1031/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentata dall'avv. Claudio Parte_1
Bechis e dall'avv. Giorgio Frus come da mandato allegato telematicamente al ricorso di appello.
APPELLANTE
CONTRO
, difesa dall'avv. Giuliana Basso, CP_1 come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATA
E CONTRO
e , Controparte_2 Controparte_3 rappresentati dagli avv.ti Andrea Blasi e Ilaria
Spaccini, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, in accoglimento dell'atto di appello dell'arch. (infra, l'Appello)

contro

Pt_1
1

la sentenza del Tribunale di Imperia n. 623/2024, rep. n. 901/2024, cron. n. 7416/2024, R.G. n.
1439/2019, pubblicata e notificata in data
11.10.24 (infra, la Sentenza), NEL MERITO: - IN VIA
PRINCIPALE, riformare integralmente la Sentenza per i motivi esposti nell'Appello, dichiarando la nullità e/o l'inefficacia del – o subordinatamente annullando il – contratto di compravendita dell'immobile sito in Ospedaletti, Strada Capo Nero
n. 109, con cortile annesso, identificato al Foglio
13, numero 523 (infra, l'Immobile), stipulato in data 21 dicembre 2018 tra i sigg.ri CP_2
e , da una parte, e la sig.ra
[...] Controparte_3
, dall'altra, e, per l'effetto, rigettare CP_1 ogni domanda avanzata dalla sig.ra , CP_1 nonché condannare gli appellati a restituire all'arch. le somme eventualmente incassate Pt_1 sulla base della Sentenza e/o l'Immobile; - IN VIA
SUBORDINATA, per il denegato caso di conferma dell'accoglimento, anche solo parziale, delle domande della sig.ra , riformare la CP_1
Sentenza per i motivi esposti nell'Appello, dichiarando risolto il contratto di comodato d'uso dell'Immobile per inadempimento dei comodanti, e condannare i sigg.ri e Controparte_2 CP_3
al risarcimento di ogni danno patito e
[...] patiendo dall'arch. , quantificato in non meno Pt_1 di € 91.628,20 ovvero liquidato in via equitativa o, per la parte non quantificabile attualmente (come per le spese necessarie alla ristrutturazione dello studio professionale dell'arch. di cui fa parte CP_1
l'Immobile, ai fini del riadattamento di tale studio alla nuova metratura), con sentenza di condanna
2 generica, rinviando la quantificazione ad un separato giudizio;
IN OGNI CASO: - con il favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio
(comprensive dei costi della perizia del CTU) e del procedimento ex art. 283 e 351 c.p.c., oltre al rimborso delle spese generali 15% ex d.m. n.
55/2014, alla CPA, all'IVA, alle anticipazioni non imponibili, tra cui il contributo unificato del giudizio R.G. n. 500/2021 per € 759,00, del presente appello per € 1.138,50, del procedimento ex art. 283 e 351 c.p.c. per € 98,00 oltre alle tre relative marche da bollo per € 27,00 l'una (dunque,
€ 81,00 in totale) e alle successive occorrende;
ovvero, subordinatamente, con compensazione totale o parziale delle spese del primo grado di giudizio, nel denegato caso di conferma della
Sentenza impugnata. QUESTIONI E ISTANZE
RIPROPOSTE: l'arch. prudenzialmente Pt_1 ripropone ex art. 346 c.p.c. le eccezioni di inammissibilità e irrilevanza delle prove e delle allegazioni avversarie di cui alle sue note scritte di udienza del 1.07.22 (ivi, punto 1, p. 1) e alla sua memoria ex art. 183, co.6, n. 3 c.p.c. (ivi, par. B, p.
5), nonché, IN VIA ISTRUTTORIA – (i) in relazione alle sole allegazioni dell'arch. specificamente Pt_1 contestate ex art. 115, co.1, c.p.c. e (ii) senza inversione degli oneri probatori gravanti sulle controparti, anche in virtù del criterio della vicinanza della prova – le istanze istruttorie di cui alla comparsa di risposta dell'arch. nel Pt_1 giudizio R.G.n. 1439/2019, alle lettere d), e) e g) delle sue note scritte di udienza del 17.12.2020 e alla sua memoria ex art. 183, co.6, n.2, c.p.c.
3 (riproponendo altresì le istanze di ammissione alla prova contraria di cui alla sua memoria ex art. 183, co.6, n.3, c.p.c.), comprese: (i) le prove per testimoni e per interrogatorio formale della Pt_2
e di ciascuno dei Genitori su tutti i capi di cui Pt_1 alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. dell'arch.
(da intendersi preceduti dall'espressione Pt_1
“vero che” ed emendati delle parti che il Tribunale dovesse ritenere valutative), con i testimoni ivi indicati 1 ; (ii) le istanze avanzate ex art. 210 c.p.c. per l'esibizione degli estratti attestanti la movimentazione dei relativi rapporti di conto corrente dall' 1.01.18 ad oggi, da ordinarsi - alla sig.ra , - al di lei marito, sig. CP_1 CP_4
, - al sig. , - alla sig.ra
[...] Controparte_2
- agli Istituti di credito con cui tali Controparte_3 soggetti intrattengono rapporti di conto corrente – da individuarsi anche mediante richiesta di informazioni ex art. 213 c.p.c. all'Agenzia delle
Entrate, Ufficio dell'Anagrafe Tributaria e dei
Rapporti Finanziari – ed, in particolare: a. per quanto concerne i sigg.ri e Controparte_2
, a • La Banque Postale, 115, rue de Controparte_3 sevres, 75006 Paris, • Compagnie Monégasque de
Banque, 23, Avenue de la Costa, 98000, Monaco, •
Banca Carige, filiale 00310, c.c. 166280, •
[...]
filiale 01635, c.c. 1000/5244, b. per CP_5 quanto concerne la sig.ra , a • CP_1
filiale di Milano, via C. Correnti n. Controparte_6
1, n. , • Banca Alpi Marittime, P.IVA_1
Filiale di Mondovì Breo, n.
. (iii) le istanze avanzate ai PartitaIVA_2 fini dell'integrazione dell'esperita CTU affinché il
4 perito nominato, compiuti gli opportuni accertamenti, con espressa autorizzazione ad acquisire in copia, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari: 1) verifichi
l'indispensabilità dell'Immobile alla funzionalità e al decoro dello dell'arch. , anche alla CP_7 Pt_1 luce degli interventi di divisione implicati dal denegato rilascio dell'Immobile, determinando altresì i costi del riadattamento di tale Studio laddove privato dell'Immobile qui controverso;
2) determini il valore degli interventi di ristrutturazione effettuati dall'arch. , come Pt_1 dalla stessa allegati 2, e/o il conseguente incremento del valore dello Studio, e dunque anche dell'Immobile ivi ricompreso, oggetto dell'Asserita
Compravendita; 3) verifichi l'agibilità e l'abitabilità della villetta bifamiliare appartenente ai CP_8
(limitrofa alla loro abitazione) sita in
[...]
Ospedaletti, Strada Caponero n. 111, catastalmente identificata al Foglio 13, mappale
732, sub 1, cat. A/2 (alloggio al piano superiore), sub 2, cat. A/2 ( alloggio al piano inferiore) e sub 3, cat. C/2”.
PER : “Voglia l'Ecc.ma Corte di CP_1
Appello di Genova adita, richiamata espressamente ogni domanda, istanza, ed eccezione proposta nel precedente grado di giudizio, da intendersi qui integralmente trascritta ai sensi e per gli effetti dell'art. 346 c.p.c. respinta ogni contraria domanda istanza ed eccezione formulata dall'Appellante, rigettare l'appello proposto da , in quanto infondato in Parte_1 fatto e in diritto e confermare la sentenza n.
5 623/24 r.g. sent Tribunale di Imperia emessa nella causa n. 1439/2019 r.g. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, ivi inclusa la fase cautelare”.
PER GITTARD+1: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, richiamata espressamente ogni domanda, eccezione ed istanza proposta nel procedimento di primo grado, da aversi qui integralmente e formalmente ritrascritta e conseguentemente ritualmente riproposta ai sensi dell'art. 346 c.p.c., disattesa e respinta ogni contraria domanda, eccezione, deduzione e istanza, per tutti i motivi esposti in atti rigettare integralmente l'appello promosso da , in quanto infondato in Parte_1 fatto e diritto e/o comunque sprovvisto di prova, e confermare integralmente la legittimità, validità ed efficacia della Sentenza impugnata ex adverso.
Con integrale vittoria di compensi e spese di entrambi i gradi di giudizio”.
Parole chiave: comodato precario e d'uso
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato presso il Tribunale di Imperia, ha CP_1 convenuto in giudizio la sorella, ed ha Parte_1 sostenuto:
• di avere acquistato dai comuni genitori,
[...]
e , la proprietà CP_2 Persona_1 dell'immobile sito in Ospedaletti, Strada Capo
Nero n. 109, con contratto di compravendita del
21-12-2018;
• che l'immobile in questione era occupato sine titulo da , alla quale era stata già Parte_1
6 intimato il rilascio con 2 comunicazioni del gennaio e febbraio 2019.
La ricorrente ha chiesto la condanna di Parte_1 al rilascio dell'immobile ed al pagamento dell'importo di 400,00 euro per ogni mese successivo alla scadenza del termine indicato nella prima intimazione di rilascio.
Il ricorso è stato iscritto al RG 1439/19.
si è costituita in giudizio ed ha chiesto Parte_1 di respingere le domande proposte nei suoi confronti, sostenendo di occupare l'immobile, destinato a studio di architetto, in virtù di contratto di comodato d'uso stipulato con i genitori. Secondo la resistente, il contratto di acquisto della sorella era invalido ed inefficace, in quanto simulato e dissimulante una donazione immobiliare, nulla per difetto della forma prescritta dalla legge. La resistente ha, poi, sostenuto che, nell'ipotesi di declaratoria di risoluzione del contratto di comodato, i genitori, avrebbero dovuto essere condannati a risarcire i danni per violazione degli obblighi assunti con il patto di comodato e per i lavori eseguiti nella proprietà in questione. In ogni caso, la resistente ha chiesto di condannare i genitori a restituirle quanto speso per l'immobile in esame ex art. 2041
c.c. Per queste ragioni, ha chiesto di Parte_1 essere autorizzata alla chiamata in causa dei genitori, richiesta, però, respinta dal Tribunale.
ha, allora, notificato autonomo atto di Parte_1 citazione, innanzi al Tribunale di Imperia, alla sorella ed ai genitori CP_1 Controparte_2
e , proponendo le medesime Persona_1
7 domande.
La causa è stata iscritta al RG 500/21.
Dopo la costituzione di tutte le parti convenute, le due cause sono state riunite e sono state istruite con documenti e ctu. All'esito, il Tribunale ha pronunciato la sentenza n. 623/24 del 2 ottobre
2024, che ha così statuito in dispositivo: “Rigetta tutte le domande proposte in via principale e subordinata nel procedimento n. 500/2021 da
nei confronti di , Parte_1 CP_1 [...]
e . Accoglie le CP_2 Controparte_3 domande proposte nel procedimento n. 1439/2019 da nei confronti di e, per CP_1 Parte_1
l'effetto, condanna a rilasciare entro il Parte_1 termine di 30 giorni in favore della controparte
l'immobile sito in Ospedaletti (Im), strada Capo
Nero n. 109, catastalmente censito al Foglio 13, mappale n. 523, nonché al pagamento della somma di € 12.250,00, oltre ad interessi compensativi sulla somma annualmente rivalutata a far data dalla scadenza di ciascun rateo d'indennità
d'occupazione sino al pagamento. Condanna Pt_1
alla rifusione in favore di delle
[...] CP_1 spese di lite, che si liquidano in € 3000,00 per la fase di studio, € 2000,00 per la fase introduttiva,
€ 4700,00 per la fase di trattazione e istruttoria, €
5000,00 per la fase decisionale, € 286,00 per spese vive, oltre a spese generali, Iva e Cpa come da legge. Condanna alla rifusione in Parte_1 favore di e delle Controparte_2 Controparte_3 spese di lite, che si liquidano in € 3600,00 per la fase di studio, € 2000,00 per la fase introduttiva,
€ 6000,00 per la fase di trattazione e istruttoria, €
8 5000,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali, Iva e Cpa come da legge. Pone gli oneri di
Ctu a carico di ”. Parte_1
Per quanto interessa, la sentenza ha respinto la domanda di simulazione della compravendita conclusa dai genitori e dalla sorella, per difetto di prova. Secondo l'attrice, i cedenti, coniugi
[...]
, avevano restituito a il CP_9 CP_1 prezzo di acquisto ricevuto, determinato in
60.000,00 euro. Il Tribunale ha respinto tale eccezione per difetto di prova: infatti, Parte_1 aveva provato prelievi da sportelli bancari da parte dei genitori, eseguiti nel periodo compreso tra 2 e 6 mesi dopo la vendita, per complessivi
22.000,00 euro;
non c'era alcuna prova, però, che tali somme fossero state consegnate a CP_1
e, comunque, quanto prelevato era inferiore
[...] al prezzo ricevuto, per cui, quand'anche l'assunto fosse provato, “potrebbe, al più, concludersi che gli stipulanti intesero simulare soltanto l'entità del corrispettivo e non già il contratto in sé”.
aveva, poi, sostenuto che la cessione Parte_1 dell'immobile costituiva un abuso del diritto, in quanto priva di qualunque giustificazione, con conseguente nullità del negozio. Secondo la sentenza, “Non è, però dato, vedere come possa considerarsi “abusivo” l'esercizio da parte dei
della propria autonomia negoziale Parte_3 riguardo ad un diritto cd. “pieno e assoluto”, quale quello di proprietà, foriero della facoltà di disporre liberamente dei propri beni”. In ogni caso, “anche se così fosse, e se l'atto di compravendita fosse per davvero consistito in un'operazione (reale e non
9 simulata) concertata dalle altre parti in causa al fine di sottrare a la disponibilità Parte_1 dell'immobile, le conseguenze non sarebbero affatto quelle tratte da costei ossia che la compravendita sarebbe nulla o inefficace ai sensi dell'art. 1418 c.c.”, in quanto “non v'è una norma che vieti in termini generali il compimento di atti negoziali lesivi dei diritti e delle aspettative dei terzi”.
La sentenza ha, poi, escluso che il contratto di comodato stipulato fosse opponibile a CP_1
e che i genitori potessero essere considerati
[...] responsabili per violazione degli obblighi assunti con il contratto di comodato. Infatti, il contratto di comodato in questione, non prevedeva alcun termine finale, neppure implicito, ragion per cui esso era soggetto alla disciplina dell'art. 1810 c.c., che consente ai comodanti di recedere in qualunque momento dal contratto in esame.
2 Il giudizio di appello
ha impugnato la sentenza in esame ed Parte_1 ha chiesto che, in riforma della stessa, venissero respinte le domande della controparte e venissero accolte le domande da lei proposte in primo grado, dichiarando la nullità/inefficacia del contratto di compravendita, con condanna dei genitori, nel caso di accoglimento della domanda di rilascio dell'immobile, a risarcire il danno derivante dalla perdita di disponibilità dell'edificio.
Le altre parti si sono costituite con autonome comparse ed hanno chiesto di confermare la sentenza impugnata.
In data 16 aprile 2025, la causa è stata trattenuta
10 in decisione.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, ha Parte_1 lamentato che il Tribunale aveva erroneamente qualificato il comodato stipulato tra i genitori e l'appellante stessa come comodato precario, nonostante vi fossero specifici indici che dimostravano che questo era un comodato d'uso, come già riconosciuto dalla sentenza della Corte di Appello di Genova n. 914/2023, rep. n.
903/2023, pubblicata il 24.07.23, R.G. n.
684/2022, resa tra le stesse parti in causa e relativa ad altro immobile. Il contratto di comodato in esame prevedeva un termine implicito, collegato allo specifico uso, concordato da comodanti e comodatari, cui l'immobile oggetto di causa era destinato (studio professionale di architettura). Per questa ragione, i comodanti avrebbero potuto recedere dal co ntratto solo nel caso indicato dall'art. 1809 c.c. e non ad nutum, come, invece, sostenuto erroneamente dal
Tribunale. Tale conclusione trovava riscontro:
• nelle dichiarazioni rese in altro giudizio dai testi e , che avevano Tes_1 Tes_2 sostenuto che l'immobile era appunto stato destinato di comune accordo ad ospitare lo studio professionale di e del Parte_1 marito;

• nella lettera del 17.05.2017, con cui i genitori , nell'imporre a di Pt_1 Pt_1 consegnare lo Studio a , le avevano CP_1 proposto un comodato della durata di due anni, evidentemente consapevoli del fatto
11 che il contratto non poteva essere sciolto ad nutum;

• negli ingenti esborsi sostenuti da e dal Pt_1 marito per destinare la proprietà dei genitori a studio professionale, esborsi evidentemente sostenuti nella convinzione dell'esistenza del vincolo funzionale sull'immobile;
• nella sentenza della Corte di Appello di
Genova n. 914/2023, rep. n. 903/2023, pubblicata il 24.07.23, R.G. n. 684/2022, relativa ad altro immobile dato in comodato contestualmente a quello oggetto di causa;

• nello stretto collegamento funzionale tra lo studio professionale vero e proprio (oggetto della sentenza di cui sopra) ed il presente immobile, destinato ad ingresso dello stesso;

• nella lettera di diffida avversaria del 6.4.18, in cui le controparti avevano richiesto il rilascio del fabbricato in esame, ammettendo che lo utilizzava integralmente quale Pt_1 studio professionale in virtù di comodato concessole da Suo padre.
Con il secondo motivo di appello, ha Parte_1 contestato l'assunto, contenuto nella sentenza, secondo cui un atto negoziale, quale la cessione da parte dei genitori dell'appellante dell'immobile oggetto di causa, non poteva qualificarsi come abusivo e, quindi, nullo. La cessione non aveva altra ragione che di rendere il comodato inopponibile al nuovo proprietario, CP_1
e di consentire, di conseguenza, la liberazione dell'immobile. Gli atti compiuti in malafede,
12 seppur formalmente legittimi, come nella specie, risultavano in concreto illeciti e distorsivi della causa tipica degli istituti di legge utilizzati e, quindi, improduttivi di effetti.
Con il terzo motivo di appello, l'appellante ha contestato il rigetto della domanda di simulazione.
Che il contratto in questione fosse simulato risultava dall'ammontare degli importi prelevati da sportelli bancari e restituiti a (€ CP_1
22.000,00), superiore a 1/3 del prezzo dell'Immobile (€ 60.000,00). Inoltre, detti prelievi erano avvenuti a partire da soli due mesi di distanza della compravendita, alcuni dei quali in luogo sospetto, Mondovì, dove era CP_1 residente. Ulteriori elementi a sostegno d ella tesi attorea avrebbero potuto derivare dall'accoglimento dell'istanza di esibizione degli estratti conto bancari, richiesta dall'attrice nei confronti dei genitori e immotivatamente respinta dal Tribunale.
Con il quarto motivo, proposto in via subordinata,
l'appellante ha chiesto di condannare i genitori al risarcimento dei danni, derivante dall'inadempimento al contratto di comodato. Ai fini della quantificazione dell'invocato risarcimento, avrebbe dovuto tenersi conto: (i) dei costi sostenuti da per i lavori di edificazione Pt_1 dello Studio (€ 91.628,00) o almeno dell'Immobile
(€ 51.154,00); (ii) del canone di locazione di un fabbricato analogo all'intero Studio (e non dunque al solo immobile), pari a non meno di mensili €
2.000,00 (imponibile); (iii) dei costi di trasloco, per non meno di € 5.000,00; (iv) in subordine, dei
13 costi necessari per dividere l'Immobile dallo e per riadattare lo stesso alla nuova CP_7 CP_7 metratura;
(v) del non dovuto indennizzo che la
Sentenza aveva riconosciuto a per € CP_1
12.250,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
Con il quinto motivo, proposto anch'esso in via subordinata, l'appellante ha impugnato la sentenza in esame per non aver ammesso le istanze istruttorie formulate dalla parte stessa.
Con l'ultimo motivo, l'appellante ha impugnato la sentenza per averla condannata alle spese di lite.
Diversamente, esse avrebbero dovuto essere compensate, tenuto conto del suo ragionevole affidamento nell'autorità delle due sentenze che avevano già accertato il medesimo comodato d'uso qui invocato, nel contraddittorio tra e i suoi Pt_1
Genitori, svoltosi in primo grado innanzi allo stesso Tribunale di Imperia, in relazione al medesimo Studio, comprensivo dell'Immobile de quo e della infondatezza dell'eccezione proposta da in merito al difetto di CP_1 legittimazione a far valere la nullità del contatto di compravendita.
4 La natura del contratto di comodato
Il primo motivo ed il quinto motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.
Risulta pacifico in causa che i coniugi
[...]
cedettero in godimento gratuito il CP_9 godimento dell'immobile oggetto di causa alla figlia, Pt_1
Ciò che, invece, è controverso è il contenuto
14 specifico di tale accordo in relazione alla durata di tale contratto.
Quand'anche si ritenesse dimostrato che il contratto era destinato, per comune accordo tra comodanti e comodatari, ad ospitare lo studio professionale di , egualmente da ciò non Parte_1 può farsi discendere, come l'appellante vorrebbe,
l'applicazione della disciplina posta dall'art. 1809
c.c.
Il c.c. distingue tra il comodato precario ed il comodato d'uso.
Il primo è quel contratto che non ha una determinazione di durata ed è, quindi soggetto alla disciplina dell'art. 1810 c.c., che prevede un potere di recesso ad nutum del comodante.
Il secondo, invece, è quello con il quale le parti hanno previsto un termine di durata, che può essere espresso o implicito, nel caso in cui quest'ultimo risulti dall'uso cui la cosa è destinata. Nel caso di comodato d'uso, la facoltà di recesso del comodante è limitata o alle ipotesi di scadenza della durata del contratto o al caso di un bisogno imprevisto ed urgente del contratto.
Si tratta di valutare quale, tra le due tipologie contrattuali, ricorre nella specie.
Secondo parte appellante, si tratta, appunto, di un comodato d'uso: i comodanti e la comodataria avevano pattuito che l'immobile sarebbe stato destinato allo studio di architettura di Parte_1
e del marito;
questo era il termine implicito di durata del comodato;
il termine di durata del comodato, quindi, coincideva, secondo gli accordi originari, con la cessazione della destinazione
15 funzionale dell'immobile pattuita dalle parti
(studio di architettura); fintanto che tale uso fosse proseguito, il comodato non poteva essere sciolto, se non nel caso, non ricorrente, dell'art. 1809, co.
2 c.c.
Il Tribunale è, però, giunto a conclusioni opposte, con una motivazione condivisibile, che qui viene confermata.
Secondo la giurisprudenza (Cass. 24468/14, richiamata dalla sentenza di primo grado),
“L'apposizione al comodato d'un termine derivante
"dall'uso cui la cosa è destinata" non può […] ravvisarsi nel solo fatto che nell'immobile si svolga una determinata attività, commerciale o di altro tipo: per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die.
Conclusione, quest'ultima, che snaturerebbe la causa del contratto (il "prestito ad uso" degli antichi) ed esproprierebbe di fatto il comodante.
Esistono infatti attività il cui svolgimento è necessariamente espressione d'un termine implicito di durata del comodato (esigenze temporanee, occupazioni stagionali, necessità transeunti); ed attività che non sono soggette ad alcun termine di durata. Solo il primo tipo di attività, se svolte nell'immobile dato in comodato, consentono di ritenere che quest'ultimo sia soggetto ad un termine implicito”.
In sostanza, secondo la Suprema Corte, “il termine del comodato può risultare dall'uso cui la cosa deve essere destinata solo "se tale uso abbia in sè connaturata una durata predeterminata nel
16 tempo". In mancanza, invece, di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla,
l'uso corrispondente alla generica destinazione dell'immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile ad nutum da parte del comodante”.
Il termine può sì essere implicito e ricavabile dall'uso pattuito, ma deve essere, comunque,
“inequivoco”. Tale inequivocità “ricorre, ad esempio, nel caso di comodato di un immobile destinato ad ammassare prodotti agricoli all'epoca del raccolto: in una simile ipotesi è innegabile che, terminata l'epoca del raccolto, il comodato cessa;
ovvero nel caso di comodato di un immobile per consentire al comodatario di soggiornarvi durante gli studi universitari”.
In termini analoghi, si veda Cass. 9775/97, secondo cui “il termine finale del comodato in tanto può, a norma dell'art. 1810 c.c., risultare dall'uso cui la cosa doveva essere destinata, in quanto tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo;
e non già quando, come nel caso dell'attività commerciale svolta nei locali
“de quibus” (...), sia, per definizione, di durata tendenzialmente indefinita, perché a una durata indefinita dell'uso non può che corrispondere una durata altrettanto indefinita del contratto, la quale abiliterà pertanto il comodante a richiederne in ogni momento la cessazione”.
Tali principi sono stati riaffermati anche da Cass.
27406/24; Cass. 15201/18; Cass. 15877/13;
17 Cass. Sez. Un. 3168/11.
Riconoscere un comodato a termine implicito per il solo fatto che vi era accordo a che l'immobile fosse destinato a studio professionale di architetto significherebbe sacrificare eccessivamente le ragioni del comodante;
infatti, l'attività di architetto ha una durata potenzialmente illimitata, e la durata del contratto sarebbe, quindi, rimessa, in ultima analisi, alle scelte del comodatario. Poiché non può concepirsi che un immobile non abbia una destinazione d'uso (sia pure solo di svago), a seguire la tes i qui avversata, la durata di ogni comodato finirebbe per essere rimessa alla volontà mera del comodatario.
Parte appellante ha sostenuto che i principi giurisprudenziali sopra richiamati opererebbero solo nel caso in cui l'uso cui l'immobile in comodato è destinato sia stato impresso unilateralmente dal comodante. Tale tesi non convince: sul punto, si rimanda alla lettura di
Cass. 22309/20, ove si dà atto, in motivazione, del fatto che i comodanti avevano “concesso
l'utilizzazione degli immobili de quibus per le finalità commerciali della società convenuta”, sostenendo che tale circostanza “era valsa a dotare detto comodato di un implicito termine di durata, corrispondente alla soddisfazione delle finalità proprie per le quali l'immobile era stato destinato, con la correlativa esclusione del carattere precario del ridetto comodato”.
Parte appellante ha, poi, richiamato altre sentenze, che sembrano porsi in contrasto con le affermazioni giurisprudenziali sopra riportate;
ma
18 si tratta, in realtà, di un contrasto apparente, in quanto relative ad altre fattispeci, per lo più di comodato familiare, ove gli interessi in gioco portano ad una maggior tutela delle ragioni del comodatario a discapito del comodante. Così, si veda Cass. 573/25, che ha ritenuto soggetto alla disciplina dell'art. 1809 c.c. il contratto di comodato che contiene la clausola secondo cui il comodatario può servirsi del bene per l'uso specifico di "vivere con la propria famiglia”. In tale sentenza, però, la Suprema Corte ha evidenziato, in motivazione, che ciò vale per il comodato che trae origine da causa familiare e non riguarda, invece, quello relativo ad un immobile a destinazione commerciale.
Nel caso concreto, quindi, parte appellante non ha adeguatamente provato che, secondo gli accordi delle parti, la destinazione a studio professionale costituiva non solo un vincolo alle modalità di utilizzo dell'immobile, ma anche un vincolo temporale di durata del comodato.
Non vale richiamare la sentenza della Corte di
Appello di Genova n. 914/23, che si è occupata di un caso analogo al presente tra le stesse parti.
Tale sentenza è giunta a conclusioni diverse sulla base delle dichiarazioni di testimoni, che, in quel giudizio, però, si sono riferiti ad un diverso immobile, avente, tra l'altro caratteristiche diverse da quello oggetto di causa, in quanto utilizzabile direttamente ai fini dello svolgimento della professione, a differenza di quello oggetto del presente giudizio utilizzabile esclusivamente come ingresso dello studio;
del resto, l'immobile oggetto
19 della sentenza della Corte di Appello 914/23, ha un'ampiezza (156 mq) più che sufficiente per lo svolgimento dell'attività professionale di Pt_1
e dell'allora marito (oggi scomparso e
[...] comodatario dello studio). Non è, quindi, detto che gli accordi per l'uno valessero anche per l'altro.
Anche gli altri argomenti presuntivi enfatizzati da parte appellante non assumono rilievo decisivo, in quanto non presentano i caratteri della gravità, precisione e concordanza.
Secondo l'appellante, proprio il vincolo di durata esistente sull'immobile oggetto di causa avrebbe indotto ai consistenti esborsi per Parte_1 realizzare l'immobile oggetto di causa. In seso contrario, però, si osserva che tali spese potrebbero giustificarsi o sulla base della circostanza secondo cui la donna sapeva che era intenzione dei genitori lasciarle l'immobile in via successoria (circostanza pacifica) o sull'affidamento (mal)riposto da in merito al Pt_1 fatto che i genitori non esercitassero il r ecesso ad nutum.
La prod. 3 di parte appellante nulla dimostra: tale missiva potrebbe essere stata scritta dal padre, non perchè consapevole del vincolo funzionale e temporale esistente sull'immobile, bensì in un'ottica conciliativa, proprio per evitare che la situazione trascendesse come poi si è verificato.
Infine, in relazione al quinto motivo di appello, si osserva che gli unici capitoli di prova per testi e per interrogatorio formulati da parte appellante
(riprodotti nella nota 7 della citazione di appello,
a pag. 30, in calce) relativi al possibile conten uto
20 degli accordi sono inammissibili, perché generici.
Si allude al cap. 3 (“In questo contesto, i genitori lasciarono nella piena disponibilità della figlia
alcuni vecchi immobili tra Sanremo e Pt_1
Ospedaletti, con l'intesa che, previa effettuazione dei necessari interventi di adeguamento degli stessi, l'attrice medesima: (i) avrebbe potuto, gratuitamente e fino a quando ne avesse avuto bisogno: a) lavorare nei due fabbricati che unitariamente costituiscono lo studio dell'arch.
, sito in Ospedaletti, Strada Capo Nero n. 109 Pt_1
(infra, lo Studio); b) vivere con la famiglia nei d ue fabbricati che unitariamente costituiscono la casa di residenza dell'attrice, sita in Sanremo, Strada
Capo Nero n. 150; (ii) sarebbe successivamente divenuta intestataria di tali immobili, ad opera dei
Genitori”), al successivo cap. 6 (“I Genitori Cella concedettero all'arch. la detenzione Parte_1 dell'area immobiliare su cui oggi si trova lo Studio dopo il conseguimento della sua laurea in architettura, nel 1997, affinché lei e il marito potessero svolgervi l'attività professionale fino al permanere delle relative esigenze, tutt'ora sussistenti”), al cap. 10 (“ continuò comunque Pt_1
a fare affidamento sia su tali rassicurazioni dei
Genitori sia sull'obbligo dai medesimi assunto di assicurarle il godimento dei menzionati immobili fino al permanere delle esigenze sottese al comodato d'uso (esigenze di natura professionale, per quanto concerne lo Studio)”.
I capitoli di prova devono vertere su fatti specifici che, per poter essere tali, devono essere individuati nei propri estremi di tempo, luogo e
21 svolgimento, mentre i dettagli possono sì emergere in sede di domande a chiarimento, ma il potere del
Giudice di esercitare tale facoltà non può tradursi in un'inammissibile sanatoria delle deficienze dell'articolazione dei capitoli di prova. Il rigore nella capitolazione delle prove è funzionale a garantire sia che il Giudice sia posto nelle condizioni di poter comprendere la concludenza del capitolo di prova, sia di consentire alla parte di poter formulare un capitolo di prova contraria.
Risulta, quindi, essenziale, perché il capitolo sia specifico e non generico, che questo sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al Giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte di preparare un'adeguata difesa (Cass. 11765/19;
Cass. 12094/18 Cass. 20997/11; Cass.
1808/2015).
Nel caso di specie, i capitoli di cui parte appellante chiede l'ammissione non indicano quando e dove furono raggiunti gli accordi oggetto del capitolo. Non è neppure chiaro chi si impegnò in qualità di comodante (se uno o entrambi i genitori).
Neppure rileva la specificazione di parte appellante, secondo cui il cap. 3 va letto in connessione con il cap. 2 e, quindi, il riferimento temporale sarebbe al fatto che “ proseguì i Pt_1 suoi studi universitari, laureandosi in architettura nel luglio del 1997”. Infatti, si tratta di un arco temporale troppo ampio, che abbraccia tutti gli anni di studi universitari fino alla laurea.
Su queste basi, è impedito di fatto alla controparte
22 di formulare una eventuale controprova.
In ogni caso, i capitoli di prova in questione sarebbero irrilevanti, perchè dimostrerebbero solo che le parti previdero che l'immobile sarebbe stato destinato a studio professionale e, cioè, ad un utilizzo a durata indefinita, che non vale a costituire un termine implicito ed inequivoco, secondo la giurisprudenza sopra segnalata. Non
c'è prova, in altri termini, che l'uso dell'immobile, deciso di comune accordo dalle parti, avrebbe determinato, nel disegno impresso dai comodanti e dal comodatario, anche la durata del comodato.
Dal momento che non c'è prova che un termine sia stato espressamente stabilito, o sia implicitamente desumibile dall'uso della cosa previsto nel titolo, si deve concludere che la disciplina del comodato è quella posta dall'art
1810 c.c.
5 Gli altri motivi di appello
Quanto ai motivi da 2 a 4 essi vanno respinti, in quanto, come riconosciuto dalla stessa parte appellante, “Tale contratto di comodato d'uso, infatti, oltre a fondare la subordinata domanda risarcitoria di , costituisce un fatto costitutivo Pt_1
(o comunque un pregnante indizio) anche ai fini delle sue domande principali a titolo di abuso del diritto e simulazione”. Una volta riconosciuto che i coniugi potevano interrompere il CP_9 rapporto di comodato ad nutum, e che, quindi, per effetto del recesso, non è più Parte_1 comodataria, viene meno ogni suo interesse a far valere l'eventuale nullità o simulazione della compravendita e non vi è spazio per una eventuale
23 responsabilità di tipo risarcitorio a carico dei comodanti.
5 Le spese di lite
Anche l'ultimo motivo è infondato.
La domanda di parte appellante è stata respinta per difetto di prova e di allegazione di elementi costitutivi dei diritti la cui ricorrenza è stata affermata da principi giurisprudenziali consolidati. Le sentenze prodotte da parte appellante sub 75 e sub 90 riguardavano un altro immobile e, quindi, non potevano giustificare alcun affidamento tale da giustificare le spese di lite.
Il rigetto di un'eccezione non è motivo per considerare la soccombenza reciproca delle parti
(Cass. 18503/14).
La liquidazione è avvenuta secondo il valore indeterminabile, nei rapporti tra la soccombente e e pari a 91.628,20 euro nei rapporti CP_1 tra ed i coniugi . Sono stati Parte_1 CP_9 liquidati parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva, minimi per istruttoria e decisionale.

PQM

Respinge l'appello proposto da e per Parte_1
l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di
Imperia n. 623/24 del 2 ottobre 2024, pubblicata l'11 ottobre 2024; condanna a rifondere a Parte_1 CP_1 ed a ed a le Controparte_2 Controparte_3 spese di lite che liquida, per la prima in 8.170,00 euro per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge e per i coniugi in CP_9
9.603,00 euro per compensi, oltre spese generali
24 al 15% e accessori di legge;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato a carico di parte appellante.
Genova 29 aprile 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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