Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. BOGNANNI AT - Consigliere -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FR TO, FR MA, FR EF, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PIETRO DA CRISTOFARO 46, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO PICCIALUTI, difesi dall'avvocato SEBASTIANO PITRUZZELLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
ZI TR, FO IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA FABIO MASSIMO 33, presso lo studio dell'avvocato CARLO CERMIGNANI, che li difende unitamente all'avvocato GAETANO BARONE, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 501/00 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 03/08/00;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 23/10/03 dal Consigliere Dott. Vincenzo Mazzacane;

udito l'Avvocato Sebastiano PITRUZZELLO, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito CERMIGNANI Carlo, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 3.3.1986 IA IA, FA AS, AT AS ed LE AS convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Ragusa TR IS e GI NA assumendo che con atto del 27.1.1979 per notaio IC avevano venduto a questi ultimi un lotto di terreno sito in contrada Anticaglia di S. Croce Camerina, che inoltre avevano costituito con lo stesso atto a favore degli acquirenti una servitù di passaggio su una striscia di terreno adibita a stradella di proprietà degli esponenti;
e che infine nel suddetto rogito avevano previsto l'obbligo dei compratori, in occasione di una futura edificazione del terreno alienato, di lasciare libera una striscia di terreno di metri 4 adiacente alla suddetta stradella privata in modo da formare un'area idonea alla futura realizzazione di una strada di urbanizzazione. Ciò premesso, gli attori esponevano che i convenuti, disattendendo gli obblighi contrattuali assunti, avevano realizzato un campo da tennis ed un grosso serbatoio che occupavano la fascia di terreno che essi avrebbero dovuto lasciare libera nella previsione della formazione di una strada urbana con l'accorpamento di altra striscia di terreno contigua ricadente sui terreno dei venditori sulla quale gli acquirenti avevano ottenuto il diritto di passaggio;
chiedevano quindi la condanna dello IS e della NA alla rimozione delle suddette opere in modo da liberare la suddetta fascia ampia metri 4. I convenuti costituendosi in giudizio resistevano alla domanda deducendo che la strada esistente non era quella di proprietà dei venditori sulla quale essi avevano acquistato il diritto di passaggio, tuttora costituita da terreno incolto, bensì la fascia di metri 4 del lotto acquistato che si erano impegnati a destinare a strada e che di fatto avevano realizzato per permettere la gestione dell'impianto sportivo;
rilevavano che il tracciato della strada di proprietà dei venditori era da ricercare oltre la strada costruita;

chiedevano quindi dichiararsi che le controparti non avevano il diritto di esercitare il passaggio sulla strada realizzata dagli esponenti, e che la servitù di passaggio spettava invece ad essi convenuti sulla fascia di terreno adiacente.
il Tribunale adito con sentenza del 18.2.1997 accoglieva la domanda attrice.
Proposta impugnazione avverso tale decisione da parte dello IS e della NA cui resistevano la IA, FA AS, AT AS ed LE AS, la Corte di Appello di Catania con sentenza del 3.8.2000 rigettava la domanda proposta da questi ultimi con l'atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio e, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dallo IS e dalla NA, dichiarava che questi ultimi avevano diritto di servitù di passaggio sulla fascia ampia metri 4 localizzata sulla particella 7/a del tipo di frazionamento redatto dall'ingegner IT, per lo sviluppo descritto nell'atto pubblico per notaio IC del 27.1.1979, e dichiarava inoltre che la strada esistente al limite della particella 7/b del suddetto frazionamento IT era esente da servitù di passaggio in favore dei terreni di proprietà degli appellati.
Il giudice di appello premetteva che in occasione della compravendita stipulata tra le parti il 27.1.1979 gli acquirenti si erano obbligati a lasciare libera una striscia di terreno larga metri 4, adiacente ad una stradella privata rimasta in proprietà dei venditori, così da consentire la futura realizzazione di una strada di urbanizzazione;

aggiungeva che all'atto della stipula del suddetto rogito IC non esisteva alcuna Strada intesa come opera strutturale ne' all'interno ne' all'esterno del lotto di terreno oggetto della compravendita.
Rilevato poi che sulla base dell'atto di compravendita del 27.1.1979 il lotto di terreno che ne costituiva l'oggetto, esteso per are 32,33, era costituito in catasto alla partita 735 particella frazionata 9/b ed alla partita 2324 particella frazionata 7/b e che nel rogito era stato specificato che i dati catastali erano stati desunti dai relativi certificati e dal tipo di frazionamento redatto dall'ingegner IT allegato al contratto sotto la lettera B, la Corte territoriale osservava che il consulente tecnico d'ufficio aveva accertato che la superficie reale del lotto venduto agli appellanti, comprensiva della superficie attualmente destinata a strada, corrispondeva a quella nell'atto pubblico indicata in are 32,33 come somma di quelle espresse da ciascuna delle due particene 9/b (are 21,25) e 7/b (are 11,08); d'altra parte le espressioni riportate nell'atto erano univoche in ordine alla volontà delle parti di trasferire tutta la particella 9/b e l'intera estensione della particella 7/b, e non la parte residua di quest'ultima dopo aver detratto la superficie interessata dall'unica strada esistente;

il consulente tecnico d'ufficio inoltre aveva verificato una corrispondenza perfetta nell'indicazione dei confini esterni alle particene;
a tale proposito il giudice di appello assumeva che il tipo di frazionamento richiamato ed allegato all'atto di compravendita costituiva un elemento fondamentale per l'interpretazione del contratto, dal momento che le parti, così operando, avevano mostrato di fare riferimento ad esso per esprimere il concreto contenuto delle loro manifestazioni di volontà. Per la cassazione di tale sentenza AT AS (in proprio e quale successore a titolo particolare di FA AS e di IA IA deceduta l'11.11.1997), LE AS (in proprio e quale successore a titolo particolare di IA IA) e FA AS hanno proposto un ricorso articolato in due motivi cui hanno resistito con controricorso TR IS e GI NA;
i ricorrenti hanno depositato successivamente una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1362 - 1363 - 1364 e 1366 c.c. ed errata valutazione delle prove;

essi assumono che erroneamente la Corte territoriale, nella ricerca della reale volontà delle parti contraenti, ha valorizzato in modo preminente il frazionamento redatto dall'ingegner IT, trascurando il rilievo che il frazionamento è destinato normalmente a provvedere alle variazioni dei dati catastali, i quali hanno solo valore sussidiario nella identificazione dell'immobile oggetto del contratto;
nella fattispecie la volontà delle parti emergeva invece chiaramente dall'interpretazione letterale dell'atto, posto che in particolare in esso venivano indicati i confini del bene e che, per quel che interessa la controversia, il confine ad ovest era costituito dalla "stradella privata che resta ai venditori", cosicché quel confine segnava il limite del bene oggetto della compravendita.
I ricorrenti rilevano che invece il giudice di appello ha ritenuto inclusa nella vendita tale stradella sia perché secondo il frazionamento IT era compresa nella particella 7/a sia perché, diversamente opinando, la superficie effettiva di terreno venduta sarebbe risultata inferiore a quella prevista di 500 metri, così trascurando la circostanza che la vendita era avvenuta a corpo e non a misura.
I ricorrenti lamentano poi l'errata valutazione da parte del giudice di appello dell'interrogatorio reso all'udienza del 4.4.1990 dallo IS, allorché quest'ultimo aveva dichiarato che la stradella indicata nell'atto IC come confine ovest del terreno acquistato in realtà non esisteva, e che l'unica esistente era quella ricadente nella parte ovest del terreno stesso;
invero era sfuggito alla Corte territoriale che nel menzionato atto la strada era stata dichiarata di proprietà dei venditori ed era posta all'interno del terreno ad essi rimasto in proprietà, e che lo IS e la NA avevano preteso su di essa la costituzione di una servitù di passaggio. Infine i ricorrenti evidenziano il mancato richiamo da parte del giudice di appello al comportamento delle parti successivo al contratto, considerato che lo IS e la NA manifestarono pretese rivendicative in contrasto con il contenuto dell'atto di acquisto soltanto con lettera del 18.9.1985.
Con il secondo motivo i ricorrenti, denunciando violazione degli articoli 115 - 116 c.p.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, censurano la sentenza impugnata per non aver considerato, alla luce del rogito Morello del 14.1.1977 con il quale gli esponenti avevano venduto ai signori AN una parte del terreno di cui alla particella 7 del foglio 39, che tale particella era stata in quell'occasione frazionata dall'agronomo Re in due fasce di cui la 7/a era rimasta in proprietà ai fratelli AS e l'altra era stata alienata ai suddetti AN;
poiché il frazionamento ora menzionato non era stato introdotto in mappa ed era stato quindi ignorato dall'ingegner IT in occasione della redazione del frazionamento allegato all'atto IC, la particella 7/a del primo frazionamento era divenuta la particella 7/b del secondo frazionamento, come emerso anche dal supplemento peritale espletato dall'ingegner Guglielmino;
pertanto la non coincidenza della volontà delle parti con i dati catastali era dipesa unicamente dal mancato frazionamento della particella 7/b per stralciare la strada esistente che era rimasta in proprietà ai venditori;
il giudice di appello, tra l'altro, aveva omesso di motivare in ordine alla nullità ex art. 1027 c.c. della costituzione con il rogito IC di una servitù di passaggio in favore degli acquirenti sull'unica strada esistente se, secondo la valutazione del giudicante medesimo, tale strada apparteneva allo IS ed alla NA. Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate.
La Corte territoriale, nell'ambito dell'indagine svolta alla individuazione della comune volontà delle parti che avevano stipulato l'atto di compravendita del 27.1.1979, ha ritenuto, con riferimento alla estensione del terreno compravenduto, che l'oggetto del trasferimento riguardava le particene 9/b e 7/b, giungendo a tale conclusione sulla base delle univoche espressioni riportate nell'atto; ha trovato poi riscontro in tal senso, sulla scorta della consulenza tecnica d'ufficio espletata, nella indicazione dei confini esterni alle suddette particene, considerato che, con specifico riferimento al confine ovest della particella 7/b, la striscia di terrona adibita a stradella di proprietà dei venditori era rappresentata esternamente alle superfici vendute, sia perché tale stradella era stata assunta a confine sia perché essa impegnava la particella 7/a posizionata ad ovest della particella 7/b. In proposito il giudice di appello, considerando strumento fondamentale per l'interpretazione della volontà delle parti il frazionamento richiamato ed allegato all'atto di compravendita, si è correttamente conformato all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui in tema di compravendita immobiliare qualora le parti abbiano fatto riferimento, ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all'atto di vendita, detto frazionamento quale elemento testuale della volontà negoziale costituisce il dato primario per l'esatta identificazione del bene trasferito in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini (Cass. 12.4.1995 n. 4193; negli stessi termini vedi pure Cass.

7.5.1991 n. 5016; Cass.

7.6.1993 n. 6356; Cass. 24.2.1996.. 1446).
Il giudice di appello ha poi trovato conferma alle risultanze emergenti dal frazionamento, da considerare comunque essenziali per la determinazione della effettiva estensione del terreno oggetto della compravendita, nella corrispondenza tra superficie reale del lotto venduto, comprensiva della superficie attualmente destinata a strada, e quella indicata nell'atto pubblico in are 32/33; anche tale elemento, così come le considerazioni tratte dalle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio dallo IS, secondo il quale non era stato possibile esercitare la servitù prevista nel contratto sulla strada di proprietà dei venditori per essere quest'ultima allo stato costituita da terreno incolto, rappresentano un ulteriore riscontro alle risultanze espresse dal tipo di frazionamento che, si ribadisce, richiamato ed allegato nel rogito IC, si configura come il dato principale per l'interpretazione della volontà delle parti. Le censure dei ricorrenti sono dunque infondate, avuto riguardo al rilievo in ordine ai limiti entro i quali è sindacabile in sede di legittimità la ricostruzione della volontà contrattuale operata dal giudice di merito, considerato che nella specie i ricorrenti tendono a prospettare una diversa interpretazione di tale volontà senza specificare il modo in cui la Corte territoriale si sarebbe discostata da una corretta applicazione del canone di interpretazione letterale del contratto;
deve inoltre rilevarsi l'erroneità delle argomentazioni dei ricorrenti anche nella parte in cui non riconoscono al frazionamento quel valore fondamentale che gli deriva dal fatto che nel rogito IC si specificò come ha evidenziato il giudice di appello, che i dati catastali indicati erano stati desunti dai relativi certificati e dal tipo di frazionamento redatto dall'ingegner IT "allegato alla convenzione sotto la lettera B". È poi appena il caso di aggiungere che correttamente la Corte territoriale, una volta pervenuta ad individuare la volontà delle parti all'esito della interpretazione letterale del contratto nei termini suindicati, non si è soffermata a tal fine a valutare il comportamento dei contraenti successivo alla stipulazione dell'atto, essendo noto che tale ultimo criterio ermeneutico trova applicazione soltanto in via sussidiaria, ove cioè l'interpretazione letterale sia risultata insufficiente.
Con riferimento poi alla censura relativa a l'omesso esame del rogito Morello del 14.1.1977 e dell'allegato frazionamento redatto dall'agronomo Re, si osserva che tale questione, che implica un accertamento di fatto, effettivamente non risulta trattata nella sentenza impugnata;
pertanto i ricorrenti avevano l'onere, in realtà non assolto, non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avessero fatto, per dar modo a questa Corte di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (vedi "ex multis" Cass. 21.7.2001 n. 9946). Infine palesemente infondato si rileva il profilo di censura relativo ad un mancato chiarimento da parte del giudice di appello in ordine alla impossibilità di configurare una servitù di passaggio in favore degli acquirenti avente ad oggetto l'unica strada compiutamente realizzata che, secondo il giudizio dello stesso giudice, era di proprietà dello IS e della NA: in realtà è evidente che la servitù di passaggio costituita con l'atto IC del 27.1.1979 riguardava una striscia di terreno rimasta in proprietà dei venditori "adibita a stradella", secondo la dizione riportata nel contratto, ampia metri 4, non ancora esistente come opera strutturale essendo costituita da terreno incolto;
tale striscia di terreno, indicata nel tipo di frazionamento con la particella 7/a, come già rilevato, era nettamente distinta dalla superficie indicata con la particella 7/b, interamente venduta allo IS ed alla NA, comprensiva quindi anche di quella parte di essa sulla quale successivamente gli acquirenti avevano realizzato una strada.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato;
le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento di euro 100,00 per spese e di euro 1000,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 23 ottobre 2003.
Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 2004