REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 444 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra:
rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. FAIS ETTORE Parte_1
come da procura in atti
APPELLANTE
rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. Controparte_1
MENCHINI FRANCESCO e avv. CATTANI PAOLO come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
All'udienza del 18.04.2025 la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo con contestuale motivazione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di Voglia la Corte d'Appello di Cagliari, sezione Parte_1 distaccata di Sassari, in riforma della sentenza impugnata: Accertare l'inadempimento imputabile a fatto e colpa esclusiva del locatore, e quindi a) ritenere e dichiarare la risoluzione 1 del contratto di locazione dell'immobile sito in Stintino in via Lungomare Colombo n.43 per inadempimento;
b) conseguentemente, condannare al Controparte_1 risarcimento dei danni subiti e subendi d , da quantificare in € 171.370,95 Parte_1
(di cui 26.690,15 per rimborso spese sost a di euro 144.680,80 determinata con riferimento alla retribuzione mensile dei dipendenti 1° livello CCNL commercio per 5 anni e 4 mesi ovvero sino alla scadenza del contratto di locazione), o nella diversa s e del caso previa ammissione di ctu c) In su r CP_1
al risarcimento dei danni subiti e subendi d ,
[...] Parte_1
66,15 (di cui € 26.690,15 per rimborso spes .176 determinati con riferimento all' art. 34 l. 392/1978), se del caso previa ammissione di ctu. d) Sempre con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
Si deduce interrogatorio formale e prova testimoniale, epurando eventualmente i capi da ioni e/o giudizi, indicando come testimo 2 a 10
con studio in P.Torres via E. Lussu, il geom e l'Arch Testimone_1 Controparte_2 Tes_2
dipendenti dell'Ufficio Tecnico del , la dott.ssa
[...] Parte_2 Testimone_3 mercialista con studio in Sassari via ul capo 1 i sig Testimone_4 ar nte a Stintino. - Solo sul capo 11 i sig.r , CP_3 Parte_3
Parte_4 Parte_5

1. Nei primi mesi del 2022 parte attrice ha dato incarico a diversi professionisti di eseguire le opere di adeguamento per l'apertura stagionale dell'attività, sostenendo spese pari a € 14.640 per i lavori di ripristino di parte degli impianti elettrici, di € 3.000 circa per lavori edili e di pulizia (pitturazione pareti, ripristino intonaci ecc.). Ha inoltre proceduto all'acquisto per un importo di 3000,00 di materia prime (basi per gela icceria) necessarie per l'inizio della stagione.

2. In vista dell'avvio dell'attività, la sig.r ha inoltre seguito il corso obbligatorio per la Pt_1 sicurezza, costato 800 euro ed avviato le e amministrative per l'intestazione a suo nome dell'azienda.

3. Durante la predisposizione della D.U.A.P, emergeva che l'immobile in cui aveva sede l'azienda era privo di certificato di agibilità.

4. Il geom rese Testimone_1 la ricorrente che tale circostanza imp rtura dell'ese e. L Pt_1 ebbe ad informare il proprietario il sig di tale situazione e lo stesso confe CP_1
l'immobile era privo di agibilità, e cons risiede in Toscana, incaricò la stess Pt_1 di interess er risolvere subito la problematica.

6. L dette incarico al Pt_1 geometr , che effettuati i primi accertamenti rif a presenza di un Testimone_1 ostacolo avrebbe consentito di ottenere l'agibilità in tempo utile per l'apertura primaverile del 2022; ebbe infatti ad appurare obile in questione presentava parti abusive per le quali era stata inoltrata dal sig istanza di condono CP_1 nel 1986, mai definita dall'autorità comunale per mancata inte ocumentale da parte del richiedente il condono.

7. Il geometra incaricato ebbe poi a precisare che, considerate le vigenti norme urbanistiche, la sanatoria degli abusi avrebbe richiesto non meno di 18 mesi, essendo necessaria una conferenza di servizi per l'autorizzazione paesaggistica.

8. Le e di cui ai capi 7 e 8 vennero ulter onferm alla sig.r che al Pt_1
, anche dal tecnico del .

9. Ques zione è CP_1 Parte_2 CP_2 ente rappresentata dall , nostante solleciti non si è Pt_1 CP_1 concretamente attivato per definir ente di condono, che solo lui nella sua qualità di proprietario poteva condurre a termine. 10. Di fatto l'apertura stagionale del 2022 non ha potuto avere luogo ed a nulla sono valsi i solleciti dell , che anche per il tramite Pt_1 del suo legale ha inutilmente cercato di definire l'insorgendo ioso. S ituazione si prospetta anche per l'apertura del corrente anno 2023 avendo appreso l dai tecnici Pt_1
2 dell'ufficio edilizia del Comune di Stintino, che i non ha dato corso ad alcuna CP_1 concreta iniziativa atta a superare il riferito problema di difformità urbanistica del suo locale commerciale. 11. l'aziend occupava mediamente Parte_6 circa 6 lavoratori dipendent
Ulteriori mezzi di prova: 1) Ordine d al Comune di Stintino della pratica di condono relativamente all'immobile del sig posto in Lungomare Colombo 43. 2) Si deduce CP_1 ctu per accertare il quantum risar uto, ed in particolare per accertare la redditività annua dell'azienda.
Nell'interesse di “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Cagliari – Controparte_1
Sezione Distaccata di Sassari, contrariis reiectis, respingere come infondato in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa, l'appello promosso dalla IG.r , Parte_1
Firmato Da: confermando quindi la sentenza n. 1206/2024 emessa dal Tribunale di Sassari in data 13-14.11.2024. Il tutto con vittoria di compenso professionale e spese forfettarie
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione conveniva davanti al Tribunale di Sassari Maraviglia Parte_1
domandando la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale con CP_1
condanna al risarcimento dei danni.
Specificava di essere conduttrice di un locale in Stintino, nel quale esercitata l'attività di gelateria-pasticceria, a seguito del suo subentro quale cessionaria al coniuge, dopo la separazione.
Esponeva di avere eseguito, all'inizio del 2022, lavori di adeguamento del locale, con notevoli spese per il suo ripristino e per l'acquisto di materie prime, quantificate in oltre 20.000 euro.
Dichiarava, altresì, che, mentre si accingeva a presentare l'autocertificazione necessaria per proseguire l'attività produttiva (D.U.A.P.), aveva appreso che l'immobile era privo dell'agibilità, necessaria per l'apertura dell'esercizio commerciale.
Aggiungeva di aver appreso successivamente che il locale era in parte abusivo e la relativa sanatoria avrebbe richiesto almeno 18 mesi solo per la autorizzazione paesaggistica.
Affermava che, nonostante i ripetuti solleciti, il locatore non aveva provveduto con grave inadempimento.
Chiedeva accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore con conseguente condanna al risarcimento dei danni.
Si costituiva , contestando la domanda e chiedendone il rigetto. Controparte_1
3 Affermava che il contratto di locazione stipulato nel maggio del 2015 con il coniuge dell'attrice prevedeva espressamente che il conduttore aveva ispezionato e verificato lo stato dell'immobile locatogli, trovandolo “di suo pieno gradimento e adatto all'uso che ne dovrà fare, prendendolo in consegna nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova”.
L'accordo stabiliva inoltre che “qualunque intervento eventualmente necessario per adeguare l'immobile alle norme di legge connesse all'attività esercitata, già esistenti o di futura emanazione” era a carico del conduttore “senza alcuna garanzia del locatore al riguardo”, incluse le licenze amministrative, necessarie per la attività esercitata.
Negava, infine, che l'apertura dell'attività commerciale fosse stata in alcun modo impedita, sottolineando come l'attrice nulla avesse documentato in merito e contestando anche l'esistenza dei danni pretesi.
Con sentenza n. 1206/2024 del 13.11.2024 e pubblicata il 14.11.2024 il Tribunale rigettava la domanda dell'attrice con condanna alla rifusione delle spese, escludeva l'inadempimento del locatore;
valutava che esso non aveva garantito l'idoneità del bene all'uso indicato né, in ogni caso, l'attrice aveva dato prova (e prima ancora fornito alcuna allegazione in proposito) dei fatti impeditivi al rilascio dell'agibilità.
Rilevava che nel contratto di locazione commerciale stipulato nel 2015 con il coniuge dell'attrice, il conduttore aveva espressamente accettato tutte le condizioni di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, dando atto che il locale era esente da vizi, “adatto all'uso che ne dovrà fare, prendendolo in consegna nello stato di fatto e di diritto”.
Valutava che il locatore era stato anche espressamente esonerato dal garantire “qualunque intervento eventualmente necessario per adeguare l'immobile alle norme di legge connesse all'attività esercitata” sempre a carico del conduttore.
Riteneva quindi non assolto da parte della attrice l'onere della prova e neppure quello di allegazione in ordine alla consistenza, natura ed entità delle carenze del bene impeditive all' agibilità, non avendo essa provato i difetti di natura edilizia, sanitaria o di sicurezza ostativi al diniego della PA.
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello la , affidato a due censure: Pt_1
• Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 e 213 c.p.c. per avere il primo giudice errato nella valutazione delle prove poste alla base della propria decisione e per avere rigettato le istanze istruttorie richieste dal ricorrente.
4 • Violazione e falsa applicazione dell'art.1575 cod.civ.
Ha domandato la rinnovazione dell'istruttoria, deducendo interrogatorio formale e prova per testi, ordine di esibizione al Comune di Stintino della pratica di condono presentata, ctu per accertare il quantum risarcitorio dovuto ed in particolare per la redditività annua dell'azienda.
Si è costituito il , che ha chiesto il rigetto dell'appello, con vittoria delle spese legali. CP_1
La causa è stata definita all'udienza del 18.04.2025, con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e non merita accoglimento.
Possono essere trattati congiuntamente tutti motivi di appello con i quali il difensore ha censurato la decisione del primo giudice lamentando l'erronea valutazione in fatto e in diritto e la mancata ammissione delle prove dedotte.
Risultano pacifiche e non oggetto di contestazione le seguenti circostanze di fatto:

1. a seguito della separazione con la coniuge , il precedente conduttore, con Pt_1
decorrenza dall'01.01.2022, aveva ceduto all'appellante attività commerciale e, al contempo ex art. 36 l 392/1978, anche il contratto di locazione del 27.4.2015, rinnovato tacitamente il 27.4.2021 per altri sei anni, intercorso tra esso ed il locatore . CP_1
La cessione era stata regolarmente comunicata al;
CP_1

2. nel predetto contratto all'art. 6) si prevedeva “Il conduttore dichiara di aver attentamente ispezionato l'immobile locato in tutte le sue parti, di averne verificato lo stato e la consistenza anche con riferimento ai relativi impianti, e che esso si trova in buono stato locativo ed è esente da vizi;
dichiara dunque di trovare l'immobile di suo pieno gradimento e adatto all'uso che ne dovrà fare, prendendolo in consegna nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova. Qualunque intervento eventualmente necessario per adeguare I 'immobile alle norme di legge connesse all'attività esercitata, già esistenti o di futura emanazione, resterà comunque a cura e a carico del conduttore medesimo, senza alcuna garanzia del locatore al riguardo.”

3. l'appellante aveva lavorato come dipendente del marito nel locale per oltre vent'anni.
5 Ciò posto, osserva questa Corte che non sussiste il diritto della a richiedere la Pt_1
risoluzione del contratto per inadempimento ed il conseguente risarcimento del danno.
Ed infatti seppure è vero che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento), la cessione del contratto di locazione rientra nella generale figura della cessione del contratto disciplinata dall'art 1406 c.c. di cui, quindi, conserva i tratti generali.
Anche senza la necessità del consenso da parte del locatore ceduto, la principale caratteristica che accomuna la norma generale e quella speciale è il subentro del cessionario nella posizione contrattuale del cedente: ogni cessione, infatti, comporta che il cessionario assume la medesima posizione contrattuale di quella del cedente, facendolo quindi subentrare nei rapporti attivi e passivi che dal contratto derivano. In proposito la Suprema
Corte, con orientamento costante, ha precisato che “La cessione del contratto comporta il trasferimento soggettivo del complesso unitario di diritti ed obblighi derivanti dal contratto, lasciando immutati gli elementi oggettivi essenziali e realizzando soltanto una sostituzione soggettiva, il che non esclude che, a cessione avvenuta (o contestualmente alla stessa) il cessionario ed il contraente ceduto possano accordarsi fra loro per apportare delle modifiche al contenuto del contratto originario, restando, in assenza di tale accordo, immutato il contenuto del contratto originario. (Cass. Sez. L. 21 settembre 2022, n. 27681; Cass. Sez. L.,
05/11/2003, n. 16635).
Ebbene, trasponendo i suddetti principi alla fattispecie in esame, non vi è dubbio che vi sia stata una sostituzione soggettiva (da cedente a cessionario) nella posizione contrattuale del conduttore, senza alcuna modificazione dell'oggetto del contratto, né delle prestazioni originarie. Dagli atti risulta che la era subentrata nella posizione contrattuale del Pt_1
coniuge (Cfr. doc. 5 comparsa di costituzione e risposta) assumendo interamente gli obblighi previsti nel contratto.
Ulteriore e decisiva conseguenza è quindi che la risulta – anch'essa – obbligata a Pt_1
rispettare le pattuizioni previste dal punto 6) del contratto, ossia : “6) Stato del bene. Il conduttore dichiara di aver attentamente ispezionato l'immobile locato in tutte le sue parti, di averne verificato lo stato e la consistenza anche con riferimento ai relativi impianti, e che esso si trova in buono stato locativo ed è esente da vizi;
dichiara dunque di trovare l'immobile di suo
6 pieno gradimento e adatto all'uso che ne dovrà fare, prendendolo in consegna nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova. Qualunque intervento eventualmente necessario per adeguare l'immobile alle norme di legge connesse all'attività esercitata, già esistenti o di futura emanazione, resterà comunque a cura e a carico del conduttore medesimo, senza alcuna garanzia del locatore al riguardo.”
Ciò premesso, non può considerarsi inadempiente il , come facilmente risulta CP_1
dall'accordo contrattuale in quanto :
a) il conduttore affermava di avere trovato il locale in buono stato locativo, accettandolo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, adatto all'attività commerciale da svolgere (gelateria- pasticceria), la medesima che l'appellante vuole oggi esercitare;

b) al locatore testualmente non spettavano obblighi di adeguamento dell'immobile locato, in quanto l'originario conduttore – e quindi anche l'odierna appellante – dichiarava, dopo una preliminare ispezione, che i locali erano idonei all'uso per cui erano destinati (medesima attività di gelateria e pasticceria oggi richiesta dalla ). Pt_1
Essendo l'originario conduttore obbligato nei termini di cui sopra ed essendo l'appellante totalmente subentrata nella sua posizione contrattuale, essa risulta vincolata alle medesime obbligazioni: ne deriva che prestazioni pretese non sono dovute sulla base del titolo.
Anche le spese per ottenere la certificazione di agibilità non possono essere richieste in quanto carico del conduttore salvo diverso accodo : “In un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo spetta al locatario verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l'attività preposta. È escluso che il conduttore possa considerare il locatore responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non fosse stata espressamente prevista nel contratto d'affitto”.
(Cass. Sez. 3, 26/05/2020 N. 9760).
Correttamente, ancora, il primo Giudice rilevava che non erano state né allegate né dimostrate le asserite difformità urbanistiche “non è dato comprendere a quali condizioni di sicurezza,
d'igiene, di salubrità o di difformità edilizia, sia in ipotesi dovuto il relativo difetto (peraltro anch'esso indimostrato), né se tale eventuale mancanza attenga all'immobile o ai suoi impianti o ancora alla sua eventuale difformità al progetto presentato”.
7 La asserita ammissione da parte del locatore di una situazione di inagibilità o di abusi non modifica i termini della questione, essendo onere di parte attrice dimostrare il fondamento della sua domanda.
Osserva inoltre questa Corte che la domanda di risoluzione per vizi non noti o facilmente riconoscibili, in caso di cessione del contratto, è preclusa al nuovo conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore. “In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della l. n. 392 del 1978 alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore.
(Cass. Sez. 3, 22/05/2023, n. 14067, Rv. 667822 - 02), senza alcuna violazione dell'art 1575 cc.
L'appello deve quindi essere rigettato
A identiche conclusioni si giunge quanto alle richieste istruttorie già formulate in primo grado, rigettate dal tribunale e reiterate davanti a questa Corte.
A fronte della chiarezza degli accordi, non può trovare accoglimento infatti la richiesta di CTU, di contenuto totalmente esplorativo, in quanto volta a sgravare parte appellante dal suo onore probatorio circa l'entità dei danni lamentati.
Per lo stesso motivo, anche le richieste di interrogatorio formale, prova per testi e ordine di esibizione al relativa alla pratica di condono presentata dal locatore Parte_2
appaiono inaccoglibili. Correttamente sul punto il tribunale, con ordinanza riservata del
09.02.2024, riteneva di “non dover ammettere, in quanto non rilevanti ai fini della decisione, le prove orali dedotte, anche considerato che non può formare oggetto di testimonianza il riscontro dell'allegata condizione di difformità urbanistico edilizia del locale condotto dalla ricorrente” e riteneva “altresì superflua e non dirimente la sollecitata acquisizione della pratica dal comune di Stintino.” Il chiaro dettato contrattuale che poneva a capo del conduttore tutti gli adeguamenti dell'immobile locato inclusi quelli specifici e derivanti dall'attività esercitata, già esistenti o di futura emanazione, rendono del tutto superflue le istanze istruttorie reiterate dall'appellante.
8 In conclusione, le censure di parte appellante sono, quindi, del tutto prive di fondamento con conseguente rigetto dell'appello.
Le spese processuali seguono la regola della soccombenza e sono poste a carico dell'appellante nella misura liquidata nel dispositivo secondo lo scaglione da € 52.001 a €
260.000, ai valori minimi, stante la non complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando:

1. rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1206/2024 Parte_1 emessa dal Tribunale di Sassari il 13.11.2024 e pubblicata il 14.11.2024;

2. condanna parte appellante alla rifusione delle spese processuali in favore dell'appellato, che liquida in € 7.160,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e CPA di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002 per il pagamento del contributo unificato a carico dell'appellante.
Sassari lì 18.04.2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni
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