REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
OTTAVA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Dr.ssa Franca Mangano Presidente relatrice
Dr. Giuseppe Staglianò Consigliere
Dr.ssa Caterina Garufi Consigliere
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2615/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione in data 14.03.2024 e vertente
TRA
, nata ad [...] il [...] (C.F.: Parte_1
), C.F._1
, nato a [...] il [...] (C.F.: Parte_2 C.F._2
),
[...] entrambi elettivamente domiciliati in Viterbo, Via A. Pacinotti n. 5, presso lo studio dell'Avv. Andrea Gnignera, che li rappresenta e difende in virtù di procura apposta su foglio separato allegato telematicamente all'atto di appello ai sensi dell'art. 83
c.p.c.;
APPELLANTI

(C.F.: Controparte_1
in persona dell'amministratore p.t., P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Viterbo, Piazza dei Caduti 16, presso lo studio dell'Avv.
Marco Sabatini, che lo rappresenta e difende in virtù di procura apposta su foglio separato allegato telematicamente ai sensi dell'art. 83 c.p.c.; APPELLATO

nato a [...] il [...] (C.F.: Controparte_2
, C.F._3 elettivamente domiciliato in Viterbo, Largo San Bernardino da Siena n. 34, presso lo studio dell'Avv. Pietro Pesciaroli che lo rappresenta e difende come da procura apposta su foglio separato allegato telematicamente ai sensi dell'art. 83 c.p.c.;
APPELLATO
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 1 Oggetto: Appello proposto avverso la sentenza resa dal Tribunale di Viterbo n.
254/2022, pubblicata il 10.03.2022 e notificata in data 25.03.2022 - usucapione
CONCLUSIONI PER GLI APPELLANTI E Parte_1
: Parte_2
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Roma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
-nel merito: in riforma della Sentenza n. 254/2022 del Tribunale di Viterbo, accertare e dichiarare che i coniugi IG. e IG.ra hanno Parte_3 Parte_1 acquisito per usucapione la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del
, in Viterbo, esattamente distinte al Catasto Controparte_1
Fabbricati del Comune di Viterbo:
- al foglio 197, particella 302, sub. 1, categoria c/6, classe 4, consistenza 31 metri quadrati, rendita €. 113,67 a far data dal 5.3.1993;
- al foglio 197, particella 302, sub. 3, categoria c/6, classe 4, consistenza 28 metri quadrati, rendita €. 102,67 a far data dal 1985; ordinando al Catasto ed alla Conservatoria dei registri immobiliari di procedere rispettivamente alla regolarizzazione catastale ed alle necessarie trascrizioni e volturazioni degli immobili;

-sempre nel merito: in riforma della Sentenza n. 254/2022 del Tribunale di Viterbo, accertare e dichiarare che il condomino IG. non ha diritto all'uso del Controparte_2 garage distinto in Catasto al foglio 197, particella 302, Sub. 3;
-con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
CONCLUSIONI PER L'APPELLATO Controparte_1
[...]
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, rigettare l'avverso appello perché infondato in fatto e diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio”.
CONCLUSIONI PER L'APPELLATO Controparte_2
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'appello di Roma, disattesa e respinta ogni avversa contraria istanza, eccezione e difesa:
In rito: in via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità della proposta impugnazione per difetto della ragionevole probabilità di accoglimento della stessa ex art. 348 bis c.p.c.
Nel merito: respingere il gravame proposto poiché destituito di fondamento sia in fatto che in diritto e comunque non provato, previa conferma della sentenza impugnata.
Con vittoria di spese e compensi professionali del grado. Con sentenza munita di clausola ex lege”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in appello notificato in data 26.04.2022 Parte_1
e hanno impugnato la sentenza n. 254/2022 del Tribunale di
[...] Parte_2
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 2 Viterbo, pubblicata in data 10.03.2022 e notificata in data 25.03.2022, che ha rigettato la domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione di due garage condominiali avanzata dai predetti e ha riconosciuto in capo a il diritto relativo Controparte_2 all'uso della metà del garage distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Viterbo al foglio 197, part.lla 302, sub. 3.
Il giudizio definito dalla sentenza impugnata trae origine dall'atto di citazione con cui i coniugi e hanno convenuto, innanzi al Parte_1 Parte_2
Tribunale di Viterbo, il , al fine di vedere accertata Controparte_1
e dichiarata l'intervenuta usucapione di due box auto condominiali, distinti in Catasto
Fabbricati del Comune di Viterbo al Foglio 197, Particella 302, Subalterni 1 e 3.
A sostegno della propria domanda, gli attori hanno esposto:
- di essere proprietari di due appartamenti nello stabile di via Monte Bianco n. 95
e di essere titolari dell'uso esclusivo di due garage condominiali;

- che la Ges.Ca.L, in qualità di proprietaria dello stabile, con delibera del
27.11.1964 decideva di disciplinare l'utilizzo dei garage posti al piano terra e assegnava l'utilizzo esclusivo di ogni garage a due condomini contemporaneamente, essendo presenti nello stabile 10 appartamenti ma solo 5 garage;

- che il garage sub 1 era stato originariamente assegnato alla coppia di condomini e ma, nel momento in cui gli eredi di CP_3 CP_4 Persona_1 trasferivano in data 5.3.1993 a il loro appartamento, Controparte_5 non menzionavano il relativo diritto di uso esclusivo del garage;

- tale omissione avrebbe comportato la riespansione del diritto esclusivo di utilizzo all'originario assegnatario e ai successivi aventi causa, fino CP_4 ad essi attori;

- che il garage sub 3 veniva assegnato originariamente alla coppia di condomini e , e quest'ultimo vendeva in data 11.05.1985 ai coniugi Per_2 Persona_3
e l'appartamento di sua proprietà e il Parte_1 Parte_2 relativo diritto di uso esclusivo per un mezzo su tale garage;

- che l'appartamento di veniva trasferito in data 21.12.1974 dai suoi Per_2 eredi a il quale a sua volta, in data 30.07.1999, si riservava Persona_4
l'usufrutto dei beni trasferendo la nuda proprietà al figlio e alla moglie di CP_6 quest'ultimo, , la quale in data 8.7.2017 cedeva mediante Persona_5
“trattativa privata” il suo diritto di uso esclusivo per la quota del 50% su tale garage, in favore dei coniugi . Parte_4
Dunque, in relazione ai succitati box, per effetto dell'accessione del possesso ex art. 1146 comma 2 c.c., gli attori hanno dedotto di aver maturato il periodo utile per la relativa usucapione poiché, sebbene condominiali, tali beni erano idonei ad essere usucapiti. Invero il loro possesso era esclusivo e risultava inequivocabilmente l'animus
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 3 rem sibi abendi, con la chiusura dei box a chiave e l'apporto di piccole migliorie;
il possesso doveva ritenersi altresì pieno, continuo e pacifico.
Il convenuto si è costituito ritualmente in giudizio eccependo, in via CP_1 preliminare, l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e chiedendo, nel merito, il rigetto dell'avversa domanda poiché infondata in fatto ed in diritto e comunque perché non provata.
In particolare, premesso l'esito negativo del tentativo di mediazione, il ha contestato la domanda attorea evidenziando, in primo luogo, che il CP_1
titolo del possesso richiamato da controparte e dalla stessa ritenuto “idoneo” a legittimare la domanda di usucapione è da rinvenire unicamente nella delibera del
27.11.1964, con la quale la Ges.ca.l., all'epoca proprietaria dello stabile, aveva regolato l'utilizzo dei garages, autorizzandone la fruizione da parte di due condomini per ogni garage, senza che ciò comportasse trasferimento della proprietà e/o interversione nel possesso, e cioè il convincimento in capo ai condomini utilizzatori di disporre dei suddetti garages quali legittimi proprietari degli stessi.
In secondo luogo, il convenuto ha dedotto l'inammissibilità della CP_1
domanda, rilevando che la proprietà dei beni per i quali gli attori hanno rivendicato il possesso ad usucapionem è da ricondurre in capo alla Ges.ca.l. e non al Condominio, in quanto né proprietario né formalmente intestatario degli stessi, non essendo mai intervenuto alcun trasferimento di proprietà dei suddetti beni in favore del condominio, né conseguentemente alcuna trascrizione.
In corso di causa, in qualità di condomino, è intervenuto volontariamente CP_2
al fine di vedere accertata e dichiarata nei suoi confronti la nullità e/o
[...] inefficacia della “trattativa privata per cessione ed acquisizione diritti di possesso” stipulata in data 08.06.2017 tra e e Persona_5 Parte_2 Parte_1
e, per l'effetto, accertare e riconoscere il proprio diritto d'uso nella misura
[...]
del 50% sul garage distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Viterbo al fg. 197, part. 302, sub 3, cat. C/6, classe 4, con conseguente ordine di rilascio del bene pro quota.
In particolare , ha rilevato la natura condominiale del garage Controparte_2
avente subalterno 3, il cui godimento risulta disciplinato dalla delibera adottata il
27.11.1964 con cui l'Ente proprietario Ges.ca.L. ha regolamentato l'utilizzazione turnaria dei garage tra i condomini in ragione del numero insufficiente di posti auto rispetto agli appartamenti da servire.
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 4 In particolare, ha esposto che detto cespite era stato assegnato con la CP_2 delibera del 1964 all'uso esclusivo degli appartamenti di proprietà rispettivamente di e , poi oggetto di alienazione, nonché di esecuzione immobiliare. Persona_3 Per_2
Invero, gli eredi di in data 21.12.1974 avevano alienato l'appartamento Per_2
ereditato unitamente alle quote indivise e proporzionali comuni, compresa l'area di pertinenza ed il garage comune condominiale a , il quale Persona_4
successivamente, in data 30.07.1999, aveva alienato la nuda proprietà di detto appartamento a e , riservandosi l'usufrutto di esso. CP_7 Persona_5
Il cespite, infine, è stato oggetto di esecuzione immobiliare n. 3/2012 RGE ed in forza del decreto di trasferimento del 31.10 – 04.11.2019, emesso dal Tribunale di
Viterbo, ha acquistato la quota pari a 1/1 del diritto di piena proprietà Controparte_2 dell'immobile de quo e, per l'effetto, ha contestualmente acquisito anche il diritto d'uso nella misura del 50% del garage oggetto di causa. ha precisato, altresì, Controparte_2
che nella pendenza del citato procedimento di espropriazione immobiliare,
[...]
con “trattativa privata per cessione ed acquisizione diritti di possesso” in Persona_5
data 08.06.2017 ha alienato agli attori “tutti i diritti d'uso e di possesso, sia acquisiti che maturandi, della sua quota del 50% del garage censito nel N.C.L.E. al foglio 197, part. 302, sub. 3 al prezzo convenuto di € 7.000,00”.
Ciò posto, l'intervenuto ha dedotto che il vincolo di destinazione imposto e disciplinato dalla delibera Ges.ca.L. del 1964 si configura quale obbligazione propter rem suscettibile di trasmissione in favore degli acquirenti dei singoli appartamenti, anche in difetto di trascrizione.
Concesso il termine per il tentativo di mediazione obbligatoria e verificato l'assolvimento della condizione di procedibilità, il Tribunale di Viterbo, disposto lo scambio delle memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c., ha così deciso:
“A) rigetta la domanda di usucapione proposta dai sig.ri e Parte_2
; Parte_1
B) rigetta la domanda dell'interventore volontario di nullità del contratto di cessione ed acquisizione diritti di possesso stipulato dai sig.ri , Persona_5
e;
Parte_2 Parte_1
C) accerta il diritto di comproprietà del sig. sui beni Controparte_8
condominiali, ivi compresi i cinque garage pertinenziali al fabbricato;

r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 5 D) accerta che il godimento dei garage è disciplinato dalla delibera condominiale adottata il 27 novembre 1964 e pertanto condanna i sig.ri Pt_2
e a consentire al sig. l'utilizzo promiscuo del
[...] Parte_1 CP_2
garage identificato al foglio 197, particella 302, sub. 3;
E) condanna gli attori in favore del convenuto e del terzo intervenuto alla refusione delle spese di lite che liquida nella misura complessiva di € 3.500 per compensi, in favore di ciascuna controparte.”
A fondamento della sua decisione il Giudice di primo grado, premessa la natura condominiale dei box oggetto di causa ed il relativo regime giuridico applicabile secondo il combinato disposto degli artt. 1139, 1102 e 1117, n. 2, c.c., ha ritenuto che l'assemblea condominiale riunitasi il 27.11.1964, con la votazione all'unanimità del punto n. 4 all'o.d.g. (“abbinamento condomini per assegnazione garage”) e la conseguente assegnazione per sorteggio dei garage ad ogni coppia di condomini, si sia limitata a regolamentare l'utilizzo del bene comune attraverso la modalità più equa per garantirne il godimento paritario a ciascun condomino.
Il Tribunale ha poi rilevato la natura non reale del diritto di “uso esclusivo”, da intendersi come diritto incidente sul riparto delle facoltà di godimento della cosa comune tra i comproprietari e ha osservato che, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, il termine “uso” in tali casi sarebbe una mera modalità di esercizio del diritto di proprietà e non espressione di un diritto reale minore, essendo ostativi alla creazione di un “diritto reale di uso esclusivo” i principi di tipicità e del numerus clausus, che non consentono ai privati di configurare fattispecie che comportano una compressione di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge. Non potendo quindi ricondurre alla delibera del 1964 l'attribuzione di alcun diritto reale in senso tecnico, secondo il Giudice di prime cure l'occupazione promiscua dei garage da parte dei condomini deve configurarsi come mera estrinsecazione del diritto di comproprietà spettante complessivamente a tutti gli assegnatari degli appartamenti su tutti e cinque i garage. Inoltre, ai fini dell'invocata usucapione dei due garage sub. 1 e sub. 3, il Tribunale di Viterbo ha osservato che gli attori, godendo già dei beni in oggetto in virtù della delibera autorizzativa del 1964, avrebbero dovuto dimostrare di aver compiuto atti e/o comportamenti non solo apertamente e obiettivamente contrastanti con il possesso altrui, ma anche idonei a manifestare la loro intenzione di agire quali esclusivi proprietari. Pertanto, il Tribunale, pur riconoscendo il potere di fatto esercitato dagli attori sui garage sub.1 e 3 per avervi posteggiato le loro auto e apportato migliorie, ha ritenuto insussistente la prova di un possesso esclusivo idoneo all'usucapione, in quanto quella modalità di godimento è stato il frutto di un mero accordo di tutti i comproprietari.
Infine, il giudice di primo grado, da un lato, non ha accolto la domanda di nullità
o inefficacia della trattativa del 08.06.2017 avanzata dal condomino in virtù CP_2 della carenza della partecipazione al processo di una delle due parti contrattuali (la sig.ra ); dall'altro lato ha sancito che, all'esito della procedura esecutiva, Persona_5 in forza della quale è stata trasferita la piena proprietà dell'appartamento di via Monte Bianco n. 95, posto al primo piano, interno 2, in favore di quest'ultimo, Controparte_2 avendo contestualmente acquistato i diritti di comproprietà sui beni comuni e quindi su tutti i garage, ha diritto, in ragione della delibera del 1964, al godimento promiscuo con gli attori del box identificato al f.197, part. 302, sub. 3.
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 6 Avverso la sentenza del Tribunale di Viterbo, e Parte_1 Pt_2
hanno proposto appello, sulla base di quattro motivi, censurando l'erroneo
[...] rigetto delle domande avanzate nel primo grado, delle quali hanno chiesto in riforma della sentenza l'accoglimento, secondo le conclusioni riportate in epigrafe. Tanto il tanto si Controparte_1 Controparte_2 sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello, con la conferma della sentenza impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Nessuno dei quattro motivi di appello vale a smentire la premessa interpretativa che costituisce il fondamento della decisione impugnata e che è opportuno confermare in via di premessa alle successive e particolari valutazioni. L'utilizzo dei garage oggetto di causa, in quanto beni condominiali, è stato disciplinato dalla relativa delibera del 27.11.1964, che si è limitata a regolamentarne l'uso attraverso una modalità equa per garantire un godimento paritario e parzialmente promiscuo, atteso che gli appartamenti dello stabile in esame erano pari a dieci, mentre i garages soltanto cinque, così assegnando l'uso di un garage ad ogni coppia di condomini.
Tale regolamento, pertanto, come correttamente rilevato dal Giudice di primo grado, non ha attribuito ai condomini alcun diritto reale in senso tecnico, non potendo il diritto d'uso della cosa qualificarsi come diritto reale, posto che CP_9 secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità “la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile
costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla CP_9 creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è precluso dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della proprietà di essi” (Cass., SS.UU., 17.12.2020 n. 28972). Ne consegue che l'occupazione promiscua dei garage da parte dei condomini, come giustamente rilevato dal Giudice nella sentenza impugnata, si configura come mera estrinsecazione del diritto di comproprietà spettante complessivamente a tutti gli assegnatari degli appartamenti ed esclude, in radice, la possibilità che il protrarsi di tale uso oltre il termine ventennale possa sostenere una domanda di usucapione del bene.

2. Tanto premesso e considerando i singoli motivi di appello, si osserva che il primo ed il secondo motivo di impugnazione possono essere trattati congiuntamente in quanto riguardano entrambi il garage sub 1. Invero con il primo motivo, gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Giudice ha erroneamente negato l'esistenza di un possesso esclusivo del bene idoneo all'usucapione, ritenendo la modalità di godimento dei garage condominiali “il frutto di un accordo di tutti i comproprietari”, formalizzato da tutti i condomini con la sottoscrizione del verbale di assemblea del 1964 che prevedeva, e di fatto comportava, che ciascuno dei garage comuni fosse goduto in forma esclusiva da una coppia di condomini. Con il secondo motivo gli appellanti deducono, sempre in relazione al garage sub 1, che il Giudice ha erroneamente escluso la prova testimoniale richiesta dagli attori. In particolare, contestano che il Tribunale abbia errato nel ritenere che le richieste istruttorie avanzate fossero semplicemente dirette a dimostrare che essi ed i loro aventi causa avevano posseduto il garage di cui al sub 1 “senza in alcun modo rappresentare la sussistenza di una attività apertamente e obiettivamente contrastante con il possesso altrui, tale da rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo”.
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 7 I motivi non sono fondati.
Per quanto premesso , va disattesa la tesi degli appellanti secondo cui il garage sub 1, inizialmente destinato alla condivisione fra i condomini Controparte_10 sarebbe sfuggito ad una situazione di compossesso condominiale a partire dal 1993, perché oggetto, a seguito della compravendita , dell'utilizzo esclusivo Persona_6 da parte del condomino Possesso, a loro avviso, rimasto inalterato negli CP_4 anni successivi e ininterrottamente, passando per gli eredi ab intestato del medesimo e per i coniugi ed che nel 2013 hanno acquistato un CP_4 Pt_2 Pt_1 appartamento da questi ultimi e sono subentrati nel possesso sulla rimessa sub. 1, continuando ad escludere ogni altro condomino. Per le stesse ragioni, priva di pregio risulta la censura alla sentenza gravata per aver ritenuto che la mancanza, nel contratto di compravendita stipulato dalla (quale avente causa degli eredi CP_11 CP_5 del sig. coassegnatario originario del garage 1 unitamente al , di un CP_3 CP_4 richiamo al diritto di godere del garage sub 1, non può aver prodotto l'effetto giuridico di rendere esclusivo il possesso in capo allo stesso CP_4
Gli odierni appellanti, invero, asseriscono che a causa della predetta omissione il di fatto, non ha mai consentito di utilizzare la rimessa alla CP_1 CP_4 nuova proprietaria e quest'ultima, di fatto, non ha avanzato pretese di CP_5 utilizzo su tale bene. Di conseguenza, i due condomini avrebbero attuato pacificamente una condotta per la quale il garage sub.1 è rimasto nel possesso esclusivo di CP_4
e dei suoi aventi causa, con l'esclusione di tutti gli altri condomini dello stabile.
Circostanza per la quale parte appellante lamenta, altresì, la mancata ammissione della prova per testi. Come invece correttamente rilevato dal Tribunale, non può sussistere alcuna
“espansione” del godimento in favore del dante causa degli odierni CP_4 appellanti, poiché trattandosi di beni condominiali, non risultava necessario alcuno specifico richiamo essendo sufficiente l'art. 2 del rogito datato 5.3.1993, concluso tra gli aventi causa dal sig. e la sig.ra , che comprendeva nella vendita la CP_3 CP_5
“comproprietà delle parti comuni dell'edificio”. Fermo peraltro il principio per il quale
“Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli”(Cass., 22.4.2022 n. 12866). Tanto premesso, esattamente il Tribunale di Viterbo ha ritenuto inammissibili le prove testimoniali intese ad accertare l'utilizzo esclusivo del garage n. 1 da parte dei coniugi e , senza l'opposizione degli altri condomini, compreso il Pt_1 Pt_2 condomino legittimamente co-utulizzatore. Si tratta , infatti, di circostanze inidonee a smentire le regole di diritto enunciate.

3. Con il terzo motivo di impugnazione gli appellanti lamentano che in relazione al garage con subalterno 3, il Giudice ha errato nel ricostruire la condizione di possesso e nel valutare la richiesta di prova per testimoni.
Ad avviso degli appellanti, il Tribunale avrebbe dovuto rilevare che il possesso dei coniugi ed sul garage 3, si è sviluppato nell'arco di vent'anni in via Pt_2 Pt_1 diretta non solo grazie alla compravendita del 1985, ma anche per effetto dell'accessione ex art. 1146, comma 2, c.c. maturata con la trattativa privata del 2017. Per gli appellanti, infatti, la compravendita del 1985 dall'originario assegnatario del sub 3, va qualificata come atto certamente idoneo ad instaurare una Persona_3 condizione di possesso su metà del garage che perdura tutt'oggi. Mentre l'altra metà dello stesso immobile, inizialmente posseduta da che aveva acquistato Persona_4 dagli eredi dell'altro assegnatario originario, veniva trasferita a Per_2 Per_4
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 8 e alla di lui moglie la quale nel 2017, dietro il Per_4 Persona_5 corrispettivo di € 7.000,00 costituiva un diritto d'uso ex art. 1021 c.c. sul garage con sub. 3 in favore degli odierni appellanti, dichiarando espressamente di trasferire loro il relativo possesso. Pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale di Viterbo, anche questo atto era idoneo a trasferire in loro favore il possesso esclusivo del garage.

Anche il terzo motivo non può essere accolto.
La premessa in diritto vale a smentire pienamente anche la ricostruzione dei fatti offerta dagli appellanti in relazione al box sub 3, posto che oggetto di causa è il mero diritto d'uso di un bene condominiale il cui titolo di attribuzione è costituito dalla citata delibera del 1964, la quale ne ha disciplinato la modalità di godimento e ha consentito ai condomini di esercitare un possesso promiscuo sulla cosa. Potere di fatto che ha permesso agli appellanti di posteggiare le loro auto e apportare migliorie ai garage in esame, senza però attuare quel possesso esclusivo idoneo all'usucapione, in quanto quella modalità di godimento era il frutto di un accordo di tutti i comproprietari.
Appare quindi del tutto condivisibile quanto statuito dalla sentenza impugnata, che ha correttamente rilevato che l'acquisto, in data 11.5.1985 da parte degli attori della proprietà dell'appartamento posto al quarto piano, con relativi “diritti indivisi di un mezzo (1/2) sul garage posto al piano terra ricavato dall'ex deposito motorette” e la successiva “trattativa privata per cessione e acquisizione diritti di possesso” datata 8.6.2017 tra i coniugi e la sig.ra della “quota del 50% del Pt_2 Persona_5 garage censito […] sub. 3” non sono idonei né a costituire un diritto in capo agli acquirenti, né a configurarsi quali atti idonei a contrastare l'altrui possesso;
oltretutto il
“presunto” atto di trasferimento dell'8.6.2017 si pone in contrasto con il principio del nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet nel momento in cui la sig.ra PE
, ha trasferito un possesso inesistente.
[...]
Pertanto, anche le richieste istruttorie articolate per il garage sub 3 si palesano inammissibili, poiché, da un lato, sono suscettibili di valutazione documentale, laddove rimandano ai vari acquisti degli immobili intervenuti nel tempo dagli originari condomini-assegnatari unitamente ai diritti di comproprietà sui beni condominiali, evincibili dagli atti di compravendita depositati. Dall'altro lato, deducono in modo del tutto generico sul possesso dei garage, essendo lo stesso il frutto del mero diritto d'uso attribuito dalla nota delibera del 1964 e riconducibile a qualsivoglia esercizio di godimento di un box auto che normalmente comprende il posteggio della vettura, l'eventuale custodia di beni/effetti personali, nonché le dovute precauzioni, come la chiusura a chiave.
Pertanto, del tutto correttamente il Tribunale di Viterbo non ha ammesso le prove testimoniali richieste dai coniugi , con una valutazione di ininfluenza per la Pt_2
decisione che deve essere confermata.
La fruizione dei garages da parte degli inquilini dello stabile è avvenuta e si è protratta nel tempo unicamente in virtù della predetta delibera autorizzativa che ne concedeva l'utilizzo, senza che ciò naturalmente comportasse trasferimento della proprietà e/o interversione nel possesso e quindi il convincimento in capo ai condomini utilizzatori di disporre dei suddetti garages quali legittimi proprietari degli stessi.
Invero in tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune e voglia usucapire la quota degli altri comunisti, è tenuto ad estendere tale possesso in r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 9 termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune. (Cass., sez. VI - Ordinanza n. 24781 del 19/10/2017).

4. Da tanto consegue l'infondatezza del quarto e ultimo motivo di appello , con il quale si impugna la sentenza del Tribunale di Viterbo, per avere il Giudice erroneamente riconosciuto al il diritto di utilizzare la rimessa condominiale Controparte_12 relativa al box sub 3.
Secondo gli appellanti, invero, il Tribunale avrebbe dovuto rilevare che la delibera assembleare del 27.11.1964, firmata all'unanimità dai condomini, ha il valore di un contratto ad effetti obbligatori, nel quale si contrappone il singolo condomino, titolare del diritto di utilizzare uno specifico garage in via esclusiva in coppia con altro condomino, all'intero Condominio, portatore della corrispondente situazione di obbligo. Quindi, mentre i coniugi avrebbero acquistato direttamente CP_13 dall'assegnatario originario del garage sub. 3 il diritto d'uso esclusivo previsto dalla predetta delibera del 1964, non potrebbe dirsi altrettanto per il condomino che CP_2 in virtù del decreto di trasferimento del Tribunale di Viterbo, a compimento della procedura esecutiva n. 3/2012 RGE, ha visto attribuirsi solo la proprietà dell'appartamento.
Ribadito come la delibera del 27.11.1964 abbia meramente concesso l'utilizzo dei garage condominiali, limitandosi a disciplinarne l'utilizzo nella maniera più equa fra tutti i condomini dello stabile, la tesi degli appellanti è smentita dall'impedimento originario costituito dal vincolo di destinazione così come disciplinato dall'art. 1117, n. 2, c.c. discendente, nel caso in esame , sia dalla proprietà del garage comune condominiale in capo all'ex Ges.ca.L., sia dalla relativa delibera del 27.11.1964 con cui si è attribuito in capo ai condomini proprietari in via esclusiva delle unità immobiliari principali costituenti il , il diritto Controparte_1 d'uso turnario di esso nella misura del 50%. Tale vincolo di pertinenza lega i box oggetto di causa ai corrispondenti appartamenti dei condomini assegnatari ed è pertanto suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti degli immobili, come in precedenza richiamato (Cass., 22.4.2022 n. 2866)
Dunque, va confermata e condivisa da questa Corte la statuizione del Tribunale, secondo cui gli attori sono obbligati a far utilizzare tale bene anche a Controparte_2 quale comproprietario e il cui diritto di godimento è limitato al garage di cui al sub.

3. Sulla scorta dell'applicazione di tali principi, il Tribunale ha correttamente escluso in capo agli appellanti sia la possibile sussistenza di un possesso esclusivo uti dominus del bene, sia l'animus possidendi, atteso che anche i medesimi, così come gli altri condomini, hanno esercitato il diritto d'uso dei box condominiali in conformità al relativo titolo costituito dalla delibera del 27.11.1964. Per quanto esposto, l'appello deve essere respinto, con la conferma della sentenza impugnata.

5.Attesa la piena soccombenza, gli appellanti devono essere condannati a rifondere le parti appellate delle spese di lite, secondo i parametri inferiori a quelli medi di cui alla tabella allegata al d.m. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato con d.m. 8 marzo 2018, n. 37 e D.M. n. 147 del 13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria, tenuto conto del grado di complessità della lite (valore corrispondente al quarto scaglione).
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 10 Sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che dispone l'obbligo del versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: Rigetta l'appello proposto da e avverso Parte_2 Parte_1 la sentenza del Tribunale di Viterbo n. 254/2022, pubblicata il 10.03.2022, che per l'effetto conferma;
Condanna gli appellanti al pagamento in favore del Controparte_14
, in persona del l.r.p.t., e di delle spese di lite del
[...] Controparte_2 presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 4.946,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie al 15% e accessori di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti di cui di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Roma in data 13.2.2025
LA PRESIDENTE rel. dott.ssa Franca Mangano
Sentenza redatta con la collaborazione della funzionaria UPP dott.ssa Roberta Piedimonte
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 11