REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati:
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente Dott.ssa Carla Ciofani Consigliere Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere rel. ha emesso, ai sensi degli articoli 350 bis e 127 ter cpc la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1002/2024 R.G. trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 3 giugno 2025 sostituita dal deposito di note e vertente
TRA
(cf ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Gabriele Franco DI GREGORIO del foro di Pescara ed elettivamente domiciliato in
Nocciano presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
(cf , (c.f. Controparte_1 C.F._2 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'avv. Giuliana PACIONE e dall'avv. Ilia C.F._3
DI CARLO entrambe del foro di Pescara ed elettivamente domiciliati in Cepagatti presso il loro studio giusta procura in atti;

APPELLATI
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 498/24 del Tribunale di Pescara n. 540/24 del 10 aprile
2024 in tema di azione di riduzione del prezzo.
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno discusso la causa mediante il deposito delle note di trattazione scritta come in atti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1.Il Tribunale di Pescara ha accolto, con conseguente condanna anche alla rifusione delle spese di lite, l'azione di riduzione del prezzo proposta da e nei confronti Controparte_1 Parte_2 di avente ad oggetto l'acquisto, giusta rogito del 6 agosto 2019, di un immobile, Parte_1
sito in C.da Casali di Nocciano, catastalmente identificato al fg 4 p.lla 580 sub 9, per il quale è stato corrisposto l'importo complessivo di € 193.000,00.
1 1.2. Nel corpo della motivazione, il giudice di prime cure ha dato atto di quanto segue:
- Il giudizio è stato preceduto da un accertamento tecnico nel corso del quale è stata espletata una CTU;

- Invero gli attori avevano corroborato le proprie asserzioni mediante il deposito di due distinte perizie di parte;
una prima, in ordine all'attribuzione all'immobile per cui è causa di una classe energetica non conforme a quella accertata successivamente nonché alla mancata regolarizzazione urbanistica del bene a seguito di interventi incidenti sulla diversa distribuzione degli spazi interni;
una seconda relazione, invece, riguardante l'inquinamento acustico;

- La CTU dell'atp ha stimato la complessiva riduzione del prezzo dell'immobile in € 55.542,07 di cui € 26.560,00 per vizi riconducibili al rendimento energetico, € 18.482,07 per vizi derivanti dell'inquinamento acustico ed infine € 10.500,00 per consentire, mediante il rilascio di un nuovo certificato di agibilità, la regolarità urbanistica dell'edificio;
- Il ha innanzitutto eccepito l'inammissibilità, per difetto dei requisiti per il suo Parte_1 espletamento, della CTU e quindi dell'accertamento tecnico preventivo;

1.3. Queste, in estrema sintesi, le principali argomentazioni poste a fondamento della decisione qui impugnata:
- la domanda proposta dagli attori va inquadrata nello schema tipico dell'azione di riduzione del prezzo il cui parametro normativo di riferimento deve individuarsi nell'art. 1492 cod civ;

- il presupposto dell'accoglimento della quanti minoris è costituito dalla sussistenza di vizi che, secondo i principi di ordine generale in tema di riparto dell'onere della prova, devono essere dimostrati, anche alla luce dei recenti arresti della giurisprudenza di legittimità (è il caso della sentenza delle Sezioni Unite del 2019 n. 11748) e quindi del criterio della vicinanza della prova, dall'attore;
- nella fattispecie, l'assolvimento di tale onere probatorio può ritenersi raggiunto dalle risultanze della
CTU che ha accertato l'attribuzione di una classe energetica diversa rispetto a quella in effetti risultante dalle verifiche eseguite tanto che si è accertata l'indispensabilità di eseguire un intervento per la realizzazione del c.d. “cappotto interno”;
- l'esperto, inoltre, a seguito di verifiche ha rilevato il superamento, quanto all'inquinamento acustico, di alcuni parametri fissati nel D.M. 5 dicembre 1997 nell'area dell'immobile coincidente con la camera singola livello 1 stimando a tal fine tanto i lavori necessari per l'eliminazione dei vizi che quantificando la diminuzione del valore del bene;

2 - con riguardo alla regolarità urbanistica, da verifiche eseguite presso l'ufficio tecnico del Comune di
Nocciano, è risultato il mancato rilascio, per carenza di documentazione, della nuova agibilità;
- le risultanze della CTU sono state integralmente recepite e, di conseguenza, è stata quantificata la riduzione del prezzo nella somma di € 55.542,07 in quanto non è stata riconosciuta quella di € 400,00 per spese di soggiorno in albergo per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori per la parete divisoria;

1.4. La pronunzia del tribunale adriatico è stata tempestivamente impugnata dal mediante Parte_1
l'articolazione di due motivi.
La prima doglianza ha riguardato l'inammissibilità dell'accertamento tecnico in difetto dei requisiti
(soprattutto per quanto concerne quello dell'urgenza) per l'espletamento della CTU.
Con il secondo motivo, invero articolato su una pluralità di profili, l'appellante ha censurato il percorso argomentativo del primo giudice che si è limitato unicamente a riproporre le conclusioni dell'elaborato peritale senza tener conto, per ciascuno dei vizi lamentati (e sui quali meglio si dirà nel prosieguo), degli ulteriori elementi comunque emersi nel corso del giudizio e posti già all'esame dell'esperto.
Il e la hanno resistito all'impugnazione lamentandone l'inammissibilità e comunque CP_1 Pt_2 deducendone l'infondatezza nel merito così insistendo per il suo rigetto.
Il giudizio di appello è stato istruito mediante l'acquisizione delle produzioni documentali offerte dalle parti e del fascicolo (peraltro integralmente in formato telematico) d'ufficio del primo grado.
All'esito dell'udienza del 3 giugno 2025, sostituita dal deposito di note, le parti (a cui è stato assegnato termine per memorie conclusive) hanno discusso la causa che pertanto può essere trattenuta in decisione.

2.In assenza di questioni preliminari, la controversia ben può essere sin da subito delibata nel merito.
I motivi, in quanto diversi fra loro, devono essere scrutinati partitamente ed a tal fine deve osservarsi quanto segue.

3. Il primo motivo, che in effetti rasenta l'inammissibilità, è infondato.
Secondo la prospettazione dell'appellante a difettare nella fattispecie è il requisito stesso dell'urgenza necessario per l'ammissione dell'accertamento tecnico preventivo.
Su tale aspetto, inoltre, la sentenza di primo grado si è rivelata contraddittoria in quanto nelle due ordinanze in cui è stata affrontata la questione dapprima si è erroneamente rilevato che la questione
3 non era stata posta dinanzi al giudice dell'atp e pertanto è da considerarsi tardiva, mentre successivamente vi è stato un generico richiamo ad una precedente ordinanza del 17 febbraio 2021.
A ben vedere, né l'una né tanto meno l'altra argomentazione coglie nel segno e di conseguenza può essere condivisa in quanto:
- Può concordarsi (con l'appellante) sul fatto che in effetti la censura sull'inammissibilità dell'atp è stata tempestivamente sollevata nell'ambito di questo stesso procedimento e di conseguenza deve escludersi che sia stata introdotta per la prima volta nel corso del giudizio di merito;

- Scendendo infatti nel dettaglio, è possibile evidenziare che nella memoria di costituzione nell'ambito del procedimento speciale (iscritto al n. 4056/2020 RG), il ha eccepito Parte_1
l'insussistenza dei presupposti per l'espletamento della CTU;

- Nella già citata ordinanza del 17 febbraio 2021, il giudice dell'ATP ha citato le perizie di parte depositate e l'esigenza (al fine di giustificare la sussistenza del requisito della urgenza) di preservare l'acquisizione della prova in ordine ai vizi riscontrati all'interno dell'immobile compravenduto;

- Ad ogni buon conto, già i compratori (tanto nel ricorso per atp che anche nella note il cui deposito è stato autorizzato dal giudice del procedimento cautelare all'esito delle eccezioni sollevate dal hanno ampiamente argomentato sulla sussistenza delle ragioni di Parte_1
urgenza connesse all'indispensabilità di cristallizzare (nell'ottica dell'acquisizione anticipata della prova) lo stato dei luoghi essendovi l'esigenza (trattandosi di un immobile destinato ad abitazione e per il cui acquisto vi è stata l'accensione di un mutuo) di procedere all'esecuzione di interventi per porre rimedio alla situazione;

- Deve dunque ritenersi che l'ammissione della CTU è stata anticipata da una preventiva verifica (effettuata attenendosi al quadro probatorio prodotto dagli acquirenti ed alle ragioni dagli stessi poste a fondamento del ricorso per atp) della sussistenza del requisito dell'urgenza;
- Il giudice del merito (e la circostanza risulta di chiara evidenza nell'ordinanza del 16 marzo
2024) ha integralmente richiamato (condividendola) l'ordinanza di ammissione del 17 febbraio 2021 risultata, a sua volta, e come evidenziato, adeguatamente motivata circa la ricorrenza del requisito dell'urgenza;
- Sulla scorta, pertanto, di tali essenziali considerazioni il primo motivo deve essere rigettato e dall'ammissibilità dell'atp deriva la piena utilizzabilità (come accaduto nella sentenza qui impugnata) delle risultanze della CTU che, semmai (e come meglio si dirà nel prosieguo) potranno essere censurate nel merito;

4 4.1. Questioni senza dubbio ben più complesse ed articolate vengono invece in risalto con riguardo al secondo motivo di appello.
Cercando di fare opera di sintesi, può affermarsi che l'appellante ha inteso contestare il percorso argomentativo del primo giudice, assumendone il difetto di motivazione, che ha accolto la domanda di riduzione del prezzo dell'immobile attraverso una acritica adesione alle conclusioni della CTU espletata nell'ambito dell'ATP.
E' stata operata una censura su ciascuno dei temi affrontati dall'esperto e quindi sull'inquinamento acustico, sulla classificazione energetica e sull'iter delle autorizzazioni rilasciate ai fini della regolarità urbanistica del bene.
In quest'ottica, in particolare, ha lamentato la mancata adeguata considerazione delle osservazioni alla CTU formulate dai periti di parte che, al contrario, ove valutate, avrebbero dovuto necessariamente comportare una diversa soluzione della lite o comunque, ed a voler tutto concedere, una diversa (perché inferiore) quantificazione del danno.
I temi prospettati dall'appellante devono essere esaminati singolarmente non senza però aver operato una rapida ricostruzione della cornice, in fatto ed in diritto, al cui interno la vicenda che ci occupa deve essere inquadrata.
Sul versante in fatto, è sufficiente considerare che, preceduto dalla sottoscrizione di un accordo preliminare, le parti hanno sottoscritto nel mese di agosto 2019 un contratto di acquisto di un immobile (piano terra e piano primo) sito nel Comune di Nocciano.
Le principali condizioni pattuite ai fini che ci occupano possono essere così sintetizzate:
- All'art. 6 sono stati indicati i vari titoli autorizzativi rilasciati e così il permesso di costruire del 29 aprile 2009, una DIA del 23 febbraio 2012, il certificato di agibilità del 1 agosto 2012
(n. 5/12), la SCIA del 9 maggio 2019 n. 2237 per una diversa distribuzione dei locali interni ed infine una SCAGI del 29 maggio 2019;
- All'art. 7 invece è stata menzionata l'attestazione di prestazione energetica rilasciata nel 2014 in base alla quale l'immobile è stato collocato in classe B;

Con riguardo, invece, al profilo in diritto, non vi è contestazione circa la qualificazione della domanda proposta dagli attori della prima ora, odierni appellati, all'interno dello schema tipico della riduzione del prezzo.
Per giurisprudenza granitica, “In caso di vendita di un bene mancante di qualità promesse o essenziali, la tutela giurisdizionale consentita al compratore ricomprende, fra le azioni esperibili, anche l'azione "quanti minoris", posto che l'art. 1497 c.c. - nel ricordare l'applicabilità della disciplina in tema di risoluzione contrattuale - non esclude che il compratore possa avere interesse
5 a mantenere ferma in capo a lui la proprietà del bene conseguita attraverso il contratto” (cfr Cass
Civ, Sez II, 16.2.2024 n. 4545).
Ed ancora, “In caso di vendita di bene immobile non conforme a norme urbanistiche, il successivo rilascio del certificato di agibilità non esclude la garanzia di cui all'art.1489 c.c., atteso che tale certificato non produce alcun effetto sanante e non preclude all'amministrazione comunale di esercitare il potere sanzionatorio di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile.” (cfr Cass Civ, Sez II, 5.9.2023 n. 25830).
In tema di riparto dell'onere della prova, la giurisprudenza anche successiva rispetto a quella citata dal primo giudice, è oramai costantemente orientata nel ritenere che “In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'articolo 1490 del codice civile, il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 del codice civile è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi, anche in applicazione del principio di vicinitas della prova.” (cfr Cass Civ, Sez II, 26.9.2024 n. 25747).
Tanto premesso, è quindi possibile passare alla disamina dei singoli aspetti indicati dai compratori come fattori idonei ai fini dell'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.

4.2.1. Con riguardo all'inquinamento acustico, merita osservare quanto segue.
Nella CTU espletata in sede di atp, e quindi anche nella sentenza di primo grado sono state indicate le seguenti circostanze:
- Le indagini tecniche hanno accertato (sul punto non vi è stata contestazione dell'appellante) la violazione dei parametri (segnatamente L'nw e R'nw) previsti nel D.M. 5 dicembre 1997 limitatamente però alla camera singola del livello 1 e riguardo alla parete divisoria ed al piano di calpestio;

- Sono stati individuati e stimati i lavori necessari per garantire l'eliminazione dei soli vizi riguardanti la parete divisoria mediante, in definitiva, l'apposizione di una lastra di cartongesso (importo totale dei lavori comprensivi della manodopera di € 2.967,07);
- Sono stati considerati in sentenza anche altri importi necessari: a) smontaggio mobili, custodia e ripristino;
b) stese tecniche per un totale di € 9.367,07;
- A tale importo è stato aggiunto il deprezzamento dell'immobile per la permanenza di vizi
(derivanti dall'inquinamento acustico) non altrimenti eliminabili per un totale di € 8.715,00;
L'appellante ha contestato (con conseguente difetto di motivazione della decisione di primo grado):
a) la mancata indicazione delle ragioni della impossibilità di eliminazione degli altri vizi;

b) L'assenza di spiegazione sulla quantificazione di tali vizi;

6 c) L'eccessivo ammontare degli importi per l'inquinamento acustico che, a voler tutto concedere, avrebbero potuto riguardare la minor somma di € 2.967,07;
Tali argomentazioni, però, non colgono nel segno e di conseguenza non possono essere condivise in quanto:
- L'esperto ha chiarito che i vizi di isolamento acustico (provati, si badi bene con un riscontro oggettivo rappresentato dal superamento dei limiti previsti dal D.M. del 5 dicembre 1997)
“diminuiscono la abitabilità o fruibilità dell'appartamento provocata dall'insufficiente isolamento acustico per il maggior rumore e il conseguente maggior disturbo che i ricorrenti dovranno continuare a subire, inoltre non sono suscettibili di valutazione e quindi insuscettibili di quantificazione in base a tal criterio, comunque produrrebbero una perdita di superficie utile dell'ambiente. Tanto premesso, questo tipo di difetto d'isolamento acustico
è invece a parere del sottoscritto suscettibile di quantificazione in base al criterio di riduzione del “valore di mercato” dell'appartamento secondo la stima nella scala limitato-rilevante- grave” (cfr pag 9 della relazione integrativa di CTU);
- Muovendo da tale considerazione, l'importo dovuto a titolo di riduzione del corrispettivo della vendita è stato così calcolato “Confrontando i risultati ottenuti a seguito degli accertamenti tecnici eseguiti, con i dati riportati in tabella si può stimare un grado di difetto di isolamento medio “ limitato”, una conseguente percentuale media di svalutazione dell'immobile pari al
10%” con la specificazione che “siccome il locale disturbato è la camera da letto, pertanto il difetto risulta “sufficientemente presente” per attribuirlo a tutto il piano notte (piano primo) con la conseguente applicazione della suddetta percentuale di svalutazione” (cfr pag 10);
- Nella quantificazione, si è tenuto conto di tutte le possibili spese (da porsi in evidente connessione eziologico con gli interventi finalizzati ad eliminare in parte i vizi riscontrati) e quindi anche di quelle tecniche necessarie e quelle per lo smontaggio dei mobili e la loro temporanea custodia ivi comprese anche le operazioni di pulizia dei locali;

4.2.2. Analogamente, non possono trovare accoglimento neppure le doglianze sollevate dall'appellante per quanto concerne l'attribuzione della classe energetica.
Secondo infatti la prospettazione del Parte_1
- all'immobile oggetto del contratto di compravendita è stata attribuita la classe B sulla scorta di un'APE del 2014 e quindi in epoca anteriore all'atto pubblico del 2019;
- nel frattempo, gli acquirenti hanno provveduto alla sostituzione della caldaia, ma tale circostanza è stata del tutto pretermessa nella decisione;

7 - il CTU e quindi il primo giudice non hanno neppure adeguatamente tenuto conto delle osservazioni del perito di parte ing. Per_1
Ad onor del vero (e nella motivazione la sentenza di primo grado dà atto di tale aspetto), il CTU ha nel proprio elaborato chiarito che “Le indagini termografiche eseguite hanno mostrato la presenza di discontinuità' , soprattutto in corrispondenza degli spigoli del fabbricato e degli elementi strutturali. Tali punti, facilmente rilevabili ad occhio nudo, rappresentano i punti più critici della struttura (c.d. Ponti termici) che comportano un'elevata dispersione di calore (nelle immagini si nota la presenza della muffa in corrispondenza dello spigolo) e relativo disconfort ambientale interno.
Inoltre, a seguito dell'esecuzione delle indagini, si è potuto notare come alcune componenti delle strutture (come ad esempio la tamponatura al piano terra) presentano uno spessore di isolamento insufficiente a garantire le prestazioni minime richieste dalla norma per una casa di così recente costruzione. Parametri e verifiche più approfondite potrebbero eseguirsi con un esame della
Relazione Tecnica di Progetto ai sensi della Ex Legge 10 ( il cui deposito è obbligatorio ma è risultato mancante all'accesso agli atti presso gli uffici del comune di Nocciano). Tali criticità potrebbero essere mitigate attraverso la posa in opera di un sistema di isolamento termico a cappotto dall'interno con montaggio, in corrispondenza dell'intersezione tra copertura e parete di alcuni pezzi
“a cuneo” creati proprio per attenuare l'incidenza del ponte termico agli angoli dall'interno dell'edificio. Inoltre la verifica della classe energetica ha classificato l'immobile di classe “ E “
,quindi prestazione inferiore a quella presentata dal resistente come classe “ B ” La verifica dell'APE allegata al rogito del 2019 è stata redatta in data 2014. E' stata simulata la verifica dello stato attuale dell'immobile con la precedente normativa, ante 2015, ha comunque classificato l'immobile di classe
“ D “dell'isolamento dell'involucro” (cfr pagg 10-11).
E' stato aggiunto inoltre che “Le indagini endoscopiche hanno permesso di ricostruire la tipologia delle murature perimetrali del fabbricato e di individuare il tipo di isolamento presente. Sono state individuate tre tipologie di muratura, due al piano terra ed una al piano primo come riportato nella relazione Inoltre la verifica della classe energetica ha classificato l'immobile di classe “ E “ ,quindi prestazione inferiore a quella presentata dal resistente come classe “ B ” La verifica dell'APE allegata al rogito del 2019 è stata redatta in data 2014. E' stata simulata la verifica dello stato attuale dell'immobile con la precedente normativa, ante 2015, ha comunque classificato l'immobile di classe
“ D “ Pertanto l'immobile risulta affetto da “ vizio di risparmio energetico ” dovuto a difetto di isolamento di pareti e solai” (cfr pag 12).
L'esperto ha poi così concluso : i “difetti d'isolamento termico non riparabili, diminuiscono la abitabilità o fruibilità dell'appartamento provocata dall'insufficiente isolamento termico per il maggior dispendio termico e disconfort che i ricorrenti dovranno continuare a subire, inoltre non
8 sono suscettibili di valutazione e quindi insuscettibili di quantificazione in base a tal criterio, comunque produrrebbero una perdita di superficie utile dell'ambiente. Tanto premesso, questo tipo di difetto d'isolamento termico è invece a parere del sottoscritto suscettibile di quantificazione in base al criterio di riduzione del “valore di mercato” dell'appartamento secondo la stima
“Coefficienti di differenziazione in funzione delle classi energetiche “ nella scala riportata in tabella seguente derivata da esperienza, scienza e coscienza del sottoscritto CTU e analisi dei borsini immobiliari” (cfr pagg. 12-13).
Sulla scorta quindi di tali considerazioni, l'esperto è pervenuto alla quantificazione (pari ad €
25.560,00) della riduzione del valore dell'immobile.
Nell'elaborato, infine, il CTU ha anche preso compiuta posizione sulle osservazioni del perito di parte ed a tal riguardo, sempre con riferimento alla classe energetica, ha specificato che “Ciò che si evince dalla lettura dei due attestati di prestazione energetica, è che la differenza di rendimento dell'impianto addotta come discriminante sulla prestazione energetica del fabbricato in realtà non è così marcata come si sostiene h = 0,645 contro h = 0,687
(anche se si tratta di impianti modellati diversamente) *.
Soprattutto tale differenza non è sufficiente a dimostrare un miglioramento di tre classi energetiche
(dalla E alla B) del fabbricato, che, qualora presente, andrebbe ricercato nelle prestazioni dei componenti opachi e trasparenti che costituiscono il sistema edificio impianto ed utilizzati nel calcolo. Il valore EPH, nd di 46,20 riportato dall'arch sembrerebbe dovuto all'utilizzo di Per_2
caratteristiche migliorative dei componenti disperdenti rispetto a quelli rilevati in sede del sopralluogo ed inoltre non sono stati riportati i ponti termici.
* nel caso di specie si tratta di un impianto combinato per il riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria e non di due generatori distinti come appare nell'Ape che risulta in classe B” (cfr pag 22 della ctu).

4.2.3 Resta, in ultimo, da esaminare la questione dell'iter urbanistico per il rilascio dell'agibilità.
Si è già accennato, nelle pagine che precedono, alla sequenza dei vari titoli autorizzativi richiesti per gli interventi realizzati all'interno dell'immobile.
Secondo l'appellante il vulnus della decisione di primo grado deve individuarsi nell'errata o
[... comunque omessa valutazione della nota del responsabile dell'ufficio tecnico del Comune
, ing. del 20 dicembre 2021 da cui deve desumersi la regolarità urbanistica degli Pt_3 CP_2
interventi di modifica dei locali interni.
La nota, ritualmente prodotta in atti e quindi pienamente utilizzabile ai fini della decisione, ha dato atto del deposito di SCIA e SCAGI nel mese di maggio 2019 (quindi in epoca antecedente alla
9 sottoscrizione dell'atto pubblico) specificando che la prima “non reca il pagamento degli oneri concessori né il calcolo della Legge 10” mentre la seconda “rimanda alle certificazioni e dichiarazioni di conformità degli impianti prodotti in occasione della agibilità del 2012 anche se
l'ufficio non è in grado di riscontrare se detti impianti siano stati modificati”.
Sul tema, invero, la CTU si è così espressa “il CTU si è recato nuovamente presso i medesimi uffici in data 23/07/2021. Ulteriore ricerca da parte dell'ing. tenuto conto come riferito Parte_4 dallo stesso funzionario del periodo di transizione tra le pratiche cartacee e l'avvio del portale digitale, ha portato al ritrovamento delle due pratiche prodotte da parte resistente :
- S.C.I.A. in data 9 maggio 2019 prot. 2237 ;
- S.C.A.G.I. in data 27 maggio 2019 prot. 2335
Il CTU le acquisisce in copia e le allega al verbale di accesso agli atti conseguente, quest'ultimo allegato alla presente relazione. La S.C.A.G.I. risulta carente di documentazione obbligatoria, ed i termini per l'integrazione ad oggi risultano scaduti” (cfr pag 23).
L'esperto ha comunque specificato che “Risulta necessaria la produzione di SCIA in sanatoria e conseguente richiesta di agibilità che può essere valutata in : € 3.000,00 per redazione di SCIA + accatastamento;
€ 2.500,00 per variazione rogito € 2.000,00 per redazione di dichiarazione di rispondenza impianto elettrico, termico, idraulico e gas € 1.500,00 per redazione progetto Legge 9 gennaio 1991 n°10 e come previsto dal D.Lgs 192/2005 € 1.500,00 per redazione progetto acustico come previsto dal D.P.C.M. 5/12/1997” (cfr pagg. 13-14 della CTU).

5. In conclusione, le conclusioni a cui è pervenuto il giudice di prime cure (anche alla luce delle risultanze della CTU) possono essere integralmente condivise in quanto:
- all'interno dell'immobile o meglio in una parte dello stesso (peraltro in corrispondenza /adiacenza di altra unità abitativa) sono stati rilevati valori acustici superiori ai limiti previsti dal D.M. del 5 dicembre 1997;
- parimenti, la certificazione energetica del suddetto immobile si è rivelata non rispondente a quella indicata nell'atto pubblico;

- a corroborare tale conclusione possono essere individuati alcuni ulteriori fattori emersi nel corso del giudizio ovvero l'indispensabilità della realizzazione di un c.d. cappotto interno nonché
l'espletamento di indagini termografiche;

- allo stato, la carenza della documentazione prodotta in allegato alla SCIA ed alla SCAGI del maggio
2019 non consente, in assenza di elementi in grado di consentire un diverso inquadramento dei fatti, di esprimere una prognosi in ordine al rilascio del certificato di agibilità;
10 - la non contestata infatti nuova distribuzione degli spazi all'interno dell'immobile (mediante la destinazione di un locale deposito a locale soggiorno) è destinata ad incidere sul rilascio di un nuovo certificato di agibilità;
- per tale essenziale ragione, il solo contenuto della nota del responsabile dell'ufficio tecnico del
Comune non può rivelarsi decisiva per ritenere soddisfatto il rilascio di tale certificato;
Parte_3
- i vizi compendiati nel libello introduttivo del giudizio di primo grado ed ancor prima anche nel ricorso per atp rivestono un'incidenza tale sul valore economico dell'immobile compravenduto;

- ed infatti, il superamento dei limiti acustici è stato accertato in corrispondenza di un locale adibito a camera da letto;
il difetto di isolamento del solaio è stato individuato alla base del rumore da calpestio che certamente non può (né potrà ragionevolmente) essere eliminato rappresentando quindi un elemento limitativo della funzionalità dell'immobile; tanto vale analogamente anche per la classificazione energetica su cui non ha inciso il cambiamento della caldaia;
infine, allo stato per l'immobile si rende indispensabile il rilascio di un nuovo certificato di agibilità;
- la nozione di vizio rilevante ai fini dell'esito positivo dell'actio quanti minoris coincide con la sussistenza di una situazione che incide sulla funzionalità del bene compravenduto comportandone una limitazione e pertanto idonea ad incidere sul suo valore economico perché non in grado di precludere la libera commerciabilità dello stesso;

- tale situazione è certamente sussistente anche nel caso dell'assenza del certificato di agibilità;
- la quantificazione operata dal CTU si è basata su criteri che possono essere condivisi avendo assunto a riferimento il valore del bene ed operato una decurtazione basata sulla stretta incidenza dei vizi lamentati sulla funzionalità dell'immobile.
- sulla scorta quindi delle considerazioni sin qui svolte, l'appello deve essere rigettato.

5. In ultimo, le spese del presente grado seguono la soccombenza e vanno liquidate come di seguito indicato.
Considerato che, alla luce delle nuove disposizioni in materia il compenso del professionista è determinato con riferimento ai seguenti parametri generali:
- valore e natura della pratica;

- importanza, difficoltà, complessità della pratica;

- condizioni di urgenza per l'espletamento dell'incarico;
- risultati e vantaggi, anche non economici, ottenuti dal cliente;

- pregio dell'opera prestata;

Tenuto conto dell'opera prestata e delle attività svolte dall'avvocato, si reputa congruo liquidare in favore di e la somma di € 7.160,00 (valore della controversia da Controparte_1 Parte_2
11 € 52.001 ad € 260.000,00) per compensi professionali attenendosi ai valori minimi di liquidazione atteso il valore della causa di poco superiore al limite minimo) oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie così come espressamente previsto dal citato decreto

6. Visto l'esito dell'appello e visto l'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12, che prevede l'obbligo del versamento, per l'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio 2013 (cfr. Cass. SS.UU. n. 9938/14), dichiara che l'appellante è tenuta al pagamento di un ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato

P.Q.M.

La Corte di Appello di L'Aquila, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto avverso la sentenza n. 540/24 del Tribunale di Pescara così decide nel contraddittorio delle parti:
a) rigetta, per le causali di cui in motivazione, l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione in favore delle controparti delle spese del presente grado che liquida in € 7.160,00 per compensi professionali oltre al 15% calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie, IVA e CPA dovuti come per legge;

c) manda alla Cancelleria per l'adeguamento del contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 5 giugno 2025
Il Consigliere estensore dott. Andrea Dell'Orso Il Presidente dott.ssa Nicoletta Orlandi

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