N. R.G. 227/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Francesco Distefano Presidente dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliere dott.ssa Cristina Giannelli Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 227/2024 promossa da:
CG Parte_1
(C.F./P.IVA , con il patrocinio dell'avv. CIRILLO FRANCESCO P.IVA_1
APPELLANTE contro
(C.F./P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. PIRO Controparte_1 P.IVA_2
BENEDETTA
APPELLATA
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Como n. 1373/2023 pubblicata il
12/12/2023; materia: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
pagina 1 di 9 “Voglia l'adita Corte d'Appello di Milano, preso atto della non accettazione del contraddittorio in ordine ad eventuali domande nuove;
ogni contraria istanza, sia istruttoria che di merito, eccezione e deduzione respinta;
emesse tutte le declaratorie del caso, cosi' statuire: in via principale nel merito: accogliere, per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, quindi, riformare integralmente la sentenza n. 1373/2023 pronunciata il 12.12.2023 dal Giudice Unico presso il Tribunale di Como, dott. Paolo BE, nell'ambito del giudizio RG 2003/2023, depositata in cancelleria in data 12.12.2023, notificata in data 20.12.2023, e conseguentemente accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “In via principale rigettare e respingere le domande di perché infondate in fatto e diritto;
Controparte_1 In via subordinata, respingere la domanda relativa a condanna di al pagamento del Controparte_2 doppio della caparra e in via, all'occorrenza, riconvenzionale:
- accertare e dichiarare che dalla cessione a terzi delle unità immobiliari, già oggetto delle impegnative sottoscritte con ha ricevuto il minor importo di € Controparte_1 CP_2 Pt_1
19.000,00 a titolo di corrispettivi di assegnazione;

- accertare altresì che per l'attività di cessione a terzi delle unità immobiliari, già oggetto delle impegnative sottoscritte con CG ha diritto a compenso nella misura di € 18.400,00 o Parte_1 quella diversa maggiore o minore ritenuta e determinata, in subordine anche in via equitativa, in corso di causa;

- per l'effetto compensare l'importo di € 37.400,00 o quello maggiore o minore ritenuto e determinato in corso di causa con l'ammontare dovuto a a titolo di restituzione delle Controparte_1 caparre versate e quindi accertare e determinare l'importo dovuto alla ricorrente per effetto della compensazione;

In ogni caso, con vittoria di compensi e specie di giudizio. In via istruttoria, chiede ammettere interrogatorio formale del legale rappresentante Controparte_2 di e per testi sui seguenti capitoli di prova: Controparte_1 1) Vero che acconsentì all'acquisto delle quattro unità immobiliari denominate Controparte_1
A13, A5, A6 e A15 e relative pertinenze da realizzarsi in , via Santo Stefano, quale parziale CP_2 contropartita dell'affidamento di commessa in subappalto da parte di GDE srl cui CG Parte_1 aveva commissionato la realizzazione del complesso immobiliare;

2) Vero che il contratto di subappalto tra Gde srl. e poi ceduto a Controparte_1 [...]
prevedeva corrispettivo a favore di questa di € 2.600.000,00 come da contratto che si Controparte_3 rammostra sub all. 6;
3) Vero che nel mese di dicembre 2018 / gennaio 2019 comunicò di non Controparte_1 essere in grado di sostenere finanziariamente l'acquisto delle unità immobiliari di cui alle impegnative relative agli alloggi A13, A5 e A6 e relative pertinenze che si rammostrano sub allegati 2, 3 e 4;
4) Vero che comunicò quindi a rinuncia all'acquisto delle Controparte_1 CP_2 Pt_1 unità immobiliari di cui alle impegnative 11/7/17 e 18/1/18 sub documenti 2, 3 e 4;
5) Vero che le trattative, la conclusione dell'impegnativa di prenotazione ed il successivo atto notarile di assegnazione in proprietà relativamente agli alloggi denominati A13, A5 e A6, rispettivamente con i sigg.ri e con la sig.ra e con la sig.ra furono condotte e Per_1 Per_2 Persona_3 Persona_4 formalizzate direttamente a cura di anche avvalendosi della mediazione di Brianza Controparte_2
Pt_2
Indica a testi con riserva di altri indicarne: e entrambi c/o CCB, via Tes_1 Testimone_2 D'Annunzio 4 – Muggiò ed entrambi su tutti i capitoli;
Brianza 2000 snc – Testimone_3 Seveso, via Visconti 2, sul cap. 5.” e conseguentemente disattendere tutte le eccezion ed istanze sollevate dall'appellata davanti al Tribunale di Como, per tutti i motivi meglio esposti ne presente atto;
pagina 2 di 9 Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria e per quanto necessario: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado per tutte le ragioni nel presente appello con rigetto di quelle dedotte dalla
Qualora, nella denegata ipotesi in cui l'adita Corte ritenesse di ammettere la Controparte_1 prova articolata dalla si chiede di essere ammessi ad esperire prova Controparte_1 contraria con i testi indicati nella memoria sopra richiamata.”

Per parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis e previe le declaratorie di Legge e del caso, voglia così pronunciare: NEL MERITO, IN PRINCIPALITA': respingere tutte le domande proposte da parte appellante, in quanto infondate in fatto e in diritto, e confermare integralmente la sentenza n.1373/23 resa dal
Tribunale di Como – sez. II civile – Dott. BE - in data 12.12.23 e depositata in pari data;

IN OGNI CASO: Nel merito, in principalità: accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione delle tre impegnative di prenotazione definitiva di unità immobiliari intercorse in data 12.7.17 e 18.1.18 tra C.F. , con sede in Inverigo (CO), Via Valsorda, 1, in Controparte_1 P.IVA_2 persona del l.r.p.t., e Controparte_4
, C.F. con sede in Muggiò (MB), Via D'Annunzio, 4, in persona del
[...] P.IVA_1 liquidatore p.t., aventi ad oggetto rispettivamente l'alloggio n.A13 (con cantina n.A5 e autorimessa n.5), l'alloggio n.A5 (con cantina n.A7 e autorimessa n.7) e l'alloggio n.A6 (con cantina n.A8 e autorimessa n.8), per inadempimento della cooperativa promittente venditrice. Per l'effetto, dato atto dell'avvenuto versamento da parte di a Controparte_1 [...]
, dell'importo complessivo di € 56.500,00 a titolo di caparre confirmatorie Controparte_5 (€ 16.500 il 12.7.17, € 20.000 il 17.1.18 ed € 20.000 il 17.1.18), condannare la predetta società cooperativa alla restituzione del doppio di tale importo, e dunque di complessivi € 113.000,00, ovvero della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, in subordine da determinarsi secondo equità, oltre interessi legali dalla data di messa in mora (9.1.23) al saldo effettivo.
In subordine: nella denegatissima e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda in via principale, dato atto dell'avvenuto versamento da parte di in favore di Controparte_1 [...]
della somma complessiva di € 56.500,00 a titolo di caparre Controparte_5 confirmatorie o, quanto meno, di acconto sul prezzo di acquisto delle unità immobiliari di cui in parte narrativa, e dato altresì atto dell'avvenuto trasferimento delle suddette unità immobiliari a terzi, accertare e dichiarare che la predetta società cooperativa trattiene senza titolo alcuno la somma di € 56.500,00, e, per l'effetto, condannare la medesima alla restituzione in favore della ricorrente di tale somma, ovvero della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, in subordine da determinarsi secondo equità, oltre interessi legali dalla data di messa in mora (9.1.23) al saldo effettivo.
In ogni caso: rigettare integralmente le avverse domande ed eccezioni tutte, in quanto infondate in fatto e in diritto, e condannare l'appellante al pagamento delle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, oltre 15% spese generali ex D.M. 55/14, C..P.A. e I.V.A. come per Legge, ed oltre ad eventuali spese di C.T.U. e C.T.P..”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 3 di 9

1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 1373/2023 pubblicata il 12 dicembre 2023, il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando nella causa promossa da (d'ora in poi, per brevità, anche Controparte_1
) contro (d'ora in poi, per Pt_3 Controparte_6
Co brevità, anche ”), ha accolto la domanda svolta in via principale da e, accertato il Pt_3 legittimo recesso di quest'ultima dai contratti preliminari di vendita stipulati dalle parti per grave Co inadempimento di , che aveva venduto in via definitiva a terzi i tre appartamenti promessi in vendita
Co a ha condannato a versare a quest'ultima il doppio della caparra confirmatoria ricevuta, Pt_3 pari a complessivi € 113.000,00, condannando altresì la convenuta al rimborso delle spese di lite.


2. Il giudizio di primo grado
Il Tribunale ha così riassunto lo svolgimento del processo di primo grado:
“Con ricorso del 31.05.2023, adiva l'intestato Ufficio esponendo di aver Controparte_1
sottoscritto, in data 12.02.2017, quale socia assegnataria della Controparte_6
, un atto di impegnativa di prenotazione per l'acquisto di un bene immobile in
[...]
corso di costruzione, identificato come alloggio A13, con le relative pertinenze, al prezzo complessivo di € 165.000,00, versando a titolo di caparra la somma di € 16.500,00. Aggiungeva, inoltre, la pare istante di aver successivamente sottoscritto, in data 18.01.2018, due ulteriori impegnative di prenotazione, per l'acquisto degli alloggi n. A5 e n. A6, versando per ciascuno di essi una caparra confirmatoria di € 20.000,00.
Premesso quindi che la controparte si era resa inadempiente agli impegni derivanti dai suddetti atti, riconducibili, quanto alla natura e ai rimedi, ad autentici contratti preliminari di compravendita immobiliare, in quanto i beni promessi erano stati assegnati in via definitiva a terzi, chiedeva a questo
Tribunale di accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione delle tre impegnative sopra indicate, con condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata, per un totale di €
113.000,00 (ovvero della maggiore o minore somma, da determinare in corso di causa), oltre interessi al tasso legale dalla mora al saldo.
In subordine, chiedeva comunque la condanna della controparte alla restituzione di quanto corrisposto in esecuzione dei contratti, per un totale di € 56.500,00, oltre interessi.
Fissata l'udienza e notificato ritualmente il ricorso, si costituiva in giudizio la parte convenuta, con memoria difensiva del 13.09.2023, rappresentando che l'attrice aveva, invero, stipulato quattro
pagina 4 di 9 impegnative per l'acquisto di altrettanti beni immobili, ovverosia degli alloggi n. A15, n. A13, n. A5 e
n. A6, con le relative pertinenze. Quindi, con scrittura privata del 21.12.2017, le parti avevano consensualmente risolto l'impegnativa concernente l'alloggio n. A15 e, rispetto alle altre tre, nei mesi di dicembre 2018 e gennaio 2019, la controparte aveva rinunciato all'acquisto in quanto non in grado di sostenerlo finanziariamente.
A riprova di ciò, deduceva che non aveva mai chiesto la fissazione del Controparte_1
rogito, né tantomeno contestato alcunché, prima dell'introduzione del presente giudizio;

l'assegnazione era, inoltre, avvenuta per un importo inferiore rispetto a quello promesso dalla parte avversa, sicché ciò presupponeva necessariamente un'intesa tra le parti.
Esponeva infine la convenuta che, quandanche in conseguenza della risoluzione consensuale del rapporto fosse dovuta la restituzione di quanto versato a titolo di acconto, da quest'ultimo si sarebbe dovuto, in ogni caso, detrarre la minusvalenza, conseguita per effetto della vendita a terzi a un importo inferiore rispetto a quello promesso dall'attrice, per € 19.000,00, nonché il compenso per l'attività posta in essere da per la stipula dei successivi contratti, per un totale di € 18.400,00. CP_2
Concludeva, quindi, per il rigetto integrale delle domande attoree, eccependo in subordine in compensazione il proprio controcredito di € 37.400,00.
All'esito della prima udienza, venivano respinte le istanze istruttorie articolate dalle parti e la causa veniva rinviata all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni, con discussione orale, all'esito della quale viene pronunciata la presente sentenza ex art. 281-sexies c.p.c.”.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, dopo aver dato atto che parte attrice aveva dimostrato documentalmente sia la stipula dei due contratti preliminari aventi ad oggetto i tre appartamenti, sia il versamento della caparra per complessivi € 56.500,00, e che era pacifico in causa, oltre che documentato, che la convenuta avesse venduto a terzi i tre appartamenti promessi in vendita a ha osservato che nessun atto scritto contenente la dedotta risoluzione consensuale dei Pt_3 preliminari per mutuo dissenso era stato provato in causa, e che l'asserita risoluzione per mutuo dissenso non poteva essere provata per presunzioni né per testimoni, né per confessione all'esito di interpello, stante il disposto degli artt. 2725 e 2729 c.c., dovendo l'atto assumere la forma scritta a pena di nullità, come affermato dalla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Il Tribunale, con sentenza n. 1373/2023, ha dunque accolto la domanda principale di Pt_3
Co condannando a versarle il doppio della caparra ricevuta, e respinto la domanda riconvenzionale di
Co
volta ad ottenere la compensazione del credito di con il proprio asserito credito Pt_3
pagina 5 di 9 Co risarcitorio di € 37.400,00, stante l'imputabilità alla convenuta della risoluzione dei contratti Co preliminari a suo tempo stipulati con condannando a rifondere a le spese di Pt_3 Pt_3
lite.


3. Il presente giudizio di appello
Co
ha impugnato la sentenza del Tribunale di Como, articolando i due motivi che di seguito si rappresentano.

1. In primo luogo, CG afferma che il Tribunale avrebbe erroneamente escluso la sussistenza di una risoluzione per mutuo dissenso dei contratti preliminari di vendita immobiliare, sostenendo che tale risoluzione fosse desumibile per presunzioni, in base al comportamento delle parti. Secondo CG, la promissaria acquirente non aveva mai richiesto la fissazione del rogito notarile né aveva avanzato pretese sulla caparra versata per oltre quattro anni, comportandosi in modo tale da far ritenere una tacita rinuncia all'acquisto. invocava altresì l'applicazione del principio dell'abuso del CP_2
diritto, affermando che attendendo un tempo irragionevolmente lungo per avanzare la Pt_3
propria richiesta di restituzione della caparra, le avrebbe causato un sacrificio sproporzionato.

2. In secondo luogo, l'appellante contesta il diniego del giudice di primo grado all'ammissione delle prove orali (interpello e testi) a supporto della tesi secondo cui avesse verbalmente Pt_3 comunicato la propria rinuncia all'acquisto nel dicembre 2018/gennaio 2019: tale diniego sarebbe infondato e in contrasto con la giurisprudenza che ammetterebbe la possibilità di rinunciare alla forma scritta per comportamenti concludenti.
L'appellata costituitasi in giudizio, ha contestato integralmente le avverse pretese, Pt_3 evidenziando che, ai sensi dell'art. 1351 c.c., il contratto preliminare di vendita immobiliare deve necessariamente rivestire la forma scritta ad substantiam, così come la sua eventuale risoluzione per mutuo dissenso. Ha dunque chiesto la conferma integrale della sentenza impugnata.
La causa veniva discussa e decisa nella camera di consiglio del 19 febbraio 2025.


4. Decisione
I due motivi di appello articolati da CG sono strettamente connessi e vanno trattati congiuntamente.
L'appello è evidentemente infondato e va respinto.
pagina 6 di 9 La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che la risoluzione consensuale di un contratto preliminare di vendita immobiliare deve avvenire con le medesime formalità prescritte per la stipula del contratto stesso. In particolare, le Sezioni Unite, con sentenza n. 8878 del 28.08.1990, hanno statuito che la risoluzione per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili è soggetta alla forma scritta ad substantiam, non potendo essere provata per testimoni o per presunzioni semplici (cfr., nello stesso senso, tra le tante, Cass. n. 11318/2004; Cass. n. 21104/2014, Cass. n.
30446/2018; Cass. 18390/2022).
Ora, nel caso di specie non risulta alcun documento sottoscritto da entrambe le parti dal quale emerga la volontà reciproca di risolvere il contratto preliminare. Ciò basta per ritenere totalmente infondati gli argomenti ribaditi in questa sede da parte appellante.
Del resto, come evidenzia la stessa appellante, le parti avevano stipulato nel 2017 un atto scritto di risoluzione consensuale per un altro preliminare di vendita, a conferma del fatto che, quando le parti hanno voluto sciogliere i loro vincoli negoziali, lo hanno consapevolmente fatto con un accordo formale.
Ne consegue che, in applicazione dell'art. 2729, 2° comma, c.c., la pretesa inerzia della promissaria acquirente nel richiedere la restituzione della caparra, così come la circostanza che, per mezzo della Co vendita a terzi, abbia conseguito un guadagno inferiore, non possono essere considerate fatti dai quali poter presumere un accordo di risoluzione consensuale dei preliminari per cui è causa, poiché la legge impone la forma scritta per la validità dell'atto risolutorio.
Allo stesso modo, l'asserito accordo di risoluzione, ovvero la rinuncia asseritamente operata da a fine 2018/inizio 2019, non potevano essere provati per testimoni né per eventuale Pt_3 confessione resa da in sede di interpello. Ai sensi dell'art. 2725 c.c., i contratti per i quali la Pt_3
legge richiede la forma scritta non possono essere provati per testi né per interpello, salvo che vi sia un
Co principio di prova scritta e nel caso di specie non ha fornito alcun principio di prova scritta della presunta risoluzione consensuale: “ai sensi degli artt. 1350 e 2725 cod. civ., la forma scritta, imposta
"ad substantiam" per il trasferimento di beni immobili, costituisce un elemento essenziale del contratto, nel senso che ha natura costitutiva, cosicché la prova dell'esistenza e del contenuto di una vendita di un bene immobile può essere data solo con l'acquisizione, al processo, dell'atto scritto, non essendo consentite né la prova testimoniale, né la confessione” (cfr. Cass. n. 2/1997, n. 2; nello stesso senso, v. anche Cass. n. 26174/2009 e Cass. n. 1452/2019).
pagina 7 di 9 Di conseguenza, correttamente il Tribunale ha dichiarato inammissibili le prove orali articolate dall'odierna appellante.
L'appellante non ha impugnato il capo della sentenza in cui il Tribunale di Como ha respinto la domanda riconvenzionale proposta da CG: pertanto detta domanda, riproposta in appello, risulta inammissibile prima ancora che infondata per le medesime ragioni espresse dal Tribunale. Peraltro, la domanda riconvenzionale proposta da CG risulta infondata anche in base alla medesima prospettazione di parte appellante, secondo cui i contratti preliminari si sarebbero risolti per mutuo dissenso: se le parti
Co si accordarono perché i tre appartamenti promessi in vendita a fossero venduti da a Pt_3
Co soggetti terzi senza ulteriori condizioni, non avrebbe mai potuto pretendere di essere risarcita di un danno derivante da un accordo assunto e da una condotta di dalla stessa liberamente Pt_3
accettata.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, la sentenza impugnata dev'essere integralmente confermata.
Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. rigetta l'appello proposto da contro Controparte_6 la sentenza n. 1373/2023 del Tribunale di Como;
per l'effetto:
2. conferma integralmente la sentenza impugnata;

Co 3. condanna a rimborsare a Controparte_6 le spese di lite del presente giudizio di appello, che si liquidano in € Controparte_1
6.307,00 per compenso professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012. pagina 8 di 9 Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 19 febbraio 2025.
Il Cons. rel. est. Il Presidente
Cristina Giannelli Francesco Distefano
pagina 9 di 9