N. R.G. 1236/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LIVORNO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Arusa ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1236/2024 con OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso promossa da:
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. CORSINI GIANPAOLO e CP_1 P.IVA_1 dell'avv. CORSINI RICCARDO ( ) Indirizzo Telematico;
C.F._1

ATTORE/I contro
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. GIOVACCHINI LU- CP_2 P.IVA_2 CA e dell'avv.

CONVENUTO/I

In data 29 Maggio 2025 la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate come da memoria in atti del 16 Maggio 2025
Parte ricorrente conclude come da memoria integrativa: Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Li- vorno, contrariis reiectis, - rigettare l'opposizione allo sfratto per morosità proposta dalla
in quanto del tutto infondata in fatto ed in diritto e, di conseguenza, convalida- Parte_1
re lo sfratto per morosità intimato dalla - condannare la opponente CP_1 Parte_1
alla restituzione immediata dell'immobile oggetto del contratto di locazione alla CP_1
1 libero e vacuo di cose di sua proprietà o disponibilità; - solo in subordine, disporre il rila- scio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto, ex art. 665 cpc, in pendenza del giudizio di opposizione in ogni caso, condannare la opponente al pagamen- Parte_1
to, in favore della delle spese processuali della fase della intimazione dello sfrat- CP_1
to, di quella della opposizione alla intimazione di sfratto e della fase di media- conciliazione inutilmente svolta".
Parte resistente conclude come da memoria conclusiva: affinchè l'Ill.mo Tribunale: - in via principale rigetti la domanda di risoluzione del contratto di locazione e ridetermini il ca- none di locazione effettivamente dovuto per l'immobile di cui è causa, in forza delle ecce- zioni formulate e delle accertate condizioni di inutilizzabilità dell'immobile; - in via ricon- venzionale, accolga la domanda di rimborso delle spese straordinarie per l'importo di €
15.281,52 o per la minor o maggiore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali da dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo;
- accolga le istanze istruttorie tutte formulate con la memoria integrativa disponendo: a) l'interrogatorio formale del convenuto, b) l'escus- sione dei testi;
c) la Consulenza Tecnica d'Ufficio non solo finalizzata alla descrizione ed all'accertamento del pessimo stato dei luoghi ma anche per valutane l'agibilità, l'attitudine dell'immobile a consentire alla parte resistente la prosecuzione del rapporto negoziale, la rideterminazione del canone ed i rischi per la salute delle persone in considerazione della danneggiata copertura in amianto che costituisce una fonte di potenziale e continuo rila- scio di fibre tossiche nell'ambiente.

RAGIONI DELLA DECISIONE
La Corte di Cassazione con sentenza n. 12103/2020, ha chiarito che “l'art. 1460 c.c., preve- de una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere libe- ramente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata
2 dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al com- plessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass. 25/06/2019, n. 16918; v. anche Cass., ord., 22/09/2017, n. 22039).
È stato pure da ultimo ribadito che "in tema di locazione di immobili, il conduttore può sol- levare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportar secondo buona fede, dall'oggettiva) proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinal- lagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte" (Cass. 26/07/2019, n.
20322). Come precisato dalla sentenza di questa Corte n. 16918/2019.
Ebbene, dalla docc. fotografica 2/3 in atti, è possibile appurare lo stato di vetustà e degrado dell'immobile per cui è causa, ne sono prova altresì le fatture (doc.5) in atti, ( peraltro non contestate dalla proprietà), riguardanti i lavori eseguiti per il capannone, lavori che il con- duttore ha effettuato per continuare l'attività lavorativa, pena il mancato godimento dell'immobile, anche con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contrat- to e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass. 25/06/2019, n. 16918; v. anche
Cass., ord., 22/09/2017, n. 22039.
Va da sé che il pagamento parziale del canone di locazione è legittimo in quanto conse- guenza dell'inadempimento del locatore, tant'è che la domanda in ordine al rimborso delle spese straordinarie per € 15.281,52, dovrà essere accolta e, parzialmente compensata con i canoni richiesti di € 33.644,00, per un restante totale di € 18.362,48 che parte resistente do- vrà rifondere a parte ricorrente ( quale mancata corresponsione di canoni maturati e dovuti).
E' pur vero che l'ultimo pagamento effettuato da parte resistente, risale al 9.03.2023, ( ve- dasi, doc. n. 3) e che, nel corso del giudizio, non sono stati effettuati anche parziali paga- menti riguardanti la morosità accumulata, volti a dimostrare la correttezza e buona fede del resistente. Ebbene tale condotta giuridica porta a convalidare lo sfratto per morosità e, la ri- soluzione del contratto. Rigettata ogni altra domanda. Ricorrono giusti motivi per compen- sare per due terzi le spese processuali.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Livorno, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e di- fesa disattesa e respinta, così provvede:
1) Convalida lo sfratto per morosità,
2) Dichiara la risoluzione del contratto,
3) condanna parte resistente al pagamento dei canoni per € 18.362,48.
4) Condanna al pagamento delle spese processuali di € 919,00 per la fase di studio della controversia;
€ 777,00 per la fase introduttiva;
€ 1680, 00 peer la fase di trattazione;
€
1700,00 per la fase decisionale, di cui 2/3 a carico di parte resistente ed il restante terzo a carico di parte ricorrente oltre 15 %, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in data 28 maggio 2025 dal Tribunale di Livorno
IL GIUDICE dott. Francesca Arusa
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