TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
N. 6825/2023 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 3 aprile 2025 sono comparsi per gli attori il Procuratore dello Stato per la Parte_1
convenuta l'avv. Lenarda in sost. avv. Siviero
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come in atti.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti alle ore 19:40
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 6825/2023 R.G. promossa da:
(c.f. e Parte_2 P.IVA_1 Parte_3
(c.f. , con l'AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA
[...] P.IVA_2
attori
contro
c.f. ), con l'avv. SIVIERO MARCO Controparte_1 P.IVA_3
convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 5.5.23, ritualmente notificato, il e Parte_2
l' convenivano in giudizio la chiedendone la condanna alla Parte_3 Controparte_1
restituzione degli immobili siti in Cavallino-Treporti, un'unità commerciale e relativa area scoperta censiti al catasto fabbricati fg. 26, mapp. 411 sub. 24 e sub. 15, di proprietà dello Stato ed occupati dalla convenuta senza titolo.
Secondo l'assunto degli attori, in particolare:
Par
- con atto in data 2.12.05 l' concedeva in locazione commerciale alla Parte_3
pagina 2 di 7 i beni per cui è causa, per la durata di 6 anni a decorrere dall'1.11.05, Parte_5
rinnovabili per uguale durata salva disdetta da comunicarsi a mezzo raccomandata almeno 12
mesi prima della scadenza;

- in assenza di comunicazioni di disdetta il contratto si rinnovava automaticamente a decorrere dall'1.11.11 per un altro semestre;

- nell'aprile 2012 l'Agenzia del Demanio si avvedeva che la conduttrice aveva sottoscritto contratto di affitto d'azienda con la in violazione del contratto che vieta la Controparte_1
sublocazione o la cessione del rapporto sotto comminatoria di decadenza;

- con raccomandata del 4.5.12 l' comunicava quindi alla conduttrice la Parte_3
decadenza dal rapporto locatizio intimando la restituzione dei beni, assumendo tale diffida anche il valore di disdetta impeditiva della rinnovazione del contratto ex art. 28 L. 392/78 per la data del 31.10.17;
- ricevuta ulteriore diffida, la conduttrice informava l'Agenzia del Demanio di essere disponibile alla riconsegna e di aver comunicato il 29.9.17 a mezzo PEC alla il recesso dal Controparte_1
contratto di affitto d'azienda;
- con verbale del 26.2.18 la conduttrice riconsegnava i beni all'Agenzia del Demanio che,
tuttavia, contestualmente constatava la loro illegittima occupazione da parte dell'odierna convenuta;

- pagava le indennità per l'indebita occupazione degli immobili dal 27.2.18 al Controparte_1
31.10.19, omettendo il pagamento di quelle successive fino al 31.12.21, con conseguente iscrizione a ruolo del relativo debito, e richiedendo dilazione di pagamento per quelle relative al periodo 1.1.22 – 31.1.23;
- la convenuta non ha ottemperato all'invito alla restituzione dei beni occupati sine titulo, formulato dall' in data 24.9.21 e rinnovato il 14.9.22. Parte_3
si costituiva ritualmente in giudizio, chiedendo il rigetto delle avverse domande Controparte_1
siccome infondate.
La convenuta, in particolare, eccepiva il difetto di legittimazione attiva in capo agli attori, la natura privatistica del contratto di locazione stipulato con De TO IA & C. snc e per l'effetto la pagina 3 di 7 soggezione alle norme ordinarie anche del collegato contratto di affitto d'azienda, la sussistenza di un legittimo affidamento ingenerato nella convenuta dalla condotta dall'amministrazione, la quale a conoscenza dell'affitto d'azienda quantomeno dal 2012 lo consentiva tacitamente, nel verbale di riconsegna del 16.3.18 prospettava la conclusione di un nuovo contratto di locazione con la convenuta,
mai qualificava in termine di occupazione senza titolo le somme indicate nelle richieste di pagamento.
La causa, documentalmente istruita, è stata discussa all'udienza del 3.4.25, ex art. 281-sexies c.p.c.,
sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti.
La domanda attorea è fondata e può essere accolta.
La convenuta ha eccepito, in via preliminare, che gli attori difetterebbero di legittimazione attiva in quanto non vi sarebbe prova che i beni di cui è chiesta la restituzione appartengano allo Stato.
L'eccezione non ha pregio.
La documentazione versata dagli attori appare idonea a comprovare la proprietà dei beni rivendicati in capo allo Stato.
Risulta, in particolare, che il compendio fino al 1960 è appartenuto al marittimo (all. 4 Pt_3
attoreo) e, successivamente, è stato trasferito al Patrimonio disponibile dello Stato nel 1963 (all. 5
attoreo).
Dalle visure catastali, parimenti, si evince l'intestazione degli immobili in capo al Demanio dello Stato
(all.ti 6 e 9 attorei).
Quanto all'occupazione senza titolo da parte della convenuta e, per l'effetto, al fondamento della pretesa restitutoria, valga quanto segue.
La convenuta assume, sotto un primo profilo, che la locazione sottoscritta dal con De TO Pt_3
IA & C. snc sarebbe soggetta alle norme di diritto comune, così come il collegato contratto di affitto d'azienda stipulato da quest'ultima con Controparte_1
Si osserva, sul punto, che, laddove la difesa della convenuta intenda sostenere (per quanto non lo alleghi espressamente) che sarebbe subentrata nel contratto di locazione ai sensi Controparte_1
dell'art. 36 L. 392/78, nondimeno l'occupazione dei beni risulterebbe comunque senza titolo.
In tal caso, infatti, se anche si ritengano prive di effetto nei confronti della convenuta le diffide inviate dall'amministrazione a De TO IA & C. snc in date 4.5.12 e 24.5.17 (all. 11-13 attorei), con le pagina 4 di 7 quali veniva comunicata la decadenza dal contratto e/o, in ogni caso, la disdetta dallo stesso (siccome,
in tesi, inviate ad un soggetto che più non rivestiva la qualifica di conduttore), o l'ammissione della cessazione del rapporto espressa da De TO IA & C. nel verbale di riconsegna del 26.2.18 (all.
15 attoreo), le successive diffide del 24.9.21 e del 14.9.22 (all.ti 28-29 attorei) con le quali il Pt_3
allegando l'occupazione senza titolo, intimava a la restituzione del compendio, Controparte_1
possono senz'altro valere quale disdetta, ex art. 28 L. 292/78, idonea ad impedire l'ulteriore rinnovo del contratto alla scadenza del sessennio 2017-2023.
Laddove, invece, si ritenga che la convenuta non sia subentrata nel contratto di locazione originariamente concluso dalla De TO IA & C. snc, la cessazione di tale contratto, innegabile perché confermata dallo stesso conduttore nel verbale di rilascio del 26.2.18 (all. 15 attoreo), determina l'inefficacia e l'inopponibilità al proprietario anche del dipendente contratto di affitto d'azienda concluso con l'odierna convenuta (peraltro in violazione delle norme stabilite nel contratto di locazione) per il venir meno del titolo che lo sorreggeva, in piana applicazione del principio resoluto
iure dantis resolvitur et ius accipientis, senza la necessità di indagare se De TO IA & C. snc abbia validamente comunicato a con la PEC del 28.9.17 (all. 14 attoreo) la cessazione Controparte_1
dell'affitto di azienda.
In entrambi i casi, dunque, la convenuta non dispone di un titolo legittimante l'occupazione dell'immobile.
La difesa assume, sotto altro profilo, che la condotta dell'amministrazione avrebbe ingenerato, nella convenuta, l'affidamento circa l'esistenza e/o la costituzione di un valido titolo per l'occupazione.
Anche tale eccezione è infondata.
Alcun rilievo potrebbe assumere, ai fini della formazione di un titolo che non sussiste, l'inerzia mantenuta dall dal momento in cui la stessa è venuta a conoscenza Parte_3
dell'occupazione del compendio da parte della convenuta.
La mancata richiesta restituzione non può, all'evidenza, legittimare un'occupazione senza titolo.
Anche la prospettazione della stipula di nuovo contratto locatizio espressa dall'amministrazione nella comunicazione del 16.3.18 (nella quale si precisa: “si informa che questa Amministrazione regionale
avvierà le necessarie e propedeutiche procedure – ivi compresa la stima di un nuovo canone e la
pagina 5 di 7 pubblicazione dell'intendimento di locare l'immobile in argomento in favore di codesta società, al fine di verificare la presenza di eventuali ulteriori interessati”, cfr. all. 16 attoreo) non è idonea a fondare un titolo per l'occupazione giacché, come noto, per la validità dei contratti conclusi dalla p.a. si richiede la forma scritta ad substantiam anche laddove l'amministrazione agisca iure privatorum, con la conseguenza che la mancanza del contratto scritto (che deve constare di un unico documento sottoscritto da entrambe le parti, Cass. s.u. n. 2775/22) non può essere surrogata da comportamenti concludenti (tra le molte Cass. n. 29237/23; Cass. n. 27910/18).
Quanto, infine, alla qualificazione delle somme richieste in pagamento dall , in Parte_3
termini di “indennizzo” e/o “indennità” come indicato nelle comunicazioni di cui agli allegati attorei da
16 a 26, il dato non appare significativo, anche in considerazione del fatto che in data 22.2.23 la convenuta sottoscriveva un accordo di dilazione delle somme dovute nel quale gli indennizzi sono espressamente ricollegati all'utilizzazione senza titolo dei beni (all. 27 attoreo).
Accertate, per l'effetto, la proprietà dei beni in capo al e l'illegittima occupazione della Pt_3
convenuta, quest'ultima va condannata alla restituzione.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, per le cause di valore indeterminabile ricomprese nello scaglione da € 52.000,00 ad € 260.000,00.
Non sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c., non ravvisandosi nella condotta della convenuta consapevolezza della manifesta infondatezza della resistenza in giudizio o difetto di ordinaria diligenza nell'acquisizione di tale consapevolezza.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- accertata e dichiarata la proprietà in capo all'Amministrazione demaniale delle aree di cui è
causa e l'illegittima occupazione delle stesse da parte della convenuta
- condanna all'immediato rilascio dei seguenti immobili, liberi e sgombri da Controparte_1
persone e cose anche interposte:
o unità commerciale identificata al Catasto Fabbricati al Comune di Cavallino-Treporti al pagina 6 di 7 foglio 26, particella 411, subalterno 24;
o area scoperta comune a più unità immobiliari tutte intestate al dello Stato Pt_3
comune ai subb. 2-19-20-21-22-23-24-25-26), identificata al Catasto CP_2
Fabbricati del Comune di Cavallino-Treporti al foglio 26, particella 411, subalterno 15;
- condanna la convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori, che si liquidano in
€ 12.000,00 per compensi, € 1.713,00 per anticipazioni prenotate a debito, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge.
Venezia, 03/04/2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti/non presenti ed allegazione al verbale.
Venezia, 3 aprile 2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
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