Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco BILE - President
Dott. Roberto PREDEN - Consiglier
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consiglier
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consiglier
Dott. TO SEGRETO - Rel. Consiglier
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
RE IA IN PROPRIO, TU NN IN PR NQ ER PE FE TU IO IN PR NQ ER PE FEIA, EREDI PE FEIA TUF TU LO, TU ME, TU PA, TU VI, TU MICHE TT CO E TT GI, elettivamente domiciliati in ROMA PIETRO COSSA 13, presso lo studio DE VINCENTI, difesi dall'avvoc EUGENIO CAVALLUCCI, giusta delega in atti;

- ricorrent contro
LI BR, RN SC, elettivamente domiciliati in R LUNGOTEVERE DEI MELLINI 39, presso lo studio dell'avvocato MAURI MARUCCHI, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato ROBERTO FEI, giusta delega in atti;

- controricorrent nonché contro
ER LI IO collettivamente & impersonalmente, LI CAR STELLA ITALIA VED LI, OR LO n.q. erede di LI P - intimat avverso la sentenza n. 260/97 della Corte d'Appello di FIRENZE, eme il 13/12/96 e depositata il 21/02/97 (R.G. 440/94+547/94); udita relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/98 Consigliere Dott. TO SEGRETO;

udito l'Avvocato Eugenio CAVALLUCCI;

udito l'Avvocato Roberto DE FEI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Do Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
BR AN e VA AR convenivano davanti al Tribunale Montepulciano IO NO, GE FO, TO FO, GR ME e IA SO (in comunione legale con GE Tu coniuge) ed assumevano che in data 30.1.1988 avevano stipulato con NO un contratto preliminare per l'acquisto di una ten agricola in Torrita di Siena, per il prezzo di L 450 milioni. FO GE, coltivatore diretto, era proprietario di terr confinanti con quelli promessi in vendita e, ricevuta la notifica preliminare per l'esercizio del diritto di prelazione in data 10.3.19 aveva manifestato la volontà di avvalersi di tale facolt Successivamente, però, il terreno in questione veniva trasferito due atti notarili in data 5.6.1989 in favore di GE FO per decimo e per nove decimi in favore di TO FO e GRzia RC Assumevano gli attori che era stata compiuta una frode ed una violazi delle norme che regolano la prelazione agraria e, pertanto, chiedev che il Tribunale dichiarasse la nullità dei contratti definitivi vendita e la validità del loro preliminare e trasferisse ex art. 2 c.c. il fondo in questione in loro favore.
I FO e la ME, costituitisi in giudizio, assumevano la care di legittimazione attiva degli attori, nonché la carenza di interes l'infondatezza della domanda di annullamento o di nullità contratti, in quanto TO FO era figlio di GE FO e ME era la nuora e tutti erano componenti della stessa impr coltivatrice familiare, ai sensi dell'art. 48 l. n. 203/1982 e 230 c.c., per cui essi avevano il diritto di esercitare la prelazio l'infondatezza della domanda dei promittenti acquirenti l'impossibilità di contestare la legittimità del rapporto contrattu a cui il FO aveva dato luogo.
Il Tribunale di Montepulciano, con sentenza del 12.2.1994 dichiarava nullità dell'atto di esercizio della prelazione agraria da parte FO GE in data 10.3.1988 e dei contratti di vendita stipulati NO IO in favore di GE FO, TO FO e GR ME;
rigettava la domanda riconvenzionale di GE FO, cui chiedeva di essere dichiarato unico proprietario del fondo trasferiva agli attori il fondo de quo, subordinando il trasferimento pagamento della somma di L 450 milioni. Condannava il NO pagamento della somma di L diecimilioni in favore degli attori. Su appello dei convenuti, la corte di appello di Firenze rigettava domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti di NO e confermava nel resto l'impugnata sentenza. Quanto all'appello dei FO e di ME riteneva la corte che legittimato all'esercizio della prelazione esclusivamente GE UF non gli altri suoi familiari;
che il diritto di prelazione era sta appunto, esercitato da questi, ma che egli, invece di appropriarsi de effetti traslativi che si erano verificati con l'accettazione de proposta, vi aveva rinunziato, stipulando con il venditore un contra che gli aveva trasferito solo un decimo del fondo, mentre i restanti decimi erano stati trasferiti a suoi familiari;
che tanto av comportato l'ingresso nella proprietà di due soggetti estranei, per era venuta meno la ragione legittima per sacrificare l'aspettativa promittenti acquirenti, che può essere sacrificata alla sola condizi prevista dal legislatore che la prelazione venga esercitata con modalità e nei termini previsti dalla norma, per cui ciò incid sulla causa del contratto, determinandone l'illegittimità. In ogni caso riteneva la corte di merito che, non avendo il FO NN pagato il prezzo nel termine previsto dalla legge, era travolto contratto di acquisto conclusosi per effetto dell'accettazione de proposta contrattuale, realizzata dalla manifestazione di volontà voler esercitare la prelazione.
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione NN FO, NT o FO, GRzia ME e gli eredi di IA SO. Resistono con controricorso AN BR e AR VA. Motivi della decisione

1.1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazi e falsa applicazione di norme di diritto,(art. 8 l. 590/1965, integr dalla l. n. 871/1971, in relazione all'art. 48 l. n. 203/1982). Assumono i ricorrenti che nella fattispecie, oltre a GE Tu avevano diritto di esercitare la prelazione anche il figlio TO T e la nuora GRzia ME, in quanto tutti appartenenti ad un'un impresa familiare coltivatrice e ciò in relazione all'art. 48 l.203/1982 ed all'art. 230 bis c.c.. Sussistendo, quindi, un'impr familiare coltivatrice, per effetto del citato art. 48, tutti partecipanti avevano il diritto di esercitare la prelazi nell'acquisto di fondi rustici e la denuntiatio della proposta alienazione, effettuata a norma dell'art. 8 della l. n. 590/1965 confronti di GE FO, produceva effetti anche nei confronti TO FO e GRzia ME, essendo applicabile all'impr familiare la disciplina della società semplice, onde ciascun compone ha la rappresentanza della società. Pertanto tutti gli atti compiuti GE FO, compreso l'esercizio del diritto di prelazio producevano effetti nei confronti di tutti i componenti della famig coltivatrice, che quindi potevano giovarsi di detta accettazione. Se, invece, non si voleva attribuire soggettività giuridica a famiglia coltivatrice, TO FO e GRzia RClla, qu componenti della famiglia coltivatrice confinante, avevano diritto esercitare la prelazione autonomamente, per cui non poteva dichiarasi nullità degli atti di acquisto, in quanto con essi risultava esercit il predetto diritto.
I ricorrenti contestano che nella fattispecie mancasse la pr dell'esistenza di detta famiglia coltivatrice, risultando ciò da atti, ed in ogni caso, sul punto avevano dedotto prova testimoniale ammessa.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione di legge, nonché l'omes insufficiente e contraddittoria motivazione, assumendo che non pot essere dichiarata la nullità dei loro contratti, perché la normat sul diritto di prelazione è solo a tutela del proprietario coltivat confinante e non del terzo promissario, con la conseguenza che ques in caso di violazione della legge con vendita a soggetto non legittim ad esercitare la prelazione, può solo esercitare un'azione risarcimento del danno nei confronti del promissario alienante.

2. I suddetti motivi, stante la stretta connessione, vanno tratt congiuntamente;
essi sono infondati e vanno rigettati. Va, anzitutto rilevato che è punto pacifico, emergente sia da sentenza impugnata che dallo stesso ricorso, che GE FO proprietario coltivatore diretto di terreno confinante con quello po in vendita e non affittuario, colono o compartecipante o mezzadro quest'ultimo fondo.
Sotto il profilo soggettivo, quindi, si versa non nell'ipotesi prelazione di cui all'art. 8 l. 26.5.1965,n. 590, bensì in quella cui all'art. 7, c. 2^ n. 2, l. 14.8.1971,n. 817. Con questa seconda norma l'istituto della prelazione agraria, g previsto dall'art. 8 l. n. 590/1965, è stato esteso ad altri sogge (appunto il coltivatore diretto proprietario del fondo confinante quello posto in vendita), individuati non più sulla base di relazione giuridica con il promittente alienante (rapporto agra relativo al fondo), ma esclusivamente sulla base della qualità coltivatore diretto e proprietario di fondo confinante. Ciò comporta, anzitutto, che non possa nella fattispecie, invocarsi disciplina di cui all'art. 48 1 n. 203 del 1982, relativa all'impr familiare coltivatrice.
Infatti, indipendentemente dal punto se detto articolo 48 si appli anche ai rapporti costituiti anteriormente all'entrata in vigore de legge n. 203/1982 ( come pure è escluso da Cass. 13.2.1997, n. 133 va rilevato che la disciplina dell'impresa familiare coltivatri stabilita dall'art. 48 l. n. 203/1982, come previsto dal I c., riferisce esclusivamente, sotto il profilo oggettivo, ai rapporti colonia parziaria, di affitto ed in generale ad ogni rapporto agra intercorrente tra il concedente del fondo e la famiglia coltivatrice. Per effetto di detta norma si è data rilevanza esterna all'impr familiare, ma pur sempre nell'ambito di richiamati rapporti agrari, cui la titolarità del rapporto va riconosciuta in capo all'int famiglia coltivatrice, indipendentemente da ogni manifestazione volontà originariamente espressa dai suoi componenti ed anche quando contratto sia stato concluso da un solo soggetto in nome proprio. Ne consegue che li dove è applicabile detta norma, e cioè nei casi cui sussiste un rapporto agrario tra concedente e famiglia coltivatri ciascun componente, nel caso in cui non vi è stata la nomina di rappresentante della famiglia coltivatrice, può agire per l'eserci della prelazione agraria dei fondi rustici.
Sennonché, poiché nella fattispecie, il diritto di prelazi esercitato da GE FO, non trovava il suo presupposto nel rappo agrario relativo al fondo ed intercorrente con il promittente alienan ma nel fatto di essere proprietario-coltivatore del fondo confinan non può essere invocata la disciplina di cui all'art. 48 citato, l'assorbente ragione che manca un qualunque rapporto agrario tra promittente alienante ed il prelazionante.

3.1. Ribadito, quindi, che solo l'art. 48 l. n. 203/1982 ha d rilevanza esterna alla famiglia coltivatrice, nell'ambito di un rappo agrario tra concedentè del fondo e famiglia stessa, eguale rileva esterna non può essere riconosciuta per la prevalente dottrina giurisprudenza all'impresa familiare di cui all'art. 230 bis c.c.( p richiamato dai ricorrenti).
Infatti nell'ambito dell'impresa familiare di cui all'art. 230 bis c. caratterizzato dalla mancanza di un vincolo societario e di un rappo di lavoro subordinato tra i familiari e la persona del capo dell'impr (riconosciuto come tale dai partecipanti), vanno distinti un aspe interno, costituito dal rapporto associativo del gruppo familiare qua alla regolamentazione dei vantaggi economici di ciascun partecipante, un aspetto esterno, nel quale ha rilevanza la figura del famili imprenditore, effettivo gestore dell'impresa, che assume in proprio diritti e le obbligazioni nascenti dai rapporti con i terzi (Ca 27.6.1990, n. 6559). Ne consegue che, ove non ricorra la fattispecie di cui all'art. 48 l.203/1982, l'impresa familiare coltivatrice non ha rilevanza este
(Cass. 14.9.1995, n. 9693).

3.2. Esclusa quindi l'applicabilità nella fattispecie dell'art. 48 n. 203/1982, i diritti di prelazione e riscatto agrario, ai se dell'art. 8 l. n. 590/1965 in favore dei soggetti di cui all'art. 7, 2^ n.2, l. 817/1971, stante la tassativa indicazione contenuta in de norme, non possono essere riconosciuti a coloro che coadiuvano soggetto titolare degli stessi nella coltivazione del fondo che diritto all prelazione (fondo confinante, di cui il prelazionante proprietario), quali componenti della sua famiglia, anche se configurabile un'impresa familiare ai sensi dell'art. 230 bis c. attesa la rilevanza puramente interna di questa e non una rileva esterna nei confronti del proprietario del fondo confinante, promitte alienante dello stesso (Cass. 23.11.1988,n. 1911; Cass.19.1.1995, 594;). Nella fattispecie, quindi, l'unico soggetto titolare del diritto prelazione relativamente al fondo in questione era GE FO, e no propri familiari TO FO e GRzia ME, anche se, in ipote fosse sussistente un'impresa familiare coltivatrice. Pertanto la denuntiatio effettuata dai proprietari promittenti aliena del fondo in questione esattamente fu effettuata solo nei confronti FO GE e l'esercizio del diritto di prelazione, da que effettuato, era relativo solo alla sua persona e non anche agli al componenti dell'eventuale impresa familiare coltivatrice.

4. Il diritto di prelazione agraria, nelle ipotesi soggettive previ dall'art. 7, c. 2 n. 2 l. n. 817/1971, spetta, quindi solo coltivatore proprietario del fondo confinante con quello posto vendita e non anche a persone diverse che coltivino il fondo, comunqu lui legate, ed alle quali lo stesso titolare non è legittimato trasferire il diritto di prelazione (Cass. 25.6.1988, n. 4299). Questi altri soggetti, rispetto all'istituto della prelazione previ dalla norma, sono terzi.
È giurisprudenza pacifica di questa Corte che in tema di prelazi agraria, il relativo potere del coltivatore prelazionante è subordin all'interesse del medesimo di consolidare, nella propria perso impresa agricola e proprietà dell'intero fondo (nell'ipotesi soggetti di cui all'art. 8 l. n. 590/1965) ovvero di aumentare dimensioni dell'impresa agricola insistente già su fondo di proprie (ipotesi di cui all'art. 7, c. 2 n.2, l. n. 817/1971), in relazione a funzione sociale, e, quindi, alla promozione della proprie coltivatrice.
Pertanto nell'ipotesi in cui il bene in questione (in tutto o in par venga trasferito ad un terzo, o per effetto di immediata rivendi ovvero perché successivamente all'esercizio del diritto di prelazio l'atto notarile di vendita sia effettuato, con il consenso prelazionante, direttamente dal proprietario alienante al terzo, mancanza del suddetto specifico interesse, privilegiato dal legislato comporta la nullità del contratto di acquisto.
Infatti le norme sulla prelazione e sul riscatto agrario, contrariame a quanto ritenuto dai ricorrenti, hanno carattere di norme di ord pubblico e sono perciò poste a tutela della collettività, principale fine del raggiungimento degli scopi sociali e di polit agraria ed economica che il legislatore ha inteso perseguire. violazione di dette norme, come nel caso di predisposizione di p atti, all'esito dei quali, il terreno prelazionato finisca, in tutto in parte in proprietà di soggetto non titolare del diritto prelazione o dal quale era decaduto, comporta la nullità dei contra per contrarietà a norme imperative, e tale nullità può essere fa valere, secondo la regola generale dell'art. 1421 c.c. da chiunque abbia interesse e può essere rilevata anche d'ufficio dal giudice;

gli interessati a far valere detta nullità sono compresi i terzi hanno acquistato il diritto al bene in base ad un titolo vali sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio de prelazione da parte dell'avente diritto (Cass. 13.6.1992,n. 7244). Detta nullità investe tutti gli atti tra loro collegati e quindi l'atto di esercizio della prelazione da parte del titolare della stes sia l'atto con cui, invece, il bene è trasferito (in tutto o in par al soggetto terzo non- titolare del predetto diritto, in quanto a collegati al raggiungimento dello stesso scopo di frodare la legge diritto di prelazione (Cass. 10.11.1994, n. 9402). Peraltro detto accordo fraudolento fra il titolare del relativo diri di prelazione ed il terzo in ordine alla rivendita del fondo ass rilevanza quale causa di nullità dei negozi di acquisto e di rivendi anche quando non precede l'esercizio della prelazione, ma intervi successivamente, in pendenza del termine di pagamento del prezzo quale è condizionato il perfezionamento dell'acquisto (Ca 6.11.1991,n. 11832).

5.1. Ne consegue che nella fattispecie è ininfluente stabilire se atti di acquisto della proprietà da parte dei ricorrenti (i due a notarili del 5.5.1989) costituiscano implicitamente anche una rinun agli effetti traslativi conseguenti all'esercizio del diritto prelazione effettuato dal FO il 10.3.1988, con conseguente nulli della causa dei due contratti notarilì, ovvero siano conseguenza fatto che, non avendo GE FO corrisposto il prezzo dovuto l'intero compendio ed indicato nell'atto notificatogli, alla data contratti notarili, il suo precedente titolo di acquisto si era i iure risolto (tesi ambedue proposte dalla sentenza impugnata).

5.2. Infatti correttamente è stata affermata la nullità dell'atto esercizio della prelazione da parte del FO GE e dei success due atti notarili, avendo il giudice di merito ritenuto che essi er era funzionalizzati al trasferimento del terreno in gran parte soggetti terzi rispetto al titolare del diritto di prelazione e qui finalizzati ad eludere norme imperative.
L'insieme dei negozi funzionalmente collegati (cd. procedime indiretto) risulta quindi predisposto ed attuato al fine di elud l'applicazione delle norme imperative che impongono che l'esercizio diritto di prelazione agraria avvenga solo da parte dei soggetti cui legge riconosce tale diritto.

6. Infondata è anche la doglianza dei ricorrenti secondo cui avrebbe potuto disporsi il trasferimento del fondo agli attori, ma s la condanna del promittente alienante al risarcimento dei danni in l favore per aver venduto il bene a terzi.
Infatti il preliminare di acquisto stipulato tra BR ANni VA AR da una parte ed il NO dall'altra era sottopo alla condizione sospensiva che non intervenisse nei termini di legge valido esercizio del diritto di prelazione da parte dei sogge legittimati.
La dichiarazione di nullità di detto esercizio di prelazione da pa del GE FO e la dichiarazione di nullità dei contratti di vend stipulati tra IO NO, GE FO e GRzia ME, compo che produca i suoi effetti il contratto preliminare predetto, mancato avveramento della condizione.
Infatti nel caso in cui, a seguito della dichiarazione giudiziale de nullità del trasferimento di un fondo a favore del soggetto titol del diritto di prelazione agraria e del successivo trasferimento parte di quest'ultimo in favore di un terzo ( perché detti atti s elusivi delle finalità pubbliche poste alla base dell'istituto di all'art. 8 l. n. 590/1969), il contratto preliminare stipulato tra proprietario del fondo ed un terzo ed oggetto della denuntiatio prelazionante, già sottoposto alla condizione sospensiva del manc valido esercizio di prelazione produce tutti i suoi effetti, in qua la prelazione esercitata era nulla. Ne consegue che il promitte acquirente ben può proporre azione per l'esecuzione specifica concludere il contratto a norma dell'art. 2932 C.C. (Cass. 7.5.1992 5443; Cass.11.2.1981,n. 848).

7. Il rigetto delle censure avverso la prima autonoma motivazione su si fonda la sentenza impugnata (nullità della prelazione esercitata GE FO e dei successivi atti notarili, perché in contrasto con norme imperative della prelazione agraria) comporta l'assorbimento terzo motivo di ricorso, con cui si censura la seconda autonoma ragio su cui si fonda la sentenza (decadenza dalla prelazione da parte GE FO, per mancato pagamento del prezzo nei termini).

8. Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazion falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. in relazione all'art. 2652 n. c.c.. Assumono i ricorrenti che non poteva esercitarsi l'azione di all'art. 2932 c.c. da parte dei promittenti acquirenti, poic l'esecuzione non era possibile per effetto della già avven trascrizione degli atti di vendita in favore di essi attori e che, ogni caso non avevano essi promittenti acquirenti depositato o vers alcuna somma.

9. Il motivo è infondato e va rigettato.
È, infatti, vero che, ai fini dell'accoglimento della domanda esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto necessario che il promittente abbia conservato la proprietà e disponibilità del bene oggetto del contratto preliminare con conseguenza che tale disponibilità viene meno, con consegue preclusione dell'azione ex art. 2932 c.c., nel caso in cui promittente proprietario abbia anteriormente alla data della de domanda alienato a terzi il bene promesso, senza che possa in tal c spiegare rilevanza in contrario l'art. 2652 n. 2 c.c., in quanto norma può trovare applicazione quando si tratta di risolvere conflitto tra più acquirenti dello stesso bene e non quando controverta tra il promittente ed il promissario (Cass. 8.5.1991 5119). Sennonché il principio va coordinato con quello della possibilità pluralità di domande ( art. 10, c. 2^ c.p.c.) e, quindi, di concorso azioni nello stesso processo.
Pertanto nello stesso giudizio il promittente acquirente può, se ricorrano le condizioni, chiedere che venga dichiarata la nullità contratto con cui il promittente alienante ha trasferito ad un terzo bene oggetto del preliminare, con trascrizione precedente a quella de domanda di cui all'art. 2932 c.c., egualmente proposta, per cui nel c che detta nullità venga pronunciata, anche se nello ste procedimento, viene meno il fatto (l'altruità del bene ) che precedenza impediva la sentenza traslativa.
10. Infondato è anche il rilievo che la domanda di esecuzi dell'obbligo di contrarre non potrebbe essere accolta, poiché attori non avrebbero offerto il pagamento della somma. Infatti il promittente compratore, che proponga l'azione ex art. 2 c.c. per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contra avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una c determinata, ai fini dell'accoglimento della domanda è tenuto eseguire la prestazione a suo carico o a fare offerta della stessa modi di legge solo se tale prestazione (il pagamento del prezzo) esigibile al momento della domanda giudiziale;
non è invece tenuto pagare o ad offrire il prezzo, quando il pagamento di questo ( o de parte residua di esso), per accordo delle parti debba essere effettu al momento della stipulazione del contratto definitivo, promesso ma concluso, o addirittura dopo la stipulazione dello stesso;
in que ipotesi la sentenza costitutiva, che ex art. 2932 c.c. tiene luogo contratto definitivo, non concluso, imporrà con le opport statuizioni, il pagamento del prezzo (o della parte residua) c condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante da domanda (Cass. 30.1.1995,n. 1077). In questi termini correttamente ha deciso la sentenza impugnata. Il ricorso va, pertanto, rigettato ed i ricorrenti in solido va condannati al pagamento delle spese processuali sostenute dai resiste e liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento de spese di questo giudizio di legittimità sostenute dai resistenti liquidate in L. 1.004.000, oltre L. diecimilioni per onorari. Così deciso in Roma, il 10.12.1998.
Depositato in Cancelleria il 26 marzo 1999.