CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 1155/2020
All'udienza collegiale del giorno 04/02/2025 ore 12:35
Presidente NT Perinelli
Consigliere Luca Ponzillo
Consigliere Relatore NA AR UI

Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. LOMBARDI GIORGIO presente
Appellato/i
Controparte_1
Avv. MARRA MASSIMO presente
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi
La Corte
trattiene la causa in decisione.
IL PRESIDENTE
NT Perinelli
AR Gabriella Sannino
Assistente giudiziario
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
Sezione Sesta Civile
composta dai magistrati:
- NT Perinelli Presidente
- Luca Ponzillo Consigliere
- NA AR UI Giudice ausiliario est. all'udienza del 4 febbraio 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1155 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente tra
- (c.f. , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Giorgio Lombardi (c.f. – pec C.F._2
– fax 064450339, presso il quale Email_1
elettivamente domicilia in Roma alla via Principe Umberto n.35, in virtù di procura alle liti in atti,
-
APPELLANTE
- (c.f. ) residente in [...]alla Controparte_1 C.F._3
Via Ferraroni 53 6, rappresentata e difesa dall'avv. Massimo Marra (c.f.
– pec – fax 0645615903) C.F._4 Email_2
presso il quale elettivamente domicilia in Roma alla Via Luigi Ceci 2, giusta procura alle liti in atti,
- APPELLATA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.1. Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec in data
19.02.2020, ha proposto appello avverso la sentenza Parte_1
n.1714/2020 emessa dal Tribunale ordinario di Roma, pubblicata in data
2 24.01.2020, notificata in pari data, resa nel giudizio di primo grado promosso da nei confronti del predetto appellante. Controparte_1
§.2. I fatti di causa sono esposti nell'appellata sentenza come qui di seguito viene riportato.
<< Con atto di citazione iscritto a ruolo il 21.12.2018 ha Controparte_1
vocato in giudizio al fine di sentire accogliere le seguenti Parte_1 conclusioni: “Piaccia all'Onorevole Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale e nel merito accertare e dichiarare la responsabilità del Geom. per i danni cagionati all'immobile di via Carinola 10/12 Parte_1
cosi come descritti dall'attrice in corso di causa e per l'effetto condannare il
Geom. al risarcimento del danno sofferto dalla Parte_1
proprietaria nella misura di € 32.218,02 oltre IVA, gravato di interessi e rivalutazione monetaria dalla data del rilascio dell'immobile, ovvero la differente somma che sarà dimostrata in corso di causa, condannare altresi il convenuto al pagamento della somma che il Giudice vorrà determinare, se del caso in via equitativa, per la condotta assunta nella fase stragiudiziale per la mancata adesione ai procedimenti deflattivi introdotti e coltivati dall'esponente. Con vittoria di spese competenze ed onorari”. Si è costituito con comparsa depositata il 18.04.2019 nella quale ha Parte_1
rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le giudice adito, ogni contraria domanda eccezione e deduzione disattesa, rigettare la domanda di parte attrice ovvero dichiarare che nulla è dovuto da parte del convenuto per
i fatti di cui è causa”. Con vittoria delle spese di lite. Espone l'attrice che
con contratto del 01.04.2008, ha preso in locazione Parte_1
1'immobile sito in Roma, via Carinola I0/12 quale studio professionale per
l'attività di geometra. L'immobile era pronto all'uso e in possesso di tutti gli impianti ed accessori necessari a renderlo adatto all'impiego convenuto. Il contratto prevedeva che 1'immobile avrebbe dovuto essere riconsegnato in buono stato locativo. Con il decesso della proprietaria gli eredi procedevano alla divisione e subentrava nella titolarità del bene con atto Controparte_1
rep 077853 racc. 015117 del 4.03.2013 a firma del Notaio Persona_1
in Roma. Con nota del 22.01.2015 ha comunicato la Parte_1
volontà di recedere dal contratto. Il successivo 01.08.2015 si Controparte_1
è recata presso i locali per la riconsegna rilevando che il conduttore aveva
3 asportato infissi di porte, mostre, sanitari, prese e interruttori, anche generali, lavabo, cassetta di scarico del WC. Inoltre veniva rilevata l'erezione di tramezzi interni che avevano modificato la distribuzione degli spazi. Da qui l'odierna azione volta ad ottenere il risarcimento del danno per la restituzione in pristino dell'immobile. Si è costituito Parte_1
eccependo che al momento della conclusione del contratto di locazione
l'immobile era totalmente privo di alcun rivestimento e impianto tanto che sia gli impianti, che la pavimentazione, gli infissi e i sanitari sono stati apportati dal conduttore. Nel merito viene contestato che non Controparte_1
avrebbe fornito prova adeguata dallo stato dei luoghi al momento della consegna né dei danni al momento del rilascio. All'udienza del 10.05.2019, constatato l'esperimento del tentativo di mediazione, è stato disposto il mutamento del rito trattandosi di controversia in materia locatizia. Il
10.12.2019 ha presentato memorie alle quali ha allegato Controparte_1
fatture dei lavori compiuti per la rimessa in pristino dei locali. Il 18.12.2019 ha presentato memorie integrative nelle quali ha ribadito Parte_1
l'assenza di prova delle avverse pretese. La causa è stata rinviata per discussione.>>.
§.3. L'adito Tribunale con la sentenza gravata ha così deciso: al pagamento, in favore di , della somma Parte_1 Controparte_1
di € 32.218,02 oltre Iva e interessi nella misura legale dalla data di presentazione della domanda del 21.12.2018 fino a quella di effettivo pagamento;
condanna alla rifusione delle spese di lite del Parte_1
presente giudizio in favore di che si liquidano in € 2.768,00 Controparte_1
per compensi ed € 415,20 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.>>.
§.4. La decisione è motivata come qui di seguito riportato.
<<

2. Nel merito. In primo luogo deve rilevarsi come l'attrice abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare ha allegato (cfr. allegato 1 all'atto di citazione) Controparte_1
il contratto di locazione del 01.04.2008, registrato il 09.04.2008. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso
4 sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della
Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie lamenta il mancato adempimento Controparte_1
dell'obbligo di riconsegna di cui all'art. 1590 c.c. In particolare deduce che
1'immobile riconsegnato non era ne1 medesimo stato in cui si trovava al momento dell'inizio della locazione. Sul punto deduce Parte_1
che la locatrice non avrebbe fornito alcuna prova delle condizioni dell'immobile a1 momento in cui il rapporto locatizio è iniziato e che, anzi,
l'immobile presentava gravi lacune. A tal proposito deve, però, evidenziarsi come il secondo comma dell'art. 1590 c.c. statuisce che “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Inoltre deve evidenziarsi come nell'art. 5 del contratto si legga che “Le parti si danno reciproco atto che l'immobile viene consegnato nello stato di fatto in cui si trova, ben noto al conduttore che dichiara di ben conoscere e di considerarlo idoneo all'uso convenuto”. Tale dichiarazione ha natura confessoria che, come noto, costituisce prova legale, come dal combinato disposto degli articoli 2735 e 2733 c.c., e vincola
5 l'Organo Giudicante senza alcuna possibilità di sua valutazione o ponderazione con altre prove. D'altra parte la stessa giurisprudenza, anche di merito, chiarisce che “In tema di locazioni, se nel contratto è inserita la clausola con cui il conduttore dichiara di avere visitato i locali e di averli trovati esenti da vizi e in buono stato manutentivo, non è più possibile, per il conduttore stesso, ritrattare tale dichiarazione e contestare, eventualmente anche in causa, il fatto che l'immobile, al momento della consegna presentava invece dei vizi. La clausola in questione, infatti, con è una semplice formula
“di stile”, inserita più per consuetudine: al contrario, essa ha un preciso significato sostanziale, integrando, a tutti gli effetti, una confessione stragiudiziale resa dal conduttore circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli. Pertanto, proprio perché si tratta di "confessione", tale dichiarazione costituisce una "prova legale": ossia, in base alle regole del processo civile, una prova che non puó essere più messa in discussione, né superata da altre prove” (Tribunale di Pisa, sentenza del 22.03.2016)
Dunque deve ritenersi dimostrato il buono stato locativo dell'immobile a1 momento di inizio della locazione. inoltre, deduce di aver Parte_1
apportato delle migliorie all'immobile e, quindi, di averle rimosse al momento della riconsegna. Nel contratto, all'art. 9, però, è scritto che “Al termine del contratto il conduttore dovrà riconsegnare l'immobile in buono stato locativo, la locatrice avrà la facoltà di acquisire tutte le migliorie ed addizioni non asportabili, senza essere tenuta a compensi di sorta, ovvero il diritto alla restituzione in pristino”. Dunque non viene riconosciuto alcun diritto all'asportazione in capo al conduttore. Appaiono, allora, del tutto irrilevanti le prove orali richieste dal convenuto nelle memorie integrative in quanto volte a dimostrare circostanze attestate da una dichiarazione confessoria. In ordine alla quantificazione del danno subito è vero che non può farsi riferimento alla C.T.P. allegata dall'attrice perché “La consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio, la cui produzione, regolata dalle norme che disciplinano tali atti e perció sottratta al divieto di cui all'art. 345 c.p.c., deve ritenersi consentita anche in appello” (Corte di Cassazione, Sez. Il, ord. n.
20347/2017). Deve, però, rilevarsi come abbia prodotto (cfr. Controparte_1
allegati alla memoria integrative) le fatture dei lavori occorsi nell'immobile
6 per rimuovere la condizione di degrado in cui si trovava. Condizione dimostrata dalle foto allegate non contestate dal convenuto. La circostanza dell'avvenuto pagamento di dette fatture non è neanche stata contestata da così che l'attrice deve considerarsi sollevata dal relativo Parte_1
onere della prova in applicazione del principio di non contestazione di cui
a1l'art. 115 c.p.c. Invero, “Ai sensi dell'art. 115 cod. proc. civ., la non contestazione costituisce un comportamento univocamente rilevante, con effetti vincolanti per il giudice, il quale deve astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale (nella specie: mancata divisione del compendio ereditario prima della proposizione della domanda di condanna degli eredi da parte di chi ritenga di vantare un credito nei confronti del defunto) e deve, perció, ritenere la circostanza in questione sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo in concreto spiegato espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti” (Corte di Cassazione, Sez. VI, Ord. n. 14594 del
2012). D'altra parte, anche se l'importo delle fatture è superiore (€
40.473,72) a quello richiesto, in applicazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non può accordarsi un risarcimento superiore a quello indicato nel petitum. In conclusione, deve essere Parte_1
condannato al pagamento, in favore di , della somma di € Controparte_1
32.218,02 oltre Iva e interessi nella misura legale dalla data di presentazione della domanda del 21.12.2018 fino a quella di effettivo pagamento.


3. Sulle spese. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti per convalida locatizia di valore tra € 26.000,00 ed € 52.000,00 eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta e operando la massima riduzione a causa della scarsa complessità delle questioni trattate. Pertanto deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite Parte_1
in favore di che si liquidano in € 2.768,00 per compensi ed € Controparte_1
415,20 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge>>.
§.5. Con l'atto di appello, ha chiesto accogliersi le Parte_1
seguenti conclusioni: << Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in via preliminare,
7 concedere la sospensione della esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli artt.351 comma 2 e 283 c.p.c.; in via principale, in riforma dell'impugnata sentenza, respingere la domanda attrice in ogni sua parte poiché non provata in relazione all'an ed al quantum;
in via subordinata ridurre, previo accertamento effettivo delle spese occorse ed i costi effettivamente accertati, previa CTU tecnica, per la sistemazione dei piccoli interventi riparatori apportati al locale da parte della locatrice afferenti al precedente rapporto locativo, nella misura che verrà accertata nel corso del presente secondo grado di giudizio, visto il totale svolgimento di accertamento probatorio svolto in primo grado. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio. In via istruttoria si insiste nella richiesta di ammissione di CTU tecnica al fine di verificare la mancata corrispondenza delle fatture allegate in primo grado ed in corso di causa dalla parte appellata con i lavori svolti per riparazione dei presunti danni apportati al locale dall'appellante, mentre si produce:

1.copia telematica della sentenza impugnata;

2.copia pec di notifica sentenza>>.
§.6. L'appellata , costituitasi con comparsa di costituzione e Controparte_1
risposta depositata in data 3.6.2020, ha resistito all'appello e ne ha chiesto il rigetto con vittoria delle spese di lite.
§.7. Sospesa la provvisoria esecuzione della sentenza gravata, all'odierna udienza sono comparsi i procuratori delle parti costituite i quali hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti, e hanno discusso oralmente la causa.
§.8. In via pregiudiziale va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art.342 c.p.c., considerato che la norma non prescrive l'uso di formule sacramentali o predefinite per la redazione dell'atto di appello, ma richiede che dalla lettura dell'atto nel suo complesso sia possibile identificare con immediatezza quali siano le parti del provvedimento impugnato di cui si chiede la modifica, le specifiche ragioni in fatto e in diritto che stanno alla base di tale richiesta, il risultato finale che parte appellante vuole conseguire trasfuso nelle conclusioni, elementi tutti rinvenibili nello specifico atto di impugnazione, come evincibile dai motivi di seguito riportati. Ancora in via pregiudiziale, l'esame dell'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. è
8 assorbito dal fatto che il Collegio ha ritenuto di doversi pronunciare, non essendo apparse manifestamente infondate le argomentazioni poste a fondamento dei motivi d'appello all'esame sommario compiuto in limine litis.
§.9. Nel merito, l'appello merita parziale accoglimento solo in relazione al quantum.
§.9.1. Con un unico articolato motivo, critica la sentenza Parte_1
gravata in quanto, a suo avviso, il Tribunale avrebbe fondato il proprio convincimento sulla base di documentazione (consulenza tecnica di parte non giurata, riproduzioni fotografiche e fatture di spesa) non idonea a suffragare l'accoglimento della domanda attorea poiché, in primo luogo, priva di data certa e, in secondo luogo, relativa a lavori eseguiti da per la Controparte_1 trasformazione dell'immobile da uso commerciale ad uso abitativo e non per il ripristino del locale, resosi necessario a seguito dei presunti danni lamentati.
Ebbene, ritiene il Collegio che la sentenza appellata sia solo in parte condivisibile che, pertanto, vada parzialmente riformata sulla determinazione dei danni reclamati in conseguenza dei fatti oggetto del giudizio per le ragioni che seguono.
In via generale si osserva.
L'art.1590, primo e secondo comma, c.c. dispone che, al termine della locazione, il conduttore è tenuto a restituire l'immobile nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di una descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione, cosicchè il locatore potrà attribuire al conduttore la somma necessaria al ripristino del locale nelle stesse buone condizioni quo ante (cfr. Cass.16.09.2008 n.23721)
a meno che il medesimo conduttore non sia in grado di fornire una rigorosa prova contraria, idonea a superare la presunzione del buono stato locativo dell'immobile al momento della consegna (cfr. Cass. 15.04.2022 n.12384)
(dovendo, in ogni caso, il conduttore rispondere di ogni danno ulteriore rispetto al danneggiamento derivante dal normale uso che la cosa presenti all'atto della riconsegna, cfr. Cass. 19.9.2014 n.19835). Nel caso in esame,
ha contestato all'appellante l'inadempimento all'obbligo di Controparte_1
riconsegnare l'immobile locato nello stato in cui versava alla data di
9 sottoscrizione del contratto di locazione. E' fondamentale quindi stabilire quale siano state le condizioni di conservazione del locale all'inizio della locazione.
Ebbene, dalla disamina del contratto di locazione è chiaramente evincibile come manchi la descrizione dello stato conservativo dell'immobile al momento della consegna, essendosi le parti limitate a dichiarare: «[…]. Le parti si danno reciproco atto che l'immobile viene consegnato nello stato di fatto in cui si trova, ben noto al conduttore che dichiara di ben conoscere e di considerarlo idoneo all'uso convenuto» (cfr. art.5). Deve, pertanto, ritenersi operante la presunzione di cui al secondo comma dell'art.1590 c.c.
e, quindi, che il locale sia stato affidato al conduttore in buono stato e che in tali condizioni doveva essere restituito alla proprietaria. D'altronde, sono le stesse parti contrattuali a concordare che l'immobile doveva essere riconsegnato in buono stato locativo. Nè risulta che l'odierno appellante abbia prodotto prove contrarie rigorose, sufficienti a superare la presunzione di cui innanzi, essendosi piuttosto limitato a sostenere, solo sul piano astratto, il presunto stato di degrado in cui già versava l'immobile prima della locazione e la conseguente necessità, da parte sua, di apportare impianti, pavimentazione, tinteggiatura, infissi, sanitari e, comunque, «migliorie ed addizioni» per rendere il locale idoneo allo «scopo del contratto ed adibirlo
a studio professionale» (cfr. comparsa di costituzione e risposta primo grado, pag.3). Eppure, lo stesso come già ricordato, dopo aver visionato Pt_1
l'immobile, lo aveva considerato idoneo all'uso convenuto, che era proprio quello di adibirlo a studio professionale (precisamente: Studio Tecnico
Servizi Immobiliari cfr. art.5 contratto locazione).
Irrilevante è, sul punto, la documentazione contabile (fatture e ricevute di acquisto) offerta dall'appellante in quanto non idonea a fornire una prova rigorosa circa il paventato cattivo stato di consistenza originario dell'immobile. Inoltre, occorre tener presente che «Le scritture provenienti da terzi non hanno efficacia probatoria di prova piena in ordine ai fatti da esse attestanti e possono fornire utili elementi di convincimento solo in concorso con altre circostanze che ne confortino l'attendibilità (cfr. ex multis: Cass.
n.14122/2004 e Cass. n.26090/2005)» (Cass. 3n.23788/2014). Alcun valore di prova possono, quindi, assumere di per sé sole le fatture e ricevute di
10 acquisto che, nel caso in esame, non sono neppure corroborate da ulteriori elementi probatori, con esse concordanti, atti a farne esprimere un giudizio di veridicità.
Deve, quindi, in definitiva presumersi che l'immobile sia stato consegnato per il godimento locativo in normale condizione di abitabilità, tenuto conto, peraltro, che è precisa obbligazione del locatore quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso concordato, ex art.1575 c.c.; la violazione di detto obbligo deve essere dedotta e provata dal conduttore che, nel caso in esame, non ha neppure addotto tale violazione né ha mai lamentato che l'immobile fosse privo di componenti funzionali al buono stato locativo dell'immobile.
Di contro, la condizione di abbandono in cui versava l'immobile alla riconsegna (condizione neppure oggetto di specifica contestazione da parte dell'appellante) trova conferma nelle riproduzioni fotografiche depositate dalla proprietaria;
il locale si presentava effettivamente spogliato in molte sue componenti basilari, necessariamente correlate al concetto di buono stato locativo: mancano infissi interni ed esterni in ogni ambiente, porte interne, telai, mostre, prese, interruttori, quadro elettrico generale, sportello contatore, placche, frontali cassonetti copri avvolgibili, due quadroni di pavimentazione all'ingresso, lavabo, scaldabagno, cassetta di scarico del wc, mentre il wc risulta divelto e staccato dalla sede.
E' evidente che un tale stato di degrado non possa attribuirsi al normale uso della res locata, dovendosi notoriamente intendere per normale deperimento d'uso il classico processo di invecchiamento del bene a seguito dell'ordinario utilizzo. La condizione che è stata, invece, riscontrata al rilascio è di tutt'altra natura e dà contezza di un deterioramento superiore non riconducibile all'uso normale del bene, in quanto il locale è stato effettivamente depredato di ogni dotazione basilare (come ad esempio: porte, sanitari, infissi) che costituisce caratteristica di idoneità dell'immobile all'uso locativo.
Né può condividersi l'argomentazione dell'appellante secondo cui l'asserito apporto di impianti, infissi, sanitari, pavimentazione, rivestimenti, tinteggiatura (cfr. comparsa costituzione e risposta primo grado) Pt_1
costituirebbe miglioria e/o addizione asportabile, autorizzato della proprietà ex art.9 del contratto, in quanto la deduzione, oltre a risultare genericamente
11 addotta, appare priva di riscontro probatorio, non avendo parte appellante provato che i beni asportati determinassero ex se un aumento di valore dell'immobile; anzi, per quanto già osservato, gli elementi asportati rappresentano evidentemente dotazioni primarie di un immobile in buono stato locativo, che deve essere presunto in mancanza di prova contraria.
Appare, d'altro canto, poco credibile che un soggetto riceva in locazione un immobile già danneggiato, privo di componenti essenziali e non lo faccia presente nel contratto.
Per quanto riguarda, infine, lo spostamento di tramezzi interni si osserva.
La planimetria catastale offerta dalla proprietaria (e non contestata dall'appellante) dà contezza di un locale composto da un ambiente principale più ampio, un wc, un antiwc e un piccolo ambiente. Alla riconsegna, invece,
l'immobile presentava delle variazioni che sono state ben descritte dalla
(demolizione parete tra wc e ripostiglio, realizzazione unico wc, CP
chiusa porta antibagno e traslazione in avanti del tramezzo per creare una piccola stanza) ed anche queste non contestate dall'appellante, il quale si è limitato a negare di aver eseguito lavori di spostamento di «muri portanti», senza offrire alcuna prova tesa a dimostrare, ad esempio, che la riscontrata difformità fosse stata determinata da terze persone ovvero dalla stessa proprietaria.
D'altronde, la stessa proprietaria aveva originariamente autorizzato l'esecuzione di lavori all'interno del locale (cfr. art.3 del contratto di locazione che prevede l'abbuono di un canone di locazione, pari ad euro
600,00, «in considerazione dei lavori che il conduttore andrà ad eseguire all'interno della porzione immobiliare locata») salvo, poi, riservarsi la facoltà di chiedere la riduzione in pristino ex art. 9; richiesta che, avanzata da al termine della locazione (cfr. missive in atti), è rimasta tuttavia CP senza alcun riscontro da parte dell'appellante.
Il conduttore, quindi, oltre ai danni determinati in seguito alla asportazione di elementi connaturali alla funzionalità del buono stato locativo (quali: infissi interni ed esterni, porte interne, telai, mostre, prese, interruttori, placche, quadro elettrico generale, sportello contatore, frontali cassonetti copri avvolgibili, due quadroni di pavimentazione all'ingresso, lavabo,
12 scaldabagno, cassetta di scarico del wc), deve rispondere anche della mancata ricostituzione dello status quo ante.
In relazione al quantum, ritiene, invece, il Collegio che la quantificazione dei danni da parte del Tribunale - euro 32.218,02 pari all'importo complessivamente stimato dal consulente tecnico di parte odierna appallata - non sia corretta ed appaia sproporzionata rispetto alla concreta entità dei danni provati e riscontrabili dagli atti processuali e che, se confermata, restituirebbe alla proprietaria un vantaggio economico non addebitabile al conduttore.
Invero, in disparte ogni considerazione circa la limitata valenza probatoria della consulenza tecnica di parte, deve rilevarsi che i lavori indicati nel computo metrico redatto dal c.t.p. includono opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore in quanto evidentemente riferibili ad una ristrutturazione integrale migliorativa dell'immobile (quali ad esempio: rifacimento impianti elettrico ed idrico, esecuzione di tracce nella muratura, rimozione di rivestimento e nuovo rivestimento con piastrelle di ceramica smaltata di prima scelta, smontaggio infissi in ferro, rifacimento massetto…) e non, appunto, al ripristino della medesima condizione esistente al momento della locazione, diminuito comunque del degrado conforme al normale utilizzo.
La giurisprudenza di legittimità ha, in materia, affermato che « Qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;
pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile)» (Cass. 16.09.2008 n.23721).
13 E pertanto, in considerazione delle superiori argomentazioni e della concretezza dei danni reclamati e provati (come innanzi descritti), appare equo e congruo determinare l'ammontare dei danni parametrandolo al 30% dell'importo stimato dal c.t.p. (cfr computo metrico c.t.p. arch. Persona_2
in atti) e, così, liquidare, in favore di , la somma di euro Controparte_1
9.665,00, tenuto conto della vetustà originaria dell'immobile (costruito negli anni '70), della durata della locazione e del normale deterioramento dovuto all'uso locativo in relazione all'effettività dei danni provati. Detta somma viene calcolata come già valutata all'attualità ed adeguata anche con il calcolo di interessi legali dal fatto ad oggi ritenendo questo Collegio di poter condividere il principio circa la possibilità da parte del giudice di effettuare una liquidazione equitativa globale in una unica somma, comprendente sia la prestazione principale che quella relativa agli accessori, ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1226 c.c., senza la necessità di specificazione dei singoli elementi della liquidazione (cfr. Cass. n. 14678 del 2 ottobre 2003;
Cass. n. 10089 del 12 ottobre 1998; Cass. n. 2910 del 13 marzo 1995, Cass. civ., sez. lav., 04-02-2011, n. 2771); oltre interessi legali successivi a decorrere dalla data della presente sentenza e fino al soddisfo effettivo.
In definitiva, accogliendo parzialmente l'appello, spetta all'attrice/appellata,
a titolo di risarcimento danni, la somma di euro 9.665,00 con gli accessori innanzi detti.
§.10. Le spese del doppio grado sono compensate nella misura del 50% e poste, per la restante parte, a carico di esse sono liquidate Parte_1
come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e ss. mm.
e ii. (valore effettivo della causa: euro 9.665,00, tabelle 2 e 12, scaglione 2°, compensi medi, con esclusione per il giudizio di appello, della fase istruttoria non espletata).

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza definitiva del Tribunale ordinario di Roma
[...]
n.1714/2020, pubblicata in data 24.01.2020, così provvede:
a) accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza gravata, condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP
, a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 9.665,00 oltre
[...]
14 interessi al tasso di legge a decorrere dalla data della presente sentenza sino al saldo effettivo;

b) compensa nella misura del 50% le spese del doppio grado di giudizio;
condanna alla refusione, in favore dell'appellata Parte_1 CP
, della restante parte che liquida, quanto al primo grado, in euro 208,00
[...]
per esborsi ed euro 2.539,00 per compensi e, quanto al secondo grado, in euro
1.983,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario (15%), iva e cpa nella misura di legge per entrambi i gradi.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 4 febbraio 2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
NA AR UI NT Perinelli
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