REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI – SEZIONE CIVILE TERZA
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 3233 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, decisa all'udienza del 5.3.2025, ai sensi dell'art. 350 - bis e 281- sexies, comma 3 c.p.c., vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentata e difesa, in virtù Parte_1 C.F._1 di procura in atti, dall'avv. Luisa Leonino (c.f.: ), domiciliataria in C.F._2
Monteforte Irpino (AV), alla via Nazionale Alvanella n. 64; appellante
E
(C.F: , rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_1 C.F._3 procura in atti, dall'avv. Rino Lucadamo (c.f.: e dall'avv. Antonello C.F._4
Aucelli, domiciliatari in Avellino, alla via Colombo n. 9;

appellata e appellante incidentale

1 Oggetto: appello avverso la sentenza n.1100/2024 emessa dal Tribunale di Avellino e pubblicata il 4.6.2024, nel proc. di primo grado n.217/2016 r.g.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale dell'udienza del 5.3.2025.

Motivi di fatto e di diritto della decisione

1. chiese ed ottenne decreto ingiuntivo n. 27/21 in danno di Controparte_1 [...]
, ad essa intimante il pagamento di € 9.344,00 a titolo di saldo (terza rata) del Parte_1
corrispettivo del prezzo di una compravendita immobiliare (immobile in Avellino alla via
Aurigemma n. 26, mq n. 84, più box garage; atto per notar del 27.1.2017; prezzo Per_1 complessivo € 78.000,00, regolato con il pagamento finale di n. 3 rate).
Avverso questo decreto, concesso in forma provvisoriamente esecutiva (e seguìto dalla notifica del precetto), propose opposizione , deducendo che, all'art. 7 del Parte_1 rogito, parte venditrice aveva dichiarato: L'immobile possiede i requisiti di agibilità/abitabilità pur non esibendo il relativo certificato e di ciò si rende garante;
precisò che, pur avendo sollecitato il rilascio della certificazione indicata, la documentazione non era pervenuta, motivo per il quale, stante l'inadempimento della venditrice all'obbligo di consegnare la certificazione, aveva omesso il pagamento dell'ultima rata oggetto d'ingiunzione.
Argomentò in diritto l'opponente che l'obbligo della venditrice a consegnare il certificato di agibilità rispondeva al più generale obbligo di consegnare l'immobile in condizioni tali da servire al normale uso e godimento (Cass. 2017, n. 2294) e che tale certificato era elemento essenziale del bene compravenduto la cui violazione legittimava sia la domanda di risoluzione con esonero al pagamento del dovuto sia la restituzione di quanto versato, oltre al risarcimento dei danni patiti;
legittimava, altresì, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (Cass. 2294/17; 2006/1514), oltre che la domanda di adempimento.
Chiese, dunque, l'opponente l'accoglimento della opposizione e la revoca del decreto ingiuntivo (previa sospensione della provvisoria esecuzione); in via riconvenzionale, chiese la condanna del venditore all'adempimento sub specie “consegna” del necessario certificato, condizionando il pagamento della terza rata all'avvenuta consegna;
chiese, altresì, il risarcimento dei danni nell'importo di € 12.000,00 pari alla differenza tra il prezzo di acquisto
2 e quello della proposta di acquisto medio tempore ricevuta da terzi, opponendosi ad ogni forma di compensazione.
Si costituì tempestivamente contestando l'esistenza di un obbligo Controparte_1 contrattuale alla consegna del certificato, dovendo essere la clausola di cui all'art. 7 del contratto di compravendita correttamente interpretata in termini di esonero dalla consegna del certificato e di mera garanzia a che l'immobile possedesse tutti i requisiti per ottenere l'agibilità; espose poi che, all'attualità, la consegna richiesta non era possibile essendo stato modificato l'immobile in un momento successivo all'acquisto da parte della medesima acquirente (documenta in proposito l'esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione); dedusse che l'eccezione di inadempimento era di scarsa importanza e non era conforme a buona fede e che la domanda di danno era totalmente carente in termini di allegazioni e prove.
Rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione, rigettata la richiesta di ammissione delle prove testimoniali, istruita la causa documentalmente, il tribunale di
Avellino, con la gravata sentenza, rigettò l'opposizione e dichiarò esecutivo il decreto;
rigettò le domande riconvenzionali della parte opponente e la condannò al pagamento delle spese di lite (€ 4.000,00 oltre spese generali ed accessori).
A sostegno della decisione il Tribunale espose che: il certificato era necessario e la clausola di cui all'art. 7 non poteva essere interpretata nel senso di esonerare la venditrice dalla consegna dello stesso o che vi fosse un accordo tra le parti in tal senso, occorrendo espressa rinuncia del compratore al requisito dell'abitabilità o un evidente esonero del venditore alla consegna (Cass. 2023 n. 23064); trattandosi di immobile costruito in epoca remota, era verosimile che la venditrice non fosse in possesso del certificato (concessione del
1979); il comune di Avellino aveva attestato che gli immobili erano privi di certificazione di abitabilità, ma nulla aveva dedotto la venditrice sulla possibilità di ottenere il certificato al momento della compravendita;
tuttavia, la domanda di adempimento (consegna del certificato) non era fondata essendo stati realizzati lavori sul bene – regolarmente autorizzati
- in epoca successiva all'acquisto, con la conseguenza che il mutato stato del bene impediva l'adempimento per fatto ad essa non imputabile;
il certificato doveva in definitiva essere richiesto al comune dall'attuale proprietario;
la domanda di danno (perdita di chance in riferimento ad una proposta d' acquisto più vantaggiosa) non era sorretta da allegazioni e prove adeguate.
Ritenne, conclusivamente, il Tribunale che l'inadempimento della venditrice in ogni caso non potesse legittimare l'opponente al mancato pagamento dell'ultima rata del prezzo
3 concordato e che, per le esposte ragioni, non fossero accoglibili le domande di adempimento e di danno.

2.Avverso questa sentenza, depositata il 4.6.2024, ha proposto appello
[...]
con citazione notificata il 6.7.2024 (per l'udienza in citazione del 20.1.2025) Parte_1
affidato ai seguenti motivi:
-violazione di legge e contraddittoria motivazione.
In questo articolato motivo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il giudice, pur ritenendo sussistente l'inadempimento della venditrice, non ne aveva tratto le logiche conseguenze quanto al legittimo mancato pagamento della terza ed ultima rata;
in base ai pacifici arresti della Corte di legittimità, la carenza del certificato di abitabilità integrava vendita di aliud pro alio, di talché persisteva l'obbligo di consegna in capo al venditore, attenendo l'attestazione ad un requisito essenziale della cosa venduta;
l'appellante censura la sentenza anche nella parte in cui il Tribunale era pervenuto al rigetto della domanda di adempimento, poiché non vi era alcuna prova che i lavori successivi avessero inciso sull'abitabilità, con la conseguenza che parte venditrice avrebbe potuto e dovuto adempiere all'obbligo di consegna;
evidenzia, dunque, che la mancata consegna del certificato legittimava l'eccezione ex art. 1460 c.c. al fine di paralizzare la domanda di pagamento introdotta in monitorio e che la domanda di esatto adempimento era fondata.
- Violazione di legge quanto alla mancata ammissione delle prove testimoniali richieste, anche ai fini della prova del danno (proposta di acquisto a maggior prezzo); reitera, dunque, le istanze istruttorie, necessarie ai fini dell'accoglimento di tale domanda.
Ha concluso l'appellante chiedendo, previa sospensione della esecuzione della sentenza, di ammettere le prove articolate in primo grado;
in accoglimento dell'appello e in riforma della gravata sentenza, ha chiesto di accogliere l'opposizione, di revocare il decreto ingiuntivo, di condannare l'opposta alla consegna del certificato ed a risarcire il danno, nell'importo di € 12.000,00, vinte le spese del doppio grado, con attribuzione al difensore anticipatario.
Ha resistito , con comparsa depositata in data 16.12.2024 (per l'udienza Controparte_1 in citazione del 20.1.2025), chiedendo di dichiarare l'appello inammissibile per violazione dell'art. 342 c.p.c. e di rigettarlo nel merito.
L'appellata ha tempestivamente proposto appello incidentale, fondato sul seguente motivo:
-erronea interpretazione del contratto, violazione dell'art. 1362 c.c. e ss..
4 Con tale motivo la parte appellata, sebbene vittoriosa, ha proposto appello incidentale censurando la sentenza nella parte in cui il giudice l'aveva comunque ritenuta inadempiente rispetto alla consegna del certificato, posto che la riforma della sentenza sul punto, escludendo il suo inadempimento, avrebbe assorbito ogni questione e domanda ulteriore proposta da controparte.
Sul punto deduce che era evidente e nota la mancanza dell'agibilità e non vi era alcun obbligo alla consegna del certificato giuridico e/o convenzionale (Cass. 2022 n. 34211); che l'acquirente poteva proporre domanda di esatto adempimento solo se la carenza documentale non fosse stata espressamente accettata, mentre nella specie era nota;
che i lavori successivi rendevano inesigibile la pretesa consegna del certificato, come correttamente dedotto in sentenza;
che l'immobile era stato condonato e, in tal caso, il certificato è da considerarsi automaticamente rilasciato.
Previa declaratoria di inammissibilità delle istanze istruttorie dell'appellante,
l'appellata ha chiesto l'accoglimento dell'appello incidentale, da valutarsi in via logicamente preliminare, con la declaratoria dell'insussistenza di qualsivoglia obbligo di consegna del certificato, essendo stato l'acquirente reso edotto della sua mancanza;
solo subordinatamente al rigetto dell'appello incidentale, ha chiesto il rigetto dell'appello principale e la conferma del rigetto della domanda di condanna all'adempimento e della domanda di danno, vinte le spese.
Con ordinanza depositata il 31.01.2025, il Collegio ha rigettato l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza formulata dall'appellante ed ha fissato dinanzi al
Collegio l'udienza del 5.3.2025 per la discussione orale, ai sensi dell'art. 351 – bis c.p.c., assegnando alle parti il termine fino a 15 giorni prima della indicata udienza per il deposito di note conclusionali.
Precisate le conclusioni, come da verbale del 5.3.2025, all'esito della discussione delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi del comma 3 dell'art. 281 – sexies c.p.c.

3.Il gravame principale è ammissibile perché rispettoso del contenuto motivazionale richiesto dall'art. 342 c.p.c..
L'appellante ha riportato le parti della sentenza censurate e che ha inteso appellare;
ha indicato con chiarezza le ragioni per cui ritiene debba essere modificata la ricostruzione operata dal giudice di primo grado;
ha indicato le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal Tribunale e le circostanze da cui deriva la violazione di legge;
ha
5 sottoposto ad una critica sufficientemente specifica le circostanze che imporrebbero una diversa decisione.
Il rispetto del contenuto prescritto va, peraltro, interpretato, secondo l'insegnamento della Corte di legittimità reso a sezioni unite, nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado” (Cass. SS.UU.
27199/2017; in epoca più recente le sezioni unite della Corte di Cass., ord. 3641/2022, hanno ribadito medesimo principio).

4.E' parimenti ammissibile il proposto appello incidentale.
La parte vittoriosa in primo grado ha interesse all'appello incidentale se una sua eccezione (nella specie sub specie di accertamento della insussistenza di un obbligo legale/contrattuale al rilascio del certificato di agibilità/abitabilità) sia stata espressamente rigettata in sentenza.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza resa a sezioni unite N.
11799/2017, la parte, pur quando risulti vittoriosa, deve riproporre con appello incidentale le eccezioni di rito o di merito disattese in primo grado, sia che questo avvenga con enunciazione espressa che con enunciazione indiretta, ma chiara e inequivoca nella valutazione di infondatezza.
In primo grado il Tribunale ha ritenuto la parte vittoriosa, comunque inadempiente rispetto all'obbligo di consegna del certificato ed una modifica di tale valutazione assorbirebbe ogni ulteriore questione e domanda pure proposta da controparte (così, condivisibilmente, l'appellante incidentale).
5.I motivi di appello principale e incidentale riferibili alla esistenza o meno di un obbligo di consegna del certificato di abitabilità, vanno esaminati congiuntamente posto che la decisione coinvolge l'ammissibilità della eccezione di inadempimento e delle domande subordinate dell'acquirente di consegna del certificato e di risarcimento del danno.
6 5.1-Attualmente è regolato il certificato di agibilità; si tratta di un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Sostituisce ed integra l'ex certificato di abitabilità.
Invero, l'obbligo del certificato di abitabilità (inteso come autorizzazione sanitaria – non edilizia - ad abitare) risale al R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal D.P.R. n. 425 del 22 aprile 1944, ma senza una precisa differenziazione con quello di agibilità.
Tradizionalmente si è sempre fatto riferimento, nella pratica, a due tipologie di documenti: il certificato di abitabilità, che era rilasciato per le abitazioni, e quello di agibilità, per gli immobili con destinazioni diverse (negozi, uffici, laboratori, etc.). Nonostante questa differenza fosse presente nella pratica, la normativa argomentava e disciplinava la sola abitabilità. Il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha eliminato questa ambiguità introducendo negli articoli 24, 25 e 26 un documento unico denominato certificato di agibilità. Il certificato di agibilità è stato, poi, sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità a partire dall'11 dicembre 2016.
5.2-Tanto sinteticamente premesso sotto il profilo normativo, la giurisprudenza di legittimità ha a più riprese chiarito che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. 2020, n. 10665); ha precisato che il certificato è essenziale ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985
(Cass. 2020 n. 2196) e che la sua mancanza legittima, conclusivamente, sia l'eccezione di inadempimento sia le ordinarie azioni di adempimento, risoluzione e risarcimento del danno.
Pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, la consegna di tale certificazione integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (cfr. Cass. 2013, n. 23157).
Da ultimo la Corte di Cass. nella sentenza del 2024 n. 5963 ha meglio riepilogato le conseguenze possibili e riconducibili alla mancanza del certificato di agibilità (ex abitabilità), enunciando i principi che seguono.

7 -Il certificato di abitabilità non è in alcun modo necessario ai fini della commerciabilità del cespite: deve escludersi che la carenza sia sostanziale sia solo formale dell'agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto; ne discende che il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità (v. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23604 del
02/08/2023).
-Non è dato altresì rintracciare una norma imperativa che contempli l'obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità
“virtuale”.
-Non si può escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322 c.c., pur in assenza del certificato.
-In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (rectius alla mera mancanza del certificato;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023).
-In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (v. anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023).
Si evidenzia sin d'ora che, nel caso al vaglio di questa Corte di Appello, tale insanabilità non solo non è mai stata contestata dall'acquirente (che si duole solo della mancanza del certificato), ma è da escludersi in presenza di regolare concessione edilizia e successiva concessione in sanatoria (cfr. certificazioni depositate in primo grado).
-Il difetto della consegna del certificato – quando sia, invece, appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio – non può dare luogo alla risoluzione del contratto, in quanto siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente
8 formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione.
-Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. (verifica necessaria anche nella ipotesi ex art. 1497 c.c., riferibile alle qualità essenziali, che richiama le regole generali sulla risoluzione per inadempimento;
vedi anche Cass.. Sez. 3, Sentenza n. 7187 del
04/03/2022).
-Può invece essere invocata, a fronte di detta carenza documentale, solo l'azione di esatto adempimento, sempreché il promissario acquirente, che ne fosse a conoscenza, non l'abbia espressamente accettata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/20232, Sentenza n.
259 del 08/01/2013) o comunque abbia esonerato il promittente venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24317 del 05/08/2022).
5.3-Così esposti i principi di diritto applicabili, dalla lettura della clausola di cui all'art. 7 del contratto inter partes non emerge affatto la rinuncia dell'acquirente al requisito dell'abitabilità e neppure l'esonero del venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.
All'art. 7 del contratto parte venditrice ha dichiarato: L'immobile possiede i requisiti di agibilità/abitabilità pur non esibendo il relativo certificato e di ciò si rende garante.
L'interpretazione della clausola porta a ritenere semplicemente che il compratore fosse a conoscenza della mancanza del certificato, ma mai ha rinunziato al requisito dell'abitabilità e neppure ha espressamente esonerato il venditore dall'obbligo di consegna.
Correttamente, dunque, il giudice di primo grado ha ritenuto sussistente l'inadempimento del venditore, facendo giusta applicazione dei principi di diritto esposti.
Il “condono” dell'immobile, peraltro, prospettato dal venditore solo nel corso del giudizio, neppure è equipollente alla chiesta agibilità (in tal senso Cass. 1995 n. 11521).
Il primo motivo di appello incidentale va, dunque, rigettato.
6. Passando ora al motivo di appello principale nel quale il compratore si duole della contraddittorietà della sentenza nella parte in cui, pur avendo accertato l'inadempimento del venditore, non aveva accolto l'eccezione di inadempimento del compratore al fine di paralizzare la domanda di pagamento della terza rata, il Tribunale nella gravata sentenza si è
9 espresso nel senso che l'inadempimento della venditrice non poteva legittimare l'opponente al mancato pagamento dell'ultima rata del prezzo concordato.
6.1-La conclusione del giudicante è condivisa dal Collegio, dovendosi integrare l'iter motivazionale nei termini che seguono.
Pacifico essendo che non si verta in alcuna ipotesi di insanabilità assoluta (l'immobile è munito di regolare concessione edilizia ed in sanatoria;
è regolarmente abitato;
assolve alla sua funzione economico – sociale;
è stato interamente ristrutturato su iniziativa della medesima acquirente, che ha presentato al comune di Avellino il 12.7.2017 per Pt_2
eseguire i lavori); nel caso in esame al più si verte nelle altre due ipotesi individuate dalla sentenza della Cass. del 2024 cit. (vizi sanabili o, ancora, mera carenza formale).
E' pacifico che sia in tema di eccezione di inadempimento che di inesatto adempimento trovano applicazione i principi dettati dagli artt. 1460, comma 1 c.c. (facoltà di sospendere l'esecuzione del contratto, purché questo non contenga un termine essenziale) e, soprattutto, il comma due di detto articolo, per il quale il rifiuto di adempiere, malgrado l'altro inadempimento, non è legittimo, quando, date le circostanze, sarebbe contrario alla buona fede, con riferimento all'importanza dell'inadempienza ed alla imputabilità della medesima.
Nel caso in esame, poiché il compratore era stato reso edotto della mancanza del certificato
(deponendo in tal senso la clausola di cui all'art. 7 del rogito), il rifiuto di adempiere da parte del debitore, che persiste ancora all'attualità, oltre ad essere incontestato, è contrario a buona fede.
In altri termini, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non deve essere contraria a buona fede;
nel caso in esame il compratore non può sollevare l'eccezione di inadempimento per non versare il saldo del prezzo perché: - era a conoscenza della mancanza del certificato, - tale evenienza non ha escluso evidentemente la convenienza dell'affare; -
l'immobile è stato finanche interamente ristrutturato.
In tal senso si è pronunciata anche la giurisprudenza di legittimità nella sentenza 2013,
n. 25427: In tema di contratto preliminare, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione.
Tuttavia, l'evenienza che l'eccezione di inadempimento non sia conforme a buona fede non esclude di per sé l'inadempimento dell'appellata al suo obbligo di consegna, ne consegue che correttamente il giudice di primo grado ha proceduto in ordine alla verifica della fondatezza della domanda di adempimento (rectius consegna del certificato) e della domanda di danno proposte dall'acquirente nei limiti richiesti ed allegati.
10 6.2-L'appellante, nell'articolato motivo di appello, censura la sentenza anche nella parte in cui aveva rigettato la domanda di rilascio del certificato (domanda di adempimento), obbligo ritenuto dal giudice all'attualità impossibile per fatto del medesimo acquirente.
Le censure non sono fondate.
In data 12.7.2017 l'acquirente ha presentato la (comunicazione inizio lavori Pt_2
asseverata) al comune di Avellino per eseguire lavori di ristrutturazione complessiva dell'appartamento (abbattimento tramezzature;
demolizione pavimenti e massetti;
rifacimento e sostituzione di tutti gli impianti, anche igienici;
pitturazione finale). Si tratta di una ristrutturazione totale che rimette in gioco la verifica degli ordinari requisiti di agibilità
(sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici), sicchè non può essere oggi richiesto un certificato ora per allora: le condizioni pregresse non sono più certificabili.
Correttamente il giudice ha ritenuto che oggi il certificato che attesti le condizioni attuali del bene non potrà che essere chiesto al Comune dal nuovo proprietario, ben potendo l'agibilità essere parziale e riferibile ad un'unica unità dell'intero fabbricato.
La incontestata modifica dello stato dei luoghi e l'esecuzione di lavori di ristrutturazione ad opera dell'acquirente in un momento successivo alla conclusione del contratto, impediscono al venditore di rilasciare il certificato relativo alle originarie condizioni dell'appartamento, non più sussistenti.
Correttamente il Tribunale ha argomentato in termini di impossibilità della prestazione per fatto non imputabile al debitore.

7- In riferimento, infine, alla censura della sentenza nella parte in cui non aveva riconosciuto il risarcimento del danno nella misura di € 12.000,00 pari alla differenza tra il prezzo di acquisto versato all'acquirente e la proposta di acquisto proveniente da terzi, non andata a buon fine a causa dell'assenza del certificato in lite, condivisibilmente il giudice di primo grado ha ritenuto il danno del tutto carente in termini di allegazioni e prove.
Evidenziato che questo è l'unico profilo di danno richiesto e rilevato che nessuna evenienza documentale riferibile alla dedotta proposta di acquisto è stata posta a sostegno della domanda, i capitoli di prova articolati sul punto, nella seconda memoria istruttoria depositata in primo grado, sono da considerarsi del tutto inammissibili per genericità.
Invero, il Tribunale ha considerato i capitoli di prova irrilevanti nella ordinanza istruttoria, precisando però in sentenza che il danno non era sorretto da allegazioni e prove dettagliate. Poiché le istanze istruttorie sono state reiterate sia all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado sia nell'atto di appello, si osserva che al danno sono dedicati solo
11 due capitoli di prova della memoria n. 2 cit., che non fanno neppure riferimento ad una proposta di acquisto ma a generiche trattative con terzi, si ribadisce prive, in ogni caso, di adeguato sostegno documentale, vieppiù necessario in ragione del valore economico dell'asserita proposta perduta (cfr. capo A): Vero è che Lei avviò delle trattative nel mese di giugno 2019 con la sig.ra per l'acquisto di un appartamento adibito ad Parte_1 abitazione…..proponendole l'importo di € 100.000,00; capo B) Vero è che tali trattative ebbero esito negativo per l'assenza della documentazione necessaria ai fini della richiesta del rilascio del certificato di abitabilità/agibilità).
Va condiviso, dunque, il deficit probatorio ritenuto in sentenza - anche alla luce della inammissibilità dei capitoli di prova siccome articolati -che di per sé rende impossibile anche l'operatività di una liquidazione equitativa del danno, che non può intendersi quale sostituiva di un onere probatorio non osservato, come pure correttamente ritenuto in sentenza.
L'appello principale va, pertanto, rigettato.
7.Il rigetto dell'appello principale e dell'appello incidentale giustifica la compensazione per 1/3 delle spese di lite tra le parti della presente fase di appello;
l'appellante, maggiormente soccombente, va condannato al pagamento in favore della parte appellata dei residui 2/3, liquidati come in dispositivo nei valori medi, in ragione dell'impegno difensivo prestato, e in applicazione dei parametri dettati dal d.m. n. 55/14, così come aggiornati al D.M. nr.
147/2022, tenendo conto del valore della causa (ricompreso nello scaglione da € 5.200,01 a €
26.000), nell'importo di € 1.134,00 per la fase di studio, di € 921,00 per la fase introduttiva, €
921,5 per la trattazione (importo di € 1843,00 previsto per la fase della trattazione e istruttoria, abbattuto per la metà non essendo stata espletata istruttoria) e di € 1911,00 per la fase decisoria;
importo complessivo abbattuto di 1/3 e che diviene pari ad € 3.421,25.
Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della parte appellante e della parte appellata/appellante incidentale, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per le impugnazioni rigettate.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvede:
12 1.rigetta l'appello principale e l'appello incidentale;

2.compensa per 1/3 le spese di lite tra le parti del presente grado e condanna parte appellante al pagamento in favore della parte appellata dei residui 2/3, liquidati in € 3.421,25, per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3.ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, in capo all'appellante principale ed appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 5.3.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
13