N. R.G. 3174/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott.ssa Giovanna Ferrero Presidente
Dott.ssa Cesira D'Anella Consigliere
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello
da
(C.F. , elettivamente domiciliata in VIA TORINO Parte_1 C.F._1
180 30172 VENEZIA MESTRE presso lo studio dell'avv. SICCHIERO GIANLUCA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv.
APPELLANTE
CONTRO
C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA FILIPPO Controparte_1 P.IVA_1
CORRIDONI, 1 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. BIANCHI NICCOLO', che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. GALANTE FILIPPO di LECCO;

(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA LEONARDO Parte_2 C.F._2
DA VINCI, 20 20032 CORMANO presso lo studio dell'avv. NOVELLA RAMONA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. SARACINO GERARDINA VIALE
MASIA 26 22100 COMO;

pagina 1 di 20 (C.F. ), elettivamente domiciliata in PIAZZA GIOVANNI PAOLO II Parte_3 P.IVA_2
N.17 COMO presso lo studio dell'avv. TIBURZI LINO DAVIDE, che lo rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLATI
sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
“in via principale: in riforma dell'impugnata ordinanza, respingersi le domande tutte di proposte nei confronti dell'appellante, con restituzione dell'importo di € 9.373,78 CP_1 pagato in forza della predetta ordinanza. Condannarsi altresì a restituire € Parte_2
4.066,40 e a restituire € 2.033,20, somme pagate in esecuzione dell'ordinanza Parte_3
gravata.
In tutti i casi con interessi ex art 1284 c.c. dal dì degli esborsi al saldo.
In subordine: annullarsi il capo della sentenza sub V relativo alla condanna ex art. 91 c.p.c. della sola dr. condannando i percipienti alla restituzione dei relativi importi oltre Parte_1 interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dall'esborso al saldo, compensando le spese di tutti i gradi del giudizio, anche qui condannando i percipienti alla restituzione dei relativi importi oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c., dall'esborso al saldo.
Spese rifuse incluso aumento 30% ex art. 4 comma 1 bis dm 55/2014 per il grado d'appello”.
Per Pt_3
“NEL MERITO:
- per le ragioni esposte in narrativa, accogliere l'Appello avversario limitatamente al primo motivo dedotto e rigettare il terzo ed al quarto motivo dedotti per infondatezza sia in fatto che in diritto.
IN VIA INCIDENTALE:
- per le ragioni esposte in narrativa, rigettare integralmente l'Ordinanza n.4302/2023 emessa in data 24.10.2023 dal Tribunale di Como, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice
Dott. Giorgio Previte, e, per l'effetto, così giudicare:
In via preliminare e pregiudiziale
pagina 2 di 20 - accertare e dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità del presente giudizio a fronte del mancato esperimento nei confronti di della procedura di mediazione Parte_3 obbligatoria ex lege ai sensi dell'art.5 D.Lgs. n. 28/2010, con tutte le statuizioni consequenziali anche in ordine alla restituzione di quanto corrisposto da in Parte_3
favore di Controparte_1
Nel merito, in via principale:
- per i motivi di cui in fatto e in diritto, ovvero per quelli ritenuti applicabili dall'Ill.ma Corte adita, rigettare tutte le domande avanzate da proposte nei confronti Controparte_1 di e, per l'effetto, condannare alla restituzione Parte_3 Controparte_1 dell'importo di €.5.865,39 in favore di oltre interessi ex art.1284, comma 4 c.c. Parte_3
Con espressa riserva di agire per la tutela dei diritti non azionati nel presente giudizio.
Analoga riserva è avanzata in ordine ad eventuali domande e/o eccezioni che dovessero essere svolte da parte delle ulteriori Parti appellate.
IN OGNI CASO:
Con vittoria di spese, anticipazioni e compensi di causa, oltre spese generali, IVA e CPA come per Legge di entrambi i gradi di giudizio.
Oltre interessi ex art.1284, comma 4 c.c. in ordine all'importo chiesto in restituzione a
. Controparte_1
Per Controparte_1
“che l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, Voglia
IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE riformata l'Ordinanza del Tribunale di Como, resa nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c., n. cronol. 4302/2023, del 24/10/2023, RG n. 976/2023, Repert. n. 3504/2023, comunicata dalla cancelleria il 24 ottobre 2024 del 24/10/2023, nella parte di cui al capo relativo all'opponibilità della servitù (punti V, VI, VII, VIII sino al secondo capoverso compreso, e IX della parte motiva;
punto I parte dispositiva),
- dichiarare inopponibile a la servitù a favore del fondo di Controparte_1
proprietà della sig.ra ed a peso del fondo di proprietà di Parte_2 CP_1 CP_1
contenuta nell'atto a rogito del notaio di Como del 07.10.2008, n.
[...] Persona_1
pagina 3 di 20 IN MERITO ALL'APPELLO PRINCIPALE E INCIDENTALE DI Parte_3
- accogliere l'Appello principale della dott.ssa e incidentale di Parte_1 Parte_3 limitatamente ai motivi relativi all'opponibilità della servitù;
- rigettare i restanti motivi per infondatezza.
Con vittoria di spese del presente procedimento”.
Per Parte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, cosi' giudicare:
- in via preliminare:
- accertare e dichiarare l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'appello principale proposto dal Notaio dr.ssa nonché dell'appello incidentale proposto Parte_1 da dell'appello incidentale tardivo proposto da Parte_3 Controparte_1
per i tutti i motivi rappresentati e dedotti in narrativa e conseguentemente
[...] rigettarli confermando integralmente l'ordinanza del Tribunale di Como n. cronol.
4302/2023 del 24.10.2023 R.G. n. 976/2023 repert. n. 3504/2023 del 24.10.2023 del
Tribunale di Como;

- accertare e dichiarare l'improcedibilità e/o l'inammissibilità per carenza di interesse ad agire dell'appello incidentale proposto da er i tutti i motivi Controparte_1
rappresentati e dedotti in narrativa e conseguentemente rigettarlo confermando integralmente l'ordinanza del Tribunale di Como n. cronol. 4302/2023 del 24.10.2023
R.G. n. 976/2023 repert. n. 3504/2023 del 24.10.2023 del Tribunale di Como;

- nel merito: previo ogni opportuno accertamento, dichiarare l'infondatezza nel merito
e respingere le domande tutte formulate con l'atto di appello principale del Notaio
con la comparsa di costituzione con appello incidentale di con Parte_1 Parte_3 la comparsa di costituzione e risposta e l'atto appello incidentale tardivo di
[...]
ei confronti della signora in quanto inammissibili, CP_1 Parte_2
improcedibili e/o comunque infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni meglio indicate in narrativa e conseguentemente confermare integralmente l'ordinanza n. cronol. 4302/2023 del 24.10.2023 R.G. n. 976/2023 repert. n. 3504/2023 del
24.10.2023 del Tribunale di Como, sezione seconda civile, G.I. dr. Previte,
e per l'effetto dichiarare l'opponibilità ai terzi ed a anche a Controparte_1
ed ai suoi aventi causa del diritto di servitù di passo pedonale e veicolare a favore della
Signora sul mappale 739 sub. 707, costituito con atto del 7.10.2008 a rogito Notaio Pt_2
pagina 4 di 20 dr. , Notaio in Como, Rep. 69.002, Racc. n. 32.639, trascritto presso Persona_1
l'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Como, Servizio di Pubblicità in CP_1
data 13.10.2008, Reg. Gen. N. 31348, Reg. Part. n. 19934.
Con vittoria di spese e competenze di causa, oltre 15% spese generali, IVA e CPA di entrambi i gradi di giudizio, incluso 30% per la pluralità di parti.
Salvis juribus.
Si allegano i seguenti documenti:


1. Atto di appello Notaio notificato via PEC il 19.11.2023; Parte_1


2. Comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale di Parte_3
notificata via PEC il 22.11.2023;


3. Comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale di
[...]
otificata via PEC il 16.12.2023; CP_1


4. Ordinanza del Tribunale di Como n. cronol. 4302/2023 del 24.10.2023;


5. Fascicolo di primo grado ”. Parte_2
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di compravendita del 21.02.2019, n. 3604 Rep. / n. 2848 Racc., a rogito del Notaio di Como, vendeva a per il prezzo Parte_1 Parte_3 Controparte_1
complessivo di euro 145.000,00, un compendio immobiliare sito in Albese con Cassano (CO), costituito da appartamenti e area urbana di pertinenza (sez. CAS, foglio 5, mapp. 739, sub.
707), confinante con il mapp. 739 sub. 706, di proprietà di . Parte_2
A seguito dell'acquisto, rendeva manifesta l'intenzione di recintare la Controparte_1
predetta area urbana, ma la proprietaria confinante - con raccomandata a.r. datata 04.10.2019 in atti - le intimava di non turbare l'esercizio del diritto di servitù di passo pedonale e veicolare a favore del suo fondo, menzionata nel proprio atto d'acquisto del 07.10.2008, n.
69002 rep., n. 32639 di racc., a rogito del notaio di Como e gravante appunto Persona_1
sul mapp. 739 sub. 707.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., iscritto a ruolo in data 27.02.2023, la Controparte_1
conveniva allora in giudizio ed il notaio Dott.ssa Parte_2 Parte_3 [...]
chiedendo di: dichiarare la nullità della clausola contrattuale - all'acquirente Parte_1 [...]
al momento del rogito - avente ad oggetto la servitù a favore del fondo di Parte_4
proprietà della signora per impossibilità dell'oggetto e per inutilità della Parte_2
pagina 5 di 20 stessa;
in via gradata, dichiarare inopponibile a la suddetta clausola Controparte_1
contrattuale; in via ulteriormente gradata, stabilire, ai sensi dell'art. 1489 c.c., una riduzione del prezzo pagato a condannando in solido, al pagamento di tale somma, Parte_3 Pt_3
[... e, a titolo di risarcimento da responsabilità professionale, il notaio Parte_1
Si costituivano tutte e tre le parti resistenti, chiedendo:
- parte (oltre alla chiamata in causa della sua assicurazione, nei cui confronti Parte_1
interveniva tuttavia in seguito rinuncia agli atti del giudizio) la declaratoria di nullità e/o l'inopponibilità a della clausola contrattuale avente ad oggetto la Controparte_1
servitù a favore del fondo di proprietà della signora e, in ogni caso, il rigetto di Parte_2
ogni domanda risarcitoria svolta nei suoi confronti, anche per assenza di negligenza da parte sua;

- parte la previa declaratoria di inammissibilità/improcedibilità del giudizio a Parte_3
fronte del mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex lege e comunque il rigetto delle domande di parte ricorrente;

- parte il rigetto delle domande di parte ricorrente. Pt_2
Il giudice di prime cure, dopo aver rigettato l'eccezione di relativa al mancato Pt_3
esperimento della procedura di mediazione, esperiva ampio e prolungato tentativo di conciliazione, che però - come meglio si dirà in seguito, trattando del quarto motivo di appello principale - non andava a buon fine.
In data 24.10.2023 veniva pubblicata dal Tribunale di Como l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., con cui così si decideva:
“I. Accerta l'esistenza, la validità e l'opponibilità a terzi Parte_5
ed ai suoi futuri aventi causa- del diritto di servitù di passo pedonale e veicolare a favore di
sul mappale 739 sub. 707, costituito con atto del 7.10.2008 a rogito Notaio dr. Parte_2
, Notaio in Como, Rep. 69.002, Racc. n. 32.639, per come specificamente Persona_1 indicato nell'allegato planimetrico sub. B allegato al richiamato atto- trascritto presso
l'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Como, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 13.10.2008, Reg. Gen. N. 31348, Reg. Part. n. 19934; e per l'effetto:
- Rigetta la domanda svolta in via principale da Controparte_1
- Rigetta la domanda svolta in via gradata da Controparte_1
II. Accerta la sussistenza di profili di responsabilità in capo a ed in capo a Notaio Parte_3 dott.ssa per come meglio esposti in parte motiva, e per l'effetto: Parte_1
pagina 6 di 20 - Accoglie, parzialmente, la domanda svolta in via ulteriormente gradata da CP_1
accertando una riduzione nella misura di € 11.500,00 dell'importo dell'atto di
[...]
compravendita del 21.02.2019, n. 3604 Rep. / n. 2848 Racc., a rogito del Notaio
[...] di Como, trascritto il 01.03.2019 ai nn. 5515 / 3687; e per l'effetto: Parte_1
- Pone tali importi (dedotto l'importo di € 575,00 per le ragioni indicate in motivazione):
o nella misura € 5.175,00 (cinquemilacentosettantacinque/00) a carico di a titolo Parte_3
restitutorio di quanto corrisposto in sede di atto notarile di cui al punto precedente.
o Nella misura di € 5.750,00 (cinquemilasettecentocinquanta/00) a carico di Notaio dott.ssa
a titolo risarcitorio per la causale suindicata. Parte_1
III. Dichiara l'estinzione del giudizio in relazione alla Compagnia di Assicurazione
[...]
CP_2
IV. Compensa le spese di lite – fase di studio ed introduttiva - nella misura della metà.
Condanna, per la residua metà:
- in persona del l.r.p.t., al pagamento in favore di parte resistente Controparte_1
, delle spese di lite, liquidate in € 850,00 (ottocentocinquanta/00) per Parte_2
compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta)
- in persona del l.r.p.t., al pagamento in favore di parte resistente , Parte_3 Parte_2 delle spese di lite, liquidate in € 850,00 (ottocentocinquanta/00) per compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta)
- Notaio dott.ssa al pagamento in favore di parte resistente Parte_1 [...]
, delle spese di lite, liquidate in € 1.700,00 (millesettecento/00) per compensi, oltre Parte_2
spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta).
- Notaio dott.ssa al pagamento in favore di parte ricorrente Parte_1 CP_1
delle spese di lite, liquidate in € 850,00 (ottocentocinquanta/00) per compensi,
[...]
oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta);
- in persona del l.r.p.t., al pagamento in favore di parte ricorrente Parte_3 CP_1
delle spese di lite, liquidate in € 425,00 (quattrocentoventicinque/00) per
[...]
compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta)
Nulla sulle spese nei rapporti con Compagnia di Assicurazione Controparte_2
V. Condanna ex art. 91 co.I cpc secondo periodo Notaio dott.ssa (in Parte_1
relazione alla fase decisoria):
pagina 7 di 20 - al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese di lite, Controparte_1 liquidate in € 1.700,00 (millesettecento/00) per compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e
I.V.A (se dovuta)
- al pagamento in favore di parte resistente , delle spese di lite, liquidate in € Parte_2
1.700,00 (millesettecento/00) per compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta)
- al pagamento in favore di parte resistente delle spese di lite, liquidate in € Parte_3
1.700,00 (millesettecento/00) per compensi, oltre spese forf. 15%, oltre C.P.A. e I.V.A (se dovuta)”.
Contro tale pronuncia, ha proposto appello lamentando testualmente i Parte_1
seguenti motivi di censura:
“I. Necessarietà di un'autonoma nota di trascrizione del diritto di servitù per l'opponibilità ai terzi;

II. Assenza di responsabilità a qualsiasi titolo del notaio;

III. Della soccombenza alle spese di lite;

IV. Motivazione apparente per la condanna alle spese aggravate”.
In data 22.11.2023 si è costituita aderendo all'appello avversario Parte_3
limitatamente al primo motivo dedotto ed opponendosi al terzo ed al quarto. La medesima parte proponeva ulteriori motivi di appello incidentale, quanto ancora all'improcedibilità del giudizio per il mancato esperimento nei confronti di della procedura di Parte_3
mediazione obbligatoria e quanto alla condanna (nell'an e nel quantum) alla restituzione per riduzione del prezzo.
In data 16.12.2023 si è costituita chiedendo a sua volta di dichiarare Controparte_1
inopponibile la servitù per ragioni analoghe a quelle già svolte dalle prime due controparti.
In data 05.03.2024 si è costituita infine , la quale ha eccepito l'inammissibilità Parte_2
e l'infondatezza dell'appello principale e degli appelli incidentali, e chiesto di confermare integralmente l'ordinanza del Tribunale di Como del 24.10.2023.
Le parti sono comparse avanti il precedente giudice istruttore all'udienza dell'8.10.2024 e la causa è stata, infine, rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 18.03.2025.
Motivi della decisione

pagina 8 di 20 1. Risulta opportuno preliminarmente esaminare il tema dell'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. che parte appellata solleva estesamente - con riferimento all'intero appello Parte_2
principale ed a buona parte dei motivi di appello incidentale - e non del tutto infondatamente, di talché risulti più agevole l'inquadramento del tema decisorio che, anche in relazione all'articolata pronuncia di primo grado, non risulta in effetti sempre delineato con chiarezza.
Come noto, le modifiche apportate alla disposizione citata a partire dal D.L. 22 giugno 2012,
n. 83 (conv. in l. 43/2012) fino al D. Lgs. 31 ottobre 2024, n. 164, hanno ridelineato l'atto di appello, esigendo che le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata – e con essi le relative doglianze – siano chiaramente enucleati e ponendo in capo all'appellante uno sforzo di razionalizzazione delle ragioni dell'impugnazione.
Indi, con riguardo all'art. 342 c.p.c. nel testo ante riforma Cartabia, con la sentenza delle
Sezioni Unite n. 36481/2022 si è osservato che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra
l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.
Ne deriva che, nella propria impugnazione, l'appellante deve affiancare alla parte volitiva una parte argomentativa che, con espressa, specifica e motivata censura, miri ad incrinare il fondamento logico-giuridico della pronuncia di primo grado e, al contempo, ponga il giudice superiore nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto della censura proposta.
Applicando tali coordinate al caso di specie (e pur ricordando che la valutazione nel merito dell'appello implica d'altronde l'implicito rigetto della declaratoria di inammissibilità: Cass. n.
29191 del 6.12.2017), possono ritenersi per lo più (con alcuni limiti che si esporranno in seguito) sufficientemente delineati i motivi di gravame che verranno di seguito esaminati.
2. Va anzitutto esaminata, per il preliminare rilievo, la doglianza di (da essa Parte_3
svolta come primo motivo di appello incidentale) relativa al suo mancato coinvolgimento nella mediazione ante causam. Tale doglianza era già stata oggetto di tempestiva eccezione svolta in primo grado e rigettata dal giudice con ordinanza del 27.04.2023, con la quale si osservava che il procedimento di mediazione era stato invece compiuto, “seppur nei confronti solamente
pagina 9 di 20 delle altre due parti convenute e non anche di e considerato che l'eventuale Parte_3 mancato esperimento non determinerebbe comunque l'improcedibilità ma la concessione di un termine per rinnovare l'espletamento della procedura, termine che si ritiene non concedere per evitare un'ulteriore defatigante attività extra-processum (ma non più ante processum) alla luce delle risultanze negative già solo tra le tre parti presenti alla mediazione”.
Orbene, condividendosi tale doverosa valorizzazione delle esigenze di deflazione (in relazione a causa comunque già instaurata) e ragionevole durata - princìpi ampiamente ribaditi come fondamento dell'istituto della mediazione ante causam e della necessaria interpretazione restrittiva della sua disciplina, ai fini dell'eventuale paralisi del processo, dalla pronuncia della
S.C. a Sezioni Unite n. 3452 del 7.2.2024 - va aggiunta ulteriore riflessione sull'oggetto della controversia, in ciò condividendosi i rilievi dell'appellata Quest'ultima ha infatti CP_1
evocato in giudizio la sua venditrice azionando non un diritto reale (materia Parte_3
assoggettata a mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. n. 28 del 2010), ma chiedendo una riduzione del prezzo ex art. 1480 c.c., indi azionando pretesa obbligatoria (per cui la mediazione non è requisito di procedibilità) e rispetto alla quale la controversia in punto di accertamento della servitù si pone in rapporto di dipendenza ma non di inscindibilità, con esclusione del litisconsorzio necessario e, pertanto, dell'estensione dell'obbligo di coinvolgimento nel tentativo di mediazione ante causam, rimesso in definitiva alla volontà privata.
Si aggiunga ancora che l'assenza in concreto di alcuna lesione dei diritti di quale Parte_3
conseguenza della mancata partecipazione alla procedura di mediazione ante causam - nel primato, comunque, della tutela giurisdizionale dei diritti - è particolarmente evidente nell'espletamento approfondito di tentativo di conciliazione da parte direttamente del giudice del primo grado, cui naturalmente anche ha partecipato. Pt_3
Non si ravvisa, pertanto, alcuna nullità della pronuncia impugnata per improcedibilità della domanda di nei suoi confronti. CP_1
3. Venendo al merito del giudizio, possono naturalmente essere esaminati congiuntamente il primo motivo dell'appello principale e quelli analoghi degli appelli incidentali di e di CP_1
inerenti alla sostenuta inopponibilità della servitù a favore del fondo . Deve anche Pt_3 Pt_2
precisarsi che esistenza, validità e contenuti (passaggio pedonale e veicolare) della servitù stessa e validità del titolo costitutivo non sono più oggetto di discussione, non essendo stati appellati i corrispondenti punti della decisione di primo grado.
pagina 10 di 20 In sostanza tutti gli appellanti censurano la pronuncia di primo grado laddove avrebbe fatto erronea applicazione del disposto di cui al comma 3 dell'art. 17 l. n. 52/1985 (a mente del quale “Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione”) e disatteso il più recente orientamento giurisprudenziale in materia di adempimenti trascrittivi ai fini dell'opponibilità delle servitù, orientamento espresso dalla sentenza n. 28694/2023 della Corte di Cassazione.
Il Tribunale di Como ha infatti, conformemente all'orientamento pressoché granitico nella giurisprudenza fino alla sentenza da ultimo citata, escluso la necessità - ai fini della conoscibilità e dunque dell'opponibilità ai terzi (nel caso di specie a - della CP_1
trascrizione della servitù in apposita e separata nota, anziché, come nel caso di specie, nel solo
“quadro D” della nota di trascrizione dell'atto di compravendita costitutivo (nel nostro caso,
l'atto del 2008 con cui ha venduto il fondo dominante a ). Pt_3 Parte_2
Come evidenziato dallo stesso Tribunale con ampia motivazione - che, ben lungi dall'essere carente, evidenzia fra l'altro l'irrilevanza dirimente di alcune circolari ministeriali richiamate in senso opposto e riconosce espressamente il recente precedente difforme della S.C., rispetto al quale enuncia le ragioni della non condivisione - l'orientamento sino al 2023 univoco della giurisprudenza di legittimità ritiene infatti la piena sufficienza, ai fini dell'opponibilità della servitù, della sua menzione nell'apposita sezione della nota afferente all'atto principale, purché siano soddisfatti i criteri di individuabilità e chiarezza (indicazione del fondo dominante e del fondo servente, volontà delle parti, oggetto). In altre parole, ciò che rileva secondo tale indirizzo interpretativo - cui questa Corte aderisce convintamente, comportando l'opposto l'accoglimento di una visione sterilmente formalistica degli adempimenti pubblicitari - è il contenuto del documento trascritto (una volta cioè adempiuto l'onere pubblicitario della trascrizione, che è in tal caso soddisfatto con la nota cui il quadro D è allegato) e non la sua veste formale (se, cioè, separata nota o contenuto aggiuntivo - nel riquadro appositamente previsto - della nota stessa).
La solidità, peraltro, di suddetto orientamento è tale da potersi rinvenire indietro nel tempo plurime affermazioni per cui “affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell'unica nota di trascrizione sia fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni riportate nella nota stessa consentano di individuare, senza possibilità di equivoci
pagina 11 di 20 o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce” (Cass. n. 2626 del 1963; Cass. n. 848 del 1967; Cass. n. 3765 del 1976;
Cass. n. 5626/85; Cass. n. 8448 del 1998).
E ancora, in tempi recenti - ed ampiamente sotto la vigenza della legge 52/1985 di cui infra - la Corte di Cassazione ha statuito (sent. n. 17026/2019) che “ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo”; che (sent. n. 29224/2019) “la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo altrimenti vincolante solo tra le parti”; che (sent. n. 16853/2019)
“Affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell'unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce”.
Tale lettura “sostanzialistica” è sicuramente la più rispettosa dell'autonomia negoziale delle parti e dei princìpi di efficienza ed economia degli atti, nonché del funzionamento stesso dei registri immobiliari, dove la nozione di conoscibilità è strettamente correlata agli oneri facenti capo a conservatori (che accettano le note ed i correlati contenuti) e notai (che sono gravati dell'obbligo di verifica, nella sua interezza, di ogni trascrizione rilevante ai fini degli atti da loro rogitati). Per converso, come correttamente rilevato anche in primo grado, del tutto legittima è l'aspettativa del privato (come nel caso dell'odierna appellata , peraltro in Pt_2
relazione ad atto stipulato ben undici anni prima a quello di acquisto circa la piena CP_1
opponibilità della servitù contemplata da nota di trascrizione che dal VA è stata inserita nei registri immobiliari e dovrà poi pertanto essere conosciuta, mediante le dovute ispezioni, da ogni notaio incaricato dei successivi trasferimenti rilevanti.
Né si ritiene tanto solida da smantellare tale ultradecennale orientamento la pronuncia citata del 2023 (Cass., n. 28694), allo stato del tutto isolata e fondata per lo più su una lettura strettamente letterale dell'art. 17 legge 52/1985, in specie del terzo comma più sopra riportato,
pagina 12 di 20 che richiede appunto separata nota per ogni “negozio giuridico o convenzione” oggetto dell'atto da trascrivere.
Orbene, la lettera di tale disposto legislativo è quantomeno resa più ambigua - se non contraddetta - da quella del successivo quarto comma dello stesso art. 17, secondo cui
“Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota (…) devono essere riportati nello spazio predisposto..”.
La S.C., nella pronuncia del 2023 cui si riportano gli appellanti, cerca di comporre il contrasto apparente tra i due commi nel senso che le “condizioni o patti di natura reale” cui si riferisce il quarto “attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata
(ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione..”.
Non si ritiene però convincente tale lettura, laddove nell'espressione “patto di natura reale” può a ben diritto essere fatto rientrare quello costitutivo di servitù (a favore dello stesso fondo compravenduto - anche se la sentenza 28694, al fine di puntellare la propria motivazione, richiama la casistica invero non coincidente della costituzione di servitù a favore di altro fondo ancora - ed a carico di altro fondo del venditore), di cui dunque si prevede espressamente la possibilità che venga menzionato nella stessa nota riferentesi all'atto principale, purché riportato anche nell'apposito spazio separato.
Ove uno sforzo interpretativo occorra fare per dirimere il contrasto almeno apparente fra le due disposizioni (terzo e quarto comma), sembra piuttosto maggiormente rispondente ai princìpi ed alle coordinate di sistema più sopra riportati quello secondo cui l'“atto” di cui al terzo comma va inteso come complessiva negoziazione contestuale riferentesi allo stesso fondo immobiliare: come, appunto, nel nostro caso, in cui tanto la vendita quanto la costituzione di servitù (a favore, e conseguente alla stessa vendita) con il rogito del 2008 si riferivano allo stesso fondo.
Peraltro, nel caso di specie il contenuto del quadro D della nota di trascrizione rilevante
(quello contemplante la servitù controversa) risulta particolarmente univoco, conformemente ai criteri dettati dalla consolidata giurisprudenza di legittimità: il contenuto del patto ed i fondi interessati sono compiutamente indicati, e con chiara identificazione anche grafica desumibile dalle planimetrie allegate.
L'aspettativa di regolarità della signora era in definitiva del tutto legittima (e vieppiù Pt_2 stante l'inesistenza, all'epoca del suo atto, di contrari orientamenti giurisprudenziali e pagina 13 di 20 notarili): l'esistenza della servitù era perfettamente conoscibile tramite lettura integrale della nota di trascrizione.
Non solo ma - ad abundantiam - non può non essere osservato che la (parziale) servitù di passaggio a favore del fondo , come già accertato in primo grado, era comunque Pt_2 necessaria, pena l'interclusione del medesimo: circostanza che, da un lato, rende ancora più manifesti i doveri delle parti coinvolte circa la conoscibilità della medesima e la correlativa legittimità dell'aspettativa di;
dall'altro, introduce elementi di concretezza ulteriore nella Pt_2
valutazione degli interessi azionati in giudizio.
4. Il secondo motivo di appello principale (la contestazione di responsabilità del notaio anche in relazione alla speciale difficoltà dell'opera ex art. 2236 c.c.) è certamente generico, pressoché non argomentato e, pertanto, ai limiti dell'inammissibilità.
Esso si sostanzia invero in una eccezione c.d. in senso stretto (non ricadente pertanto nel divieto di nova in appello, sebbene non risulti essere mai stata specificamente dedotta ed argomentata in primo grado).
E' ad ogni modo eccezione vistosamente infondata, non potendosi certamente qualificare come problema tecnico di speciale difficoltà la verifica dei vincoli immobiliari demandata al notaio rogante e di cui si è già detto. Si è parimenti anche sottolineata, peraltro, la particolare chiarezza del contenuto di cui al riquadro D della nota di trascrizione in oggetto (nota agevolmente rintracciabile da un'ordinaria ispezione a carico della venditrice e di Pt_3
vistoso interesse, in quanto relativa ad immobile sito nello stesso Comune del fondo acquistato da che non poteva non essere colto dal professionista, laddove l'avesse letta come da CP_1
suo dovere.
5. Il terzo punto dell'appello principale si sostanzia sua volta, più che in un motivo di impugnazione del quale non avrebbe in effetti i requisiti - in assenza totale di specifiche censure sui criteri di riparto delle spese in primo grado -, nella domanda di restituzione del quantum versato a controparte a titolo di spese legali in conseguenza della soccombenza nel giudizio. La delibazione della domanda verrà assorbita dall'esito complessivo del presente giudizio.
6. Con il quarto motivo l'appellante principale lamenta l'erroneità del capo di condanna per mancata adesione alla proposta conciliativa formulata dal Tribunale, in quanto questo non pagina 14 di 20 avrebbe tenuto conto dell'accettazione, infine, di proposta all'udienza di rimessione in decisione. La doglianza è del tutto genericamente motivata, limitandosi a fare riferimento al tenore testuale del verbale di cui al 21 settembre 2023 (da cui risulta in effetti l'adesione della convenuta ad una proposta conciliativa); e, pertanto, ai limiti dell'ammissibilità. Parte_1
Nella comparsa conclusionale in appello essa, inoltre, è stata - se non per un fugace cenno - pressoché abbandonata.
Ciononostante, è opportuno riportare per intero lo svolgimento del prolungato tentativo di conciliazione di primo grado.
All'udienza del 14.06.2023 il giudice di prime cure formulava la seguente proposta di conciliazione:
“- parte convenuta corrisponde a parte attrice complessivi Pt_3 Controparte_1 euro 5.500,00 (…);
- parte convenuta notaio dott.ssa corrisponde a parte attrice Parte_1 Controparte_1
[... complessivi euro 5.500,00 (…);
- Nulla dovuto a parte attrice da parte di , la quale all'esito della Parte_2
sottoscrizione del verbale conciliativo ed entro 90 giorni dovrà risultare titolare di diritto di servitù sul fondo infra meglio indicato;

- Da suddividere in solido e in parti uguali in capo a e le Controparte_1 Parte_2
spese (comprensive di onorario notarile) che un notaio terzo individuerà necessarie ed impiegherà nei tempi indicati al punto precedente per sanare definitivamente la situazione di incertezza (…); le spese di lite devono intendersi integralmente compensate tra le parti (…)” (cfr. verbale del
14.06.2023).
Il giudicante rinviava al 12.07.2023 per verificare l'esito delle trattative.
A tale udienza, richiamata la superiore proposta conciliativa, si palesava l'adesione di Pt_3
l'adesione di e l'adesione di seppur con preferenza per una
[...] Pt_2 Controparte_1
propria proposta conciliativa;
nessuna adesione (neppure alla proposta alternativa di CP_1 che raccoglieva invece l'adesione di ed una richiesta interlocutoria di ) interveniva Pt_3 Pt_2 da parte del notaio Il giudice concedeva comunque alle parti termine “per valutare Parte_1 alternativa maggiormente conforme rispetto all'interesse delle parti, fermo restando che in difetto rimane valevole la proposta del G.I.;
- All'unica parte non aderente alla proposta del G.I. per rivalutare, eventualmente, la propria posizione, tenuto conto che (…) ove il pronunciamento del G.I. dovesse vedere soccombente,
pagina 15 di 20 anche solo parzialmente, la stessa, essa sarà gravata dalle spese maturate dopo la formulazione della proposta, e dunque delle spese della fase decisionale;
riscontrata pertanto l'opportunità di consentire a tutte le parti, per diversi motivi, una rivalutazione della proposta conciliativa del G.I., o in subordine di diversa, già formulata o eventualmente migliorata” (cfr. verbale di udienza del 12.07.2023) e, pertanto, fissava nuova udienza per il giorno 11.09.2023.
A detta udienza:
- oltre a confermare l'adesione alla proposta del G.I. o, Controparte_1
preferenzialmente, alla propria, anche modificata come da nota, si mostrava disposta a valutare eventuali correttivi della riportata proposta;

- oltre a confermare l'adesione alla proposta transattiva del G.I. nonché alla Parte_3
controproposta da parte di chiedeva la fissazione di una nuova Controparte_1
udienza in presenza al fine di esperire personalmente un tentativo di conciliazione;

-il notaio nonostante la conferma della propria mancata adesione alla proposta del Parte_1
G.I. e a quella di si dichiarava disponibile a rinunciare alla pretesa del Controparte_1
proprio compenso professionale assicurando, “in sostituzione del contributo economico a favore di Imm. Pangea, la stipula dell'atto di costituzione e trascrizione della servitù, volto a sanare la situazione di incertezza”;
- , confermava la propria adesione alla proposta del G.I. e nulla osservava sulle Parte_2
proposte alternative.
Veniva pertanto formulata ulteriore proposta conciliativa nei seguenti termini:
“- parte convenuta corrisponde a parte attrice complessivi Pt_3 Controparte_1
euro 5.500,00 (cinquemilacinquecento/00) omnia);
- parte convenuta notaio dott.ssa corrisponde a parte attrice Parte_1 Controparte_1
[... complessivi euro 5.500,00 (cinquemilacinquecento/00) omnia); rinuncia all'onorario per il compimento dell'atto di cui infra;

- Nulla dovuto a parte attrice da parte di , la quale all'esito della Parte_2
sottoscrizione del verbale conciliativo ed entro 90 giorni dovrà risultare titolare di diritto di servitù sul fondo infra meglio indicato;

- Da suddividere in capo a nella misura del 30% e in capo a Controparte_1 [...]
nella misura del 70% le spese dell'atto notarile a rogito notaio (eslcuso Parte_2 Parte_1
l'onorario notarile, rinunciato) che saranno necessarie nei tempi indicati al punto precedente per sanare definitivamente la situazione di incertezza (rispetto cui la trascrizione ad hoc oggi
pagina 16 di 20 di una servitù gravante sul mapp. 739 sub. 707 ed a favore mapp. 739 sub. 702 sarebbe inopponibile alla trascrizione del 01.03.2019 ai nn. 5515 / 3687, (atto di compravendita del
21.02.2019 notaio , in quanto successiva ad essa, e rispetto cui pertanto dovranno Parte_1
essere compiuti gli opportuni atti ai quali presterà incondizionato Controparte_1
consenso.
- le spese di lite devono intendersi integralmente compensate tra le parti;

- nessun ulteriore importo sarà dovuto per i fatti di causa fra le parti” (cfr. verbale di udienza del 11.09.2023). In tale sede il G.I. precisava però che, ove le parti non avessero trovato una soluzione conciliativa, la proposta sulla base della quale egli avrebbe compiuto le opportune valutazioni, anche ex art. 91 co. I cpc secondo periodo, sarebbe stata quella del 14.06.2023
Alla successiva udienza del 21.09.2023:
- mostrava “disponibilità a conciliare offrendo l'importo di € 1.000 pro bono Parte_3 pacis”;
- confermava la propria adesione alla penultima proposta conciliativa Controparte_1
e “l'indisponibilità di adesione alla proposta del 11.9.23”, come modificata a seguito delle richieste del notaio Parte_1
- il notaio in ordine alla proposta del 14.6.2023 confermava la mancata adesione;
Parte_1
evidenziava altresì di accettare l'ultima dell'11.9.2023;
- rappresentava disponibilità ad accettare entrambe le proposte (cfr. verbale di udienza del Pt_2
21.09.2023).
Il Giudice, preso atto dell'impossibilità di conciliare la vertenza, tratteneva la causa in decisione.
Orbene, risulta pertanto chiaramente (e, come anticipato, l'appellante principale ha poi di fatto rinunciato a replicare in punto alle controparti che evidenziano la questione) che la convenuta
è stata l'unica parte ad aver rifiutato la proposta che il giudicante ha espressamente Parte_1 indicato alle parti come vincolante ai fini dell'art. 91 c.p.c.: rifiuto, peraltro (evidentemente legato agli aspetti relativi alla stipula dell'atto notarile necessario per riordinare la fattispecie, gli unici sostanzialmente divergenti rispetto alla proposta successiva che è stata, infine, accettata), che è stato espressamente ribadito in più udienze e ancora, da ultimo, all'udienza di rimessione in decisione. Perfettamente legittima oltre che adeguatamente motivata - con il richiamo all'ordinanza dell'11 settembre 2023 - è, dunque, la condanna del notaio ex Parte_1
art. 91 c.p.c.: i criteri delineati con la proposta del giudice istruttore sono stati sostanzialmente confermati in sentenza e, pertanto, deve ritenersi che la parte che ha rifiutato la proposta -
pagina 17 di 20 ossia la dott.ssa - abbia di fatto causato il prolungamento dei tempi del giudizio con Parte_1
l'inutile protrazione della controversia (il giudizio ben poteva essere definito alla data del 14 giugno 2023, cui tuttavia, a causa del rifiuto sono seguite altre tre udienze e la Parte_1
decisione giudiziale) e lo svolgimento di attività che si sarebbe potuta evitare. Tanto configura un'ipotesi di responsabilità processuale ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c.
7. Resta da esaminare il terzo motivo di appello incidentale con cui la società Parte_3
venditrice lamenta - nell'an e nel quantum - la condanna al pagamento dell'importo di
€.5.175,00 (oltre alle spese di lite) a favore di Controparte_1
Relativamente all'an, la censura è, ancora una volta, al limite dell'inammissibilità, limitandosi la parte a genericamente contestare l'esistenza stessa di un danno (poiché il compendio immobiliare sarebbe stato a sua volta già acquistato ad un prezzo estremamente vantaggioso per circostanza di cui invero non risulta essere mai stata offerta specifica prova) e CP_1
della sua responsabilità.
Trattasi, comunque, di rilievo manifestamente infondato, poiché ricorrono nella fattispecie, a fronte di una dichiarazione non veritiera del compratore di “libertà da pesi e vincoli” del bene venduto e dell'esistenza, invece, della servitù (intrinsecamente atta a riconfigurarne il valore rispetto alla sua assenza), tutti i presupposti per la riduzione del prezzo prevista dall'art. 1489
c.c.
Come insegna la costante giurisprudenza di legittimità, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris ex art. 1480
c.c., ha natura di rimborso - in quanto ripetizione di indebito - a favore dell'acquirente che, in sé, non inerisce ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo (ex plurimis, Cass.22087/2019 e 2060/2013). Non è dunque necessaria alcuna indagine sulla condizione soggettiva dei contraenti - rilevante eventualmente invece ai fini della risoluzione del contratto -; condizione soggettiva che comunque, nel caso di specie, assume connotazione irrilevante vieppiù alla luce della natura di ente - ed, anzi, di società di capitali - della venditrice stessa.
Per quanto concerne il quantum, il motivo di appello è poi inammissibile: nessuna specifica indicazione viene fornita circa l'erroneità dei criteri di quantificazione utilizzati dal giudice di prime cure, e tantomeno nessun criterio alternativo viene fornito. Si osserva peraltro, ad
pagina 18 di 20 abundantiam, che la motivazione dell'ordinanza impugnata è sul punto chiara, accurata ed ancorata logicamente alle risultanze tecniche acquisite.

8. In definitiva l'ordinanza di primo grado merita integrale conferma.
Atteso l'esito del gravame e degli appelli incidentali (tutti rigettati), le spese del presente giudizio di appello - liquidate sulla base del vigente D.M. n. 127/2022, con riferimento al valore della causa come dichiarato ai fini del contributo unificato giudiziale, in rapporto ai valori medi previsti stante la media difficoltà delle questioni trattate - vengono così ripartite:
- nei rapporti tra (appellante principale) e Parte_1 Parte_2
(appellata integralmente vittoriosa) sono poste a carico della prima, per complessivi €
3.966,00, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva ed € 1.911,00 per la fase decisionale, tenuto conto che la fase istruttoria non si è tenuta. (il tutto oltre accessori di legge);
- nei restanti rapporti, stanti le soccombenze anche degli appelli incidentali e la peculiarità della fattispecie, fonte di nocumento anche incolpevole in capo a più soggetti (peculiarità già rilevata anche in primo grado ai fini della parziale compensazione che, peraltro, nessuno ha censurato), le spese vengono integralmente compensate.
Segue, inoltre, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di
, dell'ulteriore Parte_1 Controparte_1 Parte_3
importo pari al contributo unificato ex art. 13 comma 1 quater DPR 30 maggio 2002 n. 115 così come modificato, trattandosi di controversia introdotta dopo l'entrata in vigore (31 gennaio 2013) della modifica introdotta con l'art. 1 comma 17, L. n 228/2012.



P.Q.M.



La Corte d'Appello di Milano - definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da e sugli appelli incidentali proposti da e Parte_1 Parte_3 [...]
avverso la ordinanza n. 4302/2023 del Tribunale di Como, pubblicata in data CP_1
24.10.2023 a definizione del procedimento di primo grado R.G. n. 976/2023 – così provvede:

1. Rigetta l'appello principale e gli appelli incidentali, confermando di conseguenza la decisione impugnata;

pagina 19 di 20 2. Condanna alla refusione in favore di delle Parte_1 Parte_2
spese di lite del presente grado, liquidate in come in parte motiva per complessivi €3.966,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3. compensa le spese tra le altre parti del giudizio;

4. Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1
, e dell'ulteriore importo pari al
[...] Controparte_1 Parte_3
contributo unificato ex art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 26 marzo 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Natalia Imarisio Dott.ssa Giovanna Ferrero
pagina 20 di 20 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
69002 rep., n. 32639 di racc., e, conseguentemente,
- dichiarare che possa liberamente godere del bene senza vincoli di Controparte_1
sorta.