CORTE DI APPELLO DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Sigg.
Magistrati:
dr. Vito COLUCCI PRESIDENTE
dr.ssa Maria Assunta NICCOLI CONSIGLIERE relatore dr.ssa Rosa D'APICE CONSIGLIERE
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio civile in riassunzione iscritto al n. 1036 del ruolo generale dell'anno 2023
T R A
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ) nella qualità di erede di C.F.: C.F._2 Persona_1
), (C.F: ), C.F._3 Parte_3 C.F._4 [...]
(C.F.: ), (C.F.: Parte_4 C.F._5 Parte_5
), nella qualità di avente causa del Sig. C.F._6 Parte_3
(C.F.: ), (C.F.: Parte_6 C.F._7 Parte_7
), rappresentati e difesi, giusta procura alle liti in calce alla citazione in C.F._8
riassunzione, anche disgiuntamente, dall'avv. Gennaro Stellato e dall'avv. Bonaventura
D'AL
1 ATTORI IN RIASSUNZIONE
E
(C.F. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1
della liquidatrice p.t.
rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio Gaeta in virtù di procura su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione in riassunzione
in persona del legale rapp.te p.t. Controparte_2
Contumace
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE
avente ad OGGETTO: Riassunzione ex art. 392 cpc a seguito dell'ordinanza n. 16387/2023 di cassazione della sentenza della Corte di Appello di Salerno n. 1250/2019 (proprietà;
attribuzione posti auto)
sulle CONCLUSIONI rassegnate dalle parti nelle note scritte depositate nei termini concessi dal
C.I. ai sensi dell'art. 352 cpc
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato il 09/06/2001 Parte_2 Parte_8
, quali eredi di;
, Controparte_3 CP_4 Persona_2 Parte_9 [...]
e premesso che in data 11/07/1982 avevano Parte_1 Persona_1
stipulato un contratto preliminare con l'ing. , quale legale rapp.te della CP_5 CP_1
in cui venivano convenuti i termini di una futura permuta avente ad oggetto la
[...]
cessione di un terreno di loro proprietà, sito in Salerno alla via P. Grisignano, a fronte del trasferimento, in loro favore, di alcune unità immobiliari, facenti parte di due distinti fabbricati da costruirsi sul suddetto terreno;
che, pertanto, in data 13/11/1982 con atto per NO
[...]
, rep. n. 264 – racc. n. 678, le parti avevano stipulato l'atto di permuta cui si erano Per_3
obbligate con la sottoscrizione del preliminare, con il quale venivano trasferite ad essi permutanti le singole unità immobiliari;
che, in seguito alle vicende concernenti il rilascio della
2 concessione edilizia da parte del Comune di Salerno, comportanti la modifica del progetto originario di cui all'erigendo complesso, con atto di rettifica e di individuazione di nuove unità
del fabbricato le parti avevano precisato che ciascuna unità immobiliare doveva ritenersi comprensiva di posto auto e che i permutanti sarebbero stati inseriti nei libri sociali della cooperativa;
che, in seguito all'ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato e dell'area garage, la aveva più volte intimato loro di lasciare libera l'area di Controparte_1
parcheggio sottostante il fabbricato e ciò in contrasto sia con la L. 122/1989 che con gli accordi contrattuali intercorsi tra le parti;
che, pertanto, essi attori in data 30/12/1999 avevano spiegato,
innanzi al Tribunale di Salerno, domanda cautelare ex art. 670 cpc al fine di sentire autorizzare il sequestro giudiziario di tutta l'area di parcheggio;
che, nell'ambito del suddetto giudizio cautelare, la convenuta aveva precisato di non aver mai contestato loro il diritto ad CP_1
ottenere il posto auto ma di aver provveduto ad una assegnazione provvisoria dei posti stante l'insufficienza degli stessi ed in attesa di poter disporre di altra area già costruita ma non ancora utilizzabile in assenza delle necessarie autorizzazioni comunali;
che, con ordinanza del
05/06/2000, il Tribunale rigettava l'istanza di sequestro, rilevando l'insussistenza degli “estremi
per il provvedimento cautelare richiesto”; che, tuttavia, nell'ambito del giudizio cautelare la soltanto teoricamente non aveva disconosciuto il loro diritto ad ottenere il posto CP_1
auto poiché, di fatto, li aveva esclusi dalla suddetta assegnazione provvisoria senza considerare che tanto l'area già disponibile che quella non ancora disponibile, in base al disposto dell'art. 9
della L. 122/1989, appartenevano a tutti i condòmini in quanto legate dal vincolo pertinenziale con le unità immobiliari di guisa che essi attori vantavano su entrambe le aree un uguale diritto rispetto agli altri;
che la seconda area non era stata ancora realizzata;
che, senza alcuna autorizzazione, il condomino aveva elevato e chiuso il proprio spazio garage Controparte_6
e alcuni posti auto e, nell'ambito della prima area disponibile, erano stati venduti posti auto a soggetti esterni al Condominio in spregio a quanto stabilito dall'art. 9, c. 5 della L. 122/1989
secondo cui gli atti di cessione dei posti auto separati dalle unità immobiliari sono da considerarsi nulli stante l'esistenza del vincolo pertinenziale;
che la stava CP_1
procedendo all'assegnazione definitiva dei posti auto e che, negli atti pubblici di assegnazioni ai
3 soci, si era fatto riferimento ad un 'presunto obbligo di utilizzare il posto auto in relazione
all'assegnazione millesimale'; che tale modus procedendi non solo contrastava con quanto affermato dalla Cooperativa in sede di procedimento cautelare, ma violava il diritto degli attori atteso che essi ancora non godevano del posto auto e che la seconda area destinata a parcheggio ancora non era stata realizzata in assenza di alcuna richiesta di concessione edilizia al CP_7
convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno la in persona Controparte_1
del legale rapp.te p.t., ed il in persona dell'Amministratore p.t., al fine Controparte_8
di sentir così provvedere: “ in via principale, dichiarare il diritto dei a godere Per_1
dell'area garage attualmente disponibile e per l'effetto attribuire agli stessi il posto auto di loro
spettanza, previa fissazione dei criteri di ripartizione e di relativa distribuzione dell'area, a
causa dell'insufficienza della stessa, anche a mezzo di eventuale consulenza tecnica;
e
condannare, in ogni caso, la al risarcimento dei danni subiti dagli Controparte_1
attori, che dall'assegnazione ad oggi continuano ad essere ingiustamente pregiudicati nel
godimento del loro diritto, nella misura complessiva di £ 100.000.000 o nella maggiore o
minore somma da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
Instaurato il contraddittorio, si costituiva la sola in persona del Controparte_1
Presidente La convenuta, rilevato che “gli attori avevano Controparte_6
intempestivamente iniziato il giudizio nonostante le assicurazioni più volte ricevute in relazione
al loro diritto ad ottenere i posti auto richiesti”; che infatti con scrittura privata del
17/05/1994 ( rectius, 17/06/1994), gli eredi avevano riconosciuto che i posti auto loro Per_1
spettanti sarebbero stati individuati nel secondo piano interrato e che il garage, già esistente al primo livello, sarebbe rimasto nella esclusiva disponibilità dei soci della cooperativa;
che, a seguito di tale accordo, non avendo ancora la disponibilità del secondo livello e non essendo i posti nel garage sufficienti nemmeno per i soci, si era proceduto ad una assegnazione provvisoria degli stessi;
che, nel corso della costruzione del fabbricato sociale, onde soddisfare le esigenze di parcheggio di tutti i soci, degli acquirenti dei locali terranei e dei permutanti,
aveva chiesto ed ottenuto dal Comune di Salerno di poter costruire, oltre al garage sottostante il fabbricato ed al garage sottostante la piazza pubblica, che, come da convenzione, sarebbe stato
4 trasferito al , anche un secondo livello interrato di circa 900 mq;
che, Controparte_9
tuttavia, ultimata la costruzione dell'intero complesso, il aveva preteso, con atti CP_7
autoritativi, la consegna sia della piazza che di entrambi i piani interrati;
che, pertanto, la mancata assegnazione dei posti auto agli aventi diritto era dipesa da motivi di forza maggiore;

che, in ogni caso, gli attori si erano resi inadempienti in merito all'impegno assunto di versare un contributo per la realizzazione del secondo livello interrato fino alla concorrenza di lire
140.000.000 . Per queste ragioni chiedevano il rigetto della domanda con vittoria di spese,
diritti ed onorari da attribuirsi al procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
La causa veniva trattata con l'espletamento della prova per testi e della CTU.
Nelle more della definizione del giudizio, con atto del 28/06/2011, la società
[...]
spiegava atto di intervento volontario autonomo ex art. 105 cpc Controparte_2
avendo interesse al mantenimento dei posti auto nn. 6b e 18 ad essa assegnati in via definitiva con sentenza divenuta irrevocabile, facendo altresì rilevare che nella delibera n. 48/93
dell'Assemblea ordinaria dei soci della Cooperativa figurava, in qualità di acquirente dei locali terranei, tra gli assegnatari dei posti auto pur non essendo mai stata socia.
La causa, all'udienza del 23/11/2011, veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art 190 cpc.
Con sentenza n. 1299/2012, pubblicata il 13/09/2029, il Tribunale rigettava la domanda degli attori, compensando le spese di lite e di CTU.
2. Con atto di appello notificato il 27/05/2013 , Persona_2 Parte_1 [...]
, , Persona_1 Parte_10 Parte_3 Parte_4 Parte_6
e nella qualità di proprietari ed aventi causa degli originari permutanti,
[...] Parte_7
impugnavano la sentenza innanzi alla Corte d'Appello di Salerno per ottenerne la riforma integrale e, per l'effetto sentir così provvedere: “ in via principale, dichiarare il diritto degli
appellanti e loro aventi causa a godere dell'area garage attualmente disponibile e Per_1
per l'effetto attribuire agli stessi il posto auto di loro spettanza, previa fissazione dei criteri di
ripartizione e di relativa distribuzione dell'area, a causa dell'insufficienza della stessa, anche a
mezzo di eventuale consulenza tecnica;
e condannare, in ogni caso, la Controparte_1
5 al risarcimento dei danni subiti dagli attori, che dall'assegnazione ad oggi continuano ad
essere ingiustamente pregiudicati nel godimento del loro diritto, nella misura complessiva di €
51.645,69 o nella maggiore o minore somma da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria
di spese, diritti ed onorari.”
Gli appellanti, invero, lamentavano che il primo Giudice fosse pervenuto alla decisione di rigetto sulla scorta di argomentazioni errate e deducevano di aver ampiamente dimostrato di aver permutato i propri cespiti immobiliari con la ottenendo dalla Controparte_1
medesima la proprietà di altri immobili realizzati nel fabbricato del condominio;
tuttavia, pur essendo stato evidenziato in sentenza l'inadempimento da parte della e fatto CP_1
espressamente salvo il risarcimento del danno vantato dagli attori in primo grado, stante la mancata realizzazione dei posti auto cui avevano diritto, il Giudice di prime cure erroneamente aveva rigettato la domanda proposta, ignorando anche la richiesta di risarcimento danni. Si
dolevano, quindi, della distorta interpretazione e qualificazione attribuita alla scrittura privata del 17/06/1994, erroneamente ritenuta “valida tra le parti” e produttiva di effetti giuridici e,
pertanto, deducevano che la summenzionata scrittura dovesse qualificarsi in termini di mera lettera di intenti, instando per la improduttività di qualsivoglia effetto dispositivo, abdicativo o dismissivo del loro diritto d'uso sugli spazi adibiti a parcheggio. Facevano rilevare che dalla corretta interpretazione della scrittura non poteva che ricavarsi la cristallizzazione del comune intento delle parti di stilare un possibile cronoprogramma finalizzato all'individuazione degli
steps necessari per la futura costruzione di un secondo piano interrato, condizionata all'ottenimento della relativa concessione edilizia, da realizzarsi al di sotto del livello-garage di proprietà del e propedeutico all'assegnazione, in capo a ciascun condomino, Controparte_9
di un posto auto personale, previa costituzione di un futuro Consorzio composto da n.49 quote
(di cui 14 in via prioritaria agli eredi e le residue ai soci della appellata). Per_1 CP_1
Instaurato il contraddittorio, si costituiva la la quale, eccepita Controparte_1
preliminarmente la tardività del gravame, nel merito resisteva ai motivi di impugnazione e concludeva per il rigetto dell'appello e la conseguente conferma della sentenza appellata, con
6 vittoria di spese e competenze di giudizio da attribuirsi al procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
All'udienza del 6/12/2018, la causa veniva riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Con sentenza n. 1250/2019, pubblicata il 13/09/2019, la Corte di Appello rigettava l'impugnazione e confermava la sentenza del Tribunale evidenziando in motivazione che: “(…)
gli odierni appellanti avrebbero dovuto essere assegnatari di posti auto in base ai titoli di
proprietà in loro possesso. Tuttavia, con scrittura privata tra i predetti e la CP_1
appellata, mai disconosciuta e/o contestata, concordarono che i posti auto sarebbero stati
realizzati con un secondo piano interrato da costruirsi previa concessione del CP_9
(accordo del 17.06.1994). La realizzazione di altri posti auto era condizionata
[...]
all'ottenimento della concessione da parte del , che nelle more realizzava in Controparte_9
loco un garage pubblico, sottraendo la disponibilità dell'area alla cooperativa. Parte
appellante doveva anche partecipare al pagamento delle spese di costruzione del secondo
livello. Le parti con la convenzione non hanno rinunciato al diritto ad ottenere il posto auto ma
hanno riconosciuto il diritto della cooperativa a realizzare i posti auto al primo livello per i
soci, riservando i posti auto del secondo livello agli odierni appellanti. Come già evidenziato
dal giudice di prime cure va comunque fatto salvo il diritto degli attori, odierni appellanti, ad
ottenere risarcimento del danno conseguente alla mancata realizzazione dell'area per i posti
auto loro dovuti. Correttamente è stato invece rigettato la richiesta di risarcimento dei danni
per mancato godimento del bene da parte attorea - appellante. Detta richiesta risulta sfornita di
prova sia nell' an che nel quantum. L'esito complessivo del giudizio giustifica la
compensazione delle spese e competenze anche del presente grado di giudizio.”.
3. I soccombenti proponevano ricorso per Cassazione sulla base di tre motivi di impugnazione:
con il primo motivo – “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1365,
1366, 1367, 1368, 1369, 1371, cod. civ., artt. 115 e 116 c.p.c., con riferimento alla violazione
dei canoni di ermeneutica contrattuale in relazione al contenuto della scrittura privata del
17/06/1994, ed alla mancata corretta qualificazione della stessa in termini di mera lettera di
7 intenti (in relazione all'art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.)” - i ricorrenti censuravano la sentenza nella parte in cui la Corte d'Appello non aveva rilevato che la scrittura del 17/06/1994
andava considerata quale mera lettera di intenti, insuscettibile di produrre effetti giuridici: con la predetta scrittura le parti avevano infatti inteso differire l'effetto di riservare l'esclusiva disponibilità dell'area garage sottostante il fabbricato (primo piano interrato) alla CP_1
al momento della futura realizzazione – da parte del costituendo (e non
[...] CP_10
già ) – del secondo livello, previo rilascio di apposita concessione edilizia Controparte_1
da parte del Comune di Salerno. Si dolevano, altresì, della violazione delle regole di ermeneutica contrattuale per non avere la Corte individuato la comune intenzione dei contraenti,
rinvenibile dal tenore letterale della scrittura privata, dal loro comportamento successivo, non avendo essi provveduto a formalizzare tutti gli aspetti dell'accordo entro il 30/06/1994, e da un'interpretazione sistematica di tutte le clausole dell'accordo;
con il secondo motivo – “Violazione e falsa applicazione artt. 18 l. 765/1967, art. 9 l. nr.
112/1989, art. 41-sexies l. 1150/1942, artt. 817, 818, 819, 1117 e 1118 cod. civ. in relazione
all'art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.”-- lamentavano che la Corte territoriale aveva implicitamente ed erroneamente escluso la natura comune e condominiale dell'area oggetto del giudizio oltre che la sua specifica destinazione d'uso. Si dolevano in particolare del riconoscimento, in forza della convenzione del 17/06/1994, della possibilità in capo alla di disporre in via esclusiva dell'area di parcheggio al primo piano Controparte_1
interrato, così implicitamente escludendone la natura e destinazione condominiale e i vincoli pubblicistici ad essa impressi dalla speciale normativa urbanistica, in assenza di un titolo attributivo idoneo a sconfessarne la natura condominiale e comune e in aperto contrasto con la
L. n. 765/1967 ( c.d. legge ponte ) applicabile ratione temporis;
con il terzo motivo – “Violazione e falsa applicazione artt. 18 l. 765/1967, art. 41-sexies l.
1150/1942, art. 2697 cod. civ, art. 432 c.p.c. in relazione all'art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.”
– i ricorrenti impugnavano il rigetto della domanda di risarcimento danni, all'uopo rilevando che la , eludendo il vincolo di destinazione dell'area di parcheggio, Controparte_1
edificata ex art. 41-sexies, l. n. 1150 del 1942, aveva loro procurato un danno che, da ritenersi in
8 re ipsa, determinabile secondo i generali criteri di valutazione dei valori di mercato dell'uso del bene medesimo o, in subordine, in via equitativa dal giudice.
La e la resistevano con controricorsi e chiedevano il Controparte_1 CP_2
rigetto dell'impugnazione.
Con ordinanza n. 16387/2023 pubblicata il 09/06/2023 la Corte di Cassazione accoglieva il
primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il secondo ed il terzo, ritenendo “fondata la
censura concernente la violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli artt.
1362 e seguenti cpc” e così statuendo: “ È palese che le parti hanno inteso differire l'effetto
della riserva dell'esclusiva disponibilità dell'area garage sottostante il fabbricato (primo piano
interrato) alla soltanto al momento della futura realizzazione, da parte Controparte_1
del costituendo consorzio, dell'area garage del secondo livello interrato, previo ottenimento
della necessaria concessione edilizia. E poiché nella realtà dei fatti il programma negoziale
non ha mai trovato attuazione, al contrario di quanto afferma la Corte d'appello, non si è
avverata la condizione al cui verificarsi era subordinato il riconoscimento alla CP_1
del diritto di realizzare posti auto al primo livello da riservare ai propri soci”.
[...]
La sentenza impugnata veniva pertanto cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Salerno, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la decisione anche in relazione alle spese del giudizio di legittimità.
4. , quale erede di UE, Parte_1 Parte_2 Persona_1 [...]
, quale Parte_3 Parte_3 Parte_4 Parte_5
avente causa di e , con atto di Parte_3 Parte_7 Parte_6
citazione ex art. 392 cpc notificato il 9/10/2023, hanno riassunto il giudizio nei confronti della e della società Controparte_1 Controparte_2
[...]
Dopo aver ripercorso le vicende processuali, gli attori in riassunzione hanno chiesto a questa
Corte d'Appello di uniformare la decisione al principio di diritto espresso dal Giudice di legittimità e di accogliere la domanda proposta in primo grado richiamando a tal fine le conclusioni ivi rassegnate: “1) In via principale, nel merito, in applicazione del principio di
9 diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione con ordinanza n. 16387/2023 (RG.
14124/2020) – in riforma della sentenza nr.1299/2012 emessa dal Tribunale di Salerno (RG. n.
1921/2001) – accertare e dichiarare il diritto degli odierni appellanti e loro aventi causa a
godere dell'area garage attualmente disponibile e, per l'effetto, attribuire agli stessi il posto
auto di loro spettanza, previa fissazione dei criteri di ripartizione e di relativa distribuzione
dell'area, a causa dell'insufficienza della stessa, anche a mezzo CTU;
2) In via principale, nel
merito, condannare la al risarcimento del dei danni subiti Controparte_1
dagli odierni appellanti che, dall'assegnazione ad oggi continuano ad essere
ingiustificatamente pregiudicati nel godimento del loro diritto, nella misura complessiva di €
51.645,60 o nella maggiore o minore somma da liquidarsi anche in via equitativa;
3)
Condannare la al pagamento delle spese e competenze del Controparte_1
doppio grado di giudizio, del giudizio innanzi la Suprema Corte di Cassazione (RG.
14124/2020) nonché al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio di rinvio
dinanzi l'Ecc.ma Corte d'Appello.”.
Si è costituita la la quale, richiamate le Controparte_1
medesime difese già espresse nel precedente giudizio dinanzi alla Corte d'Appello, ha concluso:
“per la declaratoria di inammissibilità o, comunque, per il rigetto di tutte le domande ex
adverso proposte, con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali, Cassa ed IVA, della
presente e delle precedenti fasi di giudizio, da attribuire all'avv. Maurizio Gaeta, antistatario”.
La società è rimasta contumace. Controparte_2
5. Il C.I. ha concesso i termini di cui all'art. 352 cpc per la precisazione delle conclusioni ed il deposito degli scritti conclusionali;
con ordinanza del 09/10/2025, sulle note scritte inviate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter cpc, ha rimesso la causa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
6. In via preliminare occorre osservare che “Il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione
della pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio) non
costituisce -- come desumibile dall'art. 393 c p.c., a mente del quale alla mancata, tempestiva
10 riassunzione del giudizio, non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado,
bensì la sua inefficacia, salvi gli effetti della sentenza della Corte di cassazione ed
eventualmente l'effetto della cosa giudicata acquisito dalle pronunce emanate nel corso del
giudizio -- la prosecuzione della pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o
riformare la sentenza di primo grado;
esso integra, piuttosto, una nuova ed autonoma fase che,
pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di
primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è
funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente
pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle
parti” ( cfr. Cass. n.15143/2021; n. 24372/2022; n. 1824/2005).
Facendo applicazione del consolidato principio testé richiamato, con riferimento alla vicenda in esame deve quindi affermarsi che, in questa sede di riassunzione, la Corte di Appello è investita della domanda come proposta originariamente dagli attori nonché delle eccezioni sollevate dalla nella comparsa di costituzione di primo grado. Controparte_1


7. La domanda di accertamento del diritto al posto auto è fondata e va accolta.
7.1. Il Supremo Collegio, sulla base della corretta interpretazione della scrittura del 17/06/1994,
ha ritenuto che le parti avessero inteso condizionare l'effetto della riserva della esclusiva disponibilità dell'area garage sottostante il fabbricato ( primo piano interrato) alla CP_1
non già, come ritenuto dal Tribunale e dalla Corte di Appello, al rilascio della
[...]
concessione edilizia ma alla realizzazione, da parte di un consorzio che si sarebbe dovuto costituire tra i permutanti e la , dell'area garage del secondo livello interrato, previo CP_1
ottenimento della necessaria concessione edilizia, altresì rilevando che “poiché, nella realtà,
detto programma negoziale non aveva trovato attuazione, non si era avverata la condizione al
cui verificarsi era subordinato il riconoscimento alla del diritto di realizzare posti CP_1
auto al primo piano da riservare ai propri soci”.
Ne consegue che, in questa sede, la Corte di Appello non deve più verificare né la perdurante efficacia della scrittura, che è stata espressamente esclusa dalla statuizione del Giudice di legittimità, né le ragioni per le quali la condizione non si è avverata, come invece chiede la
11 , che, a tal fine, per la prima volta, ha eccepito la responsabilità dei permutanti per CP_1
non essersi attivati per la costituzione del , per non aver offerto il pagamento del CP_10
contributo per la costruzione del secondo livello dei garage, per non aver sollecitato la ad attivarsi né fatto richiesta di rilascio della concessione edilizia al Comune ( cfr. CP_1
memoria di costituzione nella fase di riassunzione).
7.2. Rileva in ogni caso questo Giudicante che, nella scarna pattuizione contenuta nella richiamata scrittura, nulla fu previsto dai contraenti in ordine al soggetto che avrebbe dovuto attivarsi per la costituzione del né in ordine ai tempi in cui doveva essere presa CP_10
l'iniziativa, sicché il mancato avveramento dell'evento condizionante – la costituzione del per la realizzazione del secondo piano garage – deve attribuirsi ad entrambe le parti CP_10
che avrebbero dovuto a tal fine attivarsi da subito.
Né assume alcun significativo rilievo ai fini che ci occupano la previsione, al punto 5) della scrittura, del termine del 30/06/1994 entro il quale le parti si impegnavano a “formalizzare tutti
gli aspetti del presente accordo”: detto termine deve infatti intendersi come fissato per la costituzione del con atto pubblico e per la cessione da parte della cooperativa dei CP_10
diritti edificatori.
Non può pertanto affermarsi, come invece vorrebbe la Cooperativa, che “ad oggi non può dirsi
non avverata la condizione cui era sottoposta la scrittura sottoscritta dalle parti” e che “gli
attuali appellanti non possono trarre vantaggio dall'attuale mancato avveramento da loro
stessi provocato per assenza di ogni collaborazione“ (cfr. costituzione in fase di riassunzione ).
Peraltro, a tal proposito, va altresì rilevato che siffatta allegazione difensiva contrasta con quanto la aveva affermato già nella comparsa conclusionale depositata davanti al CP_1
Tribunale, ove ( cfr. pag. 4) riferiva che il aveva preteso la consegna oltre Controparte_9
che della piazza esterna anche di entrambi i livelli interrati da destinare a garage e che non era stato possibile raggiungere un accordo per ottenere dall'Ente pubblico la disponibilità di un numero di posti auto sufficiente a soddisfare tutti gli aventi diritto e dare attuazione all'accordo preso con i , così chiaramente intendendo affermare che la condizione non poteva più Per_1
avverarsi.
12 7.3. Quanto poi all'eccezione, sulla quale argomenta la difesa della nella memoria CP_1
di replica e nella seconda comparsa conclusionale in questa fase di riassunzione, della mancanza di alcun riferimento, nell'atto di permuta per notaio del 1982, ai posti auto da Per_3
assegnare agli attori, da cui deriverebbe comunque il rigetto della domanda, osserva la Corte che l'eccezione, oltre ad essere inammissibile in quanto sollevata per la prima volta in questa sede,
è comunque infondata per contrasto con la documentazione agli atti ed altresì incoerente con le difese assunte in precedenza dalla . CP_1
Ed infatti, nell'atto pubblico di permuta del 13/11/1982, all'art. 8, era espressamente previsto che “A tutte le unità immobiliari, come sopra cedute in permuta dalla cooperativa,
competeranno le proporzionali quote di comproprietà negli enti e negli spazi comuni
dell'erigendo complesso, tali per legge o per destinazione“; successivamente nella scrittura privata autenticata di “rettifica e individuazione dell'unità immobiliare a costituirsi” datata
02/08/1989, alla pag. 14, dopo la individuazione dei nuovi cespiti da assegnare agli attori, si disponeva “Il tutto con i diritti condominiali inerenti così come specificato nel più volte citato
contratto di permuta per notar del 13/11/1982 cui si fa espresso richiamo e Per_4
riferimento anche in ordine alle rispettive planimetrie ivi allegate al fine di una migliore
individuazione delle unità immobiliari oggetto della permuta”.
Appare evidente, pertanto, che gli attori, per effetto della permuta, oltre alla proprietà, in via esclusiva, di alcuni appartamenti e locali, avevano acquistato la comproprietà degli spazi comuni del fabbricato realizzati dalla e da destinare a posti auto. CP_1
Ne consegue che l'assegnazione degli spazi ad uso parcheggio ai soli soci della Cooperativa,
benché disposta in via provvisoria e sul presupposto - poi non verificato - della analoga destinazione del secondo piano interrato, è lesiva del diritto di utilizzo riservato ai permutanti sia per contratto che per previsione di legge ( cfr. art. 18 della legge n. 765/1967, c.d. legge-
Ponte, che aveva inserito l'art. 41 sexies nella legge urbanistica n. 1150/1942, disponendo, nel testo qui applicabile ratione temporis, che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di
pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” ).
13 A tanto va pure aggiunto che, sin dall'atto di costituzione nel primo grado di giudizio, la aveva espressamente riconosciuto il “diritto” dei permutanti ad “ottenere i posti CP_1
auto richiesti”, altresì specificando che essa convenuta, “nel corso della costruzione del
fabbricato sociale, al fine di soddisfare le esigenze di parcheggio di tutti i soci, degli acquirenti
dei locali i terranei e dei permutanti, chiese ed ottenne dal Comune di Salerno di poter
costruire, oltre il garage sottostante il fabbricato e quello sottostante la piazza pubblica ( che
come da convenzione sarebbe stato trasferito al ), un secondo livello Controparte_9
interrato di circa 900 mq”, ma che, ultimata la costruzione, avendo il Comune preteso, con atti autoritativi, la consegna oltre che della piazza anche dei due livelli interrati, l'assegnazione definitiva dei posti auto agli aventi diritto era risultata “impossibile per forza maggiore”, sicché,
per evitare un lungo contenzioso, stava “cercando di giungere col Comune ad un accordo
transattivo per poter avere in tempi brevi un numero di posti auto sufficiente a soddisfare tutti”.
7.4. Va infine osservato che i permutanti sono comproprietari delle aree di parcheggio pertinenziali al fabbricato e realizzate su una estensione identica a quella di quest'ultimo e che il loro diritto è venuto ad esistenza per effetto della costruzione, sì come ribadito di recente dal
Giudice di legittimità in un caso di permuta di bene presente con bene futuro, cui è riconducibile la permuta per notar del 1982. Si legge infatti in Cass.2024 n. 13398 :“Il contratto con Per_3
il quale le parti prevedono il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di
immobili da costruire nella stessa area integra gli estremi della permuta di cosa presente con
cosa futura;
ne consegue che l'effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si
verifica, ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica
nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella
realizzazione delle strutture fondamentali” ( cfr. in precedenza, ex pl., Cass. 2013 n. 24172;
2016 n. 9994).
7.5. Gli attori permutanti hanno pertanto diritto di utilizzare l'area garage attualmente disponibile.
14 A tal fine va tenuto conto delle risultanze della CTU dell'ing. , espletata in Persona_5
primo grado, la cui relazione, unitamente a quella di chiarimenti, essendo completa, esaustiva e non superata da significative contestazioni delle parti, va posta a base della presente sentenza.
Il CTU ha accertato che
- la superficie lorda del primo piano interrato è di circa 1160 mq , mentre il secondo piano interrato ha una pianta quasi rettangolare di estensione pari a circa 290 mq + 30 mq;

- la consistenza complessiva dei due piani è pertanto pari a 1480 mq ( 1160+290+30);
- circa 205 mq della complessiva superficie del primo piano interrato (mq 1160) fanno parte dell'area di 280 mq concessa dal Comune con diritto di superficie;

- al netto della superficie in concessione, la consistenza complessiva dei due piani risulta pertanto pari a 1275 mq ( 1160+290+30-205 mq);
- la superficie lorda attribuita agli eredi è risultata pari a 382 mq, che al netto è stata Per_1
stimata pari a 195 mq ( 0,51x382 mq), corrispondenti a circa 12 posti auto;

- tenendo conto dei pilastri e degli ingombri presenti, è risultata la possibilità di accogliere n. 40
posti auto al primo piano interrato e n. 10 posti auto al secondo piano interrato (cfr. all.1 e 2
alla relazione di CTU);
- la superficie di parcheggio di 1275 mq ( al netto di 205 mq in concessione) rispetta quanto prescritto dall'art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 ( 1 mq di parcheggio ogni 20 mc di costruzione ) nel testo in vigore all'epoca della concessione edilizia n. 59/1988, e quindi prima dell'intervento normativo di cui alla L. n. 80/1989 ;
- in base ai parametri urbanistici del citato art. 41 sexies ( superficie di parcheggio proporzionale al volume dell'immobile), le unità alle quali è risultata una superficie netta adeguata non inferiore a 10 mq sono 6 per ciascuno dei 7 piani dell'edificio, più 2 per le unità commerciali più grandi, per complessivi 42+2 posti auto di dimensione proporzionale alla dimensione dell'unità di riferimento;

- ai restanti 7 appartamenti ( quelli più piccoli, di estensione pari a circa 70 mq) e alle rimanenti unità commerciali vanno gli altri 6 posti, che potrebbero essere utilizzati mediante turnazione;

15 - in alternativa si potrebbe optare per una soluzione che preveda 1 posto auto per ciascuno dei
49 appartamenti di dimensione proporzionale all'unità di riferimento;

- la suddivisione del piano garage con l'individuazione dei posti auto fu approvata dall'Assemblea dei soci della Cooperativa del 18/05/1993 n. 48 a maggioranza, senza tener conto dei diritti dei permutanti, che non erano soci, e non risulta approvata dall'Assemblea
condominiale.
Tenendo conto di questo accertamento tecnico, sarà pertanto l'intero consesso condominiale a dover deliberare, con le maggioranze prescritte, in ordine all'attribuzione dei posti auto ai singoli condòmini e all'eventuale turnazione per il relativo utilizzo.
Per queste ragioni non sussistono i presupposti per disporre la CTU invocata dagli attori.


7.6. La domanda di risarcimento danni è rimasta infondata e va invece rigettata.
Ed infatti, gli attori chiedono il risarcimento di danni da “mancato godimento del posto auto”,
che quantificano nella complessiva somma di € 51.000,00, senza in alcun modo circostanziarne la natura e sul presupposto che essi si configurino in re ipsa, sicché alla relativa liquidazione il
Giudice può provvedere in via equitativa.
La richiesta va invece rigettata per genericità giacché, in generale, il “mancato godimento“ di un bene, lungi dal determinare un danno in re ipsa, può comportare danni di diversa tipologia,
potendo consistere, ad esempio, nell'esborso di somme di danaro per procurarsi altro immobile ove ricoverare la propria auto ovvero nel mancato guadagno per la locazione del posto auto cui avrebbero avuto diritto, sicché era onere degli attori, prima di tutto, allegare che tipo di danno hanno subìto e poi, in caso di esborsi effettuati, dimostrarne l'entità.
In ogni caso, come già rilevato, non essendo il parte del presente giudizio e non CP_8
potendosi di conseguenza, in questa sede, procedere alla concreta attribuzione dei posti auto a tutti gli aventi diritto, anche la perdita subìta da parte dei permutanti non può essere in concreto quantificata.
7.7. Nulla va disposto nei confronti della che era Controparte_11
intervenuta volontariamente ex art. 105 cpc nel giudizio di primo grado per chiedere che l'adottando provvedimento non inficiasse il suo diritto all'assegnazione dei posti auto n. 6b e 18
16 che essa aveva ottenuto sulla base di un verbale e della sentenza n. 235/2009. Le difese della società, rimasta contumace nel presente giudizio, non sono infatti verificabili da questo Collegio
non essendo più agli atti, né in forma cartacea né in forma digitale, il fascicolo di parte contenente la documentazione richiamata a sostegno.
In ogni caso, del suo diritto su posti auto determinati non deve tenersi conto in questa sede, in cui non si procede alla attribuzione ai singoli condòmini non essendo presente l'intero consesso condominiale.
7.8. Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 come aggiornati dal DM. n. 147/2022 e tenuto conto che il valore della causa è compreso nello scaglione da € 26.001,00 a € 52.000,00. Gli importi a titolo di compenso vanno liquidati nei valori medi e per le fasi effettivamente trattate ( le quattro fasi per il primo grado;
tre fasi per l'appello e la riassunzione, ove non si è svolta trattazione/istruttoria; due fasi per il giudizio di legittimità, che è stato trattato in camera di consiglio).

P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, Seconda Sezione Civile, nel giudizio di riassunzione ex art 392
cpc introdotto, a seguito della ordinanza della Cassazione civile n. 16387/2023 pubblicata il
09/06/2023, da Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, e con citazione notificata
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7
il 06/10/2023 nei confronti della in persona del legale rapp.nte p.t., e di Controparte_1
. snc, così provvede: Controparte_2
1. ACCOGLIE in parte la domanda e per l'effetto dichiara il diritto degli attori in riassunzione ai posto auto nell'area destinata a garage del fabbricato condominiale;

2. RIGETTA la domanda di risarcimento danni;

3. CO la , in persona del liquidatore p.t., Controparte_1
al pagamento delle spese processuali, che liquida in favore degli attori, per il primo grado in €
150,00 per spese ed € 7.616,00 per compenso;
per l'appello prime cure in € 675,00 per spese ed
€ 6.946,00 per compenso;
per il giudizio di legittimità in € 4.305,00 e per questo giudizio di
17 riassunzione in € 518,00 per spese ed € 6.946,00 per compenso, oltre rimborso forfettario del
15% per spese generali, iva e cap.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del 02 dicembre 2025
IL CONSIGLIERE estensore IL PRESIDENTE
dr.ssa M. Assunta Niccoli dr. Vito Colucci
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