole dello stato dell'immobile e della relativa situazione urbanistica. Il motivo è infondato.
La nullità del contratto accertata dal tribunale prescinde del tutto dalla eventuale consapevolezza della situazione urbanistica dell'immobile da parte dei contraenti, ma deriva unicamente dal fatto che la dichiarazione resa dai venditori ai sensi dell'art.40 comma 2 L.n.47/1985 - ossia che il fabbricato oggetto della vendita fosse stato costruito in data anteriore al 1° settembre 1967 e che successivamente a tale data non avesse subito interventi edilizi richiedenti licenza, autorizzazione o concessione - non fosse riferibile al fabbricato effettivamente esistente e venduto, ma ad altro preesistente fabbricato non più esistente.
§ 4.2 Con il secondo motivo, gli appellanti incidentali censurano la sentenza di primo grado poiché il
Tribunale avrebbe violato gli artt. 529 e 651 c.p.p.
A sostegno della critica, essi sostengono che la sentenza penale n. 119/2016 emessa dal Tribunale di
Frosinone, che il primo giudice avrebbe ritenuto rilevante ai fini dell'accertamento della responsabilità dei convenuti nei confronti del non lo fosse, avendo semplicemente Parte_1 statuito di non doversi procedere per intervenuta prescrizione dei reati, mentre gli effetti di cui all'art. 651 c.p.p. sono riferibili esclusivamente a una condanna pronunciata a seguito di dibattimento.
Il motivo è infondato.
Il primo giudice non ha basato il suo accertamento sulla sentenza n.119/2016, essendosi limitato a prendere atto che non vi era stata, nel processo penale, un'assoluzione dei venditori dal reato di cui all'art.483 c.p.. Per il resto, la valutazione del tribunale circa la rilevanza penale del comportamento dei venditori, ai sensi dell'art.483 c.p., è del tutto autonoma dall'esito del suddetto giudizio.
§ 4.3 Con il terzo motivo (Violazione art.112 cpc e mancata proposizione di domande ex art.46 DPR
380/2011; violazione e falsa applicazione dell'art 1418 c.c.; rinuncia all'azione ante causam) gli appellanti censurano la sentenza di primo grado poiché il tribunale avrebbe accertato la nullità del contratto di vendita ex art. 46 DPR 380/2011 in violazione dell'art. 112 c.p.c., atteso che la corrispondente domanda non sarebbe mai stata formulata dal sig. che aveva piuttosto Parte_1 domandato di accertare la nullità del contratto ex art.1418 c.c.. Osservano di aver eccepito la nullità di tale domanda per mancata indicazione delle ragioni di diritto a sostegno e di averne contestato le ragioni di fatto, atteso che il fabbricato indicato nell'atto di vendita sarebbe esistito e sarebbe stato commerciabile come “unità collabente”, così come accatastato. Inoltre, con la clausola di cui all'art.8 bis del contratto di vendita, l'acquirente avrebbe rinunciato alla domanda relativa alla situazione dell'immobile. Infine, lo stesso acquirente avrebbe presentato la DIA insistendo sulla perfetta regolarità dell'acquisto e avrebbe continuato a mostrare interesse ad avvalersi della DIA rilasciatagli anche nel diverso giudizio avente a oggetto la contestazione dell'appezzamento, poi definito bonariamente con la restituzione di una piccola porzione del terreno.
Il motivo è infondato.
Premesso che aveva domandato l'accertamento della nullità del contratto per violazione Parte_1 di legge, individuata nell'art.46 DPR n.380/2001, invocando quindi, sia pure indirettamente, la norma che prevede la nullità testuale applicata dal giudice di primo grado, si tratta di una nullità rilevabile d'ufficio, per cui il tribunale – basandosi sull'accertamento dei fatti compiutamente allegati dall'attore e sulle risultanze dei documenti prodotti – avrebbe potuto anche rilevarla officiosamente, in assenza di domanda, e, comunque, non era vincolato dal riferimento normativo contenuto nella formulazione della stessa. Quanto all'asserita mancata indicazione, da parte del delle ragioni di diritto a sostegno Parte_1 della domanda di nullità, si osserva che l'omissione lamentata dagli appellanti incidentali non determinerebbe comunque la nullità della domanda, che deriva esclusivamente, ai sensi dell'art.164 comma 4 c.p.c., dalla mancata esposizione dei fatti di cui al n.4 dell'art.163 c.p.c., dato che la qualificazione giuridica della domanda proposta, anche eventualmente in difformità da quella data dall'attore, compete esclusivamente al giudice. Quanto al merito dell'accertamento della nullità, gli appellanti incidentali non si confrontano con la motivazione della sentenza, che ha esaminato, respingendola, l'eccezione fondata sull'art.8 bis del contratto, e che ha accertato la nullità del contratto in base ad elementi obiettivi, del tutto indipendenti dalla condotta dell'acquirente e dal suo stato soggettivo. Pertanto, le doglianze riguardanti tale accertamento sono inammissibili.
§ 4.4. Con il quarto motivo (Inammissibilità ed infondatezza della domanda di restituzione del prezzo del fabbricato;
art. 112; inammissibilità della domanda relativa alla restituzione del prezzo del terreno) gli appellanti censurano la sentenza per avere accolto la domanda di restituzione del prezzo di vendita dell'intero compendio immobiliare, ribadendo le contestazioni riguardanti l'accertamento della nullità del contratto per il carattere abusivo del fabbricato e contestando la legittimità dell'estensione alla vendita del terreno della nullità relativa alla vendita fabbricato. In particolare, sostengono che non si configurerebbe alcun collegamento funzionale ex art 1419 c.c. tra le due vendite, atteso che il contratto di vendita del fabbricato e quello di vendita del terreno sarebbero distinti e, in ogni caso, il non avrebbe dedotto il collegamento funzionale tra gli stessi. Parte_1
Il motivo è infondato.
Per quanto concerne l'accertamento della nullità del contratto si rimanda a quanto già scritto sopra circa l'obiettività dell'accertamento e l'irrilevanza a riguardo dell'elemento soggettivo dei contraenti, segnatamente del Parte_1
Quanto al collegamento funzionale tra la vendita del terreno e quella del fabbricato su di esso insistente, si osserva che domandando la nullità di entrambe per la situazione urbanistica Parte_1 del fabbricato, lo ha implicitamente, ma univocamente, dedotto e non risulta che i convenuto abbiano mai svolto contestazioni specifiche a riguardo. Esso appare inoltre evidente non solo per la contestualità dei trasferimenti, ma anche perché i beni che ne sono oggetto, se considerati come un unico compendio, risultano suscettibili di un uso più ampio di quello ipotizzabile per ciascuno di essi autonomamente considerato.
§ 4.5. Con il quinto motivo (Inammissibilià ed infondatezza della domanda di risarcimento dei danni ex art.1338 c.c.), contenente due censure, gli appellanti contestano la sentenza poiché il Giudice avrebbe erroneamente accolto la domanda di risarcimento dei danni ex art. 1338 c.c.
§ 4.5.1. - Con la prima censura, gli appellanti deducono che il Giudice di primo grado avrebbe accolto la domanda risarcitoria nonostante non avesse proposto alcuna domanda ex art. 1338 c.c. Parte_1 e non avesse dedotto che i venditori conoscevano la causa di invalidità del contratto, di cui invece sarebbe stato a conoscenza il compratore che tuttavia confidava nella validità. Lamentano che sia stato superato il limite di risarcibilità dell'interesse negativo, proprio della responsabilità ex art.1338
c.c., e che sia stata accolta la domanda di risarcimento del danno morale sul presupposto dell'illiceità penale della condotta dei venditori, che non sarebbe compatibile con la responsabilità precontrattuale ex art.1338 c.c.. Contestano l'accertamento del nesso causale fra “conoscenza della causa di invalidità” ed assunzione di mutuo e costi relativi, e osservano che “i documenti sono stati impugnati sia come provenienza che come contenuto e l'attore non ha proceduto a farli verificare”. La censura è infondata.
Sulla qualificazione della domanda di risarcimento danni ai sensi dell'art.1338 c.c., si ribadisce che essa compete esclusivamente al giudice. L'art.1338 c.c. obbliga al risarcimento del danno scaturente dalla invalidità del contratto la parte che lo abbia concluso non solo conoscendo, ma anche soltanto dovendo conoscerne la causa di invalidità. L'attore aveva dedotto che, in data precedente all'acquisto, il fabbricato esistente sul fondo aveva dato luogo a esposti nei confronti dei venditori da cui era poi scaturito il procedimento penale n.1516/2010, e che tale fabbricato era risultato interamente realizzato in zona agricola e senza titolo edilizio, dunque aveva dedotto una situazione di fatto, positivamente accertata in corso di causa, di cui i venditori avrebbero dovuto essere a conoscenza. Per contro, non c'è alcuna evidenza che avesse colpevolmente fatto affidamento sulla validità del Parte_1 contratto, dal momento che i venditori avevano fornito una dichiarazione non veridica circa l'epoca di costruzione del fabbricato e che tale falsità è emersa solo a seguito degli approfonditi accertamenti tecnici compiuti in sede penale e civile.
Quanto al cosiddetto “interesse negativo”, se riferito alla responsabilità risarcitoria ex art.1338 c.c., esso si identifica nell'interesse del danneggiato a non concludere il contratto invalido, sicché i danni risarcibili sono, in primo luogo, tutte le perdite subite e gli oneri sopportati per giungere alla conclusione del contratto e darvi esecuzione, tra cui il costo del mutuo stipulato per pagare il prezzo.
La contestazione, da parte dei convenuti, dei documenti prodotti dall'attore a prova del danno non è un disconoscimento, dato che si tratta di documenti provenienti da terzi, sicché non vi era alcun onere e nemmeno alcuna possibilità per l'attore di chiederne la verificazione.
Il danno morale è risarcibile tutte le volte in cui la condotta civilmente illecita, sia pure sotto il profilo della violazione degli obblighi precontrattuali di comportamento, integri anche gli estremi di un reato, per cui il risarcimento del danno morale può ben aggiungersi al risarcimento del danno patrimoniale ex art.1338 c.c..
§ 4.5.2 - Con la seconda censura, gli appellanti contestano il rigetto dell'eccezione di prescrizione del diritto del al risarcimento del danno in applicazione del terzo comma dell'art. 2947 c.c., Parte_1 osservando che la sentenza penale non ha affermato alcuna responsabilità penale, pertanto il
Tribunale avrebbe dovuto applicare il termine di prescrizione di 5 anni previsto per la responsabilità precontrattuale.
La censura è infondata.
Il terzo comma dell'art. 2947 c.c. non disciplina l'ipotesi in cui il responsabile civile abbia subito una condanna penale per il fatto dedotto a fondamento della pretesa risarcitoria, ma l'ipotesi in cui tale fatto sia considerato dalla legge come reato, secondo un accertamento che il giudice civile è tenuto a compiere indipendentemente dal giudice penale, a meno che sull'accertamento della responsabilità penale non sia sceso il giudicato. È vero che l'accertata estinzione dei reati per prescrizione comporta l'applicabilità del termine quinquennale di prescrizione di cui al primo comma dell'art.2947 c.c., ma con decorrenza dalla data di estinzione dei reati, per cui l'eccezione va comunque respinta, dato che l'estinzione per prescrizione dei reati ascritti ai venditori è stata accertata dal giudice penale, con riferimento ai vari capi di imputazione, alle date del 27.6.2014, 8.5.2015 e 2.3.2016.
§ 4.6. Con il sesto motivo, gli appellati contestano l'utilizzabilità della CTU espletata nel giudizio di primo grado. A tal proposito, gli appellati sostengono che la consulenza tecnica sarebbe nulla per aver riportato in più punti quanto riferito dal Geom. consulente tecnico della Procura delle Repubblica Testimone_1 che aveva svolto il proprio incarico nell'ambito del giudizio penale.
In particolare, la nullità deriverebbe dal fatto che gli atti prodotti nel giudizio penale sarebbero travolti dalla sentenza di non doversi procedere.
Inoltre, quale ulteriore argomento a sostegno dell'inutilizzabilità della relazione tecnica, gli appellati sostengono che il CTU non avrebbe tenuto in considerazione la DIA presentata al Comune di Supino il 26.10.2006 e la DIA presentata il 30.10.2008.
A sostegno delle proprie pretese, espongono i convenuti che il sig. a differenza di quanto Parte_1 affermato dal CTU, sarebbe munito di titolo abitativo costituito dalla DIA del 30.10.2008 in quanto il Comune di Supino, nel termine di 30 giorni dalla presentazione, non avrebbe notificato un ordine motivato di non effettuare la ristrutturazione prevista e, pertanto, il relativo potere di emettere atti inibitori si sarebbe estinto ex art. 23 del DPR 380/2001.
Il motivo è infondato.
La sentenza penale di non doversi procedere per prescrizione dei reati non ha reso inutilizzabile l'accertamento peritale compiuto nel corso di quel processo. L'accertamento del consulente tecnico nominato nel corso del giudizio di primo grado è comunque autonomo dall'accertamento del perito, sebbene ne abbia tenuto conto, come era ragionevole che fosse. Inoltre, gli appellanti incidentali, anche in questa censura, non si confrontano con la causa di nullità così come accertata dal tribunale, che deriva, come sopra scritto, dalla non riferibilità al fabbricato esistente della dichiarazione da essi resa nel contratto ai sensi dell'art.40 comma 2 L.n.47/1985. Ai fini della nullità testuale accertata, il carattere insanabilmente abusivo del fabbricato esistente al momento del contratto è persino irrilevante, posto che la dichiarazione resa dai venditori non si riferisce ad esso e non ne menziona, se pur fosse esistente, il titolo edilizio.
§ 5. - L'unico motivo di appello è articolato in tre distinte censure.
§ 5.1. - Con la prima censura, critica la decisione nella parte in cui esclude dal Parte_1 risarcimento le spese da lui sostenute per la ristrutturazione dell'immobile successivamente al
1.4.2009.
A sostegno della doglianza, l'appellante espone che la comunicazione di sospensione dei lavori notificata dal Comune di Supino del 1.4.2009 faceva riferimento solo alla DIA presentata il
30.10.2008 e non conteneva alcun riferimento alla natura abusiva del fabbricato. Egli avrebbe quindi corrisposto ulteriori somme finalizzate alla ristrutturazione dell'immobile confidando nella possibilità di proseguire i lavori non appena possibile.
Inoltre, la comunicazione di sospensione di lavori avrebbe avuto le caratteristiche di un mero avviso privo di effetti provvedimentali inibitori e sarebbe rimasta senza alcun seguito da parte del
[...]
, sicché anche un eventuale effetto inibitorio sarebbe venuto meno ex art.27 comma 3 DPR CP_10
n.380/2001. Pertanto egli, che aveva più volte manifestato al di voler esercitare il proprio CP_8 diritto di dar seguito ai lavori oggetto della DIA senza ricevere risposta, aveva ritenuto di poterli effettivamente eseguire e aveva acquistato i materiali necessari.
La natura abusiva dell'immobile, invece, sarebbe emersa soltanto con la notifica del decreto di citazione a giudizio del 28.7.2011 o al limite il 22.5.2010, data dell'esecuzione del provvedimento di sequestro preventivo. Alla luce di quanto esposto, l'appellante domanda il risarcimento dei danni successivi alla data del
1.4.2009.
La censura è infondata.
I lavori eseguibili senza titolo abilitativo, sulla base di una semplice denuncia di indizio di attività all'amministrazione comunale, corredata da documentazione tecnica attestante la conformità degli stessi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo, sono quelli di cui all'art.6 comma 2
DPR n.380/2001 nel testo vigente all'epoca di fatti (oggi art.6 bis). La p.a., comunque, in materia edilizia mantiene fermo, sulla scorta del regime giuridico di cui all'art. 27, D.P.R. n. 380/2001, un potere di vigilanza contro gli abusi, implicitamente contemplato dallo stesso art. 6 D.P.R. n. 380/2001. Pertanto, se la DIA inoltrata dal privato alla p.a. non può essere oggetto di una valutazione in termini di ammissibilità o meno dell'intervento da parte dell'amministrazione comunale, al contempo a quest'ultima non è precluso il potere di controllare la conformità dell'immobile che ne è oggetto alle prescrizioni vigenti in materia.
La comunicazione del Comune di Supino a di sospensione di ogni attività edilizia Parte_1 indicata nella DIA del 30.10.2008 prot.6313 è la comunicazione, inequivocabile, di una sospensione dell'intervento edilizio indicato nella DIA disposta nell'esercizio del potere di vigilanza del CP_8 sull'evidente, anche se implicito, presupposto della sospetta illegittimità dell'intervento stesso. D'altronde avrebbe potuto chiedere chiarimenti al sulle ragioni della Parte_1 CP_8 sospensione, come indicato ella comunicazione. La scissione, operata dall'appellante a sostegno della censura, tra la DIA e il fabbricato oggetto dell'intervento edilizio descritto nella DIA, è quindi artificiosa.
Quanto al limite temporale della sospensione, se è vero che l'art.27 comma 3 DPR n.380/2001 fissa il termine di quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori per l'adozione dei provvedimenti definitivi di repressione dell'abuso edilizio, e che tale termine segna il limite di efficacia del provvedimento di sospensione nei confronti del destinatario, è vero anche che il medesimo termine, nei confronti della p.a., ha natura meramente ordinatoria, per cui il suo superamento non impedisce l'adozione del provvedimento (TAR Perugia, sez. I, n.404 del 1/8/2013).
Ne consegue che il se da un lato poteva procedere con l'esecuzione dei lavori di Parte_1 ristrutturazione del fabbricato una volta decorso il termine di efficacia della sospensione, d'altro canto avrebbe dovuto sapere - essendo stato informato della sospetta illegittimità dell'intervento – che questo avrebbe potuto essere definitivamente inibito e represso in qualsiasi momento dall'amministrazione comunale, per cui, proseguendo i lavori, senza peraltro approfondire le ragioni dell'ordine di sospensione ricevuto, lo ha fatto a proprio rischio e pericolo, il che preclude il risarcimento del danno che ne è conseguito (art.1227 comma 2 c.c.).
§ 5.2. – Con la seconda censura, l'appellante lamenta la mancata inclusione nei danni patrimoniali dell'esborso di € 4000,00 sostenuto per il pagamento della provvigione di mediazione alla Lepinia Immobiliare di Silvano Coletta. Osserva che, sebbene la relativa fattura rechi una diversa descrizione, l'imputabilità dell'esborso alla provvigione sarebbe stato espressamente confermato dai convenuti nella comparsa di risposta, da pag.5 punto 6.3 a pag.7 punto7.
La censura è inammissibile. L'appellante non si confronta con la motivazione della sentenza, che ha escluso la somma dagli esborsi risarcibili, non perché non fosse stata provata la riferibilità della fattura n.10/10 di Lepinia
Immobiliare di Silvano Coletta a oneri di mediazione, ma perché lo stesso nell'atto di Parte_1 citazione, aveva dedotto di aver speso quella somma per “consulenza, organizzazione e direzione lavori sull'immobile in parola”, cambiano poi la versione dei fatti, inammissibilmente, solo con la comparsa conclusionale.
§ 5.3. - Con la terza censura, l'appellante contesta la quantificazione del danno morale operata dal Giudice di primo grado.
Osserva che la liquidazione del danno morale in € 5.000,00 sarebbe meramente simbolica, atteso che la vicenda avrebbe ingenerato nel medesimo uno stato di profonda afflizione psicologica derivante dalla configurabilità in capo ai convenuti di varie fattispecie criminose e non terrebbe in considerazione la personalizzazione del danno non patrimoniale. La censura è infondata.
Il tribunale ha osservato che la depressione risulta avere origine pregressa, in base al contenuto dell'istanza di dissequestro in data 28.5.2010 a firma dello stesso e l'appellante si limita Parte_1 ad affermare che a seguito della vicenda in esame vi è stato un peggioramento delle sue condizioni. Occorre allora aggiungere alla motivazione del tribunale la considerazione che, come insegnano le
Sezioni Unite nella sentenza n.576/2008: “ In tema di responsabilità civile aquiliana, il nesso causale è regolato dal principio di cui agli artt. 40 e 41 cod. pen., per il quale un evento è da considerare causato da un altro se il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo, nonché dal criterio della cosiddetta causalità adeguata, sulla base del quale, all'interno della serie causale, occorre dar rilievo solo a quegli eventi che non appaiano - ad una valutazione "ex ante" - del tutto inverosimili, ferma restando, peraltro, la diversità del regime probatorio applicabile, in ragione dei differenti valori sottesi ai due processi: nel senso che, nell'accertamento del nesso causale in materia civile, vige la regola della preponderanza dell'evidenza o del "più probabile che non", mentre nel processo penale vige la regola della prova "oltre il ragionevole dubbio".
Considerato che la responsabilità precontrattuale ex art.1338 c.c. è ricondotta dalla giurisprudenza nell'ambito della responsabilità aquiliana, la prova del nesso causale tra la condotta illecita dei venditori e lo stato di grave afflizione che ha colpito dovrebbe esser data dimostrando Parte_1 che si trattava di una conseguenza prevedibile, ossia "più probabile che non", sin dalla fase delle trattative, quando tale condotta si è esplicata. Tuttavia vi è evidenza del contrario, sia perché non è frequente che il fallimento di un progetto abitativo susciti un danno psicologico dell'entità di quello dedotto dall'appellante, né risulta che i venditori fossero a conoscenza della pregressa depressione della loro controparte, sia perché lo stesso appellante ha contribuito al prodursi del danno, insistendo nel proseguire i lavori anche dopo essere stato raggiunto dalla comunicazione di sospensione.
§ 6. – Respinti entrambi gli appelli, le spese del presente giudizio devono essere interamente compensate.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti in via principale e in via incidentale contro la sentenza del Tribunale di Frosinone n. 249/2020, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così decide:

1. rigetta entrambi gli appelli;

2. compensa interamente tra le parti le spese processuali di questo grado;

3. dichiara che vi sono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante principale e degli appellanti incidentali dell'importo di cui all'art.13 comma 1 quater D.P.R.n.115/2002.
Così deciso in camera di consiglio in Roma il 14.2.2025
Il presidente est.
Antonella Izzo